ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG NĂM 2009 SVTH MSSV LỚP KHOA NGÀNH - : : : : : VÕ CÔNG MẠNH 05124057 DH05QL 2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai TP.HCM tháng năm 2009 - Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Cơng Mạnh TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÕ CƠNG MẠNH “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG NĂM 2009” Giáo viên hướng dẫn: PGS-TS Huỳnh ThanhHùng (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM) (Ký tên: ………………………………) - TP.HCM tháng năm 2009 - i Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: Ba mẹ, gia đình người lo lắng, giúp đở, động viên, dõi theo tơi suốt q trình học tập Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, toàn thể quý thầy cô Giảng viên – Công nhân viên nhà trường tận tình giúp đở, hướng dẫn, dạy dỗ suốt thời gian qua Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Hiệu phó nhà trường, giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản tận tình hướng dẫn chu đáo, hổ trợ, giúp đở tơi sớm hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tập thể cán công nhân viên Thư Viện Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM đặc biệt Cô Diệp Thị Bạch Huệ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi có nhiều nguồn tư liệu cần thiết cho q trình hồn thành luận văn tốt nghiệp Sự giúp đỡ nhiệt tình ban lảnh đạo Phòng TNMT – Văn Phòng ĐKQSDĐ Huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh, cô chú, anh chị UBND Huyện, đặc biệt KS Nguyễn Cơng Thọ ( Chun viên Phòng TNMT ) tạo điều kiện thuân lợi hướng dẫn tận tình cho suốt thời gian thực tập điạ phương Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2005 – 2009, anh, chị, bạn bè giúp đỡ, động viên suốt năm giảng đường đại học Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức lý luận chưa sâu sắc, nguồn tài liệu hạn chế Do luận văn khơng thể tránh khỏi sai sót, tơi mong đóng góp ý kiến của q thầy cơ, bạn bè để tơi có kiến thức hồn thiện TP.HCM, ngày tháng 07 năm 2009 Sinh viên Võ Công Mạnh i Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Cơng Mạnh TĨM TẮT Sinh viên: Võ Cơng Mạnh, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2005-2009, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực đề tài:“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng năm 2009” Đề tài tiến hành từ tháng 3/2009 đến tháng 7/2009, Phòng Tài Ngun Mơi Trường – Văn Phòng ĐKQSDĐ huyện Tân Châu – Tỉnh Tây Ninh Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG Địa bàn huyện Tân Châu xem huyện Tỉnh Tây Ninh, huyện thành lập năm 1989 tách từ huyện Tân Biên Dương Minh Châu theo Nghị Quyết số 48 Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05 năm 1989 Với diện tích 111.045,40 ha, Tân Châu xem huyện có diện tích lớn Bên cạnh với vị trí địa lý thuận lợi, Tân Châu UBND Tỉnh xếp vào huyện có triển vọng phát triển KT-XH Tỉnh Trong q trình thị hóa, đại hóa Tân Châu không ngừng thay đổi theo chiều hướng ngày phát triển Khi kinh tế hội nhập vận hành theo chế thị trường nhu cầu SDĐ để đầu tư Cơ sở hạ tầng, Công nghiệp - Dịch vụ, khu dân cư tập trung,…Đã tạo biến động đáng kể SDĐ Vấn đề CNQSDĐ địa bàn huyện không ngừng thay đổi từ có Luật Đất Đai 2003 đến Quá trình nghiên cứu phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề CNQSDĐ địa bàn huyện, đề tài đánh giá ĐKTN-KTXH vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ địa phương, đặc biệt trình tham gia giải hồ sơ CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân SDĐ Kết thu sau: Tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện khơng ngừng gia tăng từ năm 2004 Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, cụ thể: năm 2003 với 1.808 hồ sơ, năm 2004 với 2.170 hồ sơ, năm 2005 2.737 hồ sơ, năm 2006 4.039 hồ sơ, năm 2007 6.508 hồ sơ, năm 2008 5.176 hồ sơ, tháng đầu năm 2009 với số lượng 2.741 hồ sơ Tính từ năm 2003 đến tháng năm 2009 địa bàn tồn huyện có 25.109 hồ sơ CNQSDĐ thông qua quan Nhà nước, với diện tích CNQSDĐ 3.946,72 Phần lớn trường hợp CNQSDĐ chủ yếu đất với 18.012 hồ sơ, chiếm 71,73 % tổng hồ sơ CNQSDĐ, lại CNQSDĐ sản xuất nơng nghiệp chiếm 28,27 % với 7.097 hồ sơ Từ năm 2003-6/2009 toàn huyện phát có 292 trường hợp CNQSDĐ khơng thơng qua quan Nhà nước, chiếm 1,15 % tổng số hồ sơ CN Các dạng mục đích CNQSDĐ chủ yếu là: Cần vốn sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, phân chia tài sản, chuyển nơi khác sinh sống,…Trong phổ biến dạng: CNQSDĐ cần vốn sản xuất kinh doanh (42 %) trả tiền đáo hạng vay cho Ngân hàng (27 %) Đề tài đánh giá số nội dung QLNN đất đai, đánh giá hiệu SDĐ sau CN, nguyên nhân CNQSDĐ phổ biến đề cập đến vấn đề khó khăn, vướng mắc thực tế áp dụng văn pháp luật đất đai có liên quan đến CNQSDĐ, đưa kiến nghị phù hợp với thực tế địa phương đáp ứng yêu cầu đặt trình giải hồ sơ CNQSDĐ ii Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN .i TÓM TẮT .ii MỤC LỤC iii DANH SÁCH BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ v DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU I.1 Cơ sở lý luận chung .3 I.1.1 Các khái niệm I.1.2 Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua giai đoạn I.1.3 Cơ sở pháp lý .9 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .10 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 10 I.2.2 Điều kiện kinh tế 12 I.2.3 Điều kiện xã hội 12 I.2.4 Điều kiện sở hạ tầng .14 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực 15 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 15 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 15 I.3.3 Quy trình thực .15 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16 II.1 Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến CNQSDĐ 16 II.1.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến CNQSDĐ 16 II.1.2 Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến CNQSDĐ .17 II.2 Đánh giá số nội dung QLNN đất đai, Sử dụng đất đai 19 II.2.1 Công tác Đo đạc đồ lập Hồ sơ địa 19 II.2.2 Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất .21 II.2.3 Công tác Đăng ký đất đai Cấp GCNQSĐ 22 II.2.4 Công tác Giải tranh chấp, Khiếu nại đất đai 23 II.2.5 Công tác Thanh tra đất đai 24 II.2.6 Công tác Thống kê, Kiểm kê đất đai 24 iii Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh II.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 25 II.2.8 Đánh giá chung nội dung QLNN đất đai Sử dụng đất đai .27 II.3 Đánh giá quy trình, thủ tục thực CNQSDĐ qua giai đoạn .29 II.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003 .29 II.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến 32 II.3.3 Đánh giá quy định CNQSDĐ qua giai đoạn 34 II.4 Đánh giá hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009 37 II.4.1 Quy định chung CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châu 37 II.4.2 Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/ 2009 39 II.4.2.1 Hoạt động CNQSDĐ năm 2003 39 II.4.2.2 Hoạt động CNQSDĐ năm 2004 41 II.4.2.3 Hoạt động CNQSDĐ năm 2005 42 II.4.2.4 Hoạt động CNQSDĐ năm 2006 43 II.4.2.5 Hoạt động CNQSDĐ năm 2007 44 II.4.2.6 Hoạt động CNQSDĐ năm 2008 46 II.4.2.7 Hoạt động CNQSDĐ tháng đầu năm 2009 47 II.4.3 Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 .48 II.4.3.1 Đánh giá kết CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 .48 II.4.3.2 Đánh giá kết CNQSDĐ huyện Tân Châu theo đơn vị xã, thị trấn .49 II.4.3.3 Đánh giá tình hình CNQSDĐ không thông qua quan Nhà nước 51 II.4.3.4 Các đối tượng nhận CNQSDĐ tháng đầu năm 2009 53 II.4.3.5 So sánh tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu với số đơn vị lân cận 54 II.4.3.6 Đánh giá ưu điểm, hạn chế Luật thuế thu nhập cá nhân với CNQSDĐ .55 II.5 Đánh giá tác động hoạt động CNQSDĐ, hiệu SDĐ sau CN 56 II.5.1 Đánh giá tác động hoạt động CNQSDĐ 56 II.5.2 Đánh giá hiệu sử dụng đất sau CNQSDĐ 58 II.6 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ, ưu – nhược điểm CNQSDĐ 58 II.6.1 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ 58 II.6.2 Ưu điểm – nhược điểm hoạt động CNQSDĐ 60 II.7 Đánh giá tồn tại, vướng mắc công tác CNQSDĐ 61 II.8 Đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống QLNN đất đai SDĐ 63 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO iv Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Thống kê dân số huyện Tân Châu đến năm 2008 13 Bảng 2.1: Tỉ trọng ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008 17 Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2007-2008 18 Bảng 2.3: Kết thành lập đồ, hồ sơ địa huyện Tân Châu đến năm 2009 20 Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2008, 2009 21 Bảng 2.5: Công tác cấp GCNQSDĐ huyện Tân Châu tính đến đầu năm 2009 22 Bảng 2.6: Tình hình giải tranh chấp QSDĐ huyện Tân Châu tính đến 6/2009 23 Bảng 2.7: Kết kiểm kê đất đai theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg 24 Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2009 25 Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành huyện Tân Châu năm 2008 26 Bảng 2.10: Biến động đất đai năm 2003 so với năm 2009 27 Bảng 2.11: Tình hình phân bổ cán địa cấp sở đến năm 2009 28 Bảng 2.12: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2003 40 Bảng 2.13: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2004 41 Bảng 2.14: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2005 42 Bảng 2.15: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2006 43 Bảng 2.16: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2007 45 Bảng 2.17: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2008 46 Bảng 2.18: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu đến tháng năm 2009 47 Bảng 2.19: Kết CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 48 Bảng 2.20: Tổng hợp kết CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009 50 Bảng 2.21: Tình hình CNQSDĐ khơng thơng qua quan Nhà nước 52 Bảng 2.22: Các đối tượng nhận CNQSSĐ từ đầu năm 2009 đến tháng năm 2009 54 Bảng 2.23: So sánh tình hình CNQSDĐ qua năm số địa phương 54 Bảng 2.24: Bảng điều tra lý CNQSDĐ 60 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: So sánh cấu ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008 17 Biểu đồ 2.2: So sánh tỉ trọng ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2007 - 2008 18 Biểu đồ 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất năm 2009 25 Biểu đồ 2.4: So sánh hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng năm 2009 49 Biểu đồ 2.5: So sánh kết hoạt động CNQSDĐ theo đơn vị hành 50 Biểu đồ 2.6: Tình hình CNQSDĐ khơng thơng qua quan Nhà nước 52 v Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Biểu đồ 2.7: So sánh hồ sơ CNQSDĐ huyện với số địa phương lân cận 55 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 : Trình tự CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo NĐ17/1999 31 Sơ đồ 2.2 : Trình tự CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo NĐ181/2004 33 Sơ đồ 2.3 : Trình tự thủ tục CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân Tân Châu 38 vi Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TW CP TL DT CN HK HS SDĐ QSD GDP THCS THPT QLNN XHCN TNHH QSDĐ TNMT UBND CMND KT-XH QĐ-UB NĐ-CP QSHNƠ CT-TTg CQSDĐ QHSDĐ KHSDĐ TP.HCM CNQSDĐ TT-TCĐC UBTVQH TN-KTXH GCNQSDĐ GCNQSHNƠ VPĐKQSDĐ CHXHCNVN ĐKTN-KTXH Trung ương Chính Phủ Tỉnh lộ Diện tích Chuyển nhượng Hộ Hồ sơ Sử dụng đất Quyền sử dụng Tổng sản phẩm quốc nội Trung học sở Trung học phổ thông Quản lý Nhà nước Xã Hội Chủ Nghĩa Trách nhiệm hữu hạn Quyền sử dụng đất Tài Nguyên Môi Trường Ủy Ban Nhân Dân Chứng minh nhân dân Kinh tế - Xã hội Quyết định Ủy Ban Nhân Dân Nghị Định – Chính Phủ Quyền sở hữu nhà Chỉ thị Thủ Tướng Chính Phủ Chuyển quyền sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thông tư Tổng Cục Địa Chính Ủy ban thường vụ Quốc Hội Tự nhiên - Kinh tế xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội vii Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất tất yếu hoạt động kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, giáo dục, an ninh quốc phòng,… Trong tất hoạt động sống, sản xuất xã hội phải trực tiếp hay gián tiếp thơng qua đất đai Trong q trình phát triển đất nước thời kì đổi mới, vấn đề quản lý sử dụng đất ngày Nhà nước quan tâm Trên sở Luật Đất Đai 1993 đời nhằm khắc phục hạn chế văn quản lý Nhà nước đất đai trước Trong lần vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) thừa nhận hợp pháp mang lại hiệu tích cực Trên đường hội nhập phát triển, vấn đề Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước ngày quan tâm Cơ phủ nhận hiệu KTXH mà Luật Đất Đai 1993 mang lại, song phải thừa nhận số vấn đề phát sinh phức tạp mà Luật Đất Đai 1993 giải Từ sở trên, Quốc Hội nước CHXHCNVN thông qua Luật Đất Đai 2003 để lần hoàn thiện chế quản lý Nhà nước đất đai nói Vấn đề CNQSDĐ lại lần đề cập cụ thể Luật Đất Đai 2003 nhiều người quan tâm phát sinh phức tạp vận dụng vào thực tế Trong trình CNQSDĐ thực nhiều địa phương có khơng trường hợp CNQSDĐ trái phép, vi phạm pháp luật chưa mang lại hiệu KT-XH Địa bàn huyện Tân Châu xem huyện tỉnh Tây Ninh, huyện thành lập theo Nghị Quyết số 48 Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05 năm 1989 tách từ huyện Tân Biên Dương Minh Châu, với diện tích 111.045,40 ha, Tân Châu xem huyện có diện tích lớn Bên cạnh với vị trí địa lý thuận lợi, tài ngun thiên nhiên tương đối phong phú,… Tân Châu UBND tỉnh xếp vào huyện có triển vọng phát triển KT-XH tỉnh Với vai trò quan trọng thế, huyện Tân Châu không ngừng đầu tư phát triển Cơ sở hạ tầng nhằm hoàn thiện mặt KT-XH huyện phấn đấu tương lai trở thành huyện trọng điểm tỉnh Trong trình phát triển vấn đề CNQSDĐ địa bàn huyện nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, quan Nhà nước doanh nghiệp,… quan tâm Xuất phát từ thực tế trên, phân công Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tơi thực đề tài:“Đánh giá tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châu - tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng năm 2009 ” Trang Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh như: Cấp GCNQSDĐ, Lập QHSDĐ thực cơng khai hóa quy hoạcQHSDĐ, Cơng tác quản lý hồ sơ địa chính, đo đạc thành lập đồ địa sở, tiếp dân,… ) Các hình thức CNQSDĐ khơng thơng qua quan Nhà nước chủ yếu: • Chuyển nhượng QSDĐ giấy tay người sử dụng đất với mà không qua chứng thực UBND, công chứng quan Nhà nước • Chuyển nhượng QSDĐ thành viên gia đình, dòng họ, người thân mà khơng có giấy tờ chứng minh có người làm chứng.( trường hợp chủ yếu xảy hộ gia đình, cá nhân người dân tộc) • Chuyển nhượng QSDĐ mà khơng có đồng ý chủ sử dụng đất đồng quyền, có người đứng chuyển nhượng mà khơng có văn ủy quyền hay giấy tờ khác • Chuyển nhượng QSDĐ mà chủ sử dụng đất khơng có giấy tờ QSDĐ khơng có giấy xác nhận thời điểm sử dụng đất UBND xã, thị trấn ) Một số nguyên nhân dẫn đến CNQSDĐ trái quy định nêu trên: • Do chưa có GCNQSDĐ giấy tờ liên quan, đất khai phá đất dự án rừng phòng hộ lấn chiếm nên khơng cấp GCNQSDĐ • Người dân chưa hiểu pháp luật đất đai, phần lớn người dân tộc sinh sống địa bàn xã: Suối Ngô, Tân Hòa, Tân Đơng,… • Mức thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ cao so với thu nhập mức sống người sử dụng đất địa phương nên họ chuyển nhượng cho mà không thông qua quan Nhà nước để khỏi phải đóng thuế II.4.3.4 Các đối tượng nhận CNQSDĐ tháng đầu năm 2009 Đối tượng nhận CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châu từ đầu năm 2009 đến theo số liệu thống kê toàn huyện cho kết sau: Trong tổng số 2.741 hồ sơ CNQSDĐ có 2.379 hồ sơ nhận CNQSDĐ người có hộ Tỉnh, chiếm 86,79 % tổng hồ sơ CNQSDĐ Còn lại 362 trường hợp người nhận CNQSDĐ có hộ Tỉnh, chiếm 13,21 % tổng hồ sơ CN Chủ yếu người SDĐ có hộ quận, huyện TPHCM, Biên Hòa (Đồng Nai), Bình Dương,…Đây người có nguồn vốn dồi nên thường nhận CNQSDĐ với số lượng lớn đất đất sản xuất nông nghiệp để trồng cao su, ăn trái thành lập trang trại Từ cho thấy sức hút đất đai địa bàn huyện Tân Châu người sản xuất nông nghiệp hay sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp ngồi Tỉnh Sau bảng thống kê đối tượng nhận CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châu tháng đầu năm 2009: Bảng 2.22: Các đối tượng nhận CNQSSĐ từ đầu năm 2009 đến tháng 06 năm 2009 (Đơn vị: Hồ sơ) 53 Ngành Quản Lý Đất Đai STT Sinh viên: Võ Công Mạnh Tổng HS Đơn vị HK Tỉnh Tỉ lệ % HK Tỉnh Tỉ lệ % Thị trấn 107 95 88,79 12 11,21 Tân Hưng 134 107 79,85 27 20,15 Tân Phú 149 130 87,25 19 12,75 Thạnh Đông 163 150 92,02 13 7,98 Tân Hiệp 117 108 92,31 7,69 Tân Hội 165 131 79,39 34 20,61 Tân Đông 232 176 75,86 56 24,14 Tân Hà 193 172 89,12 21 10,88 Suối Ngơ 593 521 87,86 72 12,14 10 Tân Hòa 618 532 86,08 86 13,92 11 Suối Dây 146 136 93,15 10 6,85 12 Tân Thành 124 121 97,58 2,42 2.741 2.379 86,79 362 13,21 Tổng số ( Nguồn tổng hợp từ phòng TNMT Tân Châu năm 2009) II.4.3.5 So sánh tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu với số đơn vị lân cận Để đánh giá tình hình CNQSDĐ địa bàn huyện Tân Châu so với đơn vị lân cận, đề tài thu thập nguồn tư liệu tổng hợp tình hình giải hồ sơ CNQSDĐ địa bàn đơn vị trọng điểm tỉnh phát triển KT-XH Hòa Thành Thị xã Tây Ninh Kết thu thể bảng thống kê biểu đồ sau: Bảng 2.23: So sánh tình hình CNQSDĐ qua năm số địa phương (Đơn vị: Hồ sơ) Đơn vị 2003 Hòa Thành 2004 2005 2006 2007 2008 1-6/2009 2.976 2.943 3.879 4.625 5.148 4.578 2.342 Thị Xã 3.275 3.156 4.173 3.809 4.106 3.872 2.018 Tân Châu 1.808 2.170 2.737 4.039 6.508 5.106 2.741 ( Nguồn tổng hợp từ VPĐKQSDĐ địa phương năm 2009) 54 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Biểu đồ 2.7: So sánh hồ sơ CNQSDĐ số địa phương lân cận Theo bảng số liệu biểu đồ cho thấy tình hình CNQSDD địa bàn huyện Tân Châu có chuyển biến mạnh mẽ theo chiều hướng gia tăng so với số đơn vị lân cận như: Hòa Thành, Thị xã Tây Ninh Năm 2003 đến năm 2005 số lượng hồ sơ CNQDDĐ huyện thấp so với đơn vị năm 2006 số lượng hồ sơ CNQSDĐ huyện tăng cao vượt lên so với Thị xã Đỉnh cao năm 2007 số lượng hồ sơ cao vượt mức 6.000 hồ sơ Những năm sau số lượng hồ sơ CNQSDĐ có chiều hướng giảm mức cao so với đơn vị lại Điều chứng tỏ thu hút nhu cầu đất đai địa bàn huyện Tân Châu lớn, vượt lên đơn vị trọng điểm Tỉnh Hòa Thành Thị xã Tây Ninh Nguyên nhân làm tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu tăng nhanh năm gần nguyên nhân chính: Cơ sở hạ tầng, giao thơng ngày hồn thiện; tập trung dự án lớn nên thu hút lao động nhập cư; tác động mạnh mẽ hiệu kinh tế từ Cao su, khoai mì II.4.3.6 Đánh giá ưu điểm hạn chế thực tế áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân CNQSDĐ ™ Ưu điểm: Việc Nhà nước ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân Quốc Hội thông qua ngày 21/11/2007 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 bước khởi đầu tốt cho thị trường đất đai, Bất động sản Vì từ người sử dụng đất dể dàng việc xác định nghĩa vụ đóng thuế Nhà nước Theo quy định người CNQSDĐ phải nộp 25 % giá trị chênh lệch hợp đồng CNQSDĐ lần CN xác định khoản chi phí liên quan q trình sử dụng có chứng từ chứng minh (trường hợp xác định thu nhập tính thuế); 55 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Hoặc % giá trị hợp đồng CNQSDĐ trường hợp chứng từ xác định giá mua tơn tạo trước (trường hợp khơng xác định thu nhập tính thuế) Căn tính thuế là: Giá trị theo hợp đồng CNQSDĐ Điều giảm nhẹ 50 % tiền đóng thuế cho người SDĐ so với thuế chuyển quyền trước % đất Điều Luật thuế thu nhập cá nhân quy định trường hợp CNQSDĐ ở, QSD nhà ở, tài sản gắn liền với đất cá nhân có nhà ở, đất nộp thuế thu nhập cá nhân CNQSDĐ ở, nhà Ngoài thu nhập từ chuyển đổi đất sản xuất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất miễn thuế Thúc đẩy trình CNQSDĐ, tạo điều kiện cho thị trường đất đai, bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn, đồng thời Nhà nước thu khoản thuế lớn cho ngân sách, giúp hạn chế trường hợp CNQSDĐ giấy tay ™ Hạn chế: Với quy định mức thu 25 % trường hợp xác định thu nhập tính thuế 2% trường hợp khơng xác định thu nhập tính thuế chuyển nhượng QSDĐ điều làm khó khăn trình xác minh trường hợp để nộp thuế Nếu so với mức thuế chuyển quyền % đất theo quy định thuế chuyển quyền với mức % người sử dụng đất giảm 50 % tiền thuế phải nộp Như thực tế người sử dụng đất tìm cách để chịu mức thuế % Hiện số đất chưa kịp cấp GCNQSDD, việc xác định đất đai, bất động sản ngành thuế phải dựa vào bảng tự khai giấy tờ xác nhận quyền sở hữu người Như thiếu khách quan khơng thật xác Với quản lý không thống địa phương, trường hợp người sử dụng đất có đất đai, bất động sản nhiều địa phương khác họ khơng tự kê khai quan quản lý khó lòng biết họ có đất đai, bất động sản để xếp vào trường hợp thu thuế hay miễn thuế Trường hợp CNQSDĐ địa phương họ kê khai là “tài sản nhất” CNQSDĐ địa phương khác “tài sản nhất” để trốn thuế điều xảy Luật khơng quy định số lần tặng, cho nhà ở, đất Vì người sở hữu 3,4 nhà làm thủ tục tặng cho người thân như: bố, mẹ, anh, chị, em bán nhà đất lại theo diện nhà đất nhất, sau lại làm thủ tục tặng, cho, nhận lại để bán theo hình thức để trốn thuế Trong thực tế lách luật xảy Nhìn chung việc áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân thay cho thuế chuyển quyền mang lại nhiều thuận lợi cho người SDĐ, giúp người SDĐ giảm nhẹ tiền thuế phải nộp, đồng thời giảm bớt tình trạng CNQSDĐ giấy tay Song phải thừa nhận Luật nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế mà quan làm Luật cần ghi nhận chỉnh sửa cho phù hợp II.5 Đánh giá tác động hoạt động CNQSDĐ, hiệu SDĐ sau CNQSDĐ II.5.1 Đánh giá tác động hoạt động CNQSDĐ II.5.1.1 Kinh tế 56 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Người sử dụng đất CNQSDĐ phần hay toàn diện tích đất để có nguồn vốn phục vụ cho việc đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt ngày, góp phần giải khó khăn người dân, cải thiện sống đầu tư cho cháu học hành Đây tác động tích cực mang lại hiệu KTXH định, góp phần cải thiện đời sống, nâng cao hiệu sử dụng đất, nâng cao giá trị đất đai, làm cho đất đai ngày phát huy tiềm lực khả kinh tế kinh tế vận hành theo chế thị trường Bên cạnh đó, lợi nhuận việc CNQSDĐ tiêu cực, bừa bãi tác động không tốt đến phận dân chúng, họ khơng quan tâm nhiều đến việc sản xuất nông nghiệp, đầu tư sản xuất kinh doanh mà ỷ lại, lười biếng dựa vào diện tích đất ơng bà để lại CN cho người khác để có tiền hưởng thụ Chủ yếu thiếu niên, đa số người khơng có nghề nghiệp, trình độ ảnh hưởng trực tiếp đến sống sau làm ảnh hưởng đến tình hình KT-XH chung huyện Cũng có số đối tượng giàu lên nhờ đầu đất đai, tượng thường gặp đất đai, bất động sản ngày tạo nên giá trị lợi nhuận “khổng lồ” kinh tế thị trường II.5.2 Xã hội Hoạt động CN tạo thêm nguồn vốn để người dân đẩy mạnh đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, thương mại làm thay đổi hẳn mặt huyện phát triển sầm uất hơn, sở hạ tầng huyện đầu tư tốt Tuy nhiên, nguồn lợi lớn từ chuyển nhượng đất đai dẫn đến quan hệ gia đình, dòng họ, tình cảm người dân địa phương bị xáo trộn việc tranh chấp, khiếu kiện đất đai để phân chia, thừa kế đất ông bà để lại anh em, họ tộc Bên cạnh người dân từ người lao động chân chất có em thường thiếu trình độ học vấn nên gia đình có khoản tiền lớn chuyển nhượng QSDĐ cá nhân thường ăn chơi lỏng gây trật tự xã hội địa phương Điều ảnh hưởng lớn tình hình an ninh xã hội địa phương xã, thị trấn nói riêng địa bàn huyện nói chung II.5.3 Pháp lý Qua hoạt động CNQSDĐ, Nhà nước có thêm nguồn ngân sách lớn từ việc thu loại thuế, tảng kinh phí phục vụ cho việc đầu tư sở hạ tầng, phúc lợi xã hội Hoạt động CNQSDĐ thông qua quan Nhà nước góp phần cho việc sử dụng đất cách hiệu quả, mục đích, phù hợp với định hướng phát triển lâu dài nguồn tài nguyên đất đai Nhưng việc CNQSDĐ năm với lượng hồ sơ lớn địa bàn huyện, đất CN nhiều lần gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, đội ngũ cán ngành thiếu, mỏng số lượng hạn chế chun mơn nghiệp vụ Vì vậy, hàng năm Nhà nước phải đầu tư thêm trang thiết bị, đào tạo đào tạo lại tốn nhiều thời gian ngân sách Cũng có nhiều trường hợp cán địa cố tình làm chậm hồ sơ người dân để nhũng nhiễu người sử dụng đất, gây tâm lý không tốt nhân dân, ảnh hưởng đến uy tín chung cán ngành Tài Nguyên Mơi Trường nói riêng cán Nhà nước nói chung II.5.4 Thuận lợi khó khăn 57 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Thuận lợi: Qua việc CN người SDĐ có diện tích lớn để tập trung cho sản xuất kinh doanh, mở rộng loại hình dịch vụ giải trí, thành lập trang trại đầu tư mang lại hiệu kinh tế cao, góp phần phát triển kinh tế huyện Việc CN giải lượng lớn nhu cầu kinh tế cho người dân địa phương gia tăng nhà có chất lượng tốt cho nhân dân lao động, xóa dần khoảng cách nơng thơn thành thị Khó khăn: Một phận người dân khơng đất để sản xuất, để gánh nặng cho huyện quỹ đất ngày hạn chế theo thời gian, khó khăn cho việc bố trí nghề nghiệp cho người dân đa số người nơng dân, cơng nhân thường có trình độ văn hóa thấp lớn tuổi Nhiều người nhận CN xong để đất trống, hoang hóa chờ giá lên để bán mà chưa có biện pháp ngăn chặn, tượng chung giá đất đai ngày tăng cao II.5.2 Đánh giá hiệu SDĐ sau CNQSDĐ II.5.2.1 Đối với đất Đối với khu vực thị trấn chủ yếu người dân mở cửa hàng kinh doanh, xây dựng dịch vụ ăn uống, nhà nghỉ, dịch vụ giải trí,…Phần lớn sử dụng đất hợp lý làm tăng khả năng, tính chất giá trị đất đai mang lại hiệu kinh tế cao Khu vực nông thôn, người nhận chuyển nhượng xây dựng nhà ở, tập trung đất đai để sản xuất lớn Những người nông dân có nguồn vốn dồi nên đầu tư mức vào loại hính kinh doanh nên đa số đạt hiệu kinh tế cao đầu tư kinh doanh Bên cạnh có số trường hợp hộ gia đình, cá nhân thiếu vốn đầu tư kinh doanh nên hiệu kinh tế khơng cao họ đầu tư đất khơng thơng qua th đất Có nơi sau nhận chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất không sử dụng mà cho thuê hay bỏ trống đất để chờ hội giá đất lên lại chuyển nhượng tiếp tục để kiếm lời Điều này, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm tránh trường hợp đầu đất đai II.5.2.2 Đối với đất nông nghiệp Việc nhận CNQSDĐ để đầu tư sản xuất, thành lập nhiều trang trại vườn ăn trái có hiệu kinh tế cao, đóng góp cho phát triển chung kinh tế (vì người áp dụng tiến khoa học kỹ thuật tốt có nguồn vốn sản xuất dồi nên canh tác họ thường đạt suất cao có lãi) Bên cạnh đó, số phận người sử dụng đất chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích khác như: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, xây dựng sở sản xuất,… sau lại sử dụng khơng hiệu làm ảnh hưởng đến sinh thái đất đai Đây vấn đề thường xuyên xảy nhiều địa phương cần cấp quyền quan tâm xử lý II.6 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ, ưu – nhược điểm hoạt động CNQSDĐ II.6.1 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ Theo ý kiến cán Phòng TNMT, cho thấy nguyên nhân CNQSDĐ tăng cao năm gần nhóm thành nhóm ngun nhân sau: ªVề pháp luật đất đai 58 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Luật Đất Đai năm 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành hướng dẫn cụ thể người SDĐ thực quyền mình, có quyền CNQSDĐ Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ngày thừa nhận Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 khẳng định phát triển mạnh mẽ thị trường nhà đất Chính sách thuế điều tiết Nhà nước năm gần thay đổi theo hướng giảm nhẹ chi phí cho người SDĐ việc CNQSDĐ (vừa phải theo Luật thuế chuyển quyền, Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân, theo Nghị định 80/NĐ-CP/2008 mức giảm lệ phí trước bạ nhà đất nhằm làm giảm chi phí cho người SDĐ thực việc CNQSDĐ hay quyền khác đất đai) Huyện có đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010, người dân an tâm thực việc nhận CNQSDĐ mà không sợ vướng mắc pháp lý Nhà nước Việc quy định hạn mức nhận CNQSDĐ theo Nghị Quyết 1126 UBTVQH năm 2007 địa bàn Tỉnh Đông Nam Bộ có Tây Ninh hồn tồn phù hợp quỹ đất đơn vị thường dồi Vì người SDĐ thoải mái việc nhận CNQSDĐ ªVề Kinh tế - Xã hội Việc đầu tư Nhà nước sở hạ tầng, điện, đường giao thông, thông tin liên lạc,… nâng cấp mở rộng quy mô lớn đẩy giá đất lên cao, đem lại nguồn sinh lợi lớn từ đất đai nhà mà người SDĐ gần hưởng lợi điều thúc đẩy hoạt động CNQSDĐ diễn cánh nhanh chóng Do có gia tăng dân số chủ yếu người dân địa phương khác muốn huyện để sinh sống, sản xuất, mua bán, kinh doanh nên nhận CNQSDĐ địa phương Đồng thời với quy mơ diện tích đất đai tương đối lớn phù hợp cho nhiều loại hình sản xuất kinh doanh nên thu hút nhiều nguồn lao động nhập cư nhà đầu tư từ địa phương khác đến ªVề phía người dân Người dân địa phương ngày đầu tư sản xuất nơng nghiệp niên hộ gia đình làm cơng nhân nông trường cao su, giá trị nông sản không ổn định, hiệu kinh tế không ổn định, lợi nhuận không kinh doanh dịch vụ,…cho nên số họ CNQSDĐ để chuyển hướng sang kinh doanh ngành nghề khác Mặt khác mục tiêu huyện phát triển theo hướng công nghiệp, thương mại, dịch vụ nên nhiều người dân mạnh dạn đầu tư vào xây dựng nhà nghỉ, dịch vụ giải trí, ăn uống quanh khu vực như: khu giáp ranh Núi Bà Đen, quanh trục đường TL785, TL795, khu vực quanh nhà máy sản xuất Khoai mì, Nhà máy xi măng FICO Tây Ninh Do nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu CNQSDĐ, đặc biệt phân lơ cắt thành nhiều nhỏ, loại đất CN trạng đất nơng nghiệp mục đích nhận CN chuyển sang đất phi nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh 59 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Theo số liệu điều tra từ 100 phiếu điều tra địa bàn xã: Suối Ngô, Tân Hòa, Tân Hưng trường hợp CNQSDĐ tháng đầu năm 2009 cho thấy dạng mục đích CNQSDĐ kể đến sau: Bảng 2.24: Bảng điều tra mục đích CNQSDĐ STT Lý CNQSDĐ Số phiếu Tỷ lệ % Cần vốn 42 42,00 Trả Ngân Hàng 27 27,00 Phân chia tài sản 19 19,00 Đi nơi khác 7,00 Khác 5,00 Tổng 100 100,00 (Nguồn số liệu điều tra năm 2009) Mục đích CNQSDĐ tập trung chủ yếu dạng mục đích sau: - Do cần vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh 42 %; - Để giải nợ ngân hàng 27 % Đây hai mục đích CNQSDĐ mà người sử dụng đất chuyển nhượng kể khu vực thành thị nơng thơn Từ cho thấy nhu cầu vốn ln nhu cầu lớn người dân đặc biệt đất đai, bất động sản vận hành theo chế thị trường, giá đất đai, bất động sản tăng nhanh thúc đẩy người dân CNQSDĐ nhằm mục đính kinh tế gia đình Chính sách Nhà nước hỗ trợ vốn cho hộ nông dân chăn nuôi gia súc chuyển đổi cấu trồng, mua phân bón,… thơng qua Ngân hàng khơng hiệu Khi đến hạn Ngân hàng không xem xét gia hạn hay có hướng giải để tháo gỡ khó khăn cho người dân mà buộc người dân phải hoàn trả nên số người dân CN phần diện tích đất để hồn trả tiền vay Ngân hàng Nhiều người lợi dụng hội để “đầu cơ” đất đai, ép giá gây khó khăn cho phần lớn người nông dân lao động nghèo II.6.2 Ưu điểm – nhược điểm hoạt động CNQSDĐ ™Ưu điểm Nâng cao hiệu sử dụng đất, làm tăng giá trị đất đai, giúp người dân thực tốt quyền lợi đáng đất đai có ý thức tầm quan trọng đất đai, công tác quản lý nhà nước đất đai Khi có số tiền lớn từ việc CN người dân sử dụng vào việc cần thiết, biết đầu tư kinh doanh mua bán nhằm cải thiện sống gia đình, tạo nguồn vốn để sản xuất, khỏi sống nghèo khó, vươn lên làm giàu từ tiền CNQSDĐ Đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân CNQSDĐ tài sản gắng liền với đất, thuế trước bạ, khoản lệ phí địa chính, Đồng thời đảm bảo việc quản lý đất đai cách thống nhất, minh bạch 60 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Người nông dân có điều kiện để đầu tư vào sản xuất nông nghiệp đạt suất cao hơn, thành lập vườn ăn trái, kinh tế trang trại hay có hội chuyển sang ngành nghề khác, phép chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ™ Nhược điểm Sử dụng đất khơng mục đích, bỏ hoang, đầu tư manh mún dẫn đến chất lượng suất thấp, hủy hoại đất làm giảm giá trị đất Những nguồn lợi lớn từ CNQSDĐ gây xáo trộn mối quan hệ gia đình, láng giềng ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, đời sống xã hội, giáo dục an ninh địa phương Nhiều hộ gia đình khơng đất sản xuất chuyển nhượng dần diện tích đất ơng bà để lại, khơng có nghề nghiệp ổn định CNQSDĐ cách tùy tiện làm cho giá đất đai số khu vực tăng lên nhanh chóng gây xơn xao dư luận khó khăn Nhà nước thu hồi II.7 Đánh giá tồn tại, vướng mắc công tác CNQSDĐ II.7.1 Phía quan Nhà nước Trình tự, thủ tục CNQSDĐ địa bàn huyện ban hành theo chế “một cửa” thực CNQSDĐ người dân phải qua “nhiều cửa” phải bổ sung nhiều giấy tờ theo quy định VPĐKQSDĐ huyện để đảm bảo không tranh chấp sau này, người dân phải lên VPĐKQSDĐ nhiều lần Quy định trình tự thủ tục giải hồ sơ CNQSDĐ địa bàn huyện chậm số nguyên nhân như: Địa phương chưa có đủ hệ thống đồ địa theo lưới tọa độ quy, hồ sơ địa chưa hồn chỉnh, cán quản lý thiếu,…nên nên việc chỉnh lý đồ, trích lục sơ đồ thử đất khó khăn tốn nhiều thời gian Bên cạnh lực lượng cán VPĐKQSDĐ hạn chế số lượng lẫn trình độ nên việc thực thụ lý hồ sơ chậm so với quy định Nghị định 181/2004/NĐ-CP hoàn tồn khách quan nhìn nhận Chưa có thống quan thuế VPĐKQSDĐ nên người dân lại phải tiếp tục kê khai, bổ sung tiếp hồ sơ lên VPĐKQSDĐ nộp hồ sơ CN Cán xã, thị trấn ghi nhầm hồ sơ CNQSDĐ chuyển lên VPĐKQSDĐ phát hiện, người dân phải lên chỉnh sửa lại, điều gây thời gian trình giải hồ sơ chuyển nhượng, cán thụ lý người dân bị ảnh hưởng tâm lý nhiều gặp trường hợp phải bổ xung hồ sơ Chính sách thuế có giảm so với trước so với mặt kinh tế chung số xã như: Tân Hòa, Suối Ngơ, Tân Hà mức cao, đa số người dân người có hồn cảnh kinh tế khó khăn Việc xác định hộ nghèo theo quy định Sở Lao Động Thương Binh Xã Hội nhiều thủ tục phiền hà người dân, nên phần lớn người dân dù hồn cảnh khó khăn khơng xếp vào dạng miễn giảm nghĩa vụ tài Cán địa xã, thị trấn thiếu, phải kiêm nhiệm nhiều công việc kể việc phải khắc phục sai sót cán địa giai đoạn trước để lại Khó khăn xã xa trung tâm huyện Tân Châu huyện có diện tích lớn 61 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh nên việc lại kiểm tra khó khăn, trình độ chun mơn nhiều hạn chế nên giải cơng việc chậm đơi có sai sót Đây thiếu sót trước mắt mà cấp lảnh đạo cần bổ xung nhanh chóng để cơng tác giải hồ sơ CNQSDĐ nói riêng cơng tác QLNN đất đai nói chung diễn cánh nhanh chóng hiệu Việc cấp lại GCNQSDĐ cho tất trường hợp CNQSDĐ không thật cần thiết làm thêm thời gian cho người SDĐ họ khơng có nhu cầu cấp lại GCN (trong trường hợp CN trọn thửa) Điều làm tốn thêm chi phí, cơng sức thời gian cho người SDĐ cán thụ lý giải hồ sơ II.7.2 Phía người dân Nghĩa vụ tài cao Nhà nước có sách giảm bớt cho người dân, nhân dân khu vực nông thôn Nhưng điều kiện kinh tế người dân địa phương nhiều khó khăn, đa số sau nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp người dân thường chuyển mục đích sang đất để định cư sinh sống mà khơng có khả nộp thuế, nên họ thường thực CN giấy tay khơng thơng qua quan Nhà nước sau lại chuyển nhượng cho người khác nên tranh chấp xảy khó định nguồn gốc để giải làm thủ tục CNQSDĐ Một tồn cơng tác CNQSDĐ hình thức đất mà người dân thực việc chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều chủ sử dụng khoảng thời gian ngắn Vì nên đa phần diện tích đất khơng thể đầu tư sản xuất mà thể giá trị hợp đồng chuyển nhượng Trước mắt khơng có ảnh hưởng lâu dài xảy tình trạng đất nơng nghiệp bị bỏ hoang, gây ảnh hưởng không tốt đến độ màu mở đất ảnh hưởng đến tổng xuất sản lượng chung cho ngành nông nghiệp địa phương Đối với trường hợp đất mà chuyển nhượng qua nhiều chủ sử dụng gây nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý, gây tình trạng khơng ổn định quản lý sử dụng đất để trống không đầu tư xây dựng, sản xuất, hay để Người dân phần lớn xã khu vực biên giới như: Tân Hòa, Tân Hà, Suối Ngơ,… thường thiếu trình độ học vấn, lại có nhiều người dân tộc thiểu số, chủ yếu người Khơme, người Chăm,…họ không rành tiếng Việt nên việc tuyên truyền giúp họ hiểu pháp luật đất đai điều khó khăn Họ thường chuyển nhượng cho mà khơng thơng qua quyền địa phương Việc xử lý vi phạm phải qua nhiều quan phải có sách ưu tiên cho người dân tộc Lợi dụng sách số người Kinh có tình tìm cách lách quản lý quan Nhà nước Trong trình làm thủ tục hồ sơ CNQSDĐ đa phần người dân không nắm rõ thủ tục quy định nên nộp hồ sơ lên VPĐKQSDĐ phát thiếu sót phải làm lại bổ xung Vì tâm lý người dân e ngại đối mặt với cán quản lý Do giao dịch QSDĐ thơng thường phải qua người trung gian, cá nhân thường nhận tiền người dân để làm thủ tục hồ sơ người dân lại phải chịu thiệt thòi thêm khoản tiền cho việc giao dịch 62 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh II.8 Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN đất đai Sử dụng đất đai sau CNQSDĐ II.8.1 Cơ quan Trung ương Nhu cầu đất nhu cầu cần thiết người dân người dân nghèo, việc tính thuế chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất họ cao so với mặt chung địa phương Vì vậy, Chính Phủ, quan thuế nên xem xét lại mức thuế dùng vào mục đích đất cho vùng miền để phù hợp với đời sống kinh tế riêng cho khu vực Nên giảm mức thuế khu vực nông thôn thành thị người dân thực gặp khó khăn nhà đất họ có xác nhận quyền địa phương Trong q trình tính thuế thu nhập cá nhân CNQSDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007 có hiệu lực ngày 01/01/2009 Nhà nước cần có sách ưu tiên miễn, giảm mức thuế suất thu thuế cho người có đời sống kinh tế khó khăn, vùng sâu, biên giới,… phải chịu mức thuế suất người có thu nhập cao, điều kiện kinh tế tốt như: Thành Phố, Thị Xã,… thiệt thòi cho người SDĐ II.8.2 Cơ quan địa phương Cần có hệ thống đồ địa theo lưới tọa độ quy, đồ địa số đội ngũ cán chun trách có chun mơn nghiệp vụ để giải nhanh chóng cơng việc đo đạc, trích lục sơ đồ, hồ sơ địa đất,… trình thụ lý hồ sơ CNQSDĐ Đây chủ trương tốt không cho quan quản lý cấp sở mà có ý nghĩa quan trọng hệ thống QLNN đất đai cấp cao Thực tế địa phương khơng trường hợp người dân thực thủ tục CNQSDĐ lên đến quan Nhà nước để làm hồ sơ CN phát đất khơng có đồ hay khơng vị trí, sai trạng sử dụng, diện tích, ranh giới,…gây thời gian cho người SDĐ thực quyền Điều cần kiến nghị quan QLNN đất đai địa phương cần có biện pháp chấn chỉnh, sửa đổi, cập nhật thật xác thơng tin theo dõi cụ thể trường hợp CNQSDĐ địa phương quản lý để cơng tác QLNN đất đai ngày hoàn thiện Nhằm hạn chế CN nhiều lần qua nhiều chủ sử dụng, việc người nhận CN cần yêu cầu người SDĐ làm tờ cam kết SDĐ mục đích sau nhận CN, cần phải quy định thêm vòng thời gian tối thiểu 12 tháng không CNQSDĐ cho người khác khơng có lý xác đáng Điều giúp tránh tình trạng “đầu cơ” đất đai sử dụng đất khơng mục đích, trạng quy hoạch Để chế “một cửa” thật có hiệu giảm thời gian lại nhiều lần người dân, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND xã, thị trấn để người dân nắm bắt thực theo yêu cầu, trình tự thủ tục Loại bỏ giấy tờ khơng cần thiết, cần có thống quan thuế VPĐKQSDĐ để xác định mức thuế thật xác khơng để người dân bị thiệt thòi hay lại nhiều lần chờ đợi 63 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Cần có đội ngũ án chuyên trách kiểm tra, nhận, trả hồ sơ đất đai UBND xã, thị trấn trình tiếp nhận, trao trả hồ sơ CNQSDĐ Có việc tiếp nhận trao trả hồ sơ xác nhanh chóng, giảm nhẹ cơng việc cho cán địa đia phương cán địa phải đảm nhiệm nhiều công việc khác Tại UBND xã, thị trấn xác nhận vào hợp đồng CN cán thụ lý hồ sơ phải kiểm tra thật xác, rõ ràng nội dung hợp đồng thẩm tra cá nhân, hộ gia đình có liên quan để tránh trường hợp người nhận CN lên nộp hồ sơ VPĐKQSDĐ bị trả hồ sơ gây phiền hà cho người sử dụng đất Nghiêm khắc xử lý trường hợp nhũng nhiễu người dân tiếp nhận thụ lý hồ sơ Trường hợp phát vi phạm phải kiên xử lý theo bổn phận trách nhiệm trước pháp luật Cần tăng cường thêm số lượng chất lượng trình độ cán địa xã, thị trấn cán VPĐKQSDĐ, Phòng TNMT Nhất tăng cường thêm cán địa cấp sở xã vùng sâu, xã biên giới rộng lớn như: Tân Hòa, Suối Ngơ, Tân Hà, Tân Đơng,…vì xã đất đai rộng giao thơng chưa thật hoàn chỉnh nên lại kiểm tra, quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn Đồng thời phải gắn kết quyền hạn với trách nhiệm cho cán để họ thấy rõ nhiệm vụ trình tiếp dân giải hồ sơ cho người dân Theo quy trình giải hồ sơ CNQSDĐ VPĐKQSDĐ huyện Tân Châu khơng có cập nhật vào trang GCNQSDĐ trường hợp CNQSDĐ trọn đất Việc cấp lại GCNQSDĐ cho hầu hết trường hợp CNQSDĐ khơng khả thi điều làm thêm thời gian làm thủ tục hồ sơ cho người sử dụng đất mà không thất cần thiết Trong thực tế hoạt động CNQSDĐ CN trọn mà người SDĐ khơng có nhu cầu cấp GCNQSDĐ nên cập nhật vào trang GCNQSDĐ để giảm thiểu thời gian chi phí người SDĐ Trong trình giải thủ tục CNQSDĐ VPĐKQSDĐ cần phân rõ trách nhiệm chuyên mơn cho cán thụ lý hồ sơ, tránh tình trạng giải hồ sơ không chuyên môn dẫn tới q trình chỉnh lý ,cập nhật thơng tin vào hồ sơ địa khơng xác làm thời gian trình giải hồ sơ Giải pháp tốt cho công tác bảo quản hệ thống đồ địa sổ địa chính: Sổ mục kê đất đai, sổ điạ chính, sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ, sổ đăng ký biến động đất đai,…của Phòng Tài Ngun & Mơi Trường, Văn phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất cần phân công trách nhiệm quản lý giữ gìn tư liệu cho cá nhân quan để cán có ý thức q trình bảo vệ tư liệu Đồng thời việc phân công trách nhiệm tạo nên sở khoa học công tác nghiệp vụ cán chuyên trách Kiến nghị với UBND Tỉnh, Sở Tài Nguyên & Môi Trường cung cấp bổ xung lại hệ thống số đồ địa chính, sổ đị chính,… cũ rách thời gian sử dụng lâu để công tác theo dõi, cập nhật thông tin hệ thống đồ nhanh chóng, dễ dàng xác KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 64 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh KẾT LUẬN Với điều ĐKTN-KTXH thuận lợi sách hổ trợ phát triển KT-XH Trung ương địa phương, huyện Tân Châu khơng ngừng hồn thiện sở hạ tầng KT-XH tăng trưởng kinh tế năm mức 16 % Điều thúc đẩy nhu cầu CNQSDĐ ở, đất sản xuất nơng nghiệp tồn địa bàn Cơng tác QLNN đất đai ln trọng hồn thiện Tính đến đầu năm 2009, toàn huyện cấp GCNQSDĐ 58.056,58 tổng số 62.214 phép cấp, tỉ lệ cấp GCNQSDĐ tính đến đạt 93,32 Cơng tác QHSDĐ đến năm 2010 triển khai hoàn thiện, KHSDĐ giai đoạn cuối phát huy hiệu định Cùng với công tác Thanh tra - Kiểm tra, giải Tranh chấp - Khiếu nại, Thống kê - Kiểm kê đất đai cách thống nhất, rõ ràng, trình tự thủ tục,…đã làm cho người dân ý thức, tin tưởng công tác QLNN đất đai địa phương Kể từ Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành cơng tác CNQSDĐ trở nên thuận lợi dễ dàng Quy trình thủ tục CNQSDĐ thơng thống hơn, giúp người SDĐ có tâm lý thoải mái thực CNQSDĐ mình, làm hạn chế tình trạng CNQSDĐ khơng thơng qua quan Nhà nước để trốn thuế Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ UBND huyện Phòng TNMT, VPĐKQSDĐ trọng giải Từ năm 2003 đến tháng năm 2009 hồ sơ CNQSDĐ tiếp nhận giải 25.109 hồ sơ, với tổng diện tích CNQSDĐ 3.946,72 Phát 292 trường hợp CNQSDĐ không qua quan Nhà nước, chiếm 1,15 % tổng hồ sơ CN Phần lớn trường hợp CNQSDĐ chủ yếu đất với 18.012 hồ sơ, chiếm 71,73 % tổng hồ sơ CNQSDĐ, lại CNQSDĐ sản xuất nông nghiệp chiếm 28,27 % với 7.097 hồ sơ Kết cụ thể: Năm 2003 với 1.808 hồ sơ; năm 2004 với 2.170 hồ sơ; năm 2005 2.737 hồ sơ; năm 2006 4.039 hồ sơ; năm 2007 với số lượng 6.508 hồ sơ; năm 2008 với số lượng 5.176 hồ sơ; tháng đầu năm 2009 với số lượng hồ sơ 2.741 hồ sơ Tình hình SDĐ sau CNQSDĐ đa số SDĐ mục đích mang lại hiệu KT-XH định Bên cạnh có số trường hợp nhận CNQSDĐ sau khơng SDĐ mà có dấu hiệu “đầu cơ” số không nhiều, đa phần người dân SDĐ theo quy định, đời sống người dân không ngừng nâng cao Nguyên nhân CNQSDĐ chủ yếu: Huyện trình chuyển dịch cấu kinh tế, sở hạ tầng đầu tư tương đối hồn chỉnh, cơng tác cấp GCNQSDĐ, QHSDĐ đẩy mạnh, trình tự thủ tục QLNN đất đai cải cách đơn giản hơn,… Phần lớn dạng mục đích CNQSDĐ địa bàn huyện tập trung vào mục đích sau: Cần nguồn vốn (42 %), trả tiền đáo hạng cho ngân hàng(27 %) Vướng mắc mà địa phương gặp phải trình CNQSDĐ xoay quanh vấn đề: Một đất mà CN nhiều lần qua nhiều chủ sử dụng thời gian ngắn; CNQSDĐ đất nông nghiệp mục đích sau chuyển mục đích sang đất ở; Quy trình CN theo chế “một cửa” khơng phiền hà cho người dân KIẾN NGHỊ 65 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh Cần đẩy nhanh tiến độ thực QHSDĐ, KHSDĐ Công khai cấm mốc thông tin cần thiết cho nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch để họ chuẩn bị nhà đất sản xuất, không để xảy việc CNQSDĐ trái phép khu vực Thường xuyên tổ chức Thanh tra - Kiểm tra công tác quản lý SDĐ Kiên xử lý trường hợp SDĐ khơng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép, đặc biệt đất trồng lúa chuyển sang đất phi nông nghiệp sau nhận CNQSDĐ Kiên thu hồi GCNQSDĐ trường hợp nhận CNQSDĐ bỏ hoang hóa đất đai, đất sản xuất nông nghiệp Đẩy nhanh q trình ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ chỉnh lý biến động đất đai, hồ sơ CNQSDĐ Nhanh chóng khắc phục sai sót q trình cấp GCNQSDĐ như: Sai diện tích, sai thửa, trùng thửa, … Điều chỉnh giá đất nơi có dự án quy hoạch, tuyến đường mở rộng mở tuyến đường Thường xuyên tuyên truyền pháp luật đất đai tầng lớp nhân dân thông qua phương tiện thông tin đại chúng, họp tổ dân cư khu phố, xóm ấp, giúp nhân dân hiểu rõ quyền lợi nghĩa vụ SDĐ Loại bỏ tâm lý e ngại phải đến quan Nhà nước để làm thủ tục, giấy tờ để giảm thiểu việc giao dịch đất đai giấy tay Cần có sách ưu tiên khơng nên áp dụng mức thuế chung việc áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân CNQSDĐ cho người SDĐ CN, hộ nghèo, vùng kinh tế khó khăn điều gây khó khăn cho người có thu nhập thấp phải chịu mức thuế người có thu nhập cao Cần tăng cường thêm số lượng chất lượng trình độ cán địa xã, thị trấn, cán VPĐKQSDĐ, Phòng TNMT Nhất tăng cường thêm cán địa cấp sở xã vùng sâu xa thị trấn như: Tân Hòa, Suối Ngơ, Tân Hà xã đất đai rộng, giao thơng chưa thật hoàn chỉnh nên lại kiểm tra, quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn Kiến nghị UBND Tỉnh, Sở TNMT khẩn trương thực lại hồn thiện cơng tác đo đạc đồ địa theo lưới tọa độ quy, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác QLNN đất đai Cần có sách thu hút nhân tài, chế độ ưu đãi người có trình độ chun mơn, Đại học, đại học Khuyến khích họ địa phương cơng tác, tránh lãng phí nguồn chất xám tượng “Chảy máu chất xám” 66 Ngành Quản Lý Đất Đai Sinh viên: Võ Công Mạnh TÀI LIỆU THAM KHẢO XXX[\WWW Nguyễn Kim Dung, 2005, “Những quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân 2005”, NXB Tư Pháp Dương Thị Tuyết Hà, Bài giảng “Luật Đất Đai”, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Hùng, Bài giảng “Quy hoạch phát triển nơng thơn”, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Phạm Hùng Thiện, Bài giảng “Phương pháp nghiên cứu khoa học”, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ngô Minh Thụy, Bài giảng “Đăng ký thống kê”, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Thy, Bài giảng “Hệ thống thông tin nhà đất”, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Lê Mộng Triết, Bài giảng “Quản lý hành đất đai”, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh 8.“Đề án phát triển thị trường bất động sản”, năm 2007, Bộ Xây Dựng 7.“Tài liệu bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước đất đai”, Bộ Tài Nguyên Môi Trường 10 Lê Sĩ Tín, năm 2006, Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn 2000-2005” 11 Huỳnh Quang Vinh, năm 2007, Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Tây Ninh từ năm 2002 đến tháng năm 2007” \\\\Y Z\\\\