ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 7/ 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 7/ 2010” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : VÕ THỊ MINH THƯ 06124121 DH06QL 2006 - 2010 Quản Lý Đất Đai TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÕ THỊ MINH THƯ ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 7/ 2010” Giáo viên hướng dẫn: PGS TS Huỳnh Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh) (Ký tên: ……………………) -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010- LỜI CẢM ƠN Sau bốn năm sinh hoạt học tập Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh cho em nhiều kiến thức, kinh nghiệm học tập thời gian ký niệm lớp DH06QL Để có thành ngày hôm nay, em thực trân trọng cơng ơn tình cảm Ban Giám Hiệu trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Thầy Cô giảng viên khoa Quản lý Đất đai thời gian qua Em xin trân trọng gửi lời biết ơn đến Thầy PGS TS Huỳnh Thanh Hùng trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình Em cố gắng hoàn thành tốt Đề tài Luận văn tốt nghiệp để không phụ công sức quan tâm Thầy Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Anh Chị Phòng Tài nguyên Mơi trường Quận nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ em Trong thời gian em thực tập đơn vị, chưa có kinh nghiệm thực tế, hẳn khơng lần em có thiếu sót cơng việc, kính mong Anh Chị thơng cảm bỏ qua cho em Em xin cám ơn đến bạn bè lớp DH06QL giúp đỡ động viên em suốt trình học tập Cuối cùng, em xin gửi đến Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Thầy Cơ khoa Quản lý Đất đai Bất Động Sản, Thầy PGS TS Huỳnh Thanh Hùng, Anh Chị Phòng Tài nguyên Môi trường Quận lời chúc sức khỏe may mắn Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010 Sinh viên Võ Thị Minh Thư Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư TÓM TẮT ĐỀ TÀI Sinh viên thực hiện: Võ Thị Minh Thư, Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa bàn quận 6-Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 7/ 2010” Giáo viên hướng dẫn: PGS TS Huỳnh Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Trong giai đoạn kinh tế nước chuyển để tiến tới hồn thành phương hướng phát triển chung, tăng trưởng kinh tế xây dựng xã hội dân chủ, văn minh chuyển dịch không ngừng cấu kinh tế có tác động khơng nhỏ đến thị trường bất động sản nhu cầu sử dụng đất người dân Vì mục tiêu tăng cường lực quản lý, hiệu sử dụng đất, đặc biệt tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp nay, Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng ngừng cải thiện khắc phục vướng mắc tồn đọng quy trình, thủ tục hành Đề tài tiến hành nhằm tìm hiểu, hệ thống lại chuyển biến nhộn nhịp phức tạp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề có liên quan địa bàn điển hình Thành phố, quận Bằng cách vận dụng phương pháp điều tra, thống kê, phân tích đánh giá tổng hợp chuyên gia kết hợp với kiến thức tiếp thu thời gian học trường trình nghiên cứu tổng hợp, xử lý liệu thu thập Từ đó, đề tài đưa nhận định khách quan, chủ quan kết việc ứng dụng thực tế cải cách, sửa đổi đồng thời nêu vướng mắc phát sinh tồn giai đoạn Cuối cùng, đóng góp ý kiến, xây dựng biện pháp giải quyết, tháo gỡ gút mắc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia thực quyền nghĩa vụ đất Kết thu sau q trình nghiên cứu sau: Tính từ năm 2005 đến nay, toàn quận tiến hành giải cho 8.751 hồ sơ với xấp xỉ 55,97 diện tích đất chuyển nhượng Năm có số vụ chuyển nhượng cao năm 2006 với 2.261 hồ sơ với 13,87 đất chuyển nhượng Ngoài qua năm, lượng hồ sơ phần đông tập trung khu vực phường 2, 10, 11, 14 Các đối tượng chuyển nhượng chủ yếu cư dân quận chiếm 78%, lại đối tượng từ khu vực kế cận từ quận khác thành phố Các khu đất sau chuyển nhượng hồn tồn khơng thay đổi công sử dụng, đa phần khu đất có nhà tài sản gắn liền đất Mục đích chủ yếu việc chuyển nhượng bất động sản để đáp ứng nhu cầu nơi (41,54%), cho thuê (29,23%) sản xuất kinh doanh (20%) Một số chưa đưa vào sử dụng (2,08%) mục đích khác (7,15%) i Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư MỤC LỤC Trang TÓM TẮT ĐỀ TÀI .i MỤC LỤC…………………………………………………………………………………ii DANH SÁCH BẢNG, BIỂU ĐỒ……………………………………………………… iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT……………………………………………………………v ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.2 Phương pháp nghiên cứu I.3.4 Quy trình thực 10 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 11 II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 II.1.1 Điều kiện tự nhiên 11 II.1.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 13 II.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên thực trạng môi trường 15 II.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội quận 16 II.2 Tình hình quản lí sử dụng đất đai địa bàn quận 25 II.2.1 Tình hình quản lí đất đai 25 II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 30 II.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 31 II.3.1 Quy trình, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ sau Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP lực thi hành đến 32 II.3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2005 32 II.3.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2006 37 II.3.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2007 38 II.3.5 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2008 39 II.3.6 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2009 – 6/ 2010 40 ii Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư II.3.7 Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận từ 2005 đến 41 II.3.8 Một số vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 42 II.3.9 Những khó khăn thực công tác chuyển nhượng QSDĐ 44 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47 KẾT LUẬN 47 KIẾN NGHỊ 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC iii Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư DANH SÁCH BẢNG, BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tổng doanh thu hàng hóa dịch vụ 2008-2009 18 Biều đồ 2.2: Dân trung bình quận năm 2008-2009 20 Bảng 2.1: Mật độ dân số quận theo đơn vị hành năm 2009 19 Bảng 2.2: Cơ cấu diện tích theo mục đích đối tượng sử dụng, quản lý đất……………… 27 Bảng 2.3: Tình hình giải hồ sơ cấp GCN tháng đầu năm 2010 28 Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 Quận 30 Bảng 2.5: Tình hình sử dụng biến động số loại đất giai đoạn 2005 – 2010 31 Bảng 2.6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2005 36 Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2006 37 Bảng 2.8: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2007 38 Bảng 2.9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2008 39 Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2009 – 6/2010 40 Bảng 2.11: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2005 – 6/ 2010 41 iv Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ CN-TTCN UBND TN-MT VPĐKQSDĐ QSHNƠ QSDĐƠ TP NĐ-CP TTg TT-TCĐC TT-BTC : Quyền sử dụng đất : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp : Ủy ban nhân dân : Tài ngun Mơi trường : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất : Quyền sở hữu nhà : Quyền sử dụng đất : Thành phố : Nghị định Chính phủ : Thủ tướng : Thơng tư Tổng cục Địa : Thơng tư Bộ Tài v Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư ĐẶT VẤN ĐỀ Nguồn tài nguyên đất đai từ xưa đến xem yếu tố quan trọng, hay nói yếu tố định đến sống sinh vật trái đất tồn vong quốc gia Đất đai hình thành tự nhiên phải trải qua nhiều biến đổi, tích lũy trở nên màu mỡ rộng lớn góp phần khơng nhỏ việc ni dưỡng loại động thực vật Đối với người, nguồn tài nguyên không đơn tư liệu sản xuất đặc biệt cung cấp lương thực thông qua hoạt động canh tác, sản xuất nông lâm nghiệp mà đất đai có ý nghĩa thực tiễn trình xây dựng sở hạ tầng, thúc đẩy cường thịnh xã hội văn minh Về chất, đất đai nguồn tài nguyên tái sinh, nhiên hoạt động sử dụng quản lý đất đai không hợp lý gây tác động xấu đến trình tái tạo tự nhiên đất Vì vậy, quốc gia phát triển Việt Nam sử dụng quản lý đất đai công tác đặt lên hàng đầu Ngày nay, với chuyển biến không ngừng kinh tế thị trường, chất lượng đời sống xã hội nâng cao kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh chóng biến hóa khơng ngừng Trước thực trạng đó, Đảng Nhà nước xây dựng chủ trương, đường lối đắn để hoàn thiện, nâng cao lực công tác quản lý sử dụng đất mà đáng quan tâm tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quận quận ven ngoại thành, nằm phía Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh với dân số bao gồm nhiều thành phần dân tộc, tôn giáo khác Quận xem cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh với khu chợ đầu mối sầm uất hứa hẹn trở thành khu trung tâm thương mại quy mô lớn, đồng thời với dự án Đại lộ Đơng Tây hồn thay đổi mặt Quận thời gian tới Chính thế, tình hình chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phức tạp gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực tế tiến hành thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 6-Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 7/ 2010” MỤC TIÊU  Phân tích đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận  Rút kết luận ưu khuyết điểm công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thuận lợi, khó khăn q trình tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân  Từ thực tế đề xuất ý kiến hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu  Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận 6, Tp.HCM Trang Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư  Các văn pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính phủ UBND Quận Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vào tình hình, cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 2005 đến địa bàn quận Trang Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư II.3.5 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2008 Bảng 2.9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2008 Diện tích (Đơn vị: ha) STT Đơn vị hành 01 Phường 83 0,55 02 Phường 164 1,09 03 Phường 59 0,39 04 Phường 49 0,33 05 Phường 55 0,36 06 Phường 48 0,32 07 Phường 91 0,60 08 Phường 451 2,99 09 Phường 124 0,82 10 Phường 10 131 0,87 11 Phường 11 102 0,68 12 Phường 12 94 0,62 13 Phường 13 203 1,35 14 Phường 14 177 1,17 1.831 12,14 Tổng số hồ sơ Toàn quận Trong năm 2008 này, tổng số hồ sơ chuyển nhượng tăng trở lại Điều cho thấy xu hướng cởi mở thận trọng nhu cầu chuyển nhượng thực tế việc tiến hành giao dịch chuyển nhượng Ngoài phường giữ mức chuyển nhượng cao khu vực phường 10 lượng hồ sơ giảm nhiều Khu vực thuộc phường 11, 13 14 có dự án khu dân cư hình thành nhu cầu chuyển nhượng thu hút quan tâm người dân, số lượng hồ sơ không ổn định thường trì mức xấp xỉ Đồng thời việc chuyển nhượng tăng đột biến vào tháng cuối năm người dân muốn tránh đóng thuế theo Luật thuế thu nhập cá nhân bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 Trang 39 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư II.3.6 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2009 – 6/ 2010 Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2009 – 6/2010 Diện tích (Đơn vị: ha) STT Đơn vị hành 01 Phường 59 0,36 02 Phường 103 0,63 03 Phường 41 0,25 04 Phường 19 0,12 05 Phường 30 0,18 06 Phường 54 0,33 07 Phường 82 0,50 08 Phường 347 2,13 09 Phường 74 0,45 10 Phường 10 209 1,28 11 Phường 11 186 1,14 12 Phường 12 160 0,98 13 Phường 13 122 0,75 14 Phường 14 187 1,15 1.699 10,26 Tổng số hồ sơ Toàn quận Cho đến thời gian này, tình hình chuyển nhượng địa phương có nhiều chuyển biến từ ngày 01/01/2009 áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản Điều khiến nhiều người dân quan ngại chưa nắm rõ quy định đồng thời thời điểm năm 2009, tâm lý người dân chịu ảnh hưởng tình trạng lạm phát cao, giá bất ổn Nhìn chung, tình hình chuyển nhượng khu vực phường 8, phường 10, phường 11, phường 12, phường 14 cao thường lệ Nếu so sánh với năm 2008 rõ ràng tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng có giảm phần Trang 40 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư II.3.7 Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận từ 2005 đến Bảng 2.11: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận năm 2005 – 6/ 2010 Đơn vị: hồ sơ Phường Năm 2005 2006 2007 2008 2009 – 7/ 2010 01 69 38 71 83 59 02 87 149 143 164 103 03 17 51 54 59 41 04 23 68 26 49 19 05 39 54 77 55 30 06 34 75 67 48 54 07 75 82 44 91 82 08 298 523 221 451 347 09 80 94 65 124 74 10 192 389 394 131 209 11 166 242 105 102 186 12 149 171 73 94 160 13 111 109 85 203 122 14 97 216 99 177 187 1.436 2.261 1.524 1.831 1.699 Tổng số Nhìn chung, tình hình chuyển nhượng QSDĐ có xu hướng tăng giảm không qua năm Khoảng thời gian từ năm 2005 sang năm 2006 lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng cao đột biến, từ Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành có quy định rõ ràng, rành mạch thủ tục hành chính, đăc biệt rút ngắn thời gian cho thủ tục giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực chuyển nhượng đồng thời năm này, công tác thực quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành rút ngắn thời so với quy định trước thủ tục đơn giản hóa nhiều UBND quận nhanh chóng ban hành Quyết định 344/QĐ-UB ngày 23/02/2006 thành lập Văn phòng Đăng ký QSDĐ thức đưa vào hoạt động vào ngày 28/3/2006 để đáp ứng nhu cầu giải thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng tuân thủ theo quy định trình tự Chính phủ Từ năm 2007 lượng hồ sơ sụt giảm rõ rệt Trang 41 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư nhiên bắt đầu tăng trở lại vào năm 2008, cải cách thủ tục hành giai đoạn tiếp tục xây dựng thực người dân chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khách quan từ kinh tế bị suy thoái, giá leo thang, giá đất bị đẩy lên cao mức so với giá trị thực tế thu nhập người dân khiến cho họ không quan tâm đến việc mua bán đất đai trước đây, cầu chuyển nhượng đất đai theo giảm xuống Từ cuối năm 2008 trở đi, theo kế hoạch triển khai ứng dụng phần mềm VILIS Quận ngày 12/9/2008 Trung Tâm Viễn Thám Quốc Gia, quận đưa phần mềm VILIS vào ứng dụng số công tác có Cấp cấp đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, QSHNƠ & QSDĐƠ; Đăng Quyền sử dụng đất, QSHNƠ & QSDĐƠ; Kiểm tra vẽ sơ đồ nhà đất ở: tra cứu thông tin quy hoạch; kiểm tra hình dạng, kích thước, vị trí thơng tin pháp lý đất Triển khai mơ hình liên thơng cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ Quận – Phường Phần mềm phục vụ tốt cơng tác Quản lý Đất đai địa bàn góp phần rút ngắn thời gian thụ lý hồ sơ giúp giải nhiều hồ sơ II.3.8 Một số vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận a Nguyên nhân – Mục đích chuyển nhượng Người sử dụng đất tác động nhiều yếu tố khách quan chủ quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do địa bàn toàn quận đến khơng đất nơng nghiệp nên giao dịch chuyển nhượng chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, chuyển nhượng đất có cơng trình xây dựng Việc Nhà nước trọng đầu tư, phát triển sở hạ tầng, mạng lưới đường giao thông nâng cấp mở rộng khiến cho giá đất quận tăng lên Người sử dụng đất nhanh chóng nhận thấy lợi ích phát sinh từ đất đai nhà Tốc độ thị hóa cao, thu hút nhiều lao động từ nhiều khu vực khác đổ khiến cho vấn đề đất ở, nhà mối quan tâm hàng đầu Nhu cầu bách tài khơng thể xoay xở giải thời gian gấp rút người sử dụng đất chọn giải pháp trước mắt chuyển nhượng QSDĐ Tâm lý người sử dụng đất thường dễ bị tác động nghe thơng tin ngồi luồng dự án quy hoạch giá đền bù nên muốn chuyển nhượng đất để hưởng lợi để né tránh thiệt hại tương lai Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất nhiều mục đích khác Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cơng trình xây dựng, số trường hợp không nhiều phổ biến số khu vực địa bàn quận phường phường 11, chủ yếu để mở rộng sản xuất kinh doanh Còn hầu hết vụ chuyển nhượng đất ở, nhà Trong đó, số đơng mục đích định cư tăng thêm nguồn thu nhập từ đất đai, trước mắt lâu dài Người sử dụng đất chuyển nhượng phần đất khơng có nhu cầu sử dụng phần đất “đang giá” để lấy tiền xây dựng sửa chữa lại nhà cửa, chi tiêu cho nhu cầu sinh hoạt, học hành, chi phí phát sinh, nhu cầu tài bách sống Đối với số người đất đai nguồn đầu tư lâu dài, ổn định sinh lợi cao, họ muốn sở hữu nhiều bất động sản để để dành cho cháu, Trang 42 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư bất động sản thường cho thuê mặt cho thuê nguyên nhà để đảm bảo có nguồn thu nhập sau họ nghỉ hưu hỗ trợ chi tiêu gia đình Bên cạnh đó, nhiều mục đích khác mà người sử dụng đất chuyển nhượng thay đổi chỗ ở, khơng có khả lao động, đầu đất đai… Theo ước tính dựa sở lựa chọn điều tra ngẫu nhiên nguyên nhân, mục đích 65 hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng đất khoảng thời gian từ năm 2006 đến ý kiến cán địa nắm rõ địa bàn nghiên cứu, thu kết sau:  Làm nơi ở, định cư: 41,54%  Cho thuê: 29,23%  Sản xuất kinh doanh: 20%  Không sử dụng, chưa đưa vào sử dụng: 2,08%  Khác: 7,15% b Giá đất chuyển nhượng địa bàn quận UBND Thành phố năm điều chỉnh công bố khung giá đất cho quận, khung giá đất để thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng QSDĐ thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản So với năm 2005 – 2007 khung giá đất UBND thành phố quy định cho quận từ năm 2008 chênh lệch từ triệu đồng đến xấp xỉ triệu đồng Tuy nhiên theo diễn biến tình hình thực tế nhận định cán địa địa phương giá đất UBND thành phố quy định Quyết định số 102/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 phần tư đến phần ba so với giá chuyển nhượng thực tế Giá đất theo quy định UBND thành phố thấp quận tạo điều kiện cho người dân thực nghĩa vụ tài quận vùng ven, đa số người dân không giả nhiều nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận Bên cạnh đó, khung giá đất quy định khơng bám sát giá thực tế thị trường dẫn đến việc tính tốn, thẩm định giá làm cho việc bồi thường cho người dân sau bị Nhà nước thu hồi đất bị chậm trễ, khó khăn c Chuyển nhượng không đăng ký kê khai hợp pháp Trong thực tế lưu hành nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại giấy tay hình thức hợp đồng mua bán trá hình khơng pháp luật cơng nhận Những người sử dụng đất nhiều lý chấp nhận không tiến hành đăng ký kê khai theo trình tự, thủ tục quy định giao dịch hồn tồn khơng pháp luật thừa nhận dễ phát sinh hệ lụy Nguyên nhân giao dịch tiến hành bất hợp pháp người sử dụng đất giấy tờ chứng minh chủ quyền hợp pháp bất động sản sử dụng người sử dụng đất muốn tránh tình trạng nộp thuế chuyển nhượng sau Những trường hợp tồn địa bàn chưa có số thống kê cụ thể, thường phát có xảy tranh chấp dẫn đến khiếu kiện người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Một nguyên nhân có trường hợp chuyển nhượng khu đất có diện tích nhỏ người dân muốn mở rộng diện tích mà thời gian đăng ký hồn thành thủ tục kéo dài nên chọn biện pháp thành lập hợp đồng tự thỏa thuận tự ký với Bên cạnh cần xém xét lại Trang 43 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư nguyên nhân chủ quan quyền cấp, đặc biệt phường chưa làm tốt công tác quản lý, phát xử lý vi phạm sang nhượng bất động sản trái phép; chưa có quy định cụ thể, hợp lý cho hành vi chuyển nhượng đất trái phép,… Nói thêm, việc chuyển nhượng sang tay diễn biến phức tạp có trường hợp đất sang nhượng qua nhiều đời chủ tất không làm thủ tục sang tên Đây vấn đề gây khó khăn, ảnh hưởng đến nhiều công tác quản lý nhà nước khác đất đai d Hiệu kinh tế-xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ  Ưu điểm: Nâng cao hiệu sử dụng đất, ý thức người dân tầm quan trọng mà đất đai mang lại Thơng qua việc thực nghĩa vụ tài q trình chuyển nhượng người dân đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Người dân có nhu cầu khơng có nhu cầu sử dụng đất chuyển nhượng, điều giúp cho đất đai có điều kiện phát huy hết cơng người dân đáp ứng có nhu cầu đất Cơ chế, thủ tục ngày thơng thống tạo điều kiện thuận tiện cho người dân chuyên tâm đầu tư vào lợi ích từ nhiều lĩnh vực khác để nâng cao mức sống  Nhược điểm: Nguồn sinh lợi lớn từ chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến tình trạng đầu đất đai ngày phổ biến Khác với nhà đầu tư lâu dài, người đầu thâu tóm đất đai với giá rẻ đẩy cầu đất đai tăng làm giá đất bị nâng cao chuyển nhượng để trục lợi Đất đai bị đầu nên không sử dụng mục đích để trống làm cho đất đai bị hư hại, hoang hóa Việc chuyển nhượng đất khu quy hoạch nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại đất đai II.3.9 Những khó khăn thực công tác chuyển nhượng QSDĐ Một phận không nhỏ người tham gia chuyển nhượng bất động sản có nhu cầu chuyển nhượng thực mà muốn hưởng lợi từ phần chênh lệch Các bất động sản chuyển nhượng nhiều lần khoảng thời gian ngắn tạo áp lực cho công tác giải hồ sơ, trì hỗn tiến độ hồn thành mục tiêu đề cấp lãnh đạo Lợi dụng kẽ hở pháp luật, khơng trường hợp người dân lách luật, né thuế Các trường hợp chuyển nhượng bất hợp hợp pháp âm thầm tiếp diễn Cơ quan chức dù biết chưa tìm biện pháp khắc phục, xử lý Khung giá đất UBND thành phố quy định điều chỉnh qua năm không đảm bảo bám sát giá thực tế thị trường Đội ngũ cán bộ, chuyên viên có kinh nghiệm địa bàn không nhiều cán cần phải có thời gian để đào tạo thành thạo nghiệp vụ, chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu ngày cao từ thực tế Trang 44 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư Tâm lý sợ bị đánh thuế cao giá đền bù thấp có luật ban hành người dân khiến cho số lượng hồ sơ tăng vọt vài thời điểm trước áp dụng luật Mới việc thức thu thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản bắt đấu phát sinh bất cập gây thất thu khơng cho ngân sách nhà nước Đầu tiên, khoản 2, Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất.” có khơng người dân làm hồ sơ chuyển nhượng khai đất nhà để giảm bớt khoản nộp thuế Thứ hai là, hệ thống văn pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyển nhượng QSDĐ giá thực tế ghi hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng không thấp giá đất UBND TP quy định Thực tế thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao giá đất UBND TP quy định Nhưng lợi ích người mua người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế Và để quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định Như nộp thuế thấp số thực tế phải nộp cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Và thứ ba là, khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế thu nhập cá nhân Vì mà có khơng người dân thực chuyển nhượng bắc cầu người thân gia đình để khơng phải nộp thuế  Giải pháp: Tun truyền, phổ biến, cập nhật quy định pháp luật đất đai cho người dân Xây dựng quy trình, bước thực thủ tục hành khoa học, không rườm rà thân thiện với người dân Cần có cải cách hành hợp lý khiến cho người dân cởi mở với việc công khai giao dịch chuyển nhượng với nhà nước, đảm bảo cho quyền lợi nghĩa vụ người dân thực thi Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản nhiều lần để hưởng lợi từ phần chênh lệch có hành vi khơng trung thực khai báo hồ sơ chuyển nhượng để né thuế cần phải có biện pháp xử lý phù hợp, không để tái diễn Các văn pháp luật quy định ban hành cần phải kịp thời quán tránh để xảy tình trạng mâu thuẫn, lúng túng cho quan chức trình thực Nâng cao lực, trình độ kỹ thuật, đạo đức nghề nghiệp số lượng cán bộ, chuyên viên địa phương Từng bước đầu tư trang thiết bị cần thiết cập nhật công nghệ, kỹ thuật mới, đại giúp quản lý chặt chẽ, hữu hiệu giảm thiểu thao tác thủ công nhiều thời gian Trang 45 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư Đối với khung giá đất chung UBND thành phố quy định cần phải điều chỉnh hợp lý nhằm tránh thiệt thòi cho người dân thất thu ngân sách Nhà nước Những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên công bố rộng rãi, kịp thời chi tiết để người dân khơng phải lúng túng có nhu cầu chuyển nhượng Trang 46 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Sau trình thực đề tài nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 6, rút số kết luận sau: Quận quận nội thành nằm phía Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh với dân số bao gồm nhiều thành phần dân tộc, tôn giáo khác Công tác quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai địa bàn có bước tiến qua năm Hiện nay, toàn địa bàn quận khơng đất nơng nghiệp toàn quỹ đất đưa vào sử dụng để tránh gây lãng phí tài nguyên đất Tại địa bàn nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sơi động, năm có hàng trăm hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tính từ năm 2005 đến nay, tồn quận tiến hành giải cho 8.751 hồ sơ với xấp xỉ 55,97 diện tích đất chuyển nhượng Năm có số vụ chuyển nhượng cao năm 2006 với 2.261 hồ sơ với 13,87 đất chuyển nhượng Ngoài qua năm, lượng hồ sơ phần đơng tập trung khu vực có dự án sở hạ tầng, khu đô thị, khu dân cư đông đúc khu chợ đầu mối thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh phường 2, 10, 11, 14 Các đối tượng chuyển nhượng chủ yếu cư dân quận chiếm 78%, lại đối tượng từ khu vực kế cận từ quận khác thành phố Các khu đất sau chuyển nhượng hoàn tồn khơng thay đổi cơng sử dụng, đa phần khu đất có nhà tài sản gắn liền đất Mục đích chủ yếu việc chuyển nhượng bất động sản để đáp ứng nhu cầu nơi (41,54%), cho thuê (29,23%) sản xuất kinh doanh (20%) Một số chưa đưa vào sử dụng (2,08%) mục đích khác (7,15%) Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn trọng, việc đưa vào ứng dụng phần mềm chuyên ngành VILIS việc quản lý sở liệu đất đai giúp cán địa giải hồ sơ nhanh chóng có hiệu Thí điểm quy trình liên thơng phường – quận số phường phát huy nhiều ưu điểm hạn chế việc người nộp hồ sơ phải lại nhiều nơi để nộp hồ sơ Tuy nhiên, với số trở ngại trang thiết bị, vật chất lực lượng nhận phận người làm cơng tác quản lý chưa tích cực nâng cao trình độ chun mơn người dân tham gia chuyển nhượng đất chưa có ý thức chấp hành theo quy định pháp luật Những điều góp phần làm trì hỗn tiến độ, hiệu thụ lý giải hồ sơ KIẾN NGHỊ Trong giai đoạn để tình hình chuyển nhượng bất động sản tối ưu hóa khắc phục tồn tại, đề tài có kiến nghị sau: Phổ biến đưa vào ứng dụng rộng rãi ứng dụng công nghệ tin học công tác quản lý đất đai nhằm bước đơn giản hóa rút gọn thao tác, thời gian giải Trang 47 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư loại hồ sơ tuyệt đối hóa mức độ xác việc phát sai sót, vi phạm việc quản lý, sử dụng đất Hiện nay, địa bàn có triển khai ứng dụng phần mềm VILIS theo đạo Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố mang lại hiệu cao công tác quản lý, giải hồ sơ chuyển nhượng Tuy nhiên, sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật địa phương chưa đồng tính kỹ thuật trình độ tin học nhiều cán hạn chế Do đó, cần gấp rút đào tạo, tăng cường đội ngũ cán chuyên viên đơng đảo có trình độ kỹ thuật linh hoạt việc nắm bắt, xử lý thông tin đồng thời có đầu tư hợp lý trang thiết bị, máy tính với tính kỹ thuật cần thiết để tận dụng tối đa hiệu ứng dụng tin học Quản lý chặt chẽ, minh bạch nguồn thông tin đất đai, đặc biệt thông tin dự án, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thường xuyên tổ chức kiểm tra, tra cơng tác quản lý sử dụng đất Có biện pháp hiệu quả, kiên việc ngăn chặn kịp thời xử lý hành vi vi phạm chuyển nhượng đất đai, gian lận trình khai báo hành vi chuyển nhượng để đầu hưởng lợi Có biện pháp tun truyền, khuyến khích quan tâm người dân quy định luật pháp đất đai đồng thời hướng cho người dân có ý thức trách nhiệm việc thực nghĩa vụ Nhà nước hưởng quyền lợi từ chuyển nhượng đất đai Trang 48 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Đăng ký thống kê đất đai – Biên soạn: ThS Ngô Minh Thụy – Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng: Quản lý hành đất đai – Biên soạn: ThS Lê Mộng Triết – Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Long, tỉnh Bình Phước” – SVTH: Nguyễn Thị Hồng Hạnh Khóa 2005 – 2008 Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12-TP.HCM từ năm 2003 đến nay” – SVTH: Nguyễn Giang Khánh Khóa 2005 – 2009 Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghị định 88/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 21/10/2009 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 Quốc hội khóa XII thơng qua ngày 21/11/2007 Trang 49 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư PHỤ LỤC 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân 14 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Trang 50 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư DANH SÁCH CÁC HỘ ĐIỀU TRA STT PHƯỜNG TÊN CHỦ SỐ NHÀ ĐƯỜNG Nguyễn Thị Tám 658/10 Đường số 08 - Khu dân cư Bình Phú Nguyễn Thị Thơm 658/8 Đường số 08 - Khu dân cư Bình Phú Châu Minh Nhung 650 Phạm Văn Chí Dương Thị Lâu 654/1C Phạm Văn Chí Nguyễn Thị Kim Lan 654/1D Phạm Văn Chí Lê Thị Lai 165/28A4 Văn Thân Hồ Liên Chi 165/28A5 Đường số 05 - Khu dân cư Bình Phú 8 Nguyễn Bá Hùng 116A Văn Thân Nguyễn Thị Hai 114 Văn Thân 10 Lê Văn Thắng 112 Văn Thân 11 Nguyễn Thị Lên 993/11B Lò Gốm 12 993/6 13 10 Trần Văn Thanh Nguyễn Thị Hồn Lò Gốm đường số 76 14 10 Nguyễn Mạnh Hùng 15 10 Mai Thanh Sơn 14/12/2016 Đương số 76 Đường số 76 30 16 10 Hứa Miêu Hảo 36 Đường số 76 Khu dân cư Bình Phú 17 10 Nguyễn Thị Lưu Ly số 05 Đường số 74 18 10 Hoàng Ngọc Anh 19 10 20 10 đường số 74 Đường số 74 Khu Nam Lý Chiêu Hoàng Đường số 74 21 10 22 Nguyễn Thế Đề 17 10 Nguyễn Kim Liên Nguyễn Thị Kim Oanh Từ Phương Lang 70 đường số 76 - Khu dân cư Bình PHú 23 10 Nguyễn Thị Huệ 51 Đường số 74 24 10 Phạm Thị Bé 15-17 đường số 11 - Khu dân cư Bình Phú 25 10 Nguyễn Hữu Phú 19 26 10 Đường số 11 Đường số 11 - Khu II Nam Lý Chiêu Hoàng Triệu Tô Hà 27 27 Trang 51 số 74 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư 27 10 Đào Cư Hoan 42 Đường số 74 28 10 Lâm Ngọc Trường 104 đường Vành Đai 29 10 Lý Văn Đải 140 Lý Chiêu Hoàng 30 10 La Thị Minh Châu 12 đường số 17 31 10 Cái Thị Nở 93 đường số 68 KDC Bình Phú 32 10 Lê Văn Rồng 30 Đường số 23 33 10 Trần Phụng Châu 12 Đường Số 36-Khu Quy Hoạch Bình Phú 34 10 Nguyễn Hữu Phú Số Đường số 36 35 10 Tống Văn Thông 13 số 36 36 10 Hồ Thị Lý 54 Lý Chiêu Hồng 37 10 Tơ Văn Nghĩa 37 đường số 36 38 10 Nguyễn Thị ánh Đường số 11 39 10 Nguyễn Văn Hồng đường số 11 40 10 Mai Văn Lý 113/12 Lý Chiêu Hoàng 41 10 Lý Thị Hồng Ngọc 33 đường số 42 - Khu dân cư Bình Phú 42 10 Nguyễn Thị Kim Em 93 Đường Số 30 Khu Dân Cư Bình Phú 43 10 Lưu Văn Thiền 155BIS/1 Nguyễn Văn Luông 44 10 Lê Thị Lượng 93/8 Nguyễn Văn Luông 45 10 Trần Văn Mừng 155B Phạm Phú Thứ 46 10 Trương Văn Thịnh 109/17F Nguyễn Văn Luông : 47 10 Lê Thuý Lan 103 Nguyễn Văn Luông 48 10 Trần Bích Thuận 105 Nguyễn Văn Lng 49 10 Lê Văn Ngọc 109/13D Phạm Phú Thứ 50 10 Nguyễn Thị Thu Tâm 151 Lý Chiêu Hoàng 51 11 Nguyễn Thị Giàu 177A/2 Nguyễn Văn Luông 52 11 Nguyễn Thị Sến 177A/22 NVL 53 11 Đặng Thị Lang 177C1 Nguyễn Văn Lng 54 11 Lê Văn Tòng 14 Đường số 8-Khu dân cư Bình Phú 55 11 Nguyễn Thị Công 716/33/54 Hậu Giang 56 11 239 Nguyễn Văn Luông : 57 11 Phạm Trung Lập Nguyễn Thị Phương Thảo 18 Đường số 01 - Khu dân cư Bình Phú Trang 52 Ngành: Quản lý Đất Đai SVTH: Võ Thị Minh Thư 58 11 Lê Ngọc Xuân 241B/3 Nguyễn Văn Luông 59 11 Nguyễn Văn Xuân Chợ Lớn 60 11 Nguyễn Thị Năm 13 Chợ Lớn 61 11 Nguyễn Thị An 10 Mai Xuân Thưởng 62 11 Phạm Văn Kỳ 357/39/6R Hùng Vương 63 11 Huế Thị ánh Sáng 365/47A Hậu Giang 64 11 Trần Thị Sáng 365/36/3 Hùng Vương 65 11 Huỳnh Thị Kiệu 365/44 Hùng Vương Trang 53 ... đóng thu thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thu thu nhập cá nhân: Theo Luật Thu thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/ 01/ 2009 quy định khoản 5, Điều 3: thu nhập... bất động sản loại thu nhập chịu thu thu nhập cá nhân Do đó, người dân tham gia thực chuyển nhượng bất động sản thay đóng thu chuyển quyền sử dụng đất trước phải đóng thu thu nhập từ việc chuyển... 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thu thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thu thu nhập cá nhân  Thông