1. ĐẶT VẤN ĐỀ 2 1.1. Lý do thực hiện: 2 1.2. Mục tiêu của đợt thực tập 2 1.3. Đối tượng và phạm vi thực tập: 3 1.4. Nội dung công việc trong quá trình thực tập: 3 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN 3 2.1. Cơ sở pháp lý: 3 2.2. Cơ sở thực tiển: 4 3. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 5 3.1. Giới thiệu chung về địa bàn thực tập 5 3.2. Phương pháp sử dụng để thực hiện công việc trong quá trình thực tập: 7 3.3. Nội dung thực hiện 8 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 16 4.1. Báo cáo thực tập tốt nghiệp 16 4.2. Các loại bản đồ sử dụng trong quá trình thực tập 18 4.3. Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê 18 4.4. Các loại sổ 18 5. NHẬT KÝ THỰC TẬP 19 6. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 20 6.1. Kết luận 20 6.2. Kiến nghị 20
MỤC LỤC MỤC LỤC 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Lý thực hiện: Đất đai điều kiện thiếu cho hoạt động sống trái đất Đất đai có khả vô hạn thời gian sử dụng lại giới hạn diện tích cố định vị trí Đất đai cần sử dụng hiệu phải quản lý cách chặt chẽ số lượng lẫn chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ thông tin đất đai để nghiên cứu, đánh giá đưa biện pháp quản lý, sử dụng cách hiệu tối ưu .2 Việc sử dụng đất đai cho đạt hiệu kinh tế cao phải bảo vệ môi trường vấn đề Đảng Nhà nước ta quan tâm Để quản lý tốt nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá Đảng Nhà nước không ngừng đưa sách pháp luật phù hợp với thời kỳ lịch sử khác 1.2 Mục tiêu đợt thực tập 1.3 Đối tượng phạm vi thực tập: 1.4 Nội dung công việc trình thực tập: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở pháp lý: 2.2 Cơ sở thực tiển: NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 3.1 Giới thiệu chung địa bàn thực tập 3.2 Phương pháp sử dụng để thực công việc trình thực tập: .7 3.3 Nội dung thực KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 16 4.1 Báo cáo thực tập tốt nghiệp 16 4.2 Các loại đồ sử dụng trình thực tập .18 4.3 Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê .18 4.4 Các loại sổ 18 NHẬT KÝ THỰC TẬP .19 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 20 6.1 Kết luận 20 6.2 Kiến nghị 20 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Lý thực hiện: Đất đai điều kiện thiếu cho hoạt động sống trái đất Đất đai có khả vô hạn thời gian sử dụng lại giới hạn diện tích cố định vị trí Đất đai cần sử dụng hiệu phải quản lý cách chặt chẽ số lượng lẫn chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ thông tin đất đai để nghiên cứu, đánh giá đưa biện pháp quản lý, sử dụng cách hiệu tối ưu Việc sử dụng đất đai cho đạt hiệu kinh tế cao phải bảo vệ môi trường vấn đề Đảng Nhà nước ta quan tâm Để quản lý tốt nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá Đảng Nhà nước không ngừng đưa sách pháp luật phù hợp với thời kỳ lịch sử khác Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức điều phối đất đai, làm cho ruộng đất tích tụ, tập trung dần vào người kinh doanh nông nghiệp giỏi, sản xuất giỏi tạo nhiều sản phẩm hàng hoá cho xã hội, phân bố lại lao động nông thôn, tạo điều kiện rút bớt lao động nông nghiệp sang ngành công nghiệp, dịch vụ, xây dựng tạo tập nhà ở, đáp ứng yêu cầu phát triển nhà xã hội song song với phát triển kinh tế xã hội nói chung Bên cạnh mặt tích cực mà hình thức mang lại, tồn nhiều điều bất cập: Tạo nên “sốt” giá đất, giá ảo, tình trạng đầu tích lũy đất đai, dẫn đến nông dân đất sản xuất, người có nhu cầu không đủ khả giá không hợp lý, việc chuyển nhượng không thực trình tự thủ tục theo qui định pháp luật, làm thất thu ngân sách nhà nước phát sinh tình trạng tranh chấp khiếu nại gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai Đây thực trạng chung địa phương nói chung nước địa bàn phường Xuân Hòa nói riêng Từ thực trạng để có nhìn đắn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm, khắc phục tồn công tác quản lý nhà nước đất đai,được đồng ý Khoa Quản lý Đất đai - Trường Đại học Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, em tiến hành lựa chọn nội dung thực tập: “Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai” 1.2 Mục tiêu đợt thực tập Vận dụng lý tuyết học vào thực tiển nhằm tích lũy kinh nghiệm nâng cao trình độ hiểu biết, để đáp ứng cho công việc - Nắm quy trình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Xuân Hòa Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai địa bàn phường Xuân Hòa để tìm yếu tố gây ảnh hưởng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều tra thu thập tình hình tự nhiên – kinh tế xã hội gây áp lực công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng sử dụng đất địa bàn phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai Từ rút thuận lợi khó khăn, vướng mắc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất hướng giải hoàn thiện 1.3 Đối tượng phạm vi thực tập: Đồng Nai Phạm vi không gian: phường Xuân Hòa, thị xã Long Khánh tỉnh Phạm vi nội dung: đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai 1.4 Nội dung công việc trình thực tập: Những nét điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn có ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Áp dụng văn pháp luật đất đai, quy trình, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ địa phương; tình hình giải hồ sơ chuyển nhượng, văn pháp luật ban hành địa phương có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ Những thuận lợi vướng mắc thực công tác chuyển nhượng QSDĐ; đề xuất nhằm hoàn thiện Tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở pháp lý: - Luật đất đai năm 2003, điều chỉnh bổ sung năm 2009 - Luật Dân năm 2005 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành luật đất đai; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Bộ tài nguyên môi trường ngày 21/10/2009 việc quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên Môi Trường việc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa Thông tư 20/2010/TT –BTNMT ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quyết định số 03/2008/QĐ-UBND UBND Thị xã Long khánh ban hành quy định trình tự giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo chế cửa liên thông UBND phường, xã, thuộc Thị xã Long Khánh Công văn 339/UBND- KT ngày 24/02/2014 phường Xuân Hòa việc ghi nợ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Công văn số 479/UBND-NC ngày 09/1/2014 UBND phường Xuân Hòa việc rà soát tình hình cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - 2.2 Cơ sở thực tiển: - Có nhiều dự án quy hoạch triển khai địa bàn phường Xuân Hòa - Các công trình thực địa bàn phường Xuân Hòa: + Quy hoạch mở rộng, nâng cấp ngõ hẻm địa bàn phường + Quy hoạch xây dựng lại nhà văn hóa mở rộng diện tích 228m2 - Các quy hoạch nằm dự án phường Xuân Hòa: + Dự án quy hoạch, cải tạo lại công viên xanh năm 2020 + Dự án quy hoạch xây lại trường học năm 2015 NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 3.1 Giới thiệu chung địa bàn thực tập 3.1.1 Điều kiện tự nhiên A Vị trí địa lý - Phường Xuân Hòa thành lập theo Nghị định số 97/2003/NĐ-CP ngày 21/08/2003 Chính phủ thức vào hoạt động từ ngày 01 tháng 01 năm 2004 Phường Xuân Hòa phường trung tâm thị xã Long Khánh, có đường quốc lộ 1A chạy qua, tuyền giao thông quan trọng Xuân Hòa thị xã Long Khánh mà tuyến giao thông huyết mạch nước giúp cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với nhiều địa phương khác thuận lợi - Phường Xuân Hòa cách thành phố Biên Hòa 55 km theo Quốc lộ 1A hướng Đông Diện tích tự nhiên phường Xuân Hòa 314,6 - Phường Xuân Hòa có 05 khu phố 52 tổ dân phố Tứ cận phường giáp với đơn vị hành sau: + Phía Bắc giáp phường Xuân An, phường Xuân Bình + Phía Nam giáp phường Phú Bình + Phía Đông giáp xã Bảo Trâm huyện Xuân Lộc + Phía Tây giáp phường Xuân Bình B Địa hình - Phường Xuân Hòa có địa hình tương đối phẳng cộng với việc kiến tạo địa chất tốt nên thuận lợi việc bố trí khu dân cư phát triển hệ thống sờ hạ tầng C Khí hậu – Thủy văn Khí hậu - Nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với mùa rõ rệt mùa mưa mùa khô Mùa mưa tháng kết thúc vào tháng 11, mùa khô tháng 12 kết thúc vào tháng năm sau, nhiên có năm có biến động vài tuần mùa Đặc trưng hậu sau: + Nhiệt độ trung bình 25-26 oC, nhiệt độ tối đa 34-35 oC nhiệt độ tối thiểu 19-20 oC + Lượng mưa trung bình hàng năm 2174 mm, mùa mưa từ tháng 05 – 11, lượng mưa chiếm đến 90% so với cà năm Đặc biệt mưa tập trung cao vào tháng 7, 8, 9, 10 gây bất lợi cho sản xuất + Độ ẩm trung bình 85-90%, mùa mưa 92-95% mùa khô 70-75% Độ ẩm thấp 20-28% + Trong năm có mùa gió chính: gió mùa Đông Bắc mùa khô gió mùa Tây Nam mùa mưa Tốc độ gió trung bình năm từ 2-3 m/s lớn 2535 m/s Thị xã Long Khánh không bị ảnh hưởng trực tiếp gió bão có lốc xoáy giật tới 80-90 m/s Thủy văn - Hệ thồng thủy văn địa bàn phường không đa dạng vùng lân cận khác, toàn phường có 02 suối ( suối Rết, suối Gia Liêu ) mùa khô thường bị kiệt nước, nguồn nước mặt hạn chế, việc sinh hoạt tưới tiêu người dân phường sử dụng từ giếng khoan nguồn nước máy cung cấp 3.1.2 Điều kiện kinh tế A Cơ cấu kinh tế - Tỷ trọng ngành nông nghiệp cấ kinh tế phường giảm 5,19% Cụ thể : + Đất trông hàng năm : rau loại diện tích gieo trồng tăng lên từ đến 11 ha, đạt suất 150 tạ/ha + Đất trồng lâu năm : chù yếu chôm chôm với diện tích khoảng 22 ha, suất hàng năm đạt 130 tạ/ha + Phát triển ngành nuôi trồng nấm mèo trồng rau an toàn, trồng bonsai kiểng Riêng ngành nuôi trồng nấm mèo có giá trị sản xuất chiếm từ 35 - 40% tổng giá trị sản xuất nông nghiệp địa phương - Ngành thương mại – dịch vụ chiếm tỷ trọng 52,39% cấu kinh tế cũa phường Phương thức kinh doanh đa dạng hình thức kinh doanh cố định nhỏ lẽ, số mặt hàng kinh doanh theo kiểu nhà phố - Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đạt tỷ trọng 42,42% cấu kinh tế phường Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp bình quân hàng năm 29% Năm 2013 có 43 sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ước tính giá trị sản xuất 52,3 tỷ đồng Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế phường Xuân Hòa năm 2013 3.1.3 Điều kiện xã hội Dân số – Lao động - Phường có tổng số 8.871 nhân với 1.882 hộ Tỷ lệ gia tăng tự nhiên giảm từ 1.3% ( năm 2011 ) xuống 1.13% ( năm 2012 ) đạt 1.0 % năm 2013 - Tổng số lao động độ tuổi 4.720 người, chiếm 53,21% tồng dân số Dân tộc – Tôn giáo - Về thành phần dân tộc, địa phường có 05 dân tộc như: Kinh, Hoa, Khơme, Chơro, Nùng Trong người Kinh chiếm đa số ; người Hoa - Về tôn giáo, phật giáo thiên chúa giáo chiếm phần lớn, phật giáo chiếm 31,2%, thiên chúa giáo chiếm 27,3%, có tôn giáo khác : Tin lành, Hồi giáo, Cao đài, Hòa hảo, C Cơ sở hạ tầng - Diện tích giao thông phường 15,83 chiếm 7,23% tổng diện tích tự nhiên phường Bao gồm: đường 21 tháng 4, đường Cách Mang Tháng Tám, đường Nguyễn Trãi,….và với 25 hẻm hẻm phụ khác - Hiện địa bàn có 4/5 khu phố có trụ sở làm việc tổ chức hội họp, sinh hoạt văn nghệ - Về sơ y tế, phường đầu tư xây dựng tạo điều kiện cho việc chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, đảm bảo công tác tiêm phòng định kì triển khai kịp thời, thực tốt công tác phòng chống sốt xuất huyết, bệnh lao, bệnh phong, … - Cơ sở giáo đục đào tạo: phường đưa chủ trương đảm bảo công tác dạy học tốt Duy trì hoạt động hội khuyến học phường với 05 chi hội 05 khu phố Nhìn chung, công tác giáo dục có chuyển biến chất lượng, đội ngũ giáo viên chuẩn hóa, tự nâng cao kiến thức chuyên môn, đảm bảo số lượng chất lượng, đáp ứng nhu cầu giảng dạy địa phương - Do địa bàn phường chưa có chợ nên việc họp chợ tự phát,lấn chiếm lòng lề đường gây mĩ quan đô thị 3.1.3 Hệ thống tổ chức quản lí đất đai địa phường Theo Quyết định số 03/2008/QĐ-UBH UBND thị xã Long Khánh ngày 29/07/2008 ban hành quy định trình tự giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo chế cửa liên thông UBND xã, phường thuộc Thị xã Long Khánh 3.2 Phương pháp sử dụng để thực công việc trình thực tập: - Phương pháp điều tra thu thập thông tin: thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến nội dung chuyển nhượng thông tin điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Xuân Hòa - Phương pháp thống kê: thống kê số lượng hồ sơ, diện tích đất đai, loại đất đăng ký - Phương pháp phân tích, tổng hợp: hệ thống hóa số liệu thu thập được, từ tổng hợp, phân tích đánh giá để tìm mặt thuận lợi khó khăn công tác quản lý nhà nước đất đai - Phương pháp so sánh: so sánh số liệu để đánh giá tình hình sử dụng đất tình hình biến động đất đai địa phương - Phương pháp kế thừa: kế thừa số liệu, tài liệu sẵn có địa phương 3.3 Nội dung thực 3.3.1 Quy trình, trình tự thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ Sơ đồ: Quy trinh chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181/2004/TT – BTNMT Người sử dụng đất ( ) UBND xã, phường nơi có đất ( ) Cơ quan thuế Kho bạc Bộ phận tiếp nhận trả kết ( ) VPĐK QSDĐ (4) Chiều hồ sơ Chiều hồ sơ ( ) Trách nhiệm người sử dụng đất: -Nộp hồ sơ UBND xã, phường nơi có đất chuyển nhượng xã phường -Nộp thuế vào kho bạc Nhà nước có thông báo -Nhận laị giấy chứng nhận QSDĐ chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ nơi nộp hồ sơ ( ) Trách nhiệm UBND xã, phường: -Chứng nhận, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tình trạng tranh chấp đất đai, nguồn gốc sử dụng đất chuyển hồ sơ đến VPĐK -Thông báo thuế cho người sử dụng đất nhận thông báo từ VPĐK -Trao giấy chứng nhận QSDĐ chỉnh lý chi người sủ dụng đất nhận VPĐK ( ) Trách nhiệm phận tiếp nhận trả kết quả: -Hướng dẫn người sử dụng trình tự cửa nhận hồ sơ hẹn ngày trả kết ( ) Trách nhiệm VPĐK: -Nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, đất phường phải lấy ý kiến xác nhận tình trang tranh chấp UBND xã, phường - Gửi số liệu địa đến quan thuế nhận lại thông báo mức thuế sau 03 ngày - Thông báo mức thuế cho người sử dụng đất trực tiếp thông báo thông qua UBND xã, phường - Chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ theo thẩm quyền quy định Điều 57 Nghị định 181/CP cấp giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp chuyển nhượng mà có nhu cầu cấp -Trả giấy chứng nhận chỉnh lý cho người sử dụng đất trực tiếp thông qua UBND xã, phường Thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ quy trình thực - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ban hành theo thông tư liên tịch số 09/2007/TT- BTNMT ngày 13/06/2006 02 - Giấy chứng nhận QSDĐ loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất Đai (nếu có) 01 chính, 02 photo (bản photo công chứng dùng cho việc chuyển thuế lưu trữ hồ sơ) - Bản vẽ (nếu giấy chứng nhận QSDĐ hình thể đất) 02 - Văn ủy quyền (nếu có) 01 - Tờ khai thuế ( tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân ) Quy trình thực : Hộ gia đình, cá nhân Văn phòng UBND thị xã Long Khánh Bộ phận tiếp nhận trả kết xã, phường nơi có đất Bộ phận tiếp nhận trả kết thị xã Phòng TN -MT Văn phòng đăng ký QSDĐ Chi cục thuế Sơ đồ : Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa phương - Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cho cán thuộc phận tiếp nhận trả kết UBND xã, phường nơi có đất Trong thời hạn ngày làm việc Bộ phận tiếp nhận trả kết kiểm tra tính xác hồ sơ, điều kiện chuyển nhượng, ký xác nhận vào đơn đăng ký biến động ( hồ sơ chỉnh lý tên chủ sử dụng ) xác nhận đơn cấp đổi ( xin cấp đổi giấy chứng nhận ) chuyển hồ sơ lên phận tiếp nhận trả kết thị xã Long Khánh để chuyển hồ sơ cho VPĐK Trường hợp chưa có đồ địa trước thực công việc điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho VPĐK cấp huyện (thị xã)thực trích đo địa đất; - Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày VPĐK thị xã thẩm tra hồ sơ, xác nhận chuyển thông tin địa đến Chi cục thuế để xác đinh nghĩa vụ tài - Bước 3: Chi cục thuế gửi thông báo thuế cho VPĐK VPĐK thông qua phận tiếp nhận trả kết UBND xã, phường để gửi thông báo đến cho người đăng ký QSDĐ Người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài kho bạc nhà nước ngân hàng Tường hợp chỉnh lý: người sủ dụng đất giao giấy nộp tiền nhận giấy chứng nhận QSDĐ chỉnh lý sang tên cho chủ dử dụng Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ: Trong vòng 30 ngày VPĐK thẩm tra, chuyển in giấy chuyển hồ sơ đến phòng TNMT thẩm tra chuyển sang UBND thị xã ký giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ sủ dụng Bước 4: Trao Giấy chứng nhận cho người cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ xã, thị trấn gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người cấp giấy 10 Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng có cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ địa phương Hộ gia đình, cá nhân Bộ phận tiếp nhận trả kết xã, phường nơi có đất Bộ phận tiếp nhận trả kết thị xã Hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ, kiễm tra tính đầy đủ hồ sơ Tiếp nhận luân chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Kiểm trả tính hợp pháp, kiểm tra thực địa Chi cục thuế Kiểm tra hồ sơ lập thông báo nghĩa cụ tài Phòng TNMT Thẩm tra hồ sơ UBND thị xã Ký, duyệt giấy chứng nhận QSDĐ 11 Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ địa phương Hộ gia đình, cá nhân Bộ phận tiếp nhận trả kết xã, phường nơi có đất Hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ, kiễm tra tính đủ hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Kiểm trả tính hợp pháp, kiểm tra thực địa, chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ trả kết Chi cục thuế Kiểm tra hồ sơ lập thông báo nghĩa cụ tài 1.3.2 Nội dung thực tập Trong thời gian thực tập 12 tuần (từ ngày 17/3/2014 đến 07/6/2014) em cán địa phường Xuân Hòa hướng dẫn cho công tác nội nghiệp địa bàn phường Công việc chủ yếu tiếp nhận hồ sơ phần lớn hồ sơ chuyển nhượng, phân loại hồ sơ đủ điều kiện hồ sơ không đủ điều kiện… Sau em xin giới thiệu công tác đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân Căn thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên Môi Trường Sau hướng dẫn sở pháp lý tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận em phân công làm việc sau: - Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ hộ dân đến đăng ký - Bước 2: Kiểm tra hồ sơ nhận phân loại hồ sơ trường hợp: 12 + Đăng ký chuyển nhượng,thừa kế ,tặng cho QSDĐ,QSHNO tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân + Đăng ký biến động QSDĐ đổi tên, giảm diện tích đất sạt lở tự nhiên, thay đổi quyến,thay đổi nghĩa tài + Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất phường xã + Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận xã, phường + Tách thửa,hợp + Chuyển mục đích sử dụng đất - Bước 3: Kiểm tra xem hồ sơ có đủ giấy tờ hợp lệ hay không Đối với trường hợp đăng ký chuyển nhượng,thừa kế ,tặng cho QSDĐ,QSHNO tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Căn thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường Thời gian thực không 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Thủ tục : người sử dụng đất nộp hồ sơ UBND xã, phường nơi có đất gồm có : Văn giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất( 02 ) Giấy tờ QSDĐ QSHTS gắn liền với đất( 02 photo công chứng dung cho việc chuyển thuế lưu trữ hồ sơ) Hồ sơ kỹ thuật đất Bản vẽ sơ dồ nhà ở, đất công trình xây dựng (02 ) - Tờ khai lệ phí trước bạ(02 chính) Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuấ (nếu có) (02 photo có công chứng dung cho việc chuyển thuế lưu trữ hồ sơ) - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 chính) - Văn ủy quyền (nếu có) ( 01 phô tô có công chứng) Đối với trường hợp đăng ký biến động QSDĐ đổi tên, giảm diện tích đất sạt lở tự nhiên, thay đổi quyến,thay đổi nghĩa tài Căn thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường ) Thời gian thực không 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ 13 Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ UBND xã, phường nơi có đất gồm có : Văn giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (02 ) - Giấy tờ QSDĐ QSHTS gắn liền với đất (02 photo công chứng dùng cho việc chuyển thuế lưu trữ hồ sơ) - Hồ sơ kỹ thuật đất Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất công trình xây dựng (02 ) - Tờ khai lệ phí trước bạ (02 chính) Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuế ( có ) (02 photo có công chứng dung cho việc chuyển thuế lưu trữ hồ sơ) - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 chính) - Văn ủy quyền (nếu có ) (01 photo có công chứng ) Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất phường xã Căn Điều 23/24 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ Thời gian không 50 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ: (trường hợp đăng ký lần đầu) cần phải có loại giấy tờ sau: - Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); - Bản sao: sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân - Bản chứng thực giấy tờ quyền sử dụng đất (nếu có) - Bản chứng thực giấy tờ tài sản gắn liền với đất theo quy định Quy định (nếu có tài sản có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu) - Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) - Văn ủy quyền nộp hồ sơ nhận Giấy chứng nhận (nếu có) - Bản giấy tờ liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật (nếu có) Đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận xã, phường Căn Điều 14, Nghị định 88/2009/NĐ ngày 19/10/2009 Chính phủ Thời gian thực hiện: Thời gian không 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Trong đó: 14 - UBND phường, xã: 03 ngày - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất : 17 ngày - Phòng Tài nguyên Môi Trường : 05 ngày - UBND thị xã : 05 ngày Thủ tục: Người sử dụng đất nộp (01) hồ sơ UBND phường, xã nơi có đất gồm có: Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ( theo mẫu số 02/ĐK-GCN thông tư số 17/2009/TT-BTNMT) (01 chính) Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cần cấp lại, cấp đổi( 01 chính, 02 photo ) Bản photo dùng cho việc chuyển thuế( trường hợp diện tích xin cấp lại, cấp đổi lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xin cấp lại, cấp đổi ) - Hồ sơ kỹ thuật đất Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất công trình xây dựng ( 02 ) Tờ khai lệ phí trước bạ( trường hợp cấp đổi có thay đổi diện tích công nhận ) ( 02 ) - Tờ khai tiền sử dụng đất ( trường hợp cấp đổi có thay đổi diện tích công nhận ) ( 02 chính) - Các giấy tờ liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trước ( có) ( 02 photo ) Đối với trường hợp tách thửa,hợp thửa đất ( Căn Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ) hợp lệ Thời gian thực không 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ UBNd xã, Phường nơi co đất gồm có: - Đơn xin tách ( hợp thửa) (01 chính) - Giấy CNQSDĐ (01 chính) - Bản vẽ (mỗi 01 chính) Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Căn Diều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 15 - Thời gian thực không 22 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Đơn đề nghị đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: 01 (bản chính) - Bước 4: kiểm tra tiếp nhận hồ sơ hợp lệ ghi hồ sơ vào sổ lưu - Bước 5: sau em phân công phụ giúp cán địa xã thẩm tra xem hồ sơ đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để cán địa xã xác minh Và cán xem xét lại Hồ sơ đủ điều kiện hồ sơ khai theo quy định luật đất đai Hồ sơ không đủ điều kiện hồ sơ nằm trường hợp sau: + Hồ sơ khai không theo quy định luật đất đai; + Đất có tranh chấp; + Không rõ nguồn gốc, nguồn gốc cần lập phiếu xác minh; + Bị sai thửa, hình thể, tăng, giảm diện tích + Chưa với trạng - Bước 6: sau cán địa xã thẩm tra hồ sơ xong, em phân công phụ giúp cán địa xã chuyển hồ sơ đủ điều kiện lên thị xã để để thi xã xét duyệt Những hồ sơ không đủ điều kiện giữ lại xã để chờ xác minh bổ sung thêm giấy tờ thiếu KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 4.1 Báo cáo thực tập tốt nghiệp Trong 12 tuần (17/3/2014- 07/6/2014) thực tập UBND phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai em đạt kết sau: 16 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quí I năm 2014 Đơn vị tính: hồ sơ Hồ sơ tồn nhận 117 Hồ sơ giải Hồ sơ chưa giải Số hồ sơ Tỷ lệ (%) Số hồ sơ Tỷ lệ (%) 96 82,05 21 17,95 (Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ) Trong đó:trong quí I năm 2014 UBND phường Xuân Hòa tiếp nhận 117 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Trong hồ sơ đủ điều kiện 96 hồ sơ, đạt tỷ lệ 82,05 % Hồ sơ không đủ điều kiện 21 hồ sơ, đạt 17,95% Nhận xét Ưu điểm: UBND phường Xuân Hòa có quan tâm đặc biệt đến công tác quản lý đất đai, thường xuyên thực công tác cải cách thủ tục hành theo hướng cửa liên thông Các thủ tục hành niêm yết công khai trụ sở làm việc UBND phường in thành phiếu thủ tục để giúp người dân dễ dàng thực hiện.Bên cạnh đó, việc cập nhật văn pháp luật mới, tập huấn nghiệp vụ cho cán địa tổ chức thường xuyên Do nắm vững quy định pháp luật đất đai, hồ sơ nộp phận tiếp nhận trả kết quả, tổ cửa liên thông, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng, trung bình năm, giải 80% tổng số hồ sơ dạng chuyển nhượng nhận Nhược điểm: - Số lượng hồ sơ trễ hẹn từ VPĐK còn, có trường hợp lâu, nên gặp phải phàn nàn từ phía người dân Sở dĩ có trường hợp xảy nguyên nhân sau: - Đội ngũ nhân viên VPĐK trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều khối lượng công việc nhiều làm ảnh hưởng đến thời gian thẩm tra, chuyển thông tin nghĩa vụ tài trả kết Cán địa xã, phường phải kiêm nhiệm nhiều công tác khác làm ảnh hưởng đến việc theo dõi hồ sơ trể hạn,chưa phản ánh kịp thời 17 4.2 Các loại đồ sử dụng trình thực tập Bản đồ địa chính quy lập năm 2002 theo hệ tọa độ VN - 2000 gồm có: 20 tờ, bao gồm 2298 đất với tổng diện tích 314,6 Trong đó: - Tỷ lệ 1/1000 có tờ, bao gồm 563 đất với diện tích 98,4 - Tỷ lệ 1/2000 có tờ, bao gồm 921 đất với diện tích 115,8 - Tỷ lệ 1/5000 có tờ, bao gồm 814 đất với diện tích 100,4 Các loại đồ địa có chất lượng tốt, có độ xác cao, sử dụng từ tiếp nhận Hiện đa số đồ điều lưu trữ máy vi tính nên cập nhật, chỉnh lý kịp thời có biến động đất đai hợp pháp 4.3 Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê - Biên xác định ranh giới hành - Biên kết chi tiết kiểm tra đo đạc thực địa, phòng - Phiếu - Đơn đăng ký quyền sử dụng đất - Biên kê khai ruộng đất cho cá nhân, tổ chức - Biểu tổng hợp diện tích đất - Biểu tổng hợp diện tích đất khoanh bao đồ - Biểu tổng hợp diện tích ruộng đất - Mẫu Giấy chứng nhận - Bản đồ địa - Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất - Biên kết thúc công khai hồ sơ 4.4 Các loại sổ - Sổ Mục kê đất đai - Sổ Địa - Sổ Theo dõi biến động đất đai 18 NHẬT KÝ THỰC TẬP - Quá trình thực tập thực thời gian 03 tháng, từ ngày 17/3/2014 đến ngày 07/6/2014 ( 12 tuần ) Bảng : Nhật ký thực tập đạt sau: STT Thời gian thực Nội dung thực hiện Tuần 1, 2: Đến UBND phường Xuân từ 17/3/2014 Hòa gặp CT.UBND - 29/3/2014 phường cán ĐC gửi thông báo việc đề nghị tiếp nhận sinh viên thực tập Tìm hiểu quy định thủ Ghi chép thông Tuần 3,4,5,6: tục hành , văn tin vào nhật ký từ 31/3/2014 pháp luật liên quan đến việc thực tập chuyển nhượng QSDĐ - 25/4/2014 Học hỏi cách tiếp nhận hồ sơ, xem xét, kiểm tra, xác nhận luân chuyển hồ sơ lên phận tiếp nhận trả kết thị xã tiếp nhận hồ sơ Tuần7,8,9,10 chuyển quyền hoàn thành từ 28/5/2014- thị xã giao trả kết cho người dân 24/5/2014 Tìm hiểu, tiếp nhận hồ sơ tài liệu liên quan đến đất đai – kinh tế - xã hội địa phương Tuần 11,12 Tổng hợp kết thực tập, nghiên cứu viết Báo cáo thực tập Trình bày Báo cáo cho cán địa hướng dẫn.Kiểm tra hoàn chỉnh báo cáo Mô tả phương Ghi pháp thự hiệc Trình bày việc thực thực tập quan với người Tiếp nhận hồ sơ, xem xét , ghi biên nhận , thông tin cần thiết ghi vào sổ tay Viết thực tập tốt nghiệp Kiểm tra hoàn chỉnh tốt nghiệp 19 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 6.1 Kết luận - Trong hồ sơ chuyển nhượng địa bàn, phần lớn diện tích chuyển nhượng đất nông nghiệp chiếm 97,18%; đất chiếm 2,82% Năm 2012 phường có đến 1,009 trường hợp đăng ký chuyển nhượng, năm 2013 1,211 trường hợp - Trong số trường hợp chuyển nhượng đăng ký, đối tượng nhận chuyển nhượng tổ chức kinh tế UBND phường thường không nắm thủ tục hành lập VPĐK tỉnh Đồng Nai; hộ gia đình, cá nhân chủ yếu Đa số đối tượng nhận chuyển nhượng người dân địa phương, chiếm 85%; khoảng 15% địa phương khác đến - Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phổ biến đất nông nghiệp để chuyển nhượng, xin nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sau xin chuyển mục đích sử dụng đất để cất nhà ở, sản xuất cầm chừng hay bỏ hoang chờ giá lên để chuyển nhượng sang tay nhằm hưởng giá trị chênh lệch 6.2 Kiến nghị Hiện việc chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi việc chuyển nhượng xảy nhiều bất cập Để khắc phục khó khăn trình thực công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường, đề tài có kiến nghị sau: Cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cục phường Xuân Hòa cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất Công khai dự án quy hoạch phương tiện thông tin đại chúng nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch phê duyệt Nhất dự án quy hoạch đất khu vực sản xuất nông nghiệp Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất Kiên xử lý trường hợp sử dụng đất đai không mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép… sau nhận chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng: Giải hồ sơ cho chuyển nhượng phần diện tích Quy định thời gian sử dụng sau chuyển nhượng, hạn mức đất chuyển nhượng Cụ thể: vòng 12 tháng sau nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng cho người khác, hạn mức đất chuyển nhượng gấp lần hạn mức đất theo quy định tỉnh ( nhằm tránh tình trạng đầu đất ) Về thành phần hồ sơ chuyển nhượng: Việc nộp thêm tờ cam kết nhận chuyển nhượng không cần thiết hợp đồng chuyển nhượng GCNQSDĐ nêu rõ quy định người sử dụng đất 20 [...]... Đồng Nai; hộ gia đình, cá nhân là chủ yếu Đa số đối tượng nhận chuyển nhượng là người dân địa phương, chiếm trên 85%; còn khoảng 15% là ở các địa phương khác đến - Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phổ biến nhất là đất nông nghiệp để chuyển nhượng, xin nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất để cất nhà ở, hoặc sản xuất cầm chừng hay bỏ hoang chờ giá lên để chuyển nhượng. .. nghị Hiện nay việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi nổi và trong việc chuyển nhượng thì xảy ra nhiều bất cập Để khắc phục những khó khăn trong quá trình thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường, đề tài có những kiến nghị sau: Cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cục bộ của phường Xuân Hòa cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất Công khai dự án quy hoạch trên phương tiện thông... chuyển nhượng một phần diện tích Quy định thời gian sử dụng sau chuyển nhượng, hạn mức đất ở khi chuyển nhượng Cụ thể: trong vòng 12 tháng sau khi nhận chuyển nhượng, thì mới được chuyển nhượng cho người khác, hạn mức đất ở được chuyển nhượng gấp 3 lần hạn mức đất ở theo quy định của tỉnh ( nhằm tránh tình trạng đầu cơ đất ) Về thành phần hồ sơ chuyển nhượng: Việc nộp thêm tờ cam kết nhận chuyển nhượng. .. ký chuyển nhượng, thừa kế ,tặng cho QSDĐ,QSHNO và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân + Đăng ký biến động về QSDĐ do đổi tên, giảm diện tích đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyến,thay đổi về nghĩa tài chính + Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất tại phường xã + Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận tại xã, phường + Tách thửa,hợp thửa + Chuyển mục đích sử dụng đất. .. dung thực tập Trong thời gian thực tập 12 tuần (từ ngày 17/3/2014 đến 07/6/2014) em được các cán bộ địa chính phường Xuân Hòa hướng dẫn cho công tác nội nghiệp tại địa bàn phường Công việc chủ yếu là tiếp nhận hồ sơ trong đó phần lớn là hồ sơ chuyển nhượng, phân loại hồ sơ đủ điều kiện và hồ sơ không đủ điều kiện… Sau đây em xin giới thiệu về công tác đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng. .. trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Căn cứ Diều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 15 - Thời gian thực hiện không quá 22 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 01 bản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: ... TNMT Thẩm tra hồ sơ UBND thị xã Ký, duyệt giấy chứng nhận QSDĐ 11 Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng chỉnh lý trên giấy chứng nhận QSDĐ tại địa phương Hộ gia đình, cá nhân Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xã, phường nơi có đất Hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ, kiễm tra tính đấy đủ của hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Kiểm trả tính hợp pháp, kiểm tra thực địa, chỉnh lý trên giấy chứng nhận QSDĐ... Trong các hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn, phần lớn diện tích chuyển nhượng là đất nông nghiệp chiếm 97,18%; đất ở chiếm 2,82% Năm 2012 phường có đến 1,009 trường hợp đăng ký chuyển nhượng, năm 2013 là 1,211 trường hợp - Trong số các trường hợp chuyển nhượng đã đăng ký, đối tượng nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế thì UBND phường thường không nắm được do thủ tục hành chính được lập tại VPĐK tỉnh Đồng. .. với nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch được phê duyệt Nhất là các dự án quy hoạch đất ở khu vực đang sản xuất nông nghiệp Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra công tác quản lý và sử dụng đất Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất đai không đúng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép… sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng: Giải quyết hồ sơ cho chuyển. ..Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng có cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ tại địa phương Hộ gia đình, cá nhân Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xã, phường nơi có đất Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thị xã Hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ, kiễm tra tính đầy đủ của hồ sơ Tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Kiểm trả tính hợp pháp, kiểm tra thực địa Chi cục thuế Kiểm tra hồ ... định số 03/2008/QĐ-UBND UBND Thị xã Long khánh ban hành quy định trình tự giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo chế cửa liên thông UBND phường, xã, thuộc Thị xã Long Khánh Công văn 339/UBND- KT... 01 năm 2004 Phường Xuân Hòa phường trung tâm thị xã Long Khánh, có đường quốc lộ 1A chạy qua, tuyền giao thông quan trọng Xuân Hòa thị xã Long Khánh mà tuyến giao thông huyết mạch nước giúp cho... 03/2008/QĐ-UBH UBND thị xã Long Khánh ngày 29/07/2008 ban hành quy định trình tự giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo chế cửa liên thông UBND xã, phường thuộc Thị xã Long Khánh 3.2 Phương pháp