Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn 2015-2018

Bài viết Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn 2015-2018 được tiến hành nhằm đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các hộ gia đình, cá nhân, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục các khó khăn trong công tác này cho huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN PHƯỚC, TỈNH QUẢNG NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015-2018 Nguyễn Thị Hải1, ê Đình Huy1, Trƣơng Cơng Vũ2 Trƣờng Đại học Nơng Lâm, Đại học Huế Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Liên hệ email: ledinhhuy@huaf.edu.vn TÓM TẮT Nghiên cứu đƣợc tiến hành nhằm đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hộ gia đình, cá nhân, từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục khó khăn cơng tác cho huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam Nhằm đạt đƣợc mục tiêu đặt ra, nghiên cứu thu thập xử lý số liệu có liên quan đến việc chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Kết nghiên cứu cho thấy, huyện Tiên Phƣớc có 695 hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ với tổng diện tích đất chuyển nhƣợng 1.702.938,61 m2 Bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu hộ gia đình, cá nhân có hộ huyện Tiên Phƣớc Số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp nhiều so với số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nông nghiệp Phần lớn hồ sơ chuyển nhƣợng có giá ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế Việc chuyển nhƣợng QSDĐ gặp phải số khó khăn nhƣ huyện Tiên Phƣớc chƣa có sở liệu đất đai dạng số; phần lớn hộ gia đình, cá nhân khơng biết tìm hiểu qua quy trình thủ tục trƣớc thực chuyển nhƣợng; bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam áp dụng cho huyện Tiên Phƣớc có chênh lệch lớn với giá thị trƣờng Nghiên cứu đề xuất đƣợc giải pháp để khắc phục khó khăn tồn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc Từ khoá: Cá n ân, uyển n ượng quyền sử dụng đất, ộ g đìn , T ên P ướ MỞ ĐẦU Trao đổi, mua bán, chuyển nhƣợng đất đai hình thức giao dịch đƣợc hình thành từ sớm gần nhƣ đồng thời với xuất chiếm hữu tƣ nhân đất đai Hiện nay, mua bán, chuyển nhƣợng đất đai diễn sôi động phổ biến giao dịch dân thƣơng mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đối tƣợng sử dụng đất gồm, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ theo quản lý nhà nƣớc Theo quy định pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ (Quốc hội, 2013), đồng thời để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc xây dựng khuôn khổ pháp lý cho đời vận hành thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ theo xu hƣớng công khai, minh bạch (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012) Với đời Luật Đất đai 2013, việc giao dịch dân đất đai đƣợc đảm bảo, với đó, giá quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất đƣợc thừa nhận công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai (Phan Thị Thanh Huyền, 2016) Các quy định chuyển nhƣợng QSDĐ tồn số mâu thuẫn, bất cập ảnh hƣởng đến hoạt động kinh 99 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC doanh bất động sản thị trƣờng bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nƣớc loại thị trƣờng (Nguyễn Anh Kiệt, 2015; Nguyễn Văn Thiện, 2016) Tiên Phƣớc huyện miền núi nằm phía Tây Nam tỉnh Quảng Nam Trong năm gần đây, với gia tăng dân số phát triển kinh tế - xã hội làm cho nhu cầu sử dụng đất địa bàn huyện ngày tăng Điều kéo theo gia tăng việc chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Hoạt động góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội huyện Tiên Phƣớc phát triển nhu cầu sử dụng đất ngƣời dân đƣợc đáp ứng ngày nhiều Tuy nhiên, chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện số vấn đề cần quan tâm nhƣ số trƣờng hợp chuyển nhƣợng không đủ điều kiện, chuyển nhƣợng không ghi giá chuyển nhƣợng thực tế hợp đồng Xuất phát từ vấn đề trên, nghiên cứu đƣợc thực nhằm đánh giá thực trạng chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2015-2018, từ đề xuất giải pháp nhằm hạn chế khó khăn, khắc phục tồn việc thực công tác cho địa phƣơng NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Nội dung nghiên cứu - Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 - Giá chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng chuyển nhƣợng - Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc - Những khó khăn tồn hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc - Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn tồn việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp Trong trình thực hiện, nghiên cứu tiến hành thu thập tài liệu số liệu thứ cấp có liên quan quan chức địa bàn huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam nhƣ: Văn phòng Huyện ủy, Văn phòng Hội đồng nhân dân y ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên Mơi trƣờng, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Tiên Phƣớc, Chi cục Thống kê huyện, Chi cục Thuế huyện Tiên Phƣớc Các số liệu, tài liệu đƣợc thu thập bao gồm: Các hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ giai đoạn 2015-2018; số liệu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trƣớc bạ từ chuyển nhƣợng QSDĐ đóng góp vào ngân sách huyện Tiên Phƣớc số liệu khác có liên quan 2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp - Phƣơng pháp vấn bảng hỏi Nghiên cứu vấn 10 cán thực công tác giải hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Nội dung bảng hỏi tập trung vào số vấn đề nhƣ 100 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN khó khăn, tồn trình thực việc chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ giải pháp nhằm khắc phục khó khăn, tồn Bên cạnh đó, nghiên cứu tiến hành vấn 60 hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Nội dung vấn tập trung vào vấn đề nhƣ quy trình thực chuyển nhƣợng, thuận lợi khó khăn, vƣớng mắc q trình thực quyền chuyển nhƣợng… - Phƣơng pháp tham vấn: Để thực nội dung đặt ra, nghiên cứu tiến hành tham vấn ý kiến ngƣời am hiểu tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Những ngƣời đƣợc tham vấn ý kiến gồm lãnh đạo Phịng Tài ngun Mơi trƣờng lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc Nội dung tham vấn tập trung vào tìm hiểu giải pháp để khắc phục khó khăn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ cho địa bàn nghiên cứu 2.2.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Các số liệu thu thập đƣợc xử lí máy vi tính phần mềm Microsoft Excel Dữ liệu sau xử lý đƣợc phân tích theo bảng, biểu đồ đồ thị tùy thuộc nội dung nghiên cứu Các số liệu dạng cấu đƣợc thể biểu đồ hình trịn, số liệu liệt kê thể nội dung bảng đơn bảng so sánh để thể trực quan logic vấn đề phân tích KẾT QUẢ VÀ THẢO UẬN 3.1 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Trong giai đoạn 2015-2018, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc làm thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ cho 695 hồ sơ với tổng diện tíchlà 170,29 Số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng địa bàn huyện Tiên Phƣớc có xu hƣớng tăng giai đoạn 2015 - 2018 Riêng năm 2018, số hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng tăng đột biến với tổng số 346 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhƣợng lên tới 84,89 (Hình 1) Điều cho thấy nhu cầu ngƣời dân việc chuyển nhƣợng QSDĐ tăng Nguyên nhân dẫn đến kết phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Phƣớc, kết hợp với thành trình xây dựng huyện nông thôn năm qua thúc đẩy việc xây dựng phát triển cơng trình sở hạ tầng địa bàn huyện Hệ làm gia tăng giá trị sử dụng đất dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng cao, từ kéo theo gia tăng số hồ sơ diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện 101 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC 400 346 350 300 250 200 Hồ sơ 148 150 84.89 100 83 50 20.26 28.95 Năm 2015 Năm 2016 Diện tích (ha) 118 36.19 Năm 2017 Năm 2018 Hình Kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo năm giai đoạn 2015-2018 Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện T ên P ước Kết nghiên cứu cho thấy, đa số trƣờng hợp nhận chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015-2018 hộ gia đình, cá nhân sinh số trên địa bàn huyện Số liệu chi tiết đƣợc thể Bảng Bảng Thống kê số hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tính theo hộ thƣờng trú ngƣời nhận chuyển nhƣợng giai đoạn 2015-2018 Đơn vị tính: Hồ sơ Năm Hộ thƣờng trú ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ Tổng Trong huyện Tiên Các địa phương khác Ngoài tỉnh Phước tỉnh Quảng Nam Quảng Nam 2015 78 83 2016 109 118 2017 127 17 148 2018 287 48 11 346 Tổng 601 77 17 695 Nguồn: C 102 | n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện T ên P ước CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Số liệu Bảng cho thấy, ngƣời nhận chuyển nhƣợng có hộ thƣờng trú xã, thị trấn địa bàn huyện 601 hồ sơ chiếm 86,47% Trong đó, đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ có hộ thƣờng trú địa phƣơng khác tỉnh Quảng Nam 77 hồ sơ (chiếm tỷ lệ 11,08%) 17 hồ sơ (2,45%) có đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân có hộ thƣờng trú ngồi tỉnh Quảng Nam Đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng hộ gia đình, cá nhân có hộ thƣờng trú ngồi huyện Tiên Phƣớc chiếm tỷ lệ nhỏ nhƣng có xu hƣớng tăng giai đoạn 2015-2018 Điều cho thấy giá trị sử dụng đất đai huyện Tiên Phƣớc tạo nên sức hút ngày lớn hộ gia đình cá nhân sinh sống địa bàn huyện hộ gia đình, cá nhân sinh sống địa phƣơng khác huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam Bảng Kết chuyển nhƣợng loại đất giai đoạn 2015-2018 Loại đất STT Tính theo hồ sơ chuyển nhƣợng Tính theo diện tích chuyển nhƣợng Số lượng (h sơ) Tỷ lệ Diện tích Tỷ lệ (%) (m2) (%) Đất nơng nghiệp 156 22,45 1.525.116,61 89.56 1.1 Đất trồng hàng năm 25 3,60 1.337.069,73 78.52 1.2 Đất trồng lâu năm 55 7,91 170.508,04 10.01 1.3 Đất rừng sản xuất 76 10,94 17.538,84 1.03 Đất phi nông nghiệp 539 77,55 177.822,00 10.44 Đất 539 77,55 177.822,00 10.44 695,00 100 1.702.938,61 100 2.1 Tổng Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện Tiên P ước Trong giai đoạn 2015-2018, huyện Tiên Phƣớc có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp cao gấp 3,45 lần so với số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nơng nghiệp Diện tích chuyển nhƣợng đất nơng nghiệp lại cao gấp 12,94 lần so với diện tích chuyển nhƣợng đất phi nông nghiệp Chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp 359 hồ sơ chiếm 77,55% (và 156 hồ sơ chuyển nhƣợng đất nông nghiệp chiếm 22,45% Xét diện tích chuyển nhƣợng 1.702.938,61 m2 đất đƣợc chuyển nhƣợng giai đoạn có 10,44% diện tích chuyển nhƣợng đất phi nơng nghiệp có đến 89,56% diện tích chuyển nhƣợng đất nông nghiệp Chuyển nhƣợng QSDĐ nông nghiệp đƣợc thực với ba loại đất đất rừng sản xuất, đất trồng lâu năm đất trồng hàng năm Điều làm cho đất rừng sản xuấtcó vƣợt trội hồ sơ diện tích chuyển nhƣợng so với loại đất khác nhóm đất nơng nghiệp Cụ thể, tỷ lệ hồ sơ chuyển nhƣợng đất rừng sản xuất đạt 48,72% tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng diện tích chuyển nhƣợng chiếm đến 87,67% tổng diện tích chuyển nhƣợng nhóm đất nơng nghiệp 103 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC Huyện Tiên Phƣớc có tổng số 15 đơn vị hành cấp xã có 14 xã thị trấn Trong giai đoạn 2015-2018, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn tất xã thị trấn địa bàn huyện Tuy nhiên, hồ sơ diện tích chuyển nhƣợng không đồng địa phƣơng Số liệu chi tiết việc chuyển nhƣợng QSDĐ xã thị trấn địa bàn huyện đƣợc thể Bảng Bảng Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã thị trấn địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015-2018 TT Đơn vị hành Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhƣợng (m2) Thị trấn Tiên Kỳ 181 39.043,55 Xã Tiên Cảnh 167 153.472,42 Xã Tiên Hiệp 25 167.409,12 Xã Tiên An 15 16.899,13 Xã Tiên Ngọc 23 203.568,12 Xã Tiên Lãnh 74 706.516,28 Xã Tiên Châu 16 56.905,14 Xã Tiên Cẩm 20 111.793,10 Xã Tiên Hà 16 47.630,02 10 Xã Tiên Sơn 27 66.834,00 11 Xã Tiên Mỹ 36 43.283,90 12 Xã Tiên Phong 33 22.192,62 13 Xã Tiên Thọ 23 14.205,11 14 Xã Tiên Lộc 16 14.950,10 15 Xã Tiên Lập 23 38.236,00 Tổng 695 1.702.938,61 Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ T ên P ước Diện tích chuyển nhƣợng xã Tiên Lãnh có diện tích chuyển nhƣợng cao vƣợt trội so với xã lại với 706.516,28 m2 chiếm 41,49% tổng diện tích đất chuyển nhƣợng tồn huyện Ngun nhân xã Tiên Lãnh có diện tích đất tự nhiên lớn huyện việc chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu tập trung vào chuyển nhƣợng đất rừng sản xuất Xét số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng thị trấn Tiên Kỳ xã Tiên Cảnh hai địa phƣơng có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng nhiều huyện Các xã gồm Tiên An, Tiên Châu, Tiên Hà Tiên Lộc có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng thấp dao động với 15-16 hồ sơ đƣợc đăng ký Nguyên nhân dẫn đến chênh lệch số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng xã, thị trấn địa bàn huyện 104 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN nhu cầu sử dụng đất, giá trị sử dụng đất giá đất địa phƣơng khác Thị trấn Tiên Kỳ xã có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng lớn địa phƣơng có điều kiện thuận lợi, kinh tế xã hội phát triển so với xã lại địa bàn huyện 3.2 Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhƣợng Để đánh giá đƣợc thực trạng giá chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc thể hợp đồng chuyển nhƣợng, nghiên cứu tiến hành khảo sát 60 hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Kết khảo sát đƣợc thể Hình 18.33% 81.67% Giá hợp đồng giá chuyển nhƣợng thực tế Giá hợp đồng thấp giá chuyển nhƣợng thực tế Hình 2.Kết khảo sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng so với giá chuyển nhƣợng thực tế Nguồn: Số liệu đ ều tra thực tế Kết khảo sát cho thấy có 18,33% số hộ gia đình, cá nhân ghi giá chuyển nhƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng giá chuyển nhƣợng thực tế đất Nguyên nhân dẫn đến tƣợng đa số ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trƣờng hợp chuyển nhƣợng có nhu cầu vay vốn ngân hàng cách chấp QSDĐ mảnh đất nhận chuyển nhƣợng, nên hộ yêu cầu bên chuyển nhƣợng ghi giá trị chuyển nhƣợng thực tế vào hợp đồng nhằm tạo sở để ngân hàng xem xét cho vay vốn với số tiền lớn Nguyên nhân theo quy định nhiều ngân hàng ngân hàng cho ngƣời có tài sản đảm bảo QSDĐ vay vốn với số tiền tối đa đạt 70% giá trị đất Bên cạnh đó, có số trƣờng hợp ngƣời nhận chuyển nhƣợng nhằm đảm bảo hạn chế tối đa nguy thiệt hại cho thân giao dịch hợp đồng chuyển nhƣợng bị vô hiệu lỗi bên mua nên họ yêu cầu ghi giá chuyển nhƣợng thực tế vào hợp đồng chấp nhận nộp số tiền lệ phí trƣớc bạ theo quy định Kết khảo sát cho thấy, 81,67% số ngƣời đƣợc hỏi xác nhận họ ghi giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng thấp nhiều so với giá trị chuyển nhƣợng thực tế ngang với giá quy định bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam Nguyên nhân theo quy định pháp luật, ngƣời chuyển nhƣợng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ số 105 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC trƣờng hợp đƣợc miễn theo quy định nhƣ chuyển nhƣợng toàn đất nhất, chuyển nhƣợng ngƣời gia đình với ) Trong trƣờng hợp giá ghi hợp đồng chuyển nhƣợng cao giá đất quy định UBND tỉnh giá đất đƣợc sử dụng để xác định nghĩa vụ tài liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ giá chuyển nhƣợng ghi hợp đồng Đối với trƣờng hợp giá hợp đồng chuyển nhƣợng thấp giá đất quy định UBND tỉnh giá tính thuế giá đất đƣợc quy định bảng giá UBND tỉnh Biết đƣợc quy định nên bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ thƣờng thỏa thuận với để ghi giá chuyển nhƣợng hợp đồng thấp nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế nhằm giảm bớt số tiền phải nộp cho nhà nƣớc theo quy định Từ cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam chƣa thật phù hợp với giá trị đất đai thị trƣờng Bên cạnh đó, số ngƣời dân biết lợi dụng kẽ hở quy định pháp luật để trốn phần nghĩa vụ tài phải thực nhà nƣớc 3.3 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Tiên Phƣớc Việc chuyển nhƣợng QSDĐ đóng góp vào ngân sách nhà nƣớc hai khoản thu thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ lệ phí trƣớc bạ Các khoản thu địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015-2018 đƣợc thể Bảng Bảng Thống kê số tiền thu đƣợc cho ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2018 Đơn vị t n : Tr ệu đồng Năm Thuế thu nhập cá nhân ệ phí trƣớc 2015 93,40 23,20 116,60 2016 137,19 34,13 171,32 2017 172,63 42,86 215,49 2018 404,02 100,36 504,38 Tổng 807,24 200,55 1007,79 Nguồn: P ịng Tài - ế oạ Tổng uyện T ên P ướ Chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân từ năm 2015 đến năm 2018 đóng góp vào ngân sách huyện Tiên Phƣớc 1.007,79 triệu đồng Tổng số tiền từ thuế thu nhập cá nhân tăng giai đoạn 2015-2018 Cụ thể, năm 2015 huyện thu đƣợc 93,4 triệu đồng đến năm 2018 thu đƣợc 404 triệu đồng, gấp 4,34 lần so với năm 2015 Tiền thu từ lệ phí trƣớc bạ tăng giai đoạn Cụ thể, số tiền lệ phí trƣớc bạ đóng góp vào ngân sách huyện Tiên Phƣớc năm 2018 tăng gấp lần so với năm 2015 Có đƣợc kết việc quản lý nhà nƣớc đất đai địa bàn huyện chặt chẽ, số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ có đăng ký theo quy định tăng nhanh Điều chứng tỏ thị trƣờng bất động sản thị trƣờng đất đai địa bàn huyện Tiên Phƣớc ngày phát triển 106 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 3.4 Những hó hăn tồn hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Tiên Phƣớc Kết khảo sát hộ gia đình, cá nhân cán chuyên môn cho thấy việc chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân huyện Tiên Phƣớc có khó khăn tồn nhƣ sau: - Có 78,33% hộ gia đình, cá nhân đƣợc khảo sát khơng biết tìm hiểu qua quy trình thủ tục trƣớc thực chuyển nhƣợng QSDĐ Điều dẫn đến ngƣời dân nộp hồ sơ chuyển nhƣợng không quan giải quyết, thành phần hồ sơ đem nộp không đảm bảo quy định dẫn tới phải lại nhiều lần thực xong thủ tục - Cơ sở liệu đất đai huyện Tiên Phƣớc dạng giấy, đƣợc xây dựng từ năm 1995 đến hƣ hỏng biến động lớn so với thực tế nên gây khó khăn q trình cung cấp thơng tin, trích lục loại hồ sơ địa phục vụ công tác chuyển nhƣợng QSDĐ - 80% cán chuyên môn thực công tác liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ cho địa hình huyện Tiên Phƣớc dạng đồi núi chia cắt mạnh nên gây khó khăn trình kiểm tra, xác lập hồ sơ liên quan đến đất đai nói chung việc chuyển nhƣợng QSDĐ nói riêng - Bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam áp dụng cho huyện Tiên Phƣớc có chênh lệch lớn so với giá thị trƣờng, gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc xác định thuế thu nhập cá nhân lệ phí trƣớc bạ mà bên liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ phải nộp - Giá chuyển nhƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng thƣờng đƣợc ghi thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế Vẫn có tồn nhiều trƣờng hợp mua bán trao tay nhƣng chƣa làm thủ tục chuyển nhƣợng thực nghĩa vụ tài với nhà nƣớc, gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhƣ ảnh hƣởng đến minh bạch thị trƣờng đất đai nhƣng huyện chƣa có biện pháp hạn chế đƣợc việc - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm trễ, ảnh hƣởng đến việc chuyển nhƣợng QSDĐ khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan 3.5 Một số giải pháp nhằm khắc phục hó hăn tồn việc thực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất huyện Tiên Phƣớc Để khắc phục khó khăn tồn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc cần phải thực số giải pháp sau: - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai nói chung quy định liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ nói riêng nhằm giúp cho ngƣời dân hiểu biết đầy đủ trình tự, thủ tục nhƣ quyền nghĩa vụ liên quan thực chuyển nhƣợng QSDĐ, từ giúp cho việc chuyển nhƣợng QSDĐ diễn thuận lợi - Xây dựng sở liệu đất đai bàn huyện Tiên Phƣớc dạng số nhằm phục vụ tốt cho trình cung cấp thơng tin, trích lục loại hồ sơ địa phục vụ công tác chuyển nhƣợng QSDĐ 107 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC - Cần xây dựng bảng giá đất áp dụng cho khu vực địa bàn huyện Tiên Phƣớc sát với giá thị trƣờng nhằm tránh tình trạng ngƣời dân ghi giá chuyển nhƣợng hợp đồng thấp giá chuyển nhƣợng thực tế để trốn thuế - Cần có quy định xử lý vi phạm trƣờng hợp chuyển nhƣợng QSDĐ không đăng ký với quan nhà nƣớc trƣớc lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ KẾT UẬN Trong giai đoạn 2015-2018, huyện Tiên Phƣớc có 695 hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ với tổng diện tích đất chuyển nhƣợng 1.702.938,61m2 Trong đó, số hồ sơ chuyển nhƣợng diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng có xu hƣớng tăng Chuyển nhƣợng QSDĐ đóng góp vào ngân sách huyện Tiên Phƣớc 1.007,79 triệu đồng chủ yếu từ thuế thu nhập lệ phí trƣớc bạ Bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu hộ gia đình, cá nhân có hộ huyện Tiên Phƣớc Bên cạnh có số ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ có hộ thƣờng trú địa phƣơng khác tỉnh Quảng Nam tỉnh Quảng Nam Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp nhiều so với chuyển nhƣợng QSDĐ nơng nghiệp, nhƣng diện tích chuyển nhƣợng đất phi nơng nghiệp lại so với diện tích chuyển nhƣợng đất nơng nghiệp Phần lớn hồ sơ chuyển nhƣợng có giá chuyển nhƣợng ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế Chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ huyện Tiên Phƣớc chƣa có sở liệu đất đai dạng số đồng thời sở liệu đất đai bị biến động lớn so với thực tế; phần lớn hộ gia đình, cá nhân khơng biết tìm hiểu qua quy trình thủ tục trƣớc thực chuyển nhƣợng QSDĐ; bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam áp dụng cho huyện Tiên Phƣớc có chênh lệch lớn với giá thị trƣờng gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc… Để khắc phục khó khăn, tồn việc chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam cần thực giải pháp gồm: tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến quy định liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ; xây dựng sở liệu đất đai huyện Tiên Phƣớc dạng số; xây dựng bảng giá đất áp dụng cho khu vực địa bàn huyện Tiên Phƣớc sát với giá thị trƣờng hơn; cần có quy định xử lý vi phạm trƣờng hợp chuyển nhƣợng QSDĐ không đăng ký với quan nhà nƣớc trƣớc lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ TÀI IỆU THAM KHẢO Phan Thị Thanh Huyền (2016), Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên Tạp o Nông ng ệp V ệt N m, tập 14, số 6, tr.900-906 Nguyễn Anh Kiệt (2015), Đán g v ệ t ự ện quyền sử dụng đất ủ ngườ dân tạ t àn p ố Quảng Ng Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), P áp luật uyển n ượng quyền sử dụng đất k n n bất động sản V ệt N m Luận án tiến sỹ Luật Kinh tế, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 108 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đ Nhà xuất Chính trị quốc gia Nguyễn Văn Thiện (2016), Đán g tìn đị bàn t àn p ố Cẩm P ả, tỉn Quảng N n g đất đai năm 2013 ìn uyển n ượng quyền sử dụng đất đoạn 2011-2015, Luận văn thạc sỹ Quản lý Văn phòng Đăng ký đất đai Quảng Nam (2018), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2018 kế hoạch công tác năm 2019 TRANSFERRING STATUS OF LAND USE RIGHT FOR INDIVIDUALS, HOUSEHOLDS IN TIEN PHUOC DISTRICT, QUANG NAM PROVINCE DURING THE PERIOD FROM 2015 - 2018 Nguyen Thi Hai1, e Đinh Huy1, Truong Cong Vu2 University of Agriculture and Forestry, Hue University Branch of Land registration authority in Hiep Duc distict, Quang Nam province Contact email: ledinhhuy@huaf.edu.vn ABSTRACT The research was conducted to assess the limitations and shortcomings on transferring status of land use right for individuals, organizations and households, and to put forward the solution for these issues in Tien Phuoc district, Quang Nam province The 2015 - 2018 - database in transfer of land use right in Tien Phuoc district was collected and processed The result indicated that a total of 695 cases in transfer of land use right about 1,702,938.61m2, was proceeded from 2015 to 2018 The receivers were mainly individuals and households that registrated their household book in Tien Phuoc The number of transferring non-agriculture land use right cases was higher than that of agriculture land The amount of money in transferring contrasts was mostly much lower than that in reality The main limitations and shortcomings on transferring status of land use right in Tien Phuoc were included: there was no digital land database; the receivers lacked of knowlegde of procedure for transferring the land use right; the amount of money that were in land price list that promulgated by Quang Nam People’s Committee was much lower than that in reality The research suggested solutions for eliminated the limitations and shortcomings on transferring status of land use right in Tien Phuoc district Keywords: Households, individuals, Tien Phuoc, transfer land use right 109 | ... đất đai huyện Tiên Phƣớc tạo nên sức hút ngày lớn hộ gia đình cá nhân sinh sống địa bàn huyện hộ gia đình, cá nhân sinh sống địa phƣơng khác huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam Bảng Kết chuyển nhƣợng... Phƣớc giai đoạn 2015-2018 hộ gia đình, cá nhân sinh số trên địa bàn huyện Số liệu chi tiết đƣợc thể Bảng Bảng Thống kê số hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tính theo hộ thƣờng trú ngƣời nhận chuyển. .. chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Trong giai đoạn 2015-2018, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc làm thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ cho