THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CÁT – TỈNH BÌNH DƯƠNG

Tuy nhiên, phần lớn hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai đều dựa trên cơ sở quản lý dữ liệu HSĐC trên giấy đã quá cũ, độ chính xác thấp, công tác cập nhật gặp nhiều khó khăn, cá

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

***********************

BIỆN CÔNG HOÀNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CÁT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Nước ta đang trên đà đổi mới, với sự phát triển nhanh về kinh tế - xã hội, dự kiến đến năm 2020 cơ bản sẽ trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại; dự báo đất đai sẽ có sự biến động rất mạnh, vì vậy công tác quản lý nhà nước

về đất đai đang là hoạt động hết sức cần thiết

Theo điều 7 Luật đất đai năm 2003 có quy định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”

Để đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng đất đòi hỏi Nhà nước phải có những công cụ phục vụ hiệu quả cho việc quản lý đất đai, một trong những công cụ quan trọng hàng đầu đó là bộ HSĐC

HSĐC bao gồm BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ, trong đó quan trọng nhất là BĐĐC được thành lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Thông qua HSĐC, việc tra cứu, tìm kiếm, trao đổi, cập nhật cũng như giám sát, đặc biệt là giám sát biến động thông tin đất đai được nhanh chóng, chính xác, thuận lợi và có sự thống nhất chung trên phạm

vi toàn quốc Tuy nhiên, phần lớn hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai đều dựa trên cơ sở quản lý dữ liệu HSĐC trên giấy đã quá cũ, độ chính xác thấp, công tác cập nhật gặp nhiều khó khăn, các thông tin biến động không được cập nhật đầy đủ, số liệu cồng kềnh, phân tán và đôi khi bị thất lạc nên thông tin được xử lý quá chậm, thiếu chính xác, không đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng đất ngày nay Trong điều kiện hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai có nhiều biến động mạnh Quá trình sử dụng đất của người dân trong thực tế đã có sự

thay đổi khá nhiều Tuy nhiên, các nội dung thay đổi này vẫn chưa được cập nhật đầy đủ, kịp thời và chính xác lên bộ HSĐC Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 có quy định: “HSĐC dạng số, trên giấy phải đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất” Vì vậy, để phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đo đạc, cập nhật, chỉnh lý đất đai nhằm nâng cao độ chính xác bộ HSĐC, thống nhất về

cơ sở toán học, phản ánh đúng với hiện trạng sử dụng đất là rất cần thiết

Bến Cát là một trong 7 huyện thị thuộc tỉnh Bình Dương có tốc độ phát triển kinh tế khá cao Với diện tích tự nhiên 57.357,93 ha gồm 14 xã và một thị trấn, nằm

về phía bắc của tỉnh, Bến Cát là huyện tập trung rất nhiều khu công nghiệp, điều này đã dẫn đến sự biến động về đất đai rất lớn Một trong những khu vực có tỷ lệ biến động cao nhất là khu vực thị trấn Mỹ Phước và các xã An Điền, Tân Định, Thới Hòa, Hòa Lợi Trong những năm qua, nhìn chung tình hình BĐĐC các khu vực này nói riêng và huyện Bến Cát nói chung chỉ có bộ bản đồ được thành lập từ năm 1997, đo vẽ theo hệ tọa độ HN-72, được thành lập bằng phương pháp đo vẽ từ ảnh hàng không, các thông tin biến động chỉ mới được cập nhật chỉnh lý trên giấy

đã quá cũ, thông tin cập nhật vẫn còn thiếu và có nhiều sai sót, độ chính xác thấp không thể đáp ứng được các yêu cầu sử dụng và quản lý về đất đai ở địa phương

Từ khi có Thông tư 09/2007/TT-BTNMT công tác chỉnh lý biến động đất đai có nhiều thuận lợi hơn Tuy nhiên, công tác chỉnh lý biến động đất đai bên cạnh những kết quả đạt được cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, kết quả đạt được chưa cao, hiệu quả mang lại chưa nhiều, nguyên nhân do đâu?, vì sao công tác đo đạc, chỉnh lý biến động đất đai còn nhiều lúng túng và bất cập? và vì sao các thành quả

đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai chưa mang tính khả thi và đồng bộ? Xuất phát từ thực tiễn trên và được sự đồng ý của Cán bộ hướng dẫn, Hội Đồng Khoa Học khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản, tôi tiến hành thực hiện

đề tài: “Thực trạng công tác chỉnh lý biến động đất đai và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Bến Cát - tỉnh Bình Dương”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho công tác chỉnh lý biến động đất đai nhằm nâng cao chất lượng HSĐC trên địa bàn nghiên cứu Thông qua việc đánh giá công tác chỉnh lý biến động đất đai và công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC theo phương án năm 2010 trên khu vực xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương, đề tài sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả cho công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác chỉnh

lý biến động đất đai và công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC theo phương án năm 2010 trên địa bàn nghiên cứu nhằm nâng cao chất lượng cơ sở dữ liệu, tài liệu HSĐC

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hệ thống BĐĐC nhằm phục vụ tốt cho công tác quản

lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới

3 Đối tượng nghiên cứu

- Các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất có ảnh hưởng đến công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa nghiên cứu

- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác chỉnh lý biến động đất đai

- Các nội dung, kết quả trong quá trình triển khai thực hiện công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC năm 2010 theo phương án

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là khu vực xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương

- Phạm vi nội dung: Các số liệu, tài liệu có liên quan, ảnh hưởng đến công tác chỉnh lý biến động đất đai; phương án đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC năm

2010 trên khu vực xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương

- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 08 năm 2011 đến tháng 03 năm 2012

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

5.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

HSĐC được thành lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được xây dựng nhằm phục vụ công tác thống kê đất đai, giao đất, cấp GCNQSDĐ, theo dõi, cập nhật biến động đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thanh tra giải quyết khiếu nại về đất đai, cải tạo đất, thiết kế xây dựng các điểm dân cư, quy hoạch giao thông, thủy lợi, v.v Ngày nay với sự phát triển về trình độ chuyên môn của con người và sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng tốt hơn, việc quản lý, sử dụng đất ngày càng chặt chẽ và

có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, kết quả đạt được chưa cao, hiệu quả mang lại chưa nhiều Từ đó việc đánh giá tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai nhằm tìm ra những nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả thực hiện trong thời gian qua là vô cùng cần thiết

Xuất phát từ vấn đề nêu trên, đề tài được thực hiện nhằm góp phần hoàn thiện

cơ sở khoa học cho công tác chỉnh lý biến động đất đai Qua nghiên cứu đề tài sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản

lý nhà nước về đất đai, giúp nhà nước quản lý đất đai ngày càng hiệu quả hơn

5.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

HSĐC trong đó quan trọng nhất là bộ BĐĐC là một công cụ rất quan trọng giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai Tuy nhiên để công tác này được thực hiện tốt nhất và có hiệu quả thì cần phải có một bộ HSĐC thật hoàn chỉnh, chính xác, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và đúng theo các quy định hiện hành

Vì vậy công tác chỉnh lý biến động đất đai là rất quan trọng giúp cho bộ HSĐC

được cập nhật liên tục và chính xác so với hiện trạng sử dụng đất Thực tế trong thời gian qua, công tác chỉnh lý biến động đất đai vẫn còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, tính khả thi của công tác này chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu v.v… làm ảnh hưởng đến chất lượng của bộ HSĐC Từ đó, qua điều tra, xem xét kết quả đạt được, đề tài sẽ trả lời câu hỏi và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện hệ thống BĐĐC, giúp Nhà nước quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ hơn

6 Giới hạn của đề tài

Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu phần đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên BĐĐC và từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống BĐĐC trên địa bàn nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN

1.1 Cơ sở khoa học về chỉnh lý biến động đất đai

1.1.1 Các khái niệm chung

- Theo Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2002 của Chính Phủ: Đo đạc là lĩnh vực hoạt động khoa học kỹ thuật sử dụng các thiết bị thu nhận thông tin

và xử lý thông tin nhằm xác định các đặc trưng hình học và các thông tin có liên quan của các đối tượng ở mặt đất, lòng đất, mặt nước, lòng nước, đáy nước, khoảng không theo dạng tĩnh hoặc biến động theo thời gian

- Theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2008):

Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được duyệt, các yếu tố địa lý có liên quan; lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan thực hiện, UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng (loại đất) của thửa đất thể hiện trên BĐĐC được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Khi đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ đất mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất có thay đổi thì phải chỉnh sửa BĐĐC thống nhất với số liệu đăng ký quyền sử dụng đất, GCNQSDĐ

Hồ sơ địa chính: là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất

HSĐC được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo từng đơn

vị hành chính cấp xã, gồm: BĐĐC (hoặc bản trích đo địa chính), sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ

- Theo điều 4, Luật đất đai năm (2003) của Quốc hội:

Sổ địa chính: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó

Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó

Sổ theo dõi biến động đất đai: là sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất

- Theo Phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC của 05 xã, thị trấn: An Điền, Thới Hòa, Hòa Lợi, Tân Định, Mỹ Phước - huyện Bến Cát - tỉnh Bình Dương:

Chỉnh lý biến động đất đai: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông tin của thửa đất có liên quan đến dữ liệu thuộc tính và dữ liệu không gian của thửa đất

Chỉnh lý biến động bản đồ: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông tin của thửa đất có liên quan đến dữ liệu không gian của thửa đất

Chỉnh lý biến động HSĐC: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông tin của thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC có biến động hoặc sai sót so với hiện trạng sử dụng đất

HSĐC được xem là biến động khi nội dung của một hay nhiều thông tin của thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC trên thực tế tại thời điểm xem xét có thay đổi so với nội dung tương ứng trên nền bản đồ và sổ bộ hiện hành HSĐC được xem là có sai sót khi nội dung của một hay nhiều thông tin của thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC có sai lệch so với thực tế tại thời điểm đo vẽ thành lập bản đồ

Biến động hợp pháp: là các biến động được nhà nước chấp nhận pháp lý hóa Biến động không hợp pháp: là các biến động không được nhà nước chấp nhận pháp lý hóa

HSĐC là hệ thống tài liệu thể hiện toàn bộ các thông tin cần quản lý của các thửa đất Toàn bộ hệ thống BĐĐC số hiện hữu và sổ bộ đi kèm (đã pháp lý hóa) lưu trữ dưới dạng file máy tính được gọi là cơ sở dữ liệu nền địa chính

HSĐC phải được chỉnh lý, cập nhật khi nội dung của một hay nhiều thành phần thông tin của thửa đất hoặc các thông tin khác của HSĐC có biến động hoặc sai sót Việc xem xét và điều chỉnh một cách hợp pháp nội dung các thông tin trên HSĐC (đã pháp lý hóa) cho đúng với thực tế gọi là chỉnh lý, cập nhật HSĐC Thực hiện công việc này trên máy tính gọi là cập nhật CSDL nền địa chính

Nội dung của HSĐC phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất

1.1.2 Những nội dung về chỉnh lý biến động đất đai

Theo Phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC của 05 xã, thị trấn: An Điền, Thới Hòa, Hòa Lợi, Tân Định, Mỹ Phước - huyện Bến Cát - tỉnh Bình Dương, những nội dung về chỉnh lý biến động đất đai bao gồm:

(a) Cơ sở pháp lý chỉnh lý biến động đất đai

- Luật Đất đai ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về việc Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

(b) Căn cứ pháp lý chỉnh lý biến động đất đai

- Quyết định về thay đổi địa giới hành chính

- Quyết định về quy hoạch và kết quả thể hiện QHSDĐ đất ở thực địa

- Quyết định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cấp có thẩm quyền

- Quyết định cho phép chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê QSHNỞ và QSDĐỞ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

- Quyết định của toà án nhân dân các cấp về việc giải quyết tranh chấp đất đai

(c) Các văn bản pháp lý dùng trong chỉnh lý biến động đất đai

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 ban hành theo quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10 tháng 11 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường

- Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000 và 1:5000 của Tổng Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường) ban hành năm

- Quyết định của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường số 05/2007/QĐ-BTNMT- ĐKTKĐĐ ngày 24 tháng 10 năm 2007 về sử dụng hệ thống tham số tính chuyển giữa hệ tọa độ quốc tế WGS-84 và hệ tọa độ quốc gia VN-2000

- Thông tư 05/2009/TT-BTNMT ngày 01/06/2009 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường về việc hướng dẫn kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản phẩm địa chính

- Thông tư 03/2007/TT-BTNMT ngày 15/02/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường về việc hướng dẫn quản lý, lưu trữ, cung cấp và khai thác sử dụng

thông tin tư liệu đo đạc và bản đồ

(d) Mục đích công tác chỉnh lý biến động đất đai

- Chỉnh lý các biến động trên nền HSĐC đã pháp lý hóa theo hiện trạng thực

tế, hoàn chỉnh đồng bộ hệ thống HSĐC nhằm thống nhất việc quản lý đất đai

- Phản ánh chính xác và kịp thời hiện trạng sử dụng đất đai, từ đó đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất

- Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

(e) Yêu cầu công tác chỉnh lý biến động đất đai

- Tùy theo thực trạng BĐĐC tại từng khu vực chỉnh lý mà có thể dựa vào các điểm địa vật rõ ràng để thực hiện việc chỉnh lý Xây dựng bổ sung các điểm địa chính đã bị mất hoặc hư hỏng để đảm bảo đủ mật độ điểm theo yêu cầu và quy mô chỉnh lý bản đồ của từng khu vực

- Độ chính xác trong đo đạc chỉnh lý phải tương đương hoặc cao hơn với độ chính xác của HSĐC số hiện hữu Khi đo vẽ bổ sung bằng phương pháp đo toàn đạc, bản vẽ đo bổ sung phải được vẽ trên hệ tọa độ có cùng hệ tọa độ của bản đồ cần chỉnh lý Ngoài các địa vật, cạnh thửa cần đo bổ sung phải đo kiểm tra tiếp biên với các địa vật, cạnh thửa liền kề

- Việc cập nhật, chỉnh lý phải đảm bảo chỉnh sửa liên hoàn trên bản đồ và sổ

bộ địa chính đang lưu giữ, sử dụng ở các cấp; đảm bảo tính thống nhất giữa HSĐC với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất

- Việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chỉ được thực hiện đối với trường hợp biến động hợp pháp Đối với các khu đất chưa được đo vẽ, có sai sót so với hiện trạng sử dụng đất thì chỉ được đo vẽ, chỉnh lý đối với các thửa đất đã hình thành trước đây được người dân và chính quyền địa phương xác nhận để cập nhật hiện trạng lên BĐĐC

- Tiến hành đo mới đối với những khu vực biến động lớn Biên tập lại các tờ BĐĐC khi yếu tố thửa trong một mảnh BĐĐC đã được chỉnh lý biến động trên 40%

- Đảm bảo tính đầy đủ và chính xác của các yếu tố nội dung HSĐC

- Đơn vị tư vấn tham gia việc chỉnh lý biến động có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, với người dân nhằm thực hiện tốt nhất công tác chỉnh lý biến động cho HSĐC

- Cập nhật các thông tin biến động lên bản đồ số, lập sổ dã ngoại và các bảng biểu tổng hợp Biên tập lại bản đồ số theo các quy định hiện hành

(f) Nguyên tắc chỉnh lý biến động đất đai

Việc cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC phải thực hiện trên nguyên tắc tôn trọng tính pháp lý của HSĐC đã thiết lập trước đó, tránh tối đa những thay đổi không cần thiết

(g) Nội dung chỉnh lý biến động đất đai

HSĐC phải được cập nhật, chỉnh lý khi:

- Xuất hiện thửa mới

- Thay đổi ranh giới thửa

- Thay đổi diện tích

- Thay đổi mục đích sử dụng

- Xuất hiện mới các đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến

- Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp

- Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình, chỉ giới quy hoạch

sử dụng đất

- Thay đổi hoặc mới duyệt QHSDĐ, KHSDĐ mà có ảnh hưởng đến thửa đất

- Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ

- Thay đổi về địa hình mà có ảnh hưởng đến ranh giới sử dụng đất

- Đã thành lập nhưng chưa sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện trạng đất đai hoặc đã sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện trạng đất đai nhưng bị gián đoạn thời gian dài chưa tổ chức xét, cấp GCNQSDĐ

- Đã là tài liệu trong HSĐC nhưng không được cập nhật đầy đủ thường xuyên

- Có thêm thửa đất đã được đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ

(h) Phương pháp chỉnh lý biến động đất đai

Các bước được thực hiện trình tự theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường

Tùy theo mức độ biến động ở các khu vực lớn hay nhỏ, mức độ khó khăn, đặc điểm biến động để áp dụng phương pháp cập nhật, đo đạc chỉnh lý cho phù hợp

Ưu tiên sử dụng các điểm tọa độ địa chính, điểm khống chế đo vẽ, các điểm trạm đo, ngoài ra có thể kết hợp với các phương pháp đo đạc đơn giản như: giao hội cạnh, dóng thẳng hàng, đo bằng thước dây, chuyển vẽ từ bản đồ quy hoạch, bản đồ trích đo v.v… để chỉnh lý

(i) Các quy định kỹ thuật trong quá trình thực hiện đo vẽ, chỉnh lý biến động đất đai

- Quy định xây dựng lưới khống chế:

Ưu tiên sử dụng các điểm địa chính đã xây dựng trước đây nay còn sử dụng tốt Những nơi trước đây chưa xây dựng lưới địa chính hoặc đã xây dựng nhưng mốc bị mất hoặc hư hỏng, không đủ mật độ cho việc phát triển lưới khống chế đo vẽ thì cho phép lập mới hoặc khôi phục mốc Tùy theo khu vực biến động lớn hay nhỏ, ranh thửa biến động ít hay nhiều, địa hình phức tạp hay thông thoáng và phương pháp thi công mà xác định khối lượng điểm tọa độ địa chính cần lập mới hay khôi phục theo từng cấp để đáp ứng đủ mật độ điểm cho việc phát triển lưới khống chế

đo vẽ

Đối với mốc vẫn còn tồn tại, đáp ứng được độ chính xác đo vẽ nhưng bị hư hỏng một phần sẽ tiến hành trùng tu, gia cố, bổ sung (tường vây, nắp tường vây, nắp mốc, v.v…)

Mạng lưới địa chính tùy theo tình hình từng khu vực mà có thể thiết kế đo nối theo phương pháp GPS hoặc phương pháp đường chuyền

Các chỉ tiêu kỹ thuật, quy cách thiết kế và thi công mạng lưới địa chính, lưới khống chế đo vẽ tuân theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008 và Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Tổng Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành năm 1999

- Quy định tỷ lệ đo vẽ khi chỉnh lý:

Nhìn chung tỷ lệ bản đồ được đo vẽ khi chỉnh lý theo như tỷ lệ đã đo vẽ trước đây Trường hợp đối với các thửa đất trên các tờ bản đồ trước đây được đo vẽ

ở tỷ lệ 1:2000 nay mật độ thửa đất đã nhiều hơn do đã được phân lô để xây dựng

nhà ở (theo bản vẽ phân lô tổng thể đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt) hoặc ngược lại trước đây được đo vẽ ở tỷ lệ 1:500 nay do gộp thửa để xây dựng công

trình, các khu quy hoạch thì có thể thay đổi tỷ lệ đo vẽ, chỉnh lý

- Quy định về độ chính xác đo đạc chỉnh lý biến động lên bản đồ số:

Độ chính xác đo đạc chỉnh lý biến động lên BĐĐC số tuân thủ theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường ban hành năm 2008; từ mục 2.14 đến mục 2.19

Ngoài ra, trong cùng một công trình đo vẽ, thành lập BĐĐC nếu có các khu vực đo vẽ BĐĐC khác tỷ lệ phải tiến hành tiếp biên Độ lệch giữa các địa vật cùng tên không vượt quá 30,8 cm giữa BĐĐC tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000 Nếu vượt hạn sai thì phải kiểm tra lại cả hai sản phẩm Nếu trong hạn sai thì chỉnh sửa dữ liệu ở tỷ

lệ nhỏ theo dữ liệu ở tỷ lệ lớn Không cho phép có độ hở khi tiếp biên giữa hai tỷ lệ Tiếp biên BĐĐC khác thời gian đo vẽ, thành lập bản đồ: nếu công trình đo

vẽ, thành lập BĐĐC tiếp giáp với các khu vực đã có BĐĐC thì sau khi biên tập BĐĐC theo đơn vị hành chính phải tiếp biên với các khu vực đã có BĐĐC Nếu phát hiện có sự sai lệch, trùng hoặc hở thì phải kiểm tra lại sản phẩm do mình làm

ra và phải đảm bảo chất lượng sản phẩm của mình Mọi sai lệch, trùng, hở đều phải ghi thành văn bản và không được chỉnh sửa trên sản phẩm của mình cũng như trên tài liệu cũ sử dụng để tiếp biên Văn bản này phải đính kèm BĐĐC

(j) Các quy định về biên tập hồ sơ chỉnh lý

- Quy định đánh số mảnh bản đồ:

Số mảnh của BĐĐC căn bản được lấy theo số mảnh của các tờ bản đồ địa chính cũ Trong những trường hợp phải thay đổi về số mảnh bản đồ thì thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Trường hợp thêm mảnh: lấy số hiệu mảnh cuối cùng cộng 1

+ Trường hợp bớt mảnh: mảnh bản đồ bớt đi sẽ được đưa vào dạng tài liệu lưu trữ cùng các hồ sơ và tài liệu liên quan mà không đánh lại số mảnh tờ bản đồ này trong đơn vị hành chính cấp xã

+ Trường hợp khi chia tách BĐĐC theo địa giới hành chính mới: sau khi xác định địa giới hành chính mới, đánh lại số hiệu mảnh BĐĐC chia theo đơn vị hành chính cấp xã mới (cố gắng tận dụng số hiệu mảnh cũ nếu được), ghi chú số hiệu mảnh mới và cũ trong sơ đồ ghép mảnh BĐĐC và trong các bảng biểu thống kê có liên quan kèm theo

- Quy định cách đánh số thửa tờ bản đồ:

Về nguyên tắc số thửa được đánh theo số thửa tờ bản đồ cũ và các thửa đất

đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, trường hợp các thửa biến động đã có quyết định giao đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, đánh số thửa không đúng theo quy định (thường gặp trong các thửa đất nằm trong khu quy hoạch) thì thực hiện như sau:

+ Trường hợp tách thửa thêm: Số thửa thêm sẽ được đánh tiếp theo số thửa cuối cùng của cùng tờ bản đồ thực hiện

+ Trường hợp hợp thửa: Số thửa bỏ sẽ được hủy trong các hồ sơ liên quan (trong sổ bộ, hồ sơ kỹ thuật, biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất…) và không đánh lại số thửa trong các tờ bản đồ này

Các số thửa thêm, bớt phải thống kê đầy đủ trong bảng các thửa biến động trên BĐĐC Bảng "Các thửa biến động" được đặt ở vị trí thích hợp trong hoặc ngoài khung bản đồ Nội dung bảng "Các thửa biến động" phải thể hiện số thứ tự thửa thêm, thửa chỉnh lý, nguồn gốc thửa thêm, số thứ tự thửa lân cận và số thứ tự thửa

bỏ

Trường hợp khu đo có sự chia tách đơn vị hành chính mới thì sau khi xác định địa giới hành chính và ranh tờ mới thì tiến hành đánh lại số tờ và số thửa mới; ghi chú cột tờ mới, số thửa mới và tờ cũ, số thửa cũ trong các biểu thống kê diện tích có liên quan kèm theo để đối chiếu về sau

- Quy định về biên tập mã loại đất:

Tất cả các thửa đất, các tờ bản đồ phải được chỉnh lý, biên tập mã quản lý loại đất mới theo quy định tại phụ lục 08 của Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008

- Quy định về thể hiện đường địa giới, các công trình hình tuyến:

Trên file BĐĐC số, các đường địa giới hành chính phải là những đường liền liên tục (không đứt đoạn) từ điểm giao nhau này đến điểm giao nhau khác và phải theo đúng vị trí thực của đường địa giới hành chính Nếu đường địa giới hành chính trùng với địa vật hình tuyến vẽ một nét, thì đường địa giới được vẽ thành đường liền liên tục trùng với địa vật hình tuyến; không thể hiện đường địa giới đứt đoạn, so le hai bên địa vật như bản in trên giấy

Các đường bờ sông, rạch, suối, kênh, mương 2 nét trên file BĐĐC số thì vẽ liên tục không để ngắt quãng tại những nơi có cầu, phà

Đối với đường lưới điện cao áp phải thể hiện chân bao trụ điện

Tất cả các công trình hình tuyến có quy định hành lang an toàn thì phải thể

hiện hành lang an toàn đó theo các quy định hiện hành

- Quy định về bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất:

Mẫu bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo phụ lục 10a, mẫu hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo phụ lục 11 của Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường ban hành năm 2008

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và hồ sơ kỹ thuật thửa đất được lập mới cho những thửa đất có biến động và sai sót về kích thước, hình thể so với bản

- Quy định về chuẩn dữ liệu BĐĐC:

Chuẩn dữ liệu BĐĐC tuân theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008 Cụ thể như sau:

+ Các nội dung chuẩn dữ liệu bản đồ địa chính phải tuân theo các yêu cầu theo mục 8, từ mục 8.1 đến 8.12;

+ Bảng phân lớp các đối tượng nội dung BĐĐC tuân theo phụ lục 16;

+ Bảng các kiểu, loại nhà, bảng phân loại kiểu đối tượng điểm tuân theo phụ lục 17;

+ Bảng phân loại kiểu đối tượng ghi chú tuân theo phụ lục 18

Tất cả các sổ sách, biểu số liệu trong HSĐC được thực hiện theo mẫu Thông

tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường

(k) Quy định về công tác kiểm tra, nghiệm thu

Việc kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu chất lượng, khối lượng, tiến độ thi công công trình, sản phẩm HSĐC phải được tiến hành thường xuyên trong quá trình thực hiện

(l) Trách nhiệm và sự phối kết hợp giữa các cơ quan và của người dân

Để công tác chỉnh lý biến động đất đai được thực hiện tốt cần phải có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các bên: Sở Tài Nguyên và Môi Trường; VPĐKQSDĐ cấp tỉnh; UBND huyện; Phòng Tài Nguyên và Môi Trường; VPĐKQSDĐ cấp huyện; UBND cấp xã, thị trấn; cán bộ địa chính xã; lãnh đạo ấp, khu phố và tổ tự quản; các ban ngành có liên quan; tổ chức, hộ gia đình cá nhân có thửa đất biến động; đơn vị

kiểm tra giám sát; đơn vị thi công

1.2 Giới thiệu sơ lược về hệ thống định vị toàn cầu (GPS)

Theo Trần Mạnh Tuấn, Đào Thị Hồng Diệp (2006), GPS là hệ thống định vị toàn cầu dựa trên công nghệ vệ tinh với nguyên lý cơ bản là đo khoảng cách giữa máy thu tới một số vệ tinh quan trắc được đồng thời Vị trí (tọa độ) của các vệ tinh được dự báo trước và chuyển về máy thu cùng với tín hiệu GPS Khi biết được tọa

độ của các vệ tinh và các khoảng cách giữa máy thu và vệ tinh, sẽ xác định được vị trí (tọa độ) của máy thu

Hiện nay, trên thế giới có ba hệ thống định vị vệ tinh: Hệ thống GPS của Mỹ hoạt động từ thập niên 70, hệ thống GLONASS của Nga đang được hoàn tất và hệ thống GALILEO của Ủy Ban Châu Âu đang bắt đầu hình thành Nguyên tắc hoạt

động của ba hệ thống này nhìn chung tương tự nhau Đến thời điểm này, hệ thống định vị GPS chiếm vai trò chủ đạo trong các ứng dụng dân sự (Klobuchar J.A., 1996)

Hệ thống GPS gồm ba thành phần chính vấu thành, được gọi là ba đoạn: đoạn không gian, đoạn điều khiển và đoạn sử dụng Trong đó, đoạn sử dụng bao gồm nhiều thành phần, có nhiệm vụ quản lý và phát triển các ứng dụng GPS

Các yếu tố làm ảnh hưởng đến các trị đo GPS có thể chia làm 3 nhóm:

- Nhóm 1: Sai số tọa độ (quỹ đạo) vệ tinh, sai số đồng hồ vệ tinh, sai số do hiệu ứng tương đương, và sai số do độ trễ nhóm

- Nhóm 2: Sai số đồng hồ máy thu, sai số do nhiễu trong máy thu, sai số do lệch tâm pha ăngten

- Nhóm 3: Độ trễ tín hiệu tầng điện ly, độ trễ tín hiệu tầng đối lưu, gián đoạn tín hiệu và sai số do phản xạ đa đường dẫn

Ngoài các sai số trên, độ chính xác định vị còn chịu ảnh hưởng của đồ hình tạo bởi các vệ tinh nhìn thấy so với điểm đo và các yếu tố liên quan đến điểm đo như: tọa độ, ảnh hưởng của địa triều, thủy triều, chuyển động cực trái đất và áp suất khí quyển

Có hai cách thức định vị bằng GPS: Định vị tuyệt đối và định vị tương đối Chúng ta thường sử dụng cách thức định vị tương đối trong việc xác định tọa độ thành lập các loại bản đồ có độ chính xác cao Trong định vị tương đối, chúng ta sử dụng hai kỹ thuật đo cơ bản là đo GPS tĩnh và đo GPS động (Scott Pace và ctv, 1995)

Theo Trần Bạch Giang (2003), hệ quy chiếu WGS-84 là một hệ quy chiếu toạ độ và độ cao trắc địa do cơ quan Bản đồ Bộ quốc phòng Mỹ công bố năm 1984 gồm hai hệ:

- Hệ quy chiếu độ cao WGS-84 là mặt Geoid toàn cầu được xác định bởi việc khai triển hàm điều hoà cầu tới bậc 180 kết hợp với các số liệu đo trọng lực biển và các kết quả đo từ các vệ tinh đo cao

- Hệ quy chiếu toạ độ trắc địa WGS-84 là mặt Elipsoid kích thước được cơ quan bản đồ Bộ quốc phòng Mỹ DMA (Defense Mapping Agency) công bố năm

1984 với:

Bán trục lớn a = 6 378 135 m

Độ lệch tâm thứ nhất e2

= 0.00669437999013 (hay độ dẹt a (f) = 1/298.257223563)

Vận tốc góc quay quanh trục w = 7292115x10-11rad/s hằng số trọng trường Trái đất fM = 3986005.108

Kế sau quyết định này, vào ngày 20 tháng 6 năm 2001, Tổng cục Địa chính

đã có thông tư số 973/2001/TT-TCĐC nhằm hướng dẫn áp dụng hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000

Gần đây nhất, vào ngày 27 tháng 02 năm 2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ký quyết định 05/2007/QĐ-BTNMT về sử dụng các tham số tính chuyển giữa hệ tọa độ quốc tế WGS-84 và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 Trong quyết định này Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố 3 tham số dịch chuyển gốc tọa độ, 3 tham số góc xoay trục tọa độ và hệ số tỉ lệ chiều dài nhằm phục vụ cho công tác tính chuyển tọa độ và chuyển đổi tọa độ bản đồ qua lại giữa hai hệ nêu trên

Hệ quy chiếu và Hệ tọa độ quốc gia VN-2000 có các tham số chính như sau:

Êlípxôít quy chiếu: Hệ quy chiếu quốc tế WGS-84 toàn cầu có kích thướchư sau:

Bán trục lớn: a = 6.378.137,000m

Độ dẹt: f = 1/298,257223563

Tốc độ góc quay quanh trục: Z = 7292115,0 x 10-11

rad/s Hằng số trọng trường trái đất: GM = 3986005 x 108

m3 s-2

Vị trí ê-líp-xô-ít quy chiếu quốc gia: ê-líp-xô-ít WGS-84 toàn cầu được xác định vị trí (định vị) phù hợp với lãnh thổ Việt Nam trên cơ sở sử dụng điểm GPS cạnh dài có độ cao thuỷ chuẩn phân bố đều trên toàn lãnh thổ

Điểm gốc hệ toạ độ Quốc gia: Điểm N00 đặt tại Viện Nghiên Cứu Địa Chính (nay là Viện Khoa Học Đo Đạc Và Bản Đồ) thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, đường Hoàng Quốc Việt - Hà Nội

Hệ toạ độ phẳng lấy theo hệ toạ độ phẳng UTM quốc tế, được thiết lập trên

cơ sở lưới chiếu hình trụ ngang đồng góc với các tham số được tính theo ê-líp-xô-ít WGS-84 toàn cầu (Phạm Văn Chuyên, 2002)

1.4 Tổng quan về công tác quản lý đất đai và tình hình nghiên cứu

1.4.1 Sự ra đời của nghiệp vụ địa chính

Theo Nguyễn Đức Khả (2003), đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người dùng sức mạnh để khai phá và chiếm giữ lấy thành tài sản chung của thị tộc, bộ lạc Dân số gia tăng, xã hội phân hóa, những nhu cầu về sản phẩm nuôi sống con người ngày càng gia tăng Những vùng đất màu mỡ, dễ khai phá, thuận tiện cho sản xuất và sinh hoạt được chiếm giữ và sử dụng Nhà nước cổ đại ra đời và chế độ sở hữu tư nhân

về đất đai cũng bắt đầu xuất hiện

Trong quá trình sử dụng đất của con người đã xuất hiện những vấn đề phân định ranh giới, phân chia, phân bố các khoảng đất, điều chỉnh các quá trình sản xuất

và bảo vệ đất đai Tại thời điểm ban đầu, việc sử dụng và phân định ranh giới mang tính ngẫu nhiên Càng về sau xã hội càng đòi hỏi phải mô tả cụ thể hơn những tính chất riêng của khoảng đất và đánh giá chất lượng của đất đai, trên cơ sở này bắt đầu hình thành các hợp phần của nghiệp vụ địa chính

Với vị thế là công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị và trật tự xã hội, nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác động lên các quan hệ kinh

tế liên quan tới việc sử dụng và sở hữu đất, hướng cho các quan hệ này phát sinh, thay đổi theo ý chí của nhà nước

Việc sở hữu đất đai đã từng là những căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mỗi cá nhân hoặc mỗi tập thể nhỏ Vì vậy, nhà nước đã sớm nghĩ ra cách thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này và thuế đất đã trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia

Để đảm bảo phân bổ thuế đất một cách công bằng, chính quyền cần phải biết các đặc trưng về vị trí, kích thước, đặc điểm tự nhiên và giá trị của mảnh đất, do đó phải thiết lập một bộ phận chuyên môn phụ trách việc miêu tả, thống kê và đánh giá đất đai, tức là thực hiện các công việc địa chính Theo thời gian, vai trò của địa chính ngày càng được tăng cường, nó trở thành cơ sở đảm bảo cho quyền sở hữu đất

và giải quyết những vấn đề dân sự khác nhau có liên quan đến ranh giới và sự sử dụng đất đai (Peter Butt, 1988)

Danh từ “Cadastre” - Địa chính là một khái niệm quốc tế bắt nguồn từ chữ latinh “Caput” có nghĩa là “chuyên mục thuế” và xuất hiện trong thời gian cầm quyền của đế chế Oguyst (năm 27 TCN – năm 14 TCN) Trong giai đoạn này đã sử dụng đơn vị thu thuế điền hổ “Caputigum” Về sau những từ trên được chuyển thành “Capitastrum” và “Catastrum” Từ những danh từ cổ xưa đó trong tiếng Pháp, chúng được biến đổi thành “Cadastre” có thể hiểu là “Sổ địa bạ”

Như vậy ban đầu nghiệp vụ địa chính chỉ bao gồm những hoạt động đơn giản

về thống kê, phân chia xác định ranh giới với các thửa đất dùng trong trồng trọt, chăn nuôi Cùng với sự phát triển của sản xuất, những tư liệu chuyên ngành về địa chính đã được hình thành (danh mục, bảng kê, sổ địa bạ…), chứa đựng các thông tin về đất đai và thiết lập quy trình thống kê ruộng đất canh tác

Theo tiến trình phát triển của lịch sử, các hình thái kinh tế xã hội lần lượt xuất hiện và với tư cách là một công cụ quản lý đất đai của nhà nước, địa chính cũng có những biến đổi cả về phương diện nội dung và kỹ thuật

1.4.2 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của các nước trên thế giới

(a) Công tác quản lý đất đai của nhà nước Tây Âu thời cận đại

Đến thế kỷ XI, nền kinh tế Tây Âu có những bước tiến rất quan trọng dẫn đến sự tách rời của thủ công nghiệp khỏi nông nghiệp và sự ra đời của các thành thị Theo đó, địa tô tiền đã thay thế địa tô hiện vật và địa tô lao dịch Trong lòng chế độ phong kiến Tây Âu mà điển hình là Pháp đã ra đời và hoàn chỉnh dần hệ thống quản

lý đất đai dưới dạng địa bạ Những sổ địa bạ này nhìn chung đã thể hiện các thông

số về diện tích đất, những dữ kiện định vị và những thông số để đánh giá đất Các

dữ này được minh họa kèm theo những bình đồ ảnh vẽ trên giấy da hoặc trên lụa nhưng độ chính xác thì tương đối, đơn giản vì chúng được đo vẽ chỉ bằng mắt

Ở vùng Dauphiné, lịch sử thực hiện địa chính có từ thế kỷ XII Đầu tiên, đó

là những bản “phân phối thuế hợp tình” trên đó trình bày, mô tả tài sản ruộng đất và những đánh giá về thu nhập của chúng Sau khi thực hiện những sửa đổi theo lệnh của vua Charles V, các bản địa chính này trở thành các sổ thống kê mới, gọi là “sổ giải thửa” trong đó có những mô tả hết sức chi tiết tình trạng của trang trại, vị trí, diện tích, loại thửa đất, tên chủ đất và sự phân hạng thửa đất Các “sổ giải thửa” này được bổ trợ thêm bởi 2 loại sổ khác là “sổ biến động” và “sổ chuyển nhượng” Cách QLĐĐ bằng các sổ địa bạ này là đỉnh cao của hệ thống hồ sơ địa chính thời kỳ cận đại ở Tây Âu nói riêng và thế giới nói chung, đặc biệt là sự ra đời của

“sổ biến động” cho thấy công tác cập nhật, chỉnh lý HSĐC đã được quan tâm

(b) Công tác quản lý đất đai ở Pháp

Với sự ra đời của địa chính Napoléon là nền móng cho nền địa chính đương đại Pháp và phần lớn các nước châu Âu Bản địa chính này do nhà toán học Da Lambert chủ trì và được công bố vào năm 1811

Bản địa chính Napoléon từng là một tài liệu có giá trị to lớn, được xây dựng

và đo vẽ cẩn thận nhưng vẫn chứa đựng 2 nhược điểm lớn là: Một số bình đồ, đặc biệt là những bản được xây dựng đầu tiên, có nhiều sai sót; Không hề dự kiến việc cập nhật hóa hoặc việc bảo tồn bản bình đồ địa chính Bình đồ này là một bản vẽ bất

biến phản ánh một trạng thái ngưng lại của bức tranh giải thửa vào thời điểm đo vẽ chúng (Stéphane Lavigne, 1999)

Đặt nền móng cho công cuộc đổi mới nền địa chính Pháp là bộ luật được ban hành ngày 16/04/1930 Sự đổi mới đòi hỏi phải xây dựng lại toàn bộ BĐĐC, cập nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã được tái lập Bắt đầu từ năm 1951 việc

sử dụng ảnh máy bay đã cho phép sử dụng tinh tế bình đồ địa chính Napoléon

Từ năm 1970 – 1974 đã diễn ra những biến đổi sâu sắc trong công tác quản

lý thông tin địa chính ở Pháp, đó là việc tin học hóa các thông tin địa chính theo hệ thống tin học phân nhóm, vận hành theo thời gian thực và theo kiểu đối ngoại Khối lượng đáng kể của các thông tin về đất được quản lý là điều chứng minh rằng ngành địa chính cũng đã bước vào thời kỳ xử lý bằng tin học

(c) Công tác quản lý đất đai ở Cộng Hòa Liên Bang Đức

Các hoạt động về địa chính ở Đức mang rõ nét truyền thống pháp lý và pháp chế thuộc hệ thống Giecman, hệ thống này đặc biệt coi trọng sổ địa bạ

Hệ thống sổ địa bạ dựa trên nguyên tắc khác hẳn so với hệ thống Napoléon Việc ghi chép một danh mục trong hệ thống Đức không chỉ là danh mục mà kèm theo cả một quyền lợi Quyền lợi này có được là do đã đăng ký vào sổ địa bạ, các chứng thư về thể chế, biến động, biến đổi hay chấm dứt quyền sở hữu tài sản và quyền thực tế đều phải ghi vào sổ địa bạ

Mấy năm gần đây, nhiệm vụ thông tin đất đai của địa chính được mở rộng và phát triển nhanh, thông tin địa lý cũng tham gia vào hệ thống và nhiệm vụ trung tâm của địa chính Đức là sáng tạo ra một hệ thống thông tin lãnh thổ tiên tiến

(d) Công tác quản lý đất đai ở Trung Quốc

Năm 1949, nhà nước Cộng Hòa Nhân Dân Trung Hoa được thành lập, đồng thời cũng từ năm này Trung Quốc triển khai công cuộc “Cải cách ruộng đất” xóa bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc Toàn bộ quỹ đất đai quốc gia thuộc sở hữu và quản lý của nhà nước, nhà nước chia ruộng đất cho nông dân sở hữu Sau khi tiến hành hợp tác hóa thì Trung Quốc có 3 loại hình sở hữu: sở hữa nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh, đã xóa bỏ sở hữu

tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của nhà nước và sở hữu của tập thể

(e) Công tác quản lý đất đai ở Australia và hệ thống địa chính Torrens

Từ năm 1958, trên toàn Liên Bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng

ký đất đai Torrens Đây là một hệ thống sử dụng hệ thống HSĐC bằng khoán (title system) trong đăng ký và QLĐĐ (Robert Richard Torrens, 1991)

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens gồm 4 yếu tố: Sổ đăng ký, sự đảm bảo các giấy tờ đối với tài sản được đăng ký, khuyến cáo ngăn chặn sai lầm khi đăng ký tài sản, các quyền lợi không được đăng ký

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích cơ bản hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất, đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho mảnh đất đó Điều này tránh được thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác, tiết kiệm được chi phí cho nhà nước (Trần Thị Minh Hà, 2000)

Nhìn chung công tác QLĐĐ được phát triển theo nhiều chức năng khác nhau tùy theo từng giai đoạn lịch sử, mức độ phát triển của ngành kinh tế, truyền thống và chế độ chính trị của mỗi quốc gia Có thể là QLĐĐ theo chức năng pháp lý, có thể là QLĐĐ theo chức năng thuế khóa nhưng xu hướng chung hiện nay là các quốc gia mong muốn xây dựng một hệ thống QLĐĐ hiện đại, hội tụ được cả bốn chức năng quan trọng nhất của công tác QLĐĐ là chức năng thuế, chức năng pháp lý, chức năng kỹ thuật và chức năng thông tin

Các tư liệu phục vụ cho công tác QLĐĐ thời hiện đại thường tồn tại ở dạng số

và có sự kết nối với nhau rất chặt chẽ nên rất thuận tiện cho công tác cập nhật, chỉnh lý các thông tin biến động

1.4.3 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của Việt Nam

(a) Chính sách quản lý đất đai của các nhà nước phong kiến

Theo Tôn Gia Huyên (2000), đến năm 1483, nhà Lê đã ban hành bộ luật có giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất là bộ “Quốc triều hình luật” thường được gọi là “Luật Hồng Đức” Bộ luật gồm 06 quyển, những quy định về ruộng đất nằm trong quyển III chương Điền sản Các quy phạm của luật tập trung vào 3 nội dung chính: bảo vệ chế độ sở hữu tối cao của nhà nước; bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất và tài sản; bảo vệ tư liệu sản xuất và sức lao động Theo Nguyễn Cảnh Quý (1999), pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt chế độ ruộng đất công Trong tổng số 59 điều của Chương Điền sản, đã có tới 10 điều quy định về bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất công

Năm 1802, nhà Nguyễn thống nhất cai quản đất nước Việt Nam liền một dải

từ Mục Tam Quan đến Cà Mau Từ năm 1803 đến 1810 vua Gia Long đã cho tiến hành công tác đo đạc làm địa bạ ở các tỉnh, trấn thuộc Bắc Thành, các xã từ Quảng Bình đến Bắc Bình Thuận Các tập địa bạ này thường gọi là địa bạ Gia Long (Phùng Văn Nghệ, 2012)

Từ năm 1832 đến năm 1836 Minh Mạng xuống chiếu cho đo đạc một số xã miền trung và bắc thành, do trong quá trình thành lập sổ Gia Long còn sót lại, và các làng xã ở Nam Kỳ Địa bạ được thành lập trong giai đoạn này được gọi là địa bạ Minh Mạng

Công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của nhà Nguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời phong kiến ở Việt Nam Nó đóng góp rất quan trọng cho nhà nước trong việc hoạch định các chính sách đất đai, quản lý đất đai và phát triển kinh tế xã hội Việt Nam thế kỷ XIX

(b) Chính sách quản lý đất đai thời thuộc Pháp (1858 - 1954)

Thực dân Pháp tiến hành xâm lượt Việt Nam năm 1858 lần lượt từ Nam kỳ

ra Bắc Người Pháp tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở địa chính; cơ quan cấp tỉnh là Ty địa chính; cấp hành chính cơ sở là Chưởng bạ và Hương bộ

Để phục vụ cho mục đích thu thuế, các chế độ quản lý đất đai, thực dân Pháp

đã tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính ngay từ năm 1871 ở Nam Kỳ và đến năm

1939 thì xong ở miền Bắc Các bản đồ được thành lập gồm 3 loại: Bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa, phác học giải thửa Các loại bản đồ này đều có tỷ lệ lớn: 1/10000, 1/5000, 1/4000, 1/2500, 1/2000, 1/1000, 1/500, 1/200 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985) Nhằm thuận tiện cho công tác quản lý đất đai người Pháp đã chia nước ta thành 3 kỳ (Nam Kỳ, Trung Kỳ, Bắc Kỳ) và thiết lập các chế độ điền địa khác nhau:

- Chế độ Quản Thủ Ðịa Bộ tại Nam Kỳ

- Chế độ Bảo Tồn Ðiền Trạch, sau đổi thành Quản Thủ Ðịa Chánh tại Trung Kỳ

- Chế độ Quản Thủ để Ấp (còn gọi là Ðể Ðương) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc

- Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ

- Chế độ Ðiền Thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các

nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Ðà Nẵng

(c) Chính sách quản lý đất đai ở các tỉnh phía nam dưới chế độ Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam

Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam bị chia cắt, đặt dưới ách cai trị của chính quyền Việt Nam Cộng Hòa, các tỉnh phía Nam vẫn kế thừa tồn tại 03 chế độ quản thủ điền địa trước đây:

- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925

- Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước năm 1925

- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung Kỳ Tuy nhiên, từ năm 1962 trên lãnh thổ miền nam kiểm soát tồn tại hai chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925

(d) Chính sách quản lý đất đai dưới chế độ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa

và Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Theo Phùng Văn Nghệ (2012), ngành quản lý đất đai Việt Nam tính từ khi Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 để kết thúc

hoạt động của cơ quan quản lý đất đai thuộc thực dân Pháp và mở đầu cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà Nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa và Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Giai đoạn từ sau cuộc cách mạng tháng tám 1945 đến năm 1979:

Sau cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước đã tiến hành cải cách ruộng đất năm 1957, chính quyền cách mạng đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Tiếp đó, vào đầu những năm 60 phong trào hợp tác hóa sản xuất do Ðảng và Chính phủ phát động, đã được tầng lớp nhân dân hưởng ứng tích cực Trong suốt những năm sau đó và đến năm 1980, trong hoàn cảnh đất nước chiến tranh kéo dài, đã ảnh hưởng đến tổ chức ngành địa chính các cấp thường xuyên không ổn định Hệ thống tài liệu trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: Bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh

lý các bản đồ cũ) và sổ mục kê, thống kê ruộng đất Thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch

sử sử dụng đất

Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988:

Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính Phủ và Chỉ Thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ Thực hiện yêu cầu này Tổng Cục Quản Lý Ruộng Ðất đã ban hành quyết định 56/ÐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất

Tuy nhiên, do hoàn cảnh đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn gặp nhiều khó khăn, hơn nữa đại đa số ruộng đất đang canh tác trên cả nước đã và đang tập thể hóa nên mục tiêu, yêu cầu, nhiệm vụ đăng ký đất theo quy định tại Quyết định 56/ÐKTK đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ để đảm bảo được yêu cầu trước mắt nhằm nắm nhanh diện tích cả nước (chủ yếu là đất nông nghiệp của tập thể, quốc doanh

và diện tích chưa sử dụng) phục vụ cho các kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước

Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988, nhưng kết quả đạt được ở các xã còn nhiều hạn chế Các khu dân cư nông thôn hầu hết còn đo bao để dân tự kê khai, không xác định được vị trí cụ thể trên bản đồ Việc xét duyệt các quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện hoặc thực hiện chưa được nghiêm túc, việc cấp GCNQSDÐ trong giai đoạn này chưa được quan tâm

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến nay:

Ðăng ký đất đai, cấp GCNQSDÐ đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết Nó làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai (là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ về quản lý đất đai) Xuất phát từ nhiệm vụ cấp bách trên, để kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Quyết định 201/QÐ-ÐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng Cục Quản Lý Ruộng Ðất về việc cấp GCNQSDÐ và Thông tư 302/TT-ÐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Với việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một bước chuyển lớn trong công tác đăng ký đất đai và được tổ chức triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước bắt đầu từ năm 1990

Tuy nhiên, trong quá trình thực tiễn triển khai còn gặp nhiều khó khăn do chất lượng hồ sơ đã thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg có nhiều sai sót, tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới Việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo Chỉ thị 100 của Trung Ương, tiếp đến là giao khoán ruộng đất

ổn định lâu dài theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính Trị, bước đầu đã đạt được một số thắng lợi, khẳng định đường lối đúng đắn của Ðảng và Nhà nước đang được các địa phương trong cả nước hưởng ứng mạnh mẽ

Sau những thành công của việc thực hiện theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị, Ðảng và Nhà nước lấy đó làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân, đất đai có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDÐ, v.v Với những thay đổi đó, nhiệm vụ hoàn thành cấp GCNQSDÐ ngày càng trở nên cấp bách

Ðể đáp ứng được yêu cầu của công việc, ngay trong năm 1993 Tổng cục Ðịa chính đã triển khai xây dựng một hệ thống sổ sách địa chính mới sử dụng tạm thời (theo công văn 434/CV-ÐC tháng 7/1993) thay thế cho các mẫu 5a, 5b, 6 đã ban hành trước đây theo Quyết định số 56/ÐKTK năm 1981 Hai năm sau, thực hiện đến 27/07/1995, Tổng cục Ðịa chính ban hành chính thức các sổ địa chính, sổ mục

kê, sổ cấp GCNQSDÐ, sổ theo dõi biến động đất đai theo Quyết định 499/QÐÐC

để áp dụng thống nhất cho cả nước, thay thế cho sổ sách đã lập trước đây

Ngày 16/3/1998 Tổng cục Ðịa chính đã ban hành Thông tư 346/1998/TT- TCÐC hướng dẫn thủ tục đăng ký cấp GCNQSDÐ thay thế cho các quy định trước đây không còn phù hợp nữa

Nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDÐ, lập hồ sơ địa chính ban đầu tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật Ngày 28/07/1999 Thủ tướng Chính phủ có công văn 776/CP-NN chỉ đạo các địa phương thực hiện việc cấp GCNQSDÐ (Giấy đỏ của Tổng cục Ðịa chính), đồng thời chỉ đạo nghiên cứu sửa đổi Nghị định 60/CP theo hướng cấp GCNQSDÐ riêng và cấp chứng nhận sở hữu nhà riêng

Với những giải pháp trên đã tạo điều kiện thuận lợi để các địa phương hoàn thành nhanh công tác cấp GCNQSDÐ Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp này

để đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp GCNQSDÐ đã để lại những tồn đọng của hệ thống hồ sơ địa chính đã lập: Biến động, sai sót, nhầm lẫn, đo đạc tạm thời

Nhằm khắc phục những tồn tại trên, ngay sau khi nhà nước đã cho ban hành luật đất đai năm 2003, Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường đã ban hành thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 và tiếp theo đó là thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 về việc hướng dẫn công tác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Việc ban hành thông tư 09/2007/TT-BTNMT đã đáp ứng được những yêu cầu cấp bách hiện nay trong điều kiện đất đai có sự biến động rất lớn mà công

tác đo đạc cập nhật chỉnh lý biến động đang bị xem nhẹ

hệ thống hồ sơ thiết bị nào thì việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu các chủ đất luôn được coi trọng, yêu cầu pháp lý, độ chính xác của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ

HSĐC dưới các chế độ nhìn chung đều có nhiều chủng loại, luôn bao gồm 02 nhóm dữ liệu: Nhóm dữ liệu không gian bao gồm: BĐĐC, các bản trích đo, v.v…và nhóm dữ liệu thuộc tính bao gồm các sổ sách và hồ sơ đi kèm Xu hướng chung của các hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu, điều đó phản ảnh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh mún ở Việt Nam

Đất đai hiện nay luôn đặt ở xu thế động, luôn có sự biến động liên tục và rất lớn do nhu cầu ngày càng cao của con người Vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay là làm sao có thể cập nhật liên tục, chính xác và đầy đủ các thông tin biến động này lên BĐĐC; mặt khác với sự phát triển của nền kinh tế đã dẫn đến đất đai ngày càng

có giá trị, đòi hỏi bộ HSĐC ngày càng đầy đủ và có độ chính xác cao hơn

Bản đồ khu vực nghiên cứu được thành lập từ ảnh hàng không nên một số khu vực có độ sai lệch về hình thể thửa đất rất lớn, một số khu vực còn có sự sai lệch về tên chủ sử dụng, loại đất, số thửa, v.v…do nhầm lẫn trong quá trình đăng ký cấp GCNQSDĐ, gây khó khăn cho công tác thu hồi, giao cấp đất, giải quyết tranh chấp về đất đai, v.v…Vì vậy, việc chỉnh lý các nội dung sai sót này đang là một vấn

đề cấp bách trong giai đoạn hiện nay, nhằm giúp cho công tác quản lý đất đai được tốt hơn

1.4.4 Tổng quan tình hình nghiên cứu về công tác quản lý đất đai

Trong những năm qua đã có nhiều công trình nghiên cứu về lĩnh vực quản lý đất đai và được ứng dụng vào thực tế ở các địa phương Những công trình này đã góp phần hoàn thiện HSĐC nhằm phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai như:

- Đề tài "xây dựng quy trình chỉnh lý biến động HSĐC bằng công nghệ tin học ở 3 cấp tỉnh, huyện và xã trên địa bàn tỉnh Bình Dương" được thực hiện từ tháng 11 năm 2009 đến tháng 02 năm 2011 do Trung Tâm Ứng Dụng Công Nghệ Viễn Thám Miền Nam thực hiện và Nguyễn Văn Minh làm chủ nhiệm đề tài; đề tài nhằm xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu HSĐC bằng công nghệ tin học tại các VPĐKQSDĐ, xây dựng phần mềm phục vụ công tác cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC, đồng bộ hóa dữ liệu HSĐC giữa VPĐKQSDĐ cấp huyện và cấp tỉnh thông qua môi trường Internet

- Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (Vietnam Land Administration Project): triển khai xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phương thức hiện đại nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận và công khai hoá thông tin về đất đai

- Chương trình hợp tác Việt Nam và Thụy Điển về tăng cường quản lý đất đai và môi trường 2004 - 2009 (SEMLA): đánh giá hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam

- Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính (1997 - 2003): chuyển giao công nghệ và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực quản lý đất đai tại Việt Nam

- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai (Chu Văn Thỉnh, 2000): nghiên cứu những đặc trưng cơ bản về lịch sử đất đai và quản lý đất đai ở Việt Nam, đánh giá hệ thống các chính sách đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai từ năm 1980 đến nay

- Dự án nghiên cứu khả thi xây dựng hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (1993 - 1994): nghiên cứu khả thi về các bước đi trong quá trình hiện đại hoá công tác quản lý đất đai ở Việt Nam

Các dự án, đề tài nghiên cứu nêu trên đã góp phần nào cho việc xây dựng cơ

cở lý luận của công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta Tuy nhiên các đề tài này chỉ mới dừng lại ở phương pháp thực hiện và đánh giá các phương pháp này theo các quy trình văn bản đã có sẵn chứ chưa đi sâu phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện khi áp dụng vào thực tế, làm ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ thực hiện công tác này Vì vậy, đề tài sẽ đi sâu phân tích những nguyên nhân còn tồn tại này và từ đó sẽ có những ý kiến đề xuất góp phần hoàn thiện công tác đo đạc chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới

Chương 2 NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Nội dung nghiên cứu

Nhằm thỏa mãn mục tiêu nghiên cứu, đề tài tiến hành nghiên cứu, đánh giá 4 nội dung chính sau:

- Các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình quản lý, sử

dụng đất và công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai

- Công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu

- Phương án đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC năm 2010 trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện hệ thống BĐĐC trên địa bàn nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu được tóm lược qua sơ đồ 2.1

Sơ đồ 2.1: Nội dung và các bước thực hiện luận văn

Nội dung nghiên cứu

Phương án đo đạc, chỉnh lý biến động BĐĐC năm 2010 trên địa bàn nghiên cứu

Kết quả đạt được và những hạn chế

Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác chỉnh lý biến động đất đai và hệ thống BĐĐC trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Phương pháp nghiên cứu

Căn cứ vào nội dung nghiên cứu và mục tiêu đạt được của đề tài, tôi đã tiến hành chọn 8 phương pháp nghiên cứu chính như sau:

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin

Để có được các số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi tiến hành liên hệ với các cơ quan có liên quan để thu thập các thông tin trên địa bàn nghiên cứu, cụ thể như sau:

- Liên hệ với Sở Tài Nguyên và Môi Trường để thu thập các số liệu về tình hình lập, theo dõi, kiểm tra quá trình thực hiện chỉnh lý biến động đất đai; số liệu thống kê về năng lực của lực lượng tham gia lập, thực hiện phương án chỉnh lý biến động BĐĐC

- Liên hệ với VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở và Phòng Tài Nguyên và Môi Trường để thu thập các số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất, đặc biệt là công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn

- Liên hệ với Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện

- Liên hệ với Chi Cục, Phòng thống kê để thu thập các số liệu về dân số, điều kiện thời tiết, khí hậu, cơ cấu kinh tế, mức tăng giá trị sản xuất các ngành

- Liên hệ với Phòng Tài Chính - Kế Hoạch để thu thập các số liệu về các nguồn thu ngân sách từ các hoạt động quản lý đất đai

- Liên hệ với UBND các xã, thị trấn để điều tra, thu thập các thông tin về công tác đo đạc chỉnh lý biến động đất đai

2.2.2 Phương pháp chọn điểm điều tra

Để phục vụ mục tiêu nghiên cứu, tôi tiến hành chọn các khu vực điều tra có biến động lớn về đất đai, nhiều hình thức biến động, có mật độ rãi đều khu vực nghiên cứu Với hai mẫu phiếu điều tra được thiết kế sẵn, tôi tiến hành chọn khu vực điều tra là xã An Điền, xã Thới Hòa, xã Tân Định, xã Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước Nguyên nhân chọn 5 xã, thị trấn nêu trên là do các xã, thị trấn này nằm ở

trung tâm của huyện, đây là trung tâm hành chính, kinh tế của huyện, đa số các trụ

sở cơ quan, công trình sự nghiệp của huyện đều đóng trên địa bàn này, việc tiếp cận, nắm bắt thông tin của người dân cũng thuận lợi hơn so với các xã khác Với tổng diện tích tự nhiên 12.425,71 ha, chiếm 21,6 % diện tích của huyện, trong đó đất nông nghiệp 6.532,56 ha, đất phi nông nghiệp là 5.893,15 ha, đây là khu vực có

sự biến động về đất đai rất lớn Từ năm 2000 đến năm 2010 tổng diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp là 7.953,49 ha, chủ yếu sử dụng vào mục đích xây dựng các khu dân cư, khu đô thị và các khu công nghiệp Dân số khu vực này cũng tăng rất nhanh, chủ yếu là tăng cơ học, theo kết quả điều tra năm 2010 là 99.862 người, chiếm 52 % dân số của huyện, bình quân 1.183người/km2 Diện tích, dân số các xã chọn điều tra, thu thập được trình bày ở bảng 2.1

Bảng 2.1 Thống kê diện tích, dân số các xã chọn điều tra, thu thập

Diện tích (ha), trong đó:

Dân số (người)

nghiệp

Phi nông nghiệp

(Nguồn: Chi cục thống kê và Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Bến Cát)

2.2.3 Phương pháp điều tra thực địa

Thông qua 2 mẫu phiếu điều tra gồm một mẫu phiếu điều tra dành cho người

sử dụng đất và một mẫu phiếu điều tra dành cho cán bộ quản lý, cụ thể:

- Đối với người sử dụng đất: Chúng tôi dùng mẫu phiếu điều tra đã được thiết kế dành riêng cho người sử dụng đất, tiến hành chọn một số khu vực có sự biến động lớn về đất đai, số lượng phiếu điều tra được chọn có tính chất đại diện cho một số loại hình biến động hiện có trên địa bàn các xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước để phỏng vấn nhanh nhằm mục đích tìm hiểu mức độ nắm bắt thông tin, am hiểu về công tác đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC,

tính chấp hành của người dân đối với phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC Bên cạnh đó chúng tôi cũng thu thập ý kiến của người sử dụng đất về công tác tổ chức lập, thực hiện phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC của nhà nước trong thời gian qua Chúng tôi đã tiến hành thu thập thông tin từ 200 người sử dụng đất trên địa bàn 4 xã và 1 thị trấn làm cơ sở để đánh giá vấn đề (mẫu phiếu thu thập thông tin từ người sử dụng đất được trình bày ở phần phụ lục)

- Đối với cán bộ quản lý: sử dụng mẫu phiếu thu thập thông tin đã được thiết

kế dành riêng cho cán bộ quản lý, đối tượng được chọn thu thập thông tin ở 3 cấp tỉnh, huyện và xã bao gồm lãnh đạo Chi Cục Quản Lý Đất Đai, VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, cán bộ địa chính xã, ngoài ra còn có các trưởng, phó ấp trên địa bàn các xã và các ban ngành có liên quan Mục đích của mẫu phiếu này nhằm thu thập ý kiến đánh giá của cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở cấp xã, cấp huyện và cấp tỉnh về công tác chỉnh lý biến động đất đai, công tác triển khai cũng như công tác tổ chức lập, thực hiện phương

án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC, đánh giá tính khả thi cũng như tính chấp hành của người sử dụng đất trong thời gian qua, chúng tôi tiến hành thu thập thông tin từ

43 cán bộ làm công tác quản lý ở cả 3 cấp tỉnh, huyện và xã, thông qua kết quả thu thập làm cơ sở để đánh giá kết quả thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai (mẫu phiếu thu thập thông tin từ cán bộ quản lý được trình bày ở phần phụ lục) Số lượng phiếu thu thập thông tin theo từng xã được trình bày ở bảng 2.2

Bảng 2.2 Thống kê số lượng phiếu thu thập thông tin

Xã điều tra Số phiếu Cơ quan, ban ngành Số phiếu

01 Thị trấn Mỹ Phước 53 Cơ quan QLĐĐ cấp tỉnh 4

02 Xã An Điền 40 Cơ quan QLĐĐ cấp huyện 10

2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích

Trên cơ sở các số liệu thu thập được về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, tình hình đo đạc chỉnh lý biến động đất đai, đặc biệt

là công tác đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC, các số liệu thu thập thông qua điều tra thực địa, v.v được thống kê, xử lý bằng phần mềm Excel Thông qua các bảng số liệu, sơ đồ, biểu đồ, hình ảnh để làm cơ sở phân tích vấn đề, đánh giá tính khả thi của công tác đo đạc chỉnh lý biến động đất đai, đặc biệt là công tác đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC

2.2.5 Phương pháp so sánh

Dựa vào kết quả kiểm kê đất đai để tiến hành so sánh sự biến động đất đai qua các thời kỳ Dựa vào các nội dung thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn, tiến hành so sánh với các quy định hiện thời, kết hợp với các kết quả điều tra để tìm hiểu những nguyên nhân có ảnh hưởng đến kết quả thực thi của công tác chỉnh lý biến động đất đai

2.2.6 Phương pháp bản đồ

- Dựa vào bản đồ hiện trạng qua các thời kỳ để đánh giá sơ bộ mức độ biến động về đất đai trên địa bàn

- Trên cơ sở các tờ BĐĐC đã được cập nhật, chỉnh lý các thông tin biến động

và đã được biên tập trên hệ tọa độ nhà nước (hệ tọa độ VN-2000) để tiến hành đánh giá chất lượng của các tờ bản đồ so với hiện trạng sử dụng đất và với các quy định hiện hành

2.2.7 Phương pháp chuyên gia

Thu thập ý kiến trình bày tư vấn của các chuyên gia, nhà quản lý trong công tác đo đạc, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai để làm cơ sở đánh giá vấn đề

2.3 Các tư liệu và thiết bị sử dụng

- Các tư liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến công tác đo đạc, cập nhật, chỉnh

lý biến động đất đai

- Các nội dung, kết quả thực hiện Phương án đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC xã An Điền, Thới Hòa, Hòa Lợi, Tân Định, thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương

- Các thiết bị, phần mềm sử dụng trong quá trình nghiên cứu như: Máy tính, máy in; các phần mềm: Autocard, Microstation, Famis, Word, Excel, v.v

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình quản lý, sử dụng đất nói chung và công tác đo đạc chỉnh lý biến động đất đai

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

(a) Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Bến Cát là một trong 7 huyện, thị của tỉnh Bình Dương, cách thị xã Thủ Dầu Một (trung tâm hành chính của tỉnh) về hướng bắc khoảng 20 km, cách thành phố

Hồ Chí Minh 50 km theo quốc lộ 13, huyện có tổng diện tích tự nhiên 57.357,93 ha, chiếm 21,2 % diện tích của tỉnh, được tổ chức làm 15 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 01 thị trấn và 14 xã Dân số toàn huyện tính đến tháng 10/2009 là 191.876 người, chiếm 11,5 % dân số của tỉnh, dân cư tập trung chủ yếu ở khu vực thị trấn và các xã có nhiều khu, cụm công nghiệp - đô thị - dịch vụ như: Mỹ Phước, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi, An Điền, An Tây, Lai Uyên Bến Cát có vị trí địa lý như sau:

+ Phía Bắc giáp huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước

+ Phía Nam giáp thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương và huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

+ Phía Đông giáp huyện Tân Uyên và huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương + Phía Tây giáp huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương và huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh