XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT NƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG NGUYỄN THỊ THẢO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ NGÀNH KINH TẾ NÔNG LÂM Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2007 v MỤC LỤC Trang Danh mục chữ viết tắt x Danh mục bảng xi Danh mục hình xiii Danh mục phụ lục xiv CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Phạm vi nghiên cứu 1.2.3 Ý nghĩa việc nghiên cứu xác định giá đất CHƯƠNG TỔNG QUAN 2.1 Sơ lược tình hình huyện Thuận An 2.2.1 Vị trí địa lý 2.2.2 Địa hình 2.2.3 Đất đai 2.2.4 Thời tiết khí hậu 2.2.5 Sơng ngòi 2.2.6 Khống sản 2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 2.3.1 Điệu kiện kinh tế a Cơ cấu kinh tế b Thực trạng phát triển ngành kinh tế 2.3.2 Điều kiện xã hội a Dân số lao động b Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn c Cơ sở hạ tầng 10 d Văn hóa xã hội 10 vi 2.4 Chính sách xã hội 11 2.5 Tác động thị hóa đến sản xuất nơng nghiệp huyện 11 2.6 Nhận xét chung tình hình 12 2.6.1 Tiềm 12 2.6.2 Hạn chế 12 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Cơ sở lý luận 13 13 3.1.1 Khái niệm định giá đất 13 3.1.2 Giá trị thị trường BĐS 14 a Khái niệm chi phí 14 b Khái niệm thu nhập 14 c Giá trị 14 3.1.3 Giá trị xã hội 14 3.1.4 Giá trị thị trường 14 3.1.5 Giá đất sản xuất hàng hóa nhỏ giản đơn 15 3.1.6 Giá đất sản xuất hàng hóa phát triển cao 15 3.1.7 Địa tô chênh lệch 16 3.1.8 Lãi suất ngân hàng 16 3.1.9 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 17 a Chính sách nhà nước 17 b Các yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương 17 c Cung cầu đất đai 17 d Các yếu tố liên quan đến đặc điểm tự nhiên an toàn pháp lý 18 e Cơ sở hạ tầng bên đất 18 f Yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất 18 g Nhóm yếu tố kinh tế 19 h Nhóm yếu tố pháp luật 19 i Nhóm yếu tố tâm lý xã hội 19 j Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 19 3.2 Đất nông nghiệp nguyên tắc xác định giá đất nông nghiệp 3.2.1 Khái niệm đất nông nghiệp 20 20 vii 3.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 20 3.2.3 Phương pháp xác định giá đất nông nghiệp 21 3.3 Các nguyên tắc định giá 21 3.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 21 3.3.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp 21 3.3.3 Nguyên tắc thay 22 3.3.4 Nguyên tắc đóng góp 22 3.3.5 Nguyên tắc cung cầu 22 3.3.6 Nguyên tắc khả sinh lời đất 23 3.3.7 Nguyên tắc thay đổi 23 3.3.8 Nguyên tắc cân đối 24 3.3.9 Nguyên tắc cạnh tranh 24 3.3.10 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi 24 3.3.11 Nguyên tắc tăng giảm giá trị đất tác động đất khác 25 3.3.12 Nguyên tắc dự báo trước 25 3.4 Phương pháp nghiên cứu 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 25 3.4.2 Phương pháp so sánh 26 3.5 Các phương pháp áp dụng để định giá đất địa phương 26 3.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 3.5.2 Phương pháp thu nhập 28 3.6 Trình tự bước định giá 29 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Tình hình hộ vùng điều tra nghiên cứu 31 31 4.1.1 Cơ cấu thu nhập 31 4.1.2 Diện tích đất đai hộ điều tra 32 4.1.3 Nguồn vốn vay 32 4.1.4 Những dấu hiệu đô thị hóa huyện Thuận An 33 4.1.5 Tình hình chuyển nhượng đất đai hộ điều tra 33 4.1.6 Tình hình biến động thu nhập người dân so với trước 34 4.2 Hiện trạng sử dụng đất cuối năm 2006 viii 35 4.2.1 Đất nông nghiệp 36 4.2.3 Đất phi nông nghiệp 36 4.2.4 Đất chưa sử dụng 37 4.3 Phân tích, đánh giá biến động đất đai sử dụng năm 2007 so với 2006 37 4.3.1 Hiện trạng biến động tăng giảm sử dụng đất thời kì 2007 – 2020 37 4.3.2 Cơ cấu đất nơng nghiệp địa bàn 39 4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất huyện Thuận An 40 4.4.1 Hạng đất 40 4.4.2 Hệ số sử dụng đất 41 4.4.3 Yếu tố khoảng cách 42 4.4.4 Nguồn nước tưới 43 4.4.5 Hệ số vị trí 43 4.4.6 Yếu tố khu vực 46 4.4.7 Yếu tố giá vàng 48 4.4.8 Tăng trưởng kinh tế lạm phát quốc gia 49 4.4.9 Yếu tố quy mô 50 4.4.10 Khả chuyển thành đất công nghiệp 50 4.4.11 Thu nhập từ đất mang lại 51 a Doanh thu 51 b Yếu tố chi phí 51 c Yếu tố suất 52 d Hiệu sản xuất 52 4.5 Các mức lãi suất thị trường 53 4.6 Phân tích giá cho thuê 55 4.7 Định giá theo giá trị giá NPV 57 4.8 Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 61 4.9 Dự báo giá đất tương lai 64 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 5.1 Kết luận 66 5.2 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh CN: Cơng nghiệp NN: Nơng nghiệp TTCN: Tiểu thủ công nghiệp HTX: Hợp tác xã TLSX: Tư liệu sản xuất QHSX: Quan hệ sản xuất TBCN: Tư chủ nghĩa TNMT: Tài nguyên môi trường HLBVĐB: Hành lang bảo vệ đường NH: Ngân hàng x DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Cơ Cấu Đất Đai Huyện Thuận An Năm 2005 Bảng 2.2 Cơ Cấu Kinh Tế Huyện Thuận An Bảng 2.3 Quy Mô Dân Số Huyện Thuận An 10 Bảng 3.1 Bảng Minh Họa Cho Khả Năng Sinh Lời Đất 27 Bảng 3.2 Quan Hệ Giữa Lãi Ròng với Chi Phí Một Nhân Tố 29 Bảng 4.1 Cơ Cấu Thu Nhập Các Hộ Dân 36 Bảng 4.2 Cơ Cấu Đất Đai Các Hộ Điều Tra 37 Bảng 4.3 Tình Hình Vốn Vay Các Hộ Dân 37 Bảng 4.4 Tình Hình Chuyển Quyền Sở Hữu Quy Hoạch Đất NN 38 Bảng 4.5 Mục Đích Sử Dụng Vốn Các Hộ Dân 39 Bảng 4.6 Đánh Giá Thu Nhập Các Hộ Điều Tra so với Trước 39 Bảng 4.7 Cơ Cấu Các Loại Đất Trên Địa Bàn Huyện 40 Bảng 4.8 Biến Động Các Loại Đất Năm 2007 so với Năm 2006 42 Bảng 4.9 Cơ Cấu Các Loại Đất NN theo Mục Đích Sử Dụng 45 Bảng 4.10 Giá Đất NN Theo Hạng Đất Qua Các Năm 46 Bảng 4.11 Hệ Số Các Loại Đất Tại Địa Phương 47 Bảng 4.12 Khoảng Cách Từ Thửa Đất Đến Các Nơi Quan Trọng 48 Bảng 4.13 Mức Giá Chuẩn Các Loại Đất Theo Vị Trí 49 Bảng 4.14 Hệ Số Điều Chỉnh Các Vùng Đất UBND Tỉnh Quy Định 51 Bảng 4.15 Giá Đất Các Khu Vực Khác Nhau Qua Năm 53 Bảng 4.16 Giá Đất Khu Vực Qua Các Năm 54 Bảng 4.17 Biến Động Giá Vàng Bình Quân Qua Các Năm 55 Bảng 4.18 Tốc Độ Tăng Trưởng Kinh Tế Lạm Phát VN Qua Các Năm 56 Bảng 4.19 Lãi Suất Danh Nghĩa Lãi Suất Thực VN Qua Các Năm 56 Bảng 4.20 Kết Quả Điều Tra Quy Mơ Diện Tích Đất Trên Huyện 57 Bảng 4.21 Doanh Thu Bình Quân Các Loại Đất Trên Địa Bàn Huyện 58 Bảng 4.22 Chi Phí Trồng Các Loại Cây Từ Các Hộ Điều Tra 58 xi Bảng 4.23 Năng Suất Bình Quân Các Loại Cây Trồng Qua Các Năm Bảng 4.24 Hiệu Quả Các Loại Cây Trồng Trên Địa Bàn Huyện 59 Bảng 4.25 Lãi Suất Tiền Gửi Tại NH Công Thương 61 Bảng 4.26 Lãi Suất Tiền Gửi Tiết Kiệm Ghép Lãi Theo Năm 61 Bảng 4.27 Giá Thuê Đất Bình Quân Mỗi Năm Các Loại Đất 63 Bảng 4.28 Giá Đất Cho Thuê Đưa Về Tương Lai 64 Bảng 4.29 Thu Nhập Ròng Mỗi Năm Thu Được Từ Đất 64 Bảng 4.30 Lãi Suất Điều Chỉnh Theo Lạm Phát 65 Bảng 4.31 Giá Trị Các Loại Đất NN Theo Mức Chiết Khấu Khác Nhau 66 Bảng 4.32 Giá Bình Quân Các Loại Đất Theo Chiết Khấu Khác Nhau 69 Bảng 4.33 Giá Đất Tính Theo Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp 70 Bảng 4.34 Dự Báo Giá Đất Nông Nghiệp Trong Các Năm Tới 72 xii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Bản đồ địa lý huyện Thuận An Trang Hình 3.1 Cung Cầu Giá Cả Đất Đai Trên thị Trường 19 Hình 3.2 Sơ Đồ Nguyên Lý Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp 31 Hình 3.3 Trình Tự Các Bước Định Giá Đất Đai, BĐS 35 Hình 4.1 Biến Động Sử Dụng Đất Giữa Năm 2007 Năm 2006 44 Hình 4.2 Biến Động Giá Đất Qua Các Năm Khu Vực 53 Hình 4.3 Biến Động Giá Đất Qua Các Năm Của Khu Vực 54 Hình 4.4 Diễn Biến Giá Vàng Việt Nam Thế Giới Năm 2006-2007 55 Hình 4.5 Độ Nhạy NPV Theo Giá Sản Lượng 68 Hình 4.6 Biến Động Giá Đất Địa Bàn Qua Các Năm 71 Hình 4.7 Biến Động Giá Đất Qua Các Năm Dự Báo Giá từ 2007-2010 72 xiii DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Hệ Số Các Khu Vực 1, Năm 2006 Phụ lục Kết Quả Chạy Hồi Quy Giá Đất Thị Trường Theo Biến Thời Gian Phụ lục Chi Phí, Doanh Thu, Lợi Nhuận Các Loại Cây Mỗi Năm Phụ lục Bảng Câu Hỏi Điều Tra xiv Qua bảng 4.26 cho thấy lãi suất áp dụng NH Công thương cao so với lãi suất ngân hàng khác Với mức lãi suất cao vậy, người dân cân nhắc lựa chọn trước muốn đầu tư vào lĩnh vực Với số vốn định đem gửi vào NH đầu tư vào sản xuất kinh doanh lựa chọn đem lại lợi nhuận cao Giả sử suất chiết khấu dự án mà họ thu năm từ sản xuất kinh doanh cao mức lãi suất ngân hàng họ chọn đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngược lại Trong đầu tư vào kinh doanh đất đai, BĐS Một người muốn đầu tư vốn vào đất đai BĐS họ nhận thấy khoản lợi nhuận năm thu kì vọng thu từ mảnh đất hay BĐS lớn số tiền lãi thu họ đem số vốn gửi vào ngân hàng Đối với người có đất, họ bán mảnh đất có với điều kiện sau bán người ta thu khoản tiền mà đem số tiền gửi vào ngân hàng thu mức tiền lời lớn tối thiểu mức lợi nhuận mà mảnh đất mang lại năm 4.6 Phân tích giá cho th đất nơng nghiệp địa bàn Thực tế điều tra tình hình sử dụng thuê đất địa bàn huyện Thuận An cho thấy đa số đất thuê để sản xuất nông nghiệp với thời gian thuê từ tháng đến năm Ở vùng sản xuất nơng nghiệp túy, người dân cho thuê họ tận dụng thời gian rảnh rỗi để sản xuất nơng nghiệp kiếm thêm thu nhập Còn vùng khác gần khu cơng nghiệp người dân tỏ biết kinh doanh để thu lợi xây nhà trọ cho thuê, mở cửa hàng buôn bán, cho thuê kiốt thu lợi nhuận lớn năm Người nông dân cho thuê họ cảm thấy khoản tiền cho thuê lớn khoản tiền mà tự họ sản xuất nông nghiệp kiếm nên giá thuê đất xem chi phí hội đất nơng nghiệp 55 Bảng 4.27 Giá Thuê Đất Bình Quân Mỗi Năm Các Loại Đất ĐVT: triệu đồng/ha Loại đất Trồng lúa Trồng mì Hoa màu Tiền thuê 3,13 1,00 3,95 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Qua bảng 4.27 ta thấy giá thuê đất trồng hoa màu trồng lúa đem lại tiền thuê cao đa số đất thuê mướn để trồng hoa màu, trồng lúa đất tốt việc canh tác có hiệu Từ đẩy giá th đất lên cao Còn đất trồng mì, đa số đất cằn, xấu, thủy lợi Nếu trồng loại khác hiệu trồng mì thích hợp mì sống đất xấu không cần nhiều nước tưới Tuy nhiên so với loại hình sản xuất kinh doanh khác sản xuất nông nghiệp không mang lại hiệu mong muốn Bằng chứng đa số người nghèo địa phương nông dân nhà nước miễn thuế hồn tồn cho đất nơng nghiệp Với khoản thu nhập ỏi từ sản xuất nơng nghiệp khơng đủ để trang trải sống hàng ngày người dân Vì họ phải vay vốn bán đất để chi tiêu gia đình làm thêm nhiều ngành nghề khác Nhìn chung giá thuê mướn đất bà quan tâm nên nhiều mướn với giá rẻ đắt, không phù hợp với giá cho thuê thị trường Khi cho thuê đất, thường số tiền thuê đất trả vào lúc bắt đầu mướn đất sản xuất nơng nghiệp thu nhập ròng thu vào cuối năm Vì muốn so sánh phù hợp giá th mướn thu nhập ròng ta phải đưa giá trị tiền thuê đất cuối năm Ta áp dụng công thức: FV = PV(1 + r)n Trong đó: FV giá trị tương lai PV giá trị r lãi suất ngân hàng n số thời đọan Hiện ngân hàng cạnh tranh liệt nên đẩy lãi suất lên mức 9%/năm Đây lãi suất số NH NH Techcombank, 56 VP Bank, NH cổ phần Vì lấy mức lãi suất để tính giá trị tương lai số tiền thuê đất Bảng 4.28 Giá Đất Cho Thuê Đưa Tương Lai ĐVT: triệu đồng/ha Loại đất Trồng lúa Trồng mì Hoa màu Tiền thuê 3,20089 1,02265 4,03947 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Nếu so sánh với thu nhập ròng đất số tiền th đất thấp Điều chứng tỏ người thuê đất thuê giá rẻ nhiều so với giá thực Để so sánh với thu nhập ròng thu năm tham khảo bảng 4.29 Bảng 4.29 Thu Nhập Ròng Bình Qn Mỗi Năm Thu Được Từ Đất ĐVT: Nghìn đồng/ha/năm Loại đất Trồng lúa Trồng mì Hoa màu Thu nhập ròng 30.102,86 29.201,13 18.200,20 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Từ hai bảng 4.28 4.29 cho thấy, người chủ đất bị thiệt người thuê đất thu lợi nhiều từ chênh lệch thu nhập ròng số tiền thuê đất 4.7 Định giá theo giá trị giá NPV Như chứng minh chương 3, để tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp giá NPV ta áp dụng công thức sau: A Giá trị đất = r Trong r suất chiết khấu điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát rlp = (1+r)(1+i) - Với: rlp suất chiết khấu điều chỉnh theo lạm phát i mức lạm phát r lãi suất tiền gửi tiết kiệm năm 57 Vì thời điểm xác định giá đất nơng nghiệp năm 2007 nên sử dụng mức lãi suất mức lạm phát thời điểm để tính giá đất cho phù hợp Theo tổng kết q năm 2007 từ Bộ Tài Chính lạm phát quý năm 2007 3,2-3,5% nên ta lấy mức lạm phát trung bình quý 3,35% Ta tính rlp bảng 4.30: Bảng 4.30 Chiết Khấu Điều Chỉnh Theo Lạm Phát ĐVT: %/năm Kì hạn tháng tháng tháng tháng tháng 12 tháng 18 tháng 24 tháng 36 tháng 60 tháng Lãi suất 6,80 7,44 8,08 8,09 8,73 8,73 9,12 9,38 9,64 9,77 Chiết khấu điều chỉnh theo lạm phát 10,38 11,04 11,70 11,71 12,37 12,37 12,78 13,04 13,31 13,45 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Sau điều chỉnh theo lạm phát ta thấy suất chiết khấu tăng lên nhiều thấp từ 6,8% - 10,34 % cao từ 9,77% - 13,45% Điều ảnh hưởng lớn đến giá đất Từ số liệu tính tốn từ lợi nhuận ròng hàng năm mức chiết khấu thị trường ta tính giá loại đất nông nghiệp bảng 4.31: 58 Bảng 4.31 Giá trị Các Loại Đất Nông Nghiệp Theo Các Mức Chiết Khấu Khác Nhau ĐVT: Triệu đồng/ha Chiết khấu(%) i=10,38 i=11,04 i =11,7 i=11,71 i=12,37 i=12,78 i=13,04 i=13,31 i=13,45 Thấp 257,6431 240,3056 224,9242 224,7045 210,9886 203,1814 198,4850 193,8020 191,4479 Giá đất trồng lúa Trung bình 290,0083 272,6708 257,2894 257,0697 243,3538 235,5466 230,8502 226,1672 223,8131 Cao 322,3735 305,0360 289,6546 289,4349 275,7190 267,9118 263,2154 258,5324 256,1783 LOẠI ĐẤT Giá đất trồng mì Thấp Trung bình 256,9582 281,3211 240,1401 264,5030 225,2194 249,5823 225,0063 249,3692 211,7012 236,0641 204,1279 228,4908 199,5721 223,9350 195,0295 219,3924 192,7459 217,1088 Cao 305,6840 288,8659 273,9452 273,7321 260,4270 252,8537 248,2979 243,7553 241,4717 Giá đất trồng hoa màu Thấp Trung bình Cao 136,1675 175,3391 214,5107 125,6853 164,8569 204,0285 116,3857 155,5573 194,7289 116,2528 155,4244 194,5960 107,9602 147,1318 186,3034 103,2400 142,4116 181,5832 100,4005 139,5721 178,7437 97,5692 136,7408 175,9124 96,1459 135,3175 174,4891 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp 59 Nhìn vào bảng 4.31 ta thấy, xét theo khía cạnh nơng khơng ý đến yếu tố công nghiệp giả sử giá đất phụ thuộc vào yếu tố thu nhập thì: - Do đặc điểm sinh học lúa đòi hỏi phải có loại đất phù hợp đáp ứng nhu cầu sinh trưởng nên đất trồng lúa có giá cao Vì đa số đất lúa đất tốt có điều kiện thủy lợi thuận tiện kết hợp với khuyến nông địa phương làm cho suất lúa tương đối cao dẫn đến thu nhập cao từ đẩy giá đất trồng lúa lên cao - Đất trồng mì đất xấu trồng tốn cơng mì khơng cần cơng chăm sóc nhiều lúa Mấy năm nay, trồng mì áp dụng giống mì có suất cao để bán cho nhà máy chế biến bột mì Hơn giá mì thời gian gần biến động theo xu hướng có lợi cho người nơng dân nên đem lại thu nhập tương đối cao - Giá đất trồng hoa màu thấp đất trồng hoa màu có thu nhập bấp bênh đa số hoa màu mướp, bầu, bí, khổ qua Mà trồng loại chăm sóc theo kinh nghiệm chủ yếu Người dân quan tâm đến giống không quan tâm khuyến nông loại trồng khác Mặt khác đặc điểm loại đòi hỏi cơng chăm sóc lớn thu hoạch lại rải rác nhỏ lẻ Lúc mùa thi thu nhập lúc sâu hại phá hoại suất thấp nên biến động từ giá thấp đến giá cao đất trồng hoa màu cao loại đất khác Mặt khác, nhìn vào bảng 4.31 ta thấy lãi suất ảnh hưởng lớn đến giá đất nông nghiệp Lãi suất cao giá đất giảm Qua ta thấy mối quan hệ nghịch biến giá đất lãi suất thị trường Khi lãi suất cao người ta cân nhắc đem số tiền có gửi ngân hàng hay đầu tư vào mua đất hay kinh doanh lĩnh vực đặc biệt đất đai Vì lãi suất tăng cao làm cho giá đất giảm xuống Nhưng suất chiết khấu thấp nhà đầu tư cân nhắc đến lãi suất chọn đất đai làm lĩnh vực đầu tư dẫn đến giá đất tăng lên Và tương ứng với suất chiết khấu khác có mức giá đất khác Giá đất nông nghiệp biến động khoảng từ giá thấp tới giá cao nông nghiệp phụ thuộc nhiều vào suất, thời tiết, chịu nhiều rủi ro từ yếu tố ngoại tác giá 60 Thông qua bảng giá đất ta thấy giá đất nông nghiệp thấp so với giá thị trường so với địa phương khác cao Một hecta đất nơng nghiệp giá khoảng 290 triệu đồng giá không thấp Bảng 4.32 Giá Bình Quân Các Loại Đất Theo Các Mức Chiết Khấu Khác Nhau ĐVT: Nghìn đồng/m2 Chiết khấu(%) i=10,38 i=11,04 i=11,70 i=11,71 i=12,37 i=12,78 i=13,04 i=13,31 i=13,45 LOẠI ĐẤT Trồng mì 28,1321 26,4503 24,9582 24,9369 23,6064 22,8491 22,3935 21,9392 21,7109 Trồng lúa 29,0008 27,2671 25,7289 25,7070 24,3354 23,5547 23,0850 22,6167 22,3813 Hoa màu 17,5339 16,4857 15,5557 15,5424 14,7132 14,2412 13,9572 13,6741 13,5318 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Qua bảng 4.32 ta thấy mức giá đất tính theo phương pháp thu nhập thấp so với mức giá quy định nhà nước Điều hồn tồn hợp lý nói giá đất địa bàn chủ yếu phụ thuộc vào khả chuyển đổi thành đất công nghiệp đất đô thị chủ yếu nên xét riêng yếu tố thu nhập ta tính giá đất thấp Vì chúng tơi tính giá đất phương pháp so sánh trực giá thị trường để thấy giá đất thực tế khu vực 4.8 Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Qua khảo sát thực tế địa phương, hỏi giá đất nông nghiệp chuyển nhượng xem qua số hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp địa bàn xã, huyện Mà đặc trưng đất nông nghiệp không khác nhiều nên định sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá trị đất nơng nghiệp hồn tồn hợp lý phương pháp thường áp dụng nơi có thị trường phát triển mà huyện Thuận An giá đất vấn đề nhạy cảm thị trường đất đai sơi q trình thị hóa vị trí thuận lợi 61 Bảng 4.33 Giá Đất Tính Theo Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp ĐVT: Nghìn đồng/m2 Năm 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Giá thị trường 20,00 20,00 33,23 68,00 87,50 75,00 132,50 443,33 303,33 750,47 985,16 1.156,50 1.389,50 Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Ở năm trước giá đất thấp, nhiên vào năm 1997 sau thực kế hoạch thu hồi đất giải tỏa đền bù năm 1998 giá đất tăng lên Nhưng lúc giá đất tăng từ từ qua năm Đến năm 2000, kế hoạch chủ trương tỉnh đất triển khai thực riết để xây dựng sở hạ tầng chuẩn bị cho q trình thị hóa sau giá đất tăng vọt qua năm 2001, 2002 Đến năm 2003, giá vàng tụt xuống mức thấp có lúc khoảng 470 ngàn đồng /chỉ làm cho giá đất tạm thời lắng xuống cao trước Chỉ thời gian ngắn giá vàng tăng trở lại cộng với trình thị hóa diễn rầm rộ đẩy giá đất tăng vọt qua vài năm gần Điều cho thấy giá đất địa bàn nhạy cảm với sách nhà nước biến động thị trường mà đa số đất chuyển nhượng thời điểm đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp, xây dựng cở sở hạ tầng, công trình cơng cộng, đường xá Mặt khác, nhà kinh doanh BĐS không ngừng đổ đầu tư vào việc mua đất Thuận An với hy vọng chờ thời gian cho giá cao để bán thu lợi nên làm cầu “ảo” tăng lên nhanh chóng vị trí Thuận An gần TP.HCM Ngồi nhiều gia đình bỏ tiền mua đất để xây nhà giá đất rẻ nhiều so với TP.HCM mà đảm bảo gần TP quận ngoại ô 62 Hình 4.6 Biến Động Giá Đất Địa Bàn Qua Các Năm Biến động giá đất qua năm Giá đất 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Năm Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp Sở dĩ giá đất nơng nghiệp bình quân năm gần cao đa số đất nông nghiệp giải tỏa đền bù, chuyển nhượng vào thời điểm đất tương lai trở thành đất công nghiệp, đất mặt đường, đất trụ sở quan kéo theo giá đất lân cận không ngừng tăng làm cho giá đất khu vực tăng lên đáng kể, có nơi giá đất thành phố Hồ Chí Minh Bình Hòa, Lái Thiêu, An phú Từ làm tăng giàu có cho huyện Thuận An tỉnh Bình Dương Lượng giá trị giàu có tăng thêm = Chênh lệch giá*Tổng diện tích đất nơng nghiệp Trong tổng diện tích đất nông nghiệp huyện 3461.89 Chênh lệch giá tính theo năm 2007 = 1389000 - 29000 = 1360000 đồng Suy lượng giá trị giàu có tăng thêm cho huyện từ việc tăng giá đất thị trường so với giá trị thực tính theo thu nhập từ nông nghiệp khoảng 4708,17 tỷ đồng Đây khoản thu nhập tăng thêm không nhỏ cho huyện Thuận An Như vậy, qua việc tăng giá đất từ q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa làm tăng giàu có huyện lên khoảng 4700 tỷ đồng Đó hội để huyện phát triển trở thành trung tâm công nghiệp sánh ngang với cụm công nghiệp TP.HCM 63 4.9 Dự báo giá đất tương lai Từ giá đất nông nghiệp thực tế giao dịch thị trường, giá đất diễn biến năm gần ta dự báo xu giá đất tương lai theo thời gian thông qua việc chạy hàm Forecast Excel sau: Bảng 4.34 Dự Báo Giá Đất Nơng Nghiệp Trong Các Năm Tới ĐVT: Nghìn đồng/m2 Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Dự báo 2008 Dự báo 2009 Dự báo 2010 Giá thị trường 75,00 132,50 443,33 303,33 750,47 985,16 1.156,50 1.389,50 1.532,73 1.727,90 1.923,07 Nguồn tin: Chạy hàm Excel Từ bảng 4.34 ta thấy, dự báo giá đất bình quân tương lai tăng dần qua năm đến mức gần với giá đất TP.HCM Hình 4.7 Biến Động Giá Đất Qua Các Năm Dự Báo Giá từ 2007-2010 Xu hướng giá đất tương lai 2500 Ngàn đồng 2000 1500 Năm 1000 Giá thị trường 500 Năm Nguồn tin: Tính tốn tổng hợp 64 Từ bảng số liệu giá đất thị trường từ năm 2003 đến năm 2007, ta vào Tools – Data Analysis–Regression để chạy hàm dự báo giá đất theo thời gian sau: Giadat = 143,4803 + 257,8369*X Trong X biến thời gian Qua kết chạy hàm ( trích phần phụ lục) ta thấy: - Hệ số R =0.981 cho thấy giá đất biến thời gian có mối tương quan cao - R2 = 0.964, R hiệu chỉnh = 0.952 thể mức độ cao khả giải thích biến số thời gian với giá đất nông nghiệp - P-value = 0.0029 chứng tỏ hàm chạy có ý nghĩa mặt thống kê - Hệ số X dương nên ta suy giá đất nông nghiệp tăng dần theo thời gian Như qua việc xác định giá trị đất địa bàn hai phương pháp thu nhập phương pháp so sánh trực tiếp ta thấy rằng: Giá đất nơng nghiệp tính theo phương pháp thu nhập thấp nhiều so với giá đất thị trường theo phương pháp so sánh trực tiếp kết trình thị hóa làm tăng khoản thu nhập cho Huyện khoảng 4700 tỷ đồng Và từ số liệu thị trường, dự báo giá đất tương lai tăng liên tục năm 2010 Vì có nhiều tiền đầu tư mua đất huyện Thuận An thu lợi nhuận cao sau vài năm Vì giá đất chưa bão hòa tiềm tăng cao thời điểm giai đọan đầu q trình thị hóa 65 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua khảo sát tình hình thực tế huyện Thuận An chúng tơi tiến hành phân tích trạng sử dụng đất địa phương để tìm nhân tố tác động đến giá đất địa bàn hạng đất, hệ số sử dụng đất, khoảng cách, nguồn nước tưới, vị trí, khu vực, giá vàng, quy mô, khả chuyển thành đất CN, thu nhập từ đất mang lại: doanh thu, chi phí, suất, hiệu sản xuất Đồng thời qua tính tốn chúng tơi tìm mức chiết khấu địa bàn Từ phân tích giá cho thuê đất định giá đất theo phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp Kết thể hiện: Phương pháp thu nhập từ nông nghiệp cho giá trị đất khoảng 290 triệu đồng/ha Kết thấp nhiều so với phương pháp so sánh trực tiếp thu nhập từ nông nghiệp thấp so với thu nhập từ mục đích sử dụng khác Trong giá đất bàn lại chịu ảnh hưởng chủ yếu nhân tố q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa Chính điều tạo khoảng chênh lệch giá trị đất NN giá thị trường Nhờ làm tăng giàu có địa phương lên khoảng 4700 tỷ đồng tác động q trình thị hóa Từ số liệu thị trường chúng tơi dự báo giá đất tăng dần qua năm theo hàm số sau: Giadat = 143,5 + 257,8*X X biến thời gian Như vận dụng kết nghiên cứu đề tài vào thực tế nên huy động vốn đầu tư vào mua đất, BĐS huyện Thuận An thị trường đất đai chưa bão hòa tiềm tăng năm 2010 nên việc mua đất đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư 66 5.2 Đề nghị Qua khảo sát tình hình địa phương, chúng tơi đưa số kiến nghị sau: - Tăng cường họat động khuyến nông, cải tiến kỹ thuật sản xuất nông nghiệp giúp nâng cao suất nhằm tăng thu nhập cho người dân từ nâng cao giá trị đất nơng nghiệp - Hạn chế giảm thiểu ô nhiễm môi trường đất, nước từ kết q trình thị hóa biện pháp cụ thể - Nhà nước cần hợp tác với chuyên gia định giá để đưa phương pháp định giá đất thích hợp, xác phù hợp với thị trường - Nên áp dụng phương pháp hồi quy trình định giá đất nông nghiệp địa bàn với biến độc lập nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp Vì phương pháp đem lại kết khả quan Tuy nhiên khó để định lượng biến - Ngồi sử dụng phương pháp cho điểm để tính giá trị loại đất khác - Theo khảo sát thị trường đất đai địa bàn tham khảo chuyên gia cho nên đầu tư mua đất đai, BĐS huyện để kiếm lời Vì thị trường nhiều tiềm 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hoài Bảo, Câu chuyện lạm phát Việt Nam, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright Ngơ Đức Các, 2000 Kinh Tế Tài Nguyên Đất Nhà Xuất Bản Nông Nghiệp Hà Nội, 2000 Trần Minh Huy, 2006 Bài Giảng Tin Học Ứng Dụng Khoa Kinh tế, Đại Học Nông Lâm Nguyễn Minh, 2005 Những điều cần biết giá đất, bồi thường, hổ trợ thu hồi đất Nhà Xuất Bản Tư Pháp Đặng Minh Phương, 2006 Bài Giảng Dự Án Đầu Tư Khoa Kinh tế, Đại Học Nông Lâm Vũ Quang Việt, Lạm phát Việt Nam Thời báo kinh tế Sài Gòn, 713, trang 42 – 43 Ban Vật Giá Chính Phủ, Trung Tâm Thơng Tin Thẩm Định Giá Miền Nam, tài liệu Lớp Bồi Dưỡng Nghiệp Vụ Thẩm Định Giá Thành Phố Hồ Chí Minh Tháng 10 Năm 2002, 156 trang Tài liệu Định Giá Đất Bất Động Sản Khác Nhà Xuất Bản Hà Nội, Tháng 12/2001, 126 trang Lê Bá Tùng, 2004 Định Giá Một Số Vùng Đất Nông Nghiệp Xã Đức Bình - Huyện Tánh Linh Tỉnh Bình Thuận Năm 2000-2004 Luận văn tốt nghiệp đại học, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm, 2004 Trần Cẩm Linh, 2005 Bước Đầu Nghiên Cứu Phương Pháp định Giá Bất Động Sản Trên Địa Bàn TP Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Năm 2001-2005 Luận văn tốt nghiệp đại học, Khoa Quản Lý Đất Đai, Đại Học Nông Lâm, 2005 Nghiêm Thị Xoan, 2004 Định Giá Đất Thị Trấn Cần Thạnh-Huyện Cần Giờ-Thành Phố Hồ Chí Minh Năm 2000-2004 Luận văn tốt nghiệp đại học, Khoa Quản Lý Đất Đai, Đại Học Nông Lâm, 2004 Niên Giám Thống Kê Việt Nam Nhà Xuất Bản Thống Kê Hà Nội, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 Niên Giám Thống Kê Huyện Thuận An Nhà Xuất Bản Thống Kê, 2000, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 68 UBND Tỉnh Bình Dương Quyết Định Số 182/2004/QĐ-UB, Ban Hành Bảng Giá Các Loại Đất Trên Địa Bàn Tỉnh Bình Dương, Ngày 16/11/2004 Chính Phủ UBND Tỉnh Bình Dương Quyết Định Số 276/2005/QĐ-UB, Ban Hành Bảng Giá Các Loại Đất Trên Địa Bàn Tỉnh Bình Dương, Ngày 16/11/2005 Chính Phủ UBND Tỉnh Bình Dương Quyết Định Số 267/2006/QĐ-UB, Ban Hành Bảng Giá Các Loại Đất Trên Địa Bàn Tỉnh Bình Dương, Ngày 16/11/2006 Chính Phủ Các website: www.mof.gov.vn www.tuoitre.com.vn www.binhduong.gov.vn www.hvnh.edu.vn www.dantri.com.vn www.vbsp.org.vn www.icb.com.vn www.bidv.com.vn www.webmaster@sggp.org.vn 69 ... Xác định giá trị đất sản xuất nông nghiệp địa bàn huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng thị trường đất đai địa bàn - Tìm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất. .. nghiệp thứ yếu 3.2 Đất nông nghiệp nguyên tắc xác định giá đất nông nghiệp 3.2.1 Khái niệm đất nông nghiệp Đất nông nghiệp đất xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp trồng trọt,... nghiên cứu đất nông nghiệp trồng ngắn ngày chủ yếu xã huyện Thuận An Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu số vùng đất nông nghiệp địa bàn huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương Phạm vi thời gian Đề tài tiến