TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY TP... Huyện đã

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

SVTH MSSV LỚP KHOÁ NGÀNH

: : : : :

TRẦN THỊ THU HÀ

05124030 DH05QL

2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai

TRẦN THỊ THU HÀ

“TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 7 năm 2009

Con xin thành kính khắc ghi công ơn sinh thành và nuôi dưỡng của cha mẹ đã tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con có ngày hôm nay

Với tấm lòng chân thành, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

Toàn thể quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Đặc biệt là quý thầy

cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt thời gian qua

Cô Dương Thị Tuyết Hà đã hướng dẫn tận tình và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành Luận Văn tốt nghiệp

Các Cô Chú, Anh Chị công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom đã đóng góp, trao đổi kinh nghiệm và tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện tốt công việc, cung cấp số liệu và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập để em hoàn thành bài báo cáo này

Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 luôn giúp đỡ, chia sẻ trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường

Tuy nhiên, do kiến thức và năng lực còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của quý thầy cô và sự đóng góp ý kiến của các bạn để Luận văn được hoàn chỉnh hơn

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Thu Hà

trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện

Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”

Giáo viên hướng dẫn: Ths.Dương Thị Tuyết Hà

Huyện Trảng Bom được tách ra từ huyện Thống Nhất cũ theo Nghị định 97/2003/NĐ-CP, mặc dù là huyện mới thành lập nhưng được kế thừa trên nền tảng khá vững chắc của huyện Thống Nhất cũ, chính vì vậy mà có nền kinh tế phát triển ổn định

và với tốc độ cao Huyện đã và đang thu hút sự đầu tư trong và ngoài nước, là nơi tập trung các khu công nghiệp và dịch vụ, các khu dân cư dần được hình thành, cùng với chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện phát triển thành một huyện công nghiệp nên đã thu hút được khá đông lượng dân cư từ nơi khác đến lập nghiệp và sinh sống dẫn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra sôi động và phức tạp gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Trước thực trạng đó, đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu thực trạng tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, từ những thực trạng đó rút ra những nguyên nhân ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng, những mặt tích cực và hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương Từ đó đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện

Qua quá trình nghiên cứu, bằng phương pháp thống kê, điều tra, phân tích, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, và những vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng, đặc biệt là quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng tại địa phương với kết quả như sau: số vụ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tăng lên qua các năm, tổng số hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến nay là 26.339 hồ sơ, trong đó năm 2003 là 2.168 vụ, năm 2004 là 3586 vụ, năm 2005 là 5.145 vụ, năm 2006 là 4.359

vụ, năm 2007 là 4.906 vụ, năm 2008 là 4.965 vụ, 5/2009 là 1.210 vụ Hồ sơ chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm và hàng năm) chiếm 74,7% trong tổng số hồ sơ chuyển nhượng của Huyện, chủ yếu tập trung ở những xã có diện tích đất nông nghiệp lớn, gần các khu công nghiệp, các khu quy hoạch, giao thông đi lại thuận tiện

Tuy nhiên bên cạnh nhu cầu thật sự của người dân khi nhận chuyển nhượng, sau khi nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất đúng với mục đích trước chuyển nhượng thì vẫn còn tình trạng đầu cơ đất đai, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với giá chuyển nhượng thấp nhưng sau đó chuyển mục đích để chuyển nhượng lại với giá cao hơn hay nhận chuyển nhượng xong để đó chờ giá tăng chuyển nhượng lại để hưởng giá trị phần chênh lệch

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 11

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 12

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 12

I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 14

I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 18

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 18

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

II.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn 20

II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 20

II.1.2 Biến động đất đai 22

II.2 Sơ lược tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 23

II.2.1 Công tác lập QH – KHSDĐ 23

II.2.2 Công tác đo đạc và lập hồ sơ địa chính 23

II.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24

II.2.4 Công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai 26

II.2.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 26

II.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Trảng Bom từ năm 2003 đến nay 27

II.3.1 Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 27

II.3.2 Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện QSDĐ 31

II.3.3 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Trảng Bom từ năm 2003 đến nay 33

II.3.4 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng và hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng 44

II.3.5 Nguyên nhân chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ 47

II.3.6 Những thuận lợi, khó khăn và một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ 49

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 52

Bảng:

Bảng 1: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế của huyện năm 2008 14

Bảng 2: Mật độ dân số phân theo đơn vị hành chính năm 2007 16

Bảng 3: Tình hình giáo dục huyện Trảng Bom 17

Bảng 4: Tình hình y tế huyện Trảng Bom 17

Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trảng Bom năm 2008 20

Bảng 6: Cơ cấu diện tích đất đai năm 2008 theo đối tượng quản lý, sử dụng 21

Bảng 7: Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng 22

Bảng 8: Kết quả thành lập bản đồ địa chính chính quy ở huyện Trảng Bom 24

Bảng 9: Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ đến năm 2008 25

Bảng 10: Kết quả giải quyết tranh chấp về đất đai từ năm 2004 – 2008 26

Bảng 11: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến năm 2005 34

Bảng 12: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2005 đến năm 2007 35

Bảng 13: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 37

Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đến tháng 5/2009 38

Bảng 15: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 - 5/2009 39

Bảng 16: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 41

Bảng 17: Thống kê số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 43

Bảng 18: Thống kê kết quả điều tra đời sống người dân sau chuyển nhượng 45

Biểu đồ Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP theo nhóm ngành của Huyện Trảng Bom năm 2008 14

Biểu đồ 2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2005 – 2007 36

Biểu đồ 3: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm 40

Biểu đồ 4: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp qua các năm 42

Biểu đồ 5: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở qua các năm 44

Sơ đồ: Sơ đồ 1: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP 7

Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với1 hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 10

Sơ đồ 3: Quy trình thực hiện đề tài 19

Sơ đồ 4: Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 27

STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

8 TN & MT Tài nguyên và môi trường

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là là nền tảng cho sự sống, là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt do Nhà nước thống nhất quản lý, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp Đất đai có tính dị biệt, vô hạn về thời gian, giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, vì vậy đất đai cần được sử dụng hiệu quả và quản lý chặt chẽ cả về số lượng và chất lượng Với tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, trong thời kì đổi mới, đất nước ngày càng phát triển theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, nước ta đang bước vào con đường hội nhập quốc tế, có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá nhanh, đầu tư xây dựng phát triển mạnh và dân số ngày một tăng nên nhu cầu về đất đai là rất lớn.Vì vậy cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước để đất đai được sử dụng đúng mục đích và đạt hiệu quả nhất Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ, phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lí đất đai

Đồng Nai là một tỉnh thu hút lớn sự đầu tư của nước ngoài, là nơi tập trung của các khu công nghiệp nên thu hút nguồn lao động khá lớn, mà huyện Trảng Bom là một trong những huyện phát triển của tỉnh đã và đang thu hút sự đầu tư của nước ngoài Nguồn lao động tập trung về đây nhiều, lượng dân cư từ các nơi khác đến lập nghiệp nên nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp hơn Bên cạnh đó với chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh

tế của Huyện, chuyển dịch thành một huyện công nghiệp thì nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp của người dân cũng tăng lên, là một trong những nguyên nhân làm tăng nhu cầu chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người

có nhu cầu SDĐ thật sự, tạo mặt bằng chung về nhu cầu sử dụng đất đai Bên cạnh đó việc chuyển nhượng vẫn tồn tại nhiều điều bất cập như tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất đai dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả, muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác, một số người chủ yếu là làm nghề nông nhưng khi thấy số tiền thu được từ việc chuyển nhượng lớn nên chuyển nhượng dần diện tích đất nông nghiệp dẫn đến không còn đất để sản xuất, tự ý chuyển mục đích sử dụng Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ tình hình thực tế trên và được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai

và Bất động sản, tôi thực hiện đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn Huyện Trảng Bom - Tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Huyện Trảng Bom, qua thực trạng chuyển nhượng ở địa phương rút ra được những mặt tích cực và tiêu cực cũng như những vấn đề còn tồn tại vướng mắc trong công tác quản lí đất đai Từ

đó đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Trảng Bom

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993 và tại điều 697

Bộ luật Dân Sự năm 2005 nói về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ Theo

đó người SDĐ (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ), còn người được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng Vì vậy, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là chuyển giao đất và quyền SDĐ của bên chuyển cho bên nhận khi sự thỏa thuận bằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên có hiệu lực pháp lý và bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển

Chuyển nhượng QSDĐ là một trong tám quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp-bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển quyền khá đơn giản Nếu trong chuyển đổi QSDĐ đối tượng được chuyển giao là đổi đất lấy đất thì trong quan hệ chuyển nhượng dưới sự thỏa thuận giữa hai bên chuyển và nhận chuyển nhượng là đổi QSDĐ lấy tiền

I.1.1.2 Sự cần thiết phải cho phép chuyển quyền sử dụng đất

Sự ra đời của Hiến pháp 1980 đã làm thay đổi về quan hệ sở hữu đất đai ở nước

ta Hiến pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng được tiếp tục sử dụng và hướng kết quả lao động theo quy định của pháp luật” Theo đó, Luật đất đai

1988 nghiêm cấm mua bán đất đai với mọi hình thức

Khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, đất đai trở thành hàng hoá, nó cũng tuân theo sự vận động của cơ chế thị trường và giai đoạn này thị trường đất đai lên cơn sốt mạnh Chính vì thế, những quy định trong Luật đất đai 1988 không còn phù hợp nữa

Trong nền kinh tế thị trường, việc chuyển QSDĐ xảy ra rất nhiều nên việc cho phép chuyển QSDĐ một mặt khắc phục các phiền hà trong khi làm các thủ tục thu hồi đất, giao đất, góp phần cải cách các thủ tục hành chính Mặt khác, tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hoá Vì vậy, Nhà nước yêu cầu người SDĐ làm đúng các thủ tục, trình tự, tuân thủ các nghĩa vụ tài chính, thời hạn

và hạn mức giao đất Nhà nước chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần thiết, khi người SDĐ hoàn toàn đi ngược lại lợi ích của Nhà nước, vi phạm nghiêm trọng Luật đất đai.Vì vậy, vấn đề chuyển QSDĐ khi được thiết chế một cách đầy đủ sẽ giải quyết được những thực tế sau:

- Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai

- Tránh việc lạm dụng quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường, khắc phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật

Như vậy, Luật đất đai 1993 cho phép chuyển QSDĐ đã đảm bảo được lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất, đồng thời tạo điều kiện cho quá trình tập trung đất đai theo hướng “ai giỏi nghề gì làm nghề đó” nhằm khai thác tốt hơn tiềm năng đất đai, làm thay đổi thực trạng “bình quân manh mún” kém hiệu quả phân phối và sử dụng đất đai hiện nay, góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất và năng suất lao động nông nghiệp

I.1.1.3 Lược sử các quy định về chuyển nhượng QSDĐ qua các thời kỳ

 Giai đoạn trước năm 1975

Giai đoạn này đất nước ta bị chia cắt thành hai miền Nam - Bắc

Ở Miền Bắc: Xây dựng xã hội chủ nghĩa ở miền Bắc Năm 1953, thực hiện Luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có ruộng” thủ tiêu quyền chiếm hữu của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ tư nhân về ruộng đất, chính quyền cách mạng chia ruộng đất cho nông dân mà người được chia ruộng không phải trả bất cứ một khoản tiền nào ngoài sở hữu được cầm đồ, sang nhượng đất

Ở Miền Nam: Trong giai đoạn này Nhà nước dưới chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất Chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai của mình theo quy định của pháp luật, như vậy đất đai lúc bấy giờ cũng được coi như các tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt phần diện tích mà họ có,

do vậy việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản, việc mua bán đất đai thực hiện khi chủ sử dụng có bằng khoán đất, tức là có đăng bộ, sổ địa bộ, sổ bản đồ, số hiệu khoản ở ty điền địa và được thể hiện dưới hình thức “tờ bán đất đoạn” hay “tờ bán đứt trọn sổ” Đối với trường hợp tự khai khẩn hoặc lấn chiếm đất rồi tự sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục được ủy ban hành chánh sổ tự xác nhận rồi chuyển đến ty điền địa cấp tỉnh lập thủ tục đóng bách phần và sang bộ

 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi luật đất đai 1993 ra đời

Sau khi đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước ta cùng đẩy mạnh xây dựng đất nước, khắc phục hậu quả sau chiến tranh Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước

về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác

định “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều

19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa

Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến pháp năm 1980, việc khai thác quản lý đất đai vẫn còn yếu kém Để cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980 và những yêu cầu đổi mới, phát triển kinh tế Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII

đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980

Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể Trong đó, quan trọng

nhất là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn trong 3 nội dung sau:

 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất

 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong

hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó

Đến những năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động và đất đai ngày càng có giá trị nên việc chuyển nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước vào nền kinh tế thị trường Nhu cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng nhanh dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không phép đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 ban hành rất kịp thời tại điều 18 có quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo quyết định của pháp luật”

Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc sống, phù hợp với điều kiện kinh tế đổi mới của đất nước, làm cơ sở cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993

 Giai đoạn từ sau luật đất đai 1993 đến trước luật đất đai 2003 ra đời

Ngày 14/07/1993, Luật đất đai được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, và lần đầu tiên luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ Đây là quy định mới mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của nhân dân

Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng đã có nhiều bất cập: không có các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; thuế chuyển QSDĐ quá cao ( thuế chuyển quyền là 10%, lệ phí trước bạ là 2%)…Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người SDĐ cũng như nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Nghị định 17/1999/NĐ-CP được quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng so với LĐĐ 1993 nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan thẩm quyền chưa được quy định Vì vậy, sau khi đã thống nhất với Bộ Thư Pháp, Bộ Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp và Văn Phòng Chính Phủ, ngày 18/09/1999 Tổng Cục Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

Song trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc Ngày 01/11/2001, Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ/CP

So với NĐ 17/1999/NĐ-CP, NĐ 79/2001/NĐ-CP có nhiều sửa đổi, bổ sung làm

rõ Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có gì thay đổi đáng kể đối với các đối tượng hộ gia đình, cá nhân chỉ có một số sửa đổi bổ sung về thành phần hồ

sơ chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các tổ chức kinh tế

 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 2003 đến nay

Sau khi ban hành luật đất đai 1993 kèm theo Nghị Định 79/2001/NĐ-CP và thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP tình hình quản lý và sử dụng đất đai đã tạm ổn Nhưng trong thời kỳ đất nước ngày càng đổi mới và phát triển không ngừng để hội nhập cùng thế giới, đã xuất hiện nhiều bất cập về đất đai, thì luật đất đai 1993 tỏ ra không đủ sức giải quyết triệt để những trường hợp mới phát sinh Vì thế Luật đất đai 2003 ra đời được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực ngày 1/7/2004, đây là bộ luật đất đai hoàn chỉnh nhất và đầy

đủ nhất từ trước đến nay Theo đó những quy định về chuyển nhượng không còn phù hợp được thay bằng các quy định khác hợp lí hơn, thực tế hơn, cụ thể hơn Đặc biệt, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, quy định thủ tục chuyển nhượng, thành phần hồ sơ chuyển nhượng rõ ràng hơn, đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế "một cửa" nên dễ dàng và thuận tiện cho người dân hơn

I.1.1.4 Những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP

 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ:

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ

gia đình, cá nhân

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP

và điều 706 Bộ Luật Dân sự năm 1995 đối với hộ gia đình cá nhân như sau:

─ Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:

+ Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;

+ Chuyển sang làm nghề khác;

+ Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao đông

─ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất đó

─ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được chuyển nhượng QSDĐ thuê

 Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ:

- Có nhu cầu sử dụng đất;

- Chưa có đất hoăc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận QSDĐ thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất

Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ vượt hạn mức thì diện tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 5, điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành theo Thông tư TCĐC ngày 12/11/2001;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sơ đồ thửa đất (trích đo trên thực địa hoặc trích lục bản đồ thửa đất);

- Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (trong trường hợp được giao đất hoặc được thuê đất)

Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ:

Sơ đồ 1: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị

Phòng Địa chính

Cơ quan thuế

UBND quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh

(4)

(5)

(3) (2)

(1)

Hồ sơ đi

Hồ sơ trả

Giải thích:

(1) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả hồ sơ lại và thông báo cho đương sự biết lý do (2) Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

(3) Trong thời hạn ba (03) ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận chuyển nhượng vào mục 2 phần II của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

(4) Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước theo quy định pháp luật

(5) Sau khi các bên nộp xong thuế chuyển QSDĐ và lệ phí trước bạ, Phòng Địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên Bên nhận chuyển nhượng được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

 Theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP

 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

+ Có QSDĐ hợp pháp mới được chuyển nhượng

+ Pháp luật không thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất không thuộc quyền

sử dụng của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng Người có hành vi,

vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành

+ Khi chuyển nhượng các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với quy định hiện hành

+ Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích của những người xung quanh

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo những vấn đề sau:

+ Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước

+ Đảm bảo lợi ích chính đáng của người SDĐ, đồng thời khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất

+ Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác

+ Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

+ Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

 Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

 Điều kiện chung:

- Có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai 2003

- Đất không có tranh chấp;

- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện:

Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn thuế tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

 Trường hợp không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện việc CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị

định 181/2004/NĐ-CP

Giải thích:

thị xã Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VPĐK QSDĐ

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 của luật đất đai (nếu có)

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng của Nhà Nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà Nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

(2) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp cấp mới hoặc chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp

(3) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, VPĐK hoặc UBND xã có trách nhiệm thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

(4) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng nhận GCNQSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ

So sánh về quy định chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP với Nghị định 181/2004/NĐ- CP:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP có những điểm thoáng hơn so với các Nghị định trước, đó là:

- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh

Đối tượng

CNQSDĐ

Văn phòng đăng ký QSDĐ

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Cơ quan thuế Nộp thuế

(3) (4)

Hồ sơ đi

Hồ sơ trả

- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng

- Không quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng

- Không quy định hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ

- Đối với đất chuyên dùng không quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất mới được chuyển nhượng

Về thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện:

+ Thành phần hồ sơ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định đơn giản hơn so với NĐ 17/1999/NĐ-CP, hồ sơ chỉ cần có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

+ Về quy trình thực hiện:

Nghị định 17/NĐ-CP Nghị định 181/NĐ-CP

Sau khi được UBND xã xác nhận vào

hợp đồng chuyển nhượng chủ sử dụng đất

trực tiếp nộp tại văn phòng UBND huyện

Hồ sơ chuyển nhượng lập tại UBND

xã, sau khi chứng thực UBND xã có trách nhiệm chuyển cho VPĐKQSDĐ

Văn phòng UBND huyện là cơ quan

trung gian giữa chủ sử dụng đất và cơ

quan địa chính, UBND huyện

VPĐKQSDĐ có thể giao dịch trực tiếp với chủ sử dụng đất hoặc thông qua UBND xã, phường

Chủ sử dụng đất phải mất 6 lần đi đến

các cơ quan Nhà nước

Chủ sử dụng đất chỉ mất 4 lần đến cơ quan Nhà nước

Cơ quan địa chính phải trình ký lên

UBND huyện 2 lần

Chỉ trình ký UBND huyện 1 lần (nếu chuyển nhượng không hết phải viết giấy mới)

 Nghị định 79/2001/NĐ – CP của Chính Phủ ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ – CP

 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ sung một số điều về

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Trảng Bom là huyện nằm trong sự phát triển của Tỉnh, có nhiều chủ trương, chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng góp phần nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai, tập trung nhiều khu công nghiệp nên vấn đề về đất đai trở nên cần thiết hơn, tăng lên cùng với lượng lao động đến lập nghiệp cũng như nhu cầu của người dân Chính vì thế đã làm tăng nhu cầu SDĐ cũng như làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng

sôi động và phức tạp

Do công tác quản lý sử dụng đất chưa chặt chẽ dẫn đến vi phạm pháp luật về đất đai, bộ máy quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót như chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích trái phép Vì vậy, cần phải có sự quản lí chặt chẽ hơn trong công tác chuyển nhượng để việc chuyển nhượng theo đúng pháp luật, không có tình trạng chuyển nhượng tràn lan, chuyển nhượng chỉ qua giấy tay,…để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước về đất đai và nắm chắc được quỹ đất

I.2 Khát quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Trảng Bom được tách ra từ huyện Thống Nhất theo Nghị định số 97/2003/NĐ-CP ngày 21 tháng 8 năm 2003 của Chính Phủ về việc tái thiết lập thị xã Long Khánh và thành lập các phường, xã trực thuộc, thành lập mới 2 huyện Trảng Bom và huyện Cẩm Mỹ Huyện Trảng Bom được thiết lập là trung tâm và là hạt nhân phát triển kinh tế khu vực phía Đông tỉnh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

- Tứ cận:

Phía Bắc giáp: huyện Vĩnh Cửu

Phía Đông giáp: huyện Thống Nhất

Phía Nam giáp: huyện Long Thành

Phía Tây giáp: Thành phố Biên Hoà

Tổng diện tích tự nhiên của Huyện là 32.369,91 ha, huyện có 17 đơn vị hành

chính

Vị trí Huyện Trảng Bom có lợi thế rất lớn nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, gần Thành Phố Biên Hoà và Thành phố Hồ Chí Minh là những trung tâm kinh tế - xã hội và khoa học kỹ thuật lớn của vùng Đông Nam Bộ và của cả nước, là những nơi có dân cư đông đúc, với nhiều khu công nghiệp tập trung lớn nhất toàn quốc, gần sân bay, có điều kịên phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, giao thông,… có sức thu hút từ bên ngoài và có điều kiện phát triển mạnh mẽ trên các lĩnh vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

I.2.1.2 Địa hình, địa mạo

Trảng Bom là huyện trung du dọc Quốc lộ I, nằm trong vùng địa hình đồi thấp và thoải, cao độ thấp dần từ Bắc xuống Nam, chia làm 3 dạng địa hình cơ bản:

+ Địa hình thấp phân bố ở phía Nam và ven Quốc lộ 1A

+ Địa hình cao phân bố ở phía Bắc huyện

+ Địa hình trung bình phân bố ở phía Bắc Quốc lộ 1A, phía Nam khu vực có địa hình cao

Nhìn chung địa hình của huyện khá thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng đa dạng hóa cây trồng và xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp

I.2.1.3 Khí hậu

Trảng Bom nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, được chia

ra làm hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, và mùa khô từ cuối tháng 11 đến tháng 4 Nhiệt độ cao đều trong năm, trung bình 25-26oC

Theo bản đồ đất tỷ lệ 1/25000, toàn Huyện có 5 nhóm đất:

+ Nhóm đất Gley: nhóm đất này có diện tích nhỏ (614,13 ha), chỉ chiếm 1,99% diện tích toàn huyện

+ Nhóm đất tầng mỏng: diện tích 61,5 ha, chiếm 0,19% diện tích tự nhiên Tầng đất hữu hiệu mỏng, trơ sỏi đá trên bề mặt

+ Nhóm đất đen: diện tích lớn nhất Huyện (14.332,76 ha), chiếm 44,28% diện tích tự nhiên

+ Nhóm đất xám: diện tích 13.701,57 ha, chiếm 42,33% diện tích tự nhiên + Nhóm đất đỏ: diện tích 3.628,51 ha, chiếm 11,21% diện tích tự nhiên

 Tài nguyên nước

Toàn huyện hiện có 4 hồ chứa lớn, đây là nguồn cung cấp nước chủ yếu phục

vụ cho mục đích tưới tiêu và nuôi trồng thủy sản của cả huyện Tuy nhiên, mạng lưới sông suối trong phạm vi huyện ngắn và dốc, nghèo nước trong mùa khô

Nước ngầm trên địa bàn huyện có trữ lượng tương đối khá và chất lượng nước tốt Nước ngầm tầm sâu (>100m) có lưu lượng khá lớn Hiện nay đa số người dân trong huyện đang khai thác nguồn nước ngầm để phục vụ cho sinh hoạt

 Tài nguyên sinh vật

Tài nguyên sinh vật của huyện khá phong phú mang nhiều đặc điểm sinh thái đồng bằng với những chủng loại chính sau:

- Thực vật hoang dã bao gồm các cây thân gỗ, các cây thân thảo, cỏ tranh, cỏ năng…Thực vật trồng bao gồm các loại cây lâu năm như: dừa, xoài, nhãn…và các loại cây trồng hằng năm như: lúa, bắp, đậu phộng…

- Động vật hoang dã chủ yếu là các loài gặm nhắm như cáo, chồn, sóc, chuột, các loài cá tự nhiên Động vật nuôi bao gồm heo, trâu, bò, gà vịt…

 Tài nguyên khoáng sản:

Tài nguyên khoáng sản của Huyện chủ yếu là đá và đất làm nguyên vật liệu xây dựng Đặc biệt có puzelan dùng làm nguyên liệu phụ gia xi măng nằm ở khu vực Đông Nam Cây Gáo, trữ lượng 0,8 triệu m3 Một số loại khoáng sản khác như: than bùn, sỏi

có thể khai thác làm nguyên liệu chế biến phân bón và vật liệu xây dựng

 Tài nguyên rừng:

Trảng Bom là Huyện chủ yếu là rừng trồng, bao gồm rừng trồng phòng hộ, rừng sản xuất phân bố trên 17 xã, thị trấn Rừng trồng ở các xã, thị trấn phân bố không tập trung mà phân bố theo kiểu cài răng lược, chủ yếu là rừng trồng của dân và diện tích rừng tự nhiên còn ít nằm cạnh quốc lộ 1A thuộc khu vực xã Tây Hoà Công tác quản lý bảo vệ rừng và phòng chống cháy rừng vẫn được tăng cường

I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

I.2.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Bảng 1: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế của huyện năm 2008

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Trảng Bom)

Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP theo nhóm ngành của Huyện Trảng Bom năm 2008

a Ngành Nông – Lâm - Thủy sản

- Giá trị sản xuất Nông – Lâm nghiệp – Thuỷ sản ước thực hiện 698,795 tỷ đồng, tăng 7% so năm 2006 Trong đó giá trị sản xuất nông nghiệp ước thực hiện 661,459 tỷ đồng tăng 6,9 % so năm 2006; lâm nghiệp ước thực hiện 8,826 tỷ tăng 1,9% so năm 2006; ngư nghiệp ước thực hiện 28,51 tỷ đồng, tăng 9,8% so năm 2006

- Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm là: 19.178 ha, đạt 100,2% kế hoạch, bằng 98,7 % so cùng kỳ Trong đó một số cây trồng chính như: cây lúa 5.892 ha đạt 106,5% KH; cây bắp 7.215 ha đạt 94,4% KH; Cây Mỳ: 2.431 ha đạt 107,7% KH, Rau các loại: 1.110 ha đạt 100,4% KH Ước tổng sản lượng lương thực cả năm đạt 59.390

tấn, bằng 99,7% so năm 2006

b Ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

- Tổng giá trị sản xuất ngành công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn huyện ước thực hiện là 6.084,157 tỷ đồng, tăng 18,7% so kế hoạch năm, tăng 37,3% so năm 2006 (Trong đó: Công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng 37,7%, công nghiệp địa phương tăng 29,8%

- Tình hình đầu tư nước ngoài và phát triển các khu công nghiệp: Tính đến ngày

30/9/2007 đã có thêm 11 dự án có vốn đầu tư nước ngoài đăng ký triển khai với số vốn đăng ký là 29,95 triệu USD, nâng tổng số dự án đã đăng ký trên địa bàn là 154 dự án đầu tư với tổng số vốn đăng ký hiện nay lên đến 1.043.311.445 USD, chiếm tỷ trọng 11,09% tổng số vốn đăng ký toàn tỉnh và thu hút trên 46.400 lao động Trong số dự án

đã đăng ký, đến nay đã có 126 dự án đã đi vào hoạt động, chiếm tỷ lệ 81,82% so tổng

dự án

c Thương mại - Dịch vụ

Toàn huyện có trên 130 doanh nghiệp thương mại – dịch vụ và hơn 9.078 hộ kinh doanh cá thể đang hoạt động trên 23 chợ lớn, nhỏ Nhằm đưa hoạt động thương mại các chợ đi dần vào nề nếp, văn minh, sạch đẹp, trong năm đã sửa chữa, nâng cấp chợ Quảng Biên, chợ Lộc Hòa, xây mới chợ Đồi 61, chợ TT.Trảng Bom

Để đáp ứng nhu cầu phục vụ các khu công nghiệp và nhân dân, huyện cũng đã tập trung kêu gọi đầu tư triển khai các dự án du lịch, dịch vụ

I.2.2.2 Thực trạng phát triển các lĩnh vực xã hội

a Dân số và lao động

 Dân số:

Là một huyện có tốc độ tăng dân số tự nhiên khá cao 1,38%, dân số toàn huyện

là 198.510 người trong đó nam: 99.015 người chiếm 49% dân số toàn huyện, nữ: 99.495 người chiếm 51% dân số toàn huyện

Dân số phân bố không đồng đều tập trung đông ở các xã Bắc Sơn, Hố Nai 3, Bình Minh

Bảng 2: Mật độ dân số phân theo đơn vị hành chính năm 2007

Đơn vị hành chính Số ấp

Diện tích

tự nhiên (km 2 )

Dân số trung bình ( người)

Mật độ dân số (người/km 2 )

Do huyện Trảng Bom có vị trí thuận lợi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của

cả nước, nguồn lao động dồi dào Trong những năm qua số lao động của huyện làm việc trong khu kinh tế ngày một tăng cao, tính đến năm 2007 toàn huyện Trảng Bom

có 131.420 lao động chiếm 67,83% dân số toàn huyện

Công tác dạy nghề và giải quyết việc làm được chú trọng và phát triển, cơ sở vật chất dạy nghề được tăng cường, bổ sung các thiết bị máy móc, mở rộng các ngành nghề đào tạo Thực hiện có hiệu quả các chương trình mục tiêu quốc gia về giải quyết việc làm như: chương trình 120/CP của Chính Phủ, chương trình mục tiêu quốc gia xóa đói giảm nghèo Nhờ thực hiện có hiệu quả công tác giải quyết việc làm nên tỷ lệ lao động thất nghiệp đã giảm

b Giao thông

Trảng Bom là huyện có mạng lưới giao thông khá thuận lợi đáp ứng phần lớn nhu cầu sản xuất và đời sống của người dân Hệ thống giao thông đường bộ trên địa bàn Huyện khá phát triển, với quốc lộ 1A chạy qua hầu hết các xã trên địa bàn Huyện, mạng lưới giao thông phân bố tương đối đồng đều, tuy nhiên cũng còn một số tuyến đường bộ bị hư hỏng, xuống cấp chưa được tư sửa

Hệ thống thủy lợi đã được đầu tư xây dựng các công trình thủy lợi nhất là các trạm bơm tưới, nhưng thiếu vốn đầu tư và việc sử dụng chưa có hiệu quả

I.2.2.3 Văn hóa- Xã hội

Bảng 3: Tình hình giáo dục huyện Trảng Bom

c Văn hóa - Thể thao, thông tin liên lạc

Hoạt động văn hóa thể thao, truyền thanh đã tập trung hướng về các sự kiện chính trị lớn, qua đó giáo dục, động viên cán bộ và nhân dân nắm vững và thực hiện chủ trương đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước, tạo không khí vui tươi, phấn khởi trong cán bộ, quần chúng nhân dân và công nhân lao động

- Phong trào “toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” phát triển toàn diện và

đi vào chiều sâu được các cấp, các ngành và nhân dân hưởng ứng tích cực

I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

I.3.1.Nội dung nghiên cứu

- Khái quát về địa bàn nghiên cứu Huyện Trảng Bom - Tỉnh Đồng Nai

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ:

 Công tác đo đạc và lập hồ sơ địa chính

 Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

 Công tác cấp GCNQSDĐ

 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Huyện

- Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến 5/2009 trên địa bàn Huyện Trảng Bom:

+ Đối tượng nhận chuyển nhượng

+ Diện tích chuyển nhượng

+ Các dạng chuyển nhượng: chuyển nhượng một phần thửa hay trọn thửa

- Hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

- Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất: Lệ phí trước bạ, Thuế chuyển nhượng

- Tình hình đời sống người dân sau khi chuyển nhượng QSDĐ và hiện trạng sử dụng đất sau khi chuyển nhượng QSDĐ

- Nguyên nhân chuyển nhượng, và những ảnh hưởng của việc chuyển nhượng QSDĐ đến vấn đề kinh tế - xã hội

I.3.2.Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp thống kê

Thống kê các số liệu từ những số liệu thu thập được để thành lập các bảng biểu

và sơ đồ

2 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của thầy cô, và của lãnh đạo ngành, cán bộ phòng TN&MT lấy

ý kiến thêm để tham khảo ý kiến nhằm nhận xét cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

3 Phương pháp điều tra

Điều tra theo mẫu phiếu thu thập thông tin từ người dân để thấy rõ hơn về đời sống người dân sau chuyển nhượng

4 Phương pháp phân tích

Từ số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp, xử lý số liệu cần thiết cho việc nghiên cứu, tiến hành phân tích để thấy rõ được tình hình chuyển nhượng và ảnh hưởng của việc chuyển nhượng

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài

Sơ đồ 3: Quy trình thực hiện đề tài

Lựa chọn đề tài Liên hệ địa bàn thực tập

Khảo sát địa bàn nghiên cứu

Thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến đề tài

Xử lý, tổng hợp, phân tích

số liệu thu thập được

Tham khảo ý kiến chuyên gia

Viết báo cáo

PHẦN II

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình sử dụng đất

II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008

Theo số liệu thống kê, diện tích đất tự nhiên của toàn huyện là 32.369,91 ha chiếm 5,48 % so với tổng diện tích toàn tỉnh Trong đó đất nông nghiệp là 26.820,72

ha chiếm 82,85%, đất phi nông nghiệp 5.469,03 ha chiếm 16,90% và đất chưa sử dụng 80,16 ha chiếm 0,25% diện tích tự nhiên của huyện

Bảng 5 : Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trảng Bom năm 2008

Loại Đất Diện tích ( ha) Cơ cấu (%)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện)

Qua bảng số liệu trên cho thấy, diện tích đất nông nghiệp của huyện còn khá lớn chiếm tới 82,85% tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện Hiện tại đất đai trên địa bàn biến động tương đối nhỏ, xu hướng giảm đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng và tăng đất phi nông nghiệp thì cơ bản là phù hợp với tiềm năng đất đai và định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện Nhưng với sự phát triển như hiện nay của huyện cùng với sự đầu tư vào các khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ, đầu tư xây dựng các khu dân cư thì trong tương lai cần phải có sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất theo hướng giảm đất nông nghiệp với diện tích lớn hơn và tăng diện tích đất phi nông nghiệp để phù hợp với mục tiêu xây dựng và phát triển của huyện

II.1.1.1 Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất

Qua bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất của huyện cho thấy quỹ đất nông nghiệp chiếm đa số trong tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện, chiếm tỷ trọng cao 82,85% trong cơ cấu đất đai, kế đến là đất phi nông nghiệp chiếm 16,9% và đất chưa

sử dụng còn rất ít chỉ chiếm 0,25%

Đất trồng cây lâu năm chiếm tỷ trọng cao 49,29%, đất trồng cây hàng năm chiếm 26,35%, đất ở và đất chuyên dùng còn chiếm tỷ trọng thấp Tuy nhiên, khả năng mở rộng diện tích đất là rất lớn vì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng do có nhiều nhà đầu

tư trong và ngoài nước thực hiện các dự án đầu tư vào huyện, ngày càng có nhiều công

ty, xí nghiệp được hình thành và mở rộng Song song đó là nhu cầu thiết yếu xây dựng khu dân cư để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân địa phương, và Huyện đang có chủ trương là chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nên cơ cấu đất nông nghiệp sẽ giảm trong những năm tới

II.1.1.2 Hiện trạng theo đối tượng quản lý, sử dụng

Trong tổng diện tích tự nhiên của huyện là 32.369,91 ha bao gồm các đối tượng đang quản lý, sử dụng như sau:

Bảng 6: Cơ cấu diện tích đất đai năm 2008 theo đối tượng quản lý, sử dụng

(Nguồn: Phòng tài nguyên và môi trường )

Qua đó cho thấy đất đai được phân bố cho từng đối tượng quản lý và sử dụng đất

để đạt hiệu quả cao trong việc sử dụng đất, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả

Đối tượng quản lý, sử dụng đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

nhất Cơ cấu đất đai được phân bố hợp lý theo từng đối tượng, trong đó: UBND Xã được giao quản lý, sử dụng nhiều nhất với 1.572,79 ha chủ yếu sử dụng vào mục đích công ích, sử dụng để làm trụ sở Ủy ban, sử dụng vào mục đích công cộng, đất sông suối và mặt nước chuyên dùng và đất chưa sử dụng Hộ gia đình cá nhân sử dụng 25.281,15 ha là đối tượng sử dụng đất hợp lý nhất, chủ yếu là đất nông nghiệp và đất ở phục vụ cho nhu cầu đời sống của người dân

II.1.2 Biến động đất đai

II.1.2.1 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng

Bảng 7: Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng

Năm 2007 (Từ 31/12/2007)

Năm 2008 (Đến 01/01/2009) MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

ĐẤT

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Tăng(+) giảm(-)

III Đất chưa sử dụng 80,16 0,25 80,16 0,25

( Nguồn: Phòng TN & MT huyện Trảng Bom)

So với số liệu thống kê 2007, thì diện tích đất nông nghiệp giảm 6,79 ha, do chuyển sang đất phi nông nghiệp Đây là sự biến động mang tính tích cực, có hiệu quả cao, phù hợp với mục tiêu xây dựng và phát triển bền vững của huyện Trảng Bom Diện tích đất phi nông nghiệp tăng 6,79 ha so với năm 2007 Diện tích đất chưa sử dụng năm 2008 không thay đổi so với năm 2007