TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY SVTH MSSV LỚP KHOÁ NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ THU HÀ 05124030 DH05QL 2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ THU HÀ “TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên - Tháng năm 2009 - LỜI CẢM ƠN Con xin thành kính khắc ghi công ơn sinh thành nuôi dưỡng cha mẹ tạo điều kiện cho suốt q trình học tập để có ngày hơm Với lòng chân thành, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: Tồn thể q thầy trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Đặc biệt quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em suốt thời gian qua Cô Dương Thị Tuyết Hà hướng dẫn tận tình giúp đỡ em suốt thời gian thực tập hoàn thành Luận Văn tốt nghiệp Các Cơ Chú, Anh Chị cơng tác Phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom đóng góp, trao đổi kinh nghiệm tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tốt công việc, cung cấp số liệu giúp đỡ em suốt thời gian thực tập để em hoàn thành báo cáo Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 ln giúp đỡ, chia sẻ suốt trình học tập, sinh hoạt trường Tuy nhiên, kiến thức lực nhiều hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót, mong bảo quý thầy cô đóng góp ý kiến bạn để Luận văn hoàn chỉnh Sinh viên thực Trần Thị Thu Hà TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thu Hà, khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay” Giáo viên hướng dẫn: Ths.Dương Thị Tuyết Hà Huyện Trảng Bom tách từ huyện Thống Nhất cũ theo Nghị định 97/2003/NĐ-CP, huyện thành lập kế thừa tảng vững huyện Thống Nhất cũ, mà có kinh tế phát triển ổn định với tốc độ cao Huyện thu hút đầu tư nước, nơi tập trung khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư dần hình thành, với sách chuyển dịch cấu kinh tế huyện phát triển thành huyện công nghiệp nên thu hút đông lượng dân cư từ nơi khác đến lập nghiệp sinh sống dẫn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện diễn sôi động phức tạp gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Trước thực trạng đó, đề tài thực nhằm mục tiêu tìm hiểu thực trạng tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa phương, từ thực trạng rút nguyên nhân ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng, mặt tích cực hạn chế tồn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa phương Từ đưa số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Qua trình nghiên cứu, phương pháp thống kê, điều tra, phân tích, thu thập số liệu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng, đặc biệt trình giải hồ sơ chuyển nhượng địa phương với kết sau: số vụ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn tăng lên qua năm, tổng số hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến 26.339 hồ sơ, năm 2003 2.168 vụ, năm 2004 3586 vụ, năm 2005 5.145 vụ, năm 2006 4.359 vụ, năm 2007 4.906 vụ, năm 2008 4.965 vụ, 5/2009 1.210 vụ Hồ sơ chuyển nhượng chủ yếu đất nông nghiệp (đất trồng lâu năm hàng năm) chiếm 74,7% tổng số hồ sơ chuyển nhượng Huyện, chủ yếu tập trung xã có diện tích đất nơng nghiệp lớn, gần khu công nghiệp, khu quy hoạch, giao thông lại thuận tiện Tuy nhiên bên cạnh nhu cầu thật người dân nhận chuyển nhượng, sau nhận chuyển nhượng sử dụng đất với mục đích trước chuyển nhượng tình trạng đầu đất đai, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với giá chuyển nhượng thấp sau chuyển mục đích để chuyển nhượng lại với giá cao hay nhận chuyển nhượng xong để chờ giá tăng chuyển nhượng lại để hưởng giá trị phần chênh lệch MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 12 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 12 I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 14 I.3 Nội dung nghiên cứu phương pháp nghiên cứu 18 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 18 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18 I.3.3 Quy trình thực đề tài 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 II.1 Tình hình sử dụng đất địa bàn 20 II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 20 II.1.2 Biến động đất đai 22 II.2 Sơ lược tình hình quản lý Nhà nước đất đai 23 II.2.1 Công tác lập QH – KHSDĐ 23 II.2.2 Công tác đo đạc lập hồ sơ địa 23 II.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 II.2.4 Công tác tra giải tranh chấp đất đai 26 II.2.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 26 II.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Trảng Bom từ năm 2003 đến 27 II.3.1 Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 27 II.3.2 Nghĩa vụ tài thực QSDĐ 31 II.3.3 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Trảng Bom từ năm 2003 đến 33 II.3.4 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng 44 II.3.5 Nguyên nhân chuyển nhượng hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ 47 II.3.6 Những thuận lợi, khó khăn số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ 49 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 52 DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 1: Cơ cấu GDP ngành kinh tế huyện năm 2008 14 Bảng 2: Mật độ dân số phân theo đơn vị hành năm 2007 16 Bảng 3: Tình hình giáo dục huyện Trảng Bom 17 Bảng 4: Tình hình y tế huyện Trảng Bom 17 Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất huyện Trảng Bom năm 2008 20 Bảng 6: Cơ cấu diện tích đất đai năm 2008 theo đối tượng quản lý, sử dụng 21 Bảng 7: Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng 22 Bảng 8: Kết thành lập đồ địa chính quy huyện Trảng Bom 24 Bảng 9: Kết công tác cấp GCNQSDĐ đến năm 2008 25 Bảng 10: Kết giải tranh chấp đất đai từ năm 2004 – 2008 26 Bảng 11: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến năm 2005 34 Bảng 12: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2005 đến năm 2007 35 Bảng 13: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 37 Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đến tháng 5/2009 38 Bảng 15: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 - 5/2009 39 Bảng 16: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 41 Bảng 17: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 Bảng 18: Thống kê kết điều tra đời sống người dân sau chuyển nhượng 45 Biểu đồ Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP theo nhóm ngành Huyện Trảng Bom năm 2008 14 Biểu đồ 2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2005 – 2007 36 Biểu đồ 3: Kết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm 40 Biểu đồ 4: Kết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua năm 42 Biểu đồ 5: Kết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm 44 Sơ đồ: Sơ đồ 1: Trình tự thực việc chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP Sơ đồ 2: Trình tự thực việc chuyển nhượng QSDĐ đối với1 hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 10 Sơ đồ 3: Quy trình thực đề tài 19 Sơ đồ 4: Trình tự thực việc chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 27 Sơ đồ 5: Quy trình chuyển nhượng tồn đất có giấy chứng nhận QSDĐ địa phương 28 Sơ đồ 6: Quy trình tách theo quy định địa phương 29 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT   STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ CP Chính Phủ UBND Ủy Ban Nhân Dân NĐ - CP Nghị Định – Chính Phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyề sử dụng đất TW Trung Ương TN & MT Tài nguyên mơi trường VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 10 ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất 11 QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 12 KCN Khu công nghiệp 13 KT – XH Kinh tế - xã hội 14 KH Kế hoạch Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tảng cho sống, sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt Nhà nước thống quản lý, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm phức tạp Đất đai có tính dị biệt, vơ hạn thời gian, giới hạn diện tích cố định vị trí, đất đai cần sử dụng hiệu quản lý chặt chẽ số lượng chất lượng Với tốc độ thị hố ngày cao, thời kì đổi mới, đất nước ngày phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa, nước ta bước vào đường hội nhập quốc tế, có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, đầu tư xây dựng phát triển mạnh dân số ngày tăng nên nhu cầu đất đai lớn.Vì cần có quản lý chặt chẽ Nhà nước để đất đai sử dụng mục đích đạt hiệu Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ, phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cơng tác quản lí đất đai Đồng Nai tỉnh thu hút lớn đầu tư nước ngoài, nơi tập trung khu công nghiệp nên thu hút nguồn lao động lớn, mà huyện Trảng Bom huyện phát triển tỉnh thu hút đầu tư nước Nguồn lao động tập trung nhiều, lượng dân cư từ nơi khác đến lập nghiệp nên nhu cầu đất đai, nhà tăng dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp Bên cạnh với sách chuyển dịch cấu kinh tế Huyện, chuyển dịch thành huyện cơng nghiệp nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp người dân tăng lên, nguyên nhân làm tăng nhu cầu chuyển nhượng Việc chuyển nhượng QSDĐ hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai sử dụng hiệu hơn, tạo mối quan hệ đất đai mà chủ yếu người có nhu cầu SDĐ thật sự, tạo mặt chung nhu cầu sử dụng đất đai Bên cạnh việc chuyển nhượng tồn nhiều điều bất cập tạo nên sốt giá đất, tình trạng đầu tích lũy đất đai dẫn đến đất đai tập trung vào số người sử dụng không hiệu quả, muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác, số người chủ yếu làm nghề nông thấy số tiền thu từ việc chuyển nhượng lớn nên chuyển nhượng dần diện tích đất nơng nghiệp dẫn đến khơng đất để sản xuất, tự ý chuyển mục đích sử dụng Chính thực trạng tạo khó khăn việc Quản lý nhà nước đất đai Xuất phát từ tình hình thực tế đồng ý Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, tơi thực đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Trảng Bom - Tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”  Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Huyện Trảng Bom, qua thực trạng chuyển nhượng địa phương rút mặt tích cực tiêu cực vấn đề tồn vướng mắc cơng tác quản lí đất đai Từ đưa số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà  Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom  Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Trảng Bom Phạm vi thời gian: Từ năm 2003 đến 5/2009 Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG TỪ NĂM 2003 ĐẾN 5/2009 Số vụ 6000 5145 5000 4965 4359 3586 4000 3000 4906 2168 2000 1210 1000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 May-09 Năm Biểu đồ 3: Kết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm Qua biểu đồ cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ tăng dần qua năm, tổng lượng hồ sơ chuyển nhượng qua năm 26.339 vụ Trong năm 2005 có lượng hồ sơ chuyển nhượng cao năm 2003 Huyện tách dần vào đầu tư xây dựng sở hạ tầng, nâng cấp đường xá, nhiều khu cơng nghiệp hình thành vào hoạt động, quy hoạch khu dân cư, tạo điều kiện thuận lợi phát triển mặt kinh tế - xã hội, mặt khác Luật đất đai 2003 Nghị định 181/NĐ-CP đơn giản hóa trình tự thủ tục, giảm bớt thủ tục rườm rà, mức thuế suất thấp hơn, mà lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng lên Nếu năm 2003 số vụ chuyển nhượng QSDĐ 2.168 vụ đến năm 2005 5.145 vụ tăng 2,37 lần so với năm 2003 Lượng hồ sơ qua năm sau có giảm so với năm 2005 không đáng kể Riêng năm 2009 lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm mạnh so với năm 2008, tính đến năm tháng đầu năm 2009 số vụ chuyển nhượng 1.210 vụ, lượng hồ sơ giảm mạnh năm trước nhiều xã có lượng hồ sơ chuyển nhượng cao, nhiều hộ tự ý tách để chuyển nhượng, mà ngày 19/08/2008 UBND Tỉnh Đồng Nai Quyết Định số 49/2008/QĐ-UBND: Về việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn Tỉnh Đồng Nai, với công văn UBND tỉnh Đồng Nai việc tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ xã An Viễn, mà lượng hồ sơ giảm xuống II.3.3.6 Tình hình chuyển nhượng đất nơng nghiệp Là huyện có diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao (82,85%), năm gần thu hút nhiều đầu tư nước ngồi xây dựng khu cơng nghiệp Huyện lại có chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế nên nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp diễn phổ biến, người dân chuyển sang làm cơng nhân khu cơng nghiệp mà nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nhiều mà chủ yếu chuyển nhượng đất nông nghiệp, phần lớn đất trồng hàng năm lâu năm Trang 40 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà Bảng 16: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp qua năm ĐVT: Hồ sơ Tên xã, thị trấn Tổng Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 An Viễn 119 248 447 620 934 244 18 2630 Bắc Sơn 137 219 249 172 269 309 62 1417 Bàu Hàm 43 56 73 55 73 77 20 397 Bình Minh 114 191 262 193 182 285 62 1289 Cây Gáo 49 87 129 116 110 141 44 676 Đồi 61 137 212 147 100 80 119 73 868 Đơng Hòa 148 195 248 134 140 184 39 1088 Giang Điền 76 117 157 116 117 110 46 739 Hố Nai 95 104 163 182 193 249 65 1051 Hưng Thịnh 103 161 201 102 96 214 57 934 Quảng Tiến 93 227 304 189 184 186 39 1222 Sông Thao 52 67 102 75 102 137 55 590 Sông Trầu 146 267 463 505 374 713 137 2605 Tây Hòa 98 203 357 187 196 234 62 1337 Thanh Bình 51 67 153 150 142 129 24 716 Trảng Bom 93 141 169 267 213 201 57 1141 Trung Hòa 84 118 253 180 156 149 40 980 1.638 2.680 3.877 3.343 3.561 3.681 900 19.680 Tổng (Nguồn: VPĐKQSDĐ Huyện Trảng Bom) Trang 41 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT HỒ SƠ CNQSDĐ NÔNG NGHIỆP TỪ NĂM 2003 - 5/2009 Số vụ 3877 4000 3343 3500 3561 3681 2680 3000 2500 2000 1638 1500 900 1000 500 2003 2004 2005 2006 2007 2008 May-09 Năm Biểu đồ 4: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua năm Trong năm qua tổng số hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp 19.680 vụ Trong năm 2005 có số vụ chuyển nhượng nhiều 3.877 vụ, số hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp ngày tăng qua năm, năm 2009 số lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm xuống có 900 vụ ảnh hưởng định UBND tỉnh việc quy định diện tích tối thiểu phép tách vụ tra đất đai xã An Viễn Trong năm qua với đầu tư xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng, giao thông mở rộng nâng cấp tuyến đường với hình thành khu cơng nghiệp người dân chuyển đổi dần nghề nghiệp đa số vào làm cơng nhân khu cơng nghiệp mà lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng lên An Viễn xã có số vụ hồ sơ chuyển nhượng nhiều với 2.630 vụ, thấp xã Bàu Hàm với 397 vụ II.3.3.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong năm gần tình hình kinh tế - xã hội huyện ngày phát triển, chủ trương huyện trở thành huyện công nghiệp, với chuyển dịch cấu kinh tế đầu tư nước vào khu công nghiệp, quy hoạch khu dân cư, thu hút nguồn lao động từ nơi đến lập nghiệp nên nhu cầu ổn định sống, an cư lạc nghiệp tăng lên dẫn đến nhu cầu nhà tăng Bên cạnh đó, đa số dân cư dân xứ, sinh sống từ lâu nên ổn định, có nhu cầu nhận chuyển nhượng Mặc dù lượng hồ sơ chuyển nhượng đất có tăng lên qua năm khơng nhiều, hồ sơ chuyển nhượng đất chiếm 25,3% tổng số hồ sơ chuyển nhượng địa bàn Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể thông qua bảng số liệu sau: Trang 42 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà Bảng 17: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm ĐVT: Hồ sơ Tên xã, thị trấn Năm Tổng 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 An Viễn 61 197 231 276 482 201 1.457 Bắc Sơn 56 68 82 68 108 103 21 506 Bàu Hàm 16 15 34 21 33 47 174 Bình Minh 34 56 84 65 67 78 19 403 Cây Gáo 30 52 67 33 46 62 15 305 Đồi 61 38 60 48 28 37 77 22 310 Đơng Hòa 41 61 79 37 42 57 17 334 Giang Điền 24 25 45 30 39 41 213 Hố Nai 24 34 49 41 75 105 27 355 Hưng Thịnh 22 43 62 40 39 61 14 281 Quảng Tiến 23 53 80 70 67 78 22 393 Sông Thao 15 21 34 29 41 47 17 204 Sông Trầu 37 70 124 102 78 132 33 576 Tây Hòa 37 60 89 42 55 56 14 353 Thanh Bình 18 22 42 41 68 67 12 270 Trảng Bom 26 31 53 47 14 38 216 Trung Hòa 28 38 65 46 54 65 13 309 530 906 1.268 1.016 1.345 1.284 310 6.659 Tổng ( Nguồn: Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Trảng Bom ) Trang 43 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT HỒ SƠ CNQSD ĐẤT Ở TỪ NĂM 2003 - 5/2009 Số vụ 1345 1268 1400 1200 1284 1016 906 1000 800 600 530 310 400 200 2003 2004 2005 2006 2007 2008 May-09 Năm Biểu đồ 5: Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua năm Qua bảng số liệu trên, cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn chiếm 25,3 % tổng số hồ sơ chuyển nhượng Huyện Từ năm 2003 đến số hồ sơ chuyển nhượng đất 6.659 hồ sơ, xã có số hồ sơ chuyển nhượng nhiều xã An Viễn với 1.457 hồ sơ, xã Sông Trầu với 576 hồ sơ, xã có lượng hồ sơ chuyển nhượng thấp Bàu Hàm với 174 hồ sơ Năm 2007 năm có lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều với 1.345 hồ sơ Qua ta thấy tình hình chuyển nhượng ngày tăng nguyên nhân chủ yếu dự án quy hoạch triển khai khắp địa bàn Bên cạnh trình thị hóa với khu cơng nghiệp thu hút nhiều lao động từ tỉnh thành đến lập nghiệp làm cho nhu cầu nhà đất tăng cao Với việc ban hành Quyết định 49/2008/QĐ-UBND có ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn nên lượng hồ sơ từ năm 2008 năm 2009 có giảm xuống, đặc biệt năm 2009 lượng hồ sơ giảm xuống nhiều tính đến tháng 5/2009 có 310 vụ chuyển nhượng đất II.3.4 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng Trảng Bom huyện có diện tích đất nơng nghiệp chiếm cao (82,85%) tổng diện tích tự nhiên huyện, người dân chủ yếu làm nông nghiệp Trong năm gần đầu tư nước ngồi nhiều với khu cơng nghiệp mọc lên, với sách chuyển dịch cấu kinh tế huyện làm thay đổi tình hình kinh tế xã hội huyện lĩnh vực đất đai Trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện diễn nhiều chủ yếu đất nông nghiệp, người dân chuyển nhượng QSDĐ để phục vụ nhu cầu sống gia đình, chuyển đổi nghề nghiệp, đầu tư sản xuất, bên cạnh có số người sau chuyển nhượng sử dụng số tiền chuyển nhượng khơng mục đích dẫn đến sống gặp khó khăn Để thấy rõ đời sống người dân sau chuyển nhượng thực trạng việc chuyển nhượng nhận chuyển nhượng có với mục đích thật khơng, em tiến hành điều tra thời gian hai tuần Trang 44 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà (từ ngày 18/5/2009 đến 30/5/2009) với 60 mẫu phiếu điều tra, trường hợp tới nộp hồ sơ phận cửa nơi em thực tập nhận 56 phiếu có phiếu khơng hợp lệ, nên kết tổng hợp 50 phiếu với kết sau: Bảng 18: Thống kê kết điều tra đời sống người dân sau chuyển nhượng ĐVT: Số phiếu Bên chuyển nhượng Loại đất chuyển nhượng Đất nông nghiệp Đất 2.Nguyên nhân chuyển nhượng: Giải khó khăn Khơng có nhu cầu sử dụng Chuyển đổi nghề nghiệp Mục đích khác 3.Mục đích chuyển nhượng: Chi tiêu gia đình Nhận chuyển nhượng Xây nhà Gởi ngân hàng Chăm lo việc học hành Đầu tư tái sản xuất 4.Hiện trạng SDĐ trước chuyển nhượng Đất Đất sản xuất Đất trống 5.Tình hình kinh tế: Cao Không thay đổi Bên nhận chuyển nhượng Người địa phương Người Huyện, Tỉnh khác 1.Hiện trang SDĐ sau chuyển nhượng Khơng thay đổi Có thay đổi 2.Ngun nhân nhận chuyển nhượng Có đất để sản xuất Nhu cầu nhà Thu lợi kinh doanh BĐS Trang 45 Số trường hợp Tỷ lệ (%) 38 12 80 20 19 10 18 38 20 36 19 13 11 38 26 22 10 34 20 68 12 11 18 82 39 11 78 22 29 21 58 42 27 54 15 30 16 (Nguồn: Mẫu phiếu điều tra) Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà II.3.4.1 Đời sống người dân sau chuyển nhượng Qua bảng thống kê kết điều tra cho thấy người dân chủ yếu chuyển nhượng khơng có nhu cầu sử dụng nữa, muốn chuyển nhượng để chuyển đổi nghề nghiệp, giải khó khăn gia đình Chủ yếu chuyển nhượng đất nơng nghiệp đa số trường hợp chuyển nhượng hộ gia đình làm nơng nghiệp, có diện tích đất nơng nghiệp nhiều khơng có nhu cầu sản xuất hết diện tích nên muốn chuyển nhượng phần diện tích để lấy tiền trang trải sống, lại khơng có nhu cầu sản xuất nên chuyển nhượng Đa số hộ chuyển nhượng người dân nghèo, sống gặp khó khăn, số tiền nhận từ việc chuyển nhượng họ chủ yếu dùng để chi tiêu gia đình, lo thuốc thang bệnh tật (chiếm 38%), số gia đình có học đại học bố mẹ già mà làm nghề nông nên không đủ tiền để lo cho học nên phải chuyển nhượng phần diện tích đất để lấy tiền lo cho việc học hành (chiếm 26%), số khác khơng nhu cầu sử dụng để sản xuất nên chuyển nhượng Do hộ gia đình hộ nghèo, sống khó khăn, thiếu thốn nên có số tiền chuyển nhượng có họ phải lo trang trải chi tiêu gia đình nên sống khơng Bên cạnh có số gia đình sống khó khăn có tiền lớn tay lại khơng lo cho sống gia đình mà lo tiêu xài, sắm sửa đồ dùng hoang phí lo hưởng thụ, nghĩ đến sống trước mắt mà không nghĩ đến tương lai sau không lo đầu tư sản xuất hay kinh doanh nên tiêu xài hết tiền khơng đất để sản xuất dẫn đến sống khó khăn Một số hộ biết sử dụng số tiền chuyển nhượng vào việc đầu tư tái sản xuất (chiếm 22%) Vì mà qua điều tra cho thấy đời sống người dân sau chuyển nhượng không thay đổi so với thời điểm trước chuyển nhượng II.3.4.2 Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua kết điều tra cho thấy đối tượng nhận chuyển nhượng chủ yếu dân địa phương chiếm 78%, có 22% dân huyện, Tỉnh khác Đa số dân xã khác xã nhận chuyển nhượng đất để làm nông nghiệp, số người xã khác muốn có đất để làm vườn, trồng ăn trái, trồng lâu năm hay chăn nuôi đất chỗ q nhỏ khơng đủ để sản xuất nên nhận chuyển nhượng để trồng trọt, hay chăn nuôi, làm trang trại Hay nhiều người dân từ nơi khác đến để lập nghiệp thời gian dài chưa có đất để nên muốn nhận chuyển nhượng để làm nhà, ổn định sống Chỉ số người Thành Phố, hay huyện, tỉnh khác nhận chuyển nhượng đất nơi làm nhà nghỉ để nghỉ ngơi, tận hưởng khơng khí miền q, hay lập trang trại với quy mơ lớn II.3.4.3 Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng a Đối với đất Đa số dân người xứ, sống từ lâu nên sống ổn định mà lượng hồ sơ chuyển nhượng đất không nhiều, chủ yếu nhu cầu nhà người dân từ nơi khác đến lập nghiệp số nhu cầu người dân địa phương muốn có đất thêm cháu Trên thực tế nhiều chủ sử dụng đất có nhu cầu thật sự, ngơi nhà dần mọc lên mảnh đất nhận chuyển nhượng bên cạnh có trường hợp chủ sử dụng Trang 46 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà đất nhận chuyển nhượng xong để chờ giá lên chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch b Đối với đất nông nghiệp Do xuất khu công nghiệp với chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế Huyện tác động tương đối đến việc chuyển nhượng đất nông nghiệp nên lượng hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao tổng số hồ sơ chuyển nhượng địa bàn, đa số chuyển nhượng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm đất vườn Qua kết thống kê từ mẫu phiếu điều tra cho thấy, đa số người dân có nhu cầu thật nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp với mục đích để sản xuất, sau nhận chuyển nhượng đầu tư tái sản xuất, chăm lo trồng trọt, lập trang trại chăn ni Một số khác có thay đổi trạng đất đai sau nhận chuyển nhượng để chuyển đổi cấu trồng, vật ni cho thích hợp để đạt suất cao đem lại lợi nhuận Một số trường hợp sau nhận chuyển nhượng xin chuyển mục đích sang đất để xây dựng nhà Tuy nhiên có trường hợp nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp sau tự ý xây dựng nhà lên chịu phạt sau xin hợp thức hố QSDĐ, số khác nhận chuyển nhượng xong xin chuyển mục đích để chuyển nhượng lại với giá trị cao hơn, hay nhận chuyển nhượng xong để chờ giá cao chuyển nhượng lại để hưởng giá trị phần chênh lệch II.3.5 Nguyên nhân chuyển nhượng hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất II.3.5.1 Nguyên nhân chuyển nhượng Qua khảo sát thực tế tham khảo ý kiến cán VPĐKQSDĐ cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Huyện tăng cao qua năm xuất phát từ nguyên nhân sau: - Về pháp luật đất đai: Luật Dân sự, Luật Đất đai cho phép người SDĐ thực quyền có quyền chuyển nhượng QSDĐ Các văn hướng dẫn ngày hoàn thiện quy định rõ ràng hơn, tránh rườm rà cho người dân Điều tạo điều kiện cho người dân thực việc chuyển nhượng dễ dàng Chính sách thuế Nhà Nước việc chuyển nhượng vừa phải: 2% đất nông nghiệp 4% đất Hiện 2% - Về phía quan Nhà Nước: Được quan tâm lãnh đạo Sở TN&MT, UBND Tỉnh Đồng Nai, UBND Huyện Trảng Bom đến lĩnh vực quản lý đất đai, đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc lập hồ sơ địa thường xuyên tổ chức kê khai đăng ký đất đai – xét duyệt cấp GCNQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất địa bàn, từ ban hành kịp thời văn nhằm chấn chỉnh, củng cố thiếu xót, vi phạm quản lí đất đai, nhằm nâng cao vai trò trách nhiệm cán địa chính, hạn chế tiêu cực, vi phạm vấn đề sử dụng đất - Về kinh tế - xã hội: Được quan tâm Nhà nước công tác quy hoạch đầu tư nâng cấp sở hạ tầng, giao thông làm cho giá trị đất đai tăng lên tác động đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ Trang 47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà Trong năm gần với chủ trương Huyện chuyển dịch cấu kinh tế, tập trung khu công nghiệp, thu hút dự án công nghiệp Là Huyện nằm ven đô thị lớn cung cấp thực phẩm cho đô thị, giao thông thuận lợi dễ dàng việc vận chuyển, trao đổi hàng hóa Tốc độ thị hóa cao, tập trung nhiều khu cơng nghiệp nên thu hút nguồn lao động từ khắp nơi đổ dẫn đến nhu cầu đất đai, nhà tăng lên - Về phía người dân: Các hộ gia đình khơng nhu cầu sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình trước làm nơng nghiệp chuyển sang làm cơng nhân khơng nhu cầu sử dụng nên chuyển nhượng Ở số khu vực đất sản xuất nông nghiệp đạt hiệu kinh tế thấp mà người dân khơng có nhu cầu sản xuất mà muốn chuyển đổi nghề nghiệp nên chuyển nhượng Do nhu cầu hộ dân hay nhà đầu tư muốn sản xuất theo mơ hình trang trại, nên nhận chuyển nhượng với diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh mơ hình trang trại chăn ni Nhu cầu tăng cao nhà đầu tư khu vực muốn nhận chuyển nhượng để sản xuất, kinh doanh, quy hoạch khu dân cư Nhiều hộ gia đình khó khăn, khơng thể xoay sở để lo cho sống gia đình nên phải chuyển nhượng để giải khó khăn, chi tiêu gia đình II.3.5.2 Hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Ưu điểm: - Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất thực quyền mình, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu nguyện vọng người dân Nhiều người dân thật có nhu cầu nhận chuyển nhượng để đáp ứng nhu cầu nhà có đất để sản xuất đáp ứng, để ổn định sống yên tâm sản xuất, góp phần làm ổn định trật tự xã hội Thơng qua việc chuyển nhượng người dân đầu tư, phát triển ngành nghề khác có thu nhập cao hơn, giải khó khăn, cải thiện đời sống - Người dân có hội chuyển sang ngành nghề khác phù hợp khơng nhu cầu sản xuất, trồng trọt, có điều kiện mở rộng diện tích để sản xuất, làm kinh tế trang trại - Đẩy nhanh tốc độ thị hóa, làm thay đổi mặt Huyện, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao - Nâng cao hiệu SDĐ, người dân có ý thức cao giá trị tầm quan trọng mà đất đai mang lại - Đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, chẳng hạn năm 2008 thu 6.542.023.000 đồng vào ngân sách Nhà nước  Khuyết điểm: - Sử dụng đất khơng mục đích, bỏ hoang, đầu tư manh mún dẫn đến chất lượng suất thấp Trang 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà - Nhiều hộ gia đình làm nông nghiệp chuyển nhượng ạt, chuyển nhượng dần diện tích đất nơng nghiệp sản xuất dẫn đến khơng đất để sản xuất trình độ học vấn lại khơng có, chủ yếu làm nơng khơng đất để sản xuất phục vụ cho sống ngày nên sống gặp khó khăn - Lợi nhuận từ việc chuyển nhượng QSDĐ lớn nên tình trạng đầu đất đai diễn nhiều, họ nhận chuyển nhượng để chờ giá lên chuyển nhượng lại không đầu tư sản xuất, sử dụng khơng mục đích dẫn đến tình trạng đất đai khơng khai thác hết tiềm - Nhiều hộ gia đình sử dụng số tiền thu từ việc chuyển nhượng khơng mục đích, không đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tái sản xuất mà tiêu xài hoang phí vào việc mua sắm, sau thời gian trắng tay trở nên khó khăn khơng ruộng vườn, tiền bạc dễ dẫn đến tệ nạn xã hội, trở thành gánh nặng cho xã hội II.3.6 Những thuận lợi, khó khăn số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất II.3.6.1 Những thuận lợi, khó khăn tồn việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương  Thuận lợi: - Việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng theo chế cửa đạt thuận lợi, công việc phân cơng rõ ràng cho phận, có liên kết phận với - Trước trình tự thủ tục thực việc chuyển nhượng phức tạp, rườm rà nên người dân ngại đến quan Nhà nước để làm thủ tục chuyển nhượng từ Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đời tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ thực quyền nghĩa vụ mình, trình tự thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn, người dân yên tâm đến quan Nhà nước để thực giao dịch đất đai Vì mà việc mua bán giấy tay khơng phổ biến trước nữa, người dân ý thức quyền nghĩa vụ - Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất, kịp thời ban hành văn nhằm chấn chỉnh, củng cố thiếu sót việc thực quản lý quan Nhà nước đất đai, đồng thời xử lý nghiêm vi phạm nhằm nâng cao trách nhiệm cán địa phương - Tăng cường công tác quản lý nhằm hạn chế tiêu cực phát sinh đội ngũ cán nhân viên vi phạm vấn đề sử dụng đất Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng người dân Thông qua việc chuyển nhượng người dân đầu tư, phát triển ngành nghề phù hợp có thu nhập cao hơn, cải thiện đời sống tập trung đầu tư tái sản xuất phần diện tích lại để đạt hiệu quả, suất cao hơn, người dân có nhận thức đắn giá trị đất đai  Tuy nhiên bên cạnh thuận lợi tồn khó khăn vướng mắc cơng tác chuyển nhượng: - Biến động đất đai diễn thường xuyên đặc biệt việc chuyển nhượng, chuyển đổi diễn ạt, nhiều trường hợp trái với quy định pháp luật, không phù hợp với quy hoạch Biến động đất đai diễn nhiều nên việc cập nhật chỉnh lí biến động khơng kịp thời Trang 49 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà - Do không nắm bắt thông tin khu đất nằm quy hoạch nên nhiều người sợ khu đất nằm quy hoạch bị thu hồi nên tạo hội cho kẻ đầu làm giàu lên thông qua việc chuyển nhượng - Hiểu biết người dân quy hoạch hạn chế, nhiều trường hợp người dân không nắm bắt quy hoạch nên lập hợp đồng chuyển nhượng hồ sơ chuyển đến quan tài nguyên bị trả - Trình tự thủ tục thời gian thực việc chuyển nhượng phần rườm rà, thời gian tương đối dài, người dân muốn chuyển nhượng phải thực thủ tục tách trước cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích cần tách, sau người SDĐ lập hợp đồng chuyển nhượng với GCNQSDĐ - Khi hồ sơ chuyển nhượng chuyển vào VPĐKQSDĐ, cán thụ lý hồ sơ thẩm tra hồ sơ hồ sơ không đủ, bị thiếu loại giấy tờ người dân làm thiếu hay điều chỉnh quy định thủ tục, loại giấy tờ quan có thẩm quyền đòi hỏi phải bổ sung, điều chỉnh thêm phải thơng báo lại cho người dân để bổ sung thêm làm thời gian, phiền hà cho người dân tốn thêm thời gian để giải hồ sơ dễ dẫn đến hồ sơ bị trễ hẹn - Đội ngũ cán địa xã mỏng trình độ yếu nên việc tiếp nhận hồ sơ giải thắc mắc cho người dân nhiều thiếu sót - Nhiều trường hợp đất chuyển nhượng nhiều lần nên gây khó khăn cho quan quản lý, dễ dẫn đến đất đai khơng sử dụng mục đích - Mặc dù hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài người SDĐ khơng đủ khả nộp thuế nên hồ sơ khơng thể hồn thành dẫn đến hồ sơ bị tồn II.3.6.2 Một số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Để công tác quản lý đất đai chặt chẽ, có việc thực việc chuyển nhượng QSDĐ thực pháp luật, nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ, số đề xuất: - Cần ban hành quy định, quy trình, văn pháp luật đất đai phù hợp với thực tế địa phương, đáp ứng nhu cầu thực tế người sử dụng đất Áp dụng quy trình thực cho khoa học để hạn chế tình trạng chậm trễ hồ sơ người dân, thống quy trình với phận có liên quan: Cơ quan thuếVPĐKQSDĐ - Tăng cường thêm đội ngũ cán địa xã, đào tạo đội ngũ cán có trình độ, chun mơn vững chắc, có đạo đức gắn bó với nghề, cán địa xã - Tăng cường trang thiết bị nhân lực cho cơng tác đăng kí biến động đất đai, đảm bảo việc chỉnh lí biến động cập nhật thực thường xuyên, đáp ứng kịp thời nhu cầu người dân - Ảnh hưởng việc quy hoạch SDĐ lớn QHSDĐ làm cho việc sử dụng đất đạt hiệu hơn, phân chia khu quy hoạch rõ ràng, phân bổ quỹ đất hợp lý, làm cho công tác quản lý đất đai dễ dàng đạt hiệu cao Tuy nhiên bên cạnh tồn hạn chế như: tình trạng mua bán đất tập trung gần khu quy hoạch, dẫn đến tình trạng đầu đất đai, giá đất tăng lên làm phát sinh tình trạng Trang 50 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà tranh chấp đất đai lợi nhuận Vì vậy, cơng tác quy hoạch sử dụng đất, tra., kiểm tra đất đai cần có phối hợp quản lý quan chức - Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật có liên quan đến đất đai cách sâu rộng nhân dân, giúp cho người dân hiểu rõ quyền nghĩa vụ người SDĐ nhằm nâng cao nhận thức người dân - Nhằm hạn chế đất chuyển nhượng nhiều lần tiêu cực như: tự ý thay đổi mục đích sử dụng, đầu đất đai mua bán lại để thu lợi, việc người nhận chuyển nhượng cam kết sử dụng đất với mục đích cần phải quy định thêm thời gian 12 tháng không chuyển nhượng cho người khác lý có nhu cầu thật phải có xác nhận địa phương Trang 51 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Là Huyện nằm vị trí trung tâm tỉnh Đồng Nai, kinh tế phát triển ổn định với tốc độ cao, dần tiến lên thành huyện công nghiệp, nơi thu hút nhiều nhà đầu tư nước, thu hút nhiều nguồn lao động làm ăn sinh sống, ngun nhân góp phần làm tăng nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ địa phương Bên cạnh đó, với đời Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP góp phần tháo gỡ vướng mắc Nghị định 17/1999/NĐ-CP, giảm bớt thời gian lại tạo tâm lý an tâm cho người dân thực thủ tục chuyển nhượng, nên tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện ngày sôi động, hồ sơ chuyển nhượng nhiều, tăng dần qua năm Từ năm 2003 đến có 26.339 hồ sơ chuyển nhượng, chủ yếu chuyển nhượng đất nông nghiệp chiếm 74,7%, đất chiếm 25,3% số hồ sơ chuyển nhượng, năm 2005 năm có lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều với 5.145 hồ sơ Cùng với đầu tư vào khu công nghiệp, quy hoạch sử dụng đất, mở rộng đường việc chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động phức tạp hơn, số nơi người dân lợi dụng khu quy hoạch chuyển nhượng ạt, phân lô bán nền, chia tách để chuyển nhượng dẫn đến vi phạm pháp luật làm ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất ảnh hưởng đến cơng tác quản lý đất đai quan có thẩm quyền Các cấp có thẩm quyền kịp thời ban hành văn kịp thời chấn chỉnh, tạm ngưng việc chuyển nhượng, tổ chức tra xử lý nghiêm sai phạm để đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, hiệu quả, tránh tình trạng đầu đất đai Đa số trường hợp chuyển nhượng nhận chuyển nhượng thật có nhu cầu, bên cạnh có số trường hợp khơng có nhu cầu sử dụng nhận chuyển nhượng QSDĐ để chờ giá tăng làm cho đất đai bị bỏ hoang, muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng Hầu hết hộ chuyển nhượng làm nơng nghiệp, hộ khó khăn kinh tế sau chuyển nhượng họ phải lo trang trải chi tiêu gia đình, số đầu tư vào sản xuất, bên cạnh số khác sống khó khăn khơng chăm lo sản xuất, kinh doanh mà lo hưởng thụ, tiêu xài hoang phí dẫn đến sống khó khăn hơn, trở thành gánh nặng cho xã hội Việc Nhà nước cho phép người dân thực việc chuyển nhượng đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên, văn luật chưa có quy định chặt chẽ điều kiện nhận chuyển nhượng, hạn mức nhận chuyển nhượng việc sử dụng đất sau chuyển nhượng nên làm nảy sinh nhiều tiêu cực như: đất đai không sử dụng mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng, nạn đầu đất đai, người có nhu cầu thật khơng thể tiếp cận với đất đai giá cao Trang 52 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà KIẾN NGHỊ Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể để cán địa xã có sở xác định điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng để giải hồ sơ dễ dàng, thuận lợi rõ ràng hơn, tao điều kiện cho người dân thật có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, sinh sống, khắc phục tình trạng đầu đất đai Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, kế hoach sử dụng đất, công bố quy hoạch rõ ràng, cụ thể, kịp thời cho người dân Cần có quy định rõ ràng, cụ thể việc xác định hạn mức nhận chuyển nhượng, quản lý chặt quy định cụ thể mức hạn điền người sử dụng đất để tránh tình trạng nhận chuyển nhượng vượt hạn mức, tình trạng đầu đất đai Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất Xử lý nghiêm với trường hợp sử dụng đất đai khơng mục đích, tự ý san lấp, xây cất nhà trái phép sau nhận chuyển nhượng Ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý nhằm đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ, khắc phục sai sót q trình cấp giấy chứng nhận như: sai thửa, trùng thửa,… Sử dụng phần mềm để chỉnh lý quản lý hồ sơ Tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai, tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho cán địa cấp sở Chú trọng tuyên truyền pháp luật đất đai cách sâu rộng nhân dân thông qua phương tiện truyền thông đại chúng, giúp cho người dân hiểu rõ quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất, giúp người dân thấy tầm quan trọng nghĩa vụ việc nộp nghĩa vụ tài sử dụng đất, tránh tình trạng trốn thuế Trang 53 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành đất đai” – THS Lê Mộng Triết – Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Bài giảng “Pháp luật đất đai” – THS Dương Thị Tuyết Hà – Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Báo cáo tình hình kinh tế xã hội huyện Trảng Bom năm 2008 Báo cáo tổng kết công tác Tài ngun mơi trường năm 2008 chương trình cơng tác năm 2009 Quyết định 49/2008/QĐ-UBND việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai Báo cáo kế hoạch sử dụng đất chi tiết năm (2006 – 2010) – UBND huyện Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm tỉnh Ninh Thuận từ có Luật đất đai 2003 đến nay” – Trương Thiết Thụ - Ngành Quản lý đất đai – Khóa 2004 – 2008 Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Long Điền – tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn 2000 – 2005” – Lê Sỹ Tính – Ngành Quản lý đất đai Trang 54 ... cá nhân Nhà nước cho thu đất mà trả tiền thu đất cho thời gian thu trả trước tiền thu đất cho nhiều năm mà thời hạn thu đất trả tiền lại 05 năm chuyển nhượng QSDĐ thu Trang Ngành Quản Lý... quan hệ chuyển nhượng thỏa thu n hai bên chuyển nhận chuyển nhượng đổi QSDĐ lấy tiền I.1.1.2 Sự cần thi t phải cho phép chuyển quyền sử dụng đất Sự đời Hiến pháp 1980 làm thay đổi quan hệ sở hữu... khác Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Trần Thị Thu Hà + Việc chuyển nhượng phải thực sở giá trị sử dụng, khả sinh lợi đất để giải lợi ích vật chất hai bên + Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai