PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN -   - BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA” SVTH MSSV Lớp Khóa Ngành : : : : : VÕ CHÍ CƠNG 05135108 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÕ CHÍ CƠNG “PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA” Giáo viên hướng dẫn: TS ĐẶNG MINH PHƯƠNG (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên:……………………… ……… - tháng năm 2009 - LỜI CẢM ƠN Con xin tỏ lòng cảm ơn sâu sắc ba mẹ người thân gia đình ln quan tâm, động viên cố gắng tạo điều kiện tốt cho trình học tập Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu toàn thể thầy trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Em xin chân thành cảm ơn thầy cô Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản tận tình giúp đỡ truyền đạt kiến thức kinh nghiệm cho em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cảm ơn thầy Đặng Minh Phương tận tình quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ em suốt q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc Trung tâm Kỹ thuật Địa Nhà đất tỉnh Đồng Nai, anh chị đội Quy hoạch thân thiện nhiệt tình dẫn em Đặc biệt ông Đặng Minh Đức, anh Huỳnh Văn Lĩnh, anh Đỗ Đình Ngoan, anh Trần Xuân Hồng trực tiếp tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập trung tâm Chân thành cảm ơn: Trung tâm Kỹ thuật Địa Nhà đất tỉnh Đồng Nai, phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Biên Hòa, Sở Tài tỉnh Đồng Nai, phòng Tài Kế hoạch thành phố Biên Hòa, Hội đồng bồi thường thành phố Biên Hòa cung cấp số liệu cho em hoàn thành viết Sau cùng, xin gởi lời cảm ơn đến người bạn gắn bó giúp đỡ suốt thời gian theo học trường TP Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 07 năm 2009 Sinh viên Võ Chí Cơng TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Chí Cơng, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Phân tích thực trạng giá đất đô thị địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai ” Giáo viên hướng dẫn: T.S Đặng Minh Phương, khoa Kinh tế trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Giá đất hình thành sở giao dịch quyền sử dụng đất tuân thủ quy luật cung cầu đặc điểm hàng hóa đất đai tác động làm cho biến động giá đất mang tính đặc thù; vào sách kinh tế quốc gia tình hình thị trường đất đai thời kỳ định, Chính phủ xây dựng chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp nhà nước bên giao dịch, trì phát triển lành mạnh thị trường đất đai bất động sản Quản lý tốt giá đất mang đến tác động tích cực sau đây: đề phòng giá đất đai tăng đột biến; đề phòng nạn đầu đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa hành vi giao dịch hai bên, góp phần xây dựng thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất khách quan xác; ngăn chặn thất tài đất đai Hiện địa bàn thành phố Biên Hòa tồn chế hai giá, cụ thể giá đất theo quy định Nhà nước thấp nhiều so với giá đất thị trường Sự cách biệt giá đất tạo bất ổn Nhà nước giải vấn đề có liên quan đến giá đất Với mục tiêu nghiên cứu : phân tích, đánh giá tìm vấn đề chưa hồn thiện công tác quản lý Nhà nước giá đất; cách biệt giá đất, tìm nguyên nhân cách biệt giá đất, đề giải pháp để hồn thiện cơng tác quản lý giá đất Bằng phương pháp thống kê, phân tích - tổng hợp, so sánh số liệu, tài liệu thu thập, điều tra thực địa, nghiên cứu quy định Nhà nước giá đất, đề tài đạt kết nghiên cứu sau:  Thực trạng phát triển kinh tế xã hội địa bàn TP Biên Hòa  Tình hình quản lý Nhà nước đất đai địa bàn TP Biên Hòa  Thực trạng giá đất đô thị địa bàn TP Biên Hòa  Đánh giá hiệu áp dụng thực tế bảng giá đất địa bàn TP Biên Hòa  Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất Đề tài đạt số kết định, nhiên giới hạn nghiên cứu đề tài, nội dung nghiên cứu khó tránh khỏi hạn chế Hy vọng qua việc nghiên cứu mở hướng nghiên cứu sâu hơn, hồn thiện cho cơng tác quản lý Nhà nước giá đất nói riêng quản lý Nhà nước đất đai nói chung MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Trang Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Khái niệm đặc điểm bất động sản Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản I.1.1.3 Các thành phần thị trường bất động sản I.1.1.4 Cơ sở lý luận giá đất I.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 21 I.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu 17 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 22 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 I.3.3 Quy trình thực 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa 24 II.1.1 Tình hình dân số 24 II.1.2 Tình hình tăng trưởng kinh tế 24 II.2.Tình hình quản lý Nhà nước đất đai thành phố Biên Hòa 26 II.2.1 Công tác đo đạc thành lập đồ địa 26 II.2.2 Công tác cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 27 II.2.3 Công tác quy hoạch 28 II.2.4 Tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa 30 II.3 Công tác xây dựng Bảng giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa .32 II.3.1 Q trình thực mục đích sử dụng Bảng giá đất 32 II 3.2 Phương pháp quy trình xây dựng Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 34 II.3 Phân tích thực trạng giá đất đô thị địa bàn thành phố Biên Hòa 39 II.3.1 Thực trạng giá đất thị thành phố Biên Hòa giai đoạn 2004-2008 39 II.3.2 Phân tích thực trạng giá đất đô thị theo bảng giá đất năm 2008 44 II.4 Đánh giá hiệu áp dụng Bảng giá đất địa bàn TP Biên Hòa 53 II.4.1 Đối với việc thực nghĩa vụ tài đất đai 53 II.4.2 Đối với việc áp dụng vào bồi thường giải phóng mặt .53 II.5 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất 55 II.5.1 Đối với giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Biên Hòa .56 II.5.2 Đối với giá đất dùng để bồi thường giải phóng mặt 57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 Kết luận 58 Kiến nghị .59 DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ  ♣  Nội dung bảng Trang Bảng 1: Biến động dân số qua năm Tp Biên Hòa 24 Bảng 2: Tổng sản phẩm nước địa bàn Tp Biên Hòa 25 Bảng 3: Cơ cấu GDP phân theo ngành kinh tế theo giá hành 25 Bảng 4: Số lượng đồ phân theo tỷ lệ địa bàn thành phố Biên Hòa 27 Bảng 5: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Biên Hòa 31 Bảng 6: Các bảng giá đất ban hành áp dụng tỉnh Đồng Nai 34 Bảng 7: Thống kê giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008 41 Bảng 8: Diễn biến giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008 41 Bảng 9: Thống kê giá bình quân gia quyền mức giá đất 42 Bảng 10: So sánh kết thống kê giá đất ước tính thị trường năm 2005-2008 42 Bảng 11: So sánh tốc độ tăng giá đất với thu nhập 43 Bảng 12: khung giá đất Chính phủ quy định với giá đất tỉnh Đồng Nai 47 Bảng 13: Thống kê số đường theo loại đường giá bình quân theo loại đường 47 Bảng 14: Thống kê giá bình quân Bảng giá 2008 theo vị trí 47 Bảng 15: Bảng thống kê mức giá cao theo loại đường với vị trí 48 Bảng 16: So sánh giá đất theo Quyết định 69/QĐ-UBND với giá chuyển nhượng thực tế thị trường thời điểm năm 2008 49 Bảng 17: Phương án áp giá bồi thường số Dự án Tp.Biên Hòa 49 Nội dung biểu đồ Biểu đồ 1: Biến động giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008 41 Biểu đồ 2: Biến động giá bình quân gia quyền mức giá đất 42 Biểu đồ 3: Biến động giá đất thị trường giai đoạn 2005-2008 43 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT  ♣  CP UBND HĐND TTg TP ĐNB GCNQSDĐ HC HĐBT KCN NĐ QĐ TT PL UBTVQH QSDĐ TĐC VND TTBĐS BĐS ĐVT BTC TNMT VPĐKQSDĐ TTr BTGPMB Chính phủ Uỷ ban nhân dân Hội đồng nhân dân Thủ Tướng Thành phố Đông Nam Bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hành Hội đồng bồi thường Khu công nghiệp Nghị định Quyết định Thông tư Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội Quyền sử dụng đất Tái định cư Việt Nam đồng Thị trường bất động sản Bất động sản Đơn vị tính Bộ Tài Tài ngun Mơi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tờ trình Bồi thường giải phóng mặt Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Thị trường Bất động sản (BĐS) với tư cách thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Sự phát triển thị trường BĐS nước ta có đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, góp phần huy động nguồn vốn lớn xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ nội kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho ngành kinh tế khác phát triển… Đặc biệt thị trường BĐS, giá đất đóng vai trò quan trọng đồng thời đòn bẩy kinh tế việc thể toàn tiềm kinh tế đất đai, điều chỉnh giám sát thị trường Bên cạnh đó, giá đất xem công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu cao Giá đất hình thành sở giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), tuân thủ quy luật cung cầu đặc điểm hàng hóa đất đai tác động làm cho biến động giá đất mang tính đặc thù; vào sách kinh tế quốc gia tình hình thị trường đất đai thời kỳ định, Chính phủ xây dựng chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp nhà nước bên giao dịch, trì phát triển lành mạnh thị trường đất đai bất động sản Quản lý tốt giá đất mang đến tác động tích cực sau đây: đề phòng giá đất đai tăng đột biến; đề phòng nạn đầu đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa hành vi giao dịch bên, góp phần xây dựng thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất khách quan xác; ngăn chặn thất tài đất đai Hiện nay, giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường thường tăng nhanh cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định Bảng giá đất ban hành hàng năm địa phương Giá đất theo Bảng giá đất hàng năm đem lại lợi ích tích cực, bất cập áp dụng gây khó khăn công tác quản lý đất đai thị trường BĐS, xu hướng vận động thị trường đất đai vốn nhạy cảm dễ biến động nước ta, vấn đề giá đất phải ln quan tâm theo dõi nghiên cứu Thành phố Biên Hòa (TP Biên Hòa) thuộc tỉnh Đồng Nai địa phương nằm xu hướng Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, hướng dẫn Tiến sĩ Đặng Minh Phương, thực đề tài: “Phân tích thực trạng giá đất thị địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài  Phân tích thực trạng giá đất TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai  Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai  Đối tượng nghiên cứu  Các quy định pháp luật giá đất Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng  Giá đất thị TP Biên Hòa bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giá đất ước tính thị trường từ kết điều tra, khảo sát giá đất chuyển nhượng thực tế địa bàn TP Biên Hòa  Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu giá đất đô thò phạm vi địa bàn TP Biên Hoà tỉnh Đồng Nai  Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu địa bàn TP Biên Hòa  Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng bảng giá đất UBND tỉnh Đồng Nai ban hành năm 2005, 2006, 2007, 2008 giá đất ước tính, thống kê thị trường thu thập từ kết điều tra, khảo sát giá đất để xây dựng bảng giá năm 2006, 2007, 2008, 2009  Ý nghĩa thực tiễn đề tài Nghiên cứu giá đất Nhà nước ban hành giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường nhằm cách biệt giá đất; bất cập sách giá đất nay; tìm nguyên nhân cách biệt giá đất từ hai loại giá đất giải pháp hoàn thiện cơng tác quản lý giá đất Góp phần xây dựng bảng giá đất hợp lý làm sở cho nhà nước thuận lợi việc thu khoản tài đất đai, bồi thường giải phóng mặt …, để giá đất công cụ hữu hiệu giúp nhà nước điều tiết cung cầu đất đai thị trường bất động sản, đánh giá hiệu sử dụng đất, giữ công xã hội Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Nhà nước cộng với giá thị trường chia hai Lấy giá bồi thường cho người dân, có người dân chưa chịu giao đất Và tùy theo diện tích đất bị thu hồi, đủ điều kiện xét suất Tái định cư ( TĐC) Thông thường HĐBT buộc chủ đầu tư xây 120 TĐC chủ đầu tư xây 160 Để hộ có diện tích bị thu hồi gần diện tích đủ điều kiện TĐC bố trí TĐC Đây cách làm Cơng ty cổ phần xây dựng D2D Đồng Nai Vì giá bồi thường dự án tự thỏa thuận thường cao so với dự án mà Nhà nước giao cho HĐBT làm Giá đất tính bồi thường thể qua dự án bảng sau: Bảng 17: Phương án áp giá bồi thường số Dự án Tp.Biên Hòa (ĐVT: 1000 đồng) Dự án Giá Nhà nước Giá Bồi thường Giá thị trường Tỷ lệ giá bồi thường so với giá thị trường (%) Mở rộng đường Lê Thánh Tơn 13.600 13.600 20.000 0.68 Trường tiểu học Long Bình Tân 2.400 2.400 4.000 0.6 Trung tâm thương mại, khu dân cư phường Thống Nhất đường 2.500 Công ty cổ phần D2D thực 3.750 5.000 0.75 (Nguồn: Tổng hợp) Đối với dự án công cộng HĐBT tính giá bồi thường dự án mở rộng đường Lê Thánh Tơn đối diện chợ Biên Hòa 0.68% giá thị trường, dự án trường tiểu học Long Bình Tân 0.6% giá thị trường; Còn dự án Cơng ty cổ phần D2D thực giá bồi thường 0.75% giá thị trường Bất cập dẫn tới khiếu kiện đất đai đến từ việc áp giá bảng giá đất vào bồi thường giải phóng mặt bằng, số người thực thi sách cho giá quy định sát với thị trường thực tế có chênh lệch giá nhiều Đó chưa kể đến việc bị thu hồi đất nông nghiệp theo giá quy định bảng giá đất, diện tích bị thu hồi nơi sinh sống, canh tác bồi thường không tiền, chủ đầu tư chuyển mục đích sang đất tính theo giá thị trường giá đất chênh lệch nhiều Còn bất cập dự án doanh nghiệp thỏa thuận người có đất khu vực làm dự án chưa bồi thường với giá thị trường, họ phải doanh nghiệp pháp nhân chuyên định giá để định giá xác bồi thường Dự án làm để kinh doanh tính theo giá thị trường người dân phải bồi thường với giá thị trường để họ mua lại nơi có điều kiện tương đương với nơi cũ giá thị trường Giá đất tăng cao tác động tích cực đến việc bồi thường, GPMB dự án, người bị thu hồi đất có lợi Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá khiến tăng chi ngân sách cho GPMB Cho dù dự án doanh nghiệp đầu tư họ thỏa thuận bồi thường với dân với giá thương lượng cao giá Nhà nước quy định để giải phóng mặt bằng, triển khai dự án Nhưng chi phí Nhà nước khấu trừ, tiền cuối chảy vào túi chủ đầu tư Nhà nước, người dân chưa nhận lợi ích thỏa đáng 58 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Những tồn cơng tác bồi thường giải phóng mặt “Giá đất đô thị biến động nên việc xác định giá đất khó khăn Thường xảy tình trạng dân đòi giá cao theo giá thị trường, nhà nước định giá thấp nên người dân không chịu nhận tiền bồi thường, không giao đất Nhiều dự án phải cưỡng chế thu hồi đất, gây căng thẳng người dân quyền thị” - ơng Nguyễn Minh Thực, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam, nhận định Nhận định chung đại diện đô thị Việt Nam Bảng quy định giá đất ban hành từ đầu năm giá đất thị trường thay đổi năm Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt thường phải tiến hành hai, ba năm, chí có nơi kéo dài đến năm năm, giá đất năm khác Điều dẫn đến bất hợp lý người nhận tiền bồi thường trước người nhận tiền bồi thường sau, người gương mẫu chấp hành trước bị thiệt thòi, gây xúc dân Giá đất theo định 69/QĐ-UBND năm 2008 đáp ứng khoảng 67% giá chuyển nhương thực tế đất Có thể nói rằng, chế thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt giá bồi thường giải phóng mặt Nhà nước nói chung tỉnh Đồng Nai nói riêng chưa hồn thiện Thứ nhất: thấy mức giá bồi thường thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, hầu hết người dân có đất bị thu hồi chưa hài lòng với số tiền bồi thường Nhà nước Một số hộ bị giải tỏa trắng có tìm nơi nơi cũ hay không giá bồi thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế Trong giá đất khu tái định cư tính theo giá thị trường Do nhiều người bày tỏ lo lắng số tiền bồi thường mà họ nhận diện tích bị thu hồi có đủ mua chỗ tái định cư hay nơi tương đương không? Đây câu hỏi mà khơng có đơn vị chủ đầu tư trả lời cách thỏa đáng, lý làm cho cơng tác giải phóng mặt đa số dự án gặp nhiều khó khăn Chính mà người bị thu hồi đất khiếu kiện Thứ hai: Trong thực tiễn bồi thường nhiều dự án, thời điểm có định thu hồi đất thời gian thực đền bù lại diễn xa nhau, có dự án kéo dài nhiều năm liền, kiểm kê áp giá năm trước, đến năm sau làm người dân hiển nhiên không nhận tiền đền bù Lý giá chuyển nhượng thị trường tăng cao hơn, người dân cảm thấy bị thiệt thòi, nhiều trường hợp khơng thỏa thuận giá bồi thường lý Mặt khác, việc tính giá bồi thường dự án kéo dài nhiều năm liền gặp nhiều khó khăn có nhiều mức giá bồi thường khác nhau, người dân chịu nhận tiền bồi thường sớm phải chịu mức giá bồi thường không người nhận bồi thường sau giá đất thay đổi, nhiều nhà đầu tư bị “thâm thủng” vào chi phí bồi thường so với chi phí dự tính ban đầu Thứ ba: Theo tinh thần Luật đất đai 2003 sở NĐ 188/NĐCP, NĐ 123/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh định cho việc thực thi giá đất hàng năm, với mong muốn giải bất cập gặp phải liên quan đến giá đất; cho bảng giá đất phản ánh thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, đời sống nhân dân đồng thời góp phần tạo bình ổn thị trường bất động sản mà đặc biệt việc bồi thường giải phóng mặt Tuy nhiên số người dân lợi dụng việc ban hành bảng giá đất hàng năm cố tình kéo dài thêm thời gian giao trả mặt nhằm đợi giá cao 59 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng II.5 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất Để đảm bảo hai sách: “Xây dựng sách thuế, lệ phí hợp lý” giúp người dân thực nghĩa vụ tài đất đai, nộp ngân sách cho Nhà nước, sách sách “xây dựng giá đất sát giá thị trường” cần xác định rõ nghĩa vụ tài xác định dựa giá đất, nghĩa vụ có mức thu riêng, khơng vào giá đất Chính sách bồi thường vấn đề gây nhiều xúc khiếu kiện nhân dân 70 - 80% số lượng khiếu kiện dân đất đai giá bồi thường đất bị thu hồi Pháp luật đất đai quy định rõ ràng không áp dụng giá đất UBND cấp tỉnh quy định hàng năm để tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi, mà UBND cấp tỉnh phải định giá đất để tính bồi thường cho phù hợp với giá thị trường Như vậy, văn pháp luật không bất cập Bất cập lại sách xảy thực tế: làm làm để giúp cho UBND cấp tỉnh định giá đất phù hợp với giá thị trường? Cơ quan quyền phán xét người có đất bị thu hồi khơng đồng ý với giá thị trường UBND cấp tỉnh định? Các nước sử dụng chuyên gia định giá, Việt Nam lại hướng tới tổ chức định giá Các nước chuyển quan hệ tài giá đất quan hệ dân với quan phán cuối tòa án Việt Nam lại hướng tới quan hệ hành chính, quan phán cuối quan hành Vậy làm quan thêm nhiều việc phức tạp, dễ tham nhũng, nhiều khiếu kiện Cho nên cần phải xây dựng chế xã hội hóa việc định giá đất đai bất động sản Trong đó, có quan định giá Nhà nước chủ yếu tổ chức định giá hoạt động theo chế doanh nghiệp dịch vụ công, hướng tới chế sử dụng chủ yếu cá nhân chuyên gia định giá Sau đó, phải xây dựng quy trình tư vấn giá đất cụ thể Giá đất tư vấn chuyên gia chuyển cho thẩm định? Cần cơng khai hóa để lấy ý kiến dân vào thời điểm nào? Người có ý kiến khác thuê định giá lại sao, quan phán xử tranh chấp tổ chức định giá? Giá đất vấn đề nhạy cảm, chưa có quy định hợp lý để giải Các nước phát triển sử dụng tốt dịch vụ định giá đất để tư vấn giá cho quan hành quy trình chặt chẽ Họ có đội ngũ chuyên gia định giá giỏi chun mơn, định giá đất xác để đền bù cho dân nên tình trạng khiếu kiện xảy Ở Việt Nam, nghề định giá bất động sản phát triển nên chuyên gia giỏi khơng nhiều, quy trình tư vấn giá đất chưa chặt chẽ, chưa có chế giải mâu thuẫn định giá quan Nhà nước dân Thực trạng giá đất đô thị địa bàn thành phố Biên Hòa phân tích cho thấy: vấn đề giá đất theo quy định Ủy ban nhân dân Tỉnh so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường nhiều bất cập Việc nghiên cứu thực trạng hai loại giá đất nhằm đưa giải pháp góp phần xây hồn thiện sách quản lý giá đất có khả kiểm soát hiệu thực trạng giá đất thị trường bất động sản điều chỉnh, ban hành Bảng quy định giá loại đất cụ thể ngày 01 tháng 01 hàng năm địa phương 60 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Cần thiết lập quan chun trách chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc xác định giá đất, bên cạnh phải dự báo tình hình biến động thị trường, có quy chế hoạt động cụ thể phân bố từ Trung ương đến địa phương Cơ quan phải chịu trách nhiệm pháp lý trước Chính phủ kết định giá Và định giá cần tham khảo giá tổ chức pháp nhân định giá Tiến đến bảng giá đất cần thể khoa học linh hoạt hơn, giá đất cần phải thể đến đất mô tả đồ Như vậy, bảng giá đất phát huy vai trò điều tiết thị trường đánh giá hiệu việc sử dụng đất, sở Nhà nước có định hướng quy hoạch điều chỉnh việc sử dụng đất tương lai Phải nghiên cứu nhiều hơn, sâu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố xem xét cho vùng, khu vực Có thể ứng dụng lý thuyết thích hợp cho việc định giá đất đô thị Do cần thiết phải điều chỉnh Bảng giá đất hàng năm, để tiết kiệm thời gian, cơng sức, lực lượng tham gia kinh phí thực nên tận dụng xây dựng mối quan hệ qua lại đơn vị thực với nguồn cung cấp thông tin Riêng nguồn điều tra từ nhân dân, hàng năm có kết định giá đơn vị gửi tới hộ sử dụng để thăm dò ý kiến ghi nhận thay đổi giá có Cần phải minh bạch thông tin thị trường bất động sản tiến đến thị trường mở để việc tiếp cận với thị trường tin cậy Nhà nước cần có biện pháp để nâng cao trách nhiệm người sử dụng việc khai báo xác thơng tin có liên quan đến giá trị bất động sản, cách tuyên truyền, giải thích cho họ rủi ro họ kinh tế họ khai không trung thực Nhà nước vào điều họ khai xây dựng phương án bồi thường, xây dựng Bảng giá đất II.5.1 Đối với giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Biên Hòa Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm giải nhiều vướng mắc; song giá đất ln cập nhật mới, nâng cao thấp so với giá thị trường? Đây câu hỏi mà nhà quản lý, quan ban hành bảng giá đất cần điều tra nghiên cứu, xem xét cách toàn diện nghiêm túc để đảm bảo giá đất địa phương ban hành phù hợp phản ánh tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa phương Thiết nghĩ, thời gian xây dựng bảng quy định giá cần rút ngắn lại, muốn cần hợp tác tổ chức định giá Thực tế cho thấy so sánh tốc độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân giá đất thị trường cao, giá đất tăng qua năm Vì để bình ổn cung - cầu đất đai thị trường mà giá đất biểu mối quan hệ này, Nhà nước cần phải: + Tạo thêm nhiều nguồn cung phong phú để đáp ứng nhu cầu ngày đa dạng thị trường nâng cao hiệu suất sử dụng đất Muốn vậy, Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án nhà chung cư cao tầng sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Bên cạnh đó, cần có sách bảo vệ phát triển quỹ đất cơng nhằm điều hòa lượng cung đất cần thiết; đáp ứng nhu cầu nhà người dân 61 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng + Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dự báo nhu cầu, đưa cấu sử dụng đất phù hợp với chuyển dịch cấu kinh tế, gia tăng q trình thị hóa, tăng trưởng kinh tế mức thu nhập người dân + Đẩy mạnh công tác lập quy hoạch chi tiết công khai rộng rãi quy hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư phát triển cơng trình bất động sản nhằm thu hút giám sát nhân dân Cơ quan Nhà nước phải giám sát thường xuyên việc thực quy hoạch sử dụng đất phê duyệt; tăng cường kiểm soát, xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để kịp thời điều chỉnh hợp lý quỹ đất + Cơ quan xây dựng bảng giá đất cần nghiên cứu kỹ bước bốn phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn thơng tư 145/TT-BTC Bộ Tài thực tốt công tác thu thập, xử lý thông tin tình hình thị trường Cần nắm bắt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cách xác đầy đủ, nắm rõ mặt giá chuyển nhượng thực tế thị trường đất vị trí Nếu có điểm chưa phù hợp phường, xã có trách nhiệm đề xuất ý kiến đến Ủy ban nhân dân Tỉnh có hướng dẫn điều chỉnh, bổ sung vào đợt ban hành giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Đồng thời quan giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất cần xem xét thật kỹ tác động bảng giá đời sống kinh tế - xã hội địa phương + Khi xây dựng ban hành bảng giá mới, quan có thẩm quyền cần điều tra, khảo sát, nắm bắt biến động giá đất để ban hành giá đất xác Nếu xảy bất cập, kịp thời điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện xã hội, không gây ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh, môi trường đầu tư đồng thời ý đến yếu tố an dân, không gây xáo trộn đời sống nhân dân II.5.2 Đối với giá đất bồi thường giải phóng mặt Vấn đề trung tâm thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt xung đột kinh tế Và để giải xung đột kinh tế chế tìm lời giải hợp lý tốn định giá đất trung tâm, cần sớm giải Đó giá đất tính bồi thường dự án, đất thu hồi cần xác định giá ngang với giá thị trường Cần phải đầu tư nhiều cho cơng tác quy hoạch, tìm vị trí dự án nơi giá đất thấp tạo điều kiện làm dự án Thêm vào đó, sách tái định cư Nhà nước thu hồi đất nơng thơn, miền núi vấn đề có chiều sâu, không đơn giản vấn đề kinh tế có liên quan đến chỗ khu vực thành phố Vấn đề văn hóa, nếp sống, kinh tế hộ gia đình cần xem xét kỹ lưỡng để tạo bền vững xã hội Đến hai bất cập chủ yếu Thứ nhất, chất lượng khu tái định cư Người vào khu tái định cư phải bỏ thêm tiền để sửa chữa nhà được, người nghèo khơng có tiền để sửa chữa, đành phải nhà dột xây dựng khơng hợp lý Thứ hai, bố trí khu tái định cư chưa phù hợp với văn hóa cộng đồng người Việt Nam Tổng lại, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất thể cụ thể trình chuyển đổi cấu sử dụng đất, cấu lao động, cấu đầu tư, nhằm thực trình chuyển đổi cấu kinh tế tỷ trọng nông nghiệp cao sang tỷ trọng phi nông nghiệp cao Vấn đề thể xung đột cao phát triển bền vững, hiệu công Giải hợp lý phát triển lẫn bền vững, hiệu công 62 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Nên xem xét lại ngun tắc tính giá BTGPMB theo nội dung sau: Mức giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất thỏa đáng lợi ích kinh tế Giá bồi thường phải ngang với giá tổ chức tư nhân định giá điều kiện bình thường Có mức hỗ trợ thêm khung giá quy định Chính phủ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế Các dự án mà công tác bồi thường kéo dài nguyên nhân từ phía người bị thu hồi đất tiếp tục bồi thường theo phương án phê duyệt Phương án BTGPMB phải tính tốn cách tồn diện vấn đề: giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sách sau bồi thường để an dân sau gây xáo trộn đời sống người dân, người nông dân bị đất nơng nghiệp để sản xuất Trong đó, việc đền bù thực chủ yếu phương thức tái định cư chung cư xây dựng chất lượng, phù hợp, sau tính đến tiền bồi thường sau trừ chi phí tái định cư đào tạo nghề Các khu tái định cư phải xây dựng hợp lý đảm bảo cho người dân khu vực bị giải tỏa có chất lượng sống tốt Cần hiểu người bị thu hồi đất người có cơng, có đóng góp cho phát triển xã hội Cho nên Nhà nước phương diện quản lý cần đảm bảo công cho họ, đảm bảo cơng cho xã hội, có phát triển bền vững 63 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị trường bất động sản thành phần quan trọng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường thúc đẩy kinh tế phát triển Nhìn thẳng vào thực tiễn thấy rằng, thị trường bất động sản nước ta chưa vận hành cách lành mạnh Giá đất có xu hướng tăng cao so với tốc độ phát triển kinh tế mức sống người dân Nhà nước chưa điều tiết giá đất theo hướng có lợi cho phát triển ổn định xã hội, công tác quản lý Nhà nước thị trường đất đai bất động sản có nhiều cố gắng để tìm hướng quản lý tốt Bên cạnh khiếm khuyết tính phức tạp thị trường khiếm khuyết hạn chế bắt nguồn từ chế sách hệ thống văn quy phạm pháp luật thị trường bất động sản chưa hồn thiện Chính vậy, việc xây dựng khung pháp lý hồn chỉnh có khả điều chỉnh hiệu vấn đề giá đất mục tiêu quan trọng để Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản Trên địa bàn thành phố Biên Hòa nay, thực trạng giá đất cách biệt giá đất lớn giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành so với giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây bất cập giải vấn đề có liên quan đến giá đất Việc chưa quản lý giá đất thị trường gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển bền vững kinh tế thành phố Biên Hòa nói riêng tỉnh Đồng Nai nói chung Do vậy, việc phân tích thực trạng giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa có ý nghĩa quan trọng lý thuyết lẫn thực tiễn Trên sở trình bày số vấn đề lý luận giá đất việc nghiên cứu đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, luận đề số giải pháp vấn đề áp dụng địa bàn thành phố Biên Hòa Những giải pháp nêu nhằm hai mục tiêu: Một là: Khắc phục bất cập tồn giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Biên Hòa Hai là: Bình ổn giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tiến tới đưa giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường trở mức giá phải làm sở để nhà nước xây dựng bảng giá đất hợp lý Do “giá đất” vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi kinh tế nguời dân, nhà nước nhà đầu tư,nên cần đòi hỏi phải có nghiên cứu, đóng góp ý kiến nhiều chuyên gia am hiểu lĩnh vực nên giải pháp đưa cần góp ý thêm để hồn chỉnh phù hợp với thực tế Những giải pháp đưa điều kiện phải thay đổi thời gian tới Tuy nhiên, với mong muốn góp đưa sách giá đất trở thành công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý tốt vấn đề giá đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, hy vọng giải pháp đưa mang lại hiệu áp dụng vào thực tế mang lại hiệu tốt 64 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Kiến nghị Qua nghiên cứu thị trường đất địa bàn TP Biên Hòa phân tích chưa hợp lý cơng tác quản lý giá đất, luận xin đưa số kiến nghị sau: - Cần quy định lại: Những nghĩa vụ tài xác định dựa sở giá đất Nhà nước quy định, nghĩa vụ tài (lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ) Nhà nước quy định mức thu riêng (không vào Bảng giá đất ) Như với giá vừa giá Nhà nước quy định, vừa giá thị trường quy định để áp dụng hài hòa cho nghĩa vụ tài bồi thường giải phóng mặt - Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai cần điều chỉnh giá đất sát với thực tế phù hợp với quy định Chính phủ - Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo tiền đề pháp lý cho việc trao đổi, chuyển nhượng hợp pháp người dân, góp phần xóa bỏ thị trường bất động sản phi quy - Hồn thiện chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư, không làm thiệt hại cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời không tạo điều kiện cho người ngẫu nhiên hưởng lợi từ giá trị tăng thêm đất đầu tư mang lại - Phát triển hệ thống thông tin, kết nối tổ chức tư vấn dịch vụ bất động sản, thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm thu thập thông tin kịp thời để quản lý giá đất tốt 65 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Công TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- Bài giảng môn học - Kinh tế đất - Ts Trần Thanh Hùng, Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, 2007 2- Bài giảng môn học - Thị trường bất động sản - Ts Trần Thanh Hùng, Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 3- Bài giảng mơn học Định giá đất bất động sản – Cô Trần Thị Việt Hòa, Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 - Sách Quản lý đất đai thị trường bất động sản – KS Tôn gia Huyên TS Nguyễn Đình Bồng, Nhà xuất Bản đồ năm 2006 - Đề án phát triển thị trường bất động sản Bộ xây dựng năm 2004 - Sách thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam TS Thái Bá Cần, ThS Trần Nguyên Nam - Báo cáo nghiên cứu khoa học Hình thành phát triển thị trường bất động sản _ Vai trò Nhà nước – Chuyên viên Vũ Ngọc Kích Bộ Tài nguyên Môi trường - Hội thảo khoa học: Thị trường bất động sản: Thực trạng, Nguyên nhân Giải pháp – Viện Nghiên Cứu Địa Chính Viện NCKH Thị trường Giá năm 2006 9- Luận văn tốt nghiệp – Giá đất thực trạng quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh – Nguyễn Thị Thúy Hằng 11- Các Luận văn tốt nghiệp khác khóa 29, khóa 30 Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản Văn Luật 1- Luật đất đai ngày 17/07/1993 2- Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai ngày 29/06/2001 3- Luật đất đai ngày 26/11/2003 4- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 Chính phủ việc ban hành khung giá loại đất 5- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 6- Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 7- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 8- Nghị định 123/2007/NĐ-CP nhằm sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 9- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng 10- Thơng tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 09 năm 2005 Bộ tài Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11- Thông tư 145/TT- BTC ngày tháng 12 năm 2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số188/2004/NĐCP 12- Quyết định 69/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng PHỤ LỤC Phiếu điều tra giá đất TỈNH ĐỒNG NAI PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT (1) Huyện, TP, TX : (Phục vụ xây dựng, điều chỉnh giá đất …………………………………………… năm 2009) Xã, phường, thị trấn(2): …………………………… Tên chủ sử dụng(3): …………………………………………………………… Địa chỉ(4): …………………………………………………………………………… I THÔNG TIN THỬA ĐẤT Loại đất (5): ……………………………………………………………………………….………; Diện tích(6):…………… …m2 Vị trí theo BĐĐC: tờ đồ số(7) , đất số(8) …… , thơn(9)(ấp) ……………………………… Vị trí theo quy định UBND tỉnh - Vị trí(10) , thuộc tuyến đường(11)…………………… Khoảng cách gần (theo đường bộ) từ đất đến đường liên xã …………….…km, huyện lộ…….………… km, tỉnh lộ ……….…….km, quốc lộ ………………km (nếu không thuộc tuyến đường nào) - Thuộc khu vực: + Đô thị + Mặt tiền vùng ven đô thị + Mặt tiền trục lộ giao thơng + Mặt tiền đầu mối giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch thôn (hoặc không thuộc khu vực trên) + Nông - Thuộc vùng: Đồng ; Trung du ; Miền núi  II THÔNG TIN TÀI SẢN TRÊN ĐẤT Về nhà: - Cấp nhà …….… - Diện tích xây dựng …….….…m2 - Năm xây dựng……………… … - Chi phí xây dựng………………………… - Ước tính giá trị lại ………… ……… ………… Về trồng: - Loại trồng ……………… .Diện tích:… ……….………… … …m2 - Năm đầu tư……………… … - Chi phí đầu tư…………… Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng - Ước tính giá trị vườn năm …………………… ……………………………………………………… III THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Giá chuyển nhượng bất động sản cần điều tra thị trường ………… ……… … …… sau loại trừ giá trị tài sản đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo đơn giá đ/m2 …………………………………………… thời điểm ngày …… tháng …… năm …… Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có loại đất tương tự điều tra thị trường ………………………… … đ/m2 (loại đất tương tự loại đất mục đích sử dụng, hạng đất, điều kiện kết cấu hạ tầng); thời điểm chuyển nhượng: ngày …… tháng …… năm ……… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …………………………… ……………….đ/m2; thời gian thuê ………… năm Cán điều tra (Ký tên, ghi rõ họ tên) Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) Hướng dẫn ghi thông tin vào phiếu điều tra: (1), (2) ghi tên đơn vị hành cấp huyện, xã nơi có đất cần điều tra (3) Ghi tên chủ sử dụng đất cần điều tra (4) Ghi địa thường trú chủ sử dụng đất cần điều tra (5),(6) Ghi loại đất diện tích kèm theo loại đất sau: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất - Nếu trường hợp đất chuyên dùng thuộc quan nhà nước quản lý tổ chức đấu giá ghi rõ loại đất chuyên dùng ghi thêm phía sau đất đấu giá - Nếu trường hợp đất cần điều tra có nhiều mục đích sử dụng (loại đất) ghi mục đích sử dụng diện tích theo giấy CNQSDĐ (7), (8) Ghi thơng tin số hiệu tờ đồ số hiệu thửa đất cần điều tra, trường hợp đất tách đo ghi theo hồ sơ tách đo phải thống với thơng tin diện tích đất (9) Ghi địa số nhà (nếu có), tổ/xóm, thơn/ấp xứ đồng đất cần điều tra (10) Ghi vị trí đất theo quy định UBND tỉnh, bao gồm: * Phân loại vị trí đất nơng nghiệp nơng thơn sau: - Vị trí 1: Từ mốc lộ giới đường quốc lộ, tỉnh lộ vào 200 mét Riêng huyện Nhơn Trạch vị trí có tuyến đường: 25B, đường 319, đường số - Vị trí 2: Từ mốc lộ giới đường liên huyện, liên xã vào 200 mét - Vị trí 3: Áp dụng cho vị trí lại * Phân loại vị trí đất phi nơng nghiệp thị - Vị trí 1: Áp dụng đất mặt tiền đường phố từ lộ giới vào sâu 40m Đất mặt tiền đường vào chợ lòng chợ thành phố Biên Hòa lấy với mặt tiền đường tương ứng theo quy định sau đây: Đất phía sau liền khoảnh với đất mặt tiền (sau 40m đầu) quy định: + Từ mét thứ 41 đến mét thứ 100: Tính 50% giá đất mặt tiền Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng + Từ mét thứ 101 đến mét thứ 150 tính 30% giá đất mặt tiền + Từ mét thứ 151 trở tính giá đất thuộc vị trí đường phố - Vị trí 2: Áp dụng đất ngõ, hẻm có rải nhựa, rải đá cấp phối, tráng bê tông xi măng ≥ 4m đường đất rộng ≥ 5m cách trục đường phố < 200m - Vị trí 3: Áp dụng đất ngõ, hẻm có rải nhựa, rải đá cấp phối, tráng bê tông xi măng ≥ 4m đường đất rộng ≥ 5m cách trục đường phố từ 200m đến 1.000m - Vị trí 4: Áp dụng đất lại * Phân loại vị trí đất phi nơng nghiệp nơng thơn - Vị trí 1: Đất mặt tiền chợ nông thôn khu du lịch, khu vui chơi, đất mặt tiền trục đường giao thơng nằm trung tâm xã cụm xã, cách trung tâm xã 500m - Vị trí 2: Đất mặt tiền đường nhựa, bê tông xi măng, đường cấp phối nông thôn nằm cách trung tâm xã cụm xã, chợ nông thôn, khu du lịch, khu vui chơi, khu công nghiệp từ 500m đến 2.000m - Vị trí 3: Đất mặt tiền đường nhựa, bê tơng xi măng lại nơng thơn, đường ≥ 4m trung tâm xã, cụm xã, đất mặt tiền đường đất ≥ 6m tiếp giáp với trung tâm xã cụm xã, chợ nông thôn, khu du lịch, khu vui chơi, khu cơng nghiệp - Vị trí 4: Đất mặt tiền đường đất ≥ 4m, đường lại trung tâm xã, khu dân cư tập trung - Vị trí 5: Đất mặt tiền đường đất ≥ 2m < 4m - Vị trí 6: Đất khu vực lại (11) Ghi tên tuyến đường (theo quy định tên đường UBND tỉnh) mà đất xác định vị trí trực thuộc Nếu khơng xác định vị trí trực thuộc ghi khoảng cách từ đất đến tuyến đường liên xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất UBND Tỉnh Sở Tài nguyên Môi trường Trung tâm Kỹ thuật Địa chính-Nhà đất Dự án duyệt mẫu phiếu điều tra Chuẩn bị cho Dự án ` Bảng kê tài liệu phiếu điều tra Điều tra giá đất thu thập thông tin Xử lý phiếu điều tra ước tính giá đất Bảng thống kê giá đất ước tính Bản đồ phân bố mức giá Tổng hợp phân tích liệu thơng tin thu thập Báo cáo thuyết minh kết tổng điều tra giá đất Kiểm tra, nghiệm thu kết Tổng điều tra giá đất Xây dựng phương án định giá đất Xây dựng bảng giá đất Bảng giá đất dự thảo Trình thẩm định phê duyệt Sở Tư pháp UBND Tỉnh Sở Tài UBND Tỉnh báo cáo HĐND Tỉnh Sở TNMT kiểm tra, nghiệm thu kết xây dựng bảng quy định giá đất UBND Tỉnh ban hành Báo cáo kết định giá cho loại đất Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Võ Chí Cơng Sơ đồ lập đồ giá đất SƠ ĐỒ XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Bảng giá đất 2009 Bản đồ HTSDĐ 2005 cấp xã Bản đồ địa Khoanh sơ vùng vị trí Bản đồ phân cấp vị trí sơ Nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra Điều tra giá đất, thu thập thông tin Thơng tin yếu tố cấu thành vị trí Thông tin giá đất đặc điểm đất Thông tin, đặc điểm yếu tố cấu thành giá đất Khoanh chi tiết vùng vị trí Xử lý phiếu điều tra, ước tính giá đất Khoanh vẽ thông tin yếu tố cấu thành giá đất Bản đồ phân cấp vị trí chi tiết theo bảng giá đất 2009 Giá đất điều tra Các lớp thông tin yếu tố cấu thành giá đất Bản đồ giá đất 2009 Bản đồ giá đất điều tra Chồng xếp, so sánh Bản đồ khu vực, vị trí bất hợp lý Khoanh chi tiết vùng vị trí Bản đồ giá đất 2009 Điều chỉnh quy định phân cấp vị trí Quy định phân cấp vị trí Nội dung công việc Kết đầu ra/tài liệu đầu vào Bản đồ giá đất năm 2010 ... thước: Kích thước đất mối quan hệ chi u rộng chi u sâu đất Kích thước đất cần phải cân đối, kích thước cân đối ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất giá Chi u rộng: Chi u rộng mặt tiền hẹp ảnh hưởng... báo tương lai… Các yếu tố làm dịch chuyển lượng cung:  Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản: chi phí tăng cung dịch chuyển qua trái Chi phí tạo lập bất động sản phụ thuộc phần vào tỷ lệ... đất thực tế địa phương mà chia loại đất (4) Đất đô thị: - Giá đất xác định cho 05 loại đô thị - Mỗi loại đô thị chia theo - loại đường phố - Tương ứng với loại đường phố chia thành - vị trí - Việc