Tài liệu Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bạn huyện Trà Ôn giai đoạn 2005-2008 docx

Vị trí và chức năng Văn phòng ñăng ký QSDð huyện Trà Ôn là cơ quan dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản

Nguyễn Văn Cần Bùi Duy Tùng

đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất

trên ựịa bàn huyện Trà Ôn giai ựoạn 2005 - 2008

MỤC LỤC

Trang phụ bìa: ii

Phiếu ñánh giá kết quả thực tập tốt nghiệp: iii

Nhận xét của giáo viên: v

Lịch sử bản thân: vi

Lời cảm ơn: viii

Danh sách các ký hiệu, chữ viết tắt: ix

Mục lục: x

Danh sách bảng: xiii

Danh sách hình: xiv

Tóm tắt tiểu luận: xv

MỞ ðẦU: 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 4

1.1 SƠ LƯỢC VỀ HUYỆN TRÀ ÔN 4

1.1.1 Vị trí ñịa lí: 4

1.1.2 ðặc ñiểm ñịa hình: 6

1.1.3 ðặc ñiểm khí hậu: 6

1.1.4 ðặc ñiểm thủy văn: 7

1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN THỰC TẬP: 7

1.2.1 Tổ chức: 7

1.2.2 Nguyên tắc hoạt ñộng: 9

1.2.3 Chức năng nhiệm vụ: 9

1.3 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN: 11

1.3.1 ðất: 11

1.3.2 Quyền sử dụng ñất: 12

1.3.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: 12

1.3.4 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: 13

1.3.5 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: 15

1.4 MỘT SỐ CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ QUY ðỊNH CÓ LIÊN QUAN ðẾN ðÈ TÀI: 15

xi

1.4.1 Tình hình chuyển nhượng QSDð trước luật ñất ñai 2003: 15

1.4.2 Tình hình chuyển nhượng QSDð sau luật ñất ñai 2003: 16

1.4.3 Thuế chuyển quyền sử dụng ñất: 22

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU: 25

2.1 GIỚI THIỆU VỀ ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU: 25

2.1.1 Lý do chọn ñề tài: 25

2.1.2 Mục ñích của ñề tài: 25

2.1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu: 26

2.1.4 Ý nghĩa thực tiển của ñề tài: 26

2.1.5 Phương pháp nghiên cứu: 26

2.2 CÔNG VIỆC THỰC TẾ TẠI NƠI THỰC TẬP: 27

2.2.1 Tình hình quản lí ñất ñai: 27

2.2.2 Tình hình sử dụng ñất ñai: 28

CHƯƠNG 3:KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN: 30

3.1 TÌNH HÌNH CNQSDð TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN QUA CÁC NĂM : 30

3.1.1 Tình hình CNQSDð trên ñịa bàn huyện năm 2005 : 30

3.1.2 Tình hình CNQSDð trên ñịa bàn huyện năm 2006 : 33

3.1.3 Tình hình CNQSDð trên ñịa bàn huyện năm 2007 : 35

3.1.4 Tình hình CNQSDð trên ñịa bàn huyện năm 2008 : 37

3.2 ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KINH TẾ _ Xà HỘI THÔNG QUA VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT: 42

3.2.1 Những tác ñộng tích cực ñến việc phát triển kinh tế _ xã hội trên ñịa bàn: 42

3.2.1 Những tác ñộng tiêu cực ñến việc phát triển kinh tế _ xã hội trên ñịa bàn: 42

CHƯƠNG 4: NHẬN XÉT: 43

4.1 THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CƠ QUAN : 43

4.1.1 Thuận lợi : 43

4.1.2 Khó khăn : 43

4.1.3 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực tập tốt nghiệp : 44

4.2 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ : 44 4.2.1 Kết luận : 44 4.2.2 Kiến nghị : 45

xiii

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 1: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2005 30

Bảng 2: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006 33

Bảng 3: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2007 35

Bảng 4: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008 37

Bảng 5: So sánh tình hình chuyển nhượng QSDð qua các năm 39

DANH SÁCH HÌNH

Hình 1.1: Bản ñồ ranh giới hành chánh tỉnh Vĩnh Long 3

Hình 1.2: Bản ñồ ranh giới hành chánh huyện Trà Ôn 4

Hình 1.3: Tổ chức bộ máy quản lí TN&MT của huyện Trà Ôn 8

Hình 1.4: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất 8

Hình 1.5: Sơ ñồ trình tự CNQSDð ñối với hộ gia ñình, cá nhân 21

Hình 3.1: Biểu ñồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2005 31

Hình 3.2: Biểu ñồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006 34

Hình 3.3: Biểu ñồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2007 36

Hình 3.4: Biểu ñồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008 38

Hình 3.5: Biểu ñồ thể hiện số hồ ñã giải quyết ñược qua các năm 40

Hình 3.6: Biểu ñồ thể hiện số hồ chưa giải quyết ñược qua các năm 41

ix

DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

• BTNMT: Bộ Tài nguyên Môi trường

• CNQSDð: Chuyển nhượng Quyền sử dụng ñất

• UBND: Uỷ ban nhân dân

• VPðKQSDð: Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất

TÓM TẮT TIỂU LUẬN

Ngày nay với tốc ựộ tăng dân số khá cao, quá trình ựô thị hóa cao cùng với nhu cầu sử dụng ựất ựai tăng lên mạnh mẽ đặc biệt là tỉnh Vĩnh Long nói chung và ở huyện Trà Ôn nói riêng vấn ựề chuyển nhượng quyền sử dụng ựất diễn ra khá nhiều

Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ựất sẽ từng bước ựưa ra quỹ ựất ựai vào tầm kiểm soát của Nhà nước, góp phần quản lý ựất ựai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn Nhà nước có ựầy ựủ cơ sở ựể quản lý ựất ựai một cách thống nhất trên toàn quốc, ựồng thời tạo công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Tuy nhiên vấn ựề chuyển nhượng không chỉ ựơn thuần tuân theo khuôn khổ của pháp luật, trên thực tế diễn ra khá phức tạp chonên gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai

đề tài ựược thực hiện nhằm mục ựắch xem xét, ựánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Trà Ôn, nhằm tìm ra những tồn tại khó khăn ựể ựề ra hướng giải quyết, hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai nói chung và công tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nói riêng ựược tốt hơn, trên cơ sở ựó chúng em thực

hiện ựề tài: Ộđánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên ựịa

bàn huyện Trà Ôn giai ựoạn 2005 - 2008Ợ

Qua quá trình ựiều tra, thu thập tài liệu, số liệu về tình hình thực tế và các văn bản pháp luật của việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Trà Ôn Từ ựó ựề tài tập trung phân tắch, tổng hợp, thống kê các tài liệu, số liệu thu thập ựược làm cơ sở ựánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, tình hình biến ựộng ựất ựai và hiệu quả kinh tế trên ựịa bàn đồng thời rút ra những khó khăn vướng mắc ựề ra hướng giải quyết vấn ựề này

MỞ đẦU

đất ựai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ựã ban tặng cho con người, là cơ sở ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nền tảng ựể phân bổ và xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, là thành phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn ựể phân bổ khu dân cư, là bệ ựỡ của sự sống nói chung, của loài người nói riêng

Nhưng ựất ựai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác ựộng tắch cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại, ựất ựai không phát huy ựược khả năng sinh lợi nếu con người tác ựộng vào nó một thái ựộ thờ ơ, sử dụng một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ ựất, các ựiều kiện ựó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế ựộ kinh tế - xã hội của từng quốc gia nhất ựịnh

Luật ựất ựai 2003 ra ựời ựã khẳng ựịnh vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước ựối với ựất ựai trong phạm vi cả nước Trong ựó cũng nêu lên ựược các quyền của người sử dụng ựất Nghị ựịnh 181/Nđ/2004 - CP hướng dẫn thi hành luật ựất ựai 2003 trong ựó ựã có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển ựổi, chuyển cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng ựất

Bên cạnh việc tuân thủ và thực hiện các quy ựịnh pháp luật ựất ựai còn thể hiện một số tồn tại như việc chuyển nhượng trái phép, mua bán ựất bằng giấy tay, ựầu tư ựất ựai, việc này làm ảnh hưởng ựến ựời sống của nhân dân và gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai

Xuất phát từ tầm quan trọng của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựai, ựược sự ựồng ý của Khoa Nông Nghiệp Trường Cao đẳng Cộng đồng Vĩnh Long và ựược sự hướng dẫn của quý thầy cô Trường Cao đẳng Cộng đồng

Vĩnh Long chúng em thực hiện ựề tài: Ộđánh giá tình hình chuyển nhượng

Quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Trà Ôn giai ựoạn 2005 - 2008 Ợ

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU

1.1 SƠ LƯỢC VỀ HUYỆN TRÀ ÔN

1.1.1 Vị trắ ựịa lý

Trà Ôn nằm ở phắa Nam tỉnh Vĩnh Long và nằm ven sông Hậu cách Thị

xã Vĩnh Long 30 km theo ựường chim bay và cách Thành Phố Cần Thơ 20 km theo Quốc lộ 54 và 1A

Phắa Bắc giáp huyện Tam Bình

Phắa Nam giáp tỉnh Trà Vinh và tỉnh Sóc Trăng

Phắa đông giáp huyện Vũng Liêm

Phắa Tây giáp huyện Bình Minh và huyện Tam Bình

Toàn huyện có 13 xã và 1 thị trấn với diện tắch tự nhiên 25839,12 ha chiếm 17,52% tổng diện tắch tự nhiên toàn tỉnh

Huyện ựược chia thành 14 ựơn vị hành chánh, bao gồm 1 thị trấn Trà ôn

và các xã Tân Mỹ, Hựu Thành, Thiện Mỹ, Trà Côn, Phú Thành, Vĩnh Xuân, Thuận Thới, Lục Sĩ Thành, Hòa Bình, Xuân Hiệp, Thới Hòa, Tắch Thiện, Nhơn Bình

Với ựiều kiện tự nhiên như trên Trà Ôn có những thuận lợi và khó khăn như sau:

 Thuận lợi

Có vị trắ ựịa lý thuận lợi do nằm gần Thành Phố Cần Thơ - trung tâm kinh

tế văn hoá xã hội của miền Tây Nam Bộ và nằm ven sông Hậu, sông Mang Thắt,

có quốc lộ 54 ựi qua liên kết tạo thành mạng lưới giao thông khá thuận lợi, làm ựầu mối cho việc giao lưu với các huyện cũng như với các tỉnh khác trong vùng

và có khả năng phát triển trở thành trung tâm kinh tế văn hoá vệ tinh cho hai cụm kinh tế là Thành Phố Cần Thơ và Thị xã Bình Minh trong tương lai

Nằm trong vùng sản xuất lương thực của tỉnh và cả nước, hơn nữa Trà Ôn thuộc khu vực sản xuất lúa cao sản của vùng ñồng bằng Sông Cửu Long, có ñiều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc khai thác và phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng ña mục tiêu ðồng thời ñặc ñiểm của Trà Ôn có khả năng thích nghi cao với nhiều loại cây trồng như lúa, rau màu, cây ăn quả Với hệ thống kênh rạch và nguồn nước ngọt quanh năm sẽ là tiềm năng tốt ñể nuôi trồng thủy sản

Có tiềm năng phát triển công nghiệp gạch ngói, gốm, tiểu thủ công nghiệp

do có nguồn nguyên liệu sét phong phú ngoài ra, do nằm cạnh sông Hậu nên có tiềm năng khai thác cát sông ñể phục vụ cho nhu cầu san lấp trong xây dựng cơ bản

Trà Ôn có truyền thống về sản xuất nông nghiệp, người dân có nhiều kinh nghiệm và có khả năng tiếp cận ứng dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật trong sản xuất nông nghiệp (giống, kỹ thuật canh tác )

Có nguồn lao ñộng dồi dào, tiềm năng lao ñộng trẻ, khỏe, có thể ñáp ứng nhu cầu lao ñộng với quá trình ñô thị hóa, hiện ñại hóa nông nghiệp và nông thôn

Tài nguyên ñất có chất liệu tốt, ñộ phì cao nguồn nước ngọt quanh năm với hệ thống sông, rạch dày, sẽ tạo ñiều kiện thuận lợi cho tưới tiêu và bồi ñắp phù sa cho sản xuất nông nghiệp, diện tích có tiềm năng tưới tiêu khá lớn, ñất ñai ñược khai thác triệt ñể hầu như không còn ñất hoang hóa

Do nằm ven sông Hậu nên có khả năng bồi lắng phù sa ven sông hàng năm tạo thêm quỹ ñất cho huyện ñể bổ sung vào diện tích ñất nông nghiệp bị

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp cũng như các ngành nghề dịch vụ khác

có phát triển nhưng chủ yếu theo hướng tự phát chưa ñược quy hoạch và ñầu tư khai thác ñúng mức quy mô phát triển ở mức ñộ vừa và nhỏ, sản phẩm tạo ra chưa ñủ sức cạnh tranh trong thị trường lớn

Lao ñộng phổ thông chiếm tỷ trọng cao, lao ñộng có trình ñộ tay nghề chiếm tỷ trọng còn thấp trong cơ cấu lao ñộng Vì vậy, ñể phát triển công nghiệp hóa - hiện ñại hóa nông nghiệp nông thôn cần chú trọng ñầu tư vào các lĩnh vực ñào tạo tay nghề, thường xuyên mở các lớp tập huấn về kỹ thuật canh tác

ðất chật người ñông cùng với quá trình ñô thị hóa và quá trình thực hiện mục tiêu Công nghiệp hóa - Hiện ñại hóa nên nhu cầu diện tích cho ñất chuyên dùng, ñất ở ngày càng gia tăng trong ñiều kiện diện tích ñất nông nghiệp bị giới hạn, do ñó sẽ tạo sức ép ñối với việc phân bố sản xuất nông nghiệp

1.1.2 ðặc ñiểm ñịa hình

ðịa hình của huyện tương ñối bằng phẳng Nhìn chung ñịa hình huyện có khuynh hướng cao ở các xã ven sông Hậu, cù lao giữa sông và thấp dần về các xã nằm sâu trong nội ñồng, kết hợp với hệ thống kênh rạch dày, vùng có cao trình trung bình ñến hơi thấp thuận lợi cho phát triển nông nghiệp ña dạng, nhất là ñất lúa ở khu vực nội ñồng và cây ăn trái ven các sông rạch

1.1.3 ðặc ñiểm khí hậu

Khí hậu của huyện có các yếu tố về nhiệt ñộ, ẩm ñộ, lượng bức xạ, lượng mưa bình quân hàng năm thuận lợi cho nền sản xuất nông nghiệp ña dạng Cũng giống như ñặc ñiểm chung của tỉnh Vĩnh Long, mặc dù thời tiết khá thuận lợi cho sản xuất nhưng trong năm vẫn xảy ra hiện tượng hạn hán, ngập lũ nông mang tính chất cục bộ ở một số vùng làm ảnh hưởng ñến tốc ñộ sản xuất của ngành nông nghiệp nói riêng và tốc ñộ phát triển kinh tế xã hội nói chung Do ñó, phải

ñề ra các biện pháp khắc phục các yếu tố làm hạn chế sự phát triển của huyện như xây dựng hệ thống ñê bao vườn cây ăn trái, ñầu tư và củng cố mạng lưới thủy lợi, nghiên cứu và ñưa ứng dụng công nghệ sinh học vào việc bố trí các loại giống cây trồng

1.1.4 đặc ựiểm thủy văn

Vị trắ nằm ven sông Hậu và sông Mang Thắt cùng với hệ thống sông ngòi phân bố ựều khắp ựịa bàn huyện ựã tạo ựiều kiện thuận lợi cho việc cung cấp nguồn nước mặt trong sinh hoạt và sản xuất ựối với cộng ựồng dân cư trong huyện Với ựặc ựiểm chung của vùng, do chịu ảnh hưởng của chế ựộ bán nhật triều biển đông nên lưu lượng cung cấp cho cả vùng lệ thuộc vào chế ựộ triều cường, ựặc biệt vào mùa lũ, triều cường trên sông khá cao ựã tạo ra hiện tượng ngập lũ nông kết hợp với ựặc ựiểm ựịa hình nên có một số tiểu vùng bị ngập lũ sâu và kéo dài

1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN THỰC TẬP

1.2.1 Tổ chức

Văn Phòng đăng Ký Quyền Sử Dụng đất Huyện Trà Ôn ựược thành lập theo quyết ựịnh số: 40/Qđ-UBND ngày 19/05/2007 của UBND Huyện Trà Ôn là

cơ quan chuyên môn trực thuộc Phòng TN&MT huyện Trà Ôn

Văn Phòng đăng Ký Quyền Sử Dụng đất Huyện Trà Ôn là cơ quan dịch

vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất và chỉnh lắ thống chế biến ựộng về sử dụng ựất ựai, quản lắ hồ sơ ựịa chắnh, giúp cơ quan Tài Nguyên Môi Trường thực hiện thủ tục về quản lắ ựất ựai theo quy ựịnh của pháp luật

Lãnh ựạo VPđKQSDđ gồm 01 Giám ựốc và 01 Phó Giám ựốc Việc bổ nhiệm các chức danh Giám ựốc, Phó Giám ựốc do Chủ tịch Ủy ban nhân dân Huyện quyết ựịnh

Việc tuyển dụng, bổ sung, ựiều chỉnh, thay ựổi nhân sự của VPđKQSDđ

do Trưởng Phòng TN&MT quyết ựịnh theo ựề nghị của Giám ựốc, số lượng nhân sự tùy theo khối lượng công việc và khả năng phát triển của ựơn vị Giám ựốc ký hợp ựồng lao ựộng, thanh lý hợp ựồng lao ựộng theo quyết ựịnh tuyển dụng, bổ sung, ựiều chỉnh, thay ựổi nhân sự của Trưởng Phòng TN&MT

Hình 1.3: Tổ chức bộ máy quản lí TN&MT của huyện Trà Ôn

Hình 1.4: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất

ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN TRÀ ÔN

PHÒNG TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG

vụ trước Trưởng Phòng TN&MT

Văn Phòng ðăng Ký QSDð là tổ chức hoạt ñộng “ một cửa” trong lĩnh vực ñất ñai và môi trường theo những nguyên tắc về cải cách thủ tục hành chính ñược công nhận tiêu chuẩn ISO 9001: 2000

Văn phòng ðăng ký QSDð là ñơn vị sự nghiệp có thứ tự ñảm bảo hoàn toàn chi phí hoạt ñộng thường xuyên, phương thức hoạt ñộng là sự cân ñối - có tích lũy theo nghị ñịnh 43/2002/Nð - CP ngày 16 tháng 01 năm 2002 của Chính phủ về chế ñộ tài chính áp dụng cho ñơn vị sự nghiệp có thu Mức thu theo các khung giá và ñịnh mức do Ủy ban nhân dân tỉnh quy ñịnh

1.2.3 Chức năng nhiệm vụ

Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Trà Ôn trực thuộc Phòng TN&MT huyện Trà Ôn, chịu sự chỉ ñạo quản lý của Phòng TN&MT theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân huyện Trà Ôn ðược thành lập trên cơ sở sáp nhập ñội

ño ñạc - bản ñồ và bổ sung chức năng, nhiệm vụ ñăng ký, chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai và thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

 Vị trí và chức năng

Văn phòng ñăng ký QSDð huyện Trà Ôn là cơ quan dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính, giúp cho Phòng TN&MT trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

Văn Phòng ðăng Ký QSDð huyện Trà Ôn trực thuộc Phòng TN&MT huyện Trà Ôn, do Uỷ ban nhân dân Huyện thành lập theo ñề nghị của Trưởng Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao ñộng, thương

binh và xã hội huyện Chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

Văn Phòng ðăng Ký QSDð hoạt ñông theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành

 Nhiệm vụ và quyền hạn

Giúp Trưởng Phòng TN&MT làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư

ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư

Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý do VPðKQSDð cấp tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban nhân

xã, phường, thị trấn

Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với ñất ñai ñối với người sử dung ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư

Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản

ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã

Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ nhu cầu quản lý Nhà nước và nhu cầu của cộng ñồng

Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính

ðất là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một tư liệu hàng ñầu của ñất ñai Cùng với các thành phần quan trọng khác như nước, thời tiết khí hậu ñất ñã tạo cho con người biết bao sản phẩm, của cải vật chất Những sản phẩm của cải vật chất ñó có thể tử thiên nhiên như: rừng, khoáng sản…Hay có từ sự tác ñộng của con người thông qua việc canh tác nông nghiệp, khai thác, cải tạo, xây dựng Các hoạt ñộng của con người trên ñất ñã làm cho giá trị của ñất cao hơn và của cải vật chất có từ ñất ngày càng phong phú thêm

Tuy nhiên, nguồn tài nguyên có từ ñất không phải là vô tận trong khi ñó hoạt ñộng và khai thác và nhu cầu sử dụng ñất của con người ngày càng tăng Vì vậy, vấn ñề khai thác, sử dụng ñất và ñất ñai nói chung phải ñược quy hoạch, quản lý và bồi trả lại ñất một cách thích hợp nhất Có như thế thì nguồn tài nguyên có từ ñất cũng như giá trị sử dụng ñất sẽ ñược bảo tồn và ngày càng tăng

cao

1.3.2 Quyền sử dụng ñất

ðất ñai thuộc sở hữu của toàn dân, mọi người phải có trách nhiệm gìn giữ, bảo tồn và thực hiện ñúng nghĩa vụ sử dụng ñất của mình với ñất nước ðiều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và Pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả ðiều 5 Luật ðất ðai năm 2003 quy ñịnh thì ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước ñại diện chủ sở hữu Theo Luật ðất ðai năm 2003 thì: Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất Nhà nước công nhận QSDð ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp GCNQSDð lần ñầu cho người ñó Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của QSDð ñối với một diện tích xác ñịnh

Nhà nước trao QSDð cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất

1.3.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất:

Thuật ngữ chuyển quyền sử dụng ñất ra ñời từ Luật ñất ñai 1993 Hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu tức là không có quyền ñịnh ñoạt Nhà nước có quyền cho phép hoặc không cho phép người sử dụng ñất CNQSDð của mình cho người khác Chuyển quyền sử dụng ñất là việc người có QSDð hợp pháp chuyển giao ñất và QSDð tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự và pháp luật ñất ñai hiện hành, CNQSDð là một trong 8 quyền theo luật ñất ñai 1993 và một trong 10 quyền theo luật ñất ñai

2003 của người sử dụng ñất

Như vậy, chuyển nhượng QSDð là hình thức chuyển QSDð trong ñó người có ñất ñai ñang sử dụng ñất, chuyển giao ñất cho người ñược chuyển nhượng, trong ñó bên nhận QSDð phải trả tiền cho bên chuyển QSDð theo thỏa

thuận trong hợp ñồng

Theo quy ñịnh khi nộp hồ sơ ñến xã, huyện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của bên chuyển nhượng, nhưng khi liên hệ chủ ñất (bên bán) mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể làm thủ tục tách bộ phần ñất ñã bán thì chủ ñất không ñưa hoặc tìm nhiều lý do nhằm cốt yếu là ñòi bên mua phải chi thêm một khoản tiền mới cho mượn

Hoặc trường hợp gây khó khăn hơn nữa là mất giấy chứng nhận, phải làm cấp giấy khác ñến một hoặc hai năm mới có, hay “ Giấy ñỏ ñã mang ñi thế chấp ngân hàng (hoặc vay nóng) khoản 20-30 triệu ñồng, muốn mượn giấy ñỏ tách bộ thì phải ñưa tiền chuộc, về tiền lãi thì người mua ñất chịu

ðây là nhu cầu chính ñáng của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà trước ñây gây khó khăn về tiền bạc sau khi ñã mua ñất nên không còn tiền

ñể làm thủ tục ngay

Khi có ñiều kiện hợp thức hóa phần ñất ñã mua trước ñây là ñiều chính ñáng (ngoại trừ mua bán)

Trường hợp nêu trên hướng giải quyết như sau:

Căn cứ vào ñề nghị của bên chuyển nhượng, xã mời bên chuyển nhượng lên ñể trao ñổi hòa giải trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận giữa hai bên

Nếu có thêm tiền thì thêm bao nhiêu cho phù hợp, bên mua cam kết sau khi tách bộ xong phải hoàn trả giấy ñỏ (nếu còn ñất trên giấy) cho bên chuyển nhượng

Nếu trường hợp bên chuyển nhượng cố tình gây khó khăn có biện pháp mạnh hơn nhằm ñảm bảm quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, mặt khác cũng tránh sự xáo trộn trong công tác chuyển nhượng

B và C mượn bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất của ông A

ñể nộp hồ sơ vào huyện ngày 25/08/2005, do D,E có nhu cầu muốn nộp hồ sơ vào huyện ñể ñược tách bộ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất phần ñất mà mình ñã sang nhượng của ông A trước ñây (ngày 20/08/2007) Khi nộp hồ sơ vào huyện thì huyện không nhận với lý do: “không có bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất “ trong hồ sơ, dù cho D, E có trình bày là chung Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất trong hồ sơ số mấy ñã nộp ngày 25/08/2007

Và ñương nhiên D, E phải chờ B, C làm xong rồi mới tới lượt D, E Thời gian chờ ñợi mất 50-60 ngày làm việc, tính từ ngày nộp hồ sơ

Qua trường hợp trên ta nhận thấy nhu cầu muốn tách bộ của D, E là chính ñáng nhưng với lý do không có bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất của ông A mà phải chờ ñến 60 ngày thậm chí có khi hơn nữa mới nhận ñược giải quyết, mà ñó chỉ là khâu thủ tục và nguyên tắc, thực chất Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất của ông A thì Phòng Tài Nguyên và Môi Trường ñang giữ ñể giải quyết cho B, D

Hướng ñề xuất ñể giải quyết như sau:

Vẫn tiếp tục nhận hồ sơ của D, E trên cơ sở phải cấp giấy ñúng là chung giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñối chiếu với những hồ sơ của B, C ñã nộp trước ngày 15/08/2007 ñể việc giải quyết trách phiền hà cho người dân

15

 Trường hợp 3:

ðối với các trường hợp người dân ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nhưng tự thỏa thuận chuyển nhượng không thông qua chính quyền ñịa phương, người nhận chuyển nhượng ñã sử dụng ñất ổn ñịnh không xảy ra tranh chấp trước khi có Nghị ñịnh 17/Nð-CP, nay họ có nhu cầu làm thủ tục chuyển nhượng nhưng người ñược chuyển nhượng ñã không còn thường trú ở ñịa phương hoặc ñã chết rồi thì giải quyết như thế nào? Trường hợp này có thể giải quyết như sau:

Trường hợp người chuyển nhượng ñã chết, chính quyền ñịa phương xác nhận nội dung, sau ñó người trong hộ lập thủ tục xin thừa kế rồi thực hiện hơp ñồng chuyển nhượng giữa những ngưòi ñược thừa kế hoặc ñại diện uỷ quyền ðối với trường hợp bên chuyển nhượng không còn thường trú tại ñịa phương thì chính quyền xác nhận nội dung, Uỷ ban nhân dân huyện ra quyết ñịnh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của người chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng

1.3.5 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất:có 2 loại giá ñất

- ðược hình thành thông qua giao dịch mua bán trên thị trường

- Giá do Nhà nước quy ñịnh

Khung giá các loại ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quy ñịnh theo

những quy ñịnh chung của chính phủ

1.4 CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ QUY ðỊNH CÓ LIÊN QUAN

ðẾN ðỀ TÀI:

1.4.1.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trước luật ñất ñai 2003

- ðến những năm ñầu của thập niên 1980, với việc thay ñổi cơ chế quản lý trong sản xuất nông nghiệp bằng hình thức chứng khoán sản phẩm theo chỉ thị 100/CT.TW của Ban bí thư trung ương ðảng, chỉ thị số 35/CT.TW về khuyến khích và phát triển kinh tế gia ñình, nền sản xuất nông nghiệp của huyện ñã có sự chuyển biến nhưng quá trình chuyển biến này ñã tạo ra sự thay ñổi trong sự sống người dân và chưa ñáp ứng ñược nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của huyện

- ðến tháng 7/1988, Luật ñất ñai ñược ban hành, với dư luận này các mối

quan hệ về quản lý và sử dụng ñất ñã ñược xác lập ñược thể hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện Luật ñất ñai này vẫn còn một số hạn chế, nhất là về tính pháp lý của người sử dụng ñất và hiện tượng tranh chấp ñất ñai diễn ra khắp các ñịa phương trên ñịa bàn huyện Trước hoàn cảnh này, Tỉnh uỷ và Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ñã chỉ ñạo cục quản lý ñất ñai triển khai thực hiện chương trình ñất nhằm tổ chức ñiều tra tình hình cơ bản và ño ñạc khảo sát lập bản ñồ giải thửa hiện trạng sử dụng ñất ñai toàn tỉnh ñể làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng sử dụng

1.4.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất sau luật ñất ñai 2003

- Tháng 7/1993 Quốc Hội ñã thông qua việc ñiều chỉnh luật ñất ñai năm

1988, về cơ bản Luật ñất ñai mới ñã xác ñịnh ñược quyền sử dụng ñất hợp pháp của người sử dụng ñất và kích thích khả năng ñầu tư của người sử dụng ñể khai thác hết tiềm năng ñất ñai Tuy nhiên với Luật ñất ñai ñiều chỉnh lần này vẫn còn những bất cập chưa thể ñáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, ñặc biệt ñối với nền kinh tế thị trường Vì vậy ñến năm 2000 Quốc hội tiếp tục ñiều chỉnh Luật ñất ñai năm 2000 ñã thể hiện ñược tính tích cực, từ ñó người dân có thể an tâm ñầu tư ngay trên mảnh ñất của mình hoặc người dân có thể thực hiện các quyền này ñã tác ñộng ñến sự phân công lại lao ñộng trong nông thôn và việc sản xuất lại nông nghiệp ngày càng phát triển, hiệu quả kinh tế trên 1 ha ñất không ngừng tăng lên Ngoài ra trong giai ñoạn này Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách, nhiều văn bản pháp quy nhằm bảo vệ và kích thích người sử dụng ñất trong việc ñầu tư khai thác tiềm năng ñất ñai, ñặc biệt Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 68/2001/Nð-CP ngày 01/10/2001 Với Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh rõ trách nhiệm quản lý và khai thác sử dụng ñất phải ñược ñảm bảo ñúng theo quy hoạch và kế hoạch ñược duyệt Mặt khác, với việc ban hành quyết ñịnh số 173/2001/Qð.TT ngày 9/6/2001 của Thủ tướng Chính phủ cho phép người sử dụng ñất có thể mạnh dạn chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất trong phát triển nông nghiệp sao cho mang lại hiệu quả cao nhất

17

 Cơ sở pháp lý cho việc hoạt ñộng

- Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược Quốc hội thông qua ngày 22/05/1994

- Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ñất, (thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất)

- Nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của luật chuyển quyền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP

- Thông tư 1883/2001/TT-TCðC ngày 12/11/2001 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất

- Luật ñất ñai 2003 ñược thông qua ngày 26/11/2003

- Nghị ñịnh 181/Nð-CP hướng dẫn thi hành luật ñất ñai 2003

- Nghị ñịnh 182/2001/Nð-CP của Chính phủ quy ñịnh giá thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá ñất

 Những quy ñịnh hiện hành về tình hình chuyển nhượng QSDð

- Hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia ñình, cá nhân có quyền sử dụng ñất hợp pháp mới ñược chuyển nhượng

- Pháp luật không thừa nhận việc dùng ñất lấn chiếm, ñất không thuộc quyền sử dụng của mình, ñất không có giấy tờ hợp lệ ñể chuyển nhượng Người

có hành vi như vậy sẽ bị xử lý nghiêm minh trên cơ sở các quy ñịnh của Nghị ñịnh 182/Nð-CP ngày 19/10/2004 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý

và sử dụng ñất

- Khi chuyển nhượng, các bên tham gia quan hệ ñất ñai có quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho phù hợp với các quy ñịnh hiện hành của bộ luật dân sự pháp luật về ñất ñai

- Bên cạnh chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñúng mục ñích, thời hạn ghi trong quyết ñịnh giao ñất của bên chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch của ñịa phương có diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn ñộ màu mỡ của ñất, không làm tổn hại ñến lợi ích của những người sử dụng ñất xung quanh

- Do tính chất ñặc biệt của ñất ñai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải ñảm bảo những vấn ñề sau:

- ðảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước

- ðảm bảo lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất, ñồng thời khuyến khích ñầu tư vào người sử dụng ñất ñể ñem lại hiệu quả cao nhất Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng ñất nông nghiệp vào mục ñích khác

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của ñất ñể giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên Xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

- ðiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là cơ sở pháp lý rất quan trọng ñế cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết ñịnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp pháp giữa các hộ gia ñình, cá nhân Nếu các ñiều kiện ñặt ra không hợp lý thì Nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật

ðiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại Nghị ñịnh

181/Nð – CP và ñiều 706 của bộ luật dân sự như sau

 ðối với hộ gia ñình, cá nhân

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp ñể trồng rừng ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khi có một trong các ñiều kiện sau:

- Chuyển ñến nơi khác ñể cư trú hoặc kinh doanh

- Chuyển sang làm nghề khác

19

- Không còn hoặc không khả năng trực tiếp lao ñộng

- Hộ gia ñình, cá nhân có sử dụng ñất ở, ñất chuyên dùng ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khi chuyển sang nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng ñất ñó

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê mà có trả tiền thuê ñất cho thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñó ñược trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thuê

 ðối với tổ chức

Tổ chức kinh tế ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khi có một trong những ñiều kiện sau:

- ðất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất

- ðất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp pháp

- ðất do Nhà nước cho thuê ñất mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê hoặc có trả tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñó ñược trả tiền

ít nhất là năm năm

 ðiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

 ðối với hộ gia ñình, cá nhân

- Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất, hợp ñồng thế chấp góp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, văn bản thừa kế quyền sử dụng ñất do các bên liên quan lập nhưng không trái quy ñịnh của pháp luật về dân sự

- Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất, hợp ñồng thế chấp góp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia ñình phải ñược tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự

- Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, hợp ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất, hợp ñồng thế chấp góp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm