THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG” SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH - : NGUYỄN THỊ BÌNH MINH : 06124075 : DH06QL : 2006 - 2010 : Quản lý Đất đai TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ BÌNH MINH “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) (Ký tên: ) - Tháng năm 2010 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Kính gửi: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bình Dương Tơi tên: Nguyễn Thị Bình Minh Sinh viên lớp: Quản lý đất đai K32 Khoa: Quản lý đất đai Bất động sản, trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Trong thời gian vừa qua từ 01/04/2010 đến ngày 30/06/2010, phân công Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, hướng dẫn Trần Thị Việt Hòa Tơi tiến hành thực đề tài: “Thực trạng giá đất đô thị địa bàn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương” Trong thời gian thực tập phòng tơi cố gắng thực tốt nội quy quy chế quan, cố gắng thu thập tài liệu tiếp thu ý kiến đóng góp quý báu chú, anh chị quan Nhận xét Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bình Dương Bình Dương, Ngày tháng năm LỜI CÁM ƠN Lời xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người thân gia đình Ba tay mẹ lo lắng, tạo điều kiện cho đến trường, ni dưỡng, dìu dắt, động viên con, cho có ngày hơm nay, học hỏi bạn bè hoàn thành ước nguyện mà mẹ thường mong mỏi Tôi mang ơn anh chị tôi, ủng hộ, động viên, giúp đỡ sống Con xin chân thành biết ơn Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn kinh tế đất thị trường bất động sản tận tình hướng dẫn, bảo trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Con xin gởi lời cảm ơn đến tất quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản tồn thể q thầy trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức hữu ích, kinh nghiệm quý báu hướng dẫn năm tháng học tập trường, làm hành trang cho trình công tác sau này, giúp cho vững bước đơi chân Lòng cảm ơn gởi đến tồn thể anh chị, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bình Dương hướng dẫn tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Chân thành cảm ơn: Phòng TNMT, phòng thống kê huyện Dĩ An cung cấp số liệu cho tơi hồn thành viết Cuối xin gởi lời cảm ơn đến bạn lớp Quản lý đất đai khóa 32, niên khóa 2006 – 2010 tất bạn bè gần xa bên cạnh, động viên, chia sẻ niềm vui, nỗi buồn suốt thời gian học tập Xin chân thành cảm ơn!!! TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình Minh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa, Bộ mơn Kinh tế đất, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai, thị trường quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường, giá đất hình thành vận động sở giao dịch quyền sử dụng đất, tuân thủ quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu nên giá đất giao động phức tạp thị trường Quản lý tốt giá đất giúp cho nhà nước ngăn chặn tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái phép, đề phòng gia tăng đột biến giá loại đất, đề phòng nạn đầu đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hiệu hợp lý, tạo sở tăng giá trị đất đai, quy phạm hóa hành vi giao dịch bên, góp phần xây dựng thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất khách quan xác, ngăn chặn thất tài đất đai Dĩ An địa phương có vị trí địa lý thuận lợi, thuộc phía Nam tỉnh Bình Dương Với xu q trình thị hố diễn nhanh chóng, sở hạ tầng ngày khang trang làm cho chuyển dịch cấu sử dụng đất diễn nhanh chóng, bên cạnh việc chuyển nhượng diễn sơi động, giá loại đất ngày tăng nhanh cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định Điều làm nảy sinh nhiều khó khăn việc xây dựng quản lý giá đất Ủy ban nhân dân Tỉnh địa phương Chính vậy,việc nghiên cứu cách toàn diện , đầy đủ thị trường giá đất địa bàn thị trấn Dĩ An, nhằm góp phần xây dựng khung pháp lý hồn chỉnh có khả điều chỉnh hiệu vấn đề giá đất, đặc biệt đất đô thị địa bàn thị trấn Dĩ An điều cần thiết Bằng phương pháp thống kê, phân tích – tổng hợp, so sánh số liệu, tài liệu thu thập, điều tra thực tế, nghiên cứu quy định nhà nước giá đất, xem xét cặn kẽ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương qua năm, đề tài đánh giá mặt đạt tồn cần khắc phục việc ban hành thực văn quy phạm pháp luật giá đất địa phương Từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ Error! Bookmark not defined PHẦN I: TỔNG QUAN Error! Bookmark not defined I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu Error! Bookmark not defined I.1.1 Lý luận đất đai Error! Bookmark not defined I.1.2 Định giá đất nguyên tắc định giá đất Error! Bookmark not defined I.1.3 Bảng giá đất xây dựng bảng giá đất Error! Bookmark not defined I.2 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined I.3 Cơ sở thực tiễn Error! Bookmark not defined I.3.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu Error! Bookmark not defined I.3.2 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực Error! Bookmark not defined PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined II.1 Khát quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội từ năm 2005 đến 2009 địa bàn huyện Dĩ An Error! Bookmark not defined II.1.1 Dân số lao động Error! Bookmark not defined II.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế Error! Bookmark not defined II.1.3 Mức độ hoàn thiện sở hạ tầng Error! Bookmark not defined II.2 Công tác quản lý giá đất địa bàn huyện Dĩ An Error! Bookmark not defined II.2.1 Cơ sở pháp lý phạm vi áp dụng bảng giá đất Error! Bookmark not defined II.2.2 Bảng giá đất tỉnh Bình Dương qua năm Error! Bookmark not defined II.3 Cơ cấu sử dụng đất địa bàn huyện năm 2010 Error! Bookmark not defined III.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 Error! Bookmark not defined III.3.2 Chuyển mục đích sử dụng đất Error! Bookmark not defined II.4 Cấu trúc bảng giá đất năm 2010 Error! Bookmark not defined II.4.1 Cấu trúc bảng giá đất năm 2010 Error! Bookmark not defined II.4.2 Giá đất đô thị thị trấn Dĩ An năm 2010 Error! Bookmark not defined II.5 Thực trạng bảng giá đất huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương Error! Bookmark not defined II.5.1 Những biến động giá đất địa bàn huyện Dĩ An qua năm Error! Bookmark not defined II.5.2 Sự thay đổi mức giá đất nhà nước qua năm Error! Bookmark not defined II.6 Khảo sát khu vực nghiên cứu: Error! Bookmark not defined II.6.1 Phân bổ phiếu điều tra giao dịch thị trường Error! Bookmark not defined II.6.2 Giá trị Quyền sử dụng đất theo thị trường Error! Bookmark not defined II.7 Đánh giá hiệu áp dụng bảng giá đất địa bàn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương Error! Bookmark not defined II.7.1 Bảng giá đất việc thực nghĩa vụ tài đất đai Error! Bookmark not defined II.7.2 Đối với việc áp dụng vào bồi thường giải phóng mặt Error! Bookmark not defined II.8 Giá nhóm đất nơng nghiệp: Error! Bookmark not defined II.9 Hoạt động đầu đất đai Error! Bookmark not defined II.10 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất địa bàn huyện Dĩ An Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined Kết luận: Error! Bookmark not defined Kiến nghị: Error! Bookmark not defined DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT    BĐS STC CP QSDĐ QĐ UBND XHCN Bất động sản Sở tài Chính phủ Quyền sử dụng đất Quyết định Ủy ban nhân dân Xã hội chủ nghĩa DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ    Nội dung: Bảng 1: Biến động dân số qua năm địa bàn huyện Dĩ An Bảng 2: Phân bố dân cư địa bàn huyện Dĩ An Bảng 3: Lao động làm việc ngành Bảng 4: Công tác quản lý giá đất tỉnh Bình Dương qua năm Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 Bảng : Chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương Bảng 7: Bảng giá đất đô thị thị trấn Dĩ An năm 2010 Bảng 8: Bảng phân loại đường phố hệ số điều chỉnh đất đô thị thị trấn Dĩ An Bảng : Sự thay đổi giá đất đô thị thị trấn Dĩ An qua năm Bảng 10 :Thống kê mạng lưới giao thông địa bàn thị trấn Dĩ An Bảng 11: Phân tích giá thị trường đất đô thị thị trấn Dĩ An Bảng 12: Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại dự án xây dựng đường Mỹ Phước – Tân Vạn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương năm 2008 Bảng 13: Bảng giá loại đất nông nghiệp địa bàn huyện năm 2010 Bảng 14: Bảng giá đất nông nghiệp qua điều tra thực tế năm 2010 Nội dung biểu đồ: Biểu đồ 1: Biểu đồ thể cấu loại đất địa bàn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương Biểu đồ 2: Biểu đồ thể thay đổi giá đất đô thị địa bàn thị trấn Dĩ An từ năm 1994 – 2004 Biểu đồ 3: Biểu đồ thể thay đổi giá đất đô thị địa bàn thị trấn Dĩ An từ năm 2005 – 2009 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, sản xuất quan trọng kinh tế, xã hội nhiều quốc gia Hoạt động góp phần đáng kể vào ngân sách nhà nước Trong thị trường bất động sản, giá đất đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng mạnh mẻ đến phát triển kinh tế xã hội đất nước Đồng thời, giá đất sở giúp nhà nước thực tốt nhiệm vụ điều tiết quyền lợi từ đất, đảm bảo công người sử dụng đất có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội khác thơng qua sách tài đất đai, giúp cho việc quản lý sử dụng đất đạt hiệu cao tiết kiệm Bên cạnh bảng giá đất sử dụng làm để tính thuế, tính tiền sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất, làm sở tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất mà khơng thu tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp cổ phần hoá, đặc biệt bảng giá đất dùng làm sở tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai, thị trường quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường, giá đất hình thành vận động sở giao dịch quyền sử dụng đất, tuân thủ quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu nên giá đất giao động phức tạp thị trường Quản lý tốt giá đất giúp cho nhà nước ngăn chặn tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái phép, đề phòng gia tăng đột biến giá loại đất, đề phòng nạn đầu đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hiệu hợp lý, tạo sở tăng giá trị đất đai, quy phạm hóa hành vi giao dịch bên, góp phần xây dựng thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất khách quan xác, ngăn chặn thất tài đất đai Dĩ An địa phương có vị trí địa lý thuận lợi, thuộc phía Nam tỉnh Bình Dương Với xu q trình thị hố diễn nhanh chóng, sở hạ tầng ngày khang trang làm cho chuyển dịch cấu sử dụng đất diễn nhanh chóng, bên cạnh việc chuyển nhượng diễn sôi động, giá loại đất ngày tăng nhanh cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định Điều làm nảy sinh nhiều khó khăn việc xây dựng quản lý giá đất Ủy ban nhân dân Tỉnh địa phương Xuất phát từ thực tế đó, hướng dẫn KS Trần Thị Việt Hòa, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng giá đất đô thị địa bàn huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương” Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh hoạt động ĐCĐĐ Hoạt động nguồn thông tin phản hồi cho biết tác dụng chế sách quản lý đất đai sao, dựa mà nhà quản lý biết sách nào, văn lỗi thời cần phải thay thế, bổ sung cần tìm phương pháp để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm quay lại điều chỉnh khuyết tật có Hậu của hoạt động đầu đất đai Đối với nhà quản lý: Như nói HĐĐC đất đai tạo khan nguồn cung giả tạo, cầu tăng cao nguyên nhân đẩy giá đất lên cao mức thông thường, tạo sốt nhà, đất HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn, làm chậm trễ phức tạp trình phát triển quỹ nhà đô thị Điều làm cho quan hệ cung cầu nhà dân cư thêm căng thẳng Sự căng thẳng lại thúc đẩy HĐĐC gia tăng Sự gia tăng HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm vấn đề xã hội đến kinh tế Thị trường bị rối loạn, đến giới hạn tăng giá đất đai gây phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết sản phẩm đất đai yếu tố “đầu vào” hầu hết ngành sản xuất, thương mại dịch vụ kinh tế quốc dân Khi giá vàng, giá ngoại tệ mạnh tăng lên Tuỳ theo mức độ tăng phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội quan hệ lợi ích kinh tế bị rối loạn Nếu khơng có can thiệp kịp thời Nhà nước khủng hoảng kinh tế xảy Hoạt động ĐCĐĐ tách phận đất đai giao dịch phi thức Nhà nước hồn tồn khơng kiểm sốt giá trị gia tăng Nhà nước khơng thu được, nghĩa vụ tài người sử dụng đất nhà nước không thực hiện, ngân sách Nhà nước có nguồn thu chủ yếu từ thuế lệ phí Hoạt động ĐCĐĐ làm cho đất đai sang tay, chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác nhau, có đối tượng che chắn “vỏ bọc” vững Ngân sách Nhà nước khoản tiền lớn cần thu hồi đất đai cho nhu cầu chung xã hội Quá trình giải phóng mặt vấn đề gay cấn vơ phức tạp, khó khăn tốn thời gian tiền sở hạ tầng thấp Hoạt động đầu đất đai ảnh hưởng xấu đến đầu tư vốn vào lĩnh vực khác Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – tài nguyên quý giá Đối với nhà đầu tư: Do hoạt động đầu đất đai thường nắm giữ đất đai chờ lên giá đất đai lại có hạn nhu cầu đất đai ngày tăng cho hầu hết mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng khơng theo kịp tăng cầu điều kiện định dẫn đến giá tăng cao Giá đất tăng cao hấp dẫn đầu tư vào đất đai HĐĐC phát triển từ đất đai vốn khan lại khan trở lên có giá trị hơn, giá đất lại tăng cao Sự khan mang tính giả tạo đẩy giá đất lên cao nguyên nhân sốt Một số nhà đầu tư kiếm khoảng lợi nhuận cao nhờ gia tăng giá ảo Tuy nhiên, giá đất tăng cao, nhà đầu bán tháo làm đất rớt giá, kéo theo đóng băng thị trường bất động sản, nhà xây dựng bán, nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng phá sản khơng có nguồn kinh phí để tiếp tục xây dựng khơng có nguồn Trang 63 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh II.10 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý giá đất địa bàn huyện Dĩ An Để hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước giá đất nói riêng bất động sản nói chung, trước hết cần có quan tâm đầu tư mức Nhà nước cấp liên quan huyện Dĩ An Trong giai đoạn đầu thị trường bất động sản trình hình thành, giá đất thị trường thường xuyên biến động Trước hết nhà nước cần đổi hệ thống văn pháp luật để phù hợp với tình hình thực tế Khung giá đất nhà nước phải sớm sửa đổi để phù hợp với tốc độ phát triển tốc độ tăng giá địa phương Khung giá đất nhà nước ban hành nên quy định mức giá tối thiểu không nên quy định mức giá tối đa Tùy theo tình trạng phát triển mà địa phương điều chỉnh giá đất cho sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường tránh trường hợp tiến hành điều tra giá đất để khảo sát giá thị trường áp dụng theo quy định bảng giá đất nhà nước không vượt tối đa 20% so với khung giá đất Chính phủ quy định Chính sách bồi thường vấn đề gây xúc khiếu kiện nhân dân Pháp luật đất đai quy định rõ ràng không áp dụng giá đấtdo Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm để tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi,mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải định giá đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi cho phù hợp với thị trường Tuy nhiên, vấn đề định giá đất cho sát với giá thị trường vấn đề cần quan tâm Ở Việt Nam, ngành nghề định giá phát phát triển thời gian gần nên chuyên gia giỏi không nhiều, quy trình tư vấn giá đất chưa chặt chẻ chưa thể giải mâu thuẩn quan nhà nước người dân Hiện nay, việc thẩm định giá tổ chức định giá thực lại chưa có quan thẩm định việc định giá tổ chức Cho nên việc xây dựng tổ chức định giá chuyên nghiệp cần sớm hình thành phát triển Cơ quan phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc xác định giá đất, bên cạnh phải dự báo tình hình biến động thị trường, có quy chế hoạt động cụ thể phân bố từ trung ương đến địa phương Cơ quan phải chịu trách nhiệm pháp lý trước Chính phủ kết định giá Và định giá cần tham khảo giá tổ chức pháp nhân định giá để kết định giá khách quan Đối với việc xây dựng bảng giá đất cần thể khoa học linh hoạt hơn, Bảng giá đất cần phải thể chi tiết đến đất mô tả đồ Như bảng giá đất phát huy vai trò điều tiết thị trường đánh giá hiệu việc sử dụng đất, sở nhà nước có định hướng quy hoạch điều chỉnh việc sử dụng đất tương lai Phải nghiên cứu nhiều hơn, sâu sắc yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố xem xét cho vùng, khu vực xây dựng phải khảo sát đồ để xác định mức giá vị trí 2, 3, cụ thể sát với giá chuyển nhượng thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giá đất vị trí để mức giá đưa khơng phụ thuộc vào ý chí chủ quan người định giá Bảng giá đất cần điều chỉnh hàng năm, để tiết kiệm thời gian, công sức, lực lượng tham gia kinh phí thực nên tận dụng xây dựng mối quan hệ Trang 64 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh qua lại đơn vị thực với nguồn cung cấp thông tin Riêng nguồn điều tra từ nhân dân, hàng năm có kết định giá đơn vị gửi tới hộ sử dụng để thăm dò ý kiến ghi nhận thay đổi giá có Một nguồn thông tin quan trọng nằm kiểm soát Nhà nước chưa khai thác có hiệu khai báo người sử dụng đất thực chuyển nhượng, cho thuê, chấp…, tình trạng khai man người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước cần có biện pháp để nâng cao trách nhiệm người sử dụng việc khai báo thơng tin có liên quan đến giá trị bất động sản Cần phải làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản tiến đến thị trường mở để việc tiếp cận với thị trường cung cấp phong phú đảm bảo tính xác Trang 65 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Thị trường bất động sản thành phần quan trọng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường thúc đẩy kinh tế phát triển Nhìn thẳng vào thực tiễn thấy rằng, thị trường bất động sản nước ta chưa vận hành cách lành mạnh Giá đất có xu hướng tăng cao ngồi quy luật so với tốc độ phát triển kinh tế mức sống người dân Nhà nước chưa điều tiết giá đất có lợi cho phát triển ổn định xã hội, số lượng giao dịch dân bất động sản không đăng ký thông qua hệ thống quản lý nhà nước Bên cạnh khiếm khuyết tính phức tạp thị trường khiếm khuyết hạn chế bắt nguồn từ chế sách hệ thống văn quy phạm pháp luật thị trường bất động sản nhà đất vừa thừa vừa thiếu, vừa chồng chéo chưa đồng Cụ thể theo quy định điểm a, khoản 1, điều 56 luật đất đai năm 2003 giá đất nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Theo quy định khoản 2, điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP giá đất nhà nước ban hành tăng thêm không 20% so với mức tối đa giảm không 20% so với mức tối thiểu Tuy nhiên, khung giá đất ban hành nhiều năm, chênh lệch nhiều so với giá thị trường Quy định gây nhiều khó khăn cho địa phương xây dựng mức giá phù hợp Chính vậ, việc xây dựng khung pháp lý hồn chỉnh có khả điều chỉnh hiệu vấn đề giá đất mục tiêu quan trọng để nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản Trên địa bàn thị trấn Dĩ An nay, thực trạng giá đất cách biệt giá đất lớn giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định so với mức giá chuyển nhượng thực tế thị trường Việc chưa quản lý giá đất thị trường gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển bền vững kinh tế thị trấn Dĩ An nói riêng tỉnh Bình Dương nói chung Do vậy, việc phân tích thực trạng giá đất địa bàn huyện Dĩ An có ý nghĩa quan trọng lý thuyết lẫn thực tiễn, giúp cho việc quản lý giá đất địa bàn ngày hoàn thiện Trên sở trình bày số vấn đề lý luận giá đất việc nghiên cứu tìm hiểu thực trạng giá đất thị trường thị trấn Dĩ An, luận thực được:  Chỉ chênh lệch mức giá nhà nước so với giá thị trường  Đề số giải pháp vấn đề địa bàn thị trấn Dĩ An Nhằm khắc phục bất cập tồn giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị trấn Dĩ An Bình ổn giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn Dĩ An, tiến tới đưa giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường trở giá trị thực vốn có làm sở để nhà nước xây dựng bảng giá đất hợp lý Trang 66 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Bình Minh Do giá đất vấn đề nhiều phức tạp, đòi hỏi phải có nghiên cứu lâu dài nên giải pháp đưa mang tính chủ quan chưa đầy đủ Tuy nhiên, với mong muốn góp phần nhỏ việc đưa sách giá đất trở thành công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, hy vọng giải pháp đưa có giá trị thiết thực tương lai Kiến nghị: Qua nghiên cứu thị trường đất địa bàn thị trấn Dĩ An phân tích chưa hợp lý công tác quản lý giá đất, luận xin đưa số kiến nghị sau: - Cần quy định lại nghĩa vụ tài dựa sở giá đất nhà nước quy định, nghĩa vụ nhà nước quy định mức thu riêng, không vào bảng giá đất nhà nước ban hành - Cần tiến hành điều chỉnh giá đất sát với mức giá chuyển nhượng thực tế thị trường hơn, đặc biệt vị trí 2, - Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo tiền đề pháp lý cho việc trao đổi, chuyển nhượng hợp pháp người dân, góp phần xóa bỏ thị trường bất động sản phi quy bảng giá đất nhà nước xây dựng không mâu thuẩn việc áp dụng để thực nghĩa vụ tài bồi thường nhà nước thu hồi đất Bảng giá đất nhà nước xây dựng sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường, nhà nước thu nguồn ngân sách lớn Hoàn thiện chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư để tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư, không làm thiệt hại cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời không tạo điều kiện cho người ngẫu nhiên hưởng lợi từ giá trị tăng thêm đất đo đầu tư mang lại Phát triển hệ thống thông tin, kết nối tổ chức tư vấn dịch vụ bất động sản, thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm thu thập thông tin kịp thời để quản lý giá đất tốt Trang 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn Trung ương Luật đất đai ngày 17/07/1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai ngày 29/06/2001 Luật đất đai ngày 26/11/2003 Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ việc ban hành khung giá loại đất Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 việc quy định lại mức khống chế khung giá ban hành kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định 123/2007/NĐ-CP nhằm sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương  Văn địa phương Quyết định 86/2009/QĐ-UBND việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bình Dương Công văn 1168/STNMT-VPĐK việc báo cáo tổng kết, đánh giá tình hình thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP  Tài liệu khác Bài giảng môn học Định giá đất bất động sản – Cơ Trần Thị Việt Hòa, Đại học nơng lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 Bài giảng mơn học - Kinh tế đất - T.S Trần Thanh Hùng, Đại học nơng lâm TP Hồ Chí Minh, 2007 Bài giảng môn học - Thị trường bất động sản - T.S Trần Thanh Hùng, Đại học nông lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 Luận văn tốt nghiệp – Phân tích thực trạng giá đất thị địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai Võ Chí Cơng Luận văn tốt nghiệp – Điều tra, khảo sát điều chỉnh bảng giá đất đô thị thị trấn Long Thành Đỗ Thị Cẩm Thanh Tài liệu internet www.tailieu.vn www.tinnhadat.com.vn www.tholaw.wordpress.com PHỤ LỤC 01 Huyện, thị xã , tỉnh Bình Dương Xã, thị trấn Ấp (khu)(2): MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ(1): (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị) Tên chủ sử dụng (3): Địa đất (4): Số thửa, tờ đồ khu đất: Thửa đất số: , tờ đồ số: Diện tích đất: m2 (bình quân chiều ngang , dài ) Đặc điểm đất: hình thể (5) ; kích thước mặt tiền Tài sản đất: STT Tên cơng trình Cấp nhà Diện tích Số năm sử dụng Vị trí khu đất - Tên đường phố đô thị (6): - Đất có mặt tiền (đánh X vào ô): tiếp giáp đường không tiếp giáp đường + Trường hợp không tiếp giáp với đường phố tiếp giáp với hẻm Tên hẻm đất tiếp giáp: Loại hẻm: (ghi chữ số vào ô sau) + Trường hợp không tiếp giáp với đường phố không tiếp giáp với hẻm Tên đường phố gần đất: Khoảng cách từ đất đến đường phố gần (ghi số m2) Loại đường phố,vị trí đất, giá đất ban hành đất cần điều tra (điền vào ô đây) Đường loại: , Vị trí , giá đất Thông tin chuyển nhượng, giao dịch (7): - Giá chuyển nhượng thực tế BĐS là: đồng/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày tháng năm 2010 - Giá chuyển nhượng QSDĐ là: đồng/ m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày tháng năm 2010 Người nhận chuyển nhượng: - Tên người nhận chuyển nhượng: - Địa người nhận chuyển nhượng: Tốt Tương đối tốt 3.Không tốt Hệ thống đường xá Hệ thống chiếu sáng Hệ thống nước Vỉa hè,cây xanh Hệ thống thơng tin liên lạc - Theo ông (bà) việc lại khu vực nhà ơng bà có an tồn khơng? Có Không - Quý ông bà đánh giá an ninh trật tự khu vực có tốt khơng? Có Khơng Người điều tra Chủ sử dụng đất PHỤ LỤC Bảng 11: Phân tích giá thị trường đất thị thị trấn Dĩ An STT  Tuyến đường  Hệ  số                    Giá theo QĐ/2009/QĐ‐UB ngày  21/12/2009  Vị trí 1  Vị trí 2  Vị trí 3  Giá thị trường  qua điều tra  thực tế  Chênh lệch  so với giá thị  trường     (%)  Vị trí 4  Đơn vị: 1.000 đồng/m2                                               800              A.  Đường loại 1:  1  Cơ Bắc     Đoạn từ Nguyễn An Ninh  đến Ngã 3 Lò Muối  2  Cơ Giang     Đoạn từ Nguyễn An Ninh  đến Trần Hưng Đạo  3  Số 5, số 6     Đoạn từ Cô Giang đến Trần  Hưng Đạo  4  Đường số 9 khu TTHC     Đoạn từ Đường Dĩ An‐Bình  Đường đến Đường M  1  B  Đường loại 2                       5  Trần Hưng Đạo                       Đoạn từ Giáp Nguyễn An  Ninh (Ngã 3 Ngân hàng cũ)  đến Ngã 3 Cơ Giang  ‐ Trần  Hưng Đạo     Đoạn từ  Ngã 3 Cơ Giang  ‐  Trần Hưng Đạo đến Cổng 1  Đơng Hòa  6  Lý Thường Kiệt     1     7  Đường T khu TTHC     Đoạn từ Đường số 1 đến  Đường số 9  8  Đường 18 (khu TĐC)     Đoạn từ Giáp đường Mồi  đến Giáp KCN Sóng Thần     1              1500     3000     8,000        3000  8,000  1  1500  3000  8,000           1500     3000  1500  2500  1000  0.9  5,400  2250  900  0.9     5,400     0.8     2250     4,800     1        6,000  800     1000   72.7      72.7     72.7   60  630              630  Vị trí 1: 8.000        2500  700  Vị trí 1: 10.000  900  2000     800  Vị trí 1: 11.000           800  Vị trí 1: 11.000     6,000     800  Vị trí 1: 11.000     1        Đoạn từ Rạp Dĩ An đến  Cổng 15     8,000   67.5        560              700  Vị trí 1: 10.000   60  9  Dĩ An ‐ Trng Tre     Đoạn từ Đường Nguyễn An  Ninh (giáp ranh trường tiểu  học Dĩ An) đến Giáp ranh  phường Linh Xuân  10  Nguyễn An Ninh        0.8        4,800        2000        800        560  Vị trí 1: 7.000            68.5     6,000  2500  1000  700  Vị trí 1: 8.000   75              Vị trí 2: 4.500  55.5              Vị trí 3: 3.500  28.6     Đoạn từ Giáp ranh trường  cấp III Nguyễn An Ninh đến  Chùa Bùi Bửu  1  C.  Đường loại 3:                       11  Lý Thường Kiệt                          Đoạn từ Cổng 15 đến Cua 7  Chích  0.8  3,200  1200  560  400   Vị trí 1: 8.000     Đoạn từ Cua 7 Chích đến  Ranh Khu phố Thống Nhất  0.7  2,800  1050  490  350           Đoạn từ Ranh Khu phố  Thống Nhất đến Công ty  Yazaki  0.8  3,200  1200  560  400              350              12     13     14  Lái Thiêu ‐ Dĩ An     Đoạn từ Ngã tư 550 đến  Ngã 3 Đơng Tân (ranh  trường tiểu học Dĩ An phía  bên phải đường từ ngã 3  cây điệp đi vào)  0.7  Nguyễn An Ninh     2,800        Đoạn từ Ngã 3 Cây Điệp đến  Ranh trường cấp III Nguyễn  An Ninh (phía bên trái  đường từ ngã 3 cây điệp đi  vào)  Đường Mồi     0.9        1050     3,600        490     1350        630     450   Vị trí 2: 4.500         40   30        Đoạn từ Ngã 3 Ơng Xã  đến  Ngã 4 đường Mồi  0.8  3,200  1200  560  400   Vị trí 1: 7.500     Ngã 4 đường Mồi đến Khu  dân cư Dĩ An  0.9  3,600  1350  630  450               15     Dĩ An ‐ Bình Đường  Đoạn từ Đường Nguyễn An  Ninh đến Giáp ranh xã An  Bình        0.7     2,800     1050     490  350   Vị trí 1: 7.000   42.7   40  16     Đường Cơng xi heo (đường  số 10)  Đoạn từ Trần Hưng Đạo  đến Ngã 3 chùa Pháp An  17  Các đường khu TĐC Sóng  Thần (tại KP Thống Nhất 1  và Nhị Đồng 1  18  Các đường khu TTHC huyện  (1,3,4,14,15,16,B,U,K,L,M)     19  ĐT 743  Ngã 3 Đông Tân đến Cổng  17  D  Đường loại 4  20  Đi lò muối khu 1  21     22     23     24     25     Đi xóm Đương  Trường cấp III Dĩ An  Cây Găng, cây Sao  Đi Khu 5  Đoạn từ Lý Thường Kiệt  đến Ngã 3 Sáu Mơ      40  3,200  1200  560  400   Vị trí 1: 7.000    45.7  0.8              Vị trí 2: 5.500  21.8  1  4,000  1500  700  500  Vị trí 1: 8.000  50  0.7  2,800  1050  490  350   Vị trí 1: 6.000   46.7        2,800     1050     490     350  Vị trí 1: 5.500      50.9                                         400                 2,000     0.6                    480  400  640  400     560     350  10.6           320  Vị trí 1: 6.500      21.8        240   Vị trí 1: 4.000           1,400  300  640  1,600  Vị trí 1: 5.500 Vị  240  trí 2: 4.500              0.7                 300  1,600  0.8     480  1,200  0.8  500  1,200        800        0.6  Đoạn từ Giáp Dĩ An ‐ Trng  Tre đến Giáp Dĩ An ‐ Bình  Đường     350  Vị trí 1: 7.000  1  Đoạn từ Trường cấp III Dĩ  An đến Giáp ranh ĐT743     490     Đoạn từ Cổng 15 đến Khu  dân cư Nhị Đồng     1050  0.7  Đoạn từ Cổng 1 đến Lò  muối     2,800     Đoạn từ Cơ Bắc đến Ranh  xã Tân Đơng Hiệp  Vào xí nghiệp Silicat     0.7  Tất cả các đường còn lại            30      24.6        320              280  Vị trí 1: 4.000   35     Đoạn từ Ngã 3 Tám Lèo đến  Ngã 3 bà Lãnh  0.5  1,000  400  250  200           Đoạn từ Nhà ơng Tính đến  Nhà ơng Chì  0.5  1,000  400  250  200           Đoạn từ Nhà ông Hiểm đến  Nhà ông Cẩm  0.5  1,000  400  250  200              26  Đi Khu 4                    Đoạn từ Cua 7 Chích đến  Ngã 3 trường cấp III Dĩ An  0.6  1,200  480  300  240           Đoạn từ Cổng 16 đến  Đường trường cấp III Dĩ An  0.6  1,200  480  300  240              27     28     29     30     31  Mì Hòa Hợp  Đoạn từ Lý Thường Kiệt  đến Bưu điện ơng Hợi  Khu tập thể nhà máy toa xe  Bình Minh 2  Đường Bào Ơng Cuộn đi  xóm đương              0.6  0.5  Đoạn từ Đường 7 khu TĐC  đến Đường xóm đương  Chùa Ba na  Đoạn từ Nguyễn An Ninh  đến ĐT 743  0.6     0.6     250     480     1,200  300  400  1,200              300  480  1,000              300  480  1,200     300     480  320   Vị trí 2: 3.500              400  480  1,200                 640  1,200  0.6           Đường tổ 17 KP Thống Nhất     32     1,600  0.6  Đoạn từ Đường Mồi đến  Đường trường cấp III Dĩ An  Đoạn từ Chợ Bà Sầm đến  Nhà ơng Năm  33     Đoạn từ Dĩ An ‐ Trng Tre  đến Dĩ An ‐ Bình Đường  Đường 7,8,9,10 KP Đơng  Tân     0.8  Đoạn từ Lý Thường Kiệt  đến KCN Sóng Thần           300        240              240              240              200              240  Vị trí 1: 4.000      45.7     240  Vị trí 1: 4.500   30      26.7  HÌNH ẢNH MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN DĨ AN Đường loại _ Vị trí _ Đường Cô Giang thị trấn Dĩ An (khu vực chợ Dĩ An) Đường loại _Vị trí _ Đường Trần Hưng Đạo thị trấn Dĩ An Đường loại – đường Nguyễn An Ninh đến giáp ranh phường Linh Xuân Đường loại 3- Vị trí – đường Nguyễn An Ninh thị trấn Dĩ An     Đường loại – Vị trí - đường xóm đương Đường loại – Vị trí - đường trường cấp III Dĩ An           Đường loại – Vị trí - đường 7, 8, 9, 10 KP Đông Tân     Chợ Dĩ An    Trường cấp III – thị trấn Dĩ An ... chân thành cảm ơn!!! TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình Minh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ... tỉnh Bình Dương Tơi tên: Nguyễn Thị Bình Minh Sinh viên lớp: Quản lý đất đai K32 Khoa: Quản lý đất đai Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Trong thời gian vừa qua từ 01/04/2010...TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ BÌNH MINH “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN