Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường đông vĩnh, thành phố vinh giai đoạn 2010 2014

333.33 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN ĐINH VĂN NAM THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Ngành: Quản lý đất đai VINH, 5/2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN ĐINH VĂN NAM THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Ngành: Quản lý đất đai Lớp: 52k4 - Khóa:2011 – 2015 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS ĐÀO KHANG VINH - 2015 LỜI CẢM ƠN Bốn năm qua để bước vào sống tìm đến thành cơng cho tương lai, bạn trẻ ai chọn cho ước mơ riêng mong muốn biến thành thực, riêng em chọn cho ước mơ trường Đại học Vinh, năm giảng đường đại học em ngẫm nhiều điều tình yêu thương đùm bọc thầy, cô giáo, bạn bè giúp em tâm học tập để có ngày hôm Lời cảm ơn muốn gửi đến cha mẹ, người sinh thành nuôi dạy thành người, bên động viên lúc khó khăn Em xin cảm ơn q thầy, giáo trường Đại học Vinh nói chung quý thầy, cô giáo Khoa Địa lý - Quản lý Tài ngun nói riêng, tận tình truyền đạt cho em kiến thức hữu ích quý báu Em xin đặc biệt cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS TS Đào Khang giảng viên Khoa Địa lý - Quản lý Tài nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Đồng thời em xin cảm ơn anh, chị, phịng địa phường Đơng Vĩnh, Thành phố Vinh giúp đỡ e hoàn thành đề tài Cuối xin cảm ơn bạn anh chị khóa giúp đỡ tơi, động viên sống học tập Do thời gian kiến thức hạn chế số lĩnh vực định nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót, kính mong q thầy, bạn có đóng góp chân thành, q báu để đề tài hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên Đinh Văn Nam MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng Phạm vi nghiên cứu .2 Quan điểm phương pháp nghiên cứu 4.1 Quan điểm nghiên cứu 4.2 Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc đồ án CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận .5 1.1.1 Một số khái niệm liên quan 1.1.2 Điều kiện phép chuyển nhượng QSDĐ 1.1.3 Điều kiện phép nhận chuyển nhượng QSDĐ 1.1.4 Điều kiện không phép nhận chuyển nhượng QSDĐ .12 1.1.5 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng QSDĐ 12 1.1.6 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng QSDĐ 13 1.1.7 Cơ sở pháp lý 14 1.1.8 Hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển nhượng 15 1.2 Cơ sở thực tiễn 33 1.2.1 Lịch sử chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam 33 1.2.2 Công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn tỉnh Nghệ An từ năm 2010 đến 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 2010-2014 38 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đông Vĩnh 38 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 2.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội phường Đông Vĩnh 40 2.1.3 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội phường Đông Vĩnh 43 2.2 Khái quát công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn phường Đông Vĩnh .44 2.3 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh .45 2.3.1 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh 45 2.3.2 Những khó khăn công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh 52 2.3.3 Ngun nhân khó khăn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh 53 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN .55 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 55 3.1.1 Quy hoạch sử dụng đất từ 2011 phường Đông Vĩnh .55 3.1.2 Nhu cầu thị trường 56 3.1.3 Tiềm đất sản xuất nông nghiệp 56 3.1.4 Kết nghiên cứu đề tài 56 3.2 Các giải pháp 57 3.2.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất 57 3.2.2 Tuyên truyền phổ biến cách thức sử dụng đất thổ cư hiệu cho nhân dân 58 3.2.3 Thực cải cách thủ tục hành quản lý đất đai nói chung, thủ thục chuyển nhượng QSD đất nói riêng .58 3.2.4 Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 60 3.2.5 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ công tác quản lý đất đai cho cán địa phường 61 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 DANH MỤC VIẾT TẮT SST Chữ viết tắt Nội dung 01 BĐS Bất động sản 02 BM-TNMT Biểu mẫu - Tài nguyên môi trường 03 GNHS Giao nhận hồ sơ 04 GCN Giấy chứng nhận 05 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 06 KK-TNCN Kê khai - Thu nhập cá nhân 07 KH Kế hoạch 08 LPTB Lệ phí trước bạ 09 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ 10 NVTC Nghĩa vụ tài 11 QSH Quyền sở hữu 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 SDĐ Sử dụng đất 14 SHTD Sở hữu tồn dân 15 TT-BTC Thơng tư - Bộ Tài 16 TT-BTN&MT Thơng tư - Bộ Tài nguyên Môi trường 17 TSDĐ Tiền sử dụng đất 18 UBND Ủy ban nhân dân 19 VBPC Văn phân chia 20 VPĐK Văn phòng đăng ký DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG Trang Sơ đồ: Sơ đồ 1.1: Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 17 Sơ đồ 1.2: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên 24 Sơ đồ 1.3: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách 32 Sơ đồ 1.4: Quy trình nội chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Thông tư 20/2010/TT-BTN&MT 32 Bảng: Bảng 2.1: Tổng số vụ chuyển nhượng QSDĐ khối qua năm địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh 46 Bảng 2.2: Tổng hợp diện tích đất chuyển nhượng khối qua năm 47 Bảng 2.3: Tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng 48 Bảng 2.4: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 50 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai quà tặng vô quý giá thiên nhiên dành cho người, xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, trung tâm văn hóa - xã hội - an ninh - quốc phòng , ngành kinh tế, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, sở để thực trình sản xuất, tạo cải vật chất cho sản xuất Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo nên giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo điều 3, Luật đất đai 2013 chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Phường Đông Vĩnh phường có tiềm phát triển thành phố Vinh, tập trung nội lực phát triển kinh tế xã hội bước đầu đạt thành tựu đáng kể.Trong năm trở lại phường Đơng Vĩnh phường có tốc độ thị hóa nhanh, địa bàn phường có nhiều dự án, cơng trình thành phố triển khai thực Do nhu cầu nhà ở, đất tăng lên cách nhanh chóng, ảnh hưởng lớn đến tất mặt kinh tế, trị, xã hội đất đai chịu ảnh hưởng trước tiên nghiêm trọng Bên cạnh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, mang lại lợi nhuận cho người sử dụng đất thơng qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Chính thực trạng kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, tạo khó khăn việc quản lý nhà nước đất đai Xuất phát từ vấn đề em tiến hành thực đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh giai đoạn 2010 - 2014”, với hy vọng tài liệu tham khảo cho quyền nhân dân phường Đơng Vĩnh phát huy mặt tích cực khắc phục hạn chế công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Mục đích nghiên cứu Nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai sở nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh giai đoạn 2010 – 2014 Đối tượng Phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Các hộ tham gia chuyển nhượng nhận chuyển nhượng 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Về nội dụng nghiên cứu: Công tác chuyển nhượng đất thổ địa bàn phường Đông Vĩnh - Về thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010 đến năm 2014 Quan điểm phương pháp nghiên cứu 4.1 Quan điểm nghiên cứu 4.1.1 Quan điểm hệ thống Đất đai hệ thống gồm yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với Như vậy, thay đổi yếu tố dẫn tới thay đổi toàn hệ thống Các thông tin liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ kết việc nghiên cứu đánh giá biến đổi mà đối tượng tác động đến mơi trường xung quanh Trong đó, bước thực có quan hệ chặt chẽ với tạo thành hệ thống hoàn chỉnh thống Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu phân tích cách xác khách quan đối tượng nghiên cứu phục vụ cho việc chuyển nhượng QSDĐ 4.1.2 Quan điểm phát triển bền vững “Phát triển bền vững phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu hệ mà không làm tổn hại đến khả đáp ứng nhu cầu hệ tương lai.”(Theo báo cáo Bruntland năm 1987) Nói cách khác, phát triển bền vững chương trình thiết kế nhằm nâng cao điều kiện sống người bảo vệ tốt nguồn tài nguyên Dưới góc độ sản xuất, đất đai nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất phải tuân theo quan điểm phát triển bền vững Dưới góc độ tư liệu sinh hoạt, địa bàn định cư người việc sử dụng đất phải tạo nên không gian đảm bảo số phát triển đô thị bền vững Đề tài sử dụng số liệu để phân tích thực trạng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh từ giúp cho cơng tác chuyển nhượng QSDĐ đạt kết tốt 4.1.3 Quan điểm lịch sử Đặc điểm sử dụng đất xác lập tảng trị - xã hội cụ thể Sự thay đổi hướng sử dụng khai thác lãnh thổ phản ánh lựa chọn người phù hợp với quỹ đất, nhu cầu thị trường, trình độ nhận thức chức đất đai, thay đổi thể chế trị, thay đổi quan hệ sản xuất phương thức sản xuất Do vậy, để tăng tính khả thi cơng tác chuyển nhượng QSDĐ, cần phải tìm hiểu loại hình sử dụng đất bối cảnh lịch sử Các loại đất loại hình sử dụng chúng khơng ngừng thay đổi không gian theo thời gian Sự hình thành phát triển loại hình sử quy định, phần mềm trang thiết bị cơng nghệ thơng tin cịn hạn chế, cũ kỹ, khơng đủ số lượng phục vụ - Cán thụ lý hồ sơ thành phố đa số trẻ, thiếu kinh nghiệm, có nhiều biến động cán có thâm niên cơng tác nên ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian giải hồ sơ - Trong công tác xây dựng sở liệu: Dữ liệu cấp GCN sử dụng nhiều tài liệu khác qua nhiều thời kỳ cấp GCN dẫn đến tình trạng liệu khơng đồng bộ, khó thống quản lý - Thửa đất chưa có đủ giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định để phép chuyển nhượng QSDĐ,đây tình trạng phổ biến người dân chuyển nhượng QSDĐ - Thủ tục hành đất phức tạp, rườm rà việc quản lý sử dụng đất quan nhà nước thiếu minh bạch lỏng lẻo - Chi phí tốn thực thủ tục cấp GCNQSD đất thủ tục hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nên nhiều hộ dân không làm thủ tục cấp GCNQSD đất chuyển nhượng QSDĐ - Không xử lý nghiêm pháp luật hành vi trốn thuế xử lý hành giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định pháp luật, hành vi khác vi phạm luật đất đai… 2.3.3 Nguyên nhân khó khăn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh - Anh chị cán địa phường cịn trẻ nên thiếu kinh nghiệm công tác làm việc nên dẫn đến sai sót giải cho người dân, dẫn đến số người dân niềm tin vào cán địa - Trang thiết bị làm việc cán địa cịn chưa đáp ứng đầy đủ để họ xử lý cơng việc cách tốt - Các văn bản, nghị định, thông tư, luật đất đai, thường xuyên thay đổi nên việc cập nhật thông tin cần thời gian Mặt khác văn bản, nghị định, thông tư, luật đất đai, thường hay bị chồng chéo nên gây khó khăn cho cán địa giải cơng việc 53 - Mọi người tham gia giao dịch đất đai không thực trọn vẹn nghĩa vụ với Các chủ thể tham gia thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Do họ vi phạm hình thức hợp đồng Gây khó khăn cho cán địa làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ - Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chủ thể sơ suất giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu đáng tiếc Cho nên dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai xảy - Xuất phát từ thái độ trình độ hiểu biết pháp luật cịn hạn chế bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên để lại nhiều sơ suất thực chuyển nhượng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phận phụ trách chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động hoàn tất thủ tục mà chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin Rất nhiều giao dịch dân đòi hỏi phải có thơng tin xác bất động sản để làm quan trọng cho điều khoản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt bất động sản phát sinh từ thừa kế hay chấp vay vốn, người có quyền nghĩa vụ có liên quan, hộ thành viên gia đình mối quan hệ phức tạp Các thông tin không tập trung mà bị phân tán, rải rác nhiều nguồn quản lý như: địa chính, cơng an, hành Chính dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin đất hay bất động sản gặp khó khăn Đồng thời Nhà nước triển khai khơng thể đẩy nhanh tiến độ thực phải tiến hành nhiều thủ tục kiểm tra, rà sốt, tra giải bước hạn chế sai lầm 54 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 3.1.1 Quy hoạch sử dụng đất từ 2011 phường Đông Vĩnh Hiện phường Đông Vĩnh sử dụng quy hoạch chi tiết UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt năm 2006 Năm 2011 UBND phường phối hợp với Viện quy hoạch xây dựng Nghệ An phê duyệt dự thảo quy hoạch chi tiết phường Đông Vĩnh để trình UBND thành phố Vinh, UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt Tuy nhiên Tỉnh Nghệ An điều chỉnh quy hoạch tổng thể nên việc phê duyệt quy hoạch chậm trễ so với quy định Nhìn chung, quy hoạch chi tiết phường Đơng Vĩnh phù hợp với tình hình thực tế địa phương Có số tuyến đường trọng điểm đường Nguyễn Trường Tộ, đường Nguyễn Xuân Linh, đường Trần Bình Trọng đầu tư xây dựng bước nâng cấp Tuyến đường Nguyễn Trường Tộ đường rộng phương Đơng Vĩnh, đường rộng 12.0m, quy hoạch cắm mốc rộng 24.0m dự kiến mở rộng toàn diện từ đến năm 2020 Ngồi có đường Nguyễn Xn Linh đề xuất để nâng cấp mở rộng, cắm mốc để mở rộng 15.0m Bên cạnh dự án mở rộng đường quy hoạch chi tiết phường Đơng Vĩnh cịn quy hoạch khu cơng viên vui chơi giải trí, hồ điều hịa sinh thái Đồng thời quy hoạch chi tiết phường Đông Vĩnh cịn phải nối liền với tuyến đường thành phố Nhìn chung quy hoạch chi tiết phường Đơng Vĩnh phù hợp với tình hình thực tế địa phương nhiên cịn nhiều bất cập như: Nhiều đường quy hoạch không bám sát theo đường thực tế mà lại quy hoạch thành đường khác song song tách rời đường trạng làm ảnh hưởng 55 đến trình sử dụng hộ gia đình mỹ quan thị Những năm gần thực kế hoạch khia thác quỹ đất UBND thành phố Vinh, phường Đông Vĩnh khai thác quy hoạch số vùng để chia lô đất 3.1.2 Nhu cầu thị trường Trong vài năm trở lại đây, nhu cầu thị trường đất đai phường Đông Vĩnh tăng lên đáng kể Cùng với vấn đề dân số gia tăng nhù cầu đất đai làm nhà tăng lên nhanh chóng Trong giai đoạn 2010-2014 tổng số vụ chuyển nhượng QSDĐ phường 1162 hồ sơ, qua cho thấy nhu cầu đất đai phường lớn Trước giá đất đai không cao ,nhưng vài năm gần giá đất phường tăng lên nhanh chóng ,qua ta thấy nhu cầu đất đai người dân lớn Nhu cầu đất đai tăng cao nên thị trường đất đai có biến động theo mặt: - Mặt tích cực: làm giá đất tăng lên, đời sống nhân dân nâng cao, thúc đẩy q trình cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa nơi - Măt tiêu cực: giá đất tăng cao làm cho nhiều hộ gia dình có nhu cầu khơng đủ tiền để mua đất, bênh cạnh có tượng đầu đất đai làm cho tình hình quản lý đất đai phường trở nên khó khăn 3.1.3 Tiềm đất sản xuất nông nghiệp Hiện phường Đơng Vĩnh cịn 194.09 đất sản xuất nơng nghiệp, mơ hình sản xuất chủ yếu trồng hàng năm trồng ngô, lúa) nuôi cá Nhưng theo tình hình phát triển chung qua năm gần đất nơng nghiệp có xu hướng giảm thu hep hộ có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng tình hình khai thác quỹ đất để sử dụng vào mục đích quy hoạch dự án, quy hoạch chia lô đất 3.1.4 Kết nghiên cứu đề tài Trải qua trình tìm hiểu thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng QSDĐ phường giai đoạn 2010 - 2014 giải tất 1162 hồ sơ, phường số lượng hồ sơ chuyển nhượng tập trung 56 chủ yếu vào khối là: Vĩnh Quang, Đại Lợi, Yên Giang, Yên Duệ, có mức độ chuyển nhượng diễn nhiều nhất, số vụ chuyển nhượng tăng mạnh có thơng tin liên quan đến việc định hướng quy hoạch chung xây dựng, mở rộng phát triển dịch vụ giao thông quan trọng Nguyên nhân xảy chuyển nhượng đa số khó khăn sản xuất, lấy vốn kinh doanh khác, kinh doanh nhà đất để kiếm tiền Hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng đa số thay đổi, thay đổi chủ yếu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sở sản xuất kinh doanh 3.2 Các giải pháp Để khắc phục hạn chế mắc phải phát huy thành tựu đat có giải pháp sau Cụ thể là: 3.2.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất Giải pháp dựa kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết nhân dân số cán ngành địa phường Đơng Vĩnh cịn hạn chế nhu cầu chuyển nhượng sử dụng đất lớn Biện pháp cụ thể là: - Phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất ngày có hiệu - Bổ sung cụ thể quy định việc tổ chức, hoạt động Trung tâm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai thuộc Tổng cục Đất đai (Bộ Tài ngun Mơi trường) có chức lượng nhân lực có trình độ tham mưu, giúp Bộ Tài nguyên Môi trường việc xây dựng thực thường xuyên Hoạt động Trung tâm nghiệp vụ chun mơn phối hợp, hỗ trợ với Vụ tuyên truyền pháp luật Bộ Tư pháp hoạt động để có quy mơ chất lượng phục vụ nhân dân tốt Để nhân dân biết nhận thức tốt thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân - Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, vận động, phổ biến, giáo dục thực nghiêm túc Luật đất đai nhiều hình thức để người dân nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký đất đai để hạn chế việc chuyển nhượng 57 giấy tay, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng QSDĐ công tác cấp GCN, đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật - Trong trình triển khai, sau đợt tuyên truyền, cán cần tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cần tổng kết, đánh giá hiệu thi hành pháp luật Thơng qua đó, quan hành Nhà nước phát bất cập để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 3.2.2 Tuyên truyền phổ biến cách thức sử dụng đất thổ cư hiệu cho nhân dân Giải pháp dựa kết nghiên cứu cho thấy cách thức sử dụng đất thổ cư nhân dân phường Đông Vĩnh chưa hiệu Nhiều hộ gia đình sử dụng đất thổ cư cịn sai mục đích làm gây nên tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự phường Biện pháp cụ thể là: - Cán phường cần phải tuyên truyền phổ biến cách thức sử dụng đất thổ cư cho người dân phường sử dụng cách hiệu quả, tránh gây tình trạng lãng phí tài ngun đất đai phường - Mở lớp tập huấn cho nhân dân phường để nhân dân biết cách sử dụng đất thổ cư cách hiệu quả, tránh gây tình trạng tranh chấp đất đai xảy người dân nơi đây, làm cho người dân hiểu sử dụng đất thổ cư cách nghiêm túc để đạt hiệu tốt 3.2.3 Thực cải cách thủ tục hành quản lý đất đai nói chung, thủ thục chuyển nhượng QSD đất nói riêng Giải pháp dựa kết nghiên cứu cho thấy thủ thục hành người dân đến xin thực quyền chuyển nhượng đất nhiều thời gian Các thủ tục hành cịn rườm rà chồng chéo lẫn quan quản lý đất đai phường UBND thành phố Biện pháp cụ thể là: - Đối với Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản 58 lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Từ đó, chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế - Đối với UBND tỉnh, thành phố để chống việc “lách thuế” qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Riêng ngành thuế, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật thuế thu nhập cá nhân đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất giải pháp ứng phó tình - Hồn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai, thuận tiện cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận; quy định hợp lý số tiền nghĩa vụ đất cấp GCNQSD đất, chuyển nhượng QSDĐ, - Quy định thuận tiện thủ tục, trình tự giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực thủ tục hành cửa giảm khoản thuế, lệ phí chuyển nhượng đất cho người dân - Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật - Tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố giải dứt điểm khó khăn, vướng mắc tồn công tác quản lý đất đai địa bàn - Đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thông suốt liệu thông tin địa tồn quốc Việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai 59 - Đẩy mạnh triển khai ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng sở liệu địa nhằm thay dần cho việc lập hồ sơ địa dạng giấy - Các thơng tin đất đai thị trường bất động sản cần phải tiếp cận nhanh chóng minh bạch Các hộ gia đình, cá nhân tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất kịp thời - Chính sách tài đất đai cần đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu để hạn chế người đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt q nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến 3.2.4 Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Tiếp tục đơn giản thủ tục hành chính, Nhà nước ta cần góp phần vào cải cách phải chuẩn hóa thủ tục cắt bớt cách “cơ học” bước thực Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động “Đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai ” - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bước kiện toàn hoạt động Người dân thực giao dịch dân đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm vừa qua nhân dân nhiều nhận thấy có thay đổi phương thức tiếp dân phục vụ cán hành - Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có phối hợp hoạt động với cán địa nhiều địa phương Cán địa nắm tình hình, trạng sử dụng đất thực địa giúp đỡ, tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Công chứng viên phịng cơng chứng có thơng tin biến động kịp thời xác đất đai Chất 60 lượng giao dịch nâng lên chất lượng, đồng thời tiết kiệm thời gian thực thủ tục hành giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng - Thực đầy đủ quy định tổ chức chế tài văn phịng đăng QSDĐ thành phố Bố trí đầy đủ nhân lực trang thiết bị cần thiết để thực nhiệm vụ cấp GCN, đăng ký biến động đất đai xây dựng sở liệu đất đai địa bàn phường 3.2.5 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cơng tác quản lý đất đai cho cán địa phường - Tăng cường công tác quản lý cán bộ, xếp bố trí cán hợp lý để giải cơng việc trọng tâm, thường xuyên có đợt tập huấn nghiệp vụ cho cán thụ lý để nâng cao lực chuyên môn, đáp ứng yêu cầu công việc - Tổ chức tập huấn cho cán địa phường theo định kỳ để kịp thời hướng dẫn giải vướng mắc chuyên môn nghiệp vụ Cán địa phải có trách nhiệm, tâm huyết, có nhận thức đắn tầm quan trọng công tác địa - Tăng cường cơng tác kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh công tác giải hồ sơ cho người dân, nhằm giảm bớt số lượng hồ sơ trễ hẹn - Cán địa phục vụ thực thủ tục hành phải đào tạo, có trình độ chun mơn sâu, am hiểu bất động sản Nhân viên phải sử dụng thành thạo cơng cụ, phương tiện quản lý, có lực tốt, kiểm tra, xác minh tính xác thông tin bất động sản tham gia giao dịch `- Nghiêm khắc xử lý trường hợp cán lạm dụng quyền hạn gây sách nhiễu nhân dân, có hành vi tiêu cực quản lý đât đai, bên cạnh cần khen thưởng cán làm tốt công tác chuyển nhượng QSDĐ, nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai - Xác định nguyên nhân tồn đọng hồ sơ cấp GCN hồ sơ cập nhật biến động đất đai để đưa hướng giải hợp lý, đồng thời xây dựng kế hoạch thực gắn với tiêu cụ thể hồ sơ cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa thời gian hoàn thành 61 - Thực thường xuyên việc kiểm tra, xử lý trường hợp sử dụng đất mà không kê khai đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật, nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm người sử dụng đất đảm bảo việc đăng ký đất đai tuân thủ chặt chẽ - Thường xuyên cập nhật, chỉnh lý đồ địa đất có biến động để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước đất đai - Cán địa phường thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn phường, nhằm đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy định pháp luật - Cần hỗ trợ thêm trang thiết bị máy in, máy tính, máy phơ tơ cho Phịng địa phường nhằm phục vụ để hồn thành tốt việc giải lưu trữ hồ sơ hành 62 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Sau thời gian tìm hiểu nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh; nhận thấy: phường Đông Vĩnh phường thành phố có tiềm phát triển, có lợi vị trí địa lý, thuận lợi điều kiện tự nhiên phong phú tài nguyên thiên nhiên Trong năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày cao, cấu kinh tế phường phát triển theo hướng công nghiệp, thương mại dịch vụ Với lợi phường thu hút nhiều dự án nhà đầu tư, thu hút nhiều dân nhập cư từ nơi khác đến sinh sống làm việc Kéo theo việc chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động khơng vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất lớn Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ quan tâm, tập trung đạo điều hành thực hiện.UBND phường Đông Vĩnh thực theo định UBND thành phố Vinh, Quyết định 02/QĐ-UBND năm 2006 việc ban hành quy chế phối hợp giải hồ sơ hành thuộc lĩnh vực tài ngun mơi trường theo chế cửa liên thông UBND Thành phố giúp VPĐKQSDĐ giúp người SDĐ tiết kiệm thời gian công sức, tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy trình chuyển nhượng QSDĐ ngày theo chiều hướng tích cực Ngồi phường áp dụng phần mềm ViLIS, Micro Sation SE, q trình giải hồ sơ hành liên quan lĩnh vực đất đai: công tác cấp GCN, tách hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ Xây dựng hệ thống liệu đất đai phường theo chuẩn thống thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường Tỉnh Bộ Tài ngun Mơi trường Bên cạnh chuyển nhượng QSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn văn pháp luật đất đai nhiều vướng mắc, bất cập, ý thức pháp 63 luật người dân chưa cao, sợ tiếp xúc nhiều với quan Nhà nước, dẫn đến cịn có số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ngầm, chuyển mục đích trái phépv9, sử dụng đất sai mục đích địa bàn phường Đơng Vĩnh Đề tài giả vấn đề nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai hiệu sử dụng đất sau công tác chuyển nhượng QSDĐ sở phát huy ưu điểm có khắc phục bất cập cịn tồn công tác giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, làm cho việc sử dụng đất sau công tác chuyển nhượng QSDĐ đạt kết tốt KIẾN NGHỊ Hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động góp phần thúc đẩy kinh tế thành phố ngày phát triển, giúp cho đất đai khai thác triệt để sử dụng hiệu hơn, góp phần làm tăng ngân sách nhà nước Tuy nhiên việc chuyển nhượng QSDĐ xảy nhiều bất cập Để khắc phục khó khăn q trình thực công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Đông Vĩnh đề tài có kiến nghị sau: Kiến nghị UBND Phòng quản lý tài nguyên mơi trường thành phố vinh Thứ nhất: Hồn thiện quy định tổ chức máy quản lý Nhà nước Thứ hai: Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba: Hoàn thiện quy định thủ tục, hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thông tin đất đai q trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kiến nghị UBND Phịng địa phường Đơng Vĩnh Thứ nhất: Cán địa phường thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn phường, nhằm đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy định pháp luật 64 Thứ hai: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến, giáo dục Luật đất đai nhiều hình thức để người dân nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký đất đai để hạn chế việc chuyển nhượng giấy tay, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng QSDĐ công tác cấp GCN, đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật Thứ ba: Nâng cao tính trung thực đạo đức nghề nghiệp công chứng viên cán quan hành chính, quan quản lý nhà nước đất đai nhà nước việc chứng thực hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội, nhiệm kỳ 2010-2015, phương hướng, nhiệm vụ nhiệm kỳ 2015-2020 UBND phường Đông Vĩnh Báo cáo tổng hợp kết thực tiêu phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2010-2015, kế hoạch 2016-2020 UBND phường Đông Vĩnh Luật Đất đai năm 2003; luật đất đai 2013 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2008; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Quyết định số 55/2009/QĐ-UBND ngày 02/6/2009 UBND tỉnh Nghệ An việc quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch địa bàn tỉnh Nghệ An; Quyết định số 09/2010/QĐ-UBND ngày 13/7/2010 UBND thành phố Vinh ban hành quy định công nhận lại quyền sử dụng đất, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Vinh 10 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; 66 11 Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 Liên Tài - Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính; 12 Thơng tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số Điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; 13 Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chính; 14 Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; 15 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 16 Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 17 Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 67 ...TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN ĐINH VĂN NAM THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 KHÓA LUẬN... 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐÔNG VĨNH, THÀNH PHỐ VINH, GIAI ĐOẠN 201 0- 2014 38 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đông. .. quyền sử dụng đất địa bàn phường Mục đích nghiên cứu Nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai sở nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Đông Vĩnh, thành phố Vinh giai