TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM TỈNH NINH THUẬN, GIAI ĐOẠN 2004-2010

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM TỈNH NINH THUẬN, GIAI ĐOẠN 2004-2010 SVTH: Phan Tấn Dũng MSSV: 06124018 KHÓA: 2006 – 2010 LỚP: DH06QL NGÀNH: Quản Lý Đất Đai TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT PHAN TẤN DŨNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM TỈNH NINH THUẬN, GIAI ĐOẠN 2004-2010 Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) (Ký tên ……………………………….) - Tháng năm 2010 - Lời cảm Ơn Trước tiên gửi đến ba mẹ lòng biết ơn thành kính Con cảm ơn ba mẹ sinh nuôi dạy đến ngày hôm Cảm ơn Anh chị gia đình ln bên cạnh động viên, giúp em vượt qua khó khăn Em xin chân thành cảm ơn thầy cô trường Đại Học Nơng Lâm nói chung, thầy Khoa Quản Lý đất đai bất động sản nói riêng ân cần dạy bảo, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm sống cho em suốt năm học trường Em gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn, giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cảm ơn đến anh Nguyễn Xuân Thanh giám đốc VPĐKQSDĐ, chị Tăng Ngọc Quyên, chị Lã Thị kim Oanh anh chị Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Phan Rang- Tháp Chàm hết lòng giúp đỡ, hướng dẫn cho em suốt thời gian thực tập đề tài Cảm ơn bạn bè động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập hồn thành báo cáo tốt nghiệp Do thời gian kiến thức hạn chế số lĩnh vực định đề tài khơng tránh khỏi sai sót, kính mong thầy bạn có đóng góp q báu, chân tình Trên sở để tơi rút kinh nghiệm để hiểu biết thêm công tác chuyển nhượng Chân thành cảm ơn Phan Tấn Dũng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Phan Tấn Dũng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố hồ Chí Minh Đề tài: “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Phan Rang − Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004 – 2010 ” Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Phan Rang − Tháp Chàm trung tâm kinh tế, trị, văn hóa khoa học kỹ thuật tỉnh Ninh Thuận Thời gian gần thành phố q trình phát triển thị hóa mạnh, khu dân cư hình thành, khu cơng nghiệp mạng lưới giao thơng quan tâm… vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày sôi với số lượng ngày nhiều Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khuôn khổ pháp luật giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không đơn theo khuân khổ pháp luật Thực tế cho thấy diễn vơ đa dạng phức tạp, khơng có biện pháp quản lý chặt chẽ dẫn đến hậu nghiêm trọng Nhằm mục đích tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên nhân chuyển nhượng tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, vướng mắc giải pháp để công tác chuyển nhượng ngày tốt thực đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Phan Rang − Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004 – 2010” Bằng phương pháp thống kê, so sánh, điều tra, thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đề tài tìm hiểu tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Phan Rang Tháp Chàm tỉnh Ninh Thuận, đánh giá vấn đề có liên quan đến tình hình chuyển nhượng địa bàn giai đoạn 2004−2010, rút vướng mắc ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng số giải pháp để hoàn thiện vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài việc thực thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật cịn nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai “giấy tay”, mà nguyên nhân chủ yếu như: Do thói quen người dân ngại liên hệ với quan chức năng, kiến thức am hiểu pháp luật người dân hạn chế nhiều người chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên làm thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước được… Vì mà làm thất thu khoảng lớn cho ngân sách Nhà nước MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ…………………………………………………………………… PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU Error! Bookmark not defined.  I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  I.1.1 Cơ sở khoa học đề tài nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  I.1.2 Cơ sở thực tiễn Error! Bookmark not defined.  I.1.3 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined.  I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  I.2.1 Điều kiện tự nhiên Tài nguyên thiên nhiên Thành phố Phan Rang Error! Bookmark not defined.  I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên Error! Bookmark not defined.  I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined.  I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  I.3.1 Nội dung nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  I.3.2 Phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined.  PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.  II.1 Tình hình sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined.  II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined.  II.1.2 Biến động đất đai giai đoạn 2005-2009 Error! Bookmark not defined.  II.2 Thực trạng quản lý Nhà nước đất đai địa phương Error! Bookmark not defined.  II.2.1 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai Error! Bookmark not defined.  II.2.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined.  II.2.3 Công tác đo đạc thành lập đồ địa Error! Bookmark not defined.  II.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.  II.2.5 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Error! Bookmark not defined.  II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn TPPR-TC Error! Bookmark not defined.  II.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.  II.3.2 So sánh giá đất, nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giấy tay” mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng Error! Bookmark not defined.  II.3.3 Những thuận lợi khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng QSDĐ đề xuất nhằm hồn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ địa phương Error! Bookmark not defined.  KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.  Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản cố định, nguồn tài ngun vơ q giá, đóng vai trị quan trọng việc hình thành nên quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm phức tạp Với đặc tính cố định vị trí, giới hạn khơng gian vơ hạn thời gian sử dụng, đất đai xem tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Đất đai tảng nguồn vốn ban đầu quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc quản lý đất đai cách đầy đủ hợp lý mục tiêu quan trọng chiến lược phát triển mặt quốc gia Trước Luật Đất đai 1993 đời Nhà nước nghiêm cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức Đến Luật Đất Đai 1993 có hiệu lực cho phép người sử dụng đất thực quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp cho thuê quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng khai thông bế tắc vấn đề quản lý Nhà nước đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất đai cách có hiệu Bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành người sử dụng đất không trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán “giấy tay”…, hình thành nên thị trường ngầm gây khó khăn cho việc quản lý Nhà nước Thành Phố Phan Rang Tháp Chàm thuộc tỉnh Ninh Thuận thành phố giai đoạn phát triển nên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp, việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất lớn Nhưng có thực tế việc chuyển nhượng phi quy cịn tồn làm cho giá đất đai bị biến động mạnh ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề chổ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế địa bàn Từ vấn đề cấp thiết trên, chúng tơi thực đề tài “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Phan Rang−Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004 – 2010 ”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố phan Rang Tháp Chàm (Từ năm 2004 đến tháng 06 năm 2010), yếu tố ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Từ ưu điểm cần phát huy, mặt hạn chế cần khắc phục đề xuất hướng giải mặt tồn hạn chế  Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu -Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy phi quy đất đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố phan rang tháp chàm, tỉnh Ninh Thuận -Các văn có liên quan đến việc chuyển nhượng Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đất hộ gia đình cá nhân với diễn địa bàn thành phố Phan Rang Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận từ năm 2004 đến tháng 06 năm 2010  Ý nghĩa đề tài Đề tài thực hiện, kết góp phần giúp địa phương tìm hướng giải hoàn thiện phát triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới, sở đề sách, biện pháp quản lý thích hợp góp phần làm cho thị trường đất đai Ninh Thuận nói riêng thị trường đất đai Việt Nam nói chung ngày minh bạch hơn, phù hợp với quy định chung quốc tế tiến trình hội nhập vào kinh tế giới Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng PHẦN 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học đề tài nghiên cứu: Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền dân sự, người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác (người chuyển nhượng hay gọi bên nhận quyền sử dụng đất) nhận tiền từ người nhận chuyển nhượng tuân theo quy định Bộ Luật Dân pháp luật đất đai Một số khái niệm khác cần nắm đề tài  Quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, Luật Đất đai hành quy định rõ nội dung quyền sử dụng đất (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Theo quyền sử dụng đất gồm quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất  Chuyển nhượng “ngầm” (hay chuyển nhượng phi quy, chuyển nhượng “giấy tay”) Là chuyển nhượng mà người mua người bán thực mua bán giấy tay hay hợp đồng mua bán không qua đăng ký qua Nhà nước  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Là giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho phải tuân thủ nguyên tắc sau: - Thứ nhất: Chỉ hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp chuyển nhượng - Thứ hai: Khi chuyển nhượng bên tham gia quan hệ đất đai có thẩm quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng CNQSDĐ cho phù hợp với quy định hành Bộ Luật Dân pháp luật Đất đai - Thứ ba: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng mục đích, thời hạn ghi định giao đất bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch địa phương, có diện tích sử dụng hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ đất đai, khơng làm tổn hại đến lợi ích người sử dụng đất xung quanh Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng Do tính đặc thù đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo theo nguyên tắc sau: - Đảm bảo quyền sở hữu Nhà nước đất đai - Đảm bảo lợi ích hợp pháp đáng người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích người dân đầu tư vào việc sử dụng đất đem lại hiệu cao - Sử dụng mục đích, thời hạn - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực sở giá trị sử dụng, khả sinh lợi đất để giải lợi ích vật chất bên - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai bên Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định Pháp Luật đất đai - Trong thời hạn sử dụng đất - Đất tranh chấp - Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Bộ Luật Dân pháp luật đất đai  Điều 104 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện - Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất lần đầu đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, giao đất lần thứ hai đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất khơng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thời hạn mười (10) năm kể từ ngày giao đất lần hai - Hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sống phân khu - Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp khu vực rừng phịng hộ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực rừng phòng hộ Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Điều 100 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có điều kiện sau: a Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt b Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo quy định Điều 30 Nghị định c Phải thực nghĩa vụ tài việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 36 Luật Đất đai quy định Chính phủ thu tiền sử dụng đất Điều kiện không nhận chuyển nhượng sử dụng đất Điều 103 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP Trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức, hộ gia đình-cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình-cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước - Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phịng hộ khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ Hợp đồng CNQSDĐ Theo Điều 697 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định hợp đồng chuyển nhượng sau : “ Hợp đồng CNQSDĐ thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng” Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bên tự thoả thuận phải nêu rõ quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng: loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn toán Trường hợp đất chuyển nhượng có liên quan Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tháng đầu năm 2010 Bảng 15: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tháng 01 đến tháng 06 năm 2010 Đất NN Xã, phường Tổng số vụ Đất Diện tích (m2) Hồ sơ Hồ sơ Diện tích (m2) Thành hải 71 58 80.648,6 13 1.828,4 Đô vinh 32 24 11.874,7 708,4 Mỹ hải 56 43 25.899,2 13 1.301,2 Văn hải 42 35 42.895,3 681,0 Mỹ đông 38 29 16.235,8 637,9 Phước mỹ 98 50 45.980,1 48 5.732,0 Tấn tài 77 66 22.734,1 11 554,9 Đài sơn 65 33 10.943,2 32 3.114,7 Kinh dinh 20 13 3.499,6 650,0 Phủ hà 30 15 9.520,4 15 1.562,5 Đạo long 21 13 7.977,6 796,7 Thanh sơn 32 17 27.256,6 15 1.300,8 Bảo An 3.779,8 807,7 Mỹ Hương 0 0,0 0,0 Đông Hải 771,4 825,0 Mỹ bình 38 18 4.306,5 20 2.108,7 632 422 314.323,0 210 22.609,7 Thành phố Nguồn: Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Phan Rang- Tháp Chàm Do hạn chế thời gian nghiên cứu nên tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2010 thống kê tới tháng Nhìn chung tháng đầu năm 2010 số vụ chuyển nhượng không nhiều, nguyên nhân thời gian thực chuyển nhượng dài (thường 23 ngày trở lên) theo Nghị định 88 gây tâm lý e ngại người dân họ muốn thực chuyển nhượng cho nhanh gọn hơn, mặt khác địa bàn có phịng cơng chứng nên xảy tình trạng tải dẫn đến người dân ngại cơng chứng hợp đồng Vì thống kê tình hình chuyển nhượng QSDĐ tháng đầu năm 2010 nên đem đánh giá chung cho năm 2010 Trang 40 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2004 đến tháng 06 năm 2010 Bảng 16: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2004 đến tháng 06 năm 2010 Năm Tổng số vụ Tổng diện tích (ha) Đất nơng nghiệp Đất Số vụ Diện tích (ha) Số vụ Diện tích (ha) 2004 1658 123,39 1.192 118,32 466 5,07 2005 1.484 96,60 1.243 94,17 241 2,43 2006 1.384 90,06 1.110 87,62 274 2,44 2007 1.564 88,16 1.196 84,27 368 3,89 2008 1.526 93,73 1.235 90,57 291 3,16 2009 1.272 71,29 1.034 68,78 238 2,51 2010 632 33,69 422 31,43 210 2,26 Tổng 9.520 596,92 7.432 575,16 2.088 21,76 số vụ 1800 1658 1484 1600 1564 1384 1526 1272 1400 1200 1000 632 800 số lượng 600 400 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 năm Biểu đồ 2: Lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-06/2010 Qua bảng ta thấy giai đoạn từ năm 2004 đến tháng năm 2010 số vụ chuyển nhượng QSDĐ quy (tức thực đầy đủ trình tự thủ tục theo quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất) 9.520 vụ với tổng diện tích 596,92 ha; nhiều năm 2004 với 1.658 vụ với diện tích 123,39 năm 2009 với 1272 vụ với diện tích 71,29 (Do năm 2010 thống kê số vụ chuyển nhượng Trang 41 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng QSDĐ diện tích đến tháng năm 2010 nên đem so sánh chung cho năm 2010 được) II.3.2 So sánh giá đất, nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giấy tay” mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng So sánh giá chuyển nhượng quy giá chuyển phi quy với khung giá UBND tỉnh ban hành Trong thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất đai phận cấu thành nên thị trường Quy định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Để phù hợp với thực tế phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước có bước điều chỉnh cụ thể qua thời kỳ Hiện nay, Bảng giá đất 2010 tỉnh Ninh Thuận khung giá ban hành kèm theo Quyết định số 3191/2009/QĐUBND ngày 24/12/2009 UBND tỉnh Ninh Thuận Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy thống kê theo hợp đồng có qua cơng chứng VPĐKQSDĐ thành phố Phan Rang Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi quy tìm hiểu chủ yếu nhờ vào am hiểu tình hình biến động giá loại đất thị trường anh chị cán cơng tác Phịng Tài ngun Mơi trường Văn Phịng đăng ký quyền sử dụng đất Thông qua việc thống kê hợp đồng có qua cơng chứng VPĐKQSDĐ thành phố Phan Rang, tiến hành so sánh giá cao thấp khu vực, vị trí đất có giá cao thấp với giá đất UBND tỉnh ban hành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi quy tìm hiểu khu vực, vị trí đất Trang 42 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Đối với đất nông nghiệp Bảng 17: So sánh Bảng giá đất nông nghiệp giá thị trường Bảng giá theo Quyết định UBND tỉnh từ năm 2005-2010 Đơn vị: đồng/m2 Năm Loại Giá chuyển nhượng quy (1) 13.400 1.080.000 54.000 38.000 6.000 584.000 10.500 1.271.000 80.500 38.000 6.000 Giá chuyển nhượng quy (1) 762.000 20.500 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 2047000 73.600 38.000 6.000 730.000 28.200 2.369.000 118.200 40.000 7.000 525.000 33.700 2.726.500 139.100 40.000 7.000 671.000 39.100 3.680.000 231.900 52.000 9.000 Bảng giá đất 2005 (3) Giá chuyển nhượng quy (1) 2007 Giá chuyển nhượng phi quy (2) Bảng giá đất 2006 (3) Bảng giá đất 2007 (3) Giá chuyển nhượng quy (1) 2008 Giá chuyển nhượng phi quy (2) Bảng giá đất 2008 (3) Giá chuyển nhượng quy (1) 2009 Giá chuyển nhượng phi quy (2) Bảng giá đất 2009 (3) Giá chuyển nhượng quy (1) 2010 Thấp 926.000 2005 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 2006 Cao Giá chuyển nhượng phi quy (2) Bảng giá đất 2010 (3) Chênh lệch giá cao (1) & (3) (2) & (3) 24,36 28,42 15,36 33,44 20,05 53,86 18,25 59,22 13,12 68,16 12,90 70,77 Qua bảng 17 cho thấy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp quy năm 2005 phi quy năm 2010 cao nhất, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cao chủ yếu để đầu tư kiếm lời sử dụng vào mục đích đất Giá chuyển nhượng phi quy (mua bán giấy tay) cao chủ yếu đất có khả sinh lợi cao, có khả phát triển ngành nghề, gần trục đường lớn thuận lợi cho việc lại giao thương Tuy nhiên bảng giá áp dụng cho đất nông nghiệp theo Quyết định UBND tỉnh từ năm 2005 đến năm 2010 lại có giá thấp, chênh lệch bảng giá UBND tỉnh ban hành với giá chuyển nhượng quy Trang 43 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng phi quy cao, điều cho thấy giá đất nhà nước quy định thích hợp phạm vi hẹp, không đủ định hướng cho giao dịch thị trường gây khó khăn việc thực giao dịch bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Năm 2005 chênh lệch giá chuyển nhượng quy so với bảng giá UBND tỉnh 24,36 lần; năm 2006 15,36 lần; năm 2007 20,05 lần; năm 2008 18,25 lần; năm 2009 13,12 lần đến tháng năm 2010 12,9 lần Nhìn chung qua số liệu cho thấy năm sau chênh lệch giá chuyển nhượng quy bảng giá tỉnh giảm, nguyên nhân ngày người sử dụng đất nắm rõ quy định Luật Đất đai để giảm bớt số tiền thuế phải nộp làm thủ tục chuyển nhượng nhiều người dân khai giá không với giá thực tế thỏa thuận Mặc khác quan thuế tính thuế theo bảng giá Nhà nước giá ghi hợp đồng thấp bảng giá tỉnh theo giá hợp đồng giá ghi hợp đồng cao bảng giá tỉnh Ngoài tỷ lệ chênh lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp phi quy chênh lệch so với bảng giá tỉnh chênh lệch có xu hướng tăng qua năm Cụ thể: năm 2005 28,42 lần; năm 2006 33,44 lần; năm 2007 53,86 lần; năm 2008 59,22 lần; năm 2009 68,16 lần đến tháng năm 2010 70,77 lần Giá chuyển nhượng phi quy qua năm tăng giai đoạn thành phố phan rang có nhiều quy hoạch như: Khu quy hoạch dân cư Phước Mỹ 1, Khu quy hoạch dân cư Mương Cát, Khu dân cư Bình Sơn Văn Hải, Quy hoạch tái định cư bệnh viện đa khoa thuộc Phường Văn Hải, Tấn Tài, Nam cầu Móng, khu dân cư xóm lở Bảo An…, ngồi cịn có dự án xây dựng khu du lịch, bệnh viện, trường học… nhận thấy nguồn lợi từ đất mang lại tương lai lớn nên giá đất thị trường “ngầm” năm tăng Trang 44 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Đối với đất Bảng 18: So sánh Bảng giá đất giá thị trường Bảng giá theo Quyết định UBND tỉnh từ năm 2005-2010 Đơn vị: đồng/m2 Năm Loại Giá chuyển nhượng quy (1) 2007 74.600 12.500.000 57.200 Khung giá đất 2005 (3) 3.800.000 40.000 Giá chuyển nhượng quy (1) 8.615.000 82.500 14.500.000 60.400 4.200.000 40.000 Giá chuyển nhượng quy (1) 11.382.000 96.200 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 17.500.000 79.000 4.200.000 40.000 12.824.000 95.700 17.900.000 77.000 4.600.000 53.000 Giá chuyển nhượng quy (1) 13.628.000 108.000 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 19.600.000 100.000 4.600.000 53.000 Giá chuyển nhượng quy (1) 17.300.000 150.000 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 19.800.000 115.000 8.000.000 70.000 Giá chuyển nhượng phi quy (2) Khung giá đất 2006 (3) Khung giá đất 2007 (3) Giá chuyển nhượng quy (1) 2008 Giá chuyển nhượng phi quy (2) Khung giá đất 2008 (3) 2009 2010 Thấp 5.770.000 2005 Giá chuyển nhượng phi quy (2) 2006 Cao Khung giá đất 2009 (3) Khung giá đất 2010 (3) Chênh lệch giá cao (1) & (3) (2) & (3) 1,52 3,29 2,05 3,45 2,71 4,16 2,78 3,89 2,96 4,26 2,16 2,48 Qua bảng 18 cho thấy bảng giá đất tăng theo năm đặc biệt giá đất cao năm 2009 đến năm 2010 tăng 1,7 lần điều cho thấy UBND tỉnh Ninh Thuận nắm bắt biến động giá đất thị trường điều chỉnh giá đất để phù hợp Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy phi quy năm 2010 lớn thấp năm 2005, nhiên năm 2010 điều tra 06 tháng đầu năm nên đem so sánh chung cho năm Nhìn chung giá đất có xu hướng ngày tăng lên thị trường bất động sản có đơi lúc bị trầm lắng, giá đất có xu hướng tăng cao ngồi yếu tố cung cầu cịn phụ thuộc nhiều vào vị trí, diện tích, khả Trang 45 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng sinh lợi đất… Chính mà giá đất ln có khuynh hướng tăng qua năm Ngun nhân giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giấy tay” Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm trình thị hóa mạnh, có nhiều tiềm phát triển Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa thật hồn hảo Qua q trình tham khảo ý kiến chuyên gia Phòng Tài nguyên cán địa xã, phường đặc biệt cán địa xã, phường cách xa khu vực trung tâm phường Đông Hải, phường Đô Vinh, phường Bảo An, xã Thành Hải số xã, phường khác phần lớn vụ chuyển nhượng “giấy tay” Theo ý kiền cán địa xã, phường chủ yếu nguyên nhân sau: - Do trình độ hiểu biết, nhận thức người dân Luật Đất đai điều khoản liên quan đến trình tự, thủ tục chuyển nhượng hạn chế - Do thói quen người dân thường ngại liên hệ với quan chức có liên quan đến đất đai, họ cho thủ tục rườm rà, phức tạp, nhiều thời gian nên họ muốn giao dịch cho nhanh gọn - Nhiều người dân chuyển nhượng “giấy tay” cho loại thuế phải thực làm thủ tục chuyển nhượng như: Lệ phí trước ba nhà, đất; Thuế thu nhập cá nhân cao, tâm lý chung họ khơng muốn đóng tiền - Nhiều người dân khơng đủ loại giấy tờ hợp lệ làm thủ tục chuyển nhượng đa số khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để hiểu rõ vấn đề trên: Đề tài tiến hành phát phiếu điều tra phường Đô Vinh Đông Hải mà theo điểm cán địa hộ gia đình cá nhân tham gia chuyển nhượng giấy tay  Phát 70 phiếu thuộc phường Đơ Vinh có 62 phiếu phản hồi có 30 phiếu rơi vào năm chuyển nhượng từ năm 2004 đến 2010  Phát 70 phiếu thuộc phường Đơng Hải có 67 phiếu phản hồi có 42 phiếu rơi vào năm chuyển nhượng từ năm 2004 đến 2010 Trong 72 phiếu điều tra người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19 phiếu chiếm 26,38% khơng có giấy 53 phiếu chiếm 73,62% Trang 46 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng Bảng 19: Nguyên nhân chuyển nhượng “giấy tay” Nguyên nhân chuyển nhượng “giấy tay” Không biết luật Không đủ giấy tờ hợp lệ 15 23 15 11 38 Thủ tục phức tạp Đô vinh 30 Đông hải 42 72 Tổng Đóng thuế cao Nguyên nhân khác Tổng số phiếu Xã, Phường Qua bảng 19 cho thấy nguyên nhân chuyển nhượng giấy tay thủ tục phức tạp chiếm 20,83%, đóng thuế cao chiếm 8,33%, luật chiếm 15,27%, không đủ giấy tờ hợp lệ chiếm 52,77% nguyên nhân khác chiếm 2,8% Mục đích sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng Trong năm gần đây, sở hạ tầng thành phố PR-TC đầu tư phát triển mạnh, đường giao thông ngày nâng cấp mở rộng, đất đai ngày có giá trị sinh lợi cao, kinh tế phát triển mạnh thu hút lượng lao động lớn từ địa phương khác tới, đa số thành phần lao động phổ thông thu nhập bình quân đầu người khoảng 1,5 triệu đồng Nhận thấy nhu cầu chỗ lớn nhiều người dân có đất nơng nghiệp nhà đầu tư tiến hành chuyển nhượng để kiếm lời, họ phân thành nhiều lơ với diện tích nhỏ phù hợp với người có thu nhập thấp Với việc phát phiếu điều tra tiêu biểu phường để tìm hiểu rõ tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng giấy tay: Bảng 20: Mục đích sử dụng đất trước nhận chuyển nhượng Mục đích sử dụng đất trước chuyển nhượng Số phiếu Tỷ lệ (%) Sản xuất nông nghiệp 47 65,27 Xây dựng nhà 25 34,73 - - 72 100 Làm mặt kinh doanh Tổng Trang 47 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng Bảng 21: Mục đích sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng Mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng Sản xuất nông nghiệp Số phiếu Tỷ lệ (%) 12,50 55 76,39 Khơng có tài sản gắn liền với đất 8,33 Làm mặt kinh doanh 2,78 72 100 Xây dựng nhà Tổng Theo kết điều tra mục đích sử dụng sau chuyển nhượng “giấy tay” với 72 phiếu điều tra từ năm 2004 đến 2010 phần lớn mục đích sử dụng sau chuyển nhượng xây dựng nhà với 76,39%, đa số xây dựng trái phép không theo quy hoạch đô thị, tự chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng xin phép Đây nguyên nhân làm cho diện tích đất tăng đột biến so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Dùng để sản xuất nông nghiệp chiếm 12,50%, làm mặt kinh doanh chiếm 2,78% ( tự ý san lấp mặt mà không xin phép), tài sản gắn liền với đất 8,33% (đây tình trạng sử dụng khơng mục đích gây lãng phí tài nguyên đất đai) II.3.3 Những thuận lợi khó khăn, vướng mắc q trình chuyển nhượng QSDĐ đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ địa phương  Thuận lợi : - Việc triển khai thực đề án thí điểm chế “ cửa liên thơng ” quan, UBND xã, phường thành phố Phan Rang-Tháp Chàm có nhiều chuyển biến tích cực; kết việc triển khai quy trình, thủ tục, lệ phí niêm yết cơng khai đầy đủ quan, UBND xã, phường bước đầu giảm bớt phiền hà, vướng mắc giao dịch hành cơng dân, tổ chức đồng tình ủng hộ - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 88 vứt bỏ việc chỉnh lính giấy chứng nhận mà cấp giấy cho người nhận chuyển nhượng nên dễ dàng công tác quản lý hồ sơ địa hơn, ngồi việc cấp giấy chứng nhận sau chuyển nhượng đáp ứng nhu cầu người dân có giấy chứng nhận đứng tên - Theo Nghị định 84 quy định kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng giúp đơn giản hóa nhiều cho cơng tác chuyển nhượng Trang 48 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Những khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng QSDĐ: - Lực lượng cán địa xã, phường cịn mỏng (mỗi xã, phường có cán địa chính) trình độ cịn yếu đặc biệt trình độ cơng nghệ thơng tin nên việc tiếp nhận hồ sơ trả lời thắc mắc cho cơng dân cịn nhiều sai sót - Thực theo đề án “ cửa liên thông ” VPĐKQSDĐ chịu nhiều áp lực để giải hồ sơ theo quy định Nguyên nhân xã, phường tập trung gôm nhiều hồ sơ chuyển lên VPĐKQSDĐ lần việc tiếp nhận hồ sơ bị tải không đáp ứng kịp thời theo nhu cầu đề án - Thời gian giải hồ sơ theo Nghị định 88 tối đa 23 ngày thực tế địa bàn thời gian thực kéo dài hơn, nguyên nhân cán tiếp nhận hồ sơ không hướng dẫn đầy đủ cho người dân nên người dân phải bổ sung hồ sơ nhiều lần khiến cho người tham gia chuyển nhượng ngại liên hệ đến với quan nhà nước nguyên nhân khiến người sử dụng đất chuyển nhượng giấy tay - Việc thực theo định 289 UBND tỉnh Ninh Thuận địa bàn thành phố có phịng cơng chứng tình hình q tải hồ sơ thường xuyên xãy gây khó khăn cho người dân - Tại khoản điều 11 Nghị định 84/2008/NĐ-CP chưa giải cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng giấy tay sau ngày 01/07/2004 Nếu giải cho chủ cũ đứng tên xin cấp giấy chứng nhận sau lập thủ tục chuyển nhượng phát sinh tranh chấp dẫn đến khó khăn quản lý Theo điều 13 nghị định 182/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 phạt cảnh cáo (từ 200.000 đến 500.000 đồng hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng thực thủ tục hành theo quy định pháp luật đất đai ) mà chưa có biện pháp chế tài đủ mạnh hiệu nguyên nhân dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay - Quy định hộ gia đình, cá nhân cịn chung chung điều gặp nhiều khó khăn cho việc giải hồ sơ chuyển nhượng Tại Điều 108, 109 Bộ luật dân quy định “đối với hộ gia đình có quyền sử dụng hợp pháp tài sản chung hộ, thành viên có đồng quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đó” Như thành viên bình đẳng thực quyền người sử dụng đất Hiểu hộ gia đình gồm người có hộ khẩu, người có quyền Tuy nhiên thực tế có số trường hợp người có tên hộ khơng có đóng góp để tạo giá trị QSDĐ mà có quyền thành viên cịn lại khơng hợp lý cho Thành viên tách hộ có đóng góp tạo giá trị QSDĐ giải nào? Trường hợp đứng tên GCN cấp cho hộ gia đình, có vài thành viên hộ sản xuất nông nghiệp, thành viên khác buôn bán, kinh doanh, làm cơng nhân nhà máy, xí nghiệp Khi thành viên sản xuất nơng nghiệp lý mà chuyển nơi khác khơng khả lao động, họ muốn chuyển nhượng QSDĐ lại lại khơng thỏa mãn điều kiện - Ngồi việc tiếp cận công nghệ thông tin cán văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cịn yếu gây khó khăn cho việc lưu trữ quản lý liệu số Trang 49 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng  Một số đề xuất - Địa bàn thành phố Phan Rang-Tháp Chàm tương đối nhỏ, đường kính chưa tới 10km2 thuận tiện cho người dân giao dịch hành chính; Vì việc thực đề án “một cửa liên thông” nhằm giảm bớt thời gian lại cho người dân tới quan nhà nước không khả thi đề xuất bỏ đề án “một cửa liên thông” - Cần xây dựng thêm tổ chức hành nghề công chứng để đáp ứng với nhu cầu người dân Thời gian giải hồ sơ chuyển nhượng địa bàn dài cần có đội ngũ hướng dẫn đầy đủ hồ sơ, thủ tục cho người dân biết để rút ngắn thời gian chuyển nhượng lại cho phù hợp với yêu cầu thực tế - Nhu cầu nhà cần thiết người dân, người dân nghèo mà việc tính tiền sử dụng đất chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất cao, theo điều Nghị định 84/2007NĐCP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất nhiều người dân thấy nợ phải trả nên số người dân nghèo tự ý chuyển mục đích trái phép cần có sách giảm mức tiền sử dụng đất cho người nghèo - Cần tổ chức thêm đội kiểm tra liên ngành để kiểm soát việc sử dụng đất đảm bảo mục đích cần có biện pháp mạnh để xử lý nghiêm trường hợp xây dựng trái phép sau nhận chuyển nhượng theo cán chun mơn tình trạng diễn phổ biến địa bàn - Cần có qui định cụ thể khái niệm hộ gia đình, cá nhân cấp GCNQSDĐ Đối với điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ nên qui định cụ thể cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân Trang 50 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng KẾT LUẬN Kết luận Trong kinh tế thị trường, với tốc độ thị hóa nay, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng điểm nóng đất đai quan tâm có chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày sơi động, đa dạng phức tạp, điều tạo sóng biến động đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước vế đất đai, bên cạnh nhu cầu sử dụng đất lớn dẫn đến tình trạng chuyển nhượng tự phát, nhiều người dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà nên đất tăng mạnh theo tỷ lệ gia tăng dân số địa phương Qua trình tìm hiểu, thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn từ năm 2004 đến tháng 06/2010 có 9520 hồ sơ chuyển nhượng giải với tổng diện tích 596,92 ha, đất nơng nghiệp có 7432 vụ chuyển nhượng với diện tích 575,16 ha, đất có 2088 vụ với diện tích 21,76 Bên cạnh việc thực thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật cịn nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai “giấy tay”, mà nguyên nhân chủ yếu như: Do thói quen người dân cịn ngại liên hệ với quan chức vấn đề liên quan đến đất đai; kiến thức am hiểu pháp luật người dân hạn chế nhiều người chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên làm thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước được… Vì mà làm thất thu khoảng lớn cho ngân sách Nhà nước Ngồi mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng “giấy tay” đa số xây dựng nhà không xin phép, tự ý chuyển mục đích… Đây nguyên nhân làm cho diện tích đất tăng đột biến so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Kiến nghị - Để hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giấy tay” cần phải thông tin cách đầy đủ cho người dân hiểu biết tính hợp pháp quyền lợi thực thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước, đồng thời sớm có hướng giải trường hợp chuyển nhượng trái phép sau ngày 01/07/2004 - Cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân có đủ giấy tờ hợp lệ để làm thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước - Tăng cường tổ chức tra, kiểm tra tình hình quản lý sử dụng đất xã để xử lý trường hợp vi phạm Luật Đất đai 2003 như: Tự chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng xin phép, sử dụng đất khơng mục đích, tự ý san lấp mặt bằng… gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai - Hầu hết dự án quy hoạch thành phố Phan Rang-Tháp Chàm chưa hoàn thành khiến cho người dân không yên tâm sản xuất, đất đai sử dụng không ổn định đất nằm khu quy hoạch khơng thể chuyển nhượng mà đầu tư sản xuất lâu dài được, đề nghị UBND thành phố đưa sách bồi thường, hỗ trợ tái định Trang 51 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng cư cho phù hợp cho đẩy nhanh dự án tiến độ đảm bảo đời sống ổn định cho người dân Trang 52 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng mơn Quản lý hành đất đai–Ths Lê Mộng Triết−Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng mơn Đăng ký thống kê−Ngơ Minh Thụy− Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế−xã hội Thành phố Phan Rang−Tháp Chàm đến năm 2010 Luận văn tốt nghiệp: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009” sinh viên Châu Minh Trang Luận văn tốt nghiệp: Thị trường chuyển nhượng bất động sản tiến trình thị hóa địa bàn phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai – Sinh viên Nguyễn Tấn Phước – 2007 Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp văn hướng dẫn thực – Luật gia Quốc Cường, Thanh Thảo – 2008 – Nhà xuất Lao động-xã hội Trang 53 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Phan Tấn Dũng PHỤ LỤC Trang 54 ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền dân sự, người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) ... Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Phan Rang? ? ?Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004 – 2010 ”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tìm hiểu tình hình chuyển. .. LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT PHAN TẤN DŨNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM TỈNH NINH THUẬN,