TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY

BỘ BỘ GIÁO DỤC VÀ VÀ ĐÀO TẠO GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌCHỌC NÔNG LÂMLÂM THÀNH PHỐPHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG NƠNG THÀNH HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ ĐỀTÀI: TÀI: TÌNH HÌNH HÌNH CHUYỂN CHUYỂN NHƯỢNG NHƯỢNG QUYỀN QUYỀN SỬ SỬ DỤNG TÌNH DỤNG ĐẤTĐỊA TRÊN ĐỊA BÀN 2QUẬN TỪ NĂM ĐẤT TRÊN BÀN QUẬN TP.HCM TỪ NĂM 2006 2006 ĐẾN ĐẾN NAY NĂM 2011 SVTH SVTH MSSV MSSV LỚP LỚP KHÓA KHÓA NGÀNH NGÀNH : : : : : : LÊ THỊ MINH THƯ THỊ MINH THƯ : LÊ 08124080 : 08124080 DH08QL : DH08QL 2008 - 2012 2008 - 2012 : Quản Lý Đất Đai Quản Lý Đất Đai - TP.HCM tháng năm 2012 - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ MINH THƯ “TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP.HCM TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Phạm Hồng Sơn (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP HCM) (Ký tên: ………………………………) - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 - Trải qua thời gian bốn năm học tập trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh để lại cho em tình cảm tốt đẹp khó qn, lớp Đại học Quản lý đất đai khóa 34 Nhân em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến: - Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh - Khoa Quản lý đất đai Bất động sản Cám ơn Cô chủ nhiệm Nguyễn Thị Ngọc Ánh quý Thầy Cô tận tình dạy truyền đạt cho em kiến thức quý báu thời gian vừa qua Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến thầy Phạm Hồng Sơn trực tiếp hướng dẫn tận tình giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu để em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp Em chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường Quận cô chú, anh chị cơng tác Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em nhiều trình em thực tập Tại em rút kinh nghiệm cho cơng việc sau Đồng thời xin cảm ơn bạn ngồi lớp anh chị khóa ủng hộ, giúp đỡ em suốt thời gian học tập thực tập tốt nghiệp Em biết rằng, kiến thức kinh nghiệm em số hạn chế Mặc dù cố gắng nhiều để hoàn thành báo cáo em tránh khỏi sai sót Em mong nhận nhiều ý kiến đóng góp Q thầy cơ, cô chú, anh chị bạn để báo cáo em hoàn thiện Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng - 2012 Sinh viên Lê Thị Minh Thư Trang i TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: LÊ THỊ MINH THƯ, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận TP.HCM từ năm 2006 đến nay” Giáo viên hướng dẫn: ThS Phạm Hồng Sơn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP HCM Quận quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích 5.018,07ha, quận thị hóa, nơi có Khu thị Thủ Thiêm tương lai gần trung tâm tài thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Song song với xu hướng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất diễn cách sôi động, đa dạng phức tạp hơn, đặc biệt năm gần gây khơng khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa phương Qua trình nghiên cứu phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận, đề tài tập trung đánh giá ĐKTN - KTXH vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương, đặc biệt tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Kết thu sau: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận từ năm 2006 đến năm 2011, cụ thể sau: năm 2006 với 1.064 hồ sơ, năm 2007 với 2.594 hồ sơ, năm 2008 1.542 hồ sơ, năm 2009 3.275 hồ sơ, năm 2010 3.556 hồ sơ, năm 2011 3.190 hồ sơ Tính từ năm 2006 đến năm 2011 địa bàn tồn quận có 15.221 hồ sơ Phần lớn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu đất với 9.615 hồ sơ, chiếm 63,2% tổng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp chiếm 36,8% với 5.606 hồ sơ…Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là: cần vốn sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, chuyển nơi khác sinh sống… Đề tài đánh giá số nội dung quản lý Nhà nước đất đai, đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu KT-XH thông qua hoạt động chuyển nhượng; tình hình chuyển nhượng trái phép địa bàn; đề cập đến vấn đề khó khăn, vướng mắc thực tế áp dụng văn pháp luật đất đai có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đưa kiến nghị phù hợp với thực tế địa phương đáp ứng yêu cầu đặt trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trang ii Mục lục LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii MỤC LỤC iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH SÁCH CÁC BẢNG vi DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH vi ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN……………………………………………………………… I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý ………………………………………………………………………… 11 I.1.3 Cơ sở thực tiễn………………………………………………………………… 12 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu……………………………………………………….9 I.2.1 Lịch sử hình thành 10 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 10 I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 12 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 I.3.3 Quy trình thực 17 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 Công tác quản lý Nhà nước đất đai tình hình sử dụng đất địa phương 19 II.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận từ năm 2006 đến năm 2011………………………………………………………………………………… 27 II.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận từ năm 2006 đến năm 2011…………………………………………………………………………… 27 II.2.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận từ năm 2006 đến năm 2011………………………………………………………………………………… 28 II.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ 39 II.3.1 Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng QSDĐ 39 II.3.2 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ 40 II.4 Tình hình chuyển nhượng trái phép địa bàn 40 II.5 Những thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ 42 II.5.1 Thuận lợi……………………………………………………………………… 43 II.5.2 Khó khăn 44 Trang iii II.6 Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước đất đai sử dụng đất đai sau chuyển nhượng QSDĐ 44 II.6.1 Cơ quan Trung ương 44 II.6.2 Cơ quan địa phương 45 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 47 KẾT LUẬN 47 KIẾN NGHỊ 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Trang iv DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNQSDĐ CP CT GCNQSDĐ LĐĐ NĐ NN QĐ QSDĐ SDĐ STT TN & MT TT TTCN TDTT UBND ĐKQSDĐ KT-XH TNCN : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính phủ Chỉ thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai Nghị định Nông nghiệp Quyết định Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Số thứ tự Tài nguyên Môi trường Thông tư Tiểu thủ công nghiệp Thể dục thể thao Ủy ban nhân dân Đăng ký quyền sử dụng đất Kinh tế xã hội Thu nhập cá nhân Trang v DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1.1: Diện tích đơn vị hành quận Trang 11 Bảng 1.2: Sự biến động giá trị cấu kinh tế quận năm qua 13 Bảng 1.3: Tình hình dân số phân theo phường 17 Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2011 23 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất năm 2011 24 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý đất năm 2011 25 Bảng 2.4: Biến động đất đai từ năm 2006 đến năm 2011 25 Bảng 2.5: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2006 30 Bảng 2.6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2007 31 Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2008 32 Bảng 2.8: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2009 33 Bảng 2.9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2010 34 Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2011 35 Bảng 2.11: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011 36 Bảng 2.12: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành từ năm 2006 đến năm 2011 38 Bảng 2.13: Nguồn thu ngân sách từ việc chuyển nhượng QSDĐ từ 2006 – 2011 40 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ - HÌNH  Sơ đồ Sơ đồ 2.1: Trình tự thực việc chuyển nhượng QSDĐ trước thành lập VPĐK QSDĐ…………………………………………………………………………………27 Sơ đồ 2.2: Trình tự thực việc chuyển nhượng QSDĐ quận 2…… 28  Biểu đồ Biểu đồ 1.1: Cơ cấu kinh tế quận năm 2011……………………………………… 13 Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất quận năm 2011………………………………… 24 Biểu đồ 2.2: Biến động đất đai từ năm 2006 đến năm 2011………………………….26 Biểu đồ 2.3: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011…………37 Biểu đồ 2.4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành từ năm 2006 đến năm 2011………………………………………………………… 38  Hình Hình 1.1: Vị trí quận TP.HCM…………………………………………………… 10 Trang vi Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư ĐẶT VẤN ĐỀ Quá trình khai thác sử dụng đất gắn liền với phát triển xã hội Sự tăng trưởng kinh tế - xã hội ngày cao dẫn đến cạnh tranh áp lực đất đai lớn, nhu cầu sử dụng đất trở nên cấp thiết Khi Luật đất đai năm 1993 đời lần đầu tiên, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa nhận hợp pháp nhiều phát sinh phức tạp mà Luật đất đai năm 1993 giải Từ sở trên, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua Luật đất đai năm 2003 để hoàn thiện chế quản lý Nhà nước đất đai Vấn đề chuyển nhượng QSDĐ đề cập cụ thể Luật đất đai năm 2003 Chuyển nhượng QSDĐ xem hình thức điều phối đất đai, có vai trò quan trọng: khai thơng bế tắc vấn đề quản lý Nhà nước đất đai, đáp ứng nhu cầu đất đai cho đại đa số người dân, tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất đai cách hiệu Đồng thời làm tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước Quận quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, quận thị hóa, nơi có Khu thị Thủ Thiêm tương lai gần trung tâm tài thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Trong năm gần đây, tốc độ phát triển quận nhanh kinh tế - xã hội, thu hút nhiều dự án, nhà đầu tư nhiều dân nhập cư từ nơi khác đến sống làm việc Chính mà quận đánh giá vùng có nhiều tiềm phát triển ngày đổi Theo đó, việc chuyển nhượng diễn sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy Bên cạnh tuân thủ theo quy định Pháp luật đất đai hành, không trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán giấy tay, gây khó khăn việc quản lý Nhà nước đất đai chưa mang lại hiệu kinh tế xã hội Xuất phát từ thực tế trên, chấp thuận Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Phòng Tài nguyên & Môi trường quận 2, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận TP.HCM từ năm 2006 đến nay” * Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận qua giai đoạn - Những thuận lợi khó khăn cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương * Đối tượng nghiên cứu - Quy trình chuyển nhượng - Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp địa bàn quận Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư * Phạm vi nghiên cứu - Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp hộ gia đình, cá nhân với địa bàn quận 2, không tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình - cá nhân với tổ chức, tổ chức với - Giai đoạn nghiên cứu từ năm 2006 đến năm 2011 - Đề tài thực tháng, từ ngày 05/03/2012 đến 05/07/2012 Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư Bởi người dân lợi dụng hội để lách luật, đầu đất đai, tìm lợi nhuận từ mức chênh lệch sau bán Việc sử dụng đất nơng nghiệp mục đích sau chuyển nhượng II.2.2.6 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2011 Kết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận năm 2008 thể bảng sau: Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2011 STT Phường HS Đất nông nghiệp Đất HS Diện tích(ha) HS Diện tích(ha) 11,13 428 8,11 An Phú 529 101 Bình An 278 82 9,15 196 3,82 Bình Trưng Đơng 498 139 12,14 359 6,20 Bình Trưng Tây 374 95 9,34 279 5,35 Thạnh Mỹ Lợi 612 147 12,79 465 8,92 Thảo Điền 429 49 3,65 380 7,19 Cát Lái 256 90 11,26 166 3,06 Bình Khánh 163 51 6,78 112 2,12 An Khánh 51 31 2,17 20 0,28 78,41 2.405 45,05 Tổng cộng 3.190 785 (Nguồn: Phòng TN-MT quận 2) Năm 2011 nhìn chung lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ dần ổn định Lượng hồ sơ giảm 366 vụ so với năm 2010 Trong phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú chiếm lượng hồ sơ đáng kể, 612 529 hồ sơ Thấp phường An Khánh: 51 hồ sơ, chiếm 1,6% tổng số hồ sơ chuyển nhượng Hồ sơ chuyển nhượng đất chiếm ưu thế: 2.405 hồ sơ, chiếm 75,4% Nhìn chung lượng hồ sơ giảm tình trạng đầu nhiều, giá đất ngày tăng cao Bên cạnh đó, tâm lý người dân thấy giá đất tăng, đổ xô mua nhiều tạo hội cho nhà đầu tích lũy đất đai, chờ giá đất tăng cao đem chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch Tình trạng dẫn đến nhiều tiêu cực: đất đai sử dụng khơng hiệu quả, gây lãng phí Trang 35 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư II.2.2.7 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011 Bảng 2.11: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011 Năm Tổng hồ sơ 2006 1.064 2007 2.594 2008 1.542 2009 3.275 2010 Tổng diện tích (ha) 76,35 Đất nơng nghiệp HS Diện tích(ha) 586 149,12 1.374 92,54 761 65,71 Đất HS Diện tích(ha) 478 10,64 126,23 1.220 22,89 77,92 781 14,62 149,93 1.096 114,85 2.179 35,08 3.556 142,20 1.004 95,02 2.552 47,18 2011 3.190 123,46 785 78,41 2.405 45,05 Tổng 15.221 733,6 5.606 558,14 9.615 175,46 (Nguồn: Phòng TN-MT quận 2) Qua bảng ta thấy từ năm 2006 đến năm 2011 số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 15.221 hồ sơ với tổng diện tích 730,56ha, lượng hồ sơ tăng theo năm Trong nhiều năm 2010: 3.556 hồ sơ với diện tích 142,20ha, năm 2006: 1.064 hồ sơ với diện tích 73,31ha Lượng hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp thấp đất (1,71 lần) Năm 2010 năm có lượng hồ sơ nhiều kể từ năm 2006 Nguyên nhân số người dân khu vực bị giải tỏa nhận tiền đền bù đợt có nhu cầu nhà tăng cao Mặt khác, từ sau Quyết định số 4949/QĐ-UBND ngày 05/11/2010 việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thay thủ tục hành Bộ thủ tục hành chung áp dụng UBND quận – huyện địa bàn Tp.HCM áp dụng địa bàn quận tạo tâm lý cho người dân an tâm để thực quyền nghĩa vụ vấn đề chuyển nhượng QSDĐ Ở giai đoạn này, tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giảm mạnh Do cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ ngày chiếm đa số, người dân khơng khả sản xuất nông nghiệp nên nhu cầu cần đất nông nghiệp để sản xuất giảm theo Song song đó, tình hình chuyển nhượng QSDĐ lại diễn sôi động Trong năm gần đây, thị trường bất động sản quận trở nên náo nhiệt làm cho hoạt động đất có thay đổi phức tạp Một phần ngun nhân q trình thị hóa, dân cư tập trung đơng đúc, nhu cầu vật chất tinh thần ngày nâng cao nên nhu cầu sử dụng đất điều tất yếu Bên cạnh đó, quận quận có tiềm phát triển lớn với dự án trọng điểm triển khai như: Khu đô thị Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, Đại lộ Đông Tây, hầm vượt sơng Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm,…đã thu hút nhà đầu tư bất động sản người có nhu cầu ổn định chỗ Và nguyên nhân làm cho tình hình nóng bỏng tình trạng đầu cơ, Trang 36 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư tích lũy đất đai, chờ giá đất tăng cao đem chuyển nhượng lại cho người khác, trực tiếp hưởng giá trị chênh lệch Tình trạng dẫn đến nhiều tiêu cực, đất đai sử dụng khơng hiệu quả, lãng phí Tình hình hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011 3000 2552 2500 2179 2405 hồ sơ 2000 1000 500 Đất nông nghiệp 1374 1220 1500 586 478 1096 761781 1004 Đất 785 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Biểu đồ 2.3: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến năm 2011 Đối tượng nhận chuyển nhượng: Theo thống kê Phòng Tài ngun Mơi trường quận 2, đối tượng nhận chuyển nhượng đa dạng, đa số người địa phương, số khác người dân vùng lân cận thành phố HCM thành phố khác đến sinh sống Nguyên nhân chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân khác nhau: - Chuyển nơi khác - Chuyển sang làm nghề khác - Khơng có khả lao động - Khơng có nhu cầu SDĐ… - Cần vốn sản xuất kinh doanh - Trả đáo hạn Ngân hàng Bên cạnh đó, lượng hồ sơ không đủ điều kiện giải nhiều Đa phần nguyên nhân do:  Điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ không thỏa  Có khiếu kiện, tranh chấp  Sai sót nghiệp vụ (đo đạc sai, sai vẽ, GCN người chuyển khơng hợp pháp…)  Hồ sơ sai sót, thiếu sót  Đất sử dụng khơng mục đích GCN QSDĐ Trang 37 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư Bảng 2.12: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành từ năm 2006 đến năm 2011 Phường Số lượng hồ sơ An Phú 2.188 Bình An 1.071 Bình Trưng Đơng 2.536 Bình Trưng Tây 2.510 Thạnh Mỹ Lợi 2.111 Thảo Điền 2.457 Cát Lái 1.165 Bình Khánh 817 An Khánh 366 Tổng 15.221 (Nguồn: Phòng TN-MT quận 2) Biểu đồ 2.4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành từ năm 2006 đến năm 2011 Qua thống kê tổng lượng chuyển nhượng QSDĐ phường quận từ năm 2006 đến 2011, ta thấy thời gian qua phường Bình Trưng Đơng (2.536 hồ sơ), Bình Trưng Tây (2.510 hồ sơ), Thảo Điền (2.457 hồ sơ) phường có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều Phường Bình Trưng Đơng, Bình Trưng Tây có vị trí tiếp giáp gần với quận Ở có nhiều hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại thu hút nhiều công nhân từ vùng lân cận đến làm việc sinh sống Dân số lại đông đúc so với Trang 38 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư phường khác nên nhu cầu sử dụng đất tăng cao Mặt khác, người dân kì vọng vào phát triển vùng giá đất chưa cao so với phường khác nên người dân có khả chi trả cao Điều dẫn đến hoạt động diễn sôi Ngược lại, Thảo Điền khu sầm uất, giá đất gần cao quận 2, có số lượng chuyển nhượng cao Đó phường Thảo Điền chiếm đa số biệt thự dành cho người thượng lưu Dân cư thường có mức sống cao chiếm đa số người nước ngồi sinh sống lưu trú Ở có lợi vị trí (giáp ranh với quận qua cầu Sài Gòn, nằm trục đường xa lộ Hà Nội), điều kiện tự nhiên, sở hạ tầng thuận lợi Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ tăng cao năm gần Bên cạnh có phường có số lượng chuyển nhượng thấp phường Bình Khánh (817 hồ sơ), An Khánh (366 hồ sơ) Nguyên nhân kể từ Nhà nước có Quyết định thu hồi đất để xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm, người dân lo ngại phường sau nằm khu đất bị thu hồi Nhà nước Mặc khác, sở hạ tầng điều kiện kinh tế phát triển phường khác nên nhu cầu sử dụng đất Qua nhận xét trên, ta nhận thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn sôi động số phường Bình Trưng Đơng, Bình Trưng Tây, Thảo Điền… sơi động phường Bình Khánh, An Khánh Nguyên nhân dẫn đến khác biệt là: yếu tố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất yếu tố quan trọng hàng đầu 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai Quy hoạch phân định vùng đất đai cho mục đích sử dụng khác nhau, thích hợp với điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội vùng Vùng phân định đất đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cung nhu cầu sử dụng đất tăng lên, đồng thời cầu nhu cầu sử dụng đất tăng lên Công nghiệp, dịch vụ tập trung nơi làm cho kinh tế vùng phát triển, dân cư tập trung đông đúc làm cho giá trị đất đai tăng cao làm cho hoạt động chuyển nhượng diễn náo nhiệt Vì phường Bình Trưng Đơng, Bình Trưng Tây, Thảo Điền có hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cao phường khác II.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ II.3.1 Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng QSDĐ Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận diễn sôi với nhiều trường hợp khác Chính vậy, việc sử dụng đất sau chuyển nhượng khác Thực tế cho thấy, có người khơng có nhu cầu sử dụng đất thật nhận chuyển nhượng, sau thời gian chờ cho giá đất tăng lại chuyển nhượng cho người khác với mức giá cao để nhận phần chênh lệch làm cho việc sử dụng đất đai ngày manh mún Điều thấy rõ ràng việc chuyển nhượng lô đất khu dự án quy hoạch dân cư Bên cạnh có trường hợp thời gian ngắn nắm bắt nhu cầu cần thiết nhà lao động nhập cư, sau nhận chuyển nhượng, người sử dụng đất xây cất nhà, phòng trọ để kinh doanh, cho th Chính xáo trộn gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai cơng tác giữ gìn an ninh trật tự, an toàn xã hội Trang 39 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư Đối với đất nông nghiệp sau chuyển nhượng, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sang đất để xây dụng nhà Hoặc có trường hợp người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà chịu phạt vi phạm hành chính, sau hợp thức hóa quyền sử dụng đất II.3.2 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ  Hiệu Qua việc nhận chuyển nhượng người sử dụng đất có diện tích lớn để tập trung cho sản xuất kinh doanh, mở rộng loại hình dịch vụ giải trí, thành lập trang trại đầu tư mang lại hiệu kinh tế cao, góp phần phát triển kinh tế quận Việc chuyển nhượng giải lượng lớn nhu cầu kinh tế cho người dân địa phương gia tăng nhà có chất lượng tốt cho nhân dân lao động, xóa dần khoảng cách người giàu người nghèo Nâng cao hiệu sử dụng đất, làm tăng giá trị đất đai, giúp người dân thực tốt quyền lợi đáng đất đai có ý thức tầm quan trọng đất đai, công tác quản lý Nhà nước đất đai Khi có số tiền lớn từ việc chuyển nhượng người dân sử dụng vào việc cần thiết, biết đầu tư kinh doanh mua bán nhằm cải thiện sống gia đình, tạo nguồn vốn để sản xuất, thoát khỏi sống nghèo khó, vươn lên làm giàu từ tiền chuyển nhượng QSDĐ Một hiệu KT-XH việc chuyển nhượng đem lại mà không nhắc đến nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất, thuế trước bạ, khoản lệ phí địa Đồng thời đảm bảo việc quản lý đất đai cách thống nhất, minh bạch Bảng 2.13: Nguồn thu ngân sách từ việc chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến 2011 Năm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Chỉ tiêu Diện tích (ha) 73,31 1149,12 92,54 149,93 142,20 123,46 Hồ sơ 1.064 2.594 1.542 3.275 3.556 3190 22.098.2 75 38.129.3 06 28.124.5 27 61.348.2 45 65.478.6 38 57.348.1 07 Thu ngân sách (ngàn) (Nguồn: Chi cục thuế quận 2) Qua bảng ta thấy nguồn thu vào ngân sách Nhà nước thông qua việc chuyển nhượng lớn Tổng số tiền thu cho Nhà nước từ năm 2006 đến 2011 khoảng 272 tỷ đồng, cho thấy việc chuyển nhượng QSDĐ đóng góp khơng nhỏ vào ngân sách Nhà nước Nhà nước sử dụng nguồn thu để đầu tư vào xây dựng cơng trình cơng Trang 40 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư cộng, sở hạ tầng kỹ thuật cho khu vực, sử dụng vào mục đích chung cho lợi ích quốc gia Người nơng dân có điều kiện để đầu tư vào sản xuất nông nghiệp đạt suất cao hơn, thành lập kinh tế trang trại, kiểng, vườn hoa hay có hội chuyển sang ngành nghề khác, kinh doanh, buôn bán phép chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ  Nhược điểm Chưa khai thác hết tiềm đất đai, đất đai bị bỏ hoang hóa, sử dụng khơng mục đích làm giảm giá trị đất Những nguồn lợi lớn từ chuyển nhượng QSDĐ gây xáo trộn mối quan hệ gia đình, láng giềng ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, đời sống xã hội, giáo dục an ninh địa phương Nhiều hộ gia đình khơng đất sản xuất chuyển nhượng dần diện tích đất ơng bà để lại, khơng có nghề nghiệp ổn định Sử dụng tiền khơng mục đích, làm gia tăng tệ nạn xã hội khu vực Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách tùy tiện làm cho giá đất đai số khu vực tăng lên nhanh chóng gây xơn xao dư luận khó khăn Nhà nước thu hồi II.4 Tình hình chuyển nhượng trái phép địa bàn  Nguyên nhân Trong thực tế lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều số lượng hồ sơ chuyển nhượng hợp pháp có quan thẩm quyền chứng thực Có nhiều nguyên nhân dẫn đến chuyển nhượng trái phép, có trường hợp bên tự lập hợp đồng tự ký với khơng có xác nhận quan có thẩm quyền chứng thực… Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng với diện tích nhỏ để mở rộng diện tích đất Với diện tích nhỏ mà đăng ký chuyển nhượng tốn nhiều thời gian, lại nhiều lần mà thủ tục phiền phức Trong trình làm thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đa phần người dân không nắm rõ thủ tục quy định nên nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký QSDĐ phát thiếu sót phải làm lại bổ sung Vì tâm lý người dân e ngại đối mặt với cán quản lý Người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng không muốn đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, nhà đầu sau nhận chuyển nhượng chờ giá đất lên cao sang lại cho người khác… Theo cán chun mơn địa phương tình hình chuyển nhượng trái phép khơng đáng kể (do giá đất cao, sau chuyển nhượng đa số người nhận có nhu cầu sang tên) Tuy nhiên để lại hậu nghiêm trọng  Hậu Việc chuyển nhượng trái phép gây khơng khó khăn cơng tác quản lý sử dụng đất địa phương: dễ phát sinh tranh chấp số trường hợp sau chuyển nhượng mà không sang tên làm giấy tay, sau người sang lại cho Trang 41 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư người khác Qua nhiều lần mà không đăng ký quyền sử dụng đất đến Nhà nước ban hành văn Pháp luật khắc khe lúc người nhận chuyển nhượng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng phải tiến hành sang tên phức tạp Gây tổn thất lượng lớn nguồn thu ngân sách từ việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Nhà nước Tóm lại việc chuyển nhượng trái phép khơng gây khó khăn cho Nhà nước việc quản lý tình hình sử dụng đất mà cho người sử dụng đất (mất tiền, đất) II.5 Những thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ II.5.1 Thuận lợi UBND quận quan tâm đến tình hình quản lý đất đai, thường xuyên đạo cải cách thủ tục hành theo hướng “Một cửa - dấu” chế “Một cửa” thực Văn phòng UBND quận Đặc biệt lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, giải tranh chấp, khiếu nại tố cáo người dân,… Quá trình giải thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 Quyết định số 4949/QĐ-UBND ngày 05/11/2010 việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thay thủ tục hành Bộ thủ tục hành chung áp dụng UBND quận – huyện địa bàn Tp.HCM có chuyển biến phù hợp với thực tế địa phương, giảm bớt nhiều thủ tục chồng chéo, phiền hà thời gian nhiều cho người dân quan Nhà nước, đảm bảo yêu cầu nội dung quản lý Nhà nước đất đai theo thời gian làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Mặt khác, phòng TN - MT quận có đội ngũ cán trẻ, động, có tinh thần trách nhiệm cao công việc Đây thuận lợi lớn để phòng hồn thành tốt cơng tác giao Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất địa bàn, kịp thời ban hành văn nhằm chấn chỉnh, củng cố thiếu sót, xử lý vi phạm nhằm nâng cao vai trò trách nhiệm cán địa chính, hạn chế thiếu sót đội ngũ nhân viên vấn đề vi phạm vấn đề sử dụng đất Văn phòng đăng ký QSDĐ đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý hồ sơ địa chỉnh lý biến động đất đai để giải hồ sơ kịp thời cho người dân II.5.2 Khó khăn II.5.2.1 Phía quan Nhà nước Trên thực tế tình hình giải trường hợp chuyển nhượng QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng TN-MT đạt 76-80% tổng hồ sơ nhận chuyển nhượng nhân dân nguyên nhân sau: Số lượng cán ít, đội ngũ trẻ, thiếu kinh nghiệm, chí chưa qua đào tạo sâu lĩnh vực đất đai, chuyển giao hệ diễn nhanh Hồ sơ đất đai ngày phức tạp trước Trong Luật đất đai năm 2003 chưa hoàn thiện kịp so với biến đổi Trong giai đoạn đổi Trang 42 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư có trường hợp phức tạp chờ đạo UBND quận Sở TN-MT như: Sai lệch diện tích q lớn, diện tích khơng tương ứng với tỷ lệ đồ, sai lệch đất… Bản vẽ số cơng ty đo đạc thường sai sót, hiện trạng, mà vẽ theo nhu cầu người sử dụng, làm thời gian cơng sức, tài cho người sử dụng làm hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ phải chỉnh sửa lại vẽ Phát sinh nhiều sai sót nhầm lẫn thủ tục cấp giấy chuyển nhượng, đối chiếu thực tế giải tranh chấp, nguồn gốc đất, khai mang hồ sơ đất đai Trong trình thụ lý nhiều trường hợp người dân muốn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hợp pháp, bị ảnh hưởng Quyết định 19/2009/QĐUBND quy định diện tích đất tối thiểu sau tách loại đất Bên cạnh mặt tích cực Quyết định để giảm bớt tình trạng chuyển nhượng tràn lan, gây khó khăn cho việc quản lý, cập nhật biến động liên tục, giúp cho người dân cán thụ lý thuận lợi công tác giải hồ sơ chuyển nhượng cách nhanh chóng xác Nhưng thực tế áp dụng quy định cán thụ lý gặp khơng khó khăn, vướng mắc khó giải Những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích Điển trường hợp: Theo quy định Nhà nước diện tích đất hình thành sau tách trường hợp đất có nhà hữu khơng nhỏ 50m2 chiều rộng mặt tiền không nhỏ 4m Trường hợp đất tách hình thành đường giao thông hạ tầng kỹ thuật khác phải Ủy ban nhân dân quận duyệt quy hoạch tổng mặt đảm bảo đáp ứng điều kiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch kết nối, đồng với hạ tầng hữu, diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch duyệt Bởi vậy, người dân có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất họ khơng phù hợp với quy định Nhà nước, diện tích sau tách diện tích lại nhỏ so với Quyết định 19 Nhiều trường hợp người chuyển nhượng khơng đủ tài để làm hạ tầng kỹ thuật chung, người nhận chuyển nhượng khơng đủ tài để nhận chuyển nhượng với diện tích lớn Vì vậy, người dân cán thụ lý gặp khó khăn để giải trường hợp người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất chưa cấp GCN Tại Thông báo số 6296/TB-TNMT-VP ngày 07/10/2011 Sở Tài Ngun Mơi trường trường hợp chuyển nhượng nhà, đất sau ngày 01/07/2006 mà không trạng tạm thời chưa giải quyết, chờ hướng dẫn quan có thẩm quyền Đó trường hợp người chuyển nhượng trước chuyển nhượng có phần trạng thay đổi so với giấy chứng nhận cấp nên thực việc chuyển nhượng cán thụ lý khơng có sở giải Có trường hợp phải tháo dỡ đập bỏ phần trạng thay đổi liên hệ với chủ cũ để thực việc cấp giấy chứng nhận để công nhận phần diện tích thay đổi thực việc chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng Trường hợp khó thực đa phần sau thực thủ tục mua bán nhà, đất người chuyển nhượng di chuyển Trang 43 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư nơi khác, khơng có thời gian để làm thủ tục cấp lại phần diện tích chưa cơng nhận quyền sở hữu nhà, Vì vậy, trường hợp gây nhiều khó khăn cho cán thụ lý người dân II.5.2.2 Phía người dân Khơng thể khơng kể đến vụ chuyển nhượng không hợp pháp tiếp tục xảy ra, nhằm lách luật trái lại quan điểm sách pháp luật đất đai Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu họ không muốn thực nghĩa vụ tài làm thủ tục chuyển nhượng tâm lý người dân e ngại đến quan Nhà nước Nghĩa vụ tài cao Nhà nước có sách giảm bớt cho người dân, nhân dân thuộc diện hộ miễn giảm Nhưng điều kiện kinh tế người dân địa phương nhiều khó khăn, đa số sau nhận chuyển nhượng từ đất nơng nghiệp người dân thường chuyển mục đích sang đất để định cư sinh sống mà khơng có khả nộp thuế, nên họ thường thực chuyển nhượng giấy tay, không thông qua quan Nhà nước sau lại chuyển nhượng cho người khác nên xảy tranh chấp khó phân định nguồn gốc để giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Một tồn công tác chuyển nhượng QSDĐ hình thức đất mà người dân thực việc chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều chủ sử dụng khoảng thời gian ngắn Vì nên đa phần diện tích đất đầu tư sản xuất mà thể giá trị hợp đồng chuyển nhượng Trước mắt khơng có ảnh hưởng lâu dài xảy tình trạng đất nơng nghiệp bị bỏ hoang, gây ảnh hưởng không tốt đến độ màu mỡ đất ảnh hưởng đến tổng xuất sản lượng chung cho ngành nông nghiệp địa phương Đối với trường hợp đất mà chuyển nhượng qua nhiều chủ sử dụng gây nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý, gây tình trạng khơng ổn định quản lý sử dụng đất để trống không đầu tư xây dựng, sản xuất, hay để Trong trình làm thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đa phần người dân không nắm rõ thủ tục quy định nên nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký QSDĐ phát thiếu sót phải làm lại bổ sung Vì tâm lý người dân e ngại đối mặt với cán quản lý Do đó, giao dịch QSDĐ thông thường phải qua người trung gian, cá nhân thường nhận tiền người dân để làm thủ tục hồ sơ người dân lại phải chịu thiệt thòi thêm khoản tiền cho việc giao dịch II.6 Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước đất đai sử dụng đất đai sau chuyển nhượng QSDĐ II.6.1 Cơ quan Trung ương Cần có văn pháp luật đất đai phù hợp với thực tế thể tính cấp thiết q trình chuyển nhượng QSDĐ địa phương Khi tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007, có hiệu lực ngày 01/01/2009 Nhà nước cần có sách ưu tiên miễn, giảm mức thuế cho người có đời sống kinh tế khó khăn…Vì phải chịu mức thuế suất người có thu nhập cao, điều kiện kinh tế tốt thiệt thòi cho người SDĐ Trang 44 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư Quyết định 19/2009/QĐ-UBND diện tích đất tối thiểu sau tách cần có quy định cụ thể cho trường hợp đặc biệt, phù hợp với thực tế địa phương Cần có quy định cụ thể để giải trường hợp chuyển nhượng nhà, đất sau ngày 01/07/2006 mà không trạng II.6.2 Cơ quan địa phương Thực tế địa phương khơng trường hợp người dân thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ lên đến quan Nhà nước để làm hồ sơ chuyển nhượng phát đất khơng có đồ hay khơng vị trí, sai trạng sử dụng, diện tích, ranh giới,…gây thời gian cho người sử dụng đất thực quyền Điều cần kiến nghị quan QLNN đất đai địa phương cần có biện pháp chấn chỉnh, sửa đổi, cập nhật thật xác thông tin theo dõi cụ thể trường hợp chuyển nhượng QSDĐ địa phương quản lý để cơng tác QLNN đất đai ngày hồn thiện Nhằm hạn chế đất chuyển nhượng nhiều lần qua nhiều chủ sử dụng Ngoài việc người nhận chuyển nhượng cần làm tờ cam kết sử dụng đất mục đích sau nhận chuyển nhượng, cần phải quy định thêm vòng tối thiểu năm không chuyển nhượng QSDĐ cho người khác lý xác đáng Điều giúp tránh tình trạng “đầu cơ” đất đai sử dụng đất khơng mục đích, trạng quy hoạch Để chế “một cửa” thật có hiệu giảm thời gian lại nhiều lần người dân, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND phường để người dân nắm bắt thực theo yêu cầu, trình tự thủ tục Loại bỏ giấy tờ không cần thiết, cần có thống quan thuế Văn phòng đăng ký QSDĐ để xác định mức thuế thật xác khơng để người dân bị thiệt thòi hay lại nhiều lần chờ đợi Thực tốt công tác giáo dục cán đấu tranh chống tham nhũng tiêu cực, nêu cao tinh thần trách nhiệm, ý thức chấp hành tổ chức kỷ luật, thái độ giao tiếp giải hồ sơ hành dân Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực thi văn pháp luật, việc quản lý sử dụng đất đai, thực tốt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất địa bàn nhằm kịp thời phát xử lý trường hợp sử dụng đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất duyệt Tại tổ tiếp nhận giao trả kết xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng cán thụ lý hồ sơ phải kiểm tra thật xác, rõ ràng nội dung hợp đồng thẩm tra cá nhân, hộ gia đình có liên quan để tránh trường hợp cán thụ lý giải phát sai sót trả hồ sơ về, gây phiền hà cho người sử dụng đất Nghiêm khắc xử lý trường hợp nhũng nhiễu người dân tiếp nhận thụ lý hồ sơ Trường hợp phát vi phạm phải kiên xử lý theo nghĩa vụ trách nhiệm trước pháp luật Bên cạnh cần tăng cường thêm đội ngũ cán phụ trách có trình độ chuyên môn nhằm làm giảm khả lại người dân có sai sót Trong q trình giải thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần Trang 45 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư phân rõ trách nhiệm chuyên môn cho cán thụ lý hồ sơ Tránh tình trạng giải hồ sơ khơng chun mơn dẫn tới q trình chỉnh lý, cập nhật thơng tin vào hồ sơ địa khơng xác làm thời gian q trình giải hồ sơ Giải pháp tốt cho công tác bảo quản hệ thống đồ địa sổ địa chính: Sổ mục kê đất đai, sổ điạ chính, sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ, sổ đăng ký biến động đất đai,…của Phòng TN-MT, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần phân công trách nhiệm quản lý giữ gìn tư liệu cho cá nhân quan để cán có ý thức q trình bảo vệ tư liệu Đồng thời, việc phân công trách nhiệm tạo nên sở khoa học công tác nghiệp vụ cán chuyên trách Kiến nghị với UBND Thành phố, Sở TN - MT cung cấp bổ sung lại hệ thống số đồ địa chính, sổ địa chính,… cũ rách thời gian sử dụng lâu để công tác theo dõi, cập nhật thông tin hệ thống đồ nhanh chóng, dễ dàng xác Trang 46 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 2, đề tài rút kết luận sau: Việc thực quản lý Nhà nước đất đai quận có nhiều chuyển biến tích cực thời gian qua Tỷ lệ đất đưa vào sử dụng quận cao, quỹ đất khai thác triệt để Tình hình sử dụng đất biến động đất đai quận vừa qua phản ánh thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận thời kì đổi phát triển Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đa dạng phức tạp, diễn sôi động vùng trình thị hóa quận Chính điều tạo nên biến động đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai, có tác động to lớn đến đời sống phận dân cư Số vụ chuyển nhượng tăng qua năm, từ năm 2006 đến năm 2011 số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tương đối lớn: 15.221 hồ sơ Chủ yếu đất ở: 9.615 hồ sơ, chiếm 63,2% tổng số hồ sơ chuyển nhượng Chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp có chiều hướng giảm dần, chiếm 36,8% tổng lượng hồ sơ Năm 2010 năm có lượng hồ sơ chuyển nhượng cao qua năm Các phường có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều là: Bình Trưng Đơng, Bình Trưng Tây, Thảo Điền Lượng hồ sơ không đủ điều kiện giải nhiều với nguyên nhân chủ yếu như: hồ sơ thiếu sót, sai vẽ, có tranh chấp, khiếu kiện, điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng khơng thỏa, phần diện tích nhà có thay đổi chưa công nhận quyền sở hữu nhà ở… Nguyên nhân chuyển nhượng chủ yếu số người dân chuyển nhượng để chuyển nơi khác làm ăn sinh sống, số cần vốn sản xuất, khơng có nhu cầu sử dụng đất tiếp tục… Kể từ Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành Quyết định số 4949/QĐUBND ngày 05/11/2010 việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thay thủ tục hành Bộ thủ tục hành chung áp dụng UBND quận – huyện địa bàn Tp.HCM cơng tác chuyển nhượng QSDĐ quận có chuyển biến phù hợp với thực tế địa phương, trở nên thuận lợi dễ dàng Quy trình thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thơng thống hơn, giúp người sử dụng đất có tâm lý thoải mái thực chuyển nhượng QSDĐ mình, làm hạn chế tình trạng chuyển nhượng QSDĐ không thông qua quan Nhà nước để trốn thuế Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng QSDĐ đa số sử dụng đất mục đích mang lại hiệu KT-XH định, tạo nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, thuế trước bạ, khoản lệ phí địa Đồng thời đảm bảo việc quản lý đất đai cách thống nhất, minh bạch Trang 47 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Minh Thư Bên cạnh có số trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ sau khơng sử dụng đất mà có dấu hiệu đầu cơ, thu lợi nhuận, sử dụng đất không mục đích, bỏ hoang, đầu tư manh mún dẫn đến chất lượng suất thấp, hủy hoại đất làm giảm giá trị đất, không khai thác hết tiềm đất đai Nhưng số không nhiều, đa phần người dân sử dụng đất theo quy định, đời sống người dân không ngừng nâng cao KIẾN NGHỊ Cần đẩy nhanh tiến độ thực quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Công khai cấm mốc thông tin cần thiết cho nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch để họ chuẩn bị nhà đất sản xuất, không để xảy việc chuyển nhượng QSDĐ trái phép khu vực Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để cán địa cấp phường có sở xác định điều kiện chuyển nhượng, tạo điều kiện cho người thật có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, để sinh sống, khắc phục tình trạng đầu đất đai, gây lãng phí Thường xuyên tổ chức tra - kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất Kiên xử lý trường hợp sử dụng đất không mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép, đặc biệt đất sản xuất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp sau nhận chuyển nhượng QSDĐ Kiên thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bỏ hoang hóa đất đai, đất sản xuất nơng nghiệp Đẩy nhanh q trình ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai nhằm thúc đẩy tiến độ giải hồ sơ chỉnh lý biến động đất đai, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhanh chóng khắc phục sai sót q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Sai diện tích, sai thửa, trùng thửa,… Nâng cao, giáo dục ý thức nghề nghiệp đội ngũ công chức Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai Cần tăng cường thêm số lượng trình độ chun mơn cán thụ lý việc giải hồ sơ chuyển nhượng Cần có quy định cụ thể để giải trường hợp chuyển nhượng nhà, đất sau ngày 01/07/2006 mà không trạng; trường hợp người dân thực có nhu cầu chuyển nhượng diện tích lại sau tách không phù hợp với Quyết định 19/2009/QĐ-UBND Thường xuyên tuyên truyền pháp luật đất đai tầng lớp nhân dân thông qua phương tiện thông tin đại chúng, họp tổ dân cư khu phố giúp nhân dân hiểu rõ quyền lợi nghĩa vụ sử dụng đất Loại bỏ tâm lý e ngại phải đến quan Nhà nước để làm thủ tục, giấy tờ để giảm thiểu việc giao dịch đất đai giấy tay Người nhận chuyển nhượng cần xem xét kĩ trạng nhà, đất giấy chứng nhận công nhận, để tránh trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, nhiều thời gian, tiền bạc Hết Trang 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Lê Thị Minh Thư TÀI LIỆU THAM KHẢO  Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992 Luật đất đai năm 1993 Bộ Luật dân năm 1995 Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục Địa hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực hiên quyền người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 Bộ Luật dân năm 2005 Bài giảng: Luật đất đai - Dương Thị Tuyết Hà - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Bài giảng: Đăng ký thống kê - Ngô Minh Thụy - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng: Phương pháp nghiên cứu khoa học - Phạm Hùng Thiện Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh 10.Đề án phát triển thị trường bất động sản - Bộ Xây Dựng - năm 2007 11 Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai - Nhà Xuất Bản Nông Nghiệp 12 Báo cáo tốt nghiệp: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bến Lức tỉnh Long An từ năm 2006 đến - Nguyễn Thị Cẩm Hồng - năm 2010 13 Báo cáo tốt nghiệp: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến – Nguyễn Thị Kiều Oanh - năm 2010 14 Niên giám thống kê 2011 – Phòng TN-MT quận – Năm 2011 15 Báo cáo tổng hợp tình hình cơng tác quản lý Nhà nước lĩnh vực TNMT năm 2011 phương hướng hoạt động năm 2012 – Phòng TN-MT quận – Năm 2012 16 Báo cáo tổng kết cuối năm 2011 – UBND quận – năm 2011 ... nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Kết thu sau: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận từ năm 20 06 đến năm 20 11, cụ thể sau: năm 20 06 với 1.064 hồ sơ, năm. ..  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho người chuyển nhượng. .. nước đất đai tình hình sử dụng đất địa bàn quận 2, Tp.HCM  Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận từ năm 20 06 đến  Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu kinh tế - xã hội thơng qua việc chuyển