Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk

Nghiên cứu này tập trung vào thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk trong giai đoạn 2016–2019. Bài viết sử dụng 3 phương pháp với tổng số hộ điều tra, phỏng vấn trên địa bàn 4 xã/thị trấn là 99 hộ gia đình và 10 cán bộ quản lý.

Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn pISSN: 2588-1191; eISSN: 2615-9708 Tập 130, Số 3A, 2021, Tr 155–169; DOI: 10.26459/hueunijard.v130i3A.5965 THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK Trần Thi Ánh Tuyết1, *, Nguyễn Văn Bình1, Nguyễn Thúy Cường2 Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, 102 Phùng Hưng, Huế, Việt Nam Trường Đại học Tây Nguyên, 567 Lê Duẩn, Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk, Việt Nam Tóm tắt: Nghiên cứu tập trung vào thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Krơng Pắk, tỉnh Đăk Lăk giai đoạn 2016–2019 Bài báo sử dụng phương pháp với tổng số hộ điều tra, vấn địa bàn xã/thị trấn 99 hộ gia đình 10 cán quản lý Kết nghiên cứu cho thấy thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016–2019 có 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng 48.205.744,3 m2, phân bố không đồng đơn vị hành xã, thị trấn Loại đất chuyển nhượng chiếm tỷ lệ diện tích lớn địa bàn huyện đất nông nghiệp với 11.930 hồ sơ giai đoạn 2016–2019, đất có 5.795 hồ sơ Qua khảo sát, vấn địa bàn huyện Krông Pắk cho thấy: Ý thức người dân việc chấp hành quy định pháp luật đất đai ngày cao Hầu hết trường hợp thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Từ khóa: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình, đăklăk Current situation of land use right transfer from household and individuals in Kong Pak district, Dak Lak province Tran Thi Anh Tuyet1, *, Nguyen Van Binh1, Nguyen Thuy Cuong2 University of Agriculture and Forestry, Hue University, 102 Phung Hung St., Hue, Vietnam Tay Nguyen University, 567 Le Duan St., Buon Ma Thuot, Dak Lak, Vietnam Abstract: This study focuses on the situation of land use right transfer by households and individuals in Krong Pak district, Dak Lak province in the period 2016–2019 The paper uses methods with the total number of surveyed and interviewed households in communes / towns of 99 households and 10 managers The research results show that the status of the land use right transfer of households and individuals in Krong Pak district in the period of 2016–2019, there are 17,725 dossiers of registration for the transfer of land use rights with a total of The area of land * Liên hệ: tranthianhtuyet93@huaf.edu.vn Nhận bài: 13–8–2020; Hoàn thành phản biện: 23–9–2020; Ngày nhận đăng: 28–9–2020 Trần Thị Ánh Tuyết CS Tập 130, Số 3A, 2021 transferred is 48,205,744.3 m2, but it is unevenly distributed among the commune and town administrative units The type of land transferred accounts for a large proportion of the area in the district is agricultural land with 11,930 records in the period 2016–2019, for residential land only 5,795 records Through surveys and interviews in Krong Pak district, it shows that: The awareness of the people in observing the provisions of the land law is increasingly high Most cases of the exercise of land use rights have been registered with competent State agencies Key words: Transfer of land use rights, individuals, households, Daklak Đặt vấn đề Ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất xuất cịn sơi động khơng khu vực thành thị mà cịn len lỏi đến ngõ ngách thơn q Chỉ tính riêng đất nơng thơn, năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nơng thơn dọn đến nơi mới, chủ yếu thông qua đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất [1] Trong q trình tổ chức thực hiện, cịn số tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp thực có điều kiện khơng hỗ trợ cho q trình chuyển đổi cấu lao động nơng thơn, có đến 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng phức tạp [2] Đắk Lắk tỉnh có diện tích lớn thứ hai khu vực Tây Ngun (sau tỉnh Gia Lai), có tổng diện tích đất tự nhiên 1.307.009 [4] UBND tỉnh Đắk Lắk thành lập Ban đạo Tổ chuyên viên giúp việc Ban đạo thực cấp Giấy chứng nhận QSD đất Kết việc thực đăng ký, cấp giấy CNQSD đất có nhiều chuyển biến, tỷ lệ giải hồ sơ trước thời hạn tăng năm sau so với năm trước, tỷ lệ giải trễ hạn ngày giảm (Tỷ lệ hồ sở giải hạn năm 2018: 1,42%, năm 2019: 1,31%); lũy tỉnh cấp 1.005.316 ha/1.042.739 ha, đạt tỷ lệ 96,41% diện tích đủ điều kiện cấp giấy (trong đó: tổ chức 604.148 ha/609.475 ha, đạt 99,13%; hộ gia đình, cá nhân 401.168 ha/433.264 ha, đạt 92,59%) [5] Huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk huyện phía Đơng thành phố Ban Mê Thuột, tỉnh Đăk Lăk, với tổng diện tích tự nhiên địa giới hành tồn huyện năm 2019 62.577 [5;6].Trong năm vừa qua, cở sở hạ tầng tồn tỉnh Đăk Lăk nói chung huyện Krơng Pắk nói riêng phát triển nhanh mạnh, điều tạo cho huyện Krông Pắk nhiều hội thách thức phát triển kinh tế–xã hội, từ làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, áp lực, tính hiệu quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân Còn nhiều hạn chế khâu cơng khai thủ tục hành chính, tun truyền, giáo dục pháp luật, văn hướng dẫn thi hành pháp luật cho nhân dân chuyển quyền sử dụng đất quan chuyên môn quản lý huyện Krơng Pắk quan tâm tìm giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân, đồng thời nâng cao tính hiệu quản lý nhà nước đất đai huyện Từ vấn đề nghiên cứu tiến hành đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk giai đoạn 2016–2019, sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực công tác địa bàn nghiên cứu 156 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 Phương pháp nghiên cứu 2.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Các tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết thống kê tình hình CNQSDĐ đất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2019 địa bàn huyện Krông Pắk thu thập từ phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Krông Pắk quan có liên quan địa bàn huyện Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Điều tra ngẫu nhiên hộ gia đình, cá nhân thực chứng nhận QSDĐ có đăng kí biến động giai đoạn 2016–2019 văn phịng ĐKĐĐ huyện Krơng Pắk theo mẫu phiếu soạn sẵn Các tiêu chí điều tra gồm: thơng tin chung hộ gia đình, cá nhân; lí CNQSDĐ; hiểu biết pháp luật CNQSDĐ, thủ tục thời gian thực CNQSDĐ, … Số lượng hộ dân vấn điểm nghiên cứu tính theo cơng thức tính kích thước mẫu vấn Slovin (1984) sau: 𝑛= 𝑁 + 𝑁 𝑒 Trong n Số mẫu nghiên cứu; N Tổng số mẫu; e Sai số cho phép (0,1) Với tổng số mẫu (N) tổng số giao dịch thực giai đoạn 2016–2019 17.725 giao dịch; sai số cho phép 0,1 số lượng mẫu điều tra theo công thức Slovin (1984) 99 hộ gia đình, cá nhân Cụ thể: + Thị trấn Phước An: thị trấn huyện Krông Pắk, có tốc độ phát triển kinh tế, xã hội, tốc độ thị hóa cao với 30 phiếu + Xã Ea Kly: xã có nơng trường cà phê 179, nông trường cà phê lớn tỉnh Đăk Lăk, đầu tư nhiều sở hạ tầng, có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế, xã hội với 25 phiếu + Xã Ea Phê: xã có điều kiện kinh tế–xã hội mức khá, dân số đông so với nhiều xã huyện với 25 phiếu + Xã Vụ Bổn: xã có diện tích lớn huyện, xa trung tâm huyện, có thành phần dân tộc thiểu số đa dạng, có điều kiện kinh tế, xã hội mức trung bình với 19 phiếu – Thực vấn trực tiếp 10 cán công tác lĩnh vực quản lý Nhà nước đất đai huyện Krơng Pắk Trong có cán làm việc Phịng Tài ngun Mơi trường huyện; Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Krông Pắk cán địa xã, thị trấn chọn làm điểm để nghiên cứu (gồm: thị trấn Phước An, xã Ea Kly, xã Ea Phê xã Vụ Bổn) Nội dung vấn nhằm xác 157 Trần Thị Ánh Tuyết CS Tập 130, Số 3A, 2021 định thuận lợi, khó khăn, tồn hạn chế cơng tác CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện 2.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý phân tích số liệu Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Krông Pắk theo số liệu thu thập Văn phòng đăng ký đất đai, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Krơng Pắk Trên sở điều tra, lấy ý kiến thực tế 04 xã, thị trấn điểm thuộc huyện Krông Pắk, số liệu thu thập tổng hợp theo đối tượng địa bàn xã, thị trấn để lập thành bảng, biểu phần mềm Microsoft Excel 2013 Kết thảo luận 3.1 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk giai đoạn 2016–2019 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo đơn vị hành Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Krơng Pắk cho thấy giai đoạn 2016–2019 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện sơi động có phức tạp mang tính đặc thù huyện Trong giai đoạn 2016–2019 huyện có tổng số 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng 48.205.744,3 m2 phân bố khơng đồng đơn vị hành xã, thị trấn Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động xã thuộc khu vực trung tâm huyện như: Thị trấn Phước An, xã Hịa Tiến, xã Tân Tiến, xã Hịa Đơng, …; Các xã ven khu vực trung tâm xã khơng gần khu vực trung tâm có điều kiện kinh tế phát triển có số lượng vụ chuyển nhượng cao xã Ea Kly, Ea Phê Qua số liệu biểu đồ cho thấy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2019 sơi động, nhiều thị trấn Phước An với 2.817 giao dịch chuyển nhượng hồn thành, bình qn năm 704 giao dịch/năm; thấp xã Ea Yiêng với 482 giao dịch hồn thành, bình qn 120,5 giao dịch/năm Chênh lệch đơn vị có số lượng chuyển nhượng cao đơn vị có số lượng chuyển nhượng thấp giai đoạn 2016–2019 lên đến 5,8 lần, qua phản ánh tình hình phát triển kinh tế–xã hội nói chung tốc độ thị hóa, giá trị đất đai đơn vị hành có chênh lệch lớn 158 Jos.hueuni.edu.vn 3000 Tập 130, Số 3A, 2021 2817 Số hồ sơ (bộ) 2500 2000 1500 1000 1574 1488 1549 1326 1126 1305 1163 482 725 928 573 514 819 709 627 500 Biểu đồ Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, thị trấn địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016–2019 Trong giai đoạn 2016–2019, nguyên nhân xã, thị trấn có số lượng giao dịch lớn kinh tế bắt đầu phục hồi sau đợt rớt giá nông sản ảnh hưởng biến đổi khí hậu, người dân trồng loại cà phê, sầu riêng, bơ, hồ tiêu, vải, nhãn, sau thu hoạch mang lại lợi nhuận cao, người nơng dân có nguồn thu ổn định tiến hành mở rộng diện tích canh tác; đầu đất đai, đất đô thị thị trấn Phước An Vì số lượng vụ chuyển nhượng đất đai giai đoạn tăng đột biến Bên cạnh đó, giai đoạn trên, nhiều người từ địa phương khác đến huyện Krông Pắk làm việc sinh sống thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh làm cho số vụ chuyển nhượng tăng lên Đặc điểm chung đơn vị hành có số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhiều địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển mức cao so với đơn vị khác huyện tiếp giáp với thành phố Ban Mê Thuột thị xã Buôn Hồ thị trấn Phước An, xã Tân Tiến, Hòa Tiến, Hịa Đơng Đối với xã Ea Phê, Ea Kly không nằm trung tâm huyện có điều kiện giao thơng thuận lợi, có doanh nghiệp lớn đầu tư Nông trường cà phê 719 (xã Ea Kly), Công ty TNHH Nông nghiệp Nosago, Dự án Trang trại điện mặt trời Buôn Ma Thuột (BMT) xã Ea phê, … thu hút nhiều nhân lực đến làm việc sinh sống dẫn đến nhu cầu tăng nhanh đất đai phục vụ cho việc người dân sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Bên cạnh nguyên nhân trên, việc phê duyệt thực dự án phát triển địa bàn huyện như: Cụm công nghiệp Phước An; quy hoạch xây dựng Khu Đông Bắc; thị trấn Phước An; khu đô thị Tây Bắc thị trấn Phước An; khu trung tâm thương mại dân cư Thái Bình, Tổ hợp khu vui chơi, giải trí sân golf hồ Ea Nhái (xã Hịa Đơng) tập đoàn FLC đầu tư, … nguyên nhân làm cho số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, thị trấn đạt mức cao so với địa phương khác Các dự án tạo sức hút nhà đầu tư, góp phần đẩy mạnh tốc độ thị hóa địa bàn huyện, đồng thời làm cho đất đai địa bàn huyện tăng nhanh giá trị 159 Tập 130, Số 3A, 2021 Trần Thị Ánh Tuyết CS Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo thời gian Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện Krơng Pắk có xu hướng tăng dần qua năm Cụ thể năm từ 2016 đến 2019, tổng số 17.725 giao dịch chuyển nhượng thành công năm 2016 năm có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Krơng Pắk mức với 3.654 giao dịch; năm 2019 có số lượng giao dịch cao với 5.131 giao dịch, tăng 1.477 giao dịch so với năm 2016 Nguyên nhân có biến động tăng qua năm phát triển điều kiện kinh tế, xã hội huyện, từ năm 2016, Luật Đất đai 2013 vào thực tiễn sống, tác động trực tiếp mạnh mẽ đến phát triển thị trường bất động sản nói riêng phát triển kinh tế, xã hội nói chung nên làm gia tăng giao dịch chuyển nhượng Nhiều hộ gia đình thực mở rộng đầu tư sản xuất kinh doanh, thực trồng rừng, trồng loại lâu năm nên mua thêm đất để phục vụ cho việc đầu tư Bên cạnh đó, nhiều hộ mua đất xã, thị trấn có điều kiện kinh tế phát triển theo hướng đầu tư sinh lời tương lai, … Vì vậy, số lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng qua năm Qua biểu đồ cho thấy, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Krông Pắk sôi động, đặc biệt năm 2018 năm 2019, dự án quy hoạch khu đô thị Tây Bắc, dự án khu đô thị Đông Bắc thị trấn Phước An; Tổ hợp khu vui chơi, giải trí sân golf hồ Ea Nhái (xã Hịa Đơng) tập đoàn FLC đầu tư, Dự án xây dựng sở hạ tầng phục vụ dãn dân, tái định cư cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện 134 đồng bào dân tộc thiểu số khác xã Vụ Bổn, khu tái định cư Ea Nông A, Ea Nông B… Trong số xã, thị trấn địa bàn huyện Krông Pắk, thị trấn Phước An trung tâm hành chính, có điều kiện kinh tế, xã hội điều kiện sở hạ tầng cao toàn huyện nên giai đoạn trên, số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trấn mức cao với 2.817 hồ sơ, đó: năm 2016 có 558 hồ sơ đến năm 2019 có 851 hồ sơ, tăng 1,5 lần Xã có số lượng giao dịch Biểu đồ Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016–2019 160 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 cao xã Ea Kly (1.574 hồ sơ) xã có số lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng thấp xã Ea Yiêng với 482 hồ sơ thực Nguyên nhân số lượng chênh lệch xã Ea Kly xã Ea Yiêng có điều kiện kinh tế khó khăn, điều kiện sở hạ tầng cịn hạn chế nên có dự án đầu tư phát triển, kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, thành phần dân tộc thiểu số đa dạng, nhiều người chưa ý thức việc phải thực đăng ký với quan Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên số lượng theo quản lý Đặc biệt, nhiều hộ gia đình khơng phân biệt đất đất nông nghiệp, biết đất nên chuyển nhượng, họ biết bán hết đất nên giá trị có khơng cao Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo loại đất Trong giai đoạn 2016–2019, địa bàn huyện Krông Pắk thực tổng cộng 17.725 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết chuyển nhượng theo loại đất thể qua biểu đồ Qua số liệu biểu đồ cho thấy, số lượng giao dịch đất năm 5.795 giao dịch, chiếm tỷ lệ 1/3 so với tổng số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Krơng Pắk, đất thị có 1.418 giao dịch, đất nông thôn 4.377 giao dịch Số lượng giao dịch đất đô thị diễn thị trấn Phước An nên thấy số lớn; giao dịch đất nơng thơn diễn tồn 15 xã cịn lại huyện Krông Pắk nên số lượng giao dịch tính theo bình qn cho xã không nhiều Điều phản ánh thực trạng đô thị hóa địa bàn huyện thời gian vừa qua, huyện đẩy mạnh xây dựng khu đô thị Đông Bắc Tây Bắc thị trấn Phước An làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động Đối với xã, Đơn vị tính: Hồ sơ 14 11.93 12 10 5.795 2.567 1.087 2.906 3.25 3.207 1.881 1.541 1.286 Năm 2016 Năm 2017 Đất Năm 2018 Năm 2019 Tổng số hồ sơ Đất nông nghiệp Biểu đồ Kết chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân huyện Krơng Pắk theo loại đất Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Krông Pắk 161 Trần Thị Ánh Tuyết CS Tập 130, Số 3A, 2021 nhu cầu người dân địa phương nói riêng lực lượng lao động từ địa phương khác đến định cư, tham gia lao động, sản xuất địa phương nên nhu cầu đất lớn, điều dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nông thôn xã diễn nhiều nhằm phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà người dân sau chuyển nhượng Xét tổng thể, số lượng giao dịch đất nông nghiệp mức cao hẳn so với đất Nguyên nhân kết huyện Krông Pắk huyện miền núi, có diện tích đất nơng nghiệp 53.502,64 ha, chiếm 85,5% tổng diện tích đất tự nhiên, kinh tế nơng nghiệp chiếm vai trị quan trọng cấu kinh tế huyện Trong thời gian qua, huyện chủ động phát triển kinh tế theo hướng trang trại, kết hợp với việc trồng nhiều loại phù hợp với điều kiện thổ nhưỡng địa phương; sản lượng số trồng chính, giá trị mang lại từ cà phê tăng đáng kể Các sản phẩm nông nghiệp huyện tiêu thụ tốt, đem lại nguồn thu nhập lớn cho hộ gia đình, cá nhân nên đời sống người dân nâng cao, người dân có điều kiện kinh tế cao nên chủ động mở rộng diện tích sản xuất nơng nghiệp, đầu tư mua đất để xây dựng nhà ở, … Để có thành công này, huyện thực đồng giải pháp sản xuất, chuyển đổi cấu trồng tạo thu nhập ổn định cho người nông dân 3.2 Thực trạng công tác thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo ý kiến người dân cán quản lý đất đai Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân điểm nghiên cứu Về loại đất chuyển nhượng tình trạng giấy tờ thực chuyển nhượng Kết khảo sát 99 hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn từ năm 2016–2019 thị trấn Phước An, xã Ea Kly, xã Ea Phê xã Vụ Bổn loại đất chuyển nhượng tình trạng giấy tờ chuyển nhượng thể qua bảng Qua số liệu bảng cho thấy, giai đoạn 2016–2019, tỉ lệ trường hợp chuyển nhượng có đầy đủ GCNQSDĐ 89/99 trường hợp (tương ứng 89,9%), 7/99 trường hợp giao dịch chưa có GCNQSD đất, có giấy tờ có xác nhận UBND xã, thị trấn (chiếm 7,1%) trường hợp giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, có người làm chứng (chiếm 3,0%) Qua đó, nhận thấy mặt giấy tờ chuyển nhượng địa phương có khác biệt rõ rệt Tại thị trấn Phước An, trung tâm hành huyện, có tốc độ thị hóa cao nên tỷ lệ thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất chiếm tỷ lệ cao so với đất nơng nghiệp (23/30 hộ), 30 hộ hỏi thực chuyển nhượng có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 162 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 Bảng Tổng hợp kết điều tra việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất điểm nghiên cứu Đơn vị: Hồ sơ Thị trấn Phước An Xã Ea Kly Xã Ea Phê Xã Vụ Bổn Tổng Loại đất chuyển nhượng 30 25 25 19 99 Đất 23 11 10 48 Đất nông nghiệp 14 15 15 51 Nội dung Loại giấy tờ thời điểm thực Giấy chứng nhận (chứng thực UBND xã, thị trấn) Giấy chứng nhận (công chứng Văn phịng cơng chứng) Giấy tờ viết tay có xác nhận UBND xã, thị trấn 22 24 15 17 11 67 2 Giấy tờ viết tay không cam kết 0 Không giấy tờ 0 0 30 25 25 19 99 Tổng cộng Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2020 Tại xã Ea Kly Ea Phê, số lượng hộ thực chuyển nhượng đất đất nông nghiệp giống nhau, xã này, tình trạng giấy tờ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xuất trường hợp có giấy tờ viết tay có xác nhận UBND xã, xã Ea Kly có trường hợp xã Ea Phê có trường hợp; ngồi xã Ea Phê có trường hợp thực chuyển nhượng có giấy tờ viết tay, khơng có xác nhận quan có thẩm quyền Tại xã Vụ Bổn, phần lớn vụ chuyển nhượng đất nông nghiệp, tỷ lệ đất thực chuyển nhượng có giấy tờ viết tay cao (4/19 thửa, chiếm tỷ lệ 21,1%) Về quan hệ với người nhận chuyển nhượng lý thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết điều tra điểm nghiên cứu huyện Krông Pắk cho thấy, quan hệ với người nhận chuyển nhượng lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể bảng 163 Tập 130, Số 3A, 2021 Trần Thị Ánh Tuyết CS Bảng Kết điều tra quan hệ với người nhận chuyển nhượng lý thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất điểm nghiên cứu TT Nội dung TT Phước An Xã Ea Kly Xã Ea Phê Xã Vụ Bổn Tổng số ý kiến Tỷ lệ (%) I Lý thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khơng có nhu cầu sử dụng 1 7,1 Chuyển nơi 11 11,1 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 13 10 10 40 40,4 Xây dựng nhà cửa 25 25,3 Trả nợ 4 13 13,1 Lấy tiền gửi tiết kiệm 0 2,0 Nguyên nhân khác 0 1,0 Tổng cộng 30 25 25 19 99 100 II Quan hệ với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người thân gia đình 11 11,1 Họ hàng, bạn bè 2 12 12,1 Người quen biết 11 12 37 37,4 Người không quen biết 14 10 39 39,4 30 25 25 19 99 100,0 Tổng cộng Nguồn: Số liệu vấn, 2019 Việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Krông Pắk với lý để người dân thực chuyển nhượng nhiều cần tiền để đầu tư sản xuất kinh doanh với 13/30 ý kiến (chiếm tỷ lệ 43,3%) thị trấn Phước An, 10/25 ý kiến (chiếm tỷ lệ 40%) xã Ea Kly xã Ea Phê, 7/19 ý kiến xã Vụ Bổn (chiếm tỷ lệ 40%) Điều cho thấy nhu cầu tài nhằm mở rộng sản xuất địa phương, hộ gia đình thực chuyển nhượng phần đất để lấy tiền đầu tư trang thiết bị, thực thâm canh đầu tư cây, giống nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, tăng thu nhập như: ứng dụng khoa học - kỹ thuật vào sản xuất theo tiêu chuẩn VietGAP, GlobalGAP… Ngoài việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư sản xuất, hộ gia đình, cá nhân cịn có lý khác như: xây dựng nhà cửa (chiếm tổng cộng 25/99 ý kiến (tỷ lệ 25,3%); để trả nợ chiếm 13/99 ý kiến (tỷ lệ 13,1%); bán để chuyển đến nơi thành phố Ban Mê Thuột (tỉnh Đăk Lăk), tỉnh Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh có 11/99 ý kiến (tỷ lệ 11,1%); lý cịn lại khơng có nhu cầu sử dụng, lấy tiền gửi tiết kiệm, bán để lấy tiền cho chiếm số lượng ít, tổng cộng chiếm tỷ lệ 10% 164 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 Về quan hệ với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua số liệu vấn thể bảng cho thấy, phần lớn vụ chuyển nhượng thực với người không quen biết với 39/99 phiếu (tỷ lệ 39,4%), qua tìm hiểu thực tế, người nhận chuyển nhượng người từ địa phương khác đến, thực đầu tư sản xuất kinh doanh địa bàn huyện, số từ tỉnh khác đến; số tổ chức kinh tế thực việc mở rộng quỹ đất có thơng qua việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân (theo quy định Điều 193 Luật đất đai 2013 Bên cạnh đó, có đến 37/99 phiếu cho biết người nhận chuyển nhượng người quen biết cán nhà nước, người sinh sống địa phương, … Một số đất thực chuyển nhượng từ lần trở lên giai đoạn 2016–2019 Đối với người nhận chuyển nhượng người thân gia đình (có 11/99 phiếu, chiếm tỷ lệ 11,1%), họ hàng, bạn bè (có 12/99 phiếu, chiếm tỷ lệ 12,1%), số người nhận chuyển nhượng cho biết phần lớn người chuyển nhượng nơi khác sinh sống nên bán lại cho họ hàng, người gia đình bạn bè Ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường khoản phí, lệ phí thực quyền sử dụng đất Trong trình nghiên cứu, điều tra thu thập số liệu qua tìm hiểu thực tế cho thấy, thị trường bất động sản địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016 – 2019 diễn sôi động với nhiều giao dịch thực Tuy nhiên thực tế, giá đất huyện nhìn chung mức thấp, so với đơn vị hành khác tỉnh thành phố Ban Mê Thuột, thị xã Bn Hồ Vì vậy, số hộ gia đình, cá nhân đánh giá giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện có so sánh với địa phương khác, việc đánh giá có phần chưa sát với thực tiễn địa phương Cụ thể, kết điều tra thực tế 04 xã, thị trấn giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường khoản thuế, phí, lệ phí thực chuyển nhượng thể sau: có 48/99 người (tỷ lệ 48,5%) cho giá đất địa bàn huyện mức cao; có 47/99 người (tỷ lệ 47,5%) cho giá đất mức vừa phải có 04 người (tỷ lệ 4%) đánh giá giá đất mức thấp Thực tế, ý kiến cho gia đất mức cao người nhận chuyển nhượng đất đất ở, loại đất có giá trị cao so với loại đất khác, thị trấn Phước An, nơi có thị trường bất động sản sôi động thời gian qua, người dân thường xuyên thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với đất nông nghiệp, đa phần ý kiến đánh giá mức vừa phải thấp, điều phản ánh thực tế nay, đất nơng nghiệp xen ghép khu vực đất có giá cao, gần với đất ở, cịn lại đất nông nghiệp khu vực chuyên canh giá đất thấp, lần thực chuyển nhượng diện tích 1.000 m2 Kết điều tra ý kiến người dân khoản phí, lệ phí thuế thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy có đến 61/99 ý kiến (tỷ lệ 61,6%) cho khoản thu mức vừa phải; cịn lại 38 ý kiến (tỷ lệ 38,4%) đánh giá mức cao; ý kiến đánh giá mức thấp Trong khoản thu trên, có thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân) nhiều nhất, nhiên tất hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng thống với bên nhận 165 Trần Thị Ánh Tuyết CS Tập 130, Số 3A, 2021 chuyển nhượng kê khai theo giá Nhà nước ban hành, số tiền phải nộp cho quan thuế không nhiều Đây thực tế diễn không địa bàn huyện Krơng Pắk mà cịn nhiều địa phương khác, tồn hệ thống hai giá đất đai “giá Nhà nước” “giá thị trường” Do đó, vấn đề Nhà nước cần khắc phục thời gian đến, đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản Ý kiến đánh giá trình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về thái độ cán bộ, công chức, viên chức thực nhiệm vụ, đa phần người dân đánh giá mức tốt (từ mực đến nhiệt tình) với 91,9% tổng số ý kiến đánh giá Điều cho thấy cán bộ, công chức, viên chức thực tốt công việc việc tư vấn, hướng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chỉ có 8,1% người dân đánh giá cán mức nhiệt tình, nhiên qua tìm hiểu thực tế cho thấy, người đánh giá cán nhiệt tình phần lớn trình thực hiện, họ gặp phải vấn đề hồ sơ, thủ tục làm cho trình thực bị chậm so với kế hoạch Đây vấn đề cán địa cần lưu ý trình thực nhiệm vụ mình, cần nâng cao việc tuyên truyền pháp luật đất đai, cần tư vấn, hướng dẫn cụ thể cho người dân việc thực quyền mình, đồng bào dân tộc thiểu số, người dân sống vùng sâu, vùng xa, khó tiếp cận với nguồn thơng tin Về q trình tìm kiếm thơng tin giao dịch, có 15,2% ý kiến đánh giá mức dễ dàng, nhiên có đến 9/15 hộ gia đình, cá nhân đánh giá mức thị trấn Phước An, trung tâm hành chính, kinh tế, xã hội huyện Đây điều dễ hiểu nơi thường xun có nhiều thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân dễ dàng có thơng tin từ nhiều nguồn khác Cịn xã Vụ Bổn, địa phương xa trung tâm, điều kiện kinh tế, xã hội cịn nhiều khó khăn nên có 01/19 ý kiến đánh giá việc tìm kiếm thông tin liên quan đến chuyển nhượng dễ dàng, có đến 11/19 ý kiến đánh giá mức khó khăn khó khăn Trong xã Ea Phê Ea Kly số người đánh giá mức độ tìm kiếm thơng tin mức trung bình Mặc dù thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy trình thủ tục có liên quan đến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Krông Pắk công khai qua cổng thông tin điện tử, trụ sở UBND xã, thị trấn người dân địa bàn huyện phần lớn chưa có thói quen, hay chưa biết cách để tra cứu, xem thông tin cụ thể từ đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông tin niệm yết Về rủi ro giao dịch quyền sử dụng đất, có 80,8% người dân hỏi cảm thấy lo sợ rủi ro trình giao dịch, có 9,1% cảm thấy sợ, 21,2% cảm thấy sợ 50,5% cảm thấy sợ, có 19,2% số người hỏi cảm thấy khơng sợ Nguyên nhân tình trạng người dân thực chuyển nhượng không nắm rõ quy định, cảm thấy lo lắng, chưa yên tâm chưa hoàn thành thủ tục, mặt khác, quyền sử dụng đất tài sản lớn, phải tích cóp thời gian dài nên thực chuyển nhượng, bên bán lẫn bên mua mong muốn có đảm bảo, chắn từ phía quan Nhà nước, kể bên người gia đình, họ hàng Thực tiễn trình làm việc trình vấn tác giả, hộ gia đình người dân tộc thiểu số, thực chuyển nhượng, họ hoàn toàn tin tưởng tư vấn cán địa địa phương, nhiên số cán làm việc mang tính chất vụ lợi cá nhân nên tư vấn không đầy đủ, làm cho người dân bị thiệt thòi 166 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 Đối với lo ngại nguồn thu nhập thay thế, có 19,2% số người hỏi cảm thấy lo ngại, có 28,3% cảm thấy lo ngại, có 34,3% cảm thấy lo ngại có 18,2% số người khơng lo ngại Thực tế cho thấy, người cảm thấy lo ngại lo ngại nguồn thu nhập thay người nơng dân có nguồn thu nhập từ nơng nghiệp, bán đất, diện tích canh tác họ bị thu hẹp lại, số chuyển đổi hẳn qua sản xuất phi nông nghiệp tham gia làm công nhân nhà máy, cụm công nghiệp làm việc khu cơng nghiệp tỉnh thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, … Ý kiến đánh giá cán bộ, công chức, viên chức việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các cán địa xã, thị trấn, cán Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quan Tài nguyên Môi trường huyện Krông Pắk đánh giá nội dung: Giá chuyển nhượng sử dụng đất thị trường đánh giá mức vừa phải (được đánh giá 80,0%); Thủ tục thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tiến hành mức bình thường khơng q phức tạp (được đánh giá 100%); Thời gian để hoàn thành thủ tục để hoàn tất việc chuyển nhượng QSDĐ mức trung bình (được đánh giá 80%); Các văn hướng dẫn đánh giá mức độ hiểu (được đánh giá 80,33%); Khả thực quy định thực (được đánh giá 100%); Phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng sử dụng đất mức độ vừa phải (được đánh giá 100%) Như vậy, bản, đa số cán bộ, công chức, viên chức thực công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Krông Pắk đánh giá yếu tố mức trung bình, khơng có yếu tố trội, điều phản ánh thực tế huyện Krông Pắk huyện miền núi, kinh tế xã hội chưa phát triển mạnh, nhiều thành phần dân tộc nên nhận thức người dân nhiều hạn chế, điều đòi hỏi cán phải tích cực, chủ động việc thực nhiệm vụ 3.3 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai, đổi hệ thống máy móc trang thiết bị trạm quan trắc, đo đạc liệu địa chính, thống phương án lập hồ sơ địa chính, quản lý hệ thống phần mềm phục vụ cho công tác tra cứu thơng tin, trích lục hồ sơ, quản lý quy hoạch với 100% diện tích đất địa bàn huyện Krơng Pắk Cần có sách chế đặc thù đồng bào dân tộc thiểu số, tạo điều kiện cho họ cấp GCNQSDĐ, thực quyền làm chủ đất họ sử dụng Thực sách giao đất lâm nghiệp cho đồng bào để vừa quản lý, bảo vệ rừng, vừa tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số nâng cao thu nhập Đối với cán địa xã, thị trấn, cần thường xuyên tập huấn sử dụng phần mềm chuyên ngành quản lý đất đai sử dụng cơng việc nhằm nâng cao trình độ tiếp cận, tạo đồng đều, thống cán quản lý đất đai cấp xã cấp huyện Krông Pắk 167 Tập 130, Số 3A, 2021 Trần Thị Ánh Tuyết CS Thực nghiêm chỉnh Quyết định 11/2018/QĐ-UBND UBND tỉnh Đăk Lăk việc ban hành quy chế phối hợp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường với UBND cấp huyện, cấp xã, quan thuế quan có liên quan việc thực số chức năng, nhiệm vụ Văn phòng đăng ký đất đai (trước Quyết định 25/2016/QĐ-UBND việc ban hành Quy chế phối hợp giải thủ tục hành việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Đăk Lăk) Trong đó, đơn vị phối hợp Chi cục Thuế, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện, UBND xã, thị trấn địa bàn huyện cần có liên thông hồ sơ công việc với nhau, hạn chế tối đa việc lại người dân (hiện việc thực nghĩa vụ tài người dân lại nhiều lần Trung tâm dịch vụ hành cơng huyện, Chi cục Thuế huyện, Kho bạc Nhà nước huyện) Kết luận Qua nghiên cứu thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016 – 2019 cho thấy giai đoạn 2016-2019, có 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng 48.205.744,3 m2, phân bố khơng đồng đơn vị hành xã, thị trấn với tập trung phần lớn xã, thị trấn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thị trấn Phước An, xã Hịa Đơng, xã Ea Phê, xã Ea Kly, xã Tân Tiến, xã Hòa Tiến Loại đất chuyển nhượng chiếm tỷ lệ diện tích lớn địa bàn huyện đất nông nghiệp với 11.930 hồ sơ giai đoạn 2016 – 2019, đất có 5.795 hồ sơ Điều phản ánh trạng sử dụng đất huyện đất nông nghiệp chiếm 85% diện tích tự nhiên Qua khảo sát 99 hộ gia đình, cá nhân 10 cán thực công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Krông Pắk cho thấy: Ý thức người dân việc chấp hành quy định pháp luật đất đai ngày cao Hầu hết trường hợp thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ sau chuyển nhượng, nhiên 10% số hộ cho biết giao dịch có giấy tờ viết tay, chưa đăng ký với quan Nhà nước Từ vấn đề nghiên cứu đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk Lăk Tài liệu tham khảo Nguyễn Đình Bồng cs., (2012), Quản lý đất đai ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, (2014), Mơ hình quản lý đất đai đại ở số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, (2003), Luật Đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Trần Quang Huy, (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an Nhân dân 168 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 3A, 2021 UBND huyện Krơng Pắk, Báo cáo tình hình phát triển Kinh tế - xã hội năm 2016, 2017, 2018, 2019 UBND huyện Krơng Pắk, Báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất năm 2016, 2017, 2018, 2019 UBND tỉnh Đăk Lăk, Quyết định 25/2016/QĐ-UBND việc ban hành Quy chế phối hợp giải thủ tục hành việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Đăk Lăk 169 ... nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo ý kiến người dân cán quản lý đất đai Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân điểm nghiên cứu Về loại đất chuyển nhượng. .. dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Krông Pắk giai đoạn 2016 – 2019 cho thấy giai đoạn 2016-2019, có 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng. .. hết đất nên giá trị có không cao Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Krông Pắk theo loại đất Trong giai đoạn 2016–2019, địa bàn huyện Krông Pắk thực tổng cộng 17.725 giao dịch chuyển nhượng