ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SAÛN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN HỮU TỈNH 05124149 DH05QL 2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai -TP.Hoà Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGUYỄN HỮU TỈNH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009 Giáo viên hướng dẫn: KS ĐẶNG QUANG THỊNH (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) - Tháng năm 2009 - TÓM TẮT Nguyễn Hữu Tỉnh, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản – Trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, tháng 6/2009 Đề tài nghiên cứu: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận 11, thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 Giáo viên hướng dẫn: KS Đặng Quang Thịnh, Bộ mơn Cơng nghệ Địa chính, Khoa Quản lý đất đai & Thị trường Bất động sản Trường Ðại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Quận 11 thức có tên đồ Sài Gịn-Gia Định từ ngày 01/07/1969 theo sắt luật số 73 quyền Sài Gòn cũ Ban đầu gồm phường tách từ Quận Quận 6: Phường Phú Thọ (Quận cũ), Phường Cầu Tre, Bình Thới, Phú Thọ Hịa (Quận cũ) Sau lập thêm phường Bình Thạnh Phú Thạnh Sau ngày giải phóng 30/04/1975, địa bàn Quận 11 giữ nguyên với phường 47 khóm Đến ngày 01/06/1976 phân chia lại thành 21 phường Sau nhiều lần điều chỉnh địa giới, đến Quận 11 có 16 phường Trước tình hình đó, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho người dân ngày trở thành nhiệm vụ chiến lược, vơ quan trọng tồn ngành Quản lý đất đai, sở để đảm bảo công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp ổn định Đề tài thực nhằm tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tìm ngun nhân làm chậm công tác cấp giấy chứng nhận địa bàn đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Kết đạt được: Đề tài vào đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý Nhà nước đất đai trạng sử dụng đất có ảnh hưởng đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Quận 11 Thống kê đầy đủ xác kết cấp giấy chứng nhận theo giai đoạn cụ thể, số lượng giấy chứng nhận phát cho người sử dụng đất, số lượng hồ sơ chưa cấp giấy chứng nhận Đề tài nêu lên nguyên nhân tồn giai đoạn làm chậm việc thực công tác cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn số giải pháp khắc phục LỜI CÁM ƠN ! XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN ! Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa, Quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, thầy cô thỉnh giảng quan tâm tận tình dạy bảo em suốt thời gian học tập XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN ! Cha mẹ sinh thành nuôi dưỡng, chỗ dựa vững cho suốt thời gian học Thầy Đặng Quang Thịnh, - Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập hoàn thành đề tài tốt nghiệp Các Cô, Chú, Anh, Chị Phịng Tài ngun Mơi trường Quận 11 nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em có mơi trường thực tập tốt suốt q trình hồn thành đề tài tốt nghiệp Tập thể lớp DH05Ql anh chị, bạn bè lớp giúp đỡ động viên suốt thời gian học tập thực tập Tp.Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 06 năm 2009 Sinh viên Nguyễn Hữu Tỉnh MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ · · · Đặt vấn đề Mục đích – yêu cầu Đối tượng – phạm vi nghiên cứu PHẦN I:TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên I.2.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 10 I.3 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội 10 I.3.1 Thực trạng phát triển kinh tế 10 I.3.2 Thực trạng phát triển xã hội 11 I.3.3 Hiện trạng sở hạ tầng 11 I.3.4 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế – xã hội 13 I.4 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 14 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 14 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 14 I.4.3 Quy trình thực đề tài 15 PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16 II.1 Đánh giá tình hình quản lý trạng sử dụng đất đai 16 II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 16 II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 19 II.2 Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận 11 thành phố hồ chí minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm 200929 II.2.1 Giai đoạn từ 2005 – 2006 29 II.2.2 Giai đoạn từ 2007 – 6/2009 34 II.2.3 Đánh giá chung tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 6/2009 42 II.3 Những khó khăn vướng mắc cịn tồn cơng tác cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 11 43 II.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận 45 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47 Kết luận 47 Kiến nghị 47 DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ Danh sách bảng biểu: Bảng 1: Diện tích, tỷ lệ phân bố loại đất Bảng 2: Kết giao đất, cho thuê đất dự án từ năm 2005-2008 17 Bảng 3: Kết thực khoản thu giai đoạn 2005 – 2008 18 Bảng 4: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 19 Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 phân theo phường 20 Bảng 6: Đánh giá cấu sử dụng đất theo tiêu năm 2008 21 Bảng 7: Diện tích đất thị phân bố phường năm 2008 22 Bảng 8: Bảng phân bố đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp năm 2008 23 Bảng 9: Bảng phân bố đất giao thông năm 2008 24 Bảng 10: Bảng phân bố đất sở y tế năm 2008 25 Bảng 11: Bảng phân bố diện tích đất sở giáo dục năm 2008 26 Bảng 12: Bảng phân bố diện tích đất tơn giáo năm 2008 27 Bảng 13: Bảng phân bố diện tích đất phi nơng nghiệp năm 2008 địa bàn Quận 11 28 Bảng 14: Tổng hợp tình hình cấp giấy năm 2005 32 Bảng 15: Tổng hợp tình hình cấp giấy năm 2006 33 Bảng 16: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ năm 2007 38 Bảng 17: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ năm 2008 39 Bảng 18: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ đến tháng 6/2009 40 Bảng 19: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ từ năm 2007 đến tháng năm 2009 41 Bảng 20: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận qua năm 42 Danh sách sơ đồ: Sơ đồ 1: Sơ đồ quy trình thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 31 Sơ đồ 2: Sơ đồ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo QĐ 54/2007/UB-UBND 37 KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tp: Thành phố UBND: Ủy Ban Nhân Dân CNQSDĐ: Chứng nhận quyền sử dụng đất GCN: Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ: quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất NĐ: Nghị định QĐ: Quyết định ĐẶT VẤN ĐỀ · Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng thiếu mơi trường sống Đất đai cịn địa bàn để phân bố khu dân cư, xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội an ninh quốc phòng Ở nước ta, năm gần kinh tế phát triển mạnh mẽ, đất đai ngày có giá trị Vì mà nhà nước ta không ngừng tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà nước đất đai quyền sử dụng đất người dân Thành phố Hồ chí Minh trung tâm văn hóa kinh tế quan trọng nước Nhằm đáp ứng cho công phát triển kinh tế xã hội năm tới,cũng cho tương lai việc sử dụng quỹ đất cách khoa học ,tiết kiệm hợp lý cơng tác quản lý nhà nước đất đai cần thiết Trong năm qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất quyền xác định nhiệm vụ vơ quan trọng Để thực công tác Ủy ban Nhân Dân Thành Phố có Quyết Định nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy địa bàn thành phố.Trong Quyết định 54/QĐ-UB ngày 30/03/2007 thực đưa công tác cấp giấy chứng nhận đạt nhiều kết đáng kể Quận 11 quận nội thành có diện tích 513,94 ha, quy mơ dân số khoảng 225.915 người mức độ thị hố vấn đề sử dụng đất địa bàn quận diễn biến phức tạp năm qua Do đó, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận địa bàn quận không giải tốt công tác quản lý nhà nước đất đai mà cịn góp phần ổn định tình hình sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế- xã hội quận 11 Từ lý phân công khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đề tài thực với nội dung: “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận 11 Tp Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng năm 2009” · Mục đích – yêu cầu ™ Mục đích - Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh - Đánh giá thuận lợi khó khăn q trình thực cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp tháo gỡ để công tác cấp giấy Quận ngày nhanh hiệu ™ Yêu cầu - Chấp hành đầy đủ sách pháp luật, tuân theo quy định, quy phạm Nhà nước đất đai - Tuân thủ quy định quy trình hướng dẫn thực Bộ Tài Nguyên – Môi Trường Sở Tài Nguyên – Môi Trường - Thu thập số liệu cách đầy đủ, xác, khách quan nhằm phục vụ công tác cấp giấy cách khoa học · Đối tượng – phạm vi nghiên cứu ™ Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh ™ Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh cho hộ gia đình cá nhân - Thời gian thực đề tài từ tháng 03 đến tháng 07 năm 2009 - Thời gian số liệu, tư liệu nghiên cứu đề tài từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 Sơ đồ 2: Sơ đồ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo QĐ 54/2007/UB-UBND Khách hàng Lập hồ sơ Phường niêm yết, xác nhận (nếu có) Khách hàng Nộp hồ sơ Nhận GCN Văn phòng HĐND- UBND Q11 Tiếp nhận Phòng QLĐT Giao trả Thụ lý (Phịng TNMT) (nếu có) Cơng dân thực nghĩa vụ tài Chi cục thuế (nếu có) Trình lãnh đạo ký Những điểm định 54/2007/QĐ-UB tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ - Đơn giản hoá thủ tục nhà xây dựng khơng phép,sai phép xố bỏ định cho tồn cơng trình: Kể từ ngày 10.4, Quyết định 54 có hiệu lực, tồn hồ sơ nhà xây dựng sai phép, không phép người dân nộp quận huyện trước để tồn theo Quyến định 207 (Quyết định UBND TP.HCM ký ban hành theo tinh thần Quyết định 39 ngày 28.2.2005 Thủ tướng Chính phủ) giải đưa vào cấp GCQ, quận huyện không cần ban hành Quyết định cho phép tồn Tất trường hợp người dân chưa nộp hồ sơ theo Quyết định 207 mà có nhu cầu cấp GCQ, phù hợp quy hoạch quận huyện phải có trách nhiệm xem xét cấp GCQ cho người dân - Không cần hộ yêu cầu cấp giấy: Quyết định không yêu cầu người đề nghị cấp giấy chủ quyền phải có hộ TP.HCM Do người dân tỉnh thuộc diện KT3 xem xét cấp giấy hồng có giấy tờ hợp lệ, nhà đất phù hợp qui hoạch Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất năm 2007 – 6/2009 Quyết Định 54/2007/QĐ-UB phần khắc phục hạn chế định cấp giấy ban hành trước đây,có thể nói quy định thống QĐ 54 tạo điều kiện cho công tác cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ ngày hồn thiện hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để đạt mục tiêu Thành phố đề Từ ngày thực công tác cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ theo Quyết Định 54/2007/QĐ-UB (từ ngày 10/04/2007 Quyết định 54/2007/QĐ-UB có hiệu lực thi hành) đến tháng 06/2009, quận 11 đạt kết đáng kể, số lượng giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ cấp ngày tăng Kết cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ theo định 54/2007/QĐ-UB địa bàn quận 11 tính đến tháng 06/2009 tổng kết sau: Bảng 16: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ năm 2007 Số hộ nộp hồ sơ Diện tích đăng ký(m2) Số hộ cấp Diện tích cấp(m2) Tổng Số GCN cấp 149 8514.5 98 5600.2 98 158 7874.7 131 6529.1 131 213 10892.8 160 8182.4 160 225 17011.1 174 13155.2 174 355 26789 245 18488.2 245 198 8844 145 6476.7 145 281 12671 271 12220.5 271 220 13245.6 149 8970.9 149 142 7812.8 102 5612 102 10 174 12315 111 7856.4 111 11 260 17579.5 177 11967.6 177 12 153 6407.8 117 4900.1 117 13 225 10998.3 161 7869.9 161 14 272 16435.4 193 11661.9 193 15 306 21039.1 272 18701.4 272 16 383 19727.3 285 14679.6 285 Tổng 3714 216734.9 2791 162872.1 2791 Phường ( Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi trường Quận 11) Bảng 17: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ năm 2008 Phường Số hộ nộp hồ sơ Diện tích đăng ký(m2) Số hộ cấp 383 25668.4 269 18028.2 269 410 23505.4 302 17313.7 302 504 28013.6 357 19843 357 360 19976 294 16313.7 294 739 47533.7 594 38207.1 594 336 16616.4 230 11374.3 230 351 18194 297 15394.9 297 611 40586.8 447 29692.8 447 234 14289.1 158 9648.2 158 10 412 24990.5 324 19652.7 324 11 444 26759 351 21154.1 351 12 339 14206.9 254 10644.7 254 13 379 18219.6 283 13604.6 283 14 596 37137.5 418 26046.1 418 15 584 44902.8 497 38213.5 497 16 574 38818.6 428 28944.9 428 Tổng 7256 439418.3 5503 334076.5 5503 Diện tích Tổng Số GCN cấp(m2) cấp ( Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi trường Quận 11) Bảng 18: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ đến tháng 6/2009 Diện tích cấp(m2) Tổng Số GCN cấp 101 5537.6 101 4115.9 94 3793.1 94 167 6434.1 139 5355.3 139 80 4545.5 68 3863.7 68 232 11702.3 205 10340.4 205 102 5781.1 83 4704.2 83 104 5626.1 76 4111.4 76 178 7402.2 159 6612.1 159 82 4104.5 75 3754.1 75 10 97 6280 71 4596.7 71 11 115 5401.6 100 4697 100 12 96 3189.6 95 3156.4 95 13 140 6827.7 114 5559.7 114 14 190 10365.9 152 8292.7 152 15 159 12610.1 140 11103.2 140 16 142 7619.6 116 6224.5 116 Tổng 2111 108859.7 1788 91702.1 1788 Số hộ nộp hồ sơ Diện tích đăng ký(m2) 125 6853.5 102 Phường Số hộ cấp ( Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi trường Quận 11) Bảng 19: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ QSDĐƠ từ năm 2007 đến tháng năm 2009 Số hộ nộp hồ sơ Năm Số hộ cấp Diện tích đăng ký (m2) Cấp đổi Cấp Diện tích cấp (m2) Tổng Số GCN cấp Cấp đổi Cấp 2007 557 3157 216734.9 513 2278 162872.1 2791 2008 1233 6023 439418.3 1037 4466 334076.5 5503 06/2009 379 1732 108859.7 321 1467 91702.1 1788 ( Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi trường Quận 11) Qua kết bảng cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận theo Quyết định 54/2007/QĐ-UB thu kết khả quan.Từ ngày 10/04/2007 đến tháng 06/2009 địa bàn Quận 11 cấp 10082 giấy chứng nhận (năm 2007 2791 giấy chứng nhận, năm 2008 5503 giấy chứng nhận, năm 2009 1788 giấy chứng nhận) Phường 05 , phường 15 cấp số lượng giấy chứng nhận lớn triển khai từ đầu có diện tích lớn so với phường khác quận, đồng thời phường có tốc độ thị hố diễn mạnh kéo theo nhu cầu nhà hoạt động giao dịch nhà đất sôi động, phường phường cấp giấy chứng nhận triển khai công tác cấp giấy chứng nhận chậm so với phường khác phường có diện tích nhỏ so với phường khác.Tính đến tháng 06/2009, chưa tổng kết hết năm, thấy tiến độ cấp giấy có phần chậm dần,chậm khơng có nghĩa nhu cầu người dân giảm hay việc cải tiến quy trình QĐ 54 khơng có hiệu quả, lý dẫn đến việc chậm trễ QĐ 54 giảm nhiều công đoạn, thời gian, chi phí cho việc cấp giấy chứng nhận, quy trình chủ yếu Phịng Tài Ngun Môi trường Quận 11 thực giảm việc lại nhiều lần cho người dân, dẫn đến việc hồ sơ nộp vào lớn không đủ nhân để giải thụ lý hồ sơ.Tuy nhiên dấu đáng mừng,cho thấy người dân phấn khởi tin tưởng vào cải cách hành Nhà Nước thơng qua QĐ 54/2007/QĐ-UB II.2.3 Đánh giá chung tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 6/2009 Bảng 20: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận qua năm Số hộ gia đình cấp GCN Năm Theo QĐ54 Theo NĐ181 Diện tích cấp Tổng số GCN cấp 2005 1425 84955.5 1425 2006 1306 74219.9 1306 2007 2788 162872.1 2791 2008 5496 334076.5 5503 06/2009 1786 91702.1 1788 10070 2743 590566 12813 Toàn Quận ( Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi trường Quận 11) Biểu đồ: Kết cấp giấy chứng nhận qua năm 6000 5000 4000 3000 GCN 2000 1000 2005 2006 2007 2008 6/2009 Qua bảng biểu đồ cho thấy kết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ năm 2005 – 06/2009 12813 giấy chứng nhận Sau thời gian thực công tác cấp giấy chứng nhận theo nghị định 181 số lượng giấy chứng nhận cấp theo nhu cầu năm 2005 1425 giấy năm 2006 1306 giấy.Nhưng đến năm 2007, sau QĐ 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 ban hành dựa tảng QĐ 04/2003/QĐ-UB cải tiến rút ngắn quy trình cách đáng kể, tạo liên kết làm việc quan ,giảm nhiều thời gian công sức cho người dân (cụ thể sau Quận thụ lý xong chuyển quan Thuế tính để thơng báo thuế gửi chủ nhà, nghĩa quan cấp giấy liên kết với quan Thuế để xác định thuế cho người dân Đây điều thuận tiện cho người dân Đưa thêm quy định thoáng mở tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người dân thủ tục cấp giấy nên giải số khó khăn, cịn tồn QĐ 04, năm 2007 năm 2008 cấp giấy theo nhu cầu toàn quận cấp 2791 5503 giấy,cao nhiều so với năm 2006.Đến ngày 15/06/2009 số lượng giấy chứng nhận cấp 1788 giấy, thấy số lượng giấy cấp có dấu hiệu giảm dần bên cạnh thuận lợi QĐ 54 cịn có khó khăn thời gian giải hồ sơ kéo dài (theo quy định 30 ngày thực tế khơng), không đáp ứng yêu cầu QĐ 54 làm tồn đọng lượng lớn hồ sơ gây tải; lượng hồ sơ nhận vào bình quân ngày khoảng 40-50 hồ sơ, số lượng cán thụ lý không đủ; thành phần hồ sơ để thực nghĩa vụ tài đất cịn rườm rà (phiếu chuyển thơng tin địa để xác định nghĩa vụ tài chính,tờ khai tiền sử dụng đất tờ khai lệ phí trước bạ, GCNQSHNƠ QSDĐƠ, vẽ nhà đất,đơn đề nghị cấp giấy chứng nhân có xác nhận UBND phường….) II.3 Những khó khăn vướng mắc cịn tồn công tác cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 11 Việc triển khai cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ theo Quyết định 54 cấp theo yêu cầu người dân, sau ban hành tháng Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ lại quy định : ngày 01/01/2008 loại chủ quyền “giấy trắng” có nhu cầu chuyển nhượng, đăng ký chấp phải chuyển đổi sang GCN QSHNƠ QSDĐƠ Như giá trị pháp lý quyền sở hữu nhà có chủ quyền “giấy trắng” công nhận, không hạn chế thời gian xin cấp đổi từ “giấy trắng” sang GCN QSHNƠ QSDĐƠ, thực tế nhu cầu chuyển nhượng chấp nhà đất dân lớn, tâm lý người dân muốn ổn định giấy tờ nhà đất, nên làm tăng áp lực lớn nhu cầu cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ Công tác thẩm định vẽ thiếu cán bộ, lực chuyên mơn cịn hạn chế, cán thụ lý phải kiêm nhiệm nhiều việc số tận dụng từ phận cơng tác khác; số lượng hồ sơ lớn, vừa kiểm tra thẩm định vẽ vẽ phiên từ vẽ xin tồn tại, dẫn đến tồn đọng thường trễ hạn Trong công tác tiếp nhận thụ lý cấp giấy chứng nhận thời gian đầu lúng túng thành phần hồ sơ trường hợp phát sinh chưa Sở Xây dựng hướng dẫn kịp thời, thói quen nghiệp vụ đơi lúc cịn ngun tắc thụ lý dẫn đến phải đề nghị người dân bổ túc đến lần, phải xin ý kiến UBND quận Sở Xây dựng, nên tiến độ giải hồ sơ chậm Các Công ty đo vẽ tư nhân không đủ sức đáp ứng nhu cầu người dân, dẫn đến việc lợi dụng để gây khó khăn cho dân : nâng giá đo vẽ, kéo dài thời gian thực , mà chất lượng không đảm bảo làm khó cho dân quan nhà nước Hiện nhu cầu người dân cần cấp giấy Chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ nhiều, UBND quận nhân bổ sung 06 cán hợp đồng khoán việc để phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận thẩm định vẽ, cải tiến qui trình, rút ngắn thời gian thụ lý giao trả hồ sơ trường hợp bổ túc hồ sơ ( 20 ngày/ 30 ngày theo qui định), nhiên việc tuyển dụng gặp khó khăn : o Mức lương phép chi trả thấp so với yêu cầu cần tuyển dụng cán có nghiệp vụ : kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng… (khoảng 1,5 triệu/ người/ tháng) o Việc tuyển dụng theo dạng hợp đồng thời vụ nên khó tìm người có chun mơn kỹ sư , kiến trúc sư (khơng thể tuyển dụng lâu dài được, Thành phố không cho phép tăng thêm biên chế so với tiêu giao) Thời gian qua địa bàn quận,số lượng nhà sửa chữa xây không phép nhiều.Các trường hợp sau hợp thức hố nhà phải đóng thêm khoản tiền phạt Do đó, chủ sở hữu cịn e ngại nên khơng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất làm ảnh hưởng đến việc hồn thành kế hoạch đặt Cơng tác quản lý xây dựng nhà chưa chặt chẽ,tình trạng xây dựng không phép, trái phép tiếp tục diễn làm phá vỡ quy hoạch,gây khó khăn việc xác định Quận chưa tổng hợp danh sách nhà ngăn chặn hầu hết hồ sơ phải xác minh dạng nhà: nhà tranh chấp, nhà thuộc diện nhà nước quản lý, nhà có yếu tố nước ngoài… Việc quy định nhiều mẫu giấy khiến tâm lý người dân vô bất ổn, giấy chứng nhận nhằm xác lập chủ quyền người dân tài sản cấp giấy mai cấp giấy khác cho thấy thiếu quán quan trung ương việc quản lý nhà đất, giao dịch người dân liên quan đến nhà đất chắn gặp khó khăn phiền phức.Tính đến thời điểm nay, có mẫu giấy thức liên quan đến chủ quyền nhà đất Đầu tiên giấy đỏ cấp theo Luật đất đai 1993.Một năm sau nghị định 60 đời, theo nghị định đất trống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ đỏ cấp riêng cho đất theo QĐ 201 ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất.Kế đến loại giấy: loại có ghi nhận tài sản đất loại khác ghi nhận riêng cho đất.Tiếp đó,NĐ 95 ban hành vào năm 2005 quy định cấp giấy chứng nhận nhà quyền sở hữu cơng trình xây dựng Bây NĐ 90 có hiệu lực lại thêm mẫu giấy xác nhận quyền sở hữu nhà đất Qui định thay đổi thường xuyên khiến người dân phải liên tục chạy theo Qui định đưa kế hoạch cấp giấy chủ quyền chưa thực xong qui định khác lại đời Mỗi lần chuẩn bị ban hành qui định quan chức phải dự thảo nhiều lần, lấy ý kiến góp ý tỉnh thành Sau ban hành qui định tổ chức tập huấn, hướng dẫn nhiều công sức, tiền bạc Chưa kể từ nhiều năm qua qui định có hiệu lực chưa có văn hướng dẫn nên phải chờ, vừa thời gian, vừa gây xáo trộn công việc Theo Luật đất đai, chấp người dân phải đăng ký hợp đồng chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Trong đó, Luật nhà khơng bắt buộc đăng ký chấp nhà mà cần thông báo hợp đồng giao dịch có hiệu lực từ thời điểm công chứng Như vậy, nhận chấp nhà đất, ngân hàng phải làm đồng thời hai thủ tục: vừa đăng ký chấp quyền sử dụng đất văn phịng đăng ký, vừa thơng báo cho quan chức quản lý nhà biết, tức phát sinh thêm thủ tục Với loại giấy chủ quyền trước đây, công chứng mua bán xong cần ghi tên chủ sở hữu vào trang giấy chủ quyền hoàn tất Nhưng với "giấy hồng" mới, dù Luật nhà qui định sau công chứng việc mua bán có hiệu lực thực tế người mua chưa đứng tên chủ quyền Muốn có tên giấy chủ quyền phải làm thủ tục đổi sang giấy hồng Việc có nhiều định,nghị định dẫn đến việc quy định chồng chéo,mâu thuẫn lẫn Thực tế người dân phần đơng am hiểu luật, hệ thống luật chưa đồng nên chuyện áp dụng luật địa phương bất làm cho thủ tục nhà đất vốn phức tạp lại rắc rối Ở nhiều địa phương khâu tính thuế sử dụng đất khâu gây thời gian làm chậm tiến độ cấp giấy Thực tế trình nộp hồ sơ, cán địa phường xác định vị trí đất, tình trạng đường giao thông (đây sở để xác định giá đất) Nhưng tính thuế người dân phải chạy phường xác nhận ( theo mẫu) lần Phiếu tính thuế chuyển từ phận tiếp nhận hồ sơ Quận-huỵên qua Chi cục Thuế người dân cần đến để nộp thuế Nhưng thực tế người dân phải đến UBND Quận-huyện lấy phiếu chuyển để qua quan Thuế nhận hồ sơ mới, khai với quan thuế nội dung mà họ khai trình nộp hồ sơ xin cấp giấy hồng, sau nộp giấy người dân phải đợi thêm 10 ngày biết số tiền phải nộp Bản vẽ nhà đất điều kiện để cấp giấy chủ quyền.Nhưng với nhiều loại vẽ khác nhau, khiến người dân phải sử dụng loại II.4 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận Cần tăng thêm nhân có trình độ chun mơn pháp lý kỹ thuật, tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân hiểu rõ quyền lợi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận Cần phát triển thêm hiểu biết quy định pháp luật cho nhân viên pháp luật đất đai hồ sở không thuộc thẩm quyền chuyển cho Sở Tài Ngun- Mơi Trường từ đầu Thường xuyên mở lớp tập huấn pháp lý, kỹ thuật cho nhân viên Phòng Tài nguyên Môi trường, phổ biến quy định pháp luật đất đai để họ khơng gặp khó khăn giải hồ sơ Thực hiên công tác tuyên truyền mạnh để người dân thấy quyền lợi nghĩa vụ họ công tác cấp giấy chứng nhận UBND Quận nên phối hợp với chặt chẽ với đơn vị đo vẽ nhà, đất để nhận liệu hồ sơ kỹ thuật Cần áp dụng công nghệ thông tin công tác quản lý cấp giấy chứng nhận để giảm bớt thời gian nhân Phịng Quản lý thị cần phối hợp chặt chẽ với UBND phường xiết chặt công tác tra xây dựng để hạn chế tối đa tình trạng xây dựng nhà trái phép làm phá vỡ quy hoạch kiến trúc Phịng Quản Lý Đơ Thị nên thường xuyên cập nhật tổng hợp nhà thuộc dạng tranh chấp, nhà nhà nước quản lý, nhà có yếu tố nước ngồi… Trong cơng tác cấp giấy chứng nhận nên áp dụng quy định pháp luật : Đơn giản hố thủ tục hành lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cần đơn xin cấp giấy chứng nhận ( theo mẫu) có xác nhận địa phương nơi cư trú khơng cần có hộ Trường hợp nhà xây dựng trái phép phù hợp với quy hoạch nhà có phần diện tích khơng phù hợp với quy hoạch ,nằm khu vực cấm xây dựng vi phạm hành lang an tồn hạ tầng thị….thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo định số 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 Cần có quy định tình hình dịch vụ cơng cấp giấy chứng nhận để người dân có quyền tự tham gia vào trình cấp giấy chứng nhận Khi ban hành văn pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền cần nêu rõ văn pháp luật thay cho văn nào, bổ sung sửa đổi nêu rõ bổ sung sửa đổi điểm nào, để thuận lợi cho việc áp dụng quan nhà nước việc tìm hiểu người dân KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.KẾT LUẬN Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị loại giấy tờ quan trọng hoạt động quản lý nhà nước đất đai nhà Công tác cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 11 thời gian qua đạt kết quản tương đối khả quan, từ năm 2007 đến ngày 15/06/2009 điạ bàn quận cấp 10082 giấy chứng nhận Khi UBND TP ban hành định 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 cơng tác cấp giấy chứng nhận địa bàn quận có chuyển biến đáng kể.Tuy số lượng giấy chứng nhận cấp nhỏ so với tổng nhu cầu cần cấp giấy địa bàn Quận Để quản lý tốt nhà đất địa bàn quận tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội Quận cần phải đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hũu nhà quyền sử dụng đất Trong thời gian qua, UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ban hành nhiều văn pháp luật quy định quy trình , thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp giấy địa bàn Quận 11 nói riêng Thành Phố Hồ Chí Minh nói chung tiến triển nhanh đáp ứng phần nhu cầu người dân Bên cạnh kết đạt được, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận 11 gặp khơng khó khăn ,trở ngại làm chậm tiến độ cấp giấy như: văn pháp luật công tác cấp giấy chưa hoàn thiện, chưa phù hợp với thực tế gây thời gian công sức dân, vẽ nhà đất thường phải sửa nhiều lần,số lượng nhà tạm bợ địa bàn quận nhiều, nguồn nhân lực kinh phí thực cịn thiếu, tình trạng xây dựng nhà không theo quy hoạch giấy phép xây dựng cịn nhiều, tình trạng biến động tranh chấp đất đai xảy nhiều, công tác tổ chức thực cấp giấy không theo kịp biến động lớn đất đai…Do đó, để cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử đụng đất địa bàn quận 11 đạt kết cao hơn, hoàn thành kế hoạch giao cần có phối hợp chặt chẽ ngành, cấp quan tâm đạo cấp KIẾN NGHỊ Kiến nghị Thành phố xem xét để trình Chính phủ gia hạn thêm thời gian áp dụng quy định từ ngày 01/01/2008 loại chủ quyền “giấy trắng” không chuyển nhượng, chấp, cầm cố nêu Nghị định 84 ngày 25/5/2007 Các quan Trung ương cần cân nhắc việc ban hành loại giấy Chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ vẽ tránh việc thay đổi nhiều lần dẫn đến thủ tục liên quan thay đổi, buộc phải đo vẽ lại gây lãng phí tiền của, thời gian, công sức người dân Theo Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ đến ngày 01/01/2008 loại nhà có chủ quyền “ giấy trắng “ có nhu cầu mua bán, đăng ký chấp phải đổi sang GCN QSHNƠ – QSDĐƠ, TP.HCM; Sở Xây dựng có cơng văn số 2719/SXDCCQNĐ ngày 19/4/2007 u cầu loại nhà có giấy chứng nhận QSHN khơng phải giấy chứng nhận theo NĐ/60 NĐ/181 giao dịch dân phải chuyển sang giấy Chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ Việc gây khó khăn cho người dân tăng áp lực công việc cho quan quản lý nhà nước vốn tải với việc thực Quyết định 54 /QĐ UBND Thành phố Do kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố sớm ban hành đạo sở ngành có liên quan sớm ban hành hướng dẫn thực đăng ký thay đổi giấy trắng Công tác quy hoạch chi tiết phải tiến hành trước bước để tạo sở cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nêu cụ thể giấy tờ bắt buộc phải có cơng tác cấp giấy để người dân chuẩn bị, đồng thời tạo dễ dàng cho cán thụ lý hồ sơ, không thời gian cho việc bổ sung hồ sơ Giảm nhẹ khoản tài người sử dụng đất Nâng cao chất lượng trình độ cán thụ lý hồ sơ TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bài giảng Bản đồ địa Thầy Đặng Quang Thịnh trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh - Bài giảng Quản lý Nhà Nước đất đai Thầy Nguyễn Minh Triết trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh - Bài giảng Đăng ký thống kê Thầy Ngô Minh Thụy trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh - Bài giảng Pháp luật đất đai cô Dương Thị Tuyết Hà trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh - Luật đất đai 2003 - Cẩm nang hướng dẫn nghiệp vụ Sở Xây Dựng Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất 2005 -2010 UBND Q11 - số báo cáo tốt nghiệp anh chị khóa trước PHỤ LỤC 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà Họa đồ trạng nhà Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất cá nhân Giấy xác nhận kiểm tra diện tích Tờ di chúc Văn khai nhận di sản Hợp đồng mua bán nhà Giấy chứng nhận kết hôn Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp lệ phí trước bạ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất Quyết định đổi số nhà Tờ khai tiền sử dụng đất Tờ trình Phiếu chuyển thơng tin địa để xác định nghĩa vụ tài Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ... II.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG NĂM 2009 II.2.1 Giai đoạn từ 2005 - 2 006 Quy... luật I.1.3 Cơ sở thực tiễn Đề tài: ? ?Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009? ?? góp phần:... cứu đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh ™ Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền