ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.” SVTH : NGUYỄN THỊ KIM HẰNG MSSV KHOÙA : 06124033 : DH06QL : 2006 - 2010 NGÀNH GVHD : Quản Lý Đất Đai : ThS NGƠ MINH THỤY LỚP - TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT -   - NGUYỄN THỊ KIM HẰNG “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.” Giáo viên hướng dẫn: ThS Ngô Minh Thụy ( Địa quan: Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh) ( Ký tên:……………………… ……….) - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 i Lời cảm ơn Trước tiên, xin thành kính ghi ơn ba mẹ sinh con, dạy dỗ, nuôi dưỡng tạo điều kiện cho ăn học khôn lớn ngày Xin trân trọng biết ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh q thầy Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình giảng dạy cho em suốt năm qua Em xin cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy hướng dẫn nhiệt tình thời gian làm đề tài, giúp em hoàn thành đề tài tốt nghiệp Với tất lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài ngun Mơi trường Quận Thủ Đức tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt trình thực tập Đặc biệt giúp đỡ anh Trịnh Trọng Thành cô chú, anh chị tổ giao dịch đảm bảo nhiệt tình hướng dẫn em suốt thời gian em thực tập Xin cảm ơn anh chị, bạn bè giúp đỡ động viên suốt thời gian qua Do kiến thức hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, mong đóng góp ý kiến quý thầy cô bạn bè để đề tài hoàn chỉnh Xin chân thành cảm ơn TP.HCM, ngày 10 tháng 08 năm 2010 Sinh viên thực Nguyễn Thị Kim Hằng TÓM TẮT ii Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Hằng, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, niên khóa 2006 -2010 Đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Thủ Đức - TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay" Địa điểm thực tập: Phòng Tài ngun & Mơi trường quận Thủ Đức - TP.Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: Ths Ngô Minh Thụy - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Quận Thủ Đức q trình thị hóa nên kinh tế - xã hội địa bàn Quận phát triển cách nhanh chóng Nơi tập trung nhiều khu công nghiêp, khu chế xuất trường đại học, số lượng người nhập cư ngày nhiều nên nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng trở thành vấn đề cấp thiết, kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương ngày sôi động, đa dạng khơng phần phức tạp gây khơng khó khăn cho công tác quản lý điạ phương Bằng phương pháp thống kê, phân tích so sánh tài liệu, số liệu thu thập phòng Tài nguyên & Môi trường quận Quận Thủ Đức về: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, cơng tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phương Đề tài thực nhằm thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, tìm thuận lợi, khó khăn vướng mắc việc áp dụng văn pháp luật Nhà nước quản lý sử dụng đất đai địa phương; qua làm sở định hướng cho việc quản lý đất đai có biện pháp bố trí, sử dụng quỹ đất cách hợp lý hiệu Qua năm, số lượng hồ sơ không ngừng tăng lên với nhiều nguyên nhân khác Từ năm 2005 đến tháng 6/2010, tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng giải 16.679 hồ sơ Nhìn chung, Quận Thủ Đức có nhiều cố gắng tích cực cơng tác giải hồ sơ chuyển nhượng; nhiên, cần tăng cường thêm nguồn nhân lực vật lực, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ lần đầu, áp dụng phương pháp, quy trình làm việc khoa học, hiệu quả…để công tác CNQSDĐ địa bàn Quận đạt kết tốt iii MỤC LỤC TRANG Trang tựa: i Lời cảm ơn ii TÓM TẮT ii MỤC LỤC iv DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH SÁCH CÁC BẢNG vi DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ vii ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận đề tài nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học .3 I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn .6 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10 I.2.1 Điều kiện tự nhiên .10 I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên .14 I.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội .15 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 20 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 20 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất 22 II.1.1 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Quận 22 II.1.2 Tình hình sử dụng đất 27 II.2 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Thủ Đức 30 II.2.1 Những quy định CNQSDĐ 30 II.2.2 Tình hình CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 32 II.2.3 Tình hình CNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP Thông tư 17/2009/TT-TNMT 38 II.2.4 Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Thủ Đức từ năm 2005 đến tháng 6/2010 42 II.2.5 Ảnh hưởng công tác cấp GCNQSDĐ đến hoạt động CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức từ năm 2005 đến 43 II.2.6 Đánh giá mặt thuận lợi khó khăn áp dụng Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 88/2009/NĐ-CP hoạt động CNQSDĐ 45 II.2.7 Những thuận lợi, khó khăn công tác CNQSDĐ biện pháp khắc phục 46 II.3 Nguyên nhân tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 49 II.3.1 Nguyên nhân việc CNQSDĐ .49 II.3.2 Tình hình sử dụng đất sau nhận CNQSDĐ 49 II.3.3 Hiệu kinh tế xã hội thông qua hoạt động CNQSDĐ 50 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 51 iv DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNQSDĐ GCNQSDĐ QSDĐ SDĐ HGĐ, CN TCĐC UBND TN&MT KHSDĐ TNCN VPĐK TP.HCM KT – XH Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân Tổng cục địa Ủy ban nhân dân Tài Ngun Mơi Trường Kế hoạch sử dụng đất Thu nhập cá nhân Văn phòng đăng ký Thành phố Hồ Chí Minh Kinh tế - Xã hội v DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Cơ cấu nhóm đất 14 Bảng 2: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009 16 Bảng 3: Thống kê diện tích phường Quận Thủ Đức 22 Bảng 4: Thống kê đồ địa Quận Thủ Đức 24 Bảng 5: Thống kê lượng hồ sơ cấp GCN qua năm 25 Bảng 6: Thống kê vụ tranh chấp, khiếu nại đất đai qua năm 27 Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 28 Bảng 8: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất 29 Bảng 9: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2005……………………………… 34 Bảng 10: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2006……………………………….35 Bảng 11: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2007……………………………….36 Bảng 12: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2008……………………………….37 Bảng 13: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ năm 2009……………………………….38 Bảng 14: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ tháng đầu năm 2010……………41 Bảng 15: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm…………………………….42 Bảng 16: Ảnh hưởng công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ……………… 44 vi DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009 16 Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 28 Biểu đồ 3: Biến động nhóm đất giai đoạn 2005 – 2009 29 Biểu đồ 4: Kết giải hồ CNQSDĐ qua năm…………………………………42 Biểu đồ 5: Ảnh hưởng công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ………………….44 Sơ đồ 1: Trình tự thực CNQSDĐ HGĐ, CN theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP .33 Sơ đồ 2: Quy trình cấp GCNQSDĐ với hồ sơ CNQSDĐ Quận Thủ Đức 40 vii Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng ĐẶT VẤN ĐỀ Việc quản lý nhà nước đất đai nhiệm vụ quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội Đảng, Nhà nước ban ngành liên quan quan tâm Bởi tài nguyên đất tư liệu sản xuất đặc biệt có giá trị kinh tế cao vừa đáp ứng mục đích, nhu cầu sử dụng đất nhân dân xã hội trình phát triển kinh tế thị trường, thị hố, cơng nghiệp hố phát triển đất nước Thành phố Hồ Chí Minh thành phố lớn phát triển đầu nước lĩnh vực kinh tế, khoa học trở thành trung tâm kinh tế thương mại khu vực Cùng với phát triển Thành phố, năm gần Quận Thủ Đức có nhiều thay đổi mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng nhà đất để phục vụ cho việc kinh doanh, sinh sống làm việc nhân dân địa bàn Quận cao, kéo theo tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động phức tạp Vì thế, việc đánh giá giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tiêu chí làm sở lý luận để phần nắm rõ thực trạng việc sử dụng đất địa bàn Quận, nhằm mục đích phục vụ cho việc quản lý nhà nước đất đai, lập quy hoạch phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, cân đối quỹ đất ở, điều tiết khung giá đất hàng năm, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quản lý môi trường, cung cấp thông tin bất động sản, hồ sơ địa chính, tham dụng cho công tác thẩm định giá dự án, cho thuê, chấp, góp vồn quyền sử dụng đất, hạn chế đột biến tăng giá đất ô nhiễm môi trường Xuất phát từ thực trạng trên, thực đề tài: “Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Thủ Đức – Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay.” để tìm hiểu thực tế cơng tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức để cung cấp số liệu cho cấp có thẩm quyền địa phương làm sở chủ động định hướng cho việc quản lý Nhà nước có biện pháp cụ thể để bố trí sử dụng quỹ đất địa phương hợp lý, đạt hiệu cao, giúp cho người dân có điều kiện phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, phát triển xã hội  Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu thực trạng CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức - Xác định mặt thuận lợi, khó khăn hoạt động CNQSDĐ - Thống kê nhằm nắm tình hình biến động đất đai nói chung biến động chủ sử dụng nói riêng địa bàn Quận, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cho cơng tác chuyển nhượng QSDĐ - Cung cấp số liệu cho cấp có thẩm quyền địa phương làm sở chủ động định hướng cho việc quản lý Nhà nước có biện pháp cụ thể để bố trí sử dụng quỹ đất địa phương hợp lý, đạt hiệu cao, giúp cho người dân có điều kiện phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, phát triển xã hội  Đối tượng nghiên cứu - Hoạt động CNQSDĐ trọn HGĐ, CN địa bàn Quận Thủ Đức - Các văn có liên quan đến việc CNQSDĐ - Quy trình, thủ tục xử lý hồ sơ CNQSDĐ Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng  Phạm vi nghiên cứu: - Đề tài chủ yếu tập trung tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động CNQSDĐ trọn hộ gia đình, cá nhân địa bàn Quận Thủ Đức từ năm 2005 đến tháng 6/2010 Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ hồ sơ CNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP KHO BẠC NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TỔ TIẾP NHẬN VÀ GIAO TRẢ HỒ SƠ CƠ QUAN THUẾ VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ QSDĐ PHỊNG TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG UBND QUẬN KIỂM TRA PHÁP LÝ HỒ SƠ, IN PHIẾU CHUYỂN KIỂM TRA HỒ SƠ, TRÌNH UBND QUẬN KÝ GIẤY CHỨNG NHẬN Sơ đồ 2: Quy trình cấp GCNQSDĐ với hồ sơ CNQSDĐ Quận Thủ Đức Giải thích quy trình: Bước 1: Người đề nghị cấp GCN QSDĐ quyền sở hữu nhà nộp hồ sơ Tổ tiếp nhận giao trả hồ sơ chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ (1 ngày) Bước 2: Tại Văn phòng đăng ký: - Cán thụ lý kiểm tra pháp lý hồ sơ (7ngày):  Kiểm tra dự án, đối chiếu quy hoạch Kiểm tra tranh chấp, khiếu nại, xác minh thực địa, xác định số thức  Nếu hồ sơ chưa đầy đủ khơng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ dự thảo trình ký văn trả lời  Nếu hồ sơ đủ điều kiện: lập tờ trình, dự thảo định, GCNQSDĐ phiếu chuyển để thực nghĩa vụ tài (nếu có) - Trong thời hạn ngày làm việc, Văn thư Văn phòng đăng ký QSDĐ/ Cán kiểm tra vào sổ theo dõi, trình lãnh đạo Văn phòng đăng ký QSDĐ/ Phòng TN-MT Kiểm Trang 40 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng tra tờ trình, định, đồ, GCN phiếu chuyển để thực nghĩa vụ tài (nếu có) Bước 4: Trong thời hạn ngày làm việc, Lãnh đạo Phòng ký tờ trình, phiếu chuyển thuế thực nghĩa vụ tài (nếu có), đồ, ký tắt GCN chuyển hồ sơ cho Văn thư VPĐK QSDĐ Bước 5: Văn thư VPĐK QSDĐ vào sổ theo dõi trình Lãnh đạo UBND Quận: ngày Bước 6: Lãnh đạo UBND Quận xem xét ký GCN: ngày Bước 7: Trong thời hạn ngày làm việc, Văn thư VPĐK QSDĐ đóng dấu phiếu chuyển (nếu có), cho số, tách hồ sơ, vào sổ lưu, chuyển Phiếu chuyển đến thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có) Sau đó, Văn phòng đăng ký QSDĐ nhận thông báo thuế để trả kết thông báo thuế cho người dân Bước 8: Người đề nghị cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà đến nhận thông báo thuế để thực nghĩa vụ tài kho bạc nhận GCN sau thực xong nghĩa vụ tài Tổ tiếp nhận giao trả hồ sơ Về kết đạt được: Bảng 14: Lượng hồ sơ CNQSDĐ tháng đầu năm 2010 Đất nông nghiệp Đất STT Phường Tổng HS Diện tích Hồ sơ Diện tích Hồ sơ giải (m2) (m2) Bình Thọ 153 0 153 11.528 Linh Chiểu 96 0 96 6.237 Bình Chiểu 188 86 72.720 102 7.329 Linh Đông 320 103 88.460 217 14.752 Linh Tây 203 129 109.182 74 5.306 Linh Xuân 256 38 32.194 218 14.497 Linh Trung 240 42 35.679 198 12.739 Trường Thọ 268 65 43.685 203 13.764 Tam Bình 154 65 41.975 89 5.860 10 Tam Phú 143 79 58.586 64 3.842 11 Hiệp Bình Phước 49 41.434 132 9.675 181 12 Hiệp Bình Chánh 96 81.186 236 15.208 332 Toàn Quận 752 605.101 1.782 120.737 2.534 (Nguồn: Phòng Tài Ngun & Mơi Trường) Nhận xét: Tuy Nghị định 88/2009/NĐ-CP thực thời gian ngắn đạt nhiều kết khả quan Hoạt động CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức diễn sơi động có xu hướng cao so với năm trước Trong tháng đầu năm 2010, tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng 2.534 hồ sơ với diện tích 725.838 m2 Hồ sơ chuyển nhượng đất mức cao với 1.782 hồ sơ, chiếm 70,32%, tập trung chủ yếu phường Hiệp Bình Chánh, Linh Đơng, Linh Xn, Trường Thọ với diện tích trung bình 67,75 m2/hồ sơ Hồ sơ đất nông nghiệp 752 hồ sơ, chiếm 29,68%; phường Linh Tây, Linh Đơng, Hiệp Bình Chánh diện tích đất nơng Trang 41 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng nghiệp chuyển nhượng nhiều, đa phần chuyển nhượng đất trồng lâu năm, đất vườn ao, đất lúa nước năm gần đây, người dân chuyển đổi cấu sang cây, có giá trị kinh tế cao Qua bảng số liệu nhận thấy, hồ sơ CNQSDĐ ngày nhiều nhu cầu nhà đất địa bàn Quận ngày tăng quỹ đất hữu hạn, quỹ đất không đáp ứng nhu cầu người dân nên việc chuyển nhượng đất nơng nghiệp có xu hướng tăng, sau nhận chuyển nhượng, hầu hết họ không sử dụng để sản xuất nông nghiệp mà xin chuyển mục đích thành đất ở; có nhiều trường hợp san lấp nền, xây dựng trái phép chuyển nhượng lại với cao để hưởng giá trị chênh lệch II.2.4 Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức từ 2005 đến tháng 6/2010 Bảng 15: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm STT Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Toàn Quận Tổng HS giải 1.793 2.209 4.157 2.920 3.066 2.534 16679 Đất nông nghiệp Đất Diện tích Diện tích Hồ sơ Hồ sơ (m2) (m2) 658 1011627 1.135 144.914 724 753.197 1.485 162.296 1.426 1.738.432 2.731 262.229 1.056 1.042.765 1.864 152.925 894 842.328 2.172 199.864 752 605.101 1.782 120.737 5.510 5.993.450 11.169 1.042.965 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên & Môi Trường) Hồ sơ 3000 2500 Đất nông nghiệp 2000 Đất 1500 1000 500 Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Biểu đồ 4: Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm Nhận xét chung: Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Quận Thủ Đức trở nên náo nhiệt làm cho hoạt động CNQSDĐ có thay đổi phức tạp, hoạt động chuyển nhượng diễn khắp phường Từ năm 2005 đến tháng 6/2010, tổng hồ sơ chuyển nhượng 16.679 hồ sơ với tổng diện tích 7.036.415 m2 Trang 42 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng Số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất ngày tăng mạnh, năm 2005 có 1.135 hồ sơ đến năm 2009 lên đến 2.172 hồ sơ, tăng 1,91 lần so với năm 2005 Tuy tháng đầu năm 2010 số lượng hồ sơ đạt 2.534 hồ sơ Bên cạnh đó, số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp không phần sôi động, tổng lượng hồ sơ chuyển nhượng đạt 5.510 hồ sơ, chiếm 33,04% tổng số hồ sơ toàn Quận Nguyên nhân địa bàn Quận có lập quy hoạch chi tiết 1/2000 1/500 nên người dân an tâm, mạnh dạn việc CNQSDĐ Với q trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, sở hạ tầng ngày đầu tư mở rộng; dân cư tập trung đông, nhu cầu vật chất tinh thần ngày nâng cao nên có xu hướng sửa chữa xây cất nhà điều tất yếu Mặt khác, người dân nội thành dần có tâm lý thích sống khu ngoại thành với bầu khơng khí lành, yên tĩnh mà giá chuyển nhượng lại thấp vùng nội thành nên trình giãn dân từ nội thành ngoại thành ngày phổ biến Và nguyên nhân làm cho hoạt động CNQSDĐ khơng phần sơi động, nóng bỏng tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai, chờ giá đất tăng cao đem chuyển nhượng lại cho người khác trực tiếp hưởng giá trị chênh lệch Các văn pháp luật Nhà nước ban hành với quy định cụ thể điều kiện, hạn mức nhận chuyển nhượng; trình tự, thủ tục chuyển nhượng…nhằm giảm thiểu bất cập, vướng mắc công tác CNQSDĐ; công tác cấp GCN ngày trọng nhằm tạo điều kiện để người dân thực tối đa quyền mình, điều làm cho hoạt động CNQSDĐ tăng lên đáng kể Qua năm, số lượng HS ngày tăng diện tích trung bình hồ sơ lại có xu hướng giảm; năm 2005, diện tích trung bình hồ sơ đất 127,68 m2/hồ sơ, đất nông nghiệp 1537,43m2/hồ sơ đến 2010,diện tích đất 93,03 m2/hồ sơ, đất nơng nghiệp 856,02 m2/hồ sơ Do có nhiều đất chuyển nhượng nhiều lần làm cho tổng hồ sơ diện tích chuyển nhượng tăng lên đáng kể Vậy, số thống kê có phản ánh nhu cầu thực người dân muốn chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hay khơng vấn đề cần quan tâm Lượng hồ sơ CNQSDĐ qua năm có xu hướng tăng, với thực trạng việc đầu đất đai khơng thể tránh khỏi, đất đai tập trung vào người khơng có nhu cầu thực làm cho quan hệ cung - cầu bị thay đổi, giá thị trường không ổn định, tạo nên sốt ảo…đã gây khó khăn cho nhà quản lý việc quản lý sử dụng đất địa bàn Quận II.2.5 Ảnh hưởng công tác cấp GCNQSDĐ đến hoạt động CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức từ 2005 đến Thị trường đất đai vấn đề nóng bỏng, thu hút nhiều quan tâm cấp lãnh đạo từ Trung ương đến địa phương, nhà đầu tư nước, nhà định chế tài tổ chức, cá nhân sử dụng đất Đất đai giữ vị trí quan trọng kinh tế, tài sản có giá trị lớn mà muốn nắm giữ Ở nước ta nay, với phát triển kinh tế, thị trường đất đai bước phát triển Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, kể từ ngày 1/07/2004, người SDĐ phải có GCNQSDĐ thực quyền giao dịch đất đai như: chuyển nhượng, Trang 43 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng chấp, góp vốn… Do để đảm bảo quyền lợi ích đáng người SDĐ; giải mối quan hệ quản lý, sử dụng đất đai thị trường bất động sản, Quận tập trung vào công tác cấp giấy theo kế hoạch, bên cạnh tiến hành cấp GCN theo nhu cầu Hiện nay, hoạt động CNQSDĐ địa bàn diễn sôi động Yêu cầu mặt pháp trình chuyển nhượng cần thiết quan trọng Do đó, tính pháp lý đất ngày quan tâm nhiều hơn; yếu tố đáng tin cậy người dân, công cụ đắc lực công tác quản lý Nhà nước Và công tác cấp GCN yếu tố pháp lý ấy, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng giúp cho hoạt động chuyển nhượng diễn nhanh chóng, hiệu Bảng 16 : Ảnh hưởng công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ qua năm Đơn vị: Hồ sơ Năm 2005 GCN CNQSDĐ 2006 2007 2008 2009 2010* 7230 7933 11135 11280 8035 4152 1793 2209 4157 2920 3066 2534 HS 12000 10000 8000 GCN CNQSDĐ 6000 4000 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Năm Biểu đồ 5: Ảnh hưởng công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ qua năm Qua biểu đồ nhận thấy, từ năm 2005 đến 2007, hoạt động CNQSDĐ ln tăng với cơng tác cấp GCN, điều kiện tiên để người dân thực giao dịch dân đất đai Tuy nhiên, từ năm 2007 số lượng hồ sơ cấp GCN giảm so với năm trước hoạt động chuyển nhượng diễn sôi động năm gần đây, Quận có nhiều tích cực cơng tác cấp GCN để người dân thực tối đa quyền nghĩa vụ mình, đồng thời giúp thống quản lý Nhà nước đất đai Có thể đến lúc cơng tác cấp GCN khơng việc cấp đổi GCN ln diễn ra, giống Trang 44 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng hoạt động kinh doanh đem lại lợi nhuận cho người dân góp phần to lớn vào ngân sách Nhà nước II.2.6 Đánh giá mặt thuận lợi khó khăn áp dụng Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 88/2009/NĐ-CP hoạt động CNQSDĐ  Theo Nghị định 84/2004/NĐ-CP: Sự đời Luật Đất đai Nghị định 181/2004/NĐ-CP góp phần lớn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đảm bảo đất đai sử dụng hiệu hợp lý nhất; đặc biệt hoạt động CNQSDĐ với quy định thoáng so với văn pháp luật trước như: - Người nhận CNQSDĐ không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ - Không thiết phải chuyển nơi khác sinh sống CNQSDĐ - Không quy định HGĐ, CN chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chuyển sang ngành nghề khác chuyển nhượng - Tổ chức, HGĐ, CN nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Người Việt Nam định cư nước thuộc quy định Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 nhận CNQSDĐ thông qua mua bán nhà ở, thừa kế nhà ở, tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Quy định trình tự, thủ tục pháp lý đơn giản với việc áp dụng chế “một cửa”, người dân thực giao dịch thơng qua VPĐK QSDĐ Cho phép chỉnh lý trang sau GCNQSDĐ hồ sơ CNQSDĐ trọn thửa, hai bên cần đến Phòng Cơng chứng làm hợp đồng chuyển nhượng, sau lên Phòng TN&MT làm thủ tục đăng bộ, cập nhập biến động lên trang GCN nên thời gian giải hồ sơ rút ngắn, tiết kiệm thời gian tiền bạc cho nhân dân - Thẩm quyền, trách nhiệm quan quy định cụ thể Với quy định cụ thể Nghị định giúp giảm thiểu bớt giấy tờ không cần thiết đảm bảo sở để xác nhận điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng hạn mức SDĐ; đem lại nguồn ngân sách cho Nhà nước việc chuyển nhượng; giảm bớt tình trạng đầu đầu đất đai Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng năm gần chuyển biến phức tạp nên việc tồn vướng mắc điều tránh khỏi như: - Khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước người nhận chuyển nhượng phải người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, điều khó kiểm tra người từ địa phương khác đến Do khơng tránh khỏi tình trạng đầu đất đai nhân dân, sau nhận chuyển nhượng, họ không trực tiếp sản xuất mà cho thuê chuyển nhượng lại để hưởng lợi nhuận - Nghị định có quy định rõ thời gian giải hồ sơ từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khâu giải cuối 10 ngày (Điều 148) Trên thực tế khó đáp ứng yêu cầu có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục cho người dân như: thiếu sót thơng tin mẫu đơn, thành phần hồ sơ mà giải hồ sơ cần phải bổ sung; việc thẩm tra hồ sơ thơng qua hồ sơ địa chưa thật phù hợp số liệu không trùng khớp với thực tế; chưa có trao đổi, cập nhập thơng tin tình hình chỉnh lý biến động đồ sổ địa phường Phòng Trang 45 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng TN&MT Mặt khác, thời gian này, địa bàn Quận tồn nhiều loại GCN khác gây nhiều khó khăn việc CNQSDĐ công tác thống quản lý đất đai  Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP: Nhằm hoàn thiện tăng thêm tính hiệu cơng tác cấp GCNQSDĐ việc quản lý Nhà nước đất đai, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên & Môi Trường hướng dẫn thực số điều Nghị định 88/2009/NĐCP Trong Nghị định nêu rõ: hồ sơ chuyển quyền SDĐ, có CNQSDĐ cấp giấy theo mẫu thống Bộ Tài Nguyên & Môi Trường ban hành nhằm thống quản lý loại đất, nhà tài sản gắn liền với đất mẫu sổ Theo quy định thời gian giải hồ sơ chuyển nhượng dài hơn, tốn nhiều chi phí so với Nghị định 181/2004/NĐ-CP phải làm thêm thủ tục đo vẽ nhà đất in sổ Hiện nay, dù tích cực việc cấp đổi GCN cho người dân địa bàn Quận tồn nhiều loại giấy GCN cấp qua thời kỳ khác nhau, điều gây nhiều khó khăn cho nhà quản lý đất đai Cho nên, xét lâu dài, việc thực theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP Thơng tư 17/2009/BTNMT góp phần thống quản lý đất đai mẫu sổ nhất, đem lại nhiều thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước đất đai sau II.2.6 Những thuận lợi, khó khăn cơng tác CNQSDĐ biện pháp khắc phục:  Thuận lợi: Các văn pháp luật văn hỗ trợ, hướng dẫn việc quản lý đất đai ban hành áp dụng kịp thời, phù hợp với điều kiện thực tế; tạo điều kiện cho cán ngành quản lý đất đai người SDĐ thực quyền nghĩa vụ mình, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Nghị định 88/2009/NĐ-CP đời với quy định thống quản lý loại đất, nhà tài sản gắn liền với đất mẫu chung thống nhất, đồng thời Phòng TNMT ứng dụng công nghệ thông tin công tác cấp GCN nên tiến độ cấp giấy nhanh góp phần to lớn cơng tác quản lý đất đai CNQSDĐ địa bàn Quận Đội ngũ cán trẻ, nhiệt huyết, tinh thần trách nhiệm cao, trình độ ngày nâng cao Ý thức chấp hành Luật đất đai đại phận người dân địa bàn Quận tốt, tuân thủ quy định pháp luật, bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy định pháp luật Áp dụng chế quản lý “một cửa” công tác quản lý, giảm thiểu tối đa phiền hà thủ tục hành gây cho người dân, hướng dẫn người dân lập thủ tục cách đơn giản Nền kinh tế ngày phát triển, nhu cầu SDĐ từ tăng cao làm cho tình hình CNQSDĐ địa bàn Quận diễn sôi động, đem lại nguồn thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước Trang 46 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng  Khó khăn: Quận Thủ thời kỳ thị hóa, người dân nhập cư vào địa bàn Quận ngày nhiều làm nhu cầu SDĐ tăng nhanh, biến động đất đai diễn mạnh, đặc biệt đất ở; người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, tự ý phân lơ để bán phổ biến; tự xây dựng, chuyển nhượng trái phép làm cho cán quản lý đất đai không cập nhật kịp biến động phải thời gian tra, xác minh thực địa Quy trình rườm rà phức tạp, người dân khơng thơng qua pháp luật mà tìm người trung gian để làm thủ tục chuyển nhượng Từ tạo hội cho dịch vụ môi giới nhà đất phát triển, nguyên nhân đưa giá đất chuyển nhượng lên cao Do nhiều người chưa hiểu rõ tầm quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ quan cơng quyền đất đai nên việc chuyển nhượng với giấy tay phổ biến, gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý đất đai, dễ nảy sinh tranh chấp đất đai có nhu cầu cấp GCNQSDĐ Tình hình tranh chấp, khiếu nại thời gian qua ngày tăng phức tạp Tình trạng đầu đất ngày nhiều, nguyên nhân đẩy giá đất chuyển nhượng lên cao, tạo nên sốt ảo thị trường nhà đất Bản vẽ số công ty đo đạc thường sót, khơng thể hiện trạng mà vẽ theo nhu cầu người sử dụng, làm thời gian, cơng sức, tài người dân làm hồ sơ chuyển nhượng GCNQSDĐ phải chỉnh sửa vẽ Mặc dù vài năm trở lại đây, nguồn nhân lực sở vật chất Phòng Tài Ngun Mơi Trường củng cố chưa đáp ứng nhu cầu công việc ngày nhiều, hệ thống máy vi tính trang bị chưa đầy đủ Đồng thời, việc giải hồ sơ cho dân, cán thụ lý phải kiêm nhiệm nhiều công việc nên ảnh hưởng đến tiến độ giải hồ sơ Hiện nay, địa bàn Quận sử dụng phần mềm cấp GCN Bộ TNMT viết, đạt nhiều kết khả quan phần mềm số hạn chế như: việc chuyển nhượng nhiều lần đất nên dễ trùng lắp thông tin đất chủ sử dụng, gây khó khăn cơng tác quản lý hồ sơ địa Việc áp dụng hệ thống thơng tin địa lý để quản lý thông tin đến đất, chủ sử dụng phần mềm chuyên ngành đất đai chưa sử dụng triệt để; công tác cấp GCN theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn do: phải xây dựng chuẩn hóa lại sở liệu, quy trình cấp GCN phức tạp, chưa thật phù hợp với điều kiện Quận, khơng thể dựa vào diện tích đồ địa để cấp GCN số liệu khơng trùng lắp với thực tế mà phải trích đo đất dựa vào vẽ…  Những đề xuất giải pháp nhằm giải khó khăn, vướng mắc nhằm hồn thiện công tác quản lý Nhà nước đất đai Ban hành quy định, quy trình có liên quan đến công tác quản lý đất đai để đáp ứng nhu cầu thực tế người SDĐ; thống chuyên môn, nghiệp vụ cấp, tránh chồng chéo liệu địa chính; thực quy trình cho khoa học để hạn chế thời gian chậm trễ hồ sơ dân; thống quy trình với phận có liên quan như: quan thuế, Văn phòng đăng ký QSDĐ, UBND Quận… để hoạt động nhịp nhàng theo khuôn khổ Tăng cường nguồn nhân lực vật lực cho Phòng TNMT cho cơng tác đăng ký biến động đất đai, đảm bảo hoạt động chỉnh lý biến động cập nhập thường xuyên Tiếp thu, cập nhập kịp thời văn pháp luật kiến thức Trang 47 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng chuyên mơn, nghiệp vụ, tránh làm việc thiếu sót, khơng pháp luật gây lòng tin dân, gây khó khăn công tác quản lý đất đai Tổ chức tuyên truyền, giáo dục, phổ biến quy định đất đai, quyền nghĩa vụ người SDĐ nhằm nâng cao trình độ nhận thức người dân Đầu tư thêm kỹ thuật, công nghệ thông tin, trang thiết bị chuyên dụng vào công tác quản lý đất đai; thống tài liệu đồ, xây dựng ứng dụng phần mềm việc quản lý, lưu trữ hồ sơ; cải tiến quy trình cấp GCN, tránh trùng lắp liệu việc chuyển nhượng nhiều lần đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác GCNQSDĐ Để chế “một cửa” thật có hiệu giảm thời gian lại nhiều lần người dân, trình tự, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND phường để người dân thực đầy đủ Loại bỏ giấy tờ khơng cần thiết, cần có phối hợp chặt chẽ Cơ quan thuế Phòng VPĐK QSDĐ, nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần Nhu cầu nhà đất cần thiết người dân, người dân nghèo việc tính thuế chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất cao Vì vậy, Nhà nước cần phải xem xét lại mức thuế áp dụng vào mục đích đất ở, quyền lợi đáng người dân; cần có sách giảm mức thuế cho người dân nghèo gặp khó khăn Cần có quy định riêng mức thuế chuyển quyền khu vực có khu quy hoạch nhà ở, khu dân cư, cơng trình giao thơng…để ngăn chặn tình trạng đầu tích lũy đất Cần tổ chức thêm đội kiểm tra liên ngành đề kiểm soát việc SDĐ để đảm bảo đất sử dụng mục đích hạn chế tình trạng nhũng nhiễu công tác Quản lý Nhà nước đất đai Theo dõi, xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp Luật đất đai Các quan quản lý Nhà nước cần xem xét ký việc cấp giấy phép hoạt động công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động đo vẽ đồ, chất lượng thành phẩm công ty này, có biện pháp ngăn chặn xử lý kịp thời sai phạm hoạt động hành nghề Với số lượng hồ sơ ngày nhiều, cần điện tử hóa việc quản lý lưu trữ hồ sơ phần mềm chuyên dụng nhằm hoàn thành tốt việc lưu trữ giải thủ tục hành chính, đặc biệt hồ sơ CNQSDĐ; dễ dàng phát sai sót trường hợp tranh chấp, sử dụng chuyển nhượng đất vượt hạn mức…; cải tiến phần mềm cấp GCN cho phù hợp với điều kiện Quận, giảm thiểu trùng lắp thông tin công tác cấp GCNQSDĐ việc chuyên nhượng nhiều lần đất Cần xây dựng, chuẩn hóa sở liệu, đại hóa hệ thống quản lý thông tin đất đai mạng Việc phát triển hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện sở xây dựng hệ thống thông tin cơng khai, xác, đầy đủ, kịp thời đăng ký đất đai, thông tin đất đai, giấy chứng nhận…nhằm tăng cường tiếp cận đối tượng, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất đáp ứng thông tin thông tin cộng đồng Với hệ thống quản lý này, thời gian thực giao dịch đất đai giảm thiểu cách tốt nhất, tiết kiệm thời gian, tiền bạc cho nhân dân Nhà nước Trang 48 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng II.3 Nguyên nhân tình hình sử dụng đất sau nhận CNQSDĐ II.3.1 Nguyên nhân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc CNQSDĐ năm gần tăng cao nguyên nhân sau: Công tác lập quy hoạch, KHSDĐ địa bàn Quận gần hoàn tất, điều làm cho người dân an tâm, mạnh dạn việc CNQSDĐ Mặt khác, vùng có quy hoạch, giá đất thị trường tăng cao nhiều so với giá đất Nhà nước bồi thường làm cho số lượng chuyển nhượng ngày tăng; tình trạng đầu đất, SDĐ trái mục đích, chia cắt manh mún,… điều không tránh khỏi Trên địa bàn Quận, dân cư tập trung chủ yếu nhập cư từ tỉnh thành khác Trong năm gần kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa nên nhu cầu SDĐ tăng nhanh Để đáp ứng u cầu q trình thị hóa, Nhà nước khơng ngừng đầu tư sở hạ tầng, nâng cấp mở rộng hệ thống giao thông đẩy giá đất lên cao, tình hình chuyển nhượng trở nên sôi động hơn, đem lại nguồn sinh lợi lớn từ đất đai nhà cho người dân Nhà nước Với kinh tế phát triển, tốc độ thị hóa diễn nhanh, đời sống nhân dân ngày nâng cao, họ đầu tư sản xuất nơng nghiệp chi phí sản xuất ngày tăng, mang lại lợi nhuận thấp, đại phận người dân tìm đến xí nghiệp, cơng ty để làm việc có thu nhập cao, ổn định Đồng thời, mật độ dân số ngày tăng quỹ đất có hạn làm nhu cầu nhà, đất tăng lên rõ rệt CNQSDĐ khơng đem lại lợi ích kinh tế mà đáp ứng nhu cầu nhà hoạt động sản xuất kinh doanh người dân Chuyển nhượng đất chiếm tỷ lệ cao đất đất nông nghiệp, nguyên nhân do: đất khơng cần chuyển mục đích sử dụng, không cần xin giấy phép xây dựng,… điều phù hợp với điều kiện thực tế Dịch vụ môi giới nhà đất phát triển, việc đầu đất đai ngày tăng hình thức kinh doanh kiểu đem lại lợi nhuận cao số người dân II.3.2 Tình hình sử dụng đất sau nhận CNQSDĐ  Đối với đất ở: Hiện nay, việc CNQSDĐ diễn sôi động, số lượng hồ sơ chuyển nhượng ngày tăng Đối tượng chuyển nhượng phần dân địa phương người dân nội thành chuyển mặt Quận có nhiều thay đổi phần lớn dân từ tỉnh thành khác đến làm ăn, sinh sống Nhiều chủ sử dụng có nhu cầu thực sự, họ SDĐ theo mục đích, xây dựng theo vẽ, thiết kế Tuy nhiên, có lơ đất chờ giá lên để chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch, làm cho giá đất số khu vực biến động lớn  Đối với đất nông nghiệp: Đối với đất nông nghiệp, sau nhận CNQSDĐ người dân khơng sản xuất mà hầu hết chuyển mục đích thành đất ở, trường hợp sử dụng vào mục đích nơng nghiệp; san lấp trái phép, chờ giá đất lên cao chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng giá trị chênh lệch Ngoài có trường hợp khác như: nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp kiểm tra dân lại dùng phần vào xây dựng nhà ở, sau chịu phạt vi phạm hành xin hợp thức hóa QSDĐ để tránh thuế tiền SDĐ Trang 49 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng II.3.3 Hiệu kinh tế - xã hội thông qua hoạt động CNQSDĐ Đại đa số người dân đến Quận Thủ Đức để làm việc sinh sống dân cư tỉnh, thành khác; lại dân địa phương Điều cho thấy lượng dân nhập cư vào Quận cao, nguồn lao động dồi dào, trình độ văn hố giáo dục người lao động ngày nâng cao, trình độ chun mơn Đồng thời với quan tâm đầu tư sở vật chất hạ tầng kỹ thuật Nhà nước làm cho kinh tế Quận nhà lên cách nhanh chóng năm gần Bên cạnh Quận gặp nhiều khó khăn cơng tác quản lý gánh nặng dân số lớn dẫn đến việc SDĐ sai mục đích nhiều, tình trạng lấn chiếm phát sinh tranh chấp… Việc CNQSDĐ đem đến hiệu KT-XH định hạn chế a) Hiệu quả: Đem lại nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí địa chính, tiền dịch vụ đo đạc… thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương Hoạt động CNQSDĐ góp phần: - Đẩy nhanh tốc độ thị hóa, làm thay đổi mặt Quận, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao - Nâng cao hiệu SDĐ, người dân có ý thức cao giá trị tầm quan trọng mà đất đai mang lại - Người nơng dân có hội chuyển sang ngành nghề khác, có điều kiện để mở rộng diện tích đất sản xuất, thành lập vườn ăn trái, kinh tế trang trại… Các quyền người SDĐ đảm bảo hơn, người dân có ý thức tầm quan trọng đất đai, tầm quan trọng việc đến quan công quyền thực quyền nghĩa vụ liên quan đến đất đai b) Khơng hiệu quả: - SDĐ sai mục đích, đất bỏ hoang hóa nhiều gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai - Khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, người dân có số tiền lớn việc chuyển đổi nghề nghiệp gặp nhiều khó khăn Mặt khác, nhiều người sử dụng số tiền chuyển nhượng không hợp lý nên phát sinh nhiều tiêu cực cung tệ nạn xã hội… - Người dân dựa vào chỗ sơ hở pháp luật để lách luật, làm công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, gây thất nguồn thu Nhà nước Trang 50 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường, với tốc độ đô thị hóa nay, sở vật chất hạ tầng ngày nâng cao Quận Thủ Đức thu hút nhiều vốn đầu tư nước với khu công nghiệp, khu chế xuất thật thu hút nhiều lao động, làm cho dân số tăng nhanh, đăc biệt tỷ lệ gia tăng học Dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày tăng điểm nóng đất đai quan tâm; đặc biệt CNQSDĐ diễn ngày sôi động, đa dạng phức tạp, số lượng hồ sơ chuyển nhượng ngày gia tăng tạo nên sóng biến động đất đai, tác động to lớn đến đời sống xã hội phận lớn dân cư Nhà nước thường xun có sách, văn pháp luật, tạo điều kiện cho người SDĐ thực quyền nghĩa vụ mình; đẩy mạnh cơng tác cấp giấy GCNQSDĐ - chứng thư pháp lý quan trọng thừa nhận quyền người SDĐ; giúp họ yên tâm sản xuất, nâng cao hiệu sử dụng đất; đồng thời giúp Nhà nước quản lý quỹ đất đai chặt chẽ, từ hạn chế trường hợp vi phạm việc sử dụng đất đai, góp phần ổn định kinh tế - trị - xã hội Tình hình CNQSDĐ địa bàn Quận Thủ Đức diễn sôi động đa dạng, số hồ sơ chuyển nhượng gia tăng hàng năm Từ năm 2005 đến tháng 6/2010 giải 16.679 hồ sơ với tổng diện tích 7.036.415 hồ sơ Tuy nhiên, tình hình CNQSDĐ xuất nhiều tiêu cực như: san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, tự ý chuyển mục đích sử dụng có trường hợp đầu đất đai, sau nhận chuyển nhượng đất để hoang chờ giá lên chuyển nhượng lại gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt ảnh hưởng đến công tác đền bù, giải tỏa, áp giá bồi thường…khi thực triển khai dự án Hiện nay, Phòng TNMT Quận Thủ Đức tích cực việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ, truyền đạt kinh nghiệm thực tế nhằm nâng cao hiệu làm việc, tạo niềm tin cho người dân thực quyền nghĩa vụ quan cơng quyền đất đai Với tốc độ thị hóa nay, nhu cầu SDĐ ngày tăng quỹ đất hữu hạn Trong tương lai, tình hình chuyển nhượng sơi động, đa dạng phức tạp nữa, hồ sơ chuyển nhượng tăng theo thời gian Có thể đến lúc khơng đất để cấp GCN việc cấp đổi GCN diễn trở thành hoạt động kinh doanh đem lại thu nhập cho người dân Nhà nước KIẾN NGHỊ Trên sở kết nghiên cứu, đề tài có số kiến nghị sau: - Tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân biết rõ phương tiện thông tin đại chúng cấp sở, để người dân hiểu luật, nắm rõ quyền hạn nghĩa vụ việc SDĐ, hạn chế tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật gây khó khăn cho Nhà nước việc quản lý đất đai - Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất, kiên xử lý trường hợp sử dụng đất khơng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép, gây lãng phí đất đai…sau nhận chuyển nhượng Cán địa Trang 51 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng cần thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng đất địa phương - Thường xuyên kiểm tra công ty dịch vụ đo đạc nhằm đảm bảo tính xác vẽ trạng đất người dân làm thủ tục chuyển nhượng, tránh tình trạng sai sót, thể khơng trạng gây tốn thời gian tài người dân - Đầu tư trang thiết bị, công nghệ đáp ứng cho công tác quản lý đất đai nội nghiệp ngoại nghiệp, đáp ứng xu quản lý đất đai khoa học, nhanh, xác, hiệu - Tăng cường nguồn nhân lực cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt công tác đăng ký biến động đất đai, đáp ứng nhu cầu thực tế địa phương Trang 52 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng mơn: “Quản lý hành đất đai” Tác giả: Lê Mộng Triết - Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng môn “Luật đất đai” Tác giả: Dương Thị Tuyết Hà - Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng môn: “Đăng ký thống kê” Tác giả: Ngô Minh Thụy - Giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Những quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân 2005 Tác giả: Phạm Kim Dung NXB: Tư Pháp (năm 2005) Văn kiện Đại hội chi Phòng TN&MT Quận Thủ Đức lần II - nhiệm kỳ (2010 – 2015) Nguồn niên giám thống kê năm 2009 – Phòng Thống kê Quận Thủ Đức Báo cáo tốt nghiệp: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ năm 1999 đến địa bàn huyện Krông Buk, tỉnh Đăklăk" Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Bích Thùy Khóa: 2005 - 2008 Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Báo cáo tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ năm 2003 đến tháng năm 2008” Sinh viên thực hiện: Phạm Mai Cầm Khóa: 2004 – 2008 Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Trang 53 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng PHỤ LỤC Trang 54 ... dân bị thi t thòi Vì giá theo quy định nhà nước thấp hon nhiều so với giá thị trường Diện tích tối thi u để chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc chưa có văn pháp luật quy định diện tích tối thi u... động chưa thường xuyên thi u ổn định, số người tham gia Trang 19 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng tập luyện tự giác chưa cao Cơ sở vật chất, dụng cụ tập luyện thi u, chưa đáp ứng... 181/2004/NĐ-CP - Thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT