ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẮC BÌNH TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2000 – 2006

Huyện Bắc Bình là một huyện miền núi nên công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm và chưa thực sự hoàn thiện, trong khi huyện đang có những bước phát triển mạnh mẽ về ki

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẮC BÌNH TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2000 – 2006

SVTH : ĐÀNG VĂN PHÚC MSSV : 03124040

LỚP : DH03QL KHÓA : 2003 - 2007 NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐÀNG VĂN PHÚC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẮC BÌNH TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2000 – 2006

Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Văn Hải (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: )

- Tháng 7 năm

2007-Lời cảm ơn

Qua hơn bốn năm học tập, tôi đã được các thầy, cô giáo trường đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt những tri thức khoa học và kinh nghiệm quý báo Đồng thời, được tap thể cán bộ – công chức Phòng

TN & MT huyện Bắc Bình động viên, tạo điều kiện về thời gian và vật chất, cộng với sự

nổ lực của bản thân,…Đến nay đã hoàn thành báo cáo tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn :

- Con luôn khắc ghi công ơn Cha mẹ, người thân đã ở bên con, nuôi dưỡng và xuất đời tận tụy vì con, tạo mọi điều kiện vật chất cũng như động viên khích lệ về mặt tinh thần giúp con trong xuất quá trình học tập

- Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP HCM

- Ban Chủ nhiệm bộ môn Quản Lý Đất Đai – Bất Động Sản

- Các Thầy, Cô giảng dạy lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2003 – 2007

- Thạc sỹ Bùi Văn Hải đã tận tâm hướng dẫn em trong quá trình hoàn thành báo cáo tốt nghiệp

- Lãnh đạo và cán bộ – công chức Phòng TN & MT huyện Bắc Bình đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi học tập và làm luận văn

- Các bạn bè, đồng nghiệp đã góp ý, động viên, hỗ trợ nhiệt tình trong thu thập,

xử lý thông tin, tư liệu xây dựng luận văn

Do kiến thức còn hạn chế nên luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi khiếm khuyết Tôi rất mong và trân trọng nhận được những góp ý của quý Thầy, Cô, đồng nghiệp và bạn bè

Sinh viên

Đàng Văn Phúc

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Đàng Văn Phúc, Khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường

Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 – 2006”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Văn Hải, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản Lý Đất Đai

& Thị Trường Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Huyện Bắc Bình là một huyện miền núi nên công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm và chưa thực sự hoàn thiện, trong khi huyện đang có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế– xã hội, cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất để ở

và phục vụ cho sản xuất của người dân càng nhiều, dẫn đến tình hình sử dụng đất càng trở nên phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Để đáp ứng nhu cầu đó, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân trên địa bàn huyện Bắc Bình càng trở nên cấp bách, đó là cơ sở pháp lý để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất và đầu tư trên thửa đất của mình, đồng thời giúp công tác quản lý Nhà nước

về đất đai đi vào nề nếp hơn

Đề tài tập trung vào thu thập, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên

- thiên nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai gây ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 –

2006

Quá trình thực hiện, đề tài có vận dụng, kết hợp các phương pháp: thống kê, điều tra, so sánh, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến đề tài và trao đổi nội dung nghiên cứu với những cán bộ làm công tác địa chính

Qua thời qian nghiên cứu, nhận thấy kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 – 2006 như sau:

Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND huyện Bắc Bình triển khai mạnh từ năm 2000 đến nay và tổng số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

3839 vụ với diện tích là 395,07 ha, chiếm 0,22% tổng diện tích tự nhiên của huyện Trong đó, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là 2968 vụ với diện tích là 381,29 ha, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là 871 vụ với diện tích là 13,78 ha

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích hệ thống và đánh giá lại toàn bộ quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, trên cơ sở đó phân tích, phản ánh những thuận lợi, khó khăn, vướng mắt cần giải quyết

từ kết quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, đề tài đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận

Danh sách các chữ viết tắt vi

I.2 Khái quát huyện Bắc Bình tỉnh Bình Thuận 15

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 15

II.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 17

II.1.1 Đặc điểm tự nhiên 17

II.1.4 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên,

II.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội 23

II.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 27

II.2.5 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội

tác động đến việc SDĐ 30

II.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

II.3.1 Tình hình quản lý đất đai 31 II.3.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện 36

2 Biến động đất đai qua các kỳ kiểm kê năm 2000 – 2006 38

II.4 Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

huyện Bắc Bình – Bình Thuận 39 II.4.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2000 – 2006 39

1 Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 – 2006 42

2 Tình hình chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2000 – 2006 44

II.4.2 Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ

trên địa bàn huyện Bắc Bình giai đoạn 2000 – 2006 45

II.4.3 Những thuận lợi và hạn chế trong công tác CNQSDĐ

trên địa bàn huyện Bắc Bình giai đoạn 2000 – 2006 46

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính huyện Bắc Bình

Bảng 2: Dân số trung bình phân theo giới tính và phân theo thành thị – nông thôn Bảng 3: Hịên trạng cơ cấu kinh tế của huyện qua các năm

Bảng 4: Số trường lớp, giáo viên và học sinh mẫu giáo trên địa bàn huyện

Bảng 5: Số trường lớp, giáo viên và học sinh phổ thông trên địa bàn huyện

Bảng 6: Kết quả cấp giấy CNQSDĐ huyện Bắc Bình tính đến năm 2006

Bảng 7: Số lượng đơn tiếp nhận đơn khiếu nại tố cáo

Bảng 8: Tình hình chỉnh lý biến động đất đai do chuyển mục đích

Bảng 9: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc Bảng 10: Cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Bình năm 2006

Bảng 11: Biến động đất đai qua các kỳ kiểm kê năm 2000 – 2006

Bảng 12: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2000 – 2006

Bảng 13: Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp của huyện năm 2000 – 2006 Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2006 Bảng 15: Tình hình chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2000 – 2006

DANH SÁCH CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ – BIỂU ĐỒ

HÌNH Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Bắc Bình

Hình 2: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Bình năm 2005

Sơ đồ 3: Trình tự thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181

Sơ đồ 4: Trình tự CNQSDĐ theo Quyết định 02/2006/QĐ – UBND

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Cơ cấu tăng trưởng GDP theo các ngành kinh tế huyện Bắc Bình 2006 Biểu đồ 2: So sánh tình hình giải quyết các vụ tranh chấp trong các năm 2000 – 2006.Biểu đồ 3: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Bắc Bình năm 2006

DTCN : Diện tích chuyển nhượng

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

CNH – HĐH : Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên trái đất, nhưng đất đai lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí Do vậy, việc sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lý trên

cơ sở hiệu quả, lâu bền

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch

và pháp luật làm cơ sở pháp lý thống nhất từ trung ương đến địa phương Hiện nay, dân số phát triển nhanh, đất đai có hạn, do việc khai thác bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích nên đòi hỏi Nhà nước phải có một hệ thống đất đai hoàn chỉnh để quản lý chặt chẽ và hợp lý quỹ đất nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất

Huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận (với trung tâm là thị trấn Chợ Lầu), ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng, do đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng rất lớn đến các mặt kinh tế, chính trị - xã hội trong đó đất đai chịu ảnh hưởng trước tiên và nghiêm trọng nhất

Ngày nay, trong cơ chế thị trường, tăng trưởng kinh tế - xã hội ngày càng cao,

áp lực đối với đất đai ngày càng lớn Đồng thời trong cơ chế hiện nay, đất đai được xem là một loại hàng hóa đặc biệt ràng buộc bởi pháp luật nhà nước Vì vậy, công tác quản lý đất đai vốn đã khó khăn, nay càng lại khó khăn hơn, cần có những cơ sở, những quy trình, những quy phạm cụ thể để việc quản lý đất đai đi vào nề nếp, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong những cơ sở quản lý của Nhà nước về đất đai

Điều đó giúp cho mối quan hệ về đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế

- xã hội Nếu Nhà nước không thừa nhận việc chuyển nhượng thì chuyển nhượng bất hợp pháp hoặc sử dụng đất không có hiệu quả xảy ra gây khó khăn cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai

Xuất phát từ những thực tế đang diễn ra trên địa bàn huyện Bắc Bình và được sự

phân công của Khoa QLDĐ & BĐS, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận từ năm 2000 đến 2006”

• Mục tiêu nghiên cứu:

Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận để làm cơ sở đánh giá tình hình thực hiện các chủ trương, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình, rút ra những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ về hiệu quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình

• Đối tượng và phạm vi nguyên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân

+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các văn bản liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận từ năm

2000 đến 2006

+ Giới hạn nội dung nghiên cứu của đề tài: đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

PHẦN I

TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CNQSDĐ

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Những lý luận về chế độ sở hữu toàn dân

Đất đai là nguồn tài nguyên của Quốc gia Vì vậy, sự quản lý, khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao nhất là mục tiêu cơ bản – lâu dài của chính sách pháp luật về đất đai Đó là lý do mà đất đai thuộc sở hữu của Nhà Nước, hay của toàn dân Có nghĩa là, đất đai không thuộc riêng về bất kỳ một ai mà thuộc về Nhà Nước, Nhà Nước là người đại diện chủ sở hữu, đại diện lợi ích toàn dân Lợi ích này, không chỉ về kinh tế, quan trọng hơn đó là lợi ích của một Quốc gia

Theo đó, Luật Đất đai của nước Việt Nam nhất quán với nguyên tắc sở hữu toàn dân với quy định thêm các quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cơ bản để xây dựng và phát triển nền kinh tế

2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – đó là mối quan hệ vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính xã hội, thể hiện ở chổ: Giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có sự thỏa thuận với nhau Tuy nhiên, sự thỏa thuận này muốn thực thi và không phát sinh những bất lợi cho bất

kỳ bên nào (họ muốn có quyền hợp pháp đối với đất vì quyền sử dụng đất hợp pháp cũng là tài sản của họ), thì phải có cơ quan xác nhận, đồng thời thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, các bên thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan chức năng Vì thế,

nó vừa là quan hệ dân sự vừa quan hệ hành chính

Thông qua giá trị của quyền sử dụng đất làm căn cứ để thu thuế chuyển quyền (người chuyển nhượng chịu thuế này) Đây là một loại thuế thu nhập được đánh vào tiền thu được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích chuyển đất sang cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn và tạo điều kiện cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện công khai hơn

Từ những cơ sở lý luận khoa học trên, cho thấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ưu - nhược điểm như sau:

Ưu điểm:

- Tạo điều kiện bổ sung lao động nông nghiệp dư thừa vào các lĩnh vực khác

- Đối với người CNQSDĐ, họ có thể giải phóng được vốn, để đầu tư vào các ngành nghề phù hợp với điều kiện thực tế và khả năng của họ

Nhược điểm:

Đất sản xuất nông nghiệp chưa được khai thác triệt để, dẫn đến tình trạng đầu

I.1.2 Cơ sở pháp lý

1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời từ Luật Đất đai năm 1993

và được nêu cụ thể hơn trong Bộ Luật Dân sự năm 1995

- Tại Điều 705 Bộ Luật Dân sự nói về hợp đồng CNQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được Bộ Luật này và pháp luật về đất đai quy định Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ), và người được nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Vì vậy, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “việc chuyển giao QSDĐ của bên chuyển cho bên nhận khi sự thỏa thuận bằng hợp đồng CNQSDĐ giữa các bên có hiệu lực pháp lý và bên nhận QSDĐ phải trả tiền cho bên chuyển QSDĐ”

2 Sự cần thiết phải cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi xã hội phát triển, dân số ngày một gia tăng thì nhu cầu đất đai phục vụ cho đời sống và sản xuất của con người trở nên cần thiết hơn bao giờ hết Hơn nữa, nền kinh tế thị trường mở ra nhiều cơ hội đầu tư trực tiếp trên đất đai hay đầu cơ đất đai nâng giá để kiếm lời Vì thế, việc CNQSDĐ diễn ra là lẽ đương nhiên, hoàn toàn phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường

Tuy nhiên từ những năm đầu thập niên 80, nền kinh tế nước ta là một nền kinh

tế tập trung quan liêu, bao cấp Nhà nước khuyến khích và kêu gọi nhân dân góp đất vào hợp tác xã Đồng thời ban hành Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm mọi hành vi phát canh thu tô, mua bán đất Nhà nước tiến hành việc giao đất cho người dân thông qua hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc CNQSDĐ lúc này hầu như không xảy ra

Tại đại hội Đảng toàn quốc lần IV năm 1986 đất nước ta đã chính thức xóa bỏ nền kinh tế tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trường Từ đây, đất nước ta phát triển một cách nhanh chóng, đặc biệt trong những năm 1990 – 1993 Chính lúc này, nhu cầu

về đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn Việc CNQSDĐ trong những năm này diễn ra rất mạnh mẽ mặc cho những rào cản về mặt pháp lý từ phía Nhà nước Những quy định trong các văn bản pháp luật cũ trở nên không phù hợp nữa Vì nếu Nhà nước vẫn áp dụng các biện pháp hành chính để thu lại ruộng đất, phân chia theo định kỳ thì việc sử dụng đất sẽ không mang lại hiệu quả cao Hơn thế nữa, trên thực tế việc CNQSDĐ dưới hình thức mua bán trao tay làm phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực, gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước về đất đai

Như vậy, để cho mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất phù hợp với tình hình mới, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ Việc cho phép CNQSDĐ đã khắc phục một số vướng mắc trong khi làm thủ tục thu hồi đất, giao đất, góp phần cải cách các thủ tục hành chính phiền hà Mặc khác, khi cho phép CNQSDĐ thì đất mới có điều kiện tới tay của những người thật sự có nhu cầu và điều kiện sử dụng nhưng không có đất một cách hợp lý và hiệu quả nhất, tránh tích tụ đất đai và thúc đẩy kinh tế phát triển

3 Hệ quả kinh tế – xã hội sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một kết quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế – xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra trong muôn vàn hoàn cảnh khác nhau, với nhiều đối tượng, thành phần xã hội, tôn giáo trên nhiều địa bàn, mang tính chất một khu vực nhỏ hẹp hay rộng lớn, phụ thuộc vào quy mô và tốc độ phát triển kinh tế – xã hội của khu vực đó

Chung quy lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam chỉ tồn tại dưới hai dạng, trái pháp luật hoặc đúng pháp luật Những trường hợp chuyển nhượng trái pháp luật thường gây ra nhiều hậu quả khó lường như: gây nên hàng loạt những xáo trộn, những ảnh hưởng, tranh chấp đất đai xảy ra… Nó gây thất thoát đáng kể cho nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng Hơn thế nữa, các vụ chuyển nhượng xảy ra không được xử lý thích đáng sẽ không có sự công bằng đối với những trường hợp chuyển nhượng đúng theo pháp luật gây nên tâm lý coi thường pháp luật trong nhân dân Vì thế, đối với những trường hợp chuyển nhượng trái phép chúng

ta cần có biện pháp quản lý chặc chẽ, xử lý theo đúng những quy định của pháp luật và

xử phạt đối với những trường hợp trên

Ngược lại, những vụ chuyển nhượng tuân thủ theo những quy định của pháp luật về đất đai đem lại hiệu quả tích cực trong đời sống xã hội Đất đai thông qua chuyển nhượng sẽ vào tay của những chủ sử dụng có vốn, có kỹ thuật canh tác, kinh doanh sinh lời từ đất để sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, kinh tế nhất Khi ấy cơ cấu kinh tế sẽ được điều chỉnh, cân đối hợp lý hơn giữa các ngành, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Từ đó, ý thức trách nhiệm của người dân được nâng cao rất nhiều trong việc nhận định tầm quan trọng của đất đai để sử dụng một cách có hiệu quả, góp phần ổn định đời sống xã hội và bảo vệ môi trường

Với việc cho phép chuyển nhượng đã khuyến khích người dân cũng như các tổ chức kinh tế đầu tư vào mảnh đất của mình để tăng khả năng sinh lời của đất nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hóa do không còn khả năng sản xuất nông nghiệp lại không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác để đạt hiệu quả tốt hơn

Nhiều hộ nông dân sau hàng chục năm bám đất, bám ruộng, vườn nay đã sang nhượng hoặc nhận tiền đền bù giải tỏa của các chủ đầu tư chi trả để di chuyển đi nơi khác, hoặc Nhà nước có chủ trương trưng mua diện tích đất nông nghiệp của các hộ nông dân để lập các dự án thu về một số tiền khá lớn, nhưng ít có ai sử dụng tiền này đầu tư trở lại nông nghiệp, phần lớn đưa vào kinh doanh hoặc gửi tiết kiệm…

Nhìn chung, sau khi chuyển nhượng, đời sống người dân thay đổi hẳn nhưng không ít trường hợp không biết sử dụng số tiền đó đầu tư vào đâu, dần dần sử dụng hết

số tiền, cuộc sống trở nên vất vả, khó khăn Với những trường hợp này, Nhà nước cần

có những quy chế và hình thức thích hợp để thu hút, tiếp nhận khoản tiền nhàn rỗi của

hộ dân sau khi bán đất dưới dạng cho các chủ đầu tư vay hưởng lãi suất bằng lãi suất của ngân hàng thương mại Hình thức huy động vốn này vừa tạo nguồn vốn cho các chủ đầu tư, vừa giúp cho nhân dân có khoản tiền chi dùng cho cuộc sống từ dịch vụ cho vay, đầu tư

Đối với bên nhận chuyển nhượng thì lại khác, họ là những hộ gia đình, cá nhân

có kinh tế khá hơn, mục đích họ nhận chuyển nhượng vì kinh tế là chính Nơi nào nền kinh tế phát triển mà lại dễ làm ăn thì họ đầu tư, mà muốn đầu tư thì họ phải nhận chuyển nhượng đất của người khác hoặc góp vốn bằng QSDĐ hoặc cho thuê Những trường hợp đầu cơ đất, khi mua thì giá rẽ, khi giá tăng cao thì tung ra thị trường giao dịch rồi hưởng phần trên lệch rất lớn từ việc CNQSDĐ Đó là một thực trạng xảy ra không ít tại địa bàn các xã trong huyện

4 Các văn bản pháp luật có liên quan

- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1980, sữa đổi 1992

- Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003

- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/09/1994 quy định chi tiết về việc thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thuế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sữa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP

- Quyết định 3361/QĐ–CTVBBT ngày 26/11/2002 của UBND tỉnh Bình Thuận v/v “phê duyệt quy hoạch chỉnh trang trung tâm huyện Bắc Bình làm cho nhu cầu đất

ở đô thị tăng nhanh”

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Lược sử các quy định về CNQSDĐ từ trước năm 1980 đến nay

1 Giai đoạn trước năm 1980

Đất đai tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân Trong từng thời kỳ, tầm quan trọng của quyền sở hữu có thay đổi, song vai trò của sở hữu tư nhân vẫn luôn là chủ yếu, bởi vì mọi người được tự do khai khẩn ruộng đất và làm chủ mảnh đất của mình Chính vì vậy, việc “mua bán” trong giai

đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản với nguyên tắc: chỉ cần hai bên đồng ý về giá cả và thủ tục được thể hiện dưới các hình thức: tờ bán đất trọn sổ, tờ bán đứt đất

Tuy nhiên, ở giai đoạn này cũng xảy ra trường hợp tự lấn chiếm khai khẩn rồi làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác

2 Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993

Sau ngày 18/12/1980 người dân chỉ có quyền tiếp tục sử dụng đất đó và hưởng kết quả lao động mang lại từ đất

Hiến pháp 1980 được ban hành những quy định về đất đai với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, người dân chỉ được quyền sử dụng đất và hưởng thành quả lao động từ đất (điều 19, điều 20)

Luật đất đai 1988 lại có những quy định cụ thể hơn: nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức (điều 5), người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong ba trường hợp hạn hẹp khi vào hoặc ra hợp tác xã, khi đổi đất để tổ chức sản xuất, khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng (điều 1), được chuyển nhượng thành quả lao động trên đất được giao (điều 3) Ngoài ra còn có quy định về thẩm quyền giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điều 16)

3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003

Thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị là một bước quan trọng để hàng hóa quan hệ đất đai từng bước thoát khỏi địa vị là một thứ phúc lợi kinh

tế và đảm bảo xã hội Việc “được mua được bán” quyền sử dụng đất đã làm cho ruộng đất thoát khỏi trạng thái là điều kiện sinh tồn để bước sang điều kiện sản xuất hàng hóa, đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn

Cụ thể Điều 75, Luật Đất đai năm 1993 và Khoản 1 Điều 706 Luật Dân sự quy định rõ như sau:

1/ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được CNQSDĐ trong các trường hợp sau:

- Chuyển đi nơi khác

- Chuyển sang làm nghề khác

- Không còn trực tiếp làm lao động

2/ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được CNQSDĐ

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích

Điều 711 Bộ Luật Dân sự có quy định bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các điều kiện sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật

về đất đai và sau khi nhận QSDĐ thì đất sử dụng đó không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất đai

Các điều kiện ràng buộc chuyển nhượng được Luật Đất đai năm 1993 ghi rõ ràng nhưng trên thực tế các vụ chuyển nhượng ít thực hiện đầy đủ các điều kiện trên Theo đó Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất đai có giá trị, thừa nhận các quyền của người sử dụng đất

Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, chưa có một văn bản cụ thể hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, tình trạng CNQSDĐ trở nên rối ren, làm cho việc tranh chấp đất đai dễ xảy ra giữa người bán và người mua

Thêm vào đó, khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận đất đai có giá trị thì việc quy định thuế chuyển quyền là điều hết sức cần thiết

Mức thuế trong việc CNQSDĐ:

Nhà nước đã sử dụng mức thuế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một công cụ hữu hiệu để quản lý, điều chỉnh quá trình diễn biến của thị trường đất đai, hạn chế tốc độ cũng như xu hướng tích cực và tập trung đất đai vào tay một số ít người Điều này được thể hiện cụ thể như sau:

Ngày 22/6/1994, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất khi chuyển quyền SDĐ

Tuy nhiên, Luật thuế chuyển quyền SDĐ quy định thuế suất quá cao Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, người chuyển quyền đóng 10% giá trị đất Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp, người chuyển quyền đóng 10% giá trị đất Riêng bên nhận CNQSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2% giá trị đất Do vậy, trong thực tế người sử dụng đất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước hoặc ghi sai giá CNQSDĐ để tránh thuế

Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ Nhưng trong công tác quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động về đất đai đã gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước

Ngày 01/11/2000, Chính phủ ban hành Nghị định 79/2000/NĐ – CP bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ

Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định những trường hợp được miễn thuế, giảm thuế chuyển quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo một số chính sách xã hội cũng như định hướng của Nhà nước trong việc phát triển một số vùng kinh tế

- Giá đất: là giá do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên khung giá của Chính phủ

- Thuế đất: mức 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

và 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ khi chuyển quyền SDĐ là diện tích chuyển quyền

giá đất và thuế suất lệ phí trước bạ khi chuyển quyền SDĐ

- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng

- Giá đất: là giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở khung giá của Chính phủ

và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật, sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất

Điều 67 Luật Đất đai 2003 quy định: thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01/11/1999 bằng một phần hai thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 67, sau đó phải chuyển sang thuê đất

- Nếu chuyển mục đích SDĐ vượt hạn mức thì phần vượt tính 100% giá trị đất Trên thưc tế rất khó khăn để xác định hạn mức SDĐ vì người dân rất ít khi họ

kê khai đúng diện tích hiện đang sử dụng vì sợ đóng thuế cao

Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 03 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp QSDĐ

a Đối với hộ gia đình, cá nhân

™ Điều kiện chuyển nhượng:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng được CNQSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:

- Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh

- Chuyển sang làm nghề khác

- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được CNQSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được CNQSDĐ

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp phải có các điều kiện sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật

về đất đai

- Trường hợp nhận CNQSDĐ là lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải

là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp

- Trường hợp đối với hộ gia đình CNQSDĐ vượt hạn mức thì phần đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật

™ Hồ sơ CNQSDĐ gồm:

- Hợp đồng CNQSDĐ

- Giấy CNQSDĐ (bản sao có chứng nhận của cơ quan Nhà nước hoặc chứng

thực của UBND xã phường, thị trấn)

- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa)

- Chứng từ nộp tiền thuê đất

™ Trình tự CNQSDĐ (sơ đồ):

Sơ đồ 1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ 17/1999/NĐ-CP

Chủ sử dụng đất Cơ quan thuế

UBND xã,

phường, thị trấn

nơi có đất

Phòng TN & MT quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh

UBND quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh

(4)

(5)

(6)(1)

Thông báo

(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

(2): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã,

phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan

Nhà nước) của bản hộp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp

đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng TN & MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do

(3): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận hô sơ hợp lệ, Phòng TN & MT

xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà

nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh

(4): Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ do Phòng TN & MT trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được

chuyển nhượng vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản hộp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(5): Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng TN & MT thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

(6): Sau khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Phòng TN & MT vào

sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy CNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

b Đối với tổ chức

™ Điều kiện CNQSDĐ:

Tổ chức kinh tế được CNQSDĐ khi có một trong các điều kiện sau đây:

- Đất do Nhà nước giao có thu tiền SDĐ

- Đất do nhận CNQSDĐ hợp pháp

- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm

™ Hồ sơ CNQSDĐ gồm:

- Hợp đồng CNQSDĐ

- Giấy CNQSDĐ

- Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng

- Chứng từ nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng

Nhà nước)

™ Trình tự thực hiện CNQSDĐ (sơ đồ):

Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức theo NĐ 17/1999/NĐ - CP

(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại Phòng TN & MT cấp huyện nơi có đất Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng TN & MT cấp huyện thẩm tra hồ

sơ, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được CNQSDĐ

(2): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng TN &

MT cấp huyện trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng CNQSDĐ

(3): Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng TN & MT cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

(4): Sau khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy CNQSDĐ cho bên nhận CNQSDĐ là hộ gia đình,

cá nhân hoặc đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức

UBND quận, huyện, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh

Cơ quan thuế

(1) (2)

(3)(4)(5)

4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004,

là Bộ Luật đất đai hoàn chỉnh nhất và đầy đủ nhất từ trước tới nay Trong Luật Đất đai

2003 Thị Trường Bất Động Sản được công nhận và quy định rõ ràng, cụ thể theo đó các quyền của các cá nhân, tổ chức kinh tế và các tổ chức khác có đủ cơ sở pháp lý về QSDĐ thì đảm bảo được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ khi tham gia

Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành NĐ 181/2004/NĐ – CP quy định việc thi hành Luật Đất đai 2003 Với Nghị định 181 thì các thủ tục, điều kiện được quy định rõ ràng, chi tiết, là căn cứ pháp lý thống nhất cho việc áp dụng quy trình CNQSDĐ đối với các địa phương trong những năm tiếp theo Ngày 13/4/2005 Bộ TN & MT ban hành thông tư 01/2005/TT – BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Những quy định về CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181

™ Điều kiện chung của người sử dụng đất được quyền CNQSDĐ:

Tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

- Có giấy CNQSDĐ

- Đất không có tranh chấp

- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có các điều kiện sau:

- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác nhận thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại điều 30 của Nghị định 181

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy định tại điều 36 của Luật Đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền SDĐ

2 Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

mà người SDĐ đã nhận QSDĐ nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong Nghị định cho phép chuyển mục đích SDĐ chưa xác định thời hạn SDĐ thì thời hạn SDĐ là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ có hiệu lực thi hành

Điều kiện để CNQSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà

ở để bán hoặc cho thuê:

3 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài SDĐ thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán hoặc cho thuê chỉ được phép QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được phép duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo

dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà vẫn chưa xây dựng nhà ở

4 Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất, phần còn lại của tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá trị đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi được giải quyết theo quy định tại Điều 35 của Nghị định 181

™ Trình tự thủ tục CNQSDĐ(sơ đồ):

Sơ đồ 3: Trình tự thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181

(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại VPĐKQSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VPĐKQSDĐ

(2): Trong thời hạn không quá 15 ngày kề từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan QLĐĐ thuộc UBND

xã cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ

(3): Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì VPĐKQSDĐ gửi số liệu địa chính đến cơ quan thếu để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; VPĐKQSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thưc hiện nghĩa vụ tài chính

(4): Trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận GCNQSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ

Đối tượng đăng ký QSDĐ Văn phòng Sở) Tài nguyên Phòng (hoặc

và Môi trường

Cơ quan thuế

(3)(4)

Đóng thuế

Cùng với cả tỉnh, Bắc Bình đang bước vào thời kỳ hội nhập quốc tế và khu vực mạnh mẽ, sự nghiệp Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đang được đẩy mạnh, đòi hỏi phải có sự đáp ứng nhu cầu sản xuất hàng hóa, tăng cường cơ sở kết cấu hạ tầng, mở các khu công nghiệp,… Do đó, kinh tế - xã hội của huyện không ngừng phát triển để thu hút nhiều đối tượng đến sinh sống và đầu tư Vì vậy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Bắc Bình diễn ra khá sôi động Từ đó, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương về công tác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

I.2 Khái quát huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận

Trải qua 300 năm hình thành và phát triển, với truyền thống đấu tranh anh dũng, ý chí tự lực tự cường, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả trong lao động sản xuất, cộng động các dân tộc anh em xây dựng nên mảnh đất Bắc Bình hiện nay Huyện Bắc Bình nằm về phía Đông Bắc của tỉnh Bình Thuận với diện tích tự nhiên là 182533,20 ha, chia làm 17 xã và 1 thị trấn phân bố dọc theo Quốc lộ 1A

Huyện Bắc Bình nằm trong khí hậu nhiệt đới gió mùa với các đặc trưng khô, nóng, lượng mưa tập trung hàng năm thấp, đất đai không màu mỡ, địa hình chia cắt phức tạp gây khó khăn cho việc phát triển mạng lưới giao thông cũng như canh tác nông nghiệp

Bắc Bình là một huyện miền núi nên điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn gặp nhiều khó khăn Nền kinh tế huyện chủ yếu dựa vào nông nghiệp là chính, tỷ lệ tăng dân số cơ học cao, trên địa bàn huyện có nhiều dân tộc thiểu số sinh sống như: Chăm, Nùng, Tày, Hoa, Raglai, K’ho

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu tình hình kinh tế, văn hóa – xã hội trên địa bàn huyện Bắc Bình như

về dân số, vị trí, diện tích đất, cơ sở hạ tầng,… ảnh hưởng đến công tác chuyển

nhượng

- Tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Bắc Bình

- Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Bắc Bình

- Một số vấn đề rút ra qua quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng

2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Thống kê lấy số liệu ở 18 xã, thị trấn, các ngành liên quan thuộc huyện Bắc Bình

- Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập tất cả các mẫu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phương pháp so sánh : So sánh số liệu qua các giai đoạn, tình hình chuyển nhượng qua các thời kỳ

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, học hỏi ý kiến những người có kinh

- Phương pháp phân tích: Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thực trạng CNQSDĐ

- Phương pháp tổng hợp: Tiến hành tổng hợp các số liệu, tài liệu và biểu mẫu nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục CNQSDĐ theo quy định của pháp luật

3 Quy trình th c hi n

tài c th c hi n qua 3 b c:

Bước 1: Thu thập những tài liệu, văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng

Bước 2: Thu thập thông tin số liệu có liên quan đến chuyển nhượng

Bước 3: Thực hiện phân tích tổng hợp, đánh giá

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI

II.1.1 Đặc điểm tự nhiên

a Vị trí địa lý:

Bắc Bình là một huyện miền núi, trung tâm huyện đặt ở thị trấn Chợ Lầu, cách Thành Phố Phan Thiết 68 km về phía Đông Bắc của tỉnh Bình Thuận, với diện tích tự nhiên là 182533,20 ha và dân số năm 2006 là 121.314 người, mật độ dân số là 66,46 người/km2, phân bố trên địa bàn 17 xã, 1 thị trấn trong toàn huyện

Bắc Bình nằm ở tọa độ địa lý từ 108006’30’’ đến 108037’34’’ kinh độ Đông và từ

10058’27’’ đến 11031’38’’ vĩ độ Bắc,

Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Đức Trọng tỉnh Lâm Đồng

- Phía Tây và tây Bắc giáp huyện Duy Linh tỉnh Lâm Đồng và huyện Hàm Thuận Bắc của tỉnh Bình Thuận

- Phía Đông và Đông Bắc giáp huyện Tuy Phong

- Phía Đông Nam giáp Biển Đông

- Phía Nam và Tây Nam giáp Biển Đông và Thành Phố Phan Thiết

Với vị trí cách Thành Phố Hồ Chí Minh 200 km, Nha Trang 200 km, có Quốc lộ 1A dài 37 km, đường sắt Bắc Nam dài 40 km và tuyến đường Lạng Sơn – Đại Ninh nối liền Lâm Đồng tạo điều kiện phát triển kinh tế với những tỉnh Duyên Hải Miền Trung, Đông Nam Bộ và đặc biệt là khu tam giác Bình Thuận – Ninh Thuận – Lâm Đồng

Bắc Bình có bờ biển phía đông, rừng núi cao phía tây, có rừng sát biển, địa bàn nối với Tây Nguyên rất thuận lợi cho việc xây dựng tuyến trận địa phòng thủ, an ninh quốc phòng và là căn cứ địa cách mạng trong hai thời kỳ kháng chiến

Bảng 1: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính huyện Bắc Bình

(Nguồn: Niên giám thống kê năm 2006 huyện Bắc Bình)

b Đặc điểm địa hình, địa mạo:

Địa hình huyện Bắc Bình nhìn chung nghiêng dần theo hướng từ Đông Bắc xuống Tây Nam với những vùng đồng bằng nhỏ hẹp nằm giữa các dãy núi ở phía Bắc Tây Bắc và các cồn các, đồi các ở phía Nam tạo thành dạng địa hình lòng chảo

Có thể chia địa hình huyện Bắc Bình thành 4 dạng chính sau:

- Dạng địa hình núi thấp và trung bình: có độ cao dưới 1000m phân bố ở các xã Phan Điền, Phan Lâm, Phan Sơn, Phan Tiến và phía Bắc Phan Hòa, Bình An Diện tích khoảng 87506,42 ha, chiếm 47,94% tổng diện tích tự nhiên

- Dạng địa hình đồi gò: độ cao 30m – 120m nằm trung gian giữa dạng địa hình núi và vùng đồng bằng phù sa ven Sông Lũy Diện tích 57260,66 ha, chiếm 31,37% diện tích tự nhiên

- Dạng địa hình đồng bằng phù sa: chiếm diện tích không lớn phân bố thành dãy hẹp dọc theo Sông Lũy

- Dạng địa hình cồn cát ven biển: phân bố chủ yếu ở Hòa Thắng, Hồng Phong

và một phần ở phía Nam xã Bình Tân, Sông Lũy, Lương Sơn, Hồng Thái, Phan Thanh, Phan Hiệp, Chợ Lầu, Phan Rí Thành Diện tích 37766,12 ha, chiếm 20,69% DTTN

c Khí hậu:

Huyện mang đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa nằm ở sườn Đông và Đông Nam dãy Trường Sơn không thuận lợi đón gió mùa Đông Bắc và Tây Nam để gây mưa nên huyện có trữ lượng mưa thấp nhất tỉnh Bình Thuận Trong năm có 2 mùa rõ rệt; mùa mưa có lượng mưa bình quân 818 mm/năm với số ngày mưa là 77 ngày/năm, mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau với số giờ nắng 2800 -2900 giờ/năm

Hướng gió Tây Nam thổi từ tháng 5 đến tháng 9 với tốc độ 2 – 3 m/s, hướng gió Đông Bắc thổi từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau với tốc độ 4,7 m/s có tần suất giao động 30 – 40% Gió nóng xuất hiện vào tháng 3,4,7,8 khoảng 45 - 48 ngày

d Thủy văn:

Do địa hình đồi núi nên các sông thường ngắn và dốc dẫn đến thoát nước nhanh gây lũ lụt vào mùa mưa và khô hạn vào mùa khô Sông Lũy là hệ thống sông suối chủ yếu, là nguồn cung cấp nước chính cho sinh hoạt và sản xuất của huyện

- Sông Lũy: bắt nguồn từ cao nguyên Duy Linh chảy qua Tây Bắc huyện Bắc Bình xuống Sông Lũy nhập với sông Cà Tót, chảy theo Quốc lộ 1A tới Phan Rí Thành, chảy ra biển Phan Rí Cửu với chiều dài 78,5 km, diện tích lưu vực 1.910 km2, lưu lượng trung bình là 29,5 m3/s và lưu lượng nhỏ nhất trong mùa khô là 1 m3/s Tổng lượng nước hằng năm do sông cung cấp là 930 triệu m3

- Sông Mao: dài 40,5 km, diện tích lưu vực là 234 km2, lưu lượng trung bình là 2,06 m3/s nhập vào Sông Lũy ở Phan Rí Thành

- Sông Cà Giây: dài 15 km, diện tích lưu vực là 190 km2, lưu lượng trung bình

là 3,22 m3/s nhập vào Sông Lũy ở ấp Hiệp Hòa xã Hồng Thái

- Sông Cà Tót: dài 14 km, diện tích lưu vực là 218 km2, lưu lượng trung bình là 3,04 m3/s

II.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

a Tài nguyên đất:

Trên bản đồ tỷ lệ 1/50.000, huyện Bắc Bình có 6 nhóm đất ở 3 cấp phân vị: Cấp I: Nhóm đất chính (Major Soil group), Cấp II: Đơn vị đất (Soil unit), Cấp III: Đơn vị đất cấp thấp hơn (Sub – Soil unit)

9 Nhóm đất xám (Acrisols):

- Nhóm đất xám được hình thành trên đá mẹ giàu thạch anh, nghèo kiềm, kiềm thổ với diện tích 105922,77 ha chiếm tỷ lệ cao nhất (58,03%) trong các nhóm đất

- Nhóm đất xám phân bố rãi rác ở các xã Lương Sơn, Phan Hòa, Phan Rí Thành, Sông Lũy, Chợ Lầu, Hồng Thái, Phan Lâm, Phan Điền, Bình An, Bình Tân

9 Nhóm đất cát (Arenosols):

- Nhóm đất cát được hình thành do sự hoạt động phối hợp giữa thủy triều, các dòng chảy của nước, gió và sóng biển Với diện tích 45492,20 ha chiếm 24,92% phân

bố ở các xã Hòa Thắng, Hồng Phong, Bình Tân, Chợ Lầu, Lương Sơn

- Đây là loại đất tương đối trẻ, chua, mùn rất nghèo, cation trao đổi (Ca, Mg) tương đối thấp

- Diện tích 16571,37 ha chiếm 9,08%, phân bố ở các xã Sông Lũy, Lương Sơn, Chợ Lầu, Phan Rí Thành, Hồng Thái, Phan Hòa, Hải Ninh

9 Nhóm đất mới biến đổi (Cambisols):

Diện tích 1441,63 ha chiếm 0,79% có nguồn gốc phù sa, nhưng trong đất có dấu hiệu thay đổi về màu sắc, hoặc di chuyển của cacbonat Hiện nay phần lớn diện tích đất mới biến đổi đang sử dụng trồng lúa 2,3 vụ có thể đưa vào luân canh trồng màu, phân

bố tập trung ở Phan Sơn

9 Nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá (Leptosols):

Diện tích 496,00 ha chiếm 0,26%, phân bố ở địa hình cao, độ dốc lớn, có độ phì thấp chủ yếu là trồng rừng

b Tài nguyên nước:

- Nguồn nước mặt: chủ yếu là Sông Lũy và các phụ lưu Sông Mao, sông Cà Giây, sông Cà Tót phục vụ cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt ở huyện Chế độ dòng chảy của các con sông thay đổi theo mùa: Mùa khô thì cạn kiệt nước khi thủy triều lấn sâu, mùa mưa thì bị ngập úng gây không ít khó khăn cho sản xuất và đời sống nhân dân Ngoài ra, ở Bắc Bình còn có hai bàu nước ngọt lớn là bàu Trắng (90), bàu Đá Trâu (20) góp phần phục vụ sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân ở Hòa Thắng

- Nguồn nước ngầm: có trữ lượng thấp, chất lượng nước không tốt thường bị nhiễm mặn, phân bố không đều, phục vụ không đáng kể cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân Vì vậy, phải tăng cường xây dựng hệ thống thủy lợi và thủy điện, tìm các giải pháp tính toán cân bằng để tiếp nước hỗ trợ giữa các lưu vực, xây dựng các công trình phù hợp với điều kiện của từng vùng, sử dụng tiết kiệm tài nguyên nước

c Tài nguyên khoáng sản:

Theo kết quả điều tra huyện Bắc Bình có các loại khoáng sản sau:

- Mỏ sa khoáng Imenit Thiện Ái, Bình Nhơn ở ven biển trữ lượng khoảng 51.570 tấn, quặng Zicon khoảng 15.171 tấn

- Mỏ cát trắng Nhơn Long dọc theo bờ biển trữ lượng 22912.200 tấn, mỏ cát trắng Phan Rí Thành trữ lượng 28514.700 tấn có thể làm thủy tinh tốt

- Mỏ sét làm gạch ngói ở Chợ Lầu với diện tích 47,7 ha, Lương Sơn diện tích 18,75 ha có chất lượng tốt

- Đá Granit tập trung ở Phan Thanh diện tích 49 ha, Sông Lũy 112 ha

- Cát xây dựng ở các xã Phan Thanh, Hồng Thái

Nhìn chung, khoáng sản huyện Bắc Bình không nhiều, trữ lượng nhỏ, phân tán và

ít có giá trị khai thác Do đó cần điều tra thăm dò kỹ và chính xác hơn trữ lượng khoáng sản của huyện

d Tài nguyên rừng:

Theo kết quả thống kê kiểm kê đất đai năm 2006 tổng diện tích đất lâm nghiệp

có rừng của huyện là 95185,71 ha, chiếm 52,14% DTTN Trong đó:

- Rừng sản xuất: diện tích là 34190,80 ha

- Rừng phòng hộ: diện tích là 6904,91 ha

Trữ lượng gỗ của huyện là 3.204 m3/năm 2006.Trồng rừng tập trung 1.812 ha, trồng rừng phân tán 39,3 nghìn cây, chăm sóc rừng 1.924 ha, gỗ tròn khai thác 3.204 m3 Đất rừng và diện tích rừng đã giao cho các hộ và các tổ chức quản lý là 27,525 ha

Nhìn chung, tình hình quản lý tài nguyên rừng trên địa bàn huyện khá tốt, độ che phủ rừng đạt 52,14%, nếu xét thêm độ che phủ cây lâu năm thì độ che phủ sẽ còn cao hơn

e Tài nguyên nhân văn:

- Trải qua 300 năm hình thành và phát triển, nhân dân các dân tộc Bắc Bình đã viết nên trang sử quê hương rạng rỡ, với truyền thống văn hóa đặc sắc, gắn liền với truyền thống kiên cường đấu tranh trong cách mạng Cộng đồng các dân tộc anh em đoàn kết, gắn bó, cần cù chịu khó trong lao động, cùng những thành tựu đạt được… đã đánh dấu sự nổ lực vươn lên không ngừng của người dân xây nên mảnh đất Bắc Bình hiện nay Phát huy truyền thống văn hiến, ý chí tự lực tự cường, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả trong lao động sản xuất, huyện Bắc Bình có điều kiện phát triển kinh tế trong giai đoạn tới, thực hiện thành công công cuộc đổi mới với mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

II.1.3 Cảnh quan môi trường

Bắc Bình có nhiều đồi núi và thảm thực vật, động vật, các loài động vật phong phú, nhiều tiềm năng phát triển các khu bảo tồn thiên nhiên, cảnh quan môi trường đa