ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÕ CÔNG MẠNH “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU - TỈNH TÂY NI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN

THÁNG 6 NĂM 2009

- TP.HCM tháng 7 năm 2009 -

SVTH MSSV LỚP KHOA NGÀNH

:: :::

VÕ CÔNG MẠNH

05124057 DH05QL

2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

VÕ CÔNG MẠNH

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU - TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN

THÁNG 6 NĂM 2009”

Giáo viên hướng dẫn: PGS-TS Huỳnh ThanhHùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM)

(Ký tên: ………)

- TP.HCM tháng 7 năm 2009 -

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

Ba mẹ, gia đình là những người luôn lo lắng, giúp đở, động viên, và d õi theo tôi trong suốt quá trình học tập

Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô Giảng viên – Công nhân viên nhà trường đã tận tình giúp đở, hướng dẫn, dạy dỗ tôi trong suốt thời gian qua

Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Hiệu phó nhà trường, giảng viên chính Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình hướng dẫn chu đáo, hổ trợ, giúp đở tôi sớm hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tập thể cán bộ công nhân viên Thư Viện Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM đặc biệt là Cô Diệp Thị Bạch Huệ đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi có được nhiều nguồn tư liệu cần thiết cho quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lảnh đạo Phòng TNMT – Văn Phòng ĐKQSDĐ Huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh, các cô chú, anh chị trong UBND Huyện, đặc biệt là KS Nguyễn Công Thọ ( Chuyên viên Phòng TNMT ) đã tạo điều kiện thuân lợi và hướng dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực tập tại điạ phương

Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2005 – 2009, cùng các anh, chị, bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt 4 năm trên giảng đường đại học

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức lý luận còn chưa sâu sắc, nguồn tài liệu còn hạn chế Do đó luận văn cũng không thể tránh khỏi những sai sót, tôi rất mong được sự đóng góp ý kiến của của quý thầy cô, bạn bè để tôi có được những kiến thức hoàn thiện hơn

TP.HCM, ngày tháng 07 năm 2009 Sinh viên

Võ Công Mạnh

TÓM TẮT

Sinh viên: Võ Công Mạnh, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2005-2009, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực

huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm

2009”.

Đề tài được tiến hành từ tháng 3/2009 đến tháng 7/2009, tại Phòng Tài Nguyên Môi Trường – Văn Phòng ĐKQSDĐ huyện Tân Châu – Tỉnh Tây Ninh

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG

Địa bàn huyện Tân Châu được xem là một huyện mới của Tỉnh Tây Ninh, huyện được thành lập năm 1989 khi tách ra từ huyện Tân Biên và Dương Minh Châu theo Nghị Quyết số 48 của Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05 năm 1989 Với diện tích 111.045,40 ha, Tân Châu được xem là một huyện có diện tích lớn Bên cạnh đó với vị trí địa lý thuận lợi, Tân Châu được UBND Tỉnh xếp vào một trong những huyện có triển vọng phát triển KT-XH nhất Tỉnh

Trong quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa Tân Châu không ngừng thay đổi theo chiều hướng ngày càng phát triển Khi nền kinh tế hội nhập và vận hành theo cơ chế thị trường thì nhu cầu SDĐ để đầu tư Cơ sở hạ tầng, Công nghiệp - Dịch vụ, các khu dân cư tập trung,…Đã tạo ra những biến động đáng kể về SDĐ Vấn đề về CNQSDĐ trên địa bàn huyện cũng không ngừng thay đổi từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay Quá trình nghiên cứu bằng các phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn

đề CNQSDĐ trên địa bàn huyện, đề tài đã đánh giá về ĐKTN-KTXH và các vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương, đặc biệt là quá trình tham gia giải quyết hồ sơ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ

Kết quả thu được như sau: Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện không ngừng gia tăng từ năm 2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, cụ thể: năm 2003 với 1.808 hồ sơ, năm 2004 với 2.170 hồ sơ, năm 2005 là 2.737 hồ sơ, năm 2006 là 4.039

hồ sơ, năm 2007 là 6.508 hồ sơ, năm 2008 là 5.176 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2009 với

số lượng 2.741 hồ sơ Tính từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 trên địa bàn toàn huyện

có 25.109 hồ sơ CNQSDĐ được thông qua cơ quan Nhà nước, với diện tích CNQSDĐ

chiếm 71,73 % trên tổng hồ sơ CNQSDĐ, còn lại là CNQSDĐ sản xuất nông nghiệp chiếm 28,27 % với 7.097 hồ sơ Từ năm 2003-6/2009 toàn huyện phát hiện có 292 trường hợp CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước, chiếm 1,15 % trên tổng số

hồ sơ CN Các dạng mục đích CNQSDĐ chủ yếu là: Cần vốn sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, phân chia tài sản, chuyển đi nơi khác sinh sống,…Trong đó phổ biến nhất là 2 dạng: CNQSDĐ do cần vốn sản xuất kinh doanh (42 %) và trả tiền đáo hạng vay cho Ngân hàng (27 %)

Đề tài cũng đã đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, đánh giá về hiệu quả SDĐ sau khi CN, các nguyên nhân CNQSDĐ phổ biến và đề cập đến những vấn

đề khó khăn, vướng mắc trong thực tế khi áp dụng các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan đến CNQSDĐ, đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tế của địa phương đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong quá trình giải quyết hồ sơ CNQSDĐ

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

MỤC LỤC iii

DANH SÁCH BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ v

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

I.1 Cơ sở lý luận chung 3

I.1.1 Các khái niệm cơ bản 3

I.1.2 Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn 6

I.1.3 Cơ sở pháp lý 9

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 10

I.2.2 Điều kiện kinh tế 12

I.2.3 Điều kiện xã hội 12

I.2.4 Điều kiện cơ sở hạ tầng 14

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện 15

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 15

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 15

I.3.3 Quy trình thực hiện 15

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

II.1 Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến CNQSDĐ 16

II.1.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến CNQSDĐ 16

II.1.2 Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến CNQSDĐ 17

II.2 Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, Sử dụng đất đai 19

II.2.1 Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính 19

II.2.2 Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất 21

II.2.3 Công tác Đăng ký đất đai và Cấp GCNQSĐ 22

II.2.4 Công tác Giải quyết tranh chấp, Khiếu nại về đất đai 23

II.2.5 Công tác Thanh tra đất đai 24

II.2.6 Công tác Thống kê, Kiểm kê đất đai 24

II.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 25

II.2.8 Đánh giá chung về nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai 27

II.3 Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ qua từng giai đoạn 29

II.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003 29

II.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến nay 32

II.3.3 Đánh giá quy định về CNQSDĐ qua 2 giai đoạn 34

II.4 Đánh giá hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009 37

II.4.1 Quy định chung về CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Châu 37

II.4.2 Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/ 2009 39

II.4.2.1 Hoạt động CNQSDĐ năm 2003 39

II.4.2.2 Hoạt động CNQSDĐ năm 2004 41

II.4.2.3 Hoạt động CNQSDĐ năm 2005 42

II.4.2.4 Hoạt động CNQSDĐ năm 2006 43

II.4.2.5 Hoạt động CNQSDĐ năm 2007 44

II.4.2.6 Hoạt động CNQSDĐ năm 2008 46

II.4.2.7 Hoạt động CNQSDĐ 6 tháng đầu năm 2009 47

II.4.3 Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 48

II.4.3.1 Đánh giá kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 48

II.4.3.2 Đánh giá kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu theo đơn vị xã, thị trấn 49

II.4.3.3 Đánh giá tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước 51

II.4.3.4 Các đối tượng nhận CNQSDĐ 6 tháng đầu năm 2009 53

II.4.3.5 So sánh tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu với một số đơn vị lân cận 54

II.4.3.6 Đánh giá ưu điểm, hạn chế của Luật thuế thu nhập cá nhân với CNQSDĐ 55

II.5 Đánh giá tác động của hoạt động CNQSDĐ, hiệu quả SDĐ sau CN 56

II.5.1 Đánh giá tác động của hoạt động CNQSDĐ 56

II.5.2 Đánh giá hiệu quả sử dụng đất sau CNQSDĐ 58

II.6 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ, ưu – nhược điểm của CNQSDĐ 58

II.6.1 Đánh giá các nguyên nhân CNQSDĐ 58

II.6.2 Ưu điểm – nhược điểm của hoạt động CNQSDĐ 60

II.7 Đánh giá những tồn tại, vướng mắc trong công tác CNQSDĐ 61

II.8 Đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và SDĐ 63

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Thống kê dân số huyện Tân Châu đến năm 2008 13

Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế của huyện Tân Châu năm 2008 17

Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế của huyện Tân Châu năm 2007-2008 18

Bảng 2.3: Kết quả thành lập bản đồ, hồ sơ địa chính huyện Tân Châu đến năm 2009 20

Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2008, 2009 21

Bảng 2.5: Công tác cấp GCNQSDĐ huyện Tân Châu tính đến đầu năm 2009 22

Bảng 2.6: Tình hình giải quyết tranh chấp QSDĐ huyện Tân Châu tính đến 6/2009 23

Bảng 2.7: Kết quả kiểm kê đất đai theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg 24

Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2009 25

Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính huyện Tân Châu năm 2008 26

Bảng 2.10: Biến động đất đai năm 2003 so với năm 2009 27

Bảng 2.11: Tình hình phân bổ cán bộ địa chính cấp cơ sở đến năm 2009 28

Bảng 2.12: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2003 40

Bảng 2.13: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2004 41

Bảng 2.14: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2005 42

Bảng 2.15: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2006 43

Bảng 2.16: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2007 45

Bảng 2.17: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2008 46

Bảng 2.18: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu đến tháng 6 năm 2009 47

Bảng 2.19: Kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 48

Bảng 2.20: Tổng hợp kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009 50

Bảng 2.21: Tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước 52

Bảng 2.22: Các đối tượng nhận CNQSSĐ từ đầu năm 2009 đến tháng 6 năm 2009 54

Bảng 2.23: So sánh tình hình CNQSDĐ qua các năm của một số địa phương 54

Bảng 2.24: Bảng điều tra lý do CNQSDĐ 60

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: So sánh cơ cấu các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008 17

Biểu đồ 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2007 - 2008 18

Biểu đồ 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất năm 2009 25

Biểu đồ 2.4: So sánh hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 49

Biểu đồ 2.5: So sánh kết quả hoạt động CNQSDĐ theo đơn vị hành chính 50

Biểu đồ 2.6: Tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước 52

Biểu đồ 2.7: So sánh hồ sơ CNQSDĐ của huyện với một số địa phương lân cận 55

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 : Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ17/1999 31

Sơ đồ 2.2 : Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ181/2004 33

Sơ đồ 2.3 : Trình tự thủ tục CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân tại Tân Châu 38

CMND Chứng minh nhân dân

CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TN-KTXH Tự nhiên - Kinh tế xã hội

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

CHXHCNVN Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất tất yếu trong mọi hoạt động kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo dục, an ninh quốc phòng,… Trong tất cả các hoạt động sống, sản xuất của xã hội đều phải trực tiếp hay gián tiếp thông qua đất đai

Trong quá trình phát triển của đất nước ở thời kì đổi mới, vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày càng được Nhà nước quan tâm Trên cơ sở đó Luật Đất Đai 1993 đã ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai trước

đó Trong đó lần đầu tiên vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) được thừa nhận là hợp pháp và cơ bản đã mang lại những hiệu quả tích cực

Trên con đường hội nhập và phát triển, vấn đề Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước ngày một được quan tâm Cơ bản không thể phủ nhận những hiệu quả KT-

XH mà Luật Đất Đai 1993 mang lại, song cũng phải thừa nhận một số vấn đề phát sinh phức tạp mà Luật Đất Đai 1993 không thể giải quyết được Từ cơ sở trên, Quốc Hội nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai 2003 để một lần nữa hoàn thiện hơn về

cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai nói trên

Vấn đề về CNQSDĐ lại một lần nữa được đề cập rất cụ thể trong Luật Đất Đai

2003 và đang được rất nhiều người quan tâm bởi các phát sinh phức tạp khi vận dụng vào thực tế Trong quá trình CNQSDĐ thực tại trên nhiều địa phương cũng có không ít trường hợp CNQSDĐ trái phép, vi phạm pháp luật và chưa mang lại hiệu quả KT-XH Địa bàn huyện Tân Châu được xem là một huyện mới của tỉnh Tây Ninh, huyện được thành lập theo Nghị Quyết số 48 của Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05 năm 1989 khi tách ra từ huyện Tân Biên và Dương Minh Châu, hiện nay với diện tích 111.045,40 ha, Tân Châu được xem là một huyện có diện tích lớn Bên cạnh đó với vị trí địa lý thuận lợi, tài nguyên thiên nhiên tương đối phong phú,… Tân Châu được UBND tỉnh xếp vào một trong những huyện có triển vọng phát triển KT-XH nhất tỉnh Với vai trò quan trọng như thế, huyện Tân Châu không ngừng đầu tư phát triển

Cơ sở hạ tầng nhằm hoàn thiện bộ mặt KT-XH của huyện và phấn đấu trong tương lai

sẽ trở thành một huyện trọng điểm của tỉnh Trong quá trình phát triển đó vấn đề về CNQSDĐ trên địa bàn huyện cũng đang được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,

cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp,… quan tâm

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất

Động Sản, tôi thực hiện đề tài:“Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện

Tân Châu - tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 ”

™ Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu Tìm ra ưu, khuyết điểm của công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý CNQSDĐ

™ Đối tượng nghiên cứu

• Hộ gia đình, cá nhân tham gia trong hoạt động CNQSDĐ

• Các loại hình CNQSDĐ trên địa bàn

• Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 trên địa bàn huyện Tân Châu – tỉnh Tây Ninh

• Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động CNQSDĐ của Trung ương và địa phương

™ Phạm vi nghiên cứu

• Địa điểm : Địa bàn huyện Tân Châu – tỉnh Tây Ninh

• Thời gian: Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009

™ Ý nghĩa thực tiễn

• Giúp hiểu rõ hơn về thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn

• Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho hoạt động CNQSDĐ

• Góp phần nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Các khái niệm cơ bản

I.1.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật Đất Đai năm 1993 mà không thể sử dụng từ

“mua bán đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, quyền chiếm đoạt đất đai Nhà nước chỉ cho phép người SDĐ được CQSDĐ (chuyển quyền sử dụng đất) của mình cho người khác

CQSDĐ là việc người có quyền SDĐ hợp pháp chuyển giao đất và quyền SDĐ cho người khác theo những quy định pháp luật đất đai hiện hành

CNQSDĐ là một trong 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) theo Luật Đất Đai năm 1993 và là một trong 10 quyền của người SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) theo Luật Đất Đai năm 2003

Như vậy, CNQSDĐ là hình thức CQSDĐ trong đó người sử dụng đất (gọi là bên

CQSDĐ) chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng

I.1.1.2 Đối tượng sử dụng đất

Đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất Đai 2003 trên địa bàn huyện Tân Châu: -Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước trong huyện; các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận CQSDĐ

-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận CQSDĐ trên địa bàn

-Cộng đồng dân cư gồm: cộng đồng người Khơme, người Chăm, người Hoa,… được nhà nước giao đất hay công nhận QSDĐ

-Cơ sở tôn giáo: bao gồm các chùa, thánh thất, nhà thờ, được UBND Tỉnh công nhận QSDĐ

-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, Việt Kiều hải ngoại về sinh sống và làm việc được UBND huyện cho thuê đất, mua nhà ở gắn liền với QSDĐ

I.1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, trong chế độ XHCN đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống

nhất quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng theo đúng kế hoạch và quy hoạch đã được phê duyệt Điều này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, điều tiết được giá đất, cân bằng được hạn mức đất của từng cá nhân, tránh tình trạng đầu cơ đất đai Chính vì vậy, GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu để Nhà nước có thể quản lý đối tượng

sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai và xử lý vi phạm, khiếu nại có liên quan đến đất đai

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất

để người dân an tâm sinh sống sản xuất, kinh doanh và thực hiện giao dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản

Việc thực hiện cấp GCNQSDĐ đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và các quan hệ tài chính về đất đai, góp phần sử dụng đất được giao có hiệu quả nhất Cho nên nhu cầu cấp GCNQSDĐ đang là nhu cầu bức thiết của người dân để xác lập QSDĐ hợp pháp của mình Điều đó đòi hỏi ở từng cấp quản lý Nhà nước về đất đai phải có sự thay đổi phù hợp, phân bổ đất đai một cách hợp lý Do đó, việc tổ chức đăng ký cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng nhất trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai

Nhìn từ nhiều góc độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những mức giá khác nhau do nhu cầu và mục đích sử dụng khác nhau nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế có mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:

• Giá đất do Nhà nước quy định

• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi

• Giá đất thỏa thuận khi CNQSDĐ (giá đất thị trường): là mức giá có thể chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết định sáng suốt, minh mẫn và không bị ép buộc

• Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ

• Giá đất do rao bán trên thị trường

I.1.1.5 Thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ

Thuế suất chuyển quyền SDĐ qua từng giai đoạn luôn có những thay đổi theo chiều hướng có lợi cho người SDĐ Trong thực tế chuyển quyền SDĐ tại một số địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn thì thuế chuyển quyền cao là một thiệt thòi cho người SDĐ khi họ có nhu cầu CNQSDĐ của mình Do đó qua từng thời điểm Chính

Phủ luôn có những điều chỉnh về thuế chuyển quyền để cho người dân giảm bớt thiệt thòi và ý thức hơn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Tính từ khi đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng trên thị trường năm 1993 thì đã có 2 văn bản quy định về thuế chuyển quyền và gần đây là văn bản về thu thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ

) Luật thuế chuyển quyền đối với chuyển nhượng QSDĐ

• Luật thuế chuyển quyền ngày 02/06/1994 có hiệu lực từ ngày 01/07/1994 thì thuế suất chuyển quyền đối với đất đai là 10 % đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối; 20 % đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác

• Luật sử đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền ngày 21/12/1999 có hiệu lực từ ngày 01/01/2000 thì thế suất chuyển quyền là 2 % đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; thuế suất 4 % đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác

• Căn cứ tính thuế chuyển quyền là: Diện tích đất, giá đất do UBND Tỉnh quy định cho từng năm và thuế suất theo quy định trên

) Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc Hội thông qua ngày 21/11/2007 và có hiệu

lực từ ngày 01/01/2009) quy định như sau:

ª Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở;

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng Bất động sản

ª Thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ (Theo khoản 2 điều 21 và điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân) quy định như sau:

• 25 % trên giá trị chênh lệch hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 lần chuyển nhượng xác định và các khoản chi phí liên quan trong quá trình sử dụng có chứng từ chứng minh (Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế)

• 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ trong trường hợp không có chứng từ xác định giá mua và tôn tạo trước đó (Trường hợp không xác định được thu nhập tính thuế)

• Căn cứ tính thuế là : Giá trị theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

I.1.1.6 Lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ

Trong quá trình thu lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ cũng là một bất cập trong thực tế áp dụng Cũng giống như trường hợp thuế chuyển quyền, Nhà nước luôn có sự thay đổi trong công tác quản lý thu thuế nhằm tạo điều kiện cho đất đai ngày càng phát huy vai trò là một hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Có thể căn cứ vào các quy định sau về mức thu lệ phí trước bạ qua từng giai đoạn:

• Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về thu lệ phí trước bạ thì thuế suất thu lệ phí trước bạ là 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ

• Theo Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 về sửa đổi bổ xung điều 6 của Nghị định 176/1999 về lệ phí trước bạ thì thuế suất thu lệ phí trước bạ là 1 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ

• Theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ xung một số điều về lệ phí trước bạ thì thuế suất của lệ phí trước bạ là 0,5 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ

I.1.2 Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn

Hiến Pháp năm 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về quan hệ sở hữu đất đai ở

nước ta Hiến Pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý đất đai theo quy định chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động theo quy định của pháp luật”

Trên tinh thần đó, Luật Đất Đai năm 1988 nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới

mọi hình thức

Nhưng đến những năm 1990, nền kinh tế thật sự chuyển mình sang kinh tế thị trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, từ đó thị trường đất đai trở nên quan trọng hơn trong cơ chế vận hành chung của nền kinh tế Xuất phát từ nhu cầu phát triển đó đã làm cho những quy định của Luật Đất Đai năm 1988 đã trở nên không còn phù hợp nữa

Trong nền kinh tế thị trường, việc luân chuyển QSDĐ là điều hiển nhiên, nên việc cho phép chuyển QSDĐ được quy định trong Luật Đất Đai năm 1993 là hoàn toàn phù hợp, một mặt khắc phục các phiền hà trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần cải cách các thủ tục hành chính Mặt khác nó cũng tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hóa nói chung và Nhà nước chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần thiết.Vì vậy vấn đề chuyển QSDĐ khi được hoàn thiện sẽ giải quyết được những vấn đề sau:

• Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai

• Tránh việc lạm quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

• Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường, khắc phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật

I.1.2.1.Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước Luật Đất Đai năm 1993

Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến Pháp năm 1980, việc khai thác quản lý đất đai vẫn còn yếu kém Để cụ thể hóa Hiến Pháp năm 1980 và những yêu cầu đổi mới, phát triển kinh tế Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc Hội khóa VIII đã thông qua Luật Đất Đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai

Luật Đất Đai năm 1988 đã giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể Trong đó, quan trọng nhất là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời Nếu như không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân Tại Điều

16, Luật Đất Đai năm 1988 có quy định việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn trong

03 trường hợp sau:

1 Khi hộ nông dân vào, ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất;

3 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó

Đến những năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động và đất đai ngày càng có giá trị nên việc chuyển nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước vào nền kinh tế thị trường Nhu cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng nhanh dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không phép đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Trước tình hình đó Hiến Pháp năm 1992 ban hành rất kịp thời tại điều 18 có quy định:

“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử

dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được CQSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”

I.1.2.2.Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003

Ngày 14/9/1993, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với những quy định mới như sau:

• Thừa nhận đất đai có giá trị

• Quy định các quyền của người SDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ

• Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định, lâu dài

• Quy định hệ thống ngành Địa chính xuống tận cấp xã, phường, thị trấn

• Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp

Đây là lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng được nguyện vọng chính đáng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, sau khi Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực, việc chuyển nhượng QSDĐ trong luật vẫn còn nhiều bất cập:

• Quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết, chồng chéo

• Chính Phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục CNQSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có

sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng phức tạp, dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra liên tục và kéo dài

• Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao: Nghị định 114/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/9/1994 quy định người CN phải đóng thuế CQSDĐ là 10 % (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và 20 % (đất ở

đất xây dựng công trình và các lại đất khác), bên nhận CN nộp lệ phí trước bạ là 2

% giá trị tài sản tính thuế Những quy định về CNQSDĐ còn quy định cụ thể trong

Bộ Luật Dân Sự năm 1995 Theo Luật Dân Sự thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng này phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể

Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về nhà đất nhất là nhu cầu CNQSDĐ Cho nên, ngày 29/03/1999 Chính Phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Luật Dân

Sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục CNQSDĐ nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa được cụ thể Để cụ thể hóa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, sau khi thống nhất với Bộ Tư Pháp, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp, Chính Phủ, Tổng Cục Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17 về trình tự, thủ tục CQSDĐ

Trong quá trình thực hiện chuyển quyền theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Thông tư 1417/TT-TCĐC vẫn còn nhiều vướng mắc nên Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành ngày 01/11/2001 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Tuy nhiên, nội dung CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân không có gì thay đổi đáng kể chỉ có những sửa đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức kinh tế Và trong thời gian này, mẫu hồ sơ CNQSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP

I.1.2.3.Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 đến nay

Quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 và các văn bản pháp lý liên quan đã đạt được nhiều hiệu quả KT-XH nhất định Song bên cạnh những thành quả đó cùng với

sự phát triển không ngừng của đất nước, Luật Đất Đai 1993 ngày càng bộc lộ những hạn chế trong quá trính vận dụng vào thực tế Xuất phát từ yêu cầu trên, Quốc Hội nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai 2003 nhằm khắc phục những thiếu sót

mà Luật Đất Đai 1993 không giải quyết được

Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự CNQSDĐ cũng đơn giản hơn Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã giảm bớt được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước và quy định những loại giấy tờ cho phép CNQSDĐ cũng đơn giản hơn, trình tự thủ tục nhanh gọn hơn Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản một cách tích cực, minh bạch và hiệu quả

I.1.3 Cơ sở pháp lý

) Trung ương

-Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

-Luật Đất Đai năm 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/7/1993

-Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày 22/6/1994 -Luật Dân Sự năm 1995 được Quốc Hội thông qua ngày 28/10/1995

-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

-Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

-Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về Luật sửa đổi một số điều của Luật thuế chuyển quyền

-Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP

-Luật Đất Đai năm 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003

-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 2003 -Bộ Luật Dân Sự năm 2005

-Nghị định 84/2007/ND-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

-Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007

-Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ xung một số điều về

-Quyết định số 100/2008/QĐ-UB ngày 21/12/2008 của UBND tỉnh Tây Ninh về

khung giá các loại đất năm 2009

-Quyết định số 757/2006/QĐ-UB của UBND huyện Tân Châu về thành Lập Văn Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý

Tân Châu là huyện biên giới nằm ở phía Bắc của tỉnh Tây Ninh, được thành lập theo Nghị Quyết số 48 của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng nay là Thủ Tướng Chính Phủ ngày 13/05/1989

Vị trí địa lý nằm trong khoảng :

106006'-106029' kinh độ Đông ;

11025'-11046' vĩ độ Bắc

Diện tích tự nhiên là 111.045,40 ha, gồm 11 xã và 01 thị trấn

Phía Đông giáp tỉnh Bình Phước với đường ranh giới dài 27,6 km

Phía Tây giáp huyện Tân Biên với đường ranh giới dài 34,5 km

Phía Nam giáp huyện Dương Minh Châu với ranh giới dài 32,4 km và Thị xã Tây Ninh với đường ranh giới dài 19,2 km

Phía Bắc giáp Vương Quốc Campuchia với đường ranh giới dài 47,5 km

I.2.1.2 Địa hình

Địa hình Tân Châu tương đối bằng phẳng, có một dạng địa hình cơ bản là địa hình đồi và lượn sóng nhẹ với độ dốc chủ yếu < 3 o Địa hình có chiều hướng thấp dần theo hướng Tây Bắc – Đông Nam Cao trình cao nhất ở phía Đông Bắc giáp biên giới Campuchia khoảng 55 – 56 m, thấp nhất ở phía Tây Nam khoảng 18 – 20 m Cao trình phần lớn khoảng 40-50 m

Mẫu chất hầu hết là phù sa cổ, hình thành các loại đất xám có thành phần cơ giới nhẹ, khả năng chịu nén tốt

Yếu tố địa chất, địa hình của Tân Châu rất thuận lợi cho việc bố trí sử dụng đất các loại nhất là đất cho trồng cây công nghiệp và xây dựng công trình

I.2.1.3 Khí hậu – Thủy văn

Khí hậu Tân Châu mang tính gió mùa nhiệt đới, ít bão lụt Lượng bức xạ cao và phân bố đều trong năm Thời tiết chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô Nhìn chung khí hậu thời tiết của huyện khá thuận lợi cho việc phát triển cây trồng, vật nuôi

và các hoạt động kinh tế khác

Chế độ thủy văn khá phong phú và dồi dào cả về nguồn nước mặt lẫn nước ngầm Nguồn nước mặt của huyện cơ bản gồm 2 con sông lớn là sông Tha La và sông Sài Gòn, đây là khu vực đầu nguồn của hồ Dầu Tiếng, với diện tích mặt hồ và vùng bán ngập trên 6.000 ha, chiếm 5,4 % diện tích tự nhiên của huyện, đảm bảo cho việc cung cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt trong huyện, tỉnh và khu vực giáp ranh như: Củ Chi (TP.HCM), Dầu Tiếng (Bình Dương)

Ngoài 2 sông trên còn có hệ thống nhiều suối và kênh mương đã và đang hình thành trên địa bàn huyện

Nguồn nước ngầm của huyện do vị trí kiến tạo địa chất đã tạo cho Tân Châu nguồn nước ngầm khá phong phú, phân bố đều trên khắp địa bàn huyện

I.2.1.4 Đất đai

Tài nguyên đất đai của huyện được chia làm 02 nhóm đất chính:

Nhóm đất xám:108.870,40 ha Chiếm 98,04 % diện tích tự nhiên của huyện Phân

bố trên các dạng địa hình tương đối bằng phẳng ở tất cả các xã, thích hợp cho trồng: lúa nước, lạc, mía, khoai mì, mãng cầu và các loại cây công nghiệp như: Cao su, điều, cây ăn trái,…

Nhóm đất đỏ vàng: 2.175 ha Chiếm 1,96 % diện tích tự nhiên của huyện Phân

bố ở các dạng địa hình cao, thích hợp cho trồng: Cao su, điều, tiêu, cây ăn trái, …

I.2.1.5 Cảnh quan thiên nhiên

Trên cơ sở vị trí địa lý thuận lợi và địa hình tương đối bằng phẳng đã tạo cho huyện có một khung cảnh tự nhiên khá lý tưởng Là khu vực giáp ranh với Thị xã Tây Ninh, Tân Biên và huyện Dương Minh Châu, bên cạnh 3 khu du lịch nổi tiếng của tỉnh

là Núi Bà Đen và Hồ Dầu Tiếng, Căn Cứ TW Cục Miền Nam, đã tạo cho huyện có điều kiện phát triển thêm về các dịch vụ phục vụ nhu cầu du lịch trong tỉnh

Bên cạnh đó trên địa bàn huyện cũng có nhiều khu vực có rừng phòng hộ như: khu vực ven Hồ Dầu Tiếng, Di tích lịch sử Đồng Rùm,…phục vụ cho công tác phòng

hộ và cũng là triễn vọng để khai thác các loại hình du lịch sinh thái trong huyện

I.2.1.6 Tài nguyên thiên nhiên

a Tài nguyên rừng

Tân Châu có tài nguyên rừng khá phong phú, tính đến cuối tháng 12/2008 tổng diện tích rừng trên toàn huyện là 32.949,50 ha, chiếm 29,67 % diện tích tự nhiên toàn huyện.Trong đó:

-Rừng tự nhiên là 12.671,40 ha, chiếm 38,56 %

-Rừng trồng là 4.256,70 ha, chiếm 12,95 %

-Rừng khoanh nuôi tái sinh 7.493,40 ha, chiếm 22,80 %

-Đất trồng rừng là 8.528 ha, chiếm 25,69 %

b Tài nguyên khoáng sản và vật liệu xây dựng

Khoáng sản và vật liệu xây dựng trên địa bàn huyện tương đối nghèo nàng về chủng loại, chủ yếu là các nhóm phi kim loại như: đất sét, sạn, cát, sét gạch ngói, đá dùng làm vật liệu xây dựng,… Cơ bản có thể đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng,

và sản xuất vật liệu xây dựng trong khu vực

Đặc biệt có khu vực ấp Cây Cầy xã Tân Hòa có trữ lượng nguyên liệu vôi sản xuất xi măng khá lớn, UBND Tỉnh đã có chủ trương thu hút đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất xi măng cho tỉnh và cuối năm 2008 đã hoàn thành xong công trình Nhà Máy

Xi Măng FICO với số vốn đầu tư trên 3.400 tỉ đồng và đây cũng là một trong số các nhà máy sản xuất xi măng lớn nhất Việt Nam hiện nay Dự kiến sẽ đáp ứng được nhu cầu cho các tỉnh lân cận trong khu vực Đông Nam Bộ, trong nước và xuất khẩu

I.2.2 Điều kiện kinh tế

I.2.2.1 Nông nghiệp

Huyện có diện tích gieo trồng lớn 72.901,52 ha, chiếm 65,65 % diện tích tự nhiên toàn huyện Trong đó gieo trồng chủ yếu là: mía, mì, cao su, mãng cầu,…Mía, mì đứng đầu về sản lượng cây hằng năm; Cao su, mãng cầu đứng đầu về sản lượng đối với cây lâu năm

Tính đến cuối năm 2008, tỉ trọng các ngành Nông – Lâm - Thủy sản trong cơ cấu các ngành kinh tế đạt 35,34 %

I.2.2.2 Công nghiệp

Về Công nghiệp của huyện đang trên đà phát triển, hiện nay có 10 nhà máy chế biến mì, mía, cao su Trong đó có 2 nhà máy liên doanh với nước ngoài là Nhà máy sản xuất tinh bột khoai mì Việt Nam – Singapore (Thị trấn) và nhà máy đường Bourbon (Tân Hưng); có 2 nhà máy của doanh nghiệp Nhà nước là Nhà máy đường Nước Trong, Nhà máy chế biến mủ cao su trực thuộc Công Ty cao su Tân Biên và 8 nhà máy của các cơ sở thu mua khoai mì, mía tư nhân

Tính đến cuối năm 2008, tỉ trọng các ngành Công nghiệp – Xây dựng trong cơ cấu các ngành kinh tế đạt 45,56 %

I.2.2.3 Thương mại – Dịch vụ

Mạng lưới Thương mại - Dịch vụ những năm gần đây tương đối phát triển Hiện nay hầu hết ở các xã đều có nhà chợ Trong đó tiêu biểu có cụm chợ cho 3 xã: Suối Ngô, Tân Hòa, Tân Thành vừa được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong cuối năm

2007 Ngoài ra các khu chợ như: chợ Tân Châu, chợ Tân Đông cũng đang được đầu tư xây dựng lại và đã giải quyết cơ bản nhu cầu của người dân

Hiện nay 100 % các xã đều có đường dây điện thoại, thống kê năm 2008 có khoảng 65 % hộ dân có điện thoại Song song đó hệ thống Internet cũng đã phủ khắp các xã trên địa bàn huyện

Tính đến cùng kì năm 2008, tỉ trọng các ngành Thương mại - Dịch vụ trong cơ cấu các ngành kinh tế đạt 19,10 %

I.2.3 Điều kiện xã hội

I.2.3.1 Dân số

Tính đến hết tháng 12 năm 2008, dân số toàn huyện là 109.134 người Mật độ

tuổi lao động 38,97 %, còn lại 7,9 % ở độ tuổi ngoài lao động Nhìn chung Tân châu là một huyện có dân số tương đối trẻ và hứa hẹn một nguồn nhân lực lao động dồi dào Thống kê dân số toàn huyện theo đơn vị hành chính đến cuối năm 2008:

Bảng 1.1: Thống kê dân số đến năm 2008

Đơn vị xã,

Diện tích (ha)

Dân số trung bình năm 2008 (người)

( Nguồn Phòng Thống Kê huyện Tân Châu năm 2008)

I.2.3.2 Lao động - Việc làm

Tân Châu có nguồn lao động khá phong phú Trên địa bàn các xã: Suối Ngô, Tân Hiệp, Suối Dây, Tân Hòa,…đa phần là công nhân của các nông trường cao su trực thuộc Công Ty Cao Su Tân Biên Hình thành một số khu vực tập trung nguồn lao động như quanh khu vực Nhà Máy Đường Bourbon (Tân Hưng), xung quanh khu vực Nhà Máy Xi Măng Fico Tây Ninh thuộc địa phận xã Tân Hòa

Trong đó tính đến hết tháng 12 năm 2008, dân số trong độ tuổi lao động là 62.350 người, chiếm 57,13 % trên tổng dân số toàn huyện, ngoài tuổi lao động là 8.625 người, chiếm 7,9 %, còn lại là 38.159 người chưa đến tuổi lao động, chiếm 38,97 %

I.2.3.3 Dân tộc - Tôn giáo

Trên địa bàn huyện có 3 dân tộc chủ yếu Người Kinh chiếm đa số khoảng 89 % còn lại là cộng đồng dân tộc Khơme sống quanh khu vực: Suối Dây, Suối Ngô và người Chăm sống chủ yếu ở: Tân Hưng, Suối Dây, khu vực ấp 4 xã Tân Hòa Còn lại

là dân tộc Hoa và một số dân tộc khác cùng chung sống trên khắp địa bàn huyện

Tôn giáo chính là Cao Đài chiếm khoảng 58 % còn lại là Phật giáo, Thiên Chúa giáo, và một số người Chăm theo Hồi giáo

Hầu hết các xã đều có Thánh Thất, toàn huyện có 3 nhà thờ Thiên Chúa giáo, 4 chùa của Phật giáo và một số đền Thờ của dân tộc Chăm

I.2.4 Điều kiện cơ sở hạ tầng

I.2.4.1 Giao thông

Các tuyến giao thông chính của huyện: TL246, TL247, TL792, TL785, TL793, TL784, TL795 đã hoàn thành cơ bản và nâng cấp một số tuyến đường trọng điểm Khu

vực xung quanh thị trấn Tân Châu trên tuyến TL 795 đã được Bêtông hóa hoàn toàn góp phần tạo vẻ mỹ quan cho khu vực trung tâm huyện Tuyến TL785 khu vực chợ Tân Đông đến địa phận giáp ranh Thị xã đã được nâng cấp thành tuyến trọng điểm, thúc đẩy quá trình phát KT-XH cho huyện nói riêng và tỉnh nói chung

I.2.4.2 Xây dựng cơ bản

Điện: Tất cả các xã trong huyện đã có lưới điện quốc gia phủ khắp, tỉ lệ sử dụng điện trên toàn địa bàn huyện đạt trên 98 % Đa số các hộ dân đều có điện thắp sáng và

có được những trang thiết bị sử dụng điện cần thiết trong gia đình So với khoảng 10 năm trước đây thì tình hình đời sống bà con nông dân tương đối ổn định và đầy đủ

Hệ thống bưu điện văn hóa, bưu điện tư nhân phân bố rộng khắp trên khắp 12 đơn vị xã, thị trấn

Hệ thống các công trình thủy lợi, cầu cống, kênh mương đã được xây dựng hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu cho sản xuất nông nghiệp và các mục tiêu khác Tiêu biểu có hệ thống đập xả nước cầu Tha La trên địa phận thị trấn Tân Châu là công trình trọng điểm thể hiện được vẻ mỹ quan đô thị mà còn có ý nghĩa quan trọng cho sản xuất nông nghiệp

I.2.4.3 Văn hóa – Giáo dục – Y tế

Huyện đã xây dựng được nhà văn hóa trung tâm thị trấn và các cơ sở văn hóa tại

11 xã đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hóa của người dân

Giáo dục: Trường học có 79 trường, trong đó có 12 trường mẫu giáo, 53 trường

tiểu học, 10 trường THCS, 4 trường THPT, 1 trung tâm giáo dục thường xuyên phân

bố đều trên toàn huyện đáp ứng tốt công tác giáo dục tại địa phương

Y tế: Tổng số cơ sở y tế là 13, trong đó có 1 bệnh viện huyện, 11 trạm y tế xã Có

1 phòng khám đa khoa và hơn 300 cán bộ phục vụ ngành y tế, trong đó có 132 người

có trình độ đại học và trên đại học

I.2.4.4 An ninh – Quốc phòng

Huyện có 2 cửa khẩu địa phương với sự chốt chặn của 2 đồn biên phòng 815 và

819 An ninh quốc phòng được ổn định và đang được đầu tư chính quy tinh nhuệ sẳn sàng chiến đấu

Ngoài ra tại đơn vị xã Tân Hưng còn có sự đóng quân của Tiểu Đoàn 19 Bộ Đội Biên Phòng Tây Ninh và đây cũng là trung tâm huấn luyện Bộ đội biên phòng của huyện và tỉnh

Vấn đề An ninh – Quốc phòng trên khu vực biên giới luôn được giữ vững, người dân khu vực đường biên Việt Nam và Campuchia thường xuyên qua lại giao thương với nhau, công tác tuyên truyền giáo dục lý tưởng và truyền thống yêu nước ngày càng được nâng cao đối với toàn bộ đội ngũ chiến sĩ và người dân tại địa phương

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

2 Đánh giá tình hình QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

3 Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ qua từng giai đoạn

4 Đánh giá thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn xã, huyện từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2009

5 Đánh giá tác động của CNQSDĐ, hiệu quả SDĐ sau CNQSDĐ

6 Đánh giá các nguyên nhân CNQSDĐ, ưu - nhược điểm của CNQSDĐ

7 Đánh giá những tồn tại và vướng mắc trong công tác CNQSDĐ

8 Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai hiệu quả sau chuyển nhượng

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn

nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ

2 Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số

lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của Huyện và lập thành các bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

3 Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên

quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương

4 Phương pháp so sánh: So sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ

qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục

5 Phương pháp đánh giá: Đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để

đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ

6 Phương pháp chuyên gia: Để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên

môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt

là những cán bộ trực tiếp thụ lý Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

I.3.3 Quy trình thực hiện

Bước 1: Viết đề cương chi tiết báo cáo và thu thập tư liệu

Bước 2: Thực hiện báo cáo tốt nghiệp

Bước 3: Hoàn thành báo cáo tốt nghiệp và bảo vệ đề tài

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Đánh giá ĐKTN - KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

II.1.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

Tân Châu là một huyện có vị trí địa lý thuận lợi cho nhiều hoat động KT-XH mà không phải địa phương nào cũng có được, cụ thể :

Phía Đông giáp tỉnh Bình Phước với đường ranh giới dài 27,6 km

Phía Tây giáp huyện Tân Biên với đường ranh giới dài 34,5 km

Phía Nam giáp huyện Dương Minh Châu với ranh giới dài 32,4 km và Thị xã Tây Ninh với đường ranh giới dài 19,2 km

Phía Bắc giáp Vương Quốc Campuchia với đường ranh giới dài 47,5 km

Với vị trí thuận lợi là khu vực giáp ranh với Thị xã, huyện Dương Minh Châu, Tân Biên và bên cạnh 3 khu du lịch nổi tiếng của Tỉnh là Núi Bà Đen (Thị xã), Hồ Dầu Tiếng (Dương Minh Châu) và Căn Cứ TW Cục Miền Nam (Tân Biên) Vị trí trên

đã tạo cho huyện có một tiềm năng phát triển KT-XH rất lớn Điều này làm cho nhu cầu sử dụng đất cho các ngành dịch vụ, giải trí (Ăn uống, giải khát, phòng trọ, khu vui chơi,…) ngày càng tăng cao đặc biệt là khu vực vùng ven khu du lịch Núi Bà Đen Khu vực ven Hồ Dầu Tiếng thuộc khu vực xã Tân Thành, cầu Tha La (Thị trấn)

là khu vực rất có triển vọng cho phát triển du lịch sinh thái, nuôi trồng thủy sản và phát triển nông nghiệp Những năm gần đây, những khu vực này luôn có sự thay đổi nhanh chóng Dân số ngày càng tăng, đường giao thông được mở rộng, đất đai luôn được chính quyền địa phương quản lý chặc chẽ và đa số đã được cấp GCNQSDĐ nên việc CNQSDĐ cũng ngày một tăng theo

Phía Đông khu vực ấp Con Trăng, ấp Cây Cầy xã Tân Hòa là khu vực giáp ranh với tỉnh Bình Phước với đường ranh giới 27,6 km Trục đường chính nối liền 2 tỉnh đã được trải nhựa từ 2004 và cũng nhanh chóng làm thay đổi bộ mặt KT-XH của địa phương, mối quan hệ thông thương giữa hai huyện Tân Châu (Tây Ninh) và Bình Long (Bình Phước) ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và kinh doanh hàng hóa ngày một tăng cao, đây cũng là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương

Phía Bắc khu vực Tân Đông, Tân Hà có đường biên giới giáp Campuchia dài 47,5 km nồi liền đường biên với khu kinh tế của khẩu Xa Mát (Tân Biên) Đây là của ngõ giao thương giữa 2 quốc gia Việt Nam – Campuchia, là con đường ngoại thương trọng điểm của tỉnh Cùng với 2 cửa khẩu địa phương của 2 xã Tân Đông và Suối Ngô

đã tạo cho khu vực này có giá cả đất đai ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng đất cũng tăng theo

Trục đường TL795 nối liền 2 thị trấn Tân Châu và Tân Biên dài khoảng trên 30km là khu vực phát triển kinh tế nhanh chóng Đây cũng là hướng phát triển của huyện về mở rộng phạm vi Thị trấn Tân Châu và Tân Biên

Bên cạnh về vị trí thuận lợi, Tân Châu còn là vùng đất của các loại cây công nghiệp cho hiệu quả kinh tế cao như: Cao su, điều, khoai mì, mía,… thu hút một lượng lớn nhu cầu SDĐ nông nghiệp Những năm gần đây, những người dân ở các huyện lân cận cũng như các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, TP.HCM thường có nhu cầu và đến Tân Châu nhận CNQSDĐ nông nghiệp để canh tác, sinh sống, đầu tư sản xuất kinh doanh,…

Từ các vị trí thuận lợi và những ưu đãi về đất đai của huyện cũng đã cho thấy

được nhu cầu về SDĐ và CNQSDĐ trên địa bàn huyện là rất lớn Đây là một yếu tố

không thể thiếu trong việc đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Châu

II.1.2 Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ

Những năm gần đây kinh tế của huyện tăng trưởng nhanh chóng Tỉ lệ tăng

trưởng kinh tế hằng năm là rất cao, vào khoảng 16,77 % Tân Châu cũng là một trong

những huyện trọng điểm của Tỉnh về phát triển kinh tế Tính đến cuối 2008 GDP bình

quân đầu người đạt 1.363USD/người/năm Điều kiện về phát triển KT-XH diễn ra

nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế các ngành theo hướng phát triển Công nghiệp

- Xây dựng và Thương mại - Dịch vụ là nguyên nhân chủ yếu thúc đẩy nhu cầu CN và

nhận CNQSDĐ phi nông nghiệp tại địa phương Tỉ trọng các ngành trong cơ cấu kinh

tế của huyện năm 2008 được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008

Ngành Tỉ trọng (%)

Công nghiêp - Xây dựng 45,56

Nông - Lâm- Thủy sản 35,34

Thương mại - Dịch vụ 19,10

Tổng 100,00

( Nguồn Phòng Thống Kê huyện Tân Châu năm 2008 )

Biểu đồ 2.1: So sánh cơ cấu các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008

So với năm 2007 thì tỉ trọng các ngành kinh tế có sự thay đổi theo chiều hướng

tăng tỉ trọng các ngành Công nghiệp - Xây dựng và Thương mại - Dịch vụ, theo đó

giảm tỉ trọng ngành Nông nghiệp nhưng phải tăng sản lượng theo từng năm, năm sau

phải cao hơn năm trước Có thể so sánh tình hình tăng trưởng kinh tế theo cơ cấu các

ngành 2 năm 2007-2008 như sau:

Tỉ trọng các ngành năm 2008 so với 2007 :

• Nông – Lâm – Thủy sản giảm 5,35 %;

• Công nghiệp – Xây dựng tăng 2,71 %;

• Thương mại – Dịch vụ tăng 2,64 %

Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế của huyện Tân Châu năm 2007-2008

Biểu đồ 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2007 - 2008

Dự án đầu tư vào huyện ngày càng tăng, tính đến cuối năm 2008 có 3 dự án đầu

tư nước ngoài (Nhà máy đường Bourbon, Nhà máy chế biến tinh bột khoai mì Việt Nam – Singapore, Cty TNHH Sheng Fu sản xuất đá mài), 63 dự án đầu tư của doanh nghiệp tư nhân

Khu vực các xã: Suối Ngô, Tân Hòa, Tân Hiệp,…có diện tích cao su cho năng xuất cao và giá trị thị trường thuận lợi nên đa số công nhân cao su đều được lương cao Bình quân lương công nhân đầu người năm 2007-2008 vào khoảng 5.500.000 đồng/người/tháng Điều này đã thu hút nhiều nguồn lao động vào công nhân công ty cao su, họ CNQSDĐ nông nghiệp của mình cho người khác và tập trung gia đình vào công việc của công ty trên phần cây cao su mà họ được giao Đồng thời thu hút nguồn lao động từ các tỉnh phía Bắc di cư vào làm công nhân nông trường Điều này làm nhu

cầu đất ở tăng cao do nguồn lao động nhập cư và nhu cầu đất nông nghiệp của các hộ gia đình công nhân công ty cao su giảm xuống

Đối với nông dân sản xuất nông nghiệp, một phần muốn tăng diện tích sản xuất

họ nhận CNQSDĐ nông nghiệp của các hộ gia đình công nhân công ty cao su, đồng thời với những năm 2004-2007 Bất Động Sản của TPHCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai…, có nhiều biến động, những nhà kinh doanh và những người sản xuất nông nghiệp đã mở rộng địa bàn lên Tân Châu nhận CNQSDĐ để sử dụng và đồng thời cũng kinh doanh khi có lãi nên trong giai đoạn này việc CNQSDĐ diễn ra tương đối sôi nổi và đẩy giá đất trên thị trường tăng cao

Bên cạnh đó với những dự án lớn như: Nhà máy đường Bourbon (Tân Hưng), nhà máy sản xuất tinh bột khoai mì Việt Nam – Singapore (Tân Châu), đặc biệt là dự

án nhà máy xi măng Fico Tây Ninh (Tân Hòa)…, đã thu hút nhiều nguồn lao động nhập cư và nhiều nhà đầu tư đủ các loại hình dịch vụ xung quanh những khu sản xuất này dẫn tới nhu cầu sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng tăng cao

Nổi trội là khu vực xã Suối Ngô – Tân Hòa, đây là khu vực rất gần Nhà máy xi măng Fico Tây Ninh và Khu dự án nhà nghĩ cho cán bộ chuyên gia và công nhân của nhà máy xi măng với đủ các cơ sở vật chất như: Bệnh viện, trường học từ mẫu giáo đến cấp 3, khu thương mại,…đã thu hút nhiều nhà đầu tư vào đây, nhu cầu sử dụng đất

ở tăng cao và kéo theo đó nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp xung quanh khu vực này cũng trở nên hút đối với những nhà đầu tư có vốn (khu vực này đa số là đất của các hộ công nhân cao su ít có nhu cầu SDĐ nông nghiệp và các hộ đồng bào dân tộc Khơme đời sống kinh tế tương đối khó khăn nên họ CNQSDĐ để giải quyết nhu cầu kinh tế) Bên cạnh đó các tuyến đường trọng điểm như: TL785, TL795, TL792, TL794 và các tuyến đường liên xã ngày càng được đầu tư mở rộng và trải nhựa, một số tuyến đã được bêtông hóa hoàn toàn đã làm cho bộ mặt của huyện ngày càng thu hút dân số nhập cư và dự án đầu tư Theo quy hoạch thì cụm công nghiệp Tân Hưng là cụm công nghiệp chính của huyện đang được khuyến khích đầu tư, trung tâm thương mại Tân Đông, trung tâm thương mại cụm xã Suối Ngô - Tân Hòa - Tân Thành cũng đang được hoàn thành và đã ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu CN và nhận CNQSDĐ

II.2 Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai

II.2.1 Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính

Trong quá trình thành lập huyện từ năm 1989 đến nay, huyện Tân Châu không ngừng hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính cơ sở nhằm phục vụ tốt cho công tác QLNN về đất đai Song phải đến năm 1992 thì công tác đo đạc lại hệ thống bản đồ địa chính mới được đồng loạt tiến hành và hoàn thiện cơ bản Nhưng trong giai đoạn trên, việc ứng dụng công nghệ trong việc đo đạc hệ thống bản đồ địa chính cơ sở còn nhiều thiếu sót và sai lệch, nguyên nhân là do công tác đo đạc bản đồ theo phương pháp điều

vẽ ảnh hàng không nên độ chính xác không cao Hiện tại cũng có một số địa phương

đã hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính theo lưới tọa độ chính quy nhưng con

số này là không nhiều Đa phần đều phải sử dụng hệ thống bản đồ địa chính theo đo đạc ảnh hàng không nên gây rất nhiều khó khăn cho cán bộ quản lý trong việc thực hiện công tác quản lý đất đai tại đia phương Có thể phản ảnh hệ thống bản đồ địa

chính cơ sở và hồ sơ địa chính đang được sử dụng tại phòng TNMT Tân Châu, Văn

phòng ĐKQSDĐ theo bảng số liệu sau:

Bảng 2.3: Kết quả thành lập bản đồ & hồ sơ địa chính huyện Tân Châu đến năm 2009

PP đo đạc STT Đơn vị Số

tờ

Sổ Địa Chính

Sổ mục

kê Điều vẽ ảnh

Đo lưới chính quy

( Nguồn Phòng TNMT huyện Tân Châu năm 2009 )

Tính đến nay toàn huyện có tổng số 478 tờ bản đồ địa chính cơ bản đáp ứng được

nhu cầu QLNN về đất đai ở địa phương Bên cạnh đó cũng phải thừa nhận sự không

chính xác của hệ thống bản đồ hiện hành tại địa phương, trên tổng số 478 tờ bản đồ thì

có đến 227 tờ bản đồ được biên vẽ từ ảnh hàng không theo Chỉ thị 299, những loại bản

đồ này ngày càng bộc lộ những sai sót trong quá trình tra cứu thực tế cả về diện tích

lẫn ranh giới, địa giới, vị trí Do đó trong quá trình vận dụng vào công tác quản lý

chuyên môn của cán bộ địa chính xã, thị trấn và chuyên viên VPĐKQSDĐ thường gặp

rất nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác thông tin và thống nhất trong công

tác quản lý

Trong tổng số 478 tờ bản đồ của 12 đơn vị hành chính thì có 251 tờ bản đồ địa

chính của 3 đơn vị hành chính được đo đạc theo lưới tọa độ chính quy với độ chính

xác cao và rõ ràng nên rất thuận tiện trong quá trình tra cứu, trích lục sơ đồ thửa đất

Cơ bản có thể nhận định rằng các vấn đề giải quyết về công tác QLNN về đất đai ở các

đơn vị này thường nhanh chóng và hiệu quả, có độ chính xác cao so với các đơn vị

khác

Tính đến tháng 6 năm 2009 toàn huyện có 285 sổ địa chính và 54 sổ mục kê Số

sổ này cơ bản được sử dụng và lưu giữ tương đối cẩn thận trong tủ lưu sổ Nhưng bên

cạnh đó cũng có một số sổ do được sử dụng quá lâu (có sổ sử dụng khoảng 20 năm)

đã quá cũ rách (Tân Hiệp, Tân Hưng,…), gây mất thông tin và khó khăn trong quá

trình chỉnh lý, cập nhật thông tin

Hiện nay cùng với chủ trương của UBND tỉnh vể hoàn thiện hệ thống bản đồ địa

chính cấp cơ sở, UBND huyện Tân Châu cũng không ngừng đề xuất với UBND tỉnh

và hợp tác với Công ty cổ phần đo đạc bản đồ Tây Ninh trong việc hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính tại địa phương, trong tương lai sẽ có được hệ thống bản đồ địa chính chính quy trên toàn huyện

II.2.2 Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất

Công tác QHSDĐ, KHSDĐ là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả cao Từ vai trò quan trọng của QHSDĐ - KHSDĐ và theo QHSDĐ huyện Tân Châu thời kỳ 2000 – 2010 được UBND Tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1719/QĐ-UB ngày 21/7/2000, UBND huyện

đã tiến hành thực hiện các kế hoạch sử dụng đất

Sau 5 năm triển khai thực hiện KHSDĐ kỳ đầu (2001 – 2005), huyện đã đạt được một số kết quả trên lĩnh vực quản lý, khai thác tiềm năng đất đai Để tiếp tục có cơ sở trong việc quản lý, khai thác tốt tiềm năng đất đai, UBND huyện lập KHSDĐ 5 năm từ năm 2006 đến năm 2010 theo Quyết định số 453/2006/QĐ -UBND Tỉnh tạo thuận lợi trong công tác QLNN về đất đai, đặc biệt là giải quyết các hồ sơ CNQSDĐ, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và thay đổi cơ cấu cây trồng, sản xuất kinh doanh

Hiện nay huyện đã cơ bản hoàn thành KHSDĐ năm 2008 và xây dựng xong KHSDĐ năm 2009 Theo KHSDĐ năm 2009 thì diện tích đất nông nghiệp của huyện

sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp là 871,54 ha phục vụ cho việc xây dựng các công trình như: Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, quốc phòng, các cơ sở tôn giáo, giáo dục đào tạo, văn hóa thể thao, các cơ sở sản xuất kinh doanh, chế biến nông sản, quy hoạch các điểm dân cư, giải quyết vấn đề tăng dân số, phát triển hệ thống giao thông thủy lợi, khai thác vật liệu xây dựng Theo dự kiến năm 2009 tổng diện tích đất nông nghiệp của huyện sẽ là 98.071,36 ha, đất phi nông nghiệp là 12.948,30 ha và đất chưa

sử dụng là 25,74 ha Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 dự kiến được thể hiện như sau:

Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2008, 2009

II.2.3 Công tác Đăng kí đất đai và Cấp GCNQSĐ

Bảng 2.5: Công tác cấp GCNQSDĐ huyện Tân Châu tính đến đầu năm 2009

(Đơn vị :ha)

STT Đơn vị Tổng DT DT cấp GCN

DT đã cấp GCN

Tỉ lệ % cấp GCN

DT chưa cấp GCN

Tỉ lệ % chưa cấp GCN

(Nguồn Phòng TNMT Tân Châu năm 2009)

Toàn huyện có tổng số diện tích được cấp GCNQSDĐ là 62.214 ha, trong đó diện tích đã cấp GCNQSDĐ là 58.056,58 ha, đạt 93,32 % diện tích được phép cấp GCN và diện tích chưa cấp GCNQSDĐ là 4.157,42 ha, chiếm 6,68 %

Trên địa bàn toàn huyện hầu hết các xã, thị trấn đều hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ đạt trên 90 %, trong đó các xã: Tân Hưng, Thạnh Đông, Tân Hiệp, Tân Hòa, Thị trấn có tỉ lệ cấp GCNQSDĐ đạt trên 95 % Đây là một tỉ lệ cấp GCN khá cao

so với các đơn vị còn lại Riêng các xã Tân Thành, Tân Đông, Tân Hà tỉ lệ cấp GCNQSDĐ đạt chưa đến 90 % Nguyên nhân chủ yếu là do địa bàn các xã trên còn khá nhiều đất nông nghiệp và đất ở của bà con dân tộc Khơme, Chăm sinh sống, phần lớn họ không rành tiếng Việt và ít hiểu biết về pháp luật nên rất ít tiếp xúc với cán bộ địa phương trong việc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ cho phần đất của mình Song song đó cũng có không ít trường hợp sử dụng đất không xác định được chính xác ranh giới thửa đất và không xác định được nguồn gốc, thời gian sử dụng đất,…nên gây khó khăn cho quá trình cấp GCNQSDĐ Theo UBND huyện, trong thời gian tới sẽ cố gắng thực hiện nhanh chóng công tác cấp GCNQSDĐ cho tất cả các thửa đất nói trên

Công tác cấp GCNQSDĐ trên toàn huyện đạt tỉ lệ tương đối cao so với các địa bàn lân cận, đây cũng là một thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền của mình nói chung và CNQSDĐ nói riêng (vì theo điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì kể từ ngày 01/01/2008 khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có GCN)

II.2.4 Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai

Huyện Tân Châu đang trong quá trình xây dựng, phát triển phấn đấu trở thành một huyện trọng điểm của Tỉnh, tình hình KT-XH đang trên đà phát triển, dân số tăng nhanh, nhu cầu SDĐ rất lớn nên đất đai ngày càng khan hiếm, giá trị sử dụng đất tăng cao Đất đai có sự biến động rất lớn về cơ cấu sử dụng, về mục đích sử dụng, về chủ sử dụng, trong khi hệ thống pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, trình độ cán bộ còn thấp

và thiếu nên các vụ khiếu nại, tranh chấp về đất đai thường xuyên xảy ra là điều tất yếu

Theo số liệu thống kê từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009, số các đơn tranh chấp

mà UBND huyện tiếp nhận và giải quyết được tổng hợp thành bảng sau:

Bảng 2.6: Tình hình giải quyết tranh chấp về QSDĐ huyện Tân Châu tính từ năm 2003

Tính từ tháng 10 năm 2005 đến nay tổng số trường hợp khiếu nại về đất đai mà phòng TMMT tiếp nhận được là 1.078 đơn Trong đó tiếp xúc giải quyết là 811 đơn, chiếm 75,23 % Còn lại 267 đơn chưa tiếp xúc giải quyết, chiếm tỉ lệ 24,77 %

Nhìn chung công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai trên địa bàn huyện là tương đối ít so với các huyện lân cận trong Tỉnh, đa số các trường hợp đều được giải quyết nhanh gọn và hiệu quả Tuy nhiên cũng có một số trường hợp bất cập

mà phòng TNMT và UBND huyện chưa giải quyết được, tiêu biểu có thể nói đến là những tranh chấp, khiếu nại của người dân xung quanh vấn đề đất giáp ranh với các Nông trường cao su trực thuộc Công ty cao su Tân Biên, Nông trường cao su Thiên Bích, Dự án rừng phòng hộ Dầu Tiếng,…

II.2.5 Công tác Thanh tra đất đai

Công tác thanh tra được tiến hành thường xuyên theo đơn thư khiếu nại của người dân và theo Nghị định 61/1998/NĐ-CP về thanh tra đối với tổ chức, doanh nghiệp Hàng năm, Phòng TNMT huyện tham mưu cho UBND huyện thành lập đoàn kiểm tra tình hình SDĐ trên địa bàn và đã kịp thời phát hiện, xử lý nhiều vụ việc vi

phạm trong quản lý và sử dụng đất đai

Tính từ năm 2003 đến nay công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn huyện Tân Châu đã đạt được nhiều kết quả đáng kể Phát hiện và xử lý hàng trăm vụ vị phạm Trong đó tiêu biểu là việc phối hợp với thanh tra Sở TNMT và UBND Tỉnh tiến hành kiểm tra và đình chỉ việc SDĐ của Công ty công nghiệp nặng Miền Nam (Tân Hòa), Công ty Thiên Bích (Suối Ngô), lập biên bản và đề nghị thu hồi

550 ha đất của Công ty xây lắp thủy lợi Tây Ninh giao lại cho UBND huyện quản lý Gần đây Phòng TNMT còn tham mưu cho UBND huyện đề nghị UBND Tỉnh thu hồi một số diện tích đất không sử dụng của Công ty cao su Tân Biên, nhà mày đường Nước Trong và Nông trường Tân Hưng giao cho người dân sử dụng theo mục đích sử dụng cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai

II.2.6 Công tác Thống kê, Kiểm kê đất đai

Kết quả thống kê đất đai năm 2008 cho thấy diện tích tự nhiên của huyện tăng 6,71 ha so với năm 2007, trong đó diện tích đất nông nghiệp tăng 5,62 ha và đất phi nông nghiệp tăng 1,09 ha Nguyên nhân chính là do trong quá trình đo đạc có sự sai lệch về diện tích và có sự chồng thửa đối với những thửa đất giáp ranh với các nông trường cao su

Bảng 2.7 : Kết quả kiểm kê đất đai theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg

( Nguồn Phòng TNMT Tân Châu năm 2009) Đồng thời theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thực hiện Công văn số 1552/2007/UBND Tỉnh ngày 11/04/2008, việc kiểm kê đã được tiến hành trên toàn huyện và có kết quả như sau: Trên địa bàn toàn huyện có 165 tổ chức,

sử dụng 338 khu đất với tổng diện tích sử dụng là 3.757.209 m2

Qua công tác kiểm kê đất đai kết quả cho thấy hầu hết việc SDĐ của các tổ chức này đều thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai Bên cạnh đó cũng có một số trường hợp chưa SDĐ đúng theo mục đích quy định, song con số này là không nhiều Cơ bản các nội dung yêu cầu trong công tác Kiểm kê quỹ đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 đều được hoàn thành theo đúng yêu cầu và thời gian quy định

II.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009

II.2.7.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Châu tính đến 01/01/2009 được thể hiện ở bảng số liệu sau:

Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Châu đầu năm 2009

( Nguồn Phòng TNMT huyện Tân Châu năm 2009 )

Biểu đồ 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đầu năm 2009

Theo bảng số liệu, biểu đồ trên thì toàn huyện tính đến đầu năm 2009 có 98.942,20 ha đất nông nghiệp, chiếm 89,10 % diện tích tự nhiên toàn huyện Còn lại 12.076,76 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 10,88 % và đất chưa sử dụng chiếm 0,02 % với diện tích 25,74 ha (chủ yếu đất chưa sử dụng là đất ven các sông, suối,…hiện tại chưa đưa vào sử dụng được)

Trong tương lai với định hướng KT-XH của huyện sẽ giảm dần diện tích đất nông nghiệp và tăng diện tích đất phi nông nghiệp, cụ thể là tăng diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng vẫn đảm bảo về duy trì và gia tăng sản lượng nông sản ở những năm tiếp theo

Phòng TNMT cùng UBND huyện cũng sẽ cố gắng đưa diện tích đất chưa sử dụng này vào sử dụng ở mục đích thích hợp hơn để tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất tại địa phương

II.2.7.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính xã, thị trấn

Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính huyện Tân Châu năm 2008

(Đơn vị: ha)

( Nguồn Phòng TNMT Tân Châu năm 2009 ) Theo bảng số liệu trên ta thấy diện tích đất chủ yếu tập trung ở các xã: Suối Ngô, Tân Hòa, Suối Dây, Tân Thành Đây là những xã có diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp lớn nhất Tỉnh, có điều kiện thuận lợi và nhiều triển vọng cho phát triển kinh tế trang trại và trồng cây công nghiệp như: Cao su, điều, mãng cầu,…

Một phần diện tích ao hồ ở các xã: Tân Thành, Thị trấn,…đặc biệt là khu vực quanh Hồ Dầu Tiếng có triển vọng rất lớn cho phát triển hình thức nuôi trồng thủy sản nước ngọt

Các đơn vị còn lại diện tích nhỏ hơn và chủ yếu là đất sản xuất đất nông nghiệp

và cây ăn trái, rất ít diện tích đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

II.2.7.3 Biến động đất đai đầu năm 2003 so với hiện trạng đầu năm 2009

Biến động đất đai từ năm 2003 đến năm 2009 trên địa bàn toàn huyện được tổng hợp thành bảng số liệu sau:

Bảng 2.10: Biến động đất đai năm 2003 so với năm 2009

Nghiệp

Đất Chưa Sử Dụng

do công tác đo đạc có nhiều sai sót và công tác quản lý cập nhật thông tin đất đai còn nhiều hạn chế và một số diện tích đất do huyện Dương Minh Châu bàn giao lại Trong

đó diện tích đất nông nghiệp tăng 12.851,60 ha và đất chưa sử dụng giảm 954,82 ha Điều này cũng phản ánh được sự cố gắng của Phòng TNMT, UBND huyện trong việc khắc phục những sai sót trong quá trình quản lý đất đai và đưa một số lượng lớn diện tích đất chưa sử dụng vào sử dụng

II.2.8 Đánh giá chung một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai ảnh hưởng đến CNQSDĐ

Tính đến hết năm 2008, tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn huyện Tân Châu

đã đạt được nhiều kết quả đáng kể Công tác đo đạc lại hệ thống bản đồ địa chính chính quy đang được chuẩn bị triển khai một cách đồng bộ, UBND tỉnh cùng UBND huyện Tân Châu đang có những ưu tiên cho vấn đề tin học hóa trong công QLNN về đất đai Đây cũng là một sự khởi đầu thuận lợi cho công tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả trên toàn huyện

Công tác QHSDĐ-KHSDĐ được thành lập một cách hệ thống, khoa học, phù hợp với tình hình phát triển KT-XH tại địa phương nên đã phát huy tác dụng tích cực KHSDĐ 5 năm lần thứ 1 giai đoạn 2001 – 2005 đã đạt được những kết quả đáng kể, hiệu quả sử dụng đất và giá trị đất đai ngày càng được nâng cao Hiện tại KHSDĐ giai đoạn 2 năm 2006 – 2010 đang đi vào giai đoạn cuối, KHSDĐ năm 2009 cơ bản thực hiện đến tháng 6 năm 2009 đã phát huy được những thế mạnh trong việc chuyển dịch

cơ cấu SDĐ theo hướng giảm diện tích đất nông nghiệp và tăng cường diện tích đất phi nông nghiệp trong các lỉnh vực xây dựng, sản xuất kinh doanh, dịch vụ

Tính đến tháng 12 năm 2008, trên địa bàn toàn huyện đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân được 67.899 GCN với tổng diện tích là 37.434,01 ha Các tổ chức trên địa bàn huyện được cấp GCN là 20.622,57 ha Như vậy trên địa bàn toàn huyện đã cấp được 58.056,58 ha, chiếm 93,32 % và diện tích còn lại chưa cấp GCN là 4.157,42 ha, chiếm 6,68 % Đây là nhân tố thuận lợi góp phần cho người dân dễ dàng thực hiện quyền của mình đối với đất đai và cũng dễ dàng cho cán bộ chuyên môn trong công tác quản lý Công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp về đất đai cũng đã theo sát quá trình quản lý và sử dụng đất tại địa phương Phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm, đồng thời tạo lòng tin trong quần chúng nhân dân

Tình hình phân bổ đội ngũ cán bộ địa chính cơ sở huyện được thể hiện như sau:

Bảng 2.11: Tình hình phân bổ cán bộ địa chính cấp cơ sở đến năm 2009

( Nguồn Phòng Nội Vụ Tân Châu năm 2009 ) Đội ngũ cán bộ địa chính cở sở ngày càng được nâng cao về trình độ nghiệp vụ

và trẻ hóa Nhìn chung đa phần các cán bộ cơ sở đều được qua đào tạo chuyên môn và

có tinh thần làm việc tích cực, hạn chế được tình trạng cán bộ nhũng nhiễu người dân như trước đây Độ tuổi trung bình của đội ngũ cán bộ địa chính xã, thị trấn là vào khoảng 30 – 35 tuổi Đa số các địa phương đều được bố trí 02 cán bộ địa chính nhưng thường chỉ có 01 cán bộ biên chế Nhà nước, điều này tạo tâm lý không tốt cho cán bộ còn lại trong việc thực hiện công việc quản lý của mình

Trong quá trình trẻ hóa đội ngũ cán bộ địa chính cơ sở, những năm gần đây tình hình phân bổ đội ngũ công chức ngành TNMT ngày càng được cải thiện Một trăm phần trăm cán bộ chuyên trách có chuyên môn nghiệp vụ, trên địa bàn toàn huyện tính đến đầu năm 2009 đã có 2/21 cán bộ có trình độ đại học, 19 cán bộ có nghiệp vụ chuyên môn và tuổi đời tương đối trẻ Đây là điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương trong thời gian tới Song cũng phải thừa nhận một thực tế khách quan là đội ngũ này phải kiêm nhiệm rất nhiều công việc ở nhiều nội dung như: Đất đai, Môi trường, Xây dựng, Khoáng sản,…và cả việc phải khắc phục những sai sót trong thực tế ở địa phương do một số cán bộ địa chính những nhiệm kì trước mắc phải

II.3 Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ đất qua từng giai đoạn

II.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003

ª Theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP, Bộ Luật Dân Sự 1995

II.3.1.1 Các nguyên tắc CNQSDĐ

™ Hộ gia đình, cá nhân muốn CNQSDĐ cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

STT Đơn vị Tổng số cán bộ biên chế Cán bộ hợp đồng Cán bộ Trình độ chuyên môn

• Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp mới được CNQSDĐ

• Pháp luật không chấp nhận đất lấn chiếm, đất không thuộc QSD của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để CN cho người khác Người có hành vi như vậy sẽ bị xử

lý nghiêm minh theo quy định tại Nghị định 04/1997/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/01/1997 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và SDĐ

• Khi chuyển nhượng, các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng CNQSDĐ cho phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự năm 1995 và pháp luật về đất đai

• Bên nhận CNQSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có diện tích sử dụng đất dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích sử dụng đất của những người sử dụng đất xung quanh

™ Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc CQSDĐ phải đảm bảo yêu cầu sau:

• Đảm bảo quyền sỡ hữu tối cao thuộc về Nhà nước

• Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích người dân đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất

• SDĐ đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc CNQSDĐ đất nông nghiệp sau đó sử dụng vào mục đích khác

• Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

• Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

II.3.1.2 Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ

™ Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ

Điều kiện CNQSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc CQSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt ra không đáp ứng đầy đủ thì Nhà nước không cho phép chuyển nhượng và nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật

Điều kiện CNQSDĐ được quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và điều 706

Bộ Luật Dân sự năm 1995 đối với hộ gia đình cá nhân như sau:

1 Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được CNQSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:

• Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;

• Chuyển sang làm nghề khác;

• Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao đông

2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được CNQSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất đó