Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện tiên phước, tỉnh quảng nam trong giai đoạn 2015 2018

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 99| THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN PHƯỚC, TỈNH QUẢNG NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015 2018 Nguyễn Thị Hải1,[.]

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN PHƯỚC, TỈNH QUẢNG NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015-2018 Nguyễn Thị Hải1, ê Đình Huy1, Trƣơng Cơng Vũ2 Trƣờng Đại học Nơng Lâm, Đại học Huế Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Liên hệ email: ledinhhuy@huaf.edu.vn TÓM TẮT Nghiên cứu đƣợc tiến hành nhằm đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hộ gia đình, cá nhân, từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục khó khăn cơng tác cho huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam Nhằm đạt đƣợc mục tiêu đặt ra, nghiên cứu thu thập xử lý số liệu có liên quan đến việc chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Kết nghiên cứu cho thấy, huyện Tiên Phƣớc có 695 hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ với tổng diện tích đất chuyển nhƣợng 1.702.938,61 m2 Bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu hộ gia đình, cá nhân có hộ huyện Tiên Phƣớc Số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp nhiều so với số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nông nghiệp Phần lớn hồ sơ chuyển nhƣợng có giá ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế Việc chuyển nhƣợng QSDĐ gặp phải số khó khăn nhƣ huyện Tiên Phƣớc chƣa có sở liệu đất đai dạng số; phần lớn hộ gia đình, cá nhân khơng biết tìm hiểu qua quy trình thủ tục trƣớc thực chuyển nhƣợng; bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam áp dụng cho huyện Tiên Phƣớc có chênh lệch lớn với giá thị trƣờng Nghiên cứu đề xuất đƣợc giải pháp để khắc phục khó khăn tồn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc Từ khoá: Cá n ân, uyển n ượng quyền sử dụng đất, ộ g đìn , T ên P ướ MỞ ĐẦU Trao đổi, mua bán, chuyển nhƣợng đất đai hình thức giao dịch đƣợc hình thành từ sớm gần nhƣ đồng thời với xuất chiếm hữu tƣ nhân đất đai Hiện nay, mua bán, chuyển nhƣợng đất đai diễn sôi động phổ biến giao dịch dân thƣơng mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đối tƣợng sử dụng đất gồm, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ theo quản lý nhà nƣớc Theo quy định pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ (Quốc hội, 2013), đồng thời để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc xây dựng khuôn khổ pháp lý cho đời vận hành thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ theo xu hƣớng công khai, minh bạch (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012) Với đời Luật Đất đai 2013, việc giao dịch dân đất đai đƣợc đảm bảo, với đó, giá quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất đƣợc thừa nhận công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai (Phan Thị Thanh Huyền, 2016) Các quy định chuyển nhƣợng QSDĐ tồn số mâu thuẫn, bất cập ảnh hƣởng đến hoạt động kinh 99 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC doanh bất động sản thị trƣờng bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nƣớc loại thị trƣờng (Nguyễn Anh Kiệt, 2015; Nguyễn Văn Thiện, 2016) Tiên Phƣớc huyện miền núi nằm phía Tây Nam tỉnh Quảng Nam Trong năm gần đây, với gia tăng dân số phát triển kinh tế - xã hội làm cho nhu cầu sử dụng đất địa bàn huyện ngày tăng Điều kéo theo gia tăng việc chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Hoạt động góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội huyện Tiên Phƣớc phát triển nhu cầu sử dụng đất ngƣời dân đƣợc đáp ứng ngày nhiều Tuy nhiên, chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện số vấn đề cần quan tâm nhƣ số trƣờng hợp chuyển nhƣợng không đủ điều kiện, chuyển nhƣợng không ghi giá chuyển nhƣợng thực tế hợp đồng Xuất phát từ vấn đề trên, nghiên cứu đƣợc thực nhằm đánh giá thực trạng chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2015-2018, từ đề xuất giải pháp nhằm hạn chế khó khăn, khắc phục tồn việc thực công tác cho địa phƣơng NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Nội dung nghiên cứu - Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 - Giá chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng chuyển nhƣợng - Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc từ hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc - Những khó khăn tồn hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc - Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn tồn việc thực chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp Trong trình thực hiện, nghiên cứu tiến hành thu thập tài liệu số liệu thứ cấp có liên quan quan chức địa bàn huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam nhƣ: Văn phòng Huyện ủy, Văn phòng Hội đồng nhân dân y ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên Mơi trƣờng, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Tiên Phƣớc, Chi cục Thống kê huyện, Chi cục Thuế huyện Tiên Phƣớc Các số liệu, tài liệu đƣợc thu thập bao gồm: Các hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ giai đoạn 2015-2018; số liệu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trƣớc bạ từ chuyển nhƣợng QSDĐ đóng góp vào ngân sách huyện Tiên Phƣớc số liệu khác có liên quan 2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp - Phƣơng pháp vấn bảng hỏi Nghiên cứu vấn 10 cán thực công tác giải hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Nội dung bảng hỏi tập trung vào số vấn đề nhƣ 100 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN khó khăn, tồn trình thực việc chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ giải pháp nhằm khắc phục khó khăn, tồn Bên cạnh đó, nghiên cứu tiến hành vấn 60 hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Nội dung vấn tập trung vào vấn đề nhƣ quy trình thực chuyển nhƣợng, thuận lợi khó khăn, vƣớng mắc q trình thực quyền chuyển nhƣợng… - Phƣơng pháp tham vấn: Để thực nội dung đặt ra, nghiên cứu tiến hành tham vấn ý kiến ngƣời am hiểu tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Những ngƣời đƣợc tham vấn ý kiến gồm lãnh đạo Phịng Tài ngun Mơi trƣờng lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc Nội dung tham vấn tập trung vào tìm hiểu giải pháp để khắc phục khó khăn cơng tác chuyển nhƣợng QSDĐ cho địa bàn nghiên cứu 2.2.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Các số liệu thu thập đƣợc xử lí máy vi tính phần mềm Microsoft Excel Dữ liệu sau xử lý đƣợc phân tích theo bảng, biểu đồ đồ thị tùy thuộc nội dung nghiên cứu Các số liệu dạng cấu đƣợc thể biểu đồ hình trịn, số liệu liệt kê thể nội dung bảng đơn bảng so sánh để thể trực quan logic vấn đề phân tích KẾT QUẢ VÀ THẢO UẬN 3.1 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Trong giai đoạn 2015-2018, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc làm thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ cho 695 hồ sơ với tổng diện tíchlà 170,29 Số hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng địa bàn huyện Tiên Phƣớc có xu hƣớng tăng giai đoạn 2015 - 2018 Riêng năm 2018, số hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng tăng đột biến với tổng số 346 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhƣợng lên tới 84,89 (Hình 1) Điều cho thấy nhu cầu ngƣời dân việc chuyển nhƣợng QSDĐ tăng Nguyên nhân dẫn đến kết phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Phƣớc, kết hợp với thành trình xây dựng huyện nông thôn năm qua thúc đẩy việc xây dựng phát triển cơng trình sở hạ tầng địa bàn huyện Hệ làm gia tăng giá trị sử dụng đất dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng cao, từ kéo theo gia tăng số hồ sơ diện tích đất đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện 101 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC 400 346 350 300 250 200 Hồ sơ 148 150 84.89 100 83 50 20.26 28.95 Năm 2015 Năm 2016 Diện tích (ha) 118 36.19 Năm 2017 Năm 2018 Hình Kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo năm giai đoạn 2015-2018 Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện T ên P ước Kết nghiên cứu cho thấy, đa số trƣờng hợp nhận chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015-2018 hộ gia đình, cá nhân sinh số trên địa bàn huyện Số liệu chi tiết đƣợc thể Bảng Bảng Thống kê số hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tính theo hộ thƣờng trú ngƣời nhận chuyển nhƣợng giai đoạn 2015-2018 Đơn vị tính: Hồ sơ Năm Hộ thƣờng trú ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ Tổng Trong huyện Tiên Các địa phương khác Ngoài tỉnh Phước tỉnh Quảng Nam Quảng Nam 2015 78 83 2016 109 118 2017 127 17 148 2018 287 48 11 346 Tổng 601 77 17 695 Nguồn: C 102 | n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện T ên P ước CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Số liệu Bảng cho thấy, ngƣời nhận chuyển nhƣợng có hộ thƣờng trú xã, thị trấn địa bàn huyện 601 hồ sơ chiếm 86,47% Trong đó, đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ có hộ thƣờng trú địa phƣơng khác tỉnh Quảng Nam 77 hồ sơ (chiếm tỷ lệ 11,08%) 17 hồ sơ (2,45%) có đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân có hộ thƣờng trú ngồi tỉnh Quảng Nam Đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng hộ gia đình, cá nhân có hộ thƣờng trú ngồi huyện Tiên Phƣớc chiếm tỷ lệ nhỏ nhƣng có xu hƣớng tăng giai đoạn 2015-2018 Điều cho thấy giá trị sử dụng đất đai huyện Tiên Phƣớc tạo nên sức hút ngày lớn hộ gia đình cá nhân sinh sống địa bàn huyện hộ gia đình, cá nhân sinh sống địa phƣơng khác huyện Tiên Phƣớc, tỉnh Quảng Nam Bảng Kết chuyển nhƣợng loại đất giai đoạn 2015-2018 Loại đất STT Tính theo hồ sơ chuyển nhƣợng Tính theo diện tích chuyển nhƣợng Số lượng (h sơ) Tỷ lệ Diện tích Tỷ lệ (%) (m2) (%) Đất nơng nghiệp 156 22,45 1.525.116,61 89.56 1.1 Đất trồng hàng năm 25 3,60 1.337.069,73 78.52 1.2 Đất trồng lâu năm 55 7,91 170.508,04 10.01 1.3 Đất rừng sản xuất 76 10,94 17.538,84 1.03 Đất phi nông nghiệp 539 77,55 177.822,00 10.44 Đất 539 77,55 177.822,00 10.44 695,00 100 1.702.938,61 100 2.1 Tổng Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ uyện Tiên P ước Trong giai đoạn 2015-2018, huyện Tiên Phƣớc có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp cao gấp 3,45 lần so với số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ nơng nghiệp Diện tích chuyển nhƣợng đất nơng nghiệp lại cao gấp 12,94 lần so với diện tích chuyển nhƣợng đất phi nông nghiệp Chuyển nhƣợng QSDĐ phi nông nghiệp 359 hồ sơ chiếm 77,55% (và 156 hồ sơ chuyển nhƣợng đất nông nghiệp chiếm 22,45% Xét diện tích chuyển nhƣợng 1.702.938,61 m2 đất đƣợc chuyển nhƣợng giai đoạn có 10,44% diện tích chuyển nhƣợng đất phi nơng nghiệp có đến 89,56% diện tích chuyển nhƣợng đất nông nghiệp Chuyển nhƣợng QSDĐ nông nghiệp đƣợc thực với ba loại đất đất rừng sản xuất, đất trồng lâu năm đất trồng hàng năm Điều làm cho đất rừng sản xuấtcó vƣợt trội hồ sơ diện tích chuyển nhƣợng so với loại đất khác nhóm đất nơng nghiệp Cụ thể, tỷ lệ hồ sơ chuyển nhƣợng đất rừng sản xuất đạt 48,72% tổng số hồ sơ chuyển nhƣợng diện tích chuyển nhƣợng chiếm đến 87,67% tổng diện tích chuyển nhƣợng nhóm đất nơng nghiệp 103 | KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC Huyện Tiên Phƣớc có tổng số 15 đơn vị hành cấp xã có 14 xã thị trấn Trong giai đoạn 2015-2018, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn tất xã thị trấn địa bàn huyện Tuy nhiên, hồ sơ diện tích chuyển nhƣợng không đồng địa phƣơng Số liệu chi tiết việc chuyển nhƣợng QSDĐ xã thị trấn địa bàn huyện đƣợc thể Bảng Bảng Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã thị trấn địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015-2018 TT Đơn vị hành Số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhƣợng (m2) Thị trấn Tiên Kỳ 181 39.043,55 Xã Tiên Cảnh 167 153.472,42 Xã Tiên Hiệp 25 167.409,12 Xã Tiên An 15 16.899,13 Xã Tiên Ngọc 23 203.568,12 Xã Tiên Lãnh 74 706.516,28 Xã Tiên Châu 16 56.905,14 Xã Tiên Cẩm 20 111.793,10 Xã Tiên Hà 16 47.630,02 10 Xã Tiên Sơn 27 66.834,00 11 Xã Tiên Mỹ 36 43.283,90 12 Xã Tiên Phong 33 22.192,62 13 Xã Tiên Thọ 23 14.205,11 14 Xã Tiên Lộc 16 14.950,10 15 Xã Tiên Lập 23 38.236,00 Tổng 695 1.702.938,61 Nguồn: C n án Văn p òng Đăng ký đất đ T ên P ước Diện tích chuyển nhƣợng xã Tiên Lãnh có diện tích chuyển nhƣợng cao vƣợt trội so với xã lại với 706.516,28 m2 chiếm 41,49% tổng diện tích đất chuyển nhƣợng tồn huyện Ngun nhân xã Tiên Lãnh có diện tích đất tự nhiên lớn huyện việc chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu tập trung vào chuyển nhƣợng đất rừng sản xuất Xét số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng thị trấn Tiên Kỳ xã Tiên Cảnh hai địa phƣơng có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng nhiều huyện Các xã gồm Tiên An, Tiên Châu, Tiên Hà Tiên Lộc có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng thấp dao động với 15-16 hồ sơ đƣợc đăng ký Nguyên nhân dẫn đến chênh lệch số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng xã, thị trấn địa bàn huyện 104 | CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN nhu cầu sử dụng đất, giá trị sử dụng đất giá đất địa phƣơng khác Thị trấn Tiên Kỳ xã có số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng lớn địa phƣơng có điều kiện thuận lợi, kinh tế xã hội phát triển so với xã lại địa bàn huyện 3.2 Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhƣợng Để đánh giá đƣợc thực trạng giá chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc thể hợp đồng chuyển nhƣợng, nghiên cứu tiến hành khảo sát 60 hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Tiên Phƣớc Kết khảo sát đƣợc thể Hình 18.33% 81.67% Giá hợp đồng giá chuyển nhƣợng thực tế Giá hợp đồng thấp giá chuyển nhƣợng thực tế Hình 2.Kết khảo sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng so với giá chuyển nhƣợng thực tế Nguồn: Số liệu đ ều tra thực tế Kết khảo sát cho thấy có 18,33% số hộ gia đình, cá nhân ghi giá chuyển nhƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng giá chuyển nhƣợng thực tế đất Nguyên nhân dẫn đến tƣợng đa số ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trƣờng hợp chuyển nhƣợng có nhu cầu vay vốn ngân hàng cách chấp QSDĐ mảnh đất nhận chuyển nhƣợng, nên hộ yêu cầu bên chuyển nhƣợng ghi giá trị chuyển nhƣợng thực tế vào hợp đồng nhằm tạo sở để ngân hàng xem xét cho vay vốn với số tiền lớn Nguyên nhân theo quy định nhiều ngân hàng ngân hàng cho ngƣời có tài sản đảm bảo QSDĐ vay vốn với số tiền tối đa đạt 70% giá trị đất Bên cạnh đó, có số trƣờng hợp ngƣời nhận chuyển nhƣợng nhằm đảm bảo hạn chế tối đa nguy thiệt hại cho thân giao dịch hợp đồng chuyển nhƣợng bị vô hiệu lỗi bên mua nên họ yêu cầu ghi giá chuyển nhƣợng thực tế vào hợp đồng chấp nhận nộp số tiền lệ phí trƣớc bạ theo quy định Kết khảo sát cho thấy, 81,67% số ngƣời đƣợc hỏi xác nhận họ ghi giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ hợp đồng thấp nhiều so với giá trị chuyển nhƣợng thực tế ngang với giá quy định bảng giá đất UBND tỉnh Quảng Nam Nguyên nhân theo quy định pháp luật, ngƣời chuyển nhƣợng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ số 105 | ... hƣớng tăng giai đoạn 2015- 2018 Điều cho thấy giá trị sử dụng đất đai huyện Tiên Phƣớc tạo nên sức hút ngày lớn hộ gia đình cá nhân sinh sống địa bàn huyện hộ gia đình, cá nhân sinh sống địa phƣơng... QSDĐ huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015- 2018 hộ gia đình, cá nhân sinh số trên địa bàn huyện Số liệu chi tiết đƣợc thể Bảng Bảng Thống kê số hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tính theo hộ thƣờng... chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Phƣớc giai đoạn 2015 - 2018 Trong giai đoạn 2015- 2018, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Phƣớc làm thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ cho