ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN, TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN, TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010 Sinh viên thực hiện: VÕ TRẦN TRỌNG TUẤN Mã số Sinh viên : 07124139 Lớp : DH07QL Khoá : 2007- 2011 Ngành : Quản lý đất đai -Tháng 08 năm 2011 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực hiện: VÕ TRẦN TRỌNG TUẤN Đề tài : ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN, TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010 Giáo viên hướng dẫn: ThS.Ngô Minh Thụy Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Xác nhận giáo viên hướng dẫn ……………………………………………………… ……………………………………………………… ……………………………………………………… ……………………………………………………… ……………………………………………………… ……………………………………………………… -Tháng 08 năm 2011- LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, xin cảm ơn ba mẹ sinh thành nuôi dưỡng khôn lớn nên người Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh nói chung q thầy, giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng, tận tâm giảng dạy cho nhiều kiến thức thật hữu ích q giá Tơi xin đặc biệt cảm ơn thầy Ngô Minh Thuỵ - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Đồng cảm ơn cô chú, anh chị cơng tác Phòng Tài ngun & Mơi trường huyện Hóc Mơn hỗ trợ giúp đỡ tơi nhiệt tình suốt thời gian thực tập Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến bạn lớp DH07QL anh chị khóa ủng hộ, giúp đỡ, động viên suốt thời gian học tập thực tập tốt nghiệp Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Võ Trần Trọng Tuấn TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Trần Trọng Tuấn, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010” Giáo viên hướng dẫn:Th.S Ngô Minh Thuỵ, Bộ mơn: Chính Sách Và Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: Phòng Tài Ngun & Mơi Trường huyện Hóc Mơn – Thành phố Hồ Chí Minh Hóc Mơn huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ phát triển kinh tế thị hố cao, với tổng diện tích tự nhiên tồn huyện 109,43 km2 Do vậy, Hóc Mơn dần lớn mạnh thu hút nhiều nhà đầu tư nước Nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng cấp thiết, kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) địa phương ngày sôi động, đa dạng phức tạp hơn, đặc biệt năm gần Các văn pháp luật quản lý sử dụng đất đai quan Nhà nước ban hành, đổi cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung xã hội Đề tài thực nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, đồng thời tìm thuận lợi, khó khăn vướng mắc việc áp dụng văn pháp luật nhà nước quản lý sử dụng đất đai địa phương Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phân tích so sánh; nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, công tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phương để từ đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, đưa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Ngoài ra, đề tài đánh giá vấn đề liên quan khác diện tích chuyển nhượng, giá chuyển nhượng; mục đích, tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng hiệu kinh tế từ việc chuyển nhượng sử dụng đất địa bàn MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN I: TỔNG QUAN .3 I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học…………………………………………………………… I.1.2 Cơ sở pháp lý………………………………………………………………10 I.1.3.Cơ sở thực tiễn…………………………………………………………… 11 I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu 12 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 13 I.3.1 Nội dung nghiên cứu……………………………………………………….13 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu………………………………………………… 13 I.3.3 Quy trình thực hiện……………………………………………………… 15 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .16 II.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên cảnh quan môi trường………….16 II.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Hóc Môn……………16 II.1.2.Điều kiện kinh tế-xã hội………………………………………………… 22 II.1.3.Điều kiện xã hội………………………………………………………… 26 II.1.4.Điều kiện sở hạ tầng……………………………………………………29 II.1.5.Thực trạng môi trường…………………………………………………….32 II.1.6.Nhận xét chung điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên cảnh quan môi trường……………………………………………………………………….32 II.2.Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 II.2.1 Công tác đo đạc, thành lập hồ sơ địa chính………………………………33 II.2.2 Cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ…………………………………….36 II.2.3 Công tác giao, thu hồi đất…………………………………………………37 II.2.4 Công tác giải khiếu nại, tranh chấp đất đai……………………… 37 II.3 Tình hình sử dụng đất đai 37 II.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010…………………………………………37 II.3.2 Tình hình biến động đất đai qua năm…………………………………39 II.3 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ điạ bàn huyện Hóc Mơn từ năm 2006 đến cuối tháng 12/2010 43 II.3.1 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ……………………… 43 II.3.2.Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn năm 2006 đến cuối tháng 12/2010………………………………………………48 II.4 Mục đích chuyển nhượng QSDĐ người dân địa bàn huyện Hóc Mơn 54 II.5 Đánh giá số vấn đề việc thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn 58 II.5.1 Vấn đề thuế chuyển nhượng QSDĐ……………………………….58 II.5.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa………………………………….59 II.5.3 Vấn đề giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình………….…………60 II.5.4 Vấn đề thống quan tài nguyên môi trường, quan thuế phận “ Một cửa”………………………………………………………… 61 II.5.5 Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng……………….62 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .63 KẾT LUẬN 63 KIẾN NGHỊ 64 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng Các đơn vị hành huyện Hóc Mơn 17 Bảng Các tiêu khí hậu 19 Bảng Một số trồng chủ yếu năm 2010 23 Bảng Các loại vật nuôi năm 2010 23 Bảng Cơ cấu ngành kinh tế huyện Hóc Mơn giai đoạn 2006-2010 25 Bảng Dân số trung bình phân theo giới tính khu vực giai đoạn 2006-2010 27 Bảng Kết đo đạc lập đồ địa huyện Hóc Mơn –TP.HCM 34 Bảng Thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ huyện Hóc Mơn giai đoạn 2006- 12/2010 36 Bảng Thống kê diện tích nhóm đất năm 2010 38 Bảng 10 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009 40 Bảng 11 Biến động diện tích đất hộ gia đình theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009…………………………………………………………… 43 Bảng 12 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009……………………………………………………………………………… 43 Bảng 13 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2006- 12/2010 48 Bảng 14 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đất huyện Hóc Môn giai đoạn 2006- 12/2010 50 Bảng 15 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Hóc Mơn giai đoạn 2006- 12/2010 52 Bảng16.Tổng hợp kết điều tra tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ……………………………………………………… 55 Bảng 17 Kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng………………………… 56 Bảng 18 Kết điều tra giá đất chuyển nhượng……………………………… 56 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ I Biểu đồ Trang Biểu đồ Cơ cấu kinh tế Huyện Hóc Mơn năm 2010 26 Biểu đồ 2.1: Dân số trung bình phân theo giới tính giai đoạn 2005-2009 27 Biểu đồ 2.2: Dân số trung bình phân theo khu vực giai đoạn 2005-2009 28 Biểu đồ Biểu đồ thể cấu theo mục đích SDĐ năm 2010 huyện Hóc Mơn 39 Biểu đồ Biểu đồ thể biến động loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009 40 Biểu đồ Biểu đồ thể tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2007- 3/2011 49 Biểu đồ Biểu đồ thể tình hình chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 20073/2011 51 Biểu đồ Biểu đồ thể tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2007-03/2011) 53 II Sơ đồ Sơ đồ 1: Quy trình thực đề tài 30 Sơ đồ Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 44 Sơ đồ Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân huyện hóc Mơn 45 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNMT Tài ngun mơi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất TW Trung Ương UBND Ủy ban nhân dân ĐKTN Điều kiện tự nhiên KT-XH Kinh tế- xã hội CNH- HĐH Công nghiệp hóa- đại hóa QHSDĐ- KHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất STT Số thứ tự BTNMT Bộ Tài Nguyên & Môi Trường CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN/ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CN/ CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn ĐẶT VẤN ĐỀ Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có bước chuyển biến rõ rệt đạt nhiều thành tựu đáng kể, nước ta gia nhập vào Tổ chức thương mại giới WTO, điều dẫn đến phát triển kinh tế nhiều mặt Tuy nhiên, tăng trưởng ngày cao dẫn đến áp lực lớn đất đai, nhu cầu sử dụng đất trở nên cấp thiết Do tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày phổ biến phức tạp Kể từ Luật Đất Đai 2003 đời vào thực tế tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho quan có thẩm quyền cơng tác quản lý Nhà nước đất đai trình sử dụng đất người dân Thế bên cạnh có nhiều trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai Điều làm ảnh hưởng lớn đến người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường đất đai địa phương Cho nên công tác thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, quan tâm nhiều người dân quan ban ngành Nó đòi hỏi cần có giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước đất đai Với lợi huyện ngoại thành có lịch sử phát triển lâu đời với vị trí địa lý thuận lợi cho việc phát triển mạnh truyển thồng ngành nơng nghiệp, kinh tế Hóc Mơn ngày ổn định tăng trưởng khá, cấu kinh tế ngày chuyển dịch theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa.Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện diễn sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, gây nhức nhối cho quan ban ngành địa phương ảnh hương nhiều đến đời sống, sản xuất người dân Vì thế, quan Nhà nước cần nắm bắt, quản lý chặt chẽ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân địa bàn huyện Đồng thời có biện pháp, sách nhằm ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất cách tốt Xuất phát từ thực tế trên, thực đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hóc Mơn ,Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006 đến cuối năm 2010” Trang 1  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn từ năm 2006 đến cuối 12/2010 a) Đánh giá kết chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn từ năm 2006 đến cuối 12/2010 Bảng 15 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Hóc Mơn giai đoạn 2006- 12/2010 Đất nơng nghiệp STT Năm Hồ sơ 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng cộng Diện tích (ha) Đất Hồ sơ Diện tích (ha) 1.980 653,23 595 19,35 2.781 751,97 677 24,97 3.183 790,35 773 39,52 4.987 1.136,03 921 41,75 6.808 1.545,74 1.093 83,75 19.739 4.877,32 4.059 209,34 (Nguồn: Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ huyện Hóc Mơn) Trang 52  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Biểu đồ Biểu đồ tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2006-2010) Nhận xét, đánh giá Kết tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Môn từ năm 2006 đến cuối tháng 12/2010 cho thấy số hồ sơ chuyển nhượng tăng theo năm Tuy nhiên, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nhiều so với hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp (ít gần lần) Tổng diện tích chuyển nhượng qua năm (2006- 12/2010) đạt 5.086,66 Trong diện tích chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp 4.877,32 ha; lớn gần 24 lần so với diện tích chuyển nhượng QSDĐ (209,34 ha) Nhìn vào biểu đồ 7, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tập trung nhiều vào năm 2010 với 7.901 hồ sơ, diện tích chuyển nhượng 1.629,49 Nguyên nhân vấn đề UBND TP.HCM ban hành: Quyết định số 19/2009/QĐUBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 (QĐ 19)quy định diện tích đất tối thiểu phép tách loại đất địa bàn quận, huyện thuộc TP.HCM Chính mà diện tích chuyển nhượng không bị chia nhỏ trước Cho nên lượng hồ sơ tăng không đáng kể diện tích chuyển nhượng tăng lên nhiều Trang 53  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Đề xuất QĐ 19 vận dụng thực cách triệt để giúp quan chức quản lý diện tích tách đất, diện tích chuyển nhượng khơng bị chia nhỏ trước Do vậy, cần tiếp tục đưa QĐ 19 vào thực tiễn sống cách hiệu II.4 Mục đích chuyển nhượng QSDĐ người dân địa bàn huyện Hóc Mơn Hóc Mơn huyện có kinh tế nơng nghiệp lâu đời, đời sống người dân chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp Trong năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa nước, thành phố Hồ Chí Minh nói chung huyện Hóc Mơn nói riêng bước đổi Trên địa bàn huyện, chuyển dịch cấu kinh tế diễn ngày rõ rệt sôi Các khu, cụm công nghiệp, dân cư lớn nhỏ mọc lên, kéo theo hàng loạt vấn đề biến động đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn phức tạp Để tìm hiểu mục đích chuyển nhượng người dân địa bàn huyện Hóc Mơn, đề tài tiến hành đánh giá 100 hộ gia đình, cá nhân thực CNQSDĐ sống địa bàn huyện Thông qua thông tin loại đất CN, nguyên nhân CN, mục đích sử dụng tiền CN, diện tích CN giá CN dựa theo kết điều tra mẫu phiếu, đề tài phân tích ảnh hưởng vấn đề CN đến đời sống người dân tình hình kinh tế họ sau CNQSDĐ Trang 54  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Bảng 16 Tổng hợp kết điều tra mục đích chuyển nhượng tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ Đối tượng Loại đất chuyển nhượng 1.1 Đất nông nghiệp 1.2 Đất Nguyên nhân chuyển nhượng 2.1 Khó khăn sản xuất 2.2 Việc học 2.3 Chi tiêu gia đình 2.4 Nguyên nhân khác 3.Sử dụng tiền chuyển nhượng vào mục đích 3.1 Mua đất 3.2 Xây nhà 3.3 Chi tiêu gia đình 3.4 Gửi ngân hàng 3.5 Tái sản xuất 3.6 Trường hợp khác Việc chuyển nhượng cải thiện sống 4.1 Có 4.2 Khơng Ý muốn chuyển nhượng thêm 5.1 Có 5.2 Khơng Trang 55  Số trường hợp Tỷ lệ (%) 60 40 60 40 28 27 36 28 27 36 19 24 17 10 21 19 24 17 10 21 78 22 78 22 29 29 71 71 ( Nguồn:Điều tra mẫu phiếu) Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Nhận xét: Qua khảo sát hệ thống 100 số liệu cung cấp, người dân chuyển nhượng QSDĐ, ta thấy đa số người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp( 60% tổng số phiếu), đất số lượng ( 40% tổng số phiếu) Họ định chuyển nhượng phần đất điều kiện gia đình khó khăn, việc mở rộng sở sản xuất,kinh doanh, trả nợ…(36% tổng số phiếu) Số lại khó khăn sản xuất, việc học con, chi tiêu gia đình dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ Bảng 17 Kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng Diện tích CN < 500 m2 500m2- 2000m2 >2000m2 Số trường hợp 46 38 16 Tỷ lệ (%) 46 38 16 (Nguồn: Điều tra mẫu phiếu) Theo tổng hợp số liệu từ 100 hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện, gần phân nửa số phiếu( 46 phiếu) thể việc chuyển nhượng đất với diện tích 500 m2, với đa số đất thổ cư Còn diện tích đất nơng nghiệp chuyển nhượng nhiều mức 500m2- 2000m2( 38/100 phiếu), số trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp nhiều với diện tích 2000m2 Điều chứng tỏ rằng, hộ gia đình cá nhân khơng lợi ích trước mắt mà họ định chuyển nhượng QSDĐ, mà lý sâu xa khó khăn công việc làm ăn, sản xuất, sinh hoạt gia đình muốn cải thiện sống cách đầu tư sinh lợi từ đồng tiền chuyển nhượng Chính mà họ chuyển nhượng phần đất họ có, tồn đất mua lại mảnh đất khác, đảm bảo cho sống tương lai tốt Bảng 18 Kết điều tra giá đất chuyển nhượng Tỷ lệ (%) 62 62 < triệu/ m 26 26 triệu- triệu/ m 12 12 > triệu/ m (Nguồn: Điều tra mẫu phiếu) Bên cạnh đó, kết giá chuyển nhượng 1m đất qua việc nghiên cứu 100 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, có 60 đất nơng nghiệp, lại 40 đất có: 62% chuyển nhượng với giá triệu đồng/m2 Đa số Giá chuyển nhượng Số trường hợp Trang 56  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn đất chuyển nhượng đất nông nghiệp đất trồng lúa, đất trồng hàng năm…Còn đất giá chuyển nhượng giao dịch cao nhiều, từ triệu- triệu/ m2 (26%), số đất có vị trí gần trung tâm thị trấn giá lên đến triệu đồng/ m2 ( 12%) Và giá chuyển nhượng tăng lên theo thời gian, đồng thời tăng theo nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ người dân Trên thực tế, tiến hành nghiên cứu số liệu người dân chuyển nhượng QSDĐ, ta thấy đời sống kinh tế hộ gia đình có bước chuyển biến đáng kể, tích cực Đời sống người dân đa số cải thiện nâng cao sau chuyển nhượng QSDĐ Đó họ biết sử dụng số tiền chuyển nhượng vào mục đích đáng, hợp lý có hậu Sau giải xong khó khăn đời sống, xây nhà, mua vật dụng gia đình…người dân biết dùng số tiền lại để đầu tư tái sản xuất, mở rộng sở kinh doanh, mua mảnh đất khác với giá rẻ để tiếp tục sản xuất…Đây việc làm đắn nhằm mang lại lợi ích kinh tế tương lai sử dụng hiệu số tiền chuyển nhượng, nâng cao chất lượng sống đa phần người dân địa phương Tuy nhiên có số trường hợp người dân sử dụng hết số tiền chuyển nhượng vào mục đích riêng, ăn chơi, hưởng thụ thay đổi ngành nghề không hiệu Do mà họ lại trở lại với sống bần nông tiếp tục sống nghèo khổ Nhưng nhìn chung, người dân biết đầu tư làm ăn, kinh tế cải thiện hơn, công việc ổn định đời sống nâng cao nhiều mặt Đề xuất Cần làm tốt công tác nâng cao ý thức người dân việc sử dụng đất CN QSDĐ Vì làm tốt việc này, người dân thấy tầm quan trọng giá trị tài sản đất đai có mục đích sử dụng thích hợp chuyển nhượng Qua tránh tình trạng cá hộ gia đình sau chuyền nhượng QSDĐ lại trở thành người “trắng tay” khơng có kế hoạch sử dụng hợp lý số tiền có sau chuyển nhượng Tiếp tục thực mơ hình hỗ trợ, đào tạo nghể cho người dân, giúp họ chuyển đổi ngành nghề tiếp tục khuyến khích, có sách ưu tiên để họ bám trụ phát triển với nghề nông Trang 57  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn II.5 Đánh giá số vấn đề việc thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn II.5.1 Vấn đề thuế chuyển nhượng QSDĐ : Một vấn đề mà người dân quan tâm thực chuyển nhượng QSDĐ quyền nghĩa vụ họ, nghĩa vụ đóng thuế Thuế suất chuyển quyền SDĐ mà người SDĐ phải đóng thực chuyển nhượng qua giai đoạn có thay đổi theo chiều hướng có lợi cho người SDĐ Trong thực tế chuyển QSDĐ số địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn thuế chuyển quyền cao gây khó khăn cho người SDĐ họ có nhu cầu chuyển nhượng Trong trình thực chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp đất địa bàn huyện Hóc Mơn, người SDĐ phải nộp loại lệ phí gồm: lệ phí trước bạ: 0,5% thuế thu nhập cá nhân: 2% Căn tính thuế: Diện tích đất thực tế ghi hợp đồng chuyển quyền, giá đất UBND TP.HCM quy định cho năm sở khung giá chung CP thuế suất theo quy định So với mức lệ phí 2,5% giá trị hợp đồng chuyển nhượng ( đất nông nghiệp) 4,5% giá trị hợp đồng chuyển nhượng (đất ở) thời kỳ trước mức lệ phí giảm nhiều Khoản 2, điều Luật thuế TNCN (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009) Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế TNCN có trường hợp miễn thuế TNCN chuyển nhượng tặng cho QSDĐ “Thu nhập chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam, kể trường hợp đất chưa xây nhà” Và thực thu thuế TNCN trường hợp CNQSDĐ, Chi cục thuế huyện Hóc Mơn dựa vào bảng tự khai giấy tờ xác nhận quyền sở hữu người để xác định nghĩa vụ tài Đề xuất Do qua thời điểm, Chính phủ ln có điều chỉnh thuế chuyển quyền để người dân nâng cao ý thức thực nghĩa vụ tài Nhà Nước Ngồi ra, Nhà nước có quy định cụ thể trường hợp miễn giảm thuế hộ gia đình cá nhân thực chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo số sách xã hội phù hợp với điều kiện kinh tế người dân Chính điều thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ người dân địa phương tăng lên nhanh chóng Trang 58  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Việc xác định người chuyển nhượng nhà ở, đất dựa vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Việc người chuyển nhượng sở hữu nhà sử dụng đất khác mà chưa cấp giấy chứng nhận không coi họ không sở hữu nhà đất Cần thành lập quan chuyên trách việc thẩm tra thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất Đây cơng việc khó khăn Từ dẫn đến xác định trường hợp miễn giảm không miễn giảm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có phần khó khăn, điều thể việc Cơ quan thuế cho phép người chuyển nhượng tự kê khai chịu trách nhiệm vấn đề II.5.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa: Cùng với nhu cầu chuyển nhượng ngày tăng người SDĐ, kéo theo hàng loạt vấn đề biến động đất đai đa dạng phức tạp Đất đai bị chia, tách, chuyển quyền nhiều với diện tích nhỏ, manh mún, gây khó khăn cho việc quản lý cập nhật, chỉnh lý thay đổi liên tục nguồn tài ngun quốc gia q giá Chính thế, khoản 1, điều 17, Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 Chính Phủ có nêu: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương” Theo đó, ngày 25/02/2009 UBND TP.HCM Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích đất tối thiểu phép tách loại đất địa bàn TP.HCM QĐ 19 có quy định: "đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, cho, tặng trước thời điểm 01-07-2004 tách thửa, chuyển mục đích sử dụng" Quy định tạo kẽ hở để người dân lách luật bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận với người chuyển nhượng ký giấy tay mua bán, chuyển nhượng nhà đất lùi trước thời điểm trước 01-07-2004 Những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu CNQSDĐ thực lại khơng thể CNQSDĐ lẽ diện tích đất họ không đủ chuẩn mà Nhà nước quy định, tiến hành tách để chuyển nhượng QSDĐ diện tích tối thiểu lại đất tách lại nhỏ quy định Cũng có trường hợp người dân thực có nhu cầu nhận CNQSDĐ lại khơng đủ khả tài để nhận CN với diện tích lớn theo QĐ 19 Do vậy, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai giấy tay tái diễn trở lại địa bàn huyện, số nơi đất đai phải bỏ hoang, Trang 59  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn người dân có quyền sở hữu nhà bị hạn chế giao dịch quy định diện tích đất tối thiểu tách Đề xuất Trong chờ UBND Thành phố điều chỉnh Quyết định 19, quận huyện nói chung huyện Hóc Mơn nói riêng nên vận dụng giải cho tách trường hợp cha, mẹ cho tặng nhà đất cho riêng Đây coi trường hợp đáng khơng vi phạm Luật Đất đai (người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế), vận dụng giải cho người dân tránh tình trạng "đóng băng" nhà, đất hạn chế phát sinh khiếu nại, tố cáo tình trạng chuyển nhượng QSDĐ giấy tay diễn phức tạp địa phương II.5.3 Vấn đề giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình Điều 118 Bộ Luật Dân Sự quy định “Đối với hộ gia đình có quyền sử dụng hợp pháp tài sản chung hộ, thành viên có đồng quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đó” Như vậy, thành viên bình đẳng thực quyền người SDĐ Nếu hộ gia đình gồm người có hộ người có quyền Và khoản 2, điều 146 Nghị định 181/2004/ NĐ- CP thi hành Luật Đất đai nêu rõ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình “phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật” Vì hộ gia đình thực chuyển nhượng QSDĐ phải đồng ý, trí văn thành viên hộ gia đình tài sản chung hộ không đủ để thực nghĩa vụ chung hộ thành viên phải chịu trách nhiệm tài sản riêng Đề xuất Trong trường hợp, lý mà số thành viên hộ gia đình khơng đồng ý khơng có mặt để thỏa thuận việc chuyển nhượng QSDĐ Phòng TN-MT nên u cầu nộp thêm hộ chứng minh nhân dân nhằm làm sở cho việc cấp GCN, xác minh điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Người đứng tên đơn xin đăng ký QSDĐ chủ hộ hay vợ chồng chủ hộ cấp GCN hộ gia đình Và chuyển nhượng QSDĐ mà có thành viên vắng mặt có lý riêng khơng thể ký vào hợp đồng CN chủ hộ người đại diện cam kết, nhận ủy quyền người vắng mặt chịu trách nhiệm trước pháp luật Trang 60  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Các trình tự, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND xã, thị trấn để người dân thực đúng, chi tiết đầy đủ Qua đó, góp phần tiết kiệm thời gian công sức người dân, tinh giản số thủ tục, thực cải cách hành cách triệt để khối quan Nhà nước II.5.4 Vấn đề thống quan tài nguyên môi trường, quan thuế phận “ Một cửa” Việc cải cách thủ tục hành quản lý Nhà nước ngày quan tâm trọng Theo Quyết định 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 Thủ tướng Chính phủ (Quyết định 93) thực chế độ “Một cửa liên thông” quan hành Nhà nước, quan ban ngành liên thông, phối hợp chặt chẽ với để giải hồ sơ đạt hiệu nhanh chóng Nhận xét, đánh giá Trong q trình thực việc giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Hóc Mơn Cơ quan TNMT Huyện, chi cục thuế phận “ Một cửa” làm việc thống với Khi nhận đủ hồ sơ từ phận “Một cửa huyện”, Văn phòng Đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; lập phiếu thơng tin gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài Và ngược lại, khơng q ngày làm việc quan thuế huyện phải thông báo nộp tiền thuế ( có) chuyển thơng báo cho Bộ phận “Một cửa huyện” để gửi qua Văn phòng Đăng ký QSDĐ Các quan thống việc giải hồ sơ, hồn tất cơng việc chuyển kết thời hạn định Người SDĐ thông báo cụ thể thời gian địa điểm để hồn tất nghĩa vụ tài khơng phải thời gian lại nhiều lần quan Nhà nước Đề xuất Bước đầu đạt kết tốt quy trình “Một cửa“ “Một cửa liện thơng“ địa bàn huyện, cần tiếp tục nhân rộng phát huy thành Đồng thời cần khắc phục số hạn chế như: số quan chậm việc tiếp nhận xử lý hồ sơ nhiều lý khách quan chủ quan, tồn đọng nhiều hồ sơ phối hợp quan chưa thực ăn ý, tình trạng người dân lại nhiều lần để bổ túc hồ sơ tiếp diễn cách công bố thông tin chi tiết rộng rãi người dân đến làm thủ tục, hướng dẫn yêu cầu người dân làm theo quy định Điều phần thúc đẩy trình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện diễn nhiều hơn, đóng góp tích cực vào q trình phát triển KT-XH địa phương Trang 61  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn Tiếp tục giải thủ tục hành theo chế “ Một cửa ” “Một cửa liên thơng“, cần có phối hợp chặt chẽ Cơ quan thuế Văn phòng đăng ký QSDĐ địa phương, nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần Đó hình thức khuyến khích người dân tích cực thực nghĩa vụ tài thân Nhà nước II.5.5 Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng: Vấn đề chuyển mục đích SDĐ tất yếu người dân có nhu cầu SDĐ thay đổi Trong giai đoạn từ năm 2006 đến cuối tháng 12/2010 số vụ chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng có đăng ký với quan Nhà nước đạt 2.192 hồ sơ, với diện tích đất đăng ký chuyển mục đích 167 Tuy nhiên có trường hợp người dân nhận chuyển nhượng QSDĐ tự ý chuyển mục đích SDĐ sau Đa phần người dân chuyển mục đích từ đất trồng lúa, đất vườn, đất trồng lâu năm sang đất Chủ yếu nhu cầu đất ngày tăng nhân dân địa phương lượng dân nhập cư đơng hàng loạt xí nghiệp, nhà máy mọc lên địa bàn huyện Lý mà người dân khơng đăng ký thức với quyền mức thuế chuyển mục đích cao so với khả tài họ Đề xuất Cần có sách giảm thuế suất cho người dân nghèo gặp khó khăn, với gia đình thương binh, liệt sĩ, người có cơng với Cách mạng, Bà mẹ Việt Nam anh hùng địa phương Người dân thực việc chuyển mục đích đất nơng nghiệp phụ thuộc vào nhiều lý do, phần nhiều sống khó khăn Việc Nhà nước quan tâm, xem xét mức thuế áp dụng chuyển mục đích SDĐ góp phần giảm áp lực thuế lên người dân điều kiện tiên để tăng thêm nguồn thu ngân sách cho đất nước Qua tạo điều kiện khuyến khích nhân dân cơng tác hoàn thành loại thuế đất đai Trang 62  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường, với tốc độ thị hố nhanh nay, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng làm điểm nóng đất đai quan tâm, có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diễn ngày sôi động, đa dạng phức tạp Chính điều tạo sóng biến động đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, có tác động xã hội to lớn đến phận dân cư Thuận lợi Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ UBND huyện phối hợp với Phòng TNMT, Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ trọng giải Tính từ đầu năm 2006 đến cuối tháng 12 năm 2010 lượng hồ sơ chuyển nhượng 23.798 hồ sơ với 19.739 hồ sơ đất nông nghiệp đất 4.059 hồ sơ (chiếm 16,2%) Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tập trung đa số thị trấn Hóc Mơn, xã Xn Thới Sơn, Đơng Thạnh, Xn Thới Thượng…,có vị trí thuận lợi phát triển Ngun nhân dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ đa số khó khăn sản xuất kinh doanh, việc học con, chi tiêu, sinh hoạt chủ yếu gia đình Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn theo chế “ Một cửa liên thông” tiết kiệm nhiều thời gian, công sức người dân, tạo nhiều thuận lợi trình thực CN, thúc đẩy trình CNQSDĐ theo chiều hướng ngày tăng Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng đa số sử dụng mục đích mang lại hiệu kinh tế- xã hội định Bên cạnh đó, người dân biết dùng số tiền có chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư tái sản xuất, chăm lo đời sống kinh tế, vật chất; cải thiện sống gia đình, góp phần làm ổn định phát triển kinh tế TP.HCM nói chung huyện Hóc Mơn nói riêng Khó khăn Tuy nhiên, q trình hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, cơng tác chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân, quan, ban ngành chức gặp khơng khó khăn, vướng mắc Cụ thể vấn đề thuế TNCN CN, vấn đề diện tích tối thiểu tách thống quan ban ngành trình tự thực thủ tục hành quản lý đất đai Trang 63  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn KIẾN NGHỊ 2.1.Về tình hình quản lý hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế huyện, giúp cho đất đai khai thác sử dụng triệt để hơn, hiệu hơn, tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Bên cạnh có số khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ khắc phục: Thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn huyện, đảm bảo đất đai sử dụng mục đích Tăng cường nhiều cơng tác quản lý biến động đất đai, chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai xảy theo năm Tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân biết rõ phương tiện thông tin đại chúng cấp sở, để người dân hiểu luật, biết quyền hạn nghĩa vụ việc sử dụng đất 2.2.Về đội ngũ cán trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý: Đào tạo đội ngũ cán địa có đủ trình độ lực chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp đặc biệt tâm huyết với nghề, tránh tình trạng nhũng nhiễu nhân dân Các cấp lãnh đạo Trung ương địa phương cần hỗ trợ thêm trang thiết bị máy vi tính, máy in, photo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ nhằm phục vụ cơng tác ứng dụng phần mềm GIS để hoàn thành tốt việc lưu trữ giải hồ sơ hành chính, đặc biệt hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời dễ dàng phát sai sót trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai Cần nâng cao lực quản lý, trình độ chun mơn cán địa địa phương Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai cấp, cấp sở 2.3.Về sách pháp luật, sách thuế quy trình cải cách thủ tục hành lĩnh vực quản lý đất đai: Tiếp tục thực đồng có hiệu cơng tác giải thủ tục hành theo chế “ Một cửa ” “Một cửa liên thơng“, cần có phối hợp chặt chẽ Cơ quan thuế Văn phòng đăng ký QSDĐ địa phương, nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần Nhà nước cần xem xét mức thuế áp dụng chuyển mục đích SDĐ, chuyển mục đích SDĐ nơng nghiệp sang mục đích đất ở, tình hình Trang 64  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn mức thuế thực cao khả tài hộ dân nghèo Cần có sách giảm mức thuế cho người dân nghèo gặp khó khăn, gia đình có công với Cách mạng đối tượng hưởng ưu đãi thuế suất theo quy định Chính phủ Qua thời điểm, Chính phủ cần có điều chỉnh thuế chuyển quyền người dân nâng cao ý thức thực nghĩa vụ tài Nhà Nước, thể quyền nghĩa vụ nguồn thu đất nước Cần thiết phải tinh giản số thủ tục giấy tờ, thực cải cách hành cách triệt để khối quan Nhà nước, đặc biệt khối quan phường, xã, thị trấn; cấp sở gần nhất, sâu sát với người dân Qua đó, cho thấy thống mặt thủ tục quan hành cấp, làm giảm tiêu cực công tác quản lý sử dụng đất đai địa bàn TP.HCM nói chung huyện Hóc Mơn nói riêng Trang 65  Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Võ Trần Trọng Tuấn TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “ Luật Đất Đai” – Th.S Dương Thị Tuyết Hà - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng “ Phương pháp nghiên cứu khoa học” – Th.S Phạm Hùng Thiện - năm 2008 - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng “ Đăng ký thống kê” –Th.S Ngô Minh Thụy - năm 2006 - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng “Quản lý hành đất đai” – Th.S Lê Mộng Triết - năm 2008 Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Báo cáo tốt nghiệp:“Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ 2003 đến tháng năm 2008” - Phạm Mai Cầm - năm 2008 - lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2004 - 2008 Báo cáo tốt nghiệp: "Đánh giá tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châutỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng năm 2009" - Võ Công Mạnh năm 2009 - lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2005-2009 Báo cáo tổng kết cuối năm 2010 huyện Hóc Mơn, TP.HCM Dự thảo Quy hoạch tổng thể kinh tế- xã hội Huyện Hóc Mơn đến năm 2020 Nguồn niên giám thống kê năm 2006, 2007, 2008,2009,2010 - Phòng Thống kê huyện Hóc Mơn, TP.HCM 10 Internet: - http:// www google.com - http:// www luatvietnam.vn - http://www.hocmon.hochiminhcity.gov.vn - http://www.monre.gov.vn - http://www.gdt.gov.vn/ - http://www.thanhtra.com.vn/Default.aspx?tabid=55&newsid=29746 - http://www.thietkexaydung.com/chuyennhuong1.htm Trang 66  ... quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất có liên quan - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ 2006 đến. .. LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực hiện: VÕ TRẦN TRỌNG TUẤN Đề tài : ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN, TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN CUỐI NĂM 2010 Giáo... đến cuối tháng 12 /2010  Đánh giá quy trình, thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Mơn  Đánh giá thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Hóc Môn từ từ 2006 đến cuối tháng 12/2010