“ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY” SVTH :NGUYỄN THỊ KIM NGÂN MSSV : 07124075 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007-2011 NGÀNH : Quản lý đất đai TP Hồ Chí Minh,tháng năm 2011   TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN THỊ KIM NGÂN “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY “ Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: ……………………………… -Tháng năm 2011   LỜI CẢM ƠN Để có thành ngày hôm nay, em xin chân thành cảm ơn cha mẹ người thân gia đình, nuôi dưỡng tạo điều kiện cho em học tập Để hồn thành đề tài có kiến thức ngày hôm nay, chúng em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu tồn thể Thầy Cơ Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu cho chúng em suốt trình học tập nghiên cứu trường Em chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà - Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn em suốt q trình thực đề tài Với tất lòng chân thành em xin gửi lời cảm ơn đến chú, anh chị cơng tác Văn Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất Thành phố Biên Hòa tạo điều kiện cho em hoàn thành nhiệm vụ thời gian thực tập Tuy hoàn thành tốt đề tài tránh khỏi sai sót định q trình nghiên cứu, mong thông cảm chia sẻ quý Thầy Cô bạn bè Em xin gửi lời chúc đến tất quý Thầy Cô, Cô Chú Anh Chị Văn Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất Thành phố Biên Hòa bạn ln dồi sức khoẻ thành công Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Nguyễn Thị Kim Ngân   TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Ngân, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn sách pháp Luật, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Hiện đất nước ta đà phát triển theo chủ trương cơng nghiệp hố, đại hố, tốc độ thị hố cao làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên mạnh mẽ Đặc biệt Tp Biên Hòa, khơng trung tâm kinh tế - trị - văn hố tỉnh Đồng Nai mà thị vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với địa có nhiều thuận lợi, thu hút nhiều đầu tư ngồi nước Chính điều mà vấn đề chuyển nhượng QSDĐ diễn vô sôi động phức tạp gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Đề tài thực nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Tp Biên Hòa, tìm hiểu tồn vướng mắc để đưa đề xuất để giải quyết, hoàn thiện cơng tác Góp phần cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác giải tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày tốt Qua trình nghiên cứu, phương pháp thống kê, so sánh, chuyên gia, phân tích để thu thập số liệu điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất đặc biệt công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cá nhân, hộ gia đình địa bàn với kết sau : từ năm 2006 đến tổng số hồ sơ chuyển nhượng thành phố lên tới 28.686 hồ sơ Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ thành phố năm gần tăng rõ rệt nhiều nguyên nhân khác Việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo khuôn khổ pháp luật giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đem lại phần cho nguồn thu ngân sách Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đáp ứng kịp thời nhu cầu định hướng phát triển đất nước, tạo công xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng diễn vô sôi động phức tạp, gây nhiều khó khăn bất cập cơng tác quản lý đất đai nhà nước   MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ··················································································································· PHẦN I: TỔNG QUAN ·································································································· I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Điều kiện tự nhiên I.2 Vị trí địa lý I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội: 11 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 15 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 16 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 16 I.3.3 Qui trình thực đề tài 17 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ········································································ 18 II.1 Tình hình sử dụng đất địa bàn 23 II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 18 II.1.2.Tình hình biến động đất đai qua năm: 19 II.2 Sơ lược tình hình quản lý Nhà nước đất đai 20 II.2.1 Quản lý theo ranh giới hành chính: 20 II.2.2 Tình hình đo vẽ đồ địa 21 II.2.3 Cơng tác lập hồ sơ địa 23 II.2.4 Công tác lập QH-KH SDĐ 23 II.2.5 Công tác cấp GCNQSDĐ: 23 II.3.Những qui định chuyển nhượng QSDĐ: 24 II.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất đai 2003 Nghị định 181 26 II.4.1 Đánh giá trình tư,thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 26 II.4.2 Trình tự chuyển nhượng QSDĐ thành phố 28 II.4.3 Nghĩa vụ tài thực CNQSDĐ 31 II.4.4 Thực trạng hoạt động CNQSDĐ thành phố qua năm 32 II.5 Đánh giá thuận lợi khó khăn thực Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 88/2009/NĐ-CP ····················································································· 49 II.7 Một số đề xuất nhằm thực công tác CN QSDĐ địa bàn ························ 52 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 56 KIẾN NGHỊ ··············································································································· 57   DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 1:Cơ cấu kinh tế năm ················································································ 13 Bảng 2:Thống kê diện tích nhóm đất 2010 ··············································· 18 Bảng 3:Biến động đất đai theo mục đích sử dụng ···················································· 20 Bảng 4:Phân bố diện tích phường ,xã thành phố ·········································· 21 Bảng 5:Kết đo đạc thành lập đồ địa ·················································· 22 Bảng 6:Kết giải hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2006-2010 ································ 32 Bảng 7: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2008 ········································ 34 Bảng 8: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2009 ········································ 42 Bảng 9: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2010 ········································ 43 Bảng 10: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ từ tháng 2011 ································· 46 Bảng 11:Tổng kết kết CNQSDĐ thành phố từ 2006 đến ······················ 47 Biểu đồ Biểu đồ 1:Cơ cấu kinh tế thành phố năm 2010 ························································· 11 Biểu đồ 2:Giá trị sản xuất Nông nghiệp thành phố············································· 12 Biểu đồ 3:Giá trị sản xuất Công nghiệp thành phố ············································· 12 Biểu đồ 4:Cơ cấu theo mục đích sử dụng năm 2010 ················································· 19 Biểu đồ 5:Tình hình CNQSDĐ từ năm 2006 đến nay··············································· 48 Sơ đồ Sơ đồ 1:Quy trình thực đề tài ············································································ 17 Sơ đồ 2:Trình tự,thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181 ········· 27 Sơ đồ 3:Quy trình nội hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ···························· 34   DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TNMT CP BĐĐC QSDĐ SDĐ BLDS XHCN UBND ĐKTN KT-XH QLDĐ & BĐS KCN QH-KH SDĐ VPĐQSDĐ CNH- HĐH QHSDĐ- KHSDĐ STT GCN/ GCNQSDĐ CN/ CNQSDĐ   Tài ngun mơi trường Chính Phủ Bản đồ địa Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Bộ Luật dân Xã hội chũ nghĩa Ủy ban nhân dân Điều kiện tự nhiên Kinh tế- xã hội Quản lý đất đai bất động sản Khu Công nghiệp Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơng nghiệp hóa- đại hóa Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất Số thứ tự Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân I ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai loại tài sản cố định, nói khơng bị giới hạn thời gian sử dụng bị giới hạn không gian có phân biệt rõ ràng quốc gia Mỗi quốc gia có sách khác có quyền sở hữu khác đất đai, riêng Việt Nam theo điều Luật đất đai 2003 ghi “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Cũng quan trọng mà quốc gia đặc biệt quan tâm đến việc quản lý khai thác chúng cách thận trọng hợp lý Từ có Luật Đất đai năm 2003 đời vào thực tế tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho quan có thẩm quyền công tác quản lý Nhà nước đất đai trình sử dụng đất người dân.Quá trình chuyển dịch cấu kinh tế ngày mở rộng, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất giai đoạn cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, nhà nước không cho phép người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc giằng co kéo dài lợi ích hướng chuyển dịch cấu kinh tế khó mà thực Nếu tình trạng khơng tháo gỡ, dẫn đến tình trạng bất hợp pháp người dân diễn ngày nhiều, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai sau Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan tâm đông đảo quần chúng nhân dân quan quản lý đất đai Chính có chuyển dịch cấu kinh tế ngày đẩy mạnh vậy, làm cho đất đai ngày có giá trị khẳng định vai trò kinh tế thị trường Tuy nhà nước quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân với nhau, thực tế nhiều tượng chuyển nhượng bất hợp pháp để trốn thuế, tình trạng đầu đất đai ngày nhiều làm ảnh hưởng đến đời sống người dân, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai sau Thành phố Biên Hòa trung tâm phát triển cơng nghiệp, dịch vụ thương mại tỉnh Đồng Nai,có vị trí quan trọng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam,là thành phố động kinh tế,có tốc độ thị hố phát triển cao Do cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai vấn đề nóng bỏng, quan tâm nhiều người dân quan ban ngành Việc tìm hiểu quy trình thực cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố vấn đề thiết thực, từ có giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác này, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất địa bàn Trước tình hình quan tâm khoa QLĐĐ & BĐS cho phép Phòng TN-MT thành phố Biên Hòa, tơi tiến hành thực đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Biên Hòa từ năm 2006 Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai để làm sở đánh giá việc thực chủ trương, sách pháp luật Nhà Nước đất đai.Thơng qua đó, đề tài tiến hành phân tích, đánh giá, nhận xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Thành phố Biên Hòa làm rõ vướng mắc, bất cập việc thực giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ có đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quản lý Nhà Nước đất đai  Đối tượng phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp đất hợp pháp hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Biên Hòa văn pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa phương  Phạm vi nghiên cứu:  Không gian : Địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai  Thời gian : Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến hết tháng 6/2011 Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Các khái niệm Đất (Soil): Là lớp đất có hoạt động sinh vật, độ dày tính từ bề mặt đất xuống khoảng 120 – 150cm Ở nơi có tầng lớp đất mỏng tính đến lớp đá mẹ hay tầng cứng rắn mà rễ không xuyên qua Đất đai (land): Bao hàm đặc tính thổ nhưỡng đặc tính tự nhiên khác địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật … chừng mực mà đặc tính ảnh hưởng đến khả sử dụng vạt hay vùng vùng đất đai định Chuyển nhượng QSDĐ: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ đời từ Luật đất đai năm 1993 Chuyển nhượng QSDĐ quyền cụ thể khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Vậy, chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ, người SDĐ (gọi bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận QSDĐ), người chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ :là thoả thuận bên, theo bên chuyển nhương QSDĐ chuyển giao đất QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng ,còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng Giấy chứng nhận QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người SDĐ, công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đối tượng SDĐ, điều chỉnh quan hệ đất đai thực tế xử lý nghiêm vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai Đồng thời Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng xác nhận QSDĐ đối tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động sản xuất Họ thực giao dịch dân nhà đất theo quy định pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản Như vậy, Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất : chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ Giá đất tính thuế chuyển quyền SDĐ: Là giá UBND Tỉnh ,thành phố trực thuộc Trung ương qui định theo khung giá loại đất phủ niêm yết công khai quan thuế, quan địa (thực tế giá chuyển nhượng thị trường cao nhiều so với giá Chính Phủ qui định thuế chuyển quyền tính giá chuyển nhượng thực tế) Lệ phí trước bạ: khoản phí phải đóng đứng tên sỡ hữu hay sử dụng tài sản đó.Cụ thể khoản thu hộ gia đình,cá nhân nhận chuyển quyền SDĐ để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hợp thức hoá Thuế chuyển QSDĐ: khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà nước người chuyển nhượng QSDĐ thực chuyển nhượng QSDĐ Thuế TNCN: loại thuế trực thu đánh vào thu nhập cá nhân xã hội, khoản thời gian định( thường năm) Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân II.4.4.4.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2010 Bảng 9: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2010 Đất Ở Đất nông nghiệp Tên Phường, Tổng hồ STT xã sơ Diện tích(m2) Hồ sơ Diện tích(m ) Hồ sơ An Bình 394 372 81.777,5 22 4.740,1 Bình Đa 103 99 10.387.7 10.387,7 Bửu Hòa 197 154 31.208,4 43 32.413,2 Bửu Long 479 393 85.605,6 86 69.511,6 Hiệp Hòa 446 197 84.431,7 249 193.543,4 Hố Nai 323 276 59.948,5 47 33.888,9 Hóa An 191 160 25.649,2 131 62.918,1 Hòa Bình 59 59 5.750,7 0 Long Bình 69 47 12.243,3 22 50.318,7 10 Long Bình Tân 398 346 55.485,3 52 58.296,5 11 Quang Vinh 43 38 3.422,9 1.381,5 12 13 Quyết Thắng Tân Biên 122 352 116 286 15.908,1 46.696,5 66 3.490,5 37.969,6 14 Tân Hạnh 244 92 25.233,5 152 154.006,3 15 Tân Hiệp 307 290 37.185,8 17 9.575,7 16 17 Tân Hòa Tân Mai 318 128 276 122 56.433 19.953,5 42 34.974 3.168,8 18 Tân Phong 302 262 37.568,5 40 20.895,3 19 Tân Tiến 172 151 24.982,8 21 6.532,4 20 Tân Vạn 189 165 32.181 24 12.177,9 21 22 Tam Hiệp Tam Hòa 338 188 321 186 41.803,8 22.180,8 17 9.975,1 473,5 23 Thanh Bình 69 69 213.266,3 0 24 Thống Nhất 322 319 40.374,5 1.644 25 Trảng Dài 603 193 44.311,8 410 26 Trung Dũng 135 131 14.243,8 616,4 27 An Hòa 149 92 25.985,4 57 67.980,2 28 Phước Tân 590 399 470.264,7 191 467.825,4 29 Tam Phước 289 152 110.033,6 137 210.923,8 30 Long Hưng Tổng 7.519 5.763 430.349,3 0 1.724.130,5 1.856 1.989.977.9 (Nguồn VPĐK thành phố Biên Hoà) Trang 38 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân Qua bảng số liệu thống kê cho thấy năm 2010 năm mà có nhiều thay đổi vấn đề chuyển nhượng Đây năm mà nghị định 88/2009/NĐ - CP vào thực đạt nhiều kết khả quan Năm 2010 năm mà số lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng vượt bậc so với năm, tăng 3.418 hồ sơ gấp 1,84 lần so với 2009 Số lượng hồ sơ tăng phường, xã thành phố Số lượng hồ sơ tăng nhiều phường ,xã :Trảng Dài (603 hồ sơ), Phước Tân (590 hồ sơ), Bửu Long (479 hồ sơ), Hiệp Hòa(446 hồ sơ).Chuyển nhượng hầu hết đất với tổng diện tích lên đến 1.724.130,5m2 ,tăng gấp 12 lần so với 2009.Diện tích chuyển nhượng đất nơng nghiệp tăng vượt bậc so với năm lên đến 1.989.977,9 m2 Nguyên nhân mà số lượng hồ sơ năm tăng vượt bậc so với năm trước ngày 05 tháng 02 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị 05/NQ-CP việc sát nhập xã An Hoà, Phước Tân, Tam Phước, xã Long Hưng huyện Long Thành bàn giao cho thành phố Biên Hồ quản lý Chính làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ vùng tăng lên đáng kể, người dân đổ xô chuyển nhượng đất, mặt khác sát nhập thành phố Biên Hòa viêc thị hóa phát triển mạnh làm cho thị trường nhà đất biến động lớn Ngoại trừ xã Long Hưng tồn diện tích tự nhiên bị thu hồi, giải toả để phục vụ dự án Khu đô thị sinh thái kinh tế theo Quyết định số 3948/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ngày 13 tháng 11 năm 2007 Bên cành đó,Thành phố có định di dời trung tâm hành tỉnh sang khu thị rộng 275 xã Tam Phước, điều làm cho tình hình chuyển nhượng đất đai tăng vượt bậc khơng Tam Phước mà xã lân cận xã Tam Phước, xã An Hoà đất tăng giá mạnh dù hạ tầng sở nhiều dự án đầu tư triển khai làm cho dân số tăng học cao kéo theo nhu cầu nhà đất người dân tăng cao Bên cạnh việc chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng nhiều so với năm (chiếm 24,7% ) tăng so với 2009 hồ sơ, tập trung chủ yếu phường :Trảng Dài, Phước Tân , Hiệp Hồ phường có diện tích đất nơng nghiệp nhiều Ngun nhân chủ yếu ảnh hưởng trình thị hố tồn thành phố nên việc việc sản xuất nơng nghiệp gặp nhiều khó khăn, bên cạnh quỹ đất có giới hạn nên việc chuyển nhượng đất nông nghiệp ngày tăng để đáp ứng nhu cầu người Trong năm chuyển nhượng trọn đất có 3492 hồ sơ chiếm 60,6% so với tồng hồ sơ chuyển nhượng năm, chuyển nhượng phần với 2.271 hồ sơ Trang 39 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân II.4.4.5.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tháng đầu năm 2011 Bảng 10: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ tháng đầu năm 2011 CQ SDĐ Nông nghiệp Tổng hồ CQ SDĐ Ở STT Tên Phường sơ Hồ sơ Diện tích(m2) Hồ sơ Diện tích(m2) 10 11 12 13 14 An Bình Bình Đa Bửu Hòa Bửu Long Hiệp Hòa Hố Nai Hóa An Hòa Bình Long Bình Long Bình Tân Quang Vinh Quyết Thắng Tân Biên Tân Hạnh 152 70 92 107 124 107 121 15 37 224 30 16 185 91 122 70 52 91 87 64 66 15 31 128 29 16 122 38 30.353,8 7.603,2 6.499,1 14.637,7 18.558,3 18.882,1 6.274,7 1.485,4 24.651,8 14.182,2 3.648 1.164 7.050 19.649 30 40 16 37 43 55 96 63 53 7.993,1 5.207,7 3.730,1 39.984,4 4.869,7 25.325,3 683,1 4.407,6 398 8.585,3 31.374,3 15 16 17 Tân Hiệp Tân Hòa Tân Mai 92 124 43 63 106 39 4.294,5 22.019,3 4.199 29 18 3.982,2 31.482,9 749,6 18 Tân Phong 90 76 9.938,7 14 5.239,2 19 20 21 22 23 Tân Tiến Tân Vạn Tam Hiệp Tam Hòa Thanh Bình 159 57 108 39 69 120 47 71 39 69 8.275,2 10.266,2 8.097,7 6.641,3 44.957,7 39 10 37 0 511,3 2.348 3.982,2 0 24 Thống Nhất 59 59 6.373,1 0 25 Trảng Dài 310 132 9.741,6 178 45.356,5 26 27 28 Trung Dũng An Hòa Phước Tân 86 131 195 86 74 80 5.185,3 9.591,6 71.350,5 57 115 24.899,2 28.240 29 Tam Phước 289 130 44.695,5 159 12.435,9 30 Long Hưng 0 3.222 2.122 440.266,5 1.100 Tổng 0 881.953,6 (Nguồn VPĐK thành phố Biên Hoà) Trang 40 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân Từ bảng số liệu cho thấy, tháng đầu năm tình hình chuyển nhượng thành phố nhiều Số lượng hồ sơ 3.222 hồ sơ với tổng diện tích 132,22 Ở số phường hồ sơ chuyển nhượng đất nơng nghiệp khơng có : Bình Đa, Hồ Bình, Quyết Thắng,Tam Hồ, Thanh Bình, Thống Nhất lí phường khơng diện tích đất nơng nghiệp.Tuy có nửa năm đầu diện tích đất chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng nhanh với diện tích 881.953,6 m2 chủ yếu người dân chuyển nhượng đất rừng sản xuất, đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất trống lúa với diện tích trung bình 410,4 m2.Tuy nhiên, diện tích chuyển nhượng không đất đất nông nghiệp, diện tích chuyển nhượng bình qn đất 207,4 m2 thấp nhiều so với diện tích chuyển nhượng chung tồn thành phố, diện tích chuyển nhượng bình qn đất nơng nghiệp 801,8 m2 ,cao so với mặt chung thành phố nhiều Số lượng hồ sơ CNQSDĐ chiếm cao chiếm 73,2% tổng số hồ sơ, tập trung nhiều chủ yếu phường : An Bình,Tam Hồ, Trảng Dài,Tam Phước ….Tuy nhiên số lượng hồ sơ có khả tăng cao tháng lại năm Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp với diện tích lớn nhằm để đáp ứng nhu cầu nhà người dân Vì hầu hết trường hợp CNQSDĐ nông nghiệp người dân xin chuyển mục đích thành đất đất phi nơng nghiệp khác, có nhiều trường hợp người dân tự ý xây dựng trái phép nhà mà không xin phép quan có thẩm quyền chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch Theo thống kê VPĐK thành phố Biên Hoà, cho thấy tháng đầu năm số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gần năm 2007 Trong đó, số hồ sơ chuyển nhượng trọn 2.097 hồ sơ chiếm 65% tổng số hồ sơ chuyển nhượng tháng đầu năm,còn lại chuyển nhượng phần đất Số hồ sơ chuyển nhượng lần 114 hồ sơ tập chung chủ yếu phường :Trảng Dài với 72 hồ sơ, Trung Dũng với 22 hồ sơ, Tân Phong với 16 hồ sơ, An Bình với hồ sơ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng lần nhiều gây khó khăn cho công tác quản lý hồ sơ địa phương Điều đáng lo tình trạng đầu đất đai nhận chuyển nhượng mà không sử dụng chờ giá đất tăng mạnh chuyển nhượng lại với giá cao hơn.Bên cạnh đó, số người dân sau nhận chuyển nhượng đầu tư vào sản xuất, thay đổi cấu ,hiện trạng sử dụng đất để nâng cao hiệu sử dụng đất Trang 41 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân II.4.4.6.Tổng kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ 2006 đến 6/2011 Bảng 11 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ giai đoạn 2006- 6/2011 Đơn vị tính: hồ sơ Đơn vị Năm STT Tổng hành 2006 2007 2008 2009 2010 06/2011 An Bình Bình Đa Bửu Hòa Bửu Long 261 133 221 421 222 61 39 653 144 55 89 387 182 91 93 347 394 103 197 479 152 70 92 107 1.355 513 731 2.394 Hiệp Hòa 314 190 242 254 446 124 1.570 10 Hố Nai Hóa An Hòa Bình Long Bình Quang Vinh 193 305 46 16 499 119 201 29 12 143 169 258 11 35 357 133 197 28 26 81 323 191 59 69 398 107 121 15 37 224 1.044 1.273 188 195 1.702 11 12 13 Quyết Thắng Tam Hiệp Tam Hòa 113 192 161 43 70 128 36 73 165 40 328 90 43 122 352 30 16 185 305 801 1.081 14 Tân Biên 203 109 185 218 244 91 1.050 15 Tân Hạnh 333 154 189 122 307 92 1.197 16 Tân Hiệp 199 133 150 328 318 124 1.252 17 Tân Hòa 116 54 58 112 128 43 511 18 19 20 Tân Mai Tân Phong Tân Tiến 291 266 204 146 113 100 179 91 122 70 127 70 302 172 189 90 159 57 1.078 928 742 21 Tân Vạn 228 115 103 89 338 108 981 22 Thanh Bình 153 69 72 129 188 39 650 23 Thống Nhất 21 69 69 175 24 Trảng Dài 162 149 921 534 322 59 2.147 25 Trung Dũng 593 210 600 369 603 310 2.685 26 Long Bình Tân 121 59 53 41 135 86 495 27 An Hòa 0 0 149 131 280 0 O 5.765 0 3.330 0 4.749 0 4.101 590 289 7.519 195 289 3.222 785 578 28.686 28 Long Hưng 29 Phước Tân 30 Tam Phước Tổng (Nguồn: Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ) Trang 42 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân Số vụ 7519 8000 7000 6000 5000 5765 4749 4101 3330 4000 3000 2000 3222 1000 2006 2007 2008 2009 Năm 2010 2011* 2011*: tháng đầu năm 2011 Biểu đồ 5:Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến Qua bảng thống kê tình hình chuyển nhượng thành phố Biên Hòa từ giai đoạn từ 2006 đến tháng 6/2011 với tổng số hồ sơ 28.686 hồ sơ, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi nổi, Ngun nhân Biên Hồ thị loạ II tương lai co thể trở thành thị loại I Bên cạnh Biên Hồ trung tâm kinh tế - trị tỉnh Đồng Nai nên tốc độ thị hố mạnh, sở hạ tầng ngày đầu tư mở rộng, thu hút dân cư từ nơi khác làm ăn ,sinh sống Mặc khác, trình tự thủ tục chuyển nhượng thành phố thực theo qui định Luật, theo qui trình cửa hạn chế vướng mắc nên người dân cảm thấy yên tâm, mạnh dạn nhận chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế trình trạng chuyển nhượng giấy tay trước Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nhiều phường Trảng Dài với 2.557 hồ sơ, phường Bửu Long với 2.346 hồ sơ, phường Trung Dũng với 2.165 hồ sơ, phường chủ yếu diện tích đất nơng nghiệp nhiều nên người dân chuyển nhượng đất nơng nghiệp để sau xin chuyển mục đích thành đất Từ năm 2006 đến năm 2010 số lượng hồ sơ tăng 1,31 lần, so với 2007 tăng 2.31 lần Số hồ sơ CNQSDĐ nhiều năm 2010 với 7.519 hồ sơ Do năm 2010 năm đánh dấu hoàn thiện cách tương đối sở vật chất, dự án xây dựng hoàn thành năm mà thành phố mở rộng diện tích theo Nghị 05/NQ - CP cuả Thủ Tướng ký ngày 05 tháng 02 năm 2010.Và tháng đầu năm 2011 số lượng hồ sơ đạt 3.222 hồ sơ tăng tháng lại năm Trang 43 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân II.5 Đánh giá thuận lợi khó khăn thực Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 88/2009/NĐ-CP Nghị Định 181/2004/NĐ-CP Sau Luật Đất Đai 2003 ban hành, Nghị định 181/NĐ - CP đời hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 với quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người SDĐ , đặt biệt vấn đề CNQSDĐ như: - Người chuyển nhựơng QSDĐ khơng có nhu cầu sử dụng đất (trừ trường hợp qui định 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) - Người CNQSDĐ không phụ thuộc vào nơi đăng kí hộ - Tổ chức, HGĐ, CN nhận CN QSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.(Điều 100) - Quy trình CNQSDĐ áp dụng theo chế “một cửa”, thủ tục người dân thực VPĐKQSDĐ, phải có hợp đồng CNQSDĐ Có thể xác nhận trang đối trường hợp chuyển nhượng trọn - Qui định rõ vể việc thực hiên thủ tục hành trách nhiệm ,thẩm quyền quan việc CNQSDĐ Với qui định cụ thể cho thấy Luật đất đai 2003 hoàn thiện nhiều tạo điều kiện cho việc CNQSDĐ thuận tiện hơn, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Bên cạnh thuận lợi năm gần tình hình chuyển nhượng tương đối phức tạp, số lượng hồ sơ nhiều gây khơng khó khăn ,vướng mắc như: -Tại điều 148 Nghị định có quy định rõ trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ có đầy đủ hồ sơ hợp lệ đến khâu giải cuối thời gian 10 ngày Trên thực tế khó đáp ứng có nhiều nguyên nhân trực tiếp gián tiếp ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật đất theo yêu cầu chủ sử dụng đất, cán đo đạc cán địa phường thực hiện, thiếu sót thơng tin mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ … mà khâu giải cán địa yêu cầu phải bổ sung thêm Đôi không hiểu điều mà người dân thường phàn nàn thời gian hồn thành thủ tục khơng Luật qui định.Chính hạn chế điều 148 Nghị định 181/NĐ-CP mà Nghị định 88/2009/NĐCP đời bãi bỏ điều - Quy trình chuyển nhượng theo Nghị định 181/NĐ-CP làm cho trình chuyển nhượng lâu Tại điều 117,145 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 quy định thực thủ tục hành việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất với phần quy định trình tự thủ tục tách đất hợp Làm cho quy trình chuyển nhượng trở nên phức tạp, trước chuyển nhượng người dân phải tách đất cho số cấp giấy cho đất xong chuyển nhượng đất đó, lúc đất sang tên người nhận chuyển nhượng Trang 44 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân - Khi nhận CNQSDĐ nơng nghiệp người nhận chuyển nhượng phải người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp.Như khó xác minh người nhận chuyển nhượng có trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng có hộ thường trú nơi chuyển nhượng đất.Chính điều dễ gây tình trạng đầu đất đai chuyển nhượng liên tiếp nhiều lần khoảng thời gian ngắn khó khăn việc quản lý đất đai địa phương - Chưa có thống rõ ràng Luật với nhau, cụ thề sau: Khoản điều Luật công chứng quy định: “ Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký có đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Theo ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm công chứng Tuy nhiên khoản điều 146 NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”Vậy thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời điểm nào? phải áp dụng quy định pháp luật luật để xác định Tuy nhiên, xét thấy BLDS có quy định điều 689 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” không bắt buộc phải đăng kí điều kiện hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mà NĐ 181 văn luật lại có quy định trái với luật Hơn vào NĐ 181 đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng kí vấp phải số bất cập hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa từ thời điểm hợp đồng có giá trị ràng buộc bên thực Nhưng theo thói quen sau giao kết hợp đồng bên tiến hành việc làm thỏa thuận Nhưng nhìn góc độ pháp lí lúc hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực -Tại khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho QSD đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn QSD đất thuộc QSD chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự” Và vào sổ hộ để xác định thành viên hộ sử dụng đất cơng chứng giao dịch QSD đất hộ gia đình ,Cơng chứng viên phải u cầu xuất trình sổ hộ khẩu, điều lại trái với Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất Vì Thơng tư cho phép yêu cầu xuất trình sổ hộ trường hợp nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu vực rừng phòng hộ Nếu khơng vào số hộ khơng có sở để xác định thành viên sử dụng đất, vào sổ hộ để xác định chủ sử dụng đất dẫn đến bất cập người SDĐ có nhu cầu giao dịch đất đó, cụ thể người đứng Trang 45 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân tên chủ hộ giấy chứng nhận QSĐ đất chủ hộ gia đình sổ hộ gia đình; việc tách nhập, thay đổi sổ hộ khẩu, nhân thời gian sử dụng đất khó xác định xác thành viên hộ gia đình làm chủ thể hợp pháp tham gia giao dịch Việc xác định số lượng thành viên, tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất quan trọng Bởi từ xác định quyền sở hữu khối tài sản chung nghĩa vụ liên đới phát sinh có rủi ro giao dịch, vậy: Để giúp cho quan quản lý nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng, người dân… có pháp lý thực hợp đồng QSĐ đất hộ gia đình Nhà nước nên sớm có quy định hướng dẫn cụ thể QSD đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình Nghị định 88/2009/NĐ-CP Để hồn thiện tăng hiệu quản lý Nhà Nước việc cấp GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp GCN QSDĐ, quyền sỡ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông Tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 để hướng dẫn số điều Nghị định 88 Điều giúp cho việc thống GCNQSDĐ mẫu (vì từ trước tới co nhiều loại GCNQSĐ ) tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý Nhà nước đất đai Trong Nghị định nêu rõ CNQSDĐ cấp giấy theo mẫu thống Bộ TN -MT ban hành nhằm thống quản lý loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu giấy chung.Như theo qui định CNQSDĐ nhiều thời gian so với Nghị định 181/NĐ-CP phải thực đo vê nhà đất in giấy Theo điều 43 nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẩn thi hành Luật sỡ hữu nhà có qui định “…… trường hợp mua nhà doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà đầu tư xây dựng để bán phải có hợp đồng hai bên ký kết (khơng cần có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp)”.Như khơng phù hợp với Luật đất đai, hầu hết tổ chức kinh doanh BĐS sau Nhà Nước giao đất lập hợp đồng giao dịch (không thông qua công chứng , chứng thực) Nhưng theo Điều 18 Nghị định 88/2009/NĐ - CP việc nộp hồ sơ để cấp GCN QSDĐ quyền sở hữu nhà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quyền sỡ hữu nhà phải có cơng chứng, chứng thực theo qui định Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT Việc ký kết hợp đồng thời điểm không phù hợp Điểm I Khoản Điều 18 Nghị Định 88/2009/NĐ-CP “những trường hợp chuyển nhượng từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành, phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng thực sàn giao dịch BĐS “ thực tế giao dịch từ ngày Nghị định có hiệu lực trở trước Chính điều gây khó khăn cho tổ chức kinh doanh đầu tư nhà II.6.Nguyên nhân CNQSDĐ Theo phương pháp chuyên gia, thăm hỏi ý kiến cán địa chính, cho thấy nguyên nhân chuyển nhượng đất tăng cao năm gần nguyên nhân sau đây: Trang 46 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân - Các văn pháp luật đất đai quy định trình tự, thủ tục việc chuyển nhượng QSDĐ dần ngày hoàn thiện đơn giản nhiều so với trước (Nghị Định 181/2004-NĐ - CP Nghị định 88/2009/NĐ-CP) Tuy nhiên bên cạnh văn vi phạm pháp luật đất đai nhiều chưa đủ, thiếu đồng bộ, lại thay đổi thường xuyên gây tình trạng số cá nhân lợi dụng sơ hở yếu để gây bất ổn thị trường đất đai - Luật kinh doanh BĐS Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006 làm cho thị trừơng BĐS phát triển mạnh mẽ - Chính sách thuế điều tiết nhà nước việc chuyển nhượng QSDĐ vừa qua có thay đổi làm giảm chi phí cho người CNQSDĐ : 4% đất 2% đất nông nghiệp - Cùng với xu phát triển đất nước, TP.Biên Hoà trung tâm kinh tế tỉnh, hàng loạt dự án đường giao thông, đường điện, khu dân cư, khu công nghiệp, khu chế xuất triển khai Từ việc giải phóng mặt để bàn giao dự án, giải đền bù cho số hộ dân Chính điều làm cho chuyển nhượng tăng lên đặc biệt chuyển nhượng đất nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân -Năm 2007 năm nước ta hội nhập kinh tế giới (WTO) thu hút nhiều nhà đầu tư nước, nên nhiều dự án lớn triển khai Tận dụng điều kiện đó, thị trường nhà đất ngày sôi động, cho kịp với phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất diễn địa bàn Năm 2010 năm nhiều dự án lớn hoàn thành tình hình chuyển nhượng địa bàn cao -Bên cạnh số lượng dân nhập cư đến thành phố nhiều Biên Hòa thành phố tập trung nhiều khu công nghiệp : KCN Biên Hòa I, KCN Biên Hòa II, KCN Amata, KCN Loteco,Sông Mây, Bào Xéo với tiến độ thị hố, cơng nghiệp hố nhanh dẫn đến tình trạng khan nhà đất, cân đối cung cầu đất đai rõ rệt dẫn đến tình trạng chuyển nhượng đất đai xảy điều không tránh khỏi -Với tốc độ đô thị hố ngày nhanh chóng nay, người dân đầu tư sản xuất nơng nghiệp, tầng lớp niên, mặt khác giá thị trường nông sản bấp bênh, hiệu kinh tế không cao, không mang lại lợi nhuận so với làm cơng ty, xí nghiệp … Do đó, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt phân lô tách thành nhiều nhỏ, loại đất chuyển nhượng đa phần đất nông nghiệp mục đích sử dụng thực bên nhận chuyển nhượng dùng để cất nhà Do mà lý chuyển nhượng người dân đa phần do: - Chuyển nơi khác làm ăn, sinh sống - Do hiệu kinh tế từ việc sản xuất nông nghiệp thấp nên người dân chuyển sang làm nghề khác - Khơng có khả lao động - Khơng có nhu cầu sử dụng đất … - Điều kiện kinh tế khó khăn nhiều hộ gia đình chuyển nhượng phần đất để trang trải cho sống Trang 47 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân Bên cạnh nguyên nhân chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp tình trạng chuyển nhượng QSDĐ bất hợp pháp ảnh hưởng đến việc quản lý đất đai địa phương với ngun nhân chủ yếu như: -Do người dân khơng có GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất loại giấy tờ qui định khoản ,2 điều 50 Luật đất đai 2003 nên không đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên phải chuyển nhượng giấy tay - Hiện Nhà nứơc có nhiều sách để giảm thuế chuyển quyền QSDĐ, nhìn chung cao nên tâm lý người dân thường trốn thuế chuyển nhượng QSDĐ - Chuyển nhượng giấy tay đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích đất khơng đủ điều kiện chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở, không phù hợp với QHSDĐ địa phương - Hiện Nhà nước tích cực truyên tuyền phổ biến sách pháp luật đến với người dân, phận người dân chưa am hiểu pháp luật nên gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa phương II.7 Những thuận lợi, khó khăn biện pháp khắc phục công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố Biên Hoà  Thuận lợi - Luật đất đai 2003 thông qua Quốc hội khố XI, kỳ họp thứ nói cột mốc quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai từ trước đến nước ta Nó quy định cụ thể hơn, rõ ràng điều khoản phù hợp với nhu cầu nguyện vọng người sử dụng đất quan quản lý Nhà nước đất đai khơng lúng túng việc giải vấn đề đất đai đặc biệt công tác chuyển nhượng QSDĐ - Sau luật đất đai ban hành, Nghị định 181/2001/NĐ -CP đời hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 cụ thể quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Tình hình chuyển nhượng đất đai giai đoạn nói vào nề nếp, khơng tình trạng lúng túng việc quản lý quan Nhà nước chấp hành người sử dụng đất Nghị định 88/2009-NĐ - CP đời nhằm thống quản lý loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất mẫu giấy thống Bộ Tài Nguyên & Môi Trường phát hành - VPĐKQSDĐ thành phố Biên Hồ áp dụng chế “một cửa” cơng tác quản lý nhằm tạo điều kiện cho người dân thực quyền đấtsao joi som js, hướng dẫn cố gắng hoàn thành hồ sơ cho người dân theo qui định pháp luật - Đội ngũ cán trẻ, có tinh thần trách nhiệm, trình độ ngày nâng cao Hiện VPĐK phân công chức , nhiệm vụ người việc thụ lý hồ sơ, tránh tình trạng giải hồ sơ khơng chun mơn dể gây sai sót - Việc Nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng người dân Thông qua việc chuyển nhượng người dân đầu tư, phát Trang 48 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân triển ngành nghề phù hợp với mình, cải thiện đời sống thơng qua việc đầu tư có hiệu vào lĩnh vực kinh tế - xã hội  Khó khăn - Biên Hồ thành phố có tốc độ tăng trưởng năm gần cao, mà tỉ lệ tăng học cao dẫn đến nhu cầu SDĐ người dân tăng theo, người dân tự ý chuyển mục đích từ đất nông nghiệp đất ở, tự ý phân lô bán phổ biến, tự ý xây dựng , chuyển nhượng trái phép Điều gây khó khăn cho quan quản lý địa phương - Tuy thành phố áp dụng chế cửa thực việc chuyển nhượng người dân phải tới nhiều lần để bổ sung loại giấy tờ theo qui định VPĐKQSDĐ thành phố - Nhiều trường hợp chuyển nhượng đất đai trái với qui định pháp luật, không phù hợp với quy hoạch người dân không nắm bắt thông tin quy hoạch địa phương - Hiện nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải nộp cao, nên số người chuyển nhượng không ghi với giá chuyển nhượng thực tế , chí thấp giá thực tế nhiều.Một số trường hợp chuyển nhượng đất nơng nghiệp họ khơng có khả nộp thuế nên chuyển nhượng giấy tay không thông qua quan nhà nước nên làm thất khoảng thu Nhà nước thơng qua thuế, bên cạnh gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai, dể nảy sinh tranh chấp đất đai có nhu cầu cấp GCNQSDĐ - Đối với số hồ sơ chuyển nhượng phường Trảng Dài, xã An Hoà ,Tam Phước,Phước Tân: nhận chuyển nhượng đất (có GCNQSDĐ hay khơng có giấy chứng nhận) trước ngày 01/07/2007 trình đăng kí chủ sử dụng đất tự tách đất thành nhiều theo hệ thống đồ đăng ký lại, đất tách đăng kí lại không đủ địên tách nên chuyển nhượng trình thụ lý hồ sơ phức tạp -Mặc dù hoàn tất việc chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài người SDĐ khơng đủ khả nộp thuế nên hồ sơ khơng thể hồn thành dẫn đến hồ sơ bị tồn  Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thành phố Biên Hoà - Để hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thành phố Biên Hoà cần phải xây dựng hệ thống đồ địa theo lưới toạ độ quy, thường xun đào tạo nâng cao trình độ chun mơn, tăng cường nhân lực vật lực, tổ chức thường xuyên buổi tập huấn Luật cho cán tránh trình trạng sai luật giải hồ sơ - Tiếp tục thực giải thủ tục hành theo chế “ Một cửa ”, cần có phối hợp chặt chẽ Cơ quan thuế Văn phòng đăng ký QSDĐ, nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần -Đề tránh tình trạng chuyển nhượng đất tự ý chuyển mục đich sử dụng VPĐK cần phải bắt người dân làm cam kết sử dụng đất với trạng ghi GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có hình thức xử phạt trường hợp Trang 49 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân - Cần phải có thống quan : VPĐK, quan thuế, UBND xã, phường việc thực thủ tục ,tránh chồng chéo không quan chịu trách nhiệm hồ sơ có sai sót Khi hồ sơ có sai sót cần phải chỉnh lý kịp thời cho người dân -QHSDĐ làm cho việc SDĐ hiệu bên cạnh có hạn chế : tình trạng chuyển nhượng gần khu qui hoạch để đầu đất đai, giá đất tăng cao làm cho tình trạng tranh chấp đất đai dễ dàng phát sinh -Cần phải đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hiện thành phố nâng tỉ lệ cấp giấy lên 95% năm tới - Khi người dân chứng thực Hợp đồng CNQSDĐ cán địa xã phải kiểm tra thật xác để tránh tình trạng thông tin hợp đồng không rõ ràng nộp hồ sơ lên VPĐK QSDĐ lại bị trả làm thời gian cho người dân - Tuyên truyền rộng rãi cho nhân dân hiểu rõ pháp Luật Đất đai có chuyển nhượng QSDĐ người dân mạnh dạn đến quan Nhà nước thực quyền nghĩa vụ mình, tránh trình trạng người dân nhờ tới trung gian tốn chi phí cho người dân Trang 50 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Thành phố Biên Hòa trung tâm kinh tế - trị tỉnh Đồng Nai, có kinh tế phát triển ổn định thu hút nhiều đầu tư nước, thu hút nguồn lao động tỉnh đến làm việc sinh sống, góp phần làm cho tình hình chuyển nhượng địa bàn tăng nhanh Do vấn đề đặt phải phân bố quỹ đất đai hợp lý nâng cao hiệu sử dụng đất phù hợp với đô thị loại I theo định hướng chung thành phố tương lai Nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, tình hình CNQSDĐ làm gia tăng biến động đất đai, số lượng hồ sơ ngày da dạng phức tạp Lượng hồ sơ gia tăng đặc biệt năm 2010 tháng đầu năm 2011 Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ UBND thành phố phối hợp với Phòng TNMT, Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ trọng giải Tính từ đầu năm 2006 đến tháng đầu năm 2011 thành phố tiếp nhận giải 28.686 hồ sơ với 18.805 hồ sơ chuyển nhượng đất (chiếm 65,6%) tổng số hồ sơ với diện tích 259,96 ha, diện tích chuyển nhượng bình qn 136,7 m2 Số hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp 9.981 hồ sơ, diện tích 284,64 ha, diện tích bình qn 285,2 m2 Mặc dù số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp phân nửa hồ sơ chuyển nhượng đất diện tích chuyển nhượng đất nơng nghiệp lớn Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố Biên Hòa theo chế “ Một cửa liên thông” tiết kiệm nhiều thời gian, công sức người dân, tạo nhiều thuận lợi trình thực chuyển nhượng, thúc đẩy trình CNQSDĐ theo chiều hướng ngày tăng Tuy nhiên , văn pháp luật chưa có qui định chặt chẽ điệu kiện nhận chuyển nhượng, hạn mức nhận chuyển nhượng mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng cho có nhiều vấn đề tiêu cực xảy : nạn đầu đất đai, tình trạng sử dụng đất khơng mục đích, chuyển nhượng lại qua nhiều lần làm cho thị trường đất đai biến động phức tạp, giá đất tăng cao gây bất ổn cho người sử dụng đất Hiện VPĐQSSĐ thành phố Biên Hồ tích cực đào tạo, bồi dưỡng trình độ chun mơn,nghiệp vụ cho cán nhằm nâng cao hiệu làm việc, khả giải hồ sơ nhanh chóng, tạo niềm tin cho người dân thực quyền nghĩa vụ quan Với tốc độ phát triển kinh tế nay,trong tương lai nhu cầu sử dụng đất thành phố lớn.Do đó, tình hình chuyển nhượng QSDĐ sơi động, hồ sơ da dạng phức tạp tăng nhiều năm tới Do cần phải nâng cao hiệu sử dụng đất chuyển nhượng , xem hoạt động kinh doanh đem lại thu nhập cho người dân cho Nhà nước thông qua hoạt động Trang 51 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân KIẾN NGHỊ Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế thành phố, giúp cho đất đai khai thác sử dụng triệt để hơn, hiệu hơn, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước Bên cạnh có số khó khăn, vướng mắc cần khắc phục như: - Cần phải đẩy nhanh tiến độ thực QH-KH SDĐ phường, xã thành phố, cắm mốc qui hoạch thông tin đến cho người dân biết để tránh trình trạng chuyển nhượng trái phép - Thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất địa bàn, đảm bảo đất đai sử dụng mục đích đồng thời cần có biện pháp xử lý trường hợp sử dụng đất sai mục đích - Tăng cường nhiều công tác quản lý biến động đất đai, chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai xảy theo năm.Việc lưu trữ thông tin đất đai hồ sơ địa thời điểm thực cách thủ công giấy,việc sử dụng cơng nghệ vào lĩnh vực vẩn manh nún chưa đồng nên gây khó khăn việc quản lý việc SDĐ người dân - Khi người dân chuyển nhượng phần đất theo quy định phải thực tách đất, tiến hành cấp QSDĐ cho người dân chuyển nhượng QSDĐ Để tiết kiệm thời gian cho người dân bỏ qua cơng đoạn cấp tiến hành cấp trực tiếp cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ - Đào tạo đội ngũ cán địa có đủ trình độ lực chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp đặc biệt tâm huyết với nghề, tránh nhũng nhiễu nhân dân - Cần nâng cao lực quản lý, trình độ chun mơn cán địa địa phương Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai cấp, cấp sở Trang 52 ... sức khoẻ thành công Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Nguyễn Thị Kim Ngân   TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Ngân, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm... hiểu quy trình thực cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố vấn đề thi t thực, từ có giải pháp nhằm hồn thi n cơng tác này, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất địa bàn Trước tình hình... hội, khoản thời gian định( thường năm) Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân I.1.12.Sự cần thi t phải quy định chuyển nhượng QSDĐ Trong kinh tế thị trường theo định hướng XHCN