ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ” SVTH : NGUYỄN ĐĂNG PHƯƠNG MSSV : 04333030 LỚP : CD04CQ KHÓA : 2004 – 2007 NGÀNH : Quản Lý Đất Đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN ĐĂNG PHƯƠNG “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Khoa QLĐĐ &ø BĐS, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) - Tháng năm 2007 - LỜI CÁM ƠN Con xin thành kính ghi ơn cha mẹ ni dưỡng có ngày hơm Em xin chân thành biết ơn : • Ban Giám hiệu trường Đại học Nơng Lâm • Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai & Bất động sản • Cùng q thầy cơ, tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho em suốt trình học tập trường Em xin chân thành cám ơn: • Thầy Trần Thanh Hùng bảo, hướng dẫn, giúp đỡ cho đề tài em hoàn thành tốt • Các anh chị phòng Quản lý thị tp.Biên Hồ nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thời gian thực tập thực đề tài • Anh Kiều Minh Thắng tổ Quản lý nhà giúp đỡ tạo điều kiện cho em thời gian thực tập Cám ơn anh chị, bạn bè ngồi lớp ủng hộ đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ trong thời gian học tập, sinh hoạt trường thực tập để hoàn tất tốt chương trình học luận văn tốt nghiệp Đại học Nông Lâm, tháng 7-2007 Sinh viên Nguyễn Đăng Phương TÓM TẮT Sinh viên thực Nguyễn Đăng Phương, Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đòa bàn thành phố Biên Hòa” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Cùng với phát triển mặt kinh tế- xã hội vấn đề đô thò hóa trọng quan tâm Nhất năm gần tác động từ trình đô thò hóa, đặc biệt kinh tế thò trường, nhà đất có giá trò cao nên việc giao dòch mua bán nhà đất diễn thường xuyên liên tục, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất diển ngày phổ biến Tại thành phố Biên Hòa nằm vùng kinh tế phát triển phía Nam vấn đề nhanh hơn, phức tạp đô thò phát triển, dân số tăng nhanh có số lượng dân nhập cư nhiều Giải tốt vấn đề nhà đất tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống nhân dân, bước ổn đònh xã hội, tạo tác động tích cực việc trì, phát triển quỹ nhà quỹ đất, đồng thời tạo mặt cho đô thò ngày khang trang Bên cạnh thành tựu đạt thành phố Biên Hòa đứng trước thách thức lớn Tình trạng chuyển nhượng nhà đất trái phép, sai pháp luật diễn công khai nhiều nơi, gây trật tự xã hội, tạo tâm lý không tốt nhân dân công tác quản lý nhà đất thành phố Chính việc gia tăng quản lý Nhà nước nhà đất cần thiết việc đánh giá tình hình chuyển nhượng nhà đất đòa bàn thành phố nội dung đề tài trình nghiên cứu đạt kết sau: • Tình hình quản lý Nhà nước đất đai nhà đòa bàn • Thực trạng việc chuyển nhượng nhà đất • Phân tích đánh giá ưu, nhược điểm bất cập trình thực chuyển quyền nhượng nhà đất MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.2 KHÁI QUÁT ĐIẠ BÀN NGHIÊN CỨU 10 II.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 13 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 13 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 14 II.1 ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN 14 II.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 13 II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 21 II.1.3 Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội 26 II.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 27 II.2.1 Tình hình quản lý đất đai 27 II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 30 II.3 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở 33 II.3.1 Tình hình quản lý nhà 33 II.3.2 Tình hình sử dụng nhà 36 II.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSHNƠ VÀ QSDĐƠ TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2006 37 II.4.1 Tình hình chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2002 37 II.4.2 Tình hình chuyển nhượng năm 2003 38 II.4.3 Tình hình chuyển nhượng năm 2004 40 II.4.4 Tình hình chuyển nhượng năm 2005 42 II.4.5 Tình hình chuyển nhượng năm 2006 43 II.4.6 So sánh tình hình chuyển nhượng qua năm 45 II.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 46 II.5.1 Nguyên nhân chuyển nhượng 47 II.5.2 Ưu điểm 47 II.5.3.Nhược điểm 47 KẾT LUẬN 48 KẾT LUẬN 48 KIẾN NGHỊ 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương ĐẶT VẤN ĐỀ Công nghiệp hóa, đại hóa tất yếu khách quan nước ta Mục tiêu xây dựng thành nước cơng nghiệp có sở vật chất kỷ thuật hiên đại, cấu kinh tế hợp lý, có công nghiệp dịch vụ kết cấu hạ tầng phát triển Đưa nước ta bước trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 Cùng với phát triển mặt kinh tế - xã hội vấn đề thị hóa trọng quan tâm Nhất năm gần tác động từ q trình thị hóa, đặc biệt kinh tế thị trường, nhà đất có giá trị cao nên việc giao dịch mua bán nhà đất diễn thường xuyên liên tục, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất diễn ngày phổ biến Tại thành phố Biên Hòa, nằm vùng kinh tế phát triển phía Nam vấn đề nhanh, phức tạp thị phát triển, dân số tăng nhanh có số lượng dân nhập cư nhiều Giải tốt vấn đề nhà đất tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống nhân dân, bước ổn định xã hội, tạo tác động tích cực việc trì, phát triển quỹ nhà quỹ đất, đồng thời tạo mặt cho đô thị ngày khang trang Bên cạnh thành tựu đạt thành phố Biên Hòa đứng trước thách thức lớn Tình trạng chuyển nhượng nhà đất trái phép, sai pháp luật diễn công khai nhiều nơi, gây trật tự xã hội, tạo tâm lý không tốt nhân dân công tác quản lý nhà đất thành phố Nhận định rõ tầm quan trọng vấn đề nhà ở, đất cho người dân cần thiết vai trò quản lý quan có thẩm quyền việc giải vướng mắc xem xét, giải quyết, đánh giá nhu cầu chuyển nhượng nhà đất người dân Xuất phát từ tầm quan trọng vấn đề chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thành phố Được đồng ý Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Phòng Quản Lý Đơ Thị TP Biên Hồ tơi thực đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa” MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU, U CẦU Mục đích nghiên cứu - Nhận xét tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hoà giai đoạn 2000-2006 - Phân tích mặt tồn tại, nêu hướng hồn thiện giải pháp cụ thể đem lại hiệu cơng tác quản lý nói riêng cơng tác giải chuyển nhượng nhà đất nói chung - Quy trình chuyển nhượng nhà đất đánh giá tình hình thực sách quản lý nhà nước đất đai việc chuyển nhượng nhà đất - Lợi ích từ chuyển nhượng nhà đất đem lại Yêu cầu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thuận lợi vướng mắc qui định Nhà nước, Tỉnh Thành phố, đồng thời nêu tồn quy trình giải thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương - Điều tra thu thập đầy đủ số liệu chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phường, xã địa bàn thành phố - Phân tích đánh giá số liệu thu thập sát thực tế - Đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng nhà đất tương lai địa bàn thành phố Biên Hoà ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu - Công tác chuyển nhượng, quyền nhà đất thành phố Biên Hồ - Quy trình thực chuyển nhượng nhà đất Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nguyên cứu đề tài hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diễn thành phố Biên Hoà thời gian từ năm 2000 đến năm 2006 GIỚI HẠN ĐỀ TÀI - Đề tài nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân - Tìm hiểu thủ tục, quy định pháp luật công tác chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Ý NGHĨA THỰC TIỂN ĐỀ TÀI Chuyển nhượng nhà đất nhằm tận dụng tối đa tiềm nhà đất, tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, nâng cao hiệu kinh tế việc quản lý sử dụng nhà đất Đồng thời đề tài khái quát tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa phương Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học a) Vai trò cuả nhà nước việc quy định chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất Chuyển dịch nhà đất tượng bình thường kinh tế thị trường vận hành theo chế thị trường Vì vậy, nhà nước không cho phép chuyển nhượng tình trạng mua bán xảy thường trái pháp luật mà nhà nước khơng thể kiểm sốt Người sở hữu nhà đất phải người chủ sử dụng theo nghĩa với đầy đủ quyền cần thiết Việc cho phép chuyển nhượng nhà nước giao cho người sử dụng quyền Nếu nhà nước khơng thừa nhận quyền vơ tình hay cố ý hạn chế quyền lợi người chủ sở hữu Nếu tình trạng khơng giải dẫn đến tình trạng sang nhượng ngầm đối tượng khơng nhu cầu sử dụng đối tượng có điều kiện nhu cầu sử dụng Cho phép chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất thực chất nhà nước thông qua việc cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh nhà đất người sở hữu nhà đất để xác lập nên quyền sở hữu cho chủ thể Trong kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng nhà đất xảy nhiều, việc cho phép chuyển nhượng hệ tất yếu.Vì vậy, Nhà nước can thiệp vào trình chuyển nhượng cần thiết: người sử dụng đất hoàn toàn ngược lại lợi ích Nhà nước, vi phạm nghiêm trọng Luật đất đai, Luật Nhà Vấn đề chuyển nhượng nhà đất sử lý cách đầy đủ giải thực tế sau: - Góp phần cải cách thủ tục hành quan hệ nhà đất - Tránh việc lạm quyền từ phía quan nhà nước có thẩm quyền - Tạo sở pháp lý cho việc chuyển nhượng nhà đất vận động phát triển theo chế thị trường, khắc phục tình trạng mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà đất trái pháp luật Như vậy, NĐ61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà đời cho phép chuyển QSHNƠ QSDĐƠ đảm bảo lợi ích đáng người sử dụng nhà đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả sinh lợi từ nhà đất mang đến Trong kinh tế thị trường, đất nước đà phát triển Pháp luật quy định quyền người sở hữu nhà đất đặt móng cho việc hình thành phát triển thị trường thị trường bất động sản Chính vai trò nhà nước giai đoạn có ý nghĩa quan trọng việc định sách pháp luật nhà đất nói chung việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà nói riêng Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương b) Một số khái niệm * Nhà thuộc sở hữu tư nhân Là tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua xây dựng, mua tư nhân thừa kế sở hữu hình thức hợp pháp khác * Nhà thuộc sở hữu nhà nước Là dạng nhà sau: - Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách nhà nước; - Nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; - Nhà tạo lập vốn ngân sách nhà nước có phần tiền góp cá nhân, tập thể theo thoả thuận theo hợp đồng mua nhà trả góp chưa trả hết tiền * Nhà thuộc sở hữu tổ chức trị xã hội tổ chức kinh tế Là dạng nhà tạo lập nguồn vốn tổ chức huy động nhà tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp c) Lược sử vấn đề chuyển nhượng nhà đất qua thời kỳ * Tổng quan sách nhà qua thời kỳ Nhà có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đời sống người, phản ánh nét văn hố, trình độ phát triển quốc gia Nhà phải đảm bảo điều kiện tối thiểu cần thiết cho sức khỏe, điều kiện giáo dục dịch vụ khác Do đó, sách nhà ln Nhà nước ưu tiên quan tâm phát triển, đồng thời ban hành nhiều sách phù hợp với thời kỳ đất nước nhằm cải thiện điều kiện sống nhân dân * Các giai đoạn Có thể chia làm giai đoạn - Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1993: Trong thời kỳ nhà coi phúc lợi xã hội, khơng phải hàng hố Đối với cán công nhân viên, lực lượng vũ trang,…nhà khoảng thu nhập lương Do vậy, nhà nước nhận trách nhiệm phát triển nhà cho cán công nhân viên theo giá ưu đãi Đối với nhân dân việc xây dựng nhà thời gian với mục đích tạo chổ ở, vấn đề kinh doanh nhà đất chưa xem trọng - Giai đoạn năm 1994 đến nay: Nhà gian đoạn chuyển sang hướng Nhà nhu cầu người phải tạo từ thu nhập người hay nói cách khác nhà khơng coi “cho khơng” mà phải “mua” loại hàng hoá khác theo giá trị Nhà xem đối tượng kinh doanh, tham gia vào chu trình sản xuất, tiêu thụ, Nhà nước khuyến khích phát triển nhà huy động nhiều nguồn lực xã hội vào mục tiêu phát triển, mở rộng, kinh doanh nhà đất Từ sau Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ban hành NĐ61/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà có hiệu lực tạo sở pháp lý cho người dân thực quyền chuyển nhượng hợp pháp Luật pháp thừa nhận quyền sở hữu nhà nhiên loại hàng hoá đặc biệt nên phải chịu quản lý Nhà nước Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương dân cư Đinh Thuận I 15,62 ha; khu tái định cư Long Bình Tân 15,54 ha; khu tái định cư phường Tân Biên 11,5 ha; khu nhà vườn Tân Phong 10,08 ha… II.3.2 Tình hình sử dụng nhà Mặc dù thành phố Biên Hòa có nhiều cố gắng việc phát triển nguồn cung nhà cho tầng lớp nhân dân địa bàn thành phố nhìn chung, số lượng nhà xây dựng dự án thời gian qua chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Nguyên nhân chủ yếu việc đền bù giải tỏa gặp nhiều khó khăn, cơng tác cơng bố quy hoạch, thu hồi đất nhiều thời gian phải qua nhiều thủ tục, dẫn đến chậm trễ công tác triển khai xây dựng khu dân cư theo quy hoạch Để giải vấn đề này, cần phải có chế quy định riêng dự án phát triển nhà ở, đặc biệt dự án nhà phục vụ tái định cư, nhằm tạo thơng thống thủ tục thực để đẩy nhanh tiến độ dự án Dự kiến giai đoạn từ đến năm 2010, thành phố Biên Hòa tập trung thực loạt khu quy hoạch dân cư phục vụ tái định cư cho dự án quy hoạch triển khai địa bàn Ngoài ra, thành phố đẩy mạnh công tác kêu gọi đầu tư để thu hút nguồn vốn doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà góp phần chỉnh trang cảnh quan kiến trúc thị * Ngun nhân khó khăn, vướng mắc phát triển nhà : Công tác đền bù giải tỏa bố trí tái định cư hộ dân nằm khu vực dự án gặp nhiều khó khăn hầu hết diện tích đất thuộc khu vực quy hoạch đất nhà phát triển theo dự án địa bàn thành phố có hộ dân sinh sống với mật độ cao Mặt khác, theo quy định, việc triển khai xây dựng dự án thực sau giải tỏa toàn hộ dân khu vực dự án có đủ diện tích đất, nhà bố trí cho hộ bị giải tỏa trắng Do đó, vấn đề then chốt việc phát triển khu nhà theo dự án giải nhà tái định cư Ngồi ra, chi phí dành cho đền bù giải phóng mặt cho dự án chiếm phần lớn tổng kinh phí dành cho dự án góp phần hạn chế việc phát triển khu nhà Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai quy định không phân lô bán khu quy hoạch thuộc nội ô thành phố Do đó, nguồn vốn đầu tư vào dự án phát triển nhà lớn chậm thu hồi nên khơng khuyến khích doanh nghiệp, thành phần kinh tế tư nhân đầu tư vào dự án phát triển nhà Vì hạn chế phần việc phát triển quỹ nhà địa bàn thành phố Biên Hòa Với đối tượng sách, hộ nghèo: thời gian qua, thành phố có nhiều cố gắng việc giải nhà cho đối tượng này, tính đến cuối năm 2006, số lượng nhà dành cho đối tượng khoảng 1.368 phân bổ sau: - Nhà tình nghĩa : 209 - Nhà tình thương : 630 - Nhà đồng bào dân tộc : 529 * Đánh giá mức độ trang bị nhà so với tiêu chuẩn quy định: 36 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương - Đối với nhóm đối tượng tái định cư, tiêu chuẩn diện tích trang bị tính tốn đảm bảo đạt tiêu chuẩn nhà hành điều kiện thơng thống, chiếu sáng, khoảng cách an tồn điện, phòng cháy chữa cháy, hiểm,… khu tái định cư quy hoạch xét duyệt, xây dựng theo quy định trình tự xây dựng - Đối với nhóm đối tượng sách, hộ nghèo: điều kiện xây dựng không tập trung mà phân bố rãi rác khu dân cư mức chi phí đầu tư cho hạ tầng khơng có có khơng nhiều nên có nhiều hộ chưa đảm bảo điều kiện tối thiểu diện tích tiện nghi trang bị Nhu cầu nhà địa bàn thành phố mức độ cao mà biện pháp giải chưa thể đáp ứng Có nhiều lý tập trung nhiều lý sau: - Tốc độ thị hóa diễn nhanh: thành phố Biên Hòa khơng có khu vực ngoại ơ, số lượng cư dân di chuyển từ địa phương khác đến lớn việc thu hút lao động từ khu công nghiệp sở sản xuất địa bàn thành phố - Cơ chế, sách: chưa có sách khuyến khích thành phần kinh tế nhân dân bỏ vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư Hầu hết dự án tái định cư dự án phục vụ cho đối tượng sách Nhà nước thực Ngoài ra, chế giá đền bù, thu hồi đất, thủ tục giới thiệu địa điểm, thực dự án kéo dài dẫn đến mức độ đáp ứng nhu cầu nhà chưa kịp thời thiếu số lượng Từ phân tích nêu cho thấy, thực chương trình phát triển nhà ở, đối tượng bị ảnh hưởng nhiều hộ dân sinh sống khu vực thuộc quy hoạch khu dân cư theo dự án Đây đối tượng có số lượng lớn giải vấn đề nhà cho nhóm đối tượng vấn đề then chốt việc thực chương trình phát triển nhà địa bàn thành phố Biên Hồ II.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSHNƠ VÀ QSDĐƠ TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2006 II.4.1 Tình hình chuyển nhượng QSHNƠ QSDĐƠ qua năm a) Tình hình chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2002 Bảng II.11: Tình hình chuyển nhượng từ năm 2000 đến năm 2002 Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 488 595 674 Số trường hợp chuyển nhượng hợp pháp ( Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi Trường Tỉnh Đồng Nai) Trong năm từ 2000 đến năm 2002 việc mua bán nhà đất nhiều phức tạp, tình hình kiểm tra giám sát việc mua bán chưa xem trọng Bên cạnh việc phát trả giấy chứng nhận chưa rộng rãi Vì việc có giấy chứng nhận hợp pháp giai đoạn ít, người dân mua bán nhà đất với giấy tay phổ biến việc người bán lẩn người mua chấp nhận Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất chủ yếu tập trung phường: An Bình, Bình Đa, Trãng Dài quỹ đất xây dựng lớn, nhu cầu nhà ở, đất ngày tăng, 37 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương phục vụ cho nhu cầu nhà không người dân phường mà kể dân thành phố hay tỉnh khác đến Cuối năm 2000 đầu năm 2001, thị trường nhà đất bắt đầu sôi động Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng 107 hồ sơ, tăng 21,92% so với năm 2000 Nguyên nhân chủ yếu do: có quy hoạch thành phố chưa có quy hoạch chi tiết đến dự án cụ thể, mặt khác người dân hy vọng hưởng lợi từ dự án nên dù biết có quy hoạch mà mua bán nhà đất Trong năm 2001, hồ sơ nhà đất tăng lên có nhiều dự án nhà triển khai, sở hạ tầng dần cải thiện,… nên nhu cầu chuyển nhượng tăng lên Mặt khác, nhiều trường hợp chuyển nhượng không nhu cầu thực mà hình thức đầu tích lũy đợi tăng giá bán, nhằm kiếm lợi Những người nhận chuyển nhượng hầu hết người dân phường khác lượng dân di cư vào thành phố sống làm việc Mặc khác điều kiện thuận lợi, thơng thống thủ tục pháp lý chuyển nhượng, việc phát trả giấy chứng nhận đẩy mạnh Do nhu cầu cần nhận chuyển nhượng lớn nên xảy hành vi tiêu cực: môi giới, chuyển nhượng bất hợp pháp,… làm cho giá nhà đất tăng vọt, không với giá trị thực khiến thị trường nhà đất lúc phức tạp, khơng kiểm sốt Bên cạnh đó, tình trạng san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép diễn ngày rầm rộ, làm phá vỡ quy hoạch duyệt khiến cho việc triển khai đầu tư xây dựng theo quy hoạch gặp khơng khó khăn, trở ngại Nhu cầu chuyển nhượng QSHNƠ QSDĐƠ bắt đầu bùng nổ vào tháng cuối năm 2001 đến năm 2002 trở thành sốt Theo nhận xét nhà chun mơn sốt có biểu khác với sốt xảy cách gần 10 năm, năm 1992-1993, mức giá tăng nhanh sơi động Với tình trạng người dân đổ xơ đầu tư vào nhà đất, việc mua bán lại, đầu trục lợi nhà đất, đất đai tập trung vào người nhu cầu sử dụng nhà thực làm tăng giá nhà đất giả tạo, làm sai lệch quan hệ cung - cầu, giá thị trường, gây khơng khó khăn thực quy hoạch đất đai nhà đất Trong năm 2002 thành phố giải 674 hồ sơ Số vụ chuyển nhượng nhà đất chủ yếu tập trung phường có diện tích nhà cao chủ yếu phường trung tâm như: Trung Dũng, Quang Vinh, Quyết Thắng nơi quy hoạch thành khu dân cư, khu trung tâm hành chánh, cơng trình cơng cộng,… nên tình hình nhà đất tương đối ổn định thuận lợi cho việc định cư lâu dài Ít xã Hiệp Hồ, Tân Hạnh, Hố An xã nên quỹ nhà ít, chủ yếu đất nơng nghiệp b) Tình hình chuyển nhượng năm 2003 Bảng II.12: Tình hình chuyển nhượng năm 2003 STT Phường, xã Tổng hồ sơ Giải Tỷ lệ(%) An Bình 68 64 94,1 Bình Đa 25 21 84,0 Bửu Hoà 09 09 100 Bửu Long 27 26 96,3 Hiệp Hoà 08 06 75,0 38 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương Hố Nai 33 33 100 Hồ Bình 17 14 82,3 Hoá An 15 15 100 Long Bình Tân 27 27 100 10 Long Bình 10 07 70,0 11 Quang Vinh 30 30 100 12 Quyết Thắng 39 38 97,4 13 Tân Biên 47 43 91,5 14 Tân Hạnh 05 05 100 15 Tân Hiệp 31 31 100 16 Tân Hoà 44 40 90,9 17 Tân Mai 28 28 100 18 Tân Phong 45 42 93,3 19 Tân Tiến 36 33 91,7 20 Tân Vạn 25 22 88,0 21 Tam Hiệp 30 30 100 22 Tam Hoà 42 39 92,8 23 Thanh Bình 16 16 100 24 Thống Nhất 23 22 95,6 25 Trãng Dài 50 47 94,0 26 Trung Dũng 18 18 100 748 706 94,4 Tổng ( Nguồn: Phòng Tài Ngun Mơi Trường TP.Biên Hồ) Năm 2003 thị trường bất động sản vơ sơi động, ngun nhân làm cho số lượng hồ sơ nhà đất tăng địa bàn thành phố, người dân đổ xô “mua” với hy vọng kiếm lợi thông qua việc chuyển nhượng lại Do vậy, số thống kê khơng phản ánh có phải nhu cầu thực mà người dân muốn chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hay không Việc dẫn đến tình trạng khó khăn khâu giải quyết, phát sinh nhiều vi phạm pháp luật nhà ở, đất ở: san lấp, xây dựng trái phép,… phát sinh tranh chấp nhà đất phá vỡ mối quan hệ họ hàng, láng giềng tốt đẹp trước đây, họ sẵn sàng kiện tụng lợi ích bị ảnh hưởng Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng 32 hồ sơ so với năm 2002 tăng 111 hồ sơ so với năm 2001, phường An Bình có số lượng giao dịch nhiều với 64 hồ sơ chiếm gần 9,1% Vì khoảng thời gian dự án nhà ở, khu đô thị triển khai phường Trãng Dài, Quyết Thắng, An Bình nên lượng hồ sơ tăng nhanh, 39 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương phường khác Bình Đa, Tân Mai lượng hồ sơ tương đối ổn định, xã Tân Hạnh, có 05 hồ sơ Việc chuyển nhượng tăng số hồ sơ bị trả tăng Các lý trả hồ sơ là: - Điều kiện chuyển nhận không quy định - Hồ sơ sai, khơng trình tự, thiếu sót - Sai sót nghiệp vụ (đo đạc sai,…) - Có khiếu kiện, tranh chấp Trong năm có biến động lớn, số lượng hồ sơ nhiều nên công tác giải hồ sơ chuyển nhượng không tránh khỏi sai sót Theo thống kê trường hợp sai sót do: sai sót khâu in vẽ GCN cho người nhận chuyển nhượng : sai tên, sai địa chỉ, sai diện tích, sai thửa… Các sai sót kịp thời chấn chỉnh cách ban hành Quyết định chỉnh sửa thông báo cho chủ sở hữu có GCN bị sai sót điều chỉnh c) Tình hình chuyển nhượng năm 2004 Theo số liệu thống kê Phòng Tài ngun Mơi trường, số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhà đất năm 2004 thể bảng sau 40 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương Bảng II.13: Tình hình chuyển nhượng năm 2004 STT Phường, xã Tổng hồ sơ Giải Tỷ lệ(%) An Bình 75 73 97,3 Bình Đa 37 36 97,2 Bửu Hồ 16 16 100 Bửu Long 43 40 93,0 Hiệp Hoà 17 17 100 Hố Nai 10 08 80,0 Hồ Bình 07 07 100 Hố An 19 18 94,7 Long Bình Tân 29 27 93,1 10 Long Bình 04 04 100 11 Quang Vinh 23 23 100 12 Quyết Thắng 26 25 96,1 13 Tân Biên 26 26 100 14 Tân Hạnh 08 08 100 15 Tân Hiệp 22 21 95,5 16 Tân Hoà 26 25 96,1 17 Tân Mai 28 28 100 18 Tân Phong 32 30 93,8 19 Tân Tiến 35 32 91,4 20 Tân Vạn 11 11 100 21 Tam Hiệp 29 29 100 22 Tam Hồ 24 22 91,7 23 Thanh Bình 17 17 100 24 Thống Nhất 18 18 100 25 Trãng Dài 36 33 91,7 26 Trung Dũng 17 17 100 635 611 96,2 Tổng ( Nguồn: Phòng Tài Nguyên Mơi Trường TP.Biên Hồ) Luật đất đai 2003 đời có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2004, ảnh hưởng phần đến tâm lý mua bán nhà đất người dân Vì tình hình chuyển nhượng nhà đất năm 2004 có nhiều thay đổi Luật đất đai năm 2003 đời có ý nghĩa vơ quan trọng, đáp ứng yêu cầu đặt tiến trình 41 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương phát triển kinh tế, ổn định trị xã hội đất nước, hội nhập kinh tế khu vực quốc tế So với năm 2003, số lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm 95 hồ sơ Nhà đất chuyển nhượng nhiều phường An Bình, Tân Phong, Tân Tiến đa phần chuyển nhượng lại khu nhà đất mua năm 2003 Mặt khác tình hình nhà đất khơng sốt năm trước, nhà đầu tư tìm cách chuyển nhượng nhanh để thu hồi vốn chuyển hướng kinh doanh sang mục tiêu khác Tình trạng làm cho tình hình nhà đất vắng vẻ tháng cuối năm d) Tình hình chuyển nhượng năm 2005 Bảng II.14: Tình hình chuyển nhượng năm 2005 STT Phường, xã Tổng hồ sơ Giải Tỷ lệ(%) An Bình 90 85 94,4 Bình Đa 29 29 100 Bửu Hồ 14 12 85,7 Bửu Long 18 16 88,9 Hiệp Hoà 11 11 100 Hố Nai 17 15 88,2 Hồ Bình 14 13 92,8 Hố An 05 03 60,0 Long Bình Tân 15 14 93,3 10 Long Bình 07 05 71,4 11 Quang Vinh 16 16 100 12 Quyết Thắng 18 18 100 13 Tân Biên 23 21 91,3 14 Tân Hạnh 05 05 100 15 Tân Hiệp 22 22 100 16 Tân Hoà 37 35 94,6 17 Tân Mai 27 27 100 18 Tân Phong 27 24 88,9 19 Tân Tiến 18 18 100 20 Tân Vạn 20 20 100 21 Tam Hiệp 23 23 100 22 Tam Hoà 28 26 92,8 23 Thanh Bình 15 15 100 24 Thống Nhất 17 14 82,3 42 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương 25 Trãng Dài 20 17 85,0 26 Trung Dũng 15 15 100 551 519 94,2 Tổng ( Nguồn: Phòng Tài Ngun Mơi Trường TP.Biên Hồ) Trong giai đoạn nhiều dự án qui hoạch tái định cư thành phố thực hiện, người dân chuyển nhượng nhà đất với hy vọng kiếm lời Nhiều khu nhà chung cư xây dựng phục vụ nhu cầu tái định cư người dân, hầu hết dân cư sống nhận chuyển nhượng từ người đền bù khơng có nhu cầu sử dụng Trong năm 2005 tình hình chuyển nhượng địa bàn thành phố nhiều phức tạp, so với năm 2004 lượng giao dịch giảm 92 hồ sơ Trong tổng số 519 hồ sơ giải năm số lượng hồ sơ chuyển nhượng phường An Bình cao với 85 hồ sơ Tình hình chuyển nhượng nhà đất diễn sơi động phường Bình Đa, Tân Hồ diện tích nhà ở, đất nhiều, lượng nhà xây dựng phường tăng Người nhận chuyển nhượng phường đa số người dân nhập cư, người lao động mua nhà với nhu cầu Thành phố ban hành quy định khắc khe cơng tác giải hồ sơ, nhìn chung lượng hồ sơ chuyển nhượng có giảm thực tế người dân chuyển nhượng giấy tay với Nhìn chung nhu cầu người dân tăng nên số lượng đất chuyển nhượng dàn trải phường, điều cho thấy giá trị to lớn mà q trình thị hố mang lại, phường, xã có điều kiện kinh tế khó khăn có chuyển biến tích cực mặt tiện ích xã hội, thu hút dân cư nhiều địa phương khác đến làm ăn sinh sống e) Tình hình chuyển nhượng năm 2006 Bảng II.15: Tình hình chuyển nhượng năm 2006 STT Phường, xã Tổng hồ sơ Giải Tỷ lệ(%) An Bình 61 56 91,8 Bình Đa 28 27 96,4 Bửu Hoà 10 10 100 Bửu Long 14 12 85,7 Hiệp Hoà 05 04 80,0 Hố Nai 20 20 100 Hồ Bình 13 11 84,6 Hố An 07 05 71,4 Long Bình Tân 19 19 100 10 Long Bình 06 04 66,7 11 Quang Vinh 25 24 96,0 43 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương 12 Quyết Thắng 21 21 100 13 Tân Biên 29 28 96,5 14 Tân Hạnh 17 17 100 15 Tân Hiệp 18 18 100 16 Tân Hoà 28 28 100 17 Tân Mai 15 15 100 18 Tân Phong 39 37 94,8 19 Tân Tiến 15 15 100 20 Tân Vạn 10 10 100 21 Tam Hiệp 30 30 100 22 Tam Hoà 31 29 93,5 23 Thanh Bình 15 15 100 24 Thống Nhất 10 10 100 25 Trãng Dài 06 05 83,3 26 Trung Dũng 21 21 100 513 491 95,7 Tổng (Nguồn : Phòng Quản Lý Đơ Thị TP.Biên Hồ) Thời gian tình hình chuyển nhượng có chiều hướng giảm Do Luật nhà có hiệu lực ngày 01/07/2006, người dân chờ văn hướng dẩn cụ thể Luật nhà Mặt khác tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ tạm thời ngừng lại thành phố chờ văn hướng dẩn quy trình thực từ Tỉnh Do yếu tố ảnh hưởng đến người xây dựng nhà với mục đích kinh doanh chưa cấp giấy chứng nhận Số vụ chuyển nhượng phường nội thành Thanh Bình, Thống Nhất biến động nhu cầu mua bán khu vực “bão hoà” Nguyên nhân chủ yếu giá nhà phường thường cao Mặt khác định hướng thành phố ưu tiên phát triển kinh tế, sở hạ tầng cho phường, xã ngoại thành Nhiều người mua nhà đất khu vực ngoại thành không nhu cầu nhà ở, họ thường mua bán dựa theo dự án quy hoạch thành phố Nhiều khu dân cư có thơng tin quy hoạch, nhiều dự án giấy chưa triển khai đẩy giá nhà đất khu vực lên cao thời gian ngắn Ngược lại có nhà đất nằm khu quy hoạch, tâm lý người dân thường muốn bán nhanh giá Điều giải thích số vụ mua bán phường ngoại thành cao phường trung tâm Trong năm 2006, toàn thành phố xử lý 491 hồ sơ chuyển nhượng, giảm 28 hồ sơ so với năm 2005 Có thể nói vấn đề nhà thành phố dần ổn định, ngoại trừ số người dân mua bán nhà đất với mục đích kinh doanh phần lớn hồ sơ chuyển nhượng nhằm đáp ứng nhu cầu đáng nhà Những người có khả năng, có chổ hộ tập thể muốn có nhà riêng gắn liền với đất địa bàn phường trung tâm thành phố 44 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương nơi có vị trí thuận lợi để kinh doanh Những người có thu nhập thường hộ có chất lượng cao nhà xây từ 2- tầng mặt khoảng 50-80 m2 với mức giá 100 vàng, người thường công chức nhà nước có điều kiện, tiểu thương bn bán thành đạt người có có con, em làm việc hoăïc định cư nước Đại đa số người lao động, công nhân thường nhà chật hẹp, nhà trọ, nhà thuê với chất lượng thấp thiếu nhiều tiện nghi Nhìn chung có điều kiện, họ thường mua đất xây nhà tạm từ từ hồn thiện có khả II.4.2 So sánh tình hình chuyển nhượng qua năm Bảng II.16: Tình hình chuyển nhượng nhà đất qua năm Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Số lượng 488 595 674 706 611 519 491 2004 2006 800 700 600 500 400 300 200 100 2000 2002 Biểu đồ II.1 Tình hình chuyển nhượng qua năm Qua biểu đồ cho thấy tăng lên xuống qua năm Nhiều năm 2003 với 706 hồ sơ năm 2000 với 488 hồ sơ Là thành phố có tốc độ thị hóa với diện tích đất xây dựng lớn, tình hình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đặc biệt năm 2002 năm 2003 diễn phức tạp Tuy nhiên, tình hình giảm dần kể từ năm 2004 sốt nhà đất tạm lắng thành phố tăng cường, chấn chỉnh Quản lý Nhà nước nhà đất Theo số liệu, tổng hồ sơ giai đoạn 4084 hồ sơ, so với tổng quỹ nhà thành phố 102.605 Số lượng nhà chuyển nhượng luật gần 4% tổng số nhà có Điều giải thích số giấy 45 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ phát trả giai đoạn chưa đáp ứng nhu cầu cho người dân có nguyện vọng nhận chuyển nhượng hợp pháp Có thể nói số chưa thể phản ánh hết tình hình chuyển nhượng tồn thành phố gian đoạn từ năm 2000 đến năm 2006 Trên thực tế tình hình giao dịch nhà đất phức tạp, lượng giao dịch lớn số 4084 nhiều Điều cho thấy mặt thành phố thời gian phát triển thay đổi khơng ngừng, thúc đẩy q trình thị hố Bên cạnh đó, có thực tế cần nhìn nhận, thời gian phát sinh nhiều tiêu cực: đầu nhà đất, tượng lách luật,… gây khơng phiền hà, phản ánh từ người dân gây khơng khó khăn cho công tác quản lý nhà đất quan chức II.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT Khác với đất đai có hình thức sở hữu sở hữu tồn dân, nhà Hiến pháp công nhận loại tài sản đa sở hữu Trong có nhà thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu tư nhân Do chế độ sở hữu nhà rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán chuyển nhượng loại tài sản thị trường không bị pháp luật ngăn cấm Tuy nhiên nhà gắn liền với đất nên thị trường nhà bị chi phối thị trường đất Nếu việc mua bán nhà đồng thời việc mua bán đất thuộc khn viên ngơi nhà q trình chuyển nhượng bên thuận tiện nhiều Do nhà thuộc sở hữu tư nhân đất đai lại thuộc sở hữu toàn dân Về mặt pháp lý, có đủ điều kiện người chủ sở hữu nhà Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ hay cấp riêng giấy chứng nhận QSHNƠ giấy chứng nhận QSDĐƠ thuộc khuôn viên nhà Nếu chủ nhà không chưa có giấy chứng nhận QSHNƠ, hay khơng có hai giấy chứng nhận trình chuyển nhượng hợp pháp nhà không pháp luật thừa nhận Nếu chủ nhà có giấy chứng nhận QSHNƠ khơng chưa có giấy chứng nhận QSDĐƠ việc chuyển nhượng hợp pháp ngơi nhà khó khăn Trong điều kiện chuyển nhượng hợp pháp gặp nhiều khó khăn, chưa theo sát với nhu cầu thực tế Nhưng áp lực cung cầu, người mua người bán nhà giao dịch, chuyển nhượng cho mà không cần đến loại giấy tờ Những loại giao dịch tạo nên thị trường chuyển nhượng “ngầm” nhà đất Theo số điều tra cơng bố thị trường “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn( khoảng 70% tổng giao dịch thị trường) Mức độ quy giao dịch thị trường có mối liên hệ định loại nhà Loại nhà cao cấp giá cao mặt giấy tờ thường hợp lệ, có giấy chứng nhận quyền sở hữu Đối với nhà lại, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thấp, thường nhà dân tự xây, khơng có giấy phép xây dựng xây theo chế “ nộp phạt để tồn tại” Giá thị trường nhà tư nhân nhìn chung thị trường điều tiết Người có nhu cầu mua, bán nhà lấy thơng tin báo chí qua trung tâm giao dịch nhà đất Do mức độ mở cửa thị trường thấp nên người mua người bán thường gặp khó khăn vấn đề thoả thuận mức giá hợp lý nhà 46 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương Có thể nói thị trường nhà quy thị trường người có thu nhập cao Người lao động bình thường đại đa số công nhân viên chức với thu nhập khó mua nhà thị trường Hơn nữa, việc mua bán theo phương thức bán trả góp vay có hổ trợ theo sách Nhà nước đòi hỏi thu nhập hộ gia đình phải đạt mức cho phép II.5.1 Nguyên nhân chuyển nhượng Theo ý kiến cán địa phường thực tế điều tra cho thấy nguyên nhân chuyển nhượng nhà đất tăng cao năm gần nguyên nhân sau: - Việc đầu tư Nhà nước sở hạ tầng, đường giao thông mở rộng, nâng cấp không ngừng đẩy giá nhà đất lên cao, mang lại sinh lợi lớn từ đất đai nhà mà người sử dụng đất gần hưởng thụ Trong Nhà nước chưa có quy định cụ thể để điều tiết từ khu vực - Với tốc độ thị hóa tình trạng người nhập cư ngày nhanh chóng Người nhập cư thường di chuyển chổ cho phù hợp với nhu cầu sống Do đó, họ ln tìm chổ thích hợp nên việc mua bán nhóm người thường xuyên xãy II.5.2 Ưu điểm Việc chuyển nhượng nhà đem lại hiệu định tác động đến kinh tế xã hội: - Nâng cao hiệu sử dụng nhà đất, người dân có ý thức cao giá trị tầm quan trọng mà nhà đất mang lại - Đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển nhượng QSHNƠ QSDĐƠ, lệ phí địa chính, tiền dịch vụ đo đạc,… II.5.3 Nhược điểm Cũng địa phương khác nước, thành phố Biên Hồ ln có quan tâm đặc biệt đến cơng tác quản lý nhà đất Tuy nhiên thực tế gặp nhiều khó khăn gây ảnh hưởng đến nhiều vấn đề xã hội: - Người dân khơng trọng đến đất nơng nghiệp Tình trạng chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất xây cất nhà trái phép ngày phổ biến Nhân dân sử dụng đất không mục đích, bỏ hoang hố - Những nguồn lợi lớn từ chuyển nhượng nhà đất gây xáo trộn mối quan hệ gia đình, láng giềng - Có trường hợp sau có số tiền lớn từ chuyển nhượng đất đai, nhiều người tiêu xài hoang phí, khơng sử dụng tiền mục đích dễ gây tình trạng trắng tay 47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương KẾT LUẬN KẾT LUẬN Nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, TP.Biên Hòa có nhiều mạnh phát triển kinh tế, đặc biệt lĩnh vực công nghiệp, thương mại - dịch vụ Trong năm qua, với tốc độ phát triển công nghiệp cao, ảnh hưởng đến việc bố trí đất đai cho mục đích, cụ thể bố trí đất xây dựng thị (xây dựng cở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, xây dựng trụ sở, quan, trường học, ) cho phù hợp với quy mơ dân số, bố trí đất xây dựng nhà ở, cơng trình sản xuất kinh doanh dịch vụ,… Trong điều kiện đó, việc quản lý sử dụng nhà đất vấn đề khó khăn phức tạp Trên địa bàn thành phố Biên Hoà nay, áp lực dân số ngày tăng nhanh, q trình thị hố diễn mạnh, nhu cầu nhà ngày tăng quỹ đất thành phố cố định Điều này làm ảnh hưởng đến tiến trình phát triển chung thành phố Quy hoạch sử dụng đất kết hợp với số sách đổi nhà sách xã hội, cơng cụ đắc lực để Nhà nước hướng dẫn việc sử dụng nhà đất làm tăng lợi ích cộng đồng Tuy nhiên, trình thực cơng tác chuyển nhượng QSHNƠ QSDĐƠ hạn chế sau: - Chất lượng cơng tác quy hoạch hạn chế, kế hoạch sử dụng đất thấp, tình trạng bng lỏng thị trường mua bán nhà đất số lượng giao dịch ngầm diển phổ biến Gây khó khăn cơng tác kiểm soát thị trường nhà đất, làm thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước - Nhà nước có nhiều sách bán nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ nhà tái định cư, nhiên thực tế người mua nhà người có thu nhập cao, người mua nhà với mục đích đầu làm cho mục đích hỗ trợ bị sai lệch - Ý thức pháp luật người dân chưa cao, đặc biệt tâm lý lo ngại tiếp xúc với quan nhà nước Mặc khác khơng muốn thực nghĩa vụ tài tham gia chuyển nhượng nhà đất, nên nhiều người dân thực việc giao dịch thông qua giấy tay không cần xác nhận quan nhà nước KIẾN NGHỊ Như vậy, để đáp ứng yêu cầu phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước nhà đất, tơi có số kiến nghị sau: - Nhanh chóng thiết lập công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất chung cho toàn thành phố Nhất áp dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý, phát triển đô thị - Cần phổ biến pháp luật rộng rãi nhân dân, giúp người dân hiểu quyền nghĩa vụ Cần hướng dẩn cụ thể điều kiện chuyển nhượng, phổ biến ích lợi thực giao dịch pháp luật - Tăng cường công tác quản lý nhà đất, kiểm tra giám sát xử lý nghiêm minh trường chuyển nhượng trái phép Có biện pháp ngăn chặn hành vi đầu cơ, mua bán nhà đất đón đầu dự án - Xoá bỏ tâm lý lo ngại tiếp xúc với quan nhà nước, ngại thủ tục giấy tờ, nâng cao quyền làm chủ nhân dân 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương - Cải tiến hồ sơ quy trình, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân thực việc chuyển nhượng theo quy định - Xây dựng quỹ nhà đất dự trữ để cung ứng điều tiết thị trường, nâng cao khoản thu giao dịch mua bán lại nhà đất thời gian ngắn 49 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Đăng Phương TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà 2005 Luật Đất đai 2003 Nghò đònh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Nghò đònh 90/2006/NĐ-CP quy đònh chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư 05/2006/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghò đònh 90/2006/NĐ-CP Nghò đònh 95/2005/NĐ-CP việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ, quyền sở hữu công trình xây dựng Thông tư 13/2005/TT-BXD hướng dẫn thực Nghò đònh 95/2005/NĐ-CP Nghò đònh 60/CP ngày 5/7/1994 Quyền sử dụng nhà Quyền sử dụng đất đô thò Nghò đònh 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà 10 Nghò đònh 45/CP ngày 3/8/1996 sửa đổi, bổ sung điều 10 Nghò đònh 60/CP QSHNƠ QSDĐƠ đô thò 11 Chỉ thò số 191/TTg ngày 3/4/1998 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ đô thò 12 Công văn 776/CP-NN ngày 28/7/1999 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đô thò 13 Quyết đònh số 2153/QĐ-UBTngày 17/10/1994 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy đònh việc công nhân giấy tờ hợp lệ đất đô thò 14 Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực Nghò đònh 188 50 ... KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN ĐĂNG PHƯƠNG “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HOÀ” Giáo... liệu chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phường, xã địa bàn thành phố - Phân tích đánh giá số liệu thu thập sát thực tế - Đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng nhà đất tương lai địa bàn thành phố Biên. .. II.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 27 II.2.1 Tình hình quản lý đất đai 27 II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 30 II.3 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở