“THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN      BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” SVTH : NUUYỄN CAO THỊ TRÍ MSSV : 04333043 LỚP : : CD04CQ KHÓA : 2004 - 2007 NGÀNH : Quản Lý Đất Đai - TP Hồ Chí Minh, Tháng năm 2007 - Phần I: MỞ ĐẦU Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai I.1 Đặt vấn đề Đất đai tài sản quý giá quốc gia nói chung tài sản có giá trò lớn gia đình, cá nhân nói riêng; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, đòa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Ngày với phát triển kinh tế xã hội người không ngừng cải thiện nâng cao sống mình, muốn họ phải gia tăng hoạt động sản xuất kinh doanh… Do nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động người nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu đó, hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng cho đời loại hình cho vay vốn, song song với hoạt động cho vay này, việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai trở nên quen thuộc giao dòch kinh tế xã hội Thế chấp bất động sản quyền người có bất động sản pháp luật thừa nhận Việc có ý nghóa lớn cho đời sống phát triển người dân, giúp cho họ sớm có nhu cầu, ý đònh phát triển sống khả thực tế chưa cho phép Mặt khác tổ chức tín dụng ngân hàng cho vay, việc nhận bất động sản chấp yếu tố quan trọng cho việc đảm bảo nguồn vốn họ Có thể nói, chấp giá trò quyền sử dụng đất hình thành, tồn phát triển quy luật mang tính tất yếu chế kinh tế Việc chấp bất động sản đòa bàn quận Thủ Đức diễn sôi động nhiên nhiều bất cập SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Xuất phát từ thực tế, em chọn đề tài: “Thực trạng đăng ký chấp quyền sử dụng đất đòa bàn quận Thủ Đức, TP HCM” I.2.Mục đích – yêu cầu I.2.1.Mục đích Nghiên cứu quy đònh văn chấp trung ương đòa phương Tìm hiểu thực tế hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất đòa bàn quận Thủ Đức Nêu hạn chế bất cập quy đònh việc chấp Tìm biện pháp khắc phục góp phần hoàn thiện hệ thống đăng ký chấp I.2.2.Yêu cầu Phải tuân theo quy đònh pháp luật hành quan chấp Nắm vững hoạt động chấp quyền sử dụng đất đòa bàn I.3.Nội dung phương pháp nghiên cứu I.3.1.Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận tác động đến việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất Các quy đònh có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Trên sở phân tích hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất quận Thủ Đức nay, rút mặt thuận lợi, hạn chế, vướng mắc, bất cập trình thực thi đăng ký chấp quyền sử dụng đất I.3.2 Phương pháp nghiên cứu I.3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Tiến hành điều tra thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất II.3.2.2 Phương pháp thống kê phân tích tổng hợp Sau thu thập thông tin cần thiết, tiến hành thống kê số liệu, tài liệu thu thập từ phân tích tổng hợp, đánh giá cách khách quan II.3.2.3 Phương pháp so sánh So sánh thông tin thu thập từ đưa số nhận xét.So sánh trình tự thủ tục, chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật với thực tế, từ đánh giá thực trạng đưa hướng hoàn thiện II.3.2.4 Phương pháp chuyên gia Trong trình nghiên cứu thiết phải cần đến trợ giúp chuyên gia chuyên ngành, ngành có liên quan đến hoạt động chấp SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Phần II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU II.1 Cơ sở lý luận chấp quyền sử dụng đất II.1.1 QSDĐ, giá trò QSDĐ Quyền sử dụng đất: Trên sở kế thừa quy đònh Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy đònh quyền chung người sử dụng đất như: - Được cấp GCNQSDĐ - Được hưởng thành lao động, kết đầu tư đất - Được hưởng lợi ích công trình công cộng bảo vệ cải tạo đất mang lại, công trình nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp - Được nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất - Được nhà nước bảo vệ, bò người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai - Được quyền khiếu nại tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Giá trò QSDĐ chấp: Theo Luật Đất đai năm 2003 quy đònh: “giá trò quyền sử dụng đất giá trò tiền quyền sử dụng đất diện tích đònh thời hạn sử dụng đất xác đònh” Đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất Nhà nước giao có thu tiền tổ chức kinh tế; đất mà tổ chứa kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp giá trò QSDĐ chấp vào khung giá Nhà nước quy đònh SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Trường hợp chấp giá trò QSDĐ mà người thuê đất miễn, giảm tiền thuê theo quy đònh pháp lúật, giá trò QSDĐ chấp tính theo giá trò thuê đất trước miễn, giảm Hiện nay, việc xác đònh giá trò QSDĐ chấp dựa theo giá Nhà nước ấn đònh, giá không phù hợp với giá thò trường, thông thường giá thò trường cao giá Nhà nước nhiều lần Trò giá QSDĐ để ngân hàng xác đònh số tiền cho vay Theo quy đònh ngân hàng cho vay không 50% tài sản chấp Do việc xác đònh giá trò QSDĐ chấp gây hạn chế cho việc thỏa thuận giá bên chấp bên nhận chấp II.1.2 Khái niệm, chất, đặc trưng chấp QSDĐ Thông thường việc xác lập thực giao dòch dân sự, kinh tế dựa vào ý thức tự giác bên, nhìn chung có thiện chí thực nghiêm chỉnh nghóa vụ Trong quan hệ nghóa vụ, bên có quyền chủ động yêu cầu bên có nghóa vụ phải thực không thực công việc đònh bên thỏa thuận công việc thực đúng, đầy đủ bên có quyền thỏa mãn lợi ích Tuy nhiên, cách thức, biện pháp việc đònh có thực đúng, đầy đủ nghóa vụ hay không lại phụ thuộc vào bên có nghóa vụ Chính thế, quyền chủ động bên có quyền lại rơi vào bò động Về nguyên tắc, để bảo vệ quyền lợi đáng trên, pháp luật cho phép bên có quyền yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc bên vi phạm phải thực nghóa vụ Dù vậy, nhiều trường hợp không đảm bảo quyền lợi bên có quyền bên vi phạm nghóa vụ không thực hiện, thực không đúng, không đầy đủ nghóa vụ Theo quy đònh Bộ luật Dân sự, biện pháp bảo đảm gồm có: cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược,… Tùy thuộc vào nội dung, tính chất nghóa vụ cụ thể phụ thuộc vào điều kiện nghóa vụ cụ thể tham gia quan hệ SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai mà biện pháp bảo đảm có đặc điểm khác Theo Điều 346 Bộ luật Dân sự: “Thế chấp tài sản việc bên có nghóa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghóa vụ bên có quyền” Người vay gọi người chấp người cho vay gọi người chấp Hành vi chấp coi hết hiệu lực nợ toán nghóa vụ thực Cần phân biệt cầm cố - chấp: Cầm cố tài sản việc bên có nghóa vụ giao tài sản động sản thuộc sở hữu cho bên có quyền để bảo đảm thực nghóa vụ dân sự; tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu, bên thỏa thuận bên cầm cố giữu tài sản cầm cố giao cho người thứ ba giữ (theo Điều 329 Bộ luật Dân sự) Như vậy, điểm khác biệt cầm cố chấp dễ dàng nhận thấy là: bên tài sản đảm bảo động sản với bên tài sản đảm bảo bất động sản Và tài sản chấp tài sản chuyển dòch so với tài sản cầm cố tài sản chuyển dòch được, nên người chủ bất động sản tiếp tục sử dụng khai thác hoa lợi bất động sản thời gian chấp Đây ưu bật chấp so với hình thức đảm bảo tiền vay khác Thế chấp giá trò quyền sử dụng đất trường hợp đặc biệt chấp tài sản Vậy chất chúng gì? Chúng có đặc điểm đặc trưng mà thông qua đặc điểm làm cho chúng khác với chấp tài sản thông thường khác với hình thức chuyển quyền sử dụng đất Vấn đề làm sáng tỏ sau Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy đònh: “người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất theo quy đònh pháp luật” Cụ thể hóa quy đònh này, Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư nước Việt SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Nam (đã sửa đổi, bổ sung)…, cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp giá trò quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền chấp Trước đây, với chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, người sử dụng đất lo vốn tất vấn đề Nhà nước bao cấp sở tiêu hàng hóa xuất Ngân hàng bận tâm việc khách hàng khách hàng Nhà nước đònh sẵn, mặt khác hoạt động ngân hàng lúc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời mà mang tính chất quan hành – phân phối vốn Chuyển sang chế thò trường, người sử dụng đất phải tự lo trang trải vốn không bao cấp nên thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, giải khó khăn sống đương nhiên Ngân hàng tách khỏi “guồng máy” bao cấp, phải kinh doanh hạch toán theo phương thức “lời ăn lỗ chòu” họ khách hàng vấn đề sống Khách hàng “ăn nên làm ra” ngân hàng phát triển, ngược lại khách hàng “khánh kiệt” ngân hàng tồn Ngân hàng người sử dụng đất xích lại gần hơn, chia sẻ gánh nặng có lợi họ thỏa thuận việc vay vốn có bảo đảm chấp giá trò quyền sử dụng đất Vậy chấp giá trò quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận người sử dụng đất bên cho vay tuân theo điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự…, quy đònh theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghóa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng Từ khái niệm trên, nhận thấy chất chấp giá trò quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghóa vụ trả nợ Do đối tượng chấp đối tượng đặc biệt nên có đặc điểm sau: Thứ nhất, chấp giá trò quyền sử dụng đất quyền dân sự, kinh tế đặc thù Nếu so sánh chấp tài sản chấp giá trò quyền sử dụng đất chúng SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai ta thấy bên phải dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm thực nghóa vụ bên dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm Rõ ràng ưu đãi Nhà nước với tư cách chủ sở hữu dành cho người sử dụng đất người sử dụng đất có Mặt khác, tính đặc thù chấp giá trò quyền sử dụng đất thể chỗ: việc chấp phải tuân theo điều kiện nội dung, hình thức Luật Đất đai, Bộ luật Dân quy đònh Đối với tài sản thông thường chủ sở hữu có quyền đem chấp tự nơi vay, giá cả, quyền sử dụng đất, chấp, người sử dụng đất phải chòu ràng buộc nhiều quy đònh pháp luật nhằm mục đích bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai lợi ích đáng người sử dụng đất Thứ hai, chấp giá trò quyền sử dụng đất, người sử dụng đất giao giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền sử dụng đất thời hạn chấp, tài sản thông thường chấp bên chấp, bên nhận chấp bên thứ ba giữ Việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo thỏa thuận bên Còn quyền sử dụng đất, pháp luật quy đònh cho phép người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp mà trường hợp bên cho vay bên thứ ba chiếm hữu sử dụng đất Thứ ba,thế chấp giá trò quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Với hình thức chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, góp vốn liên doanh hình thành nên pháp nhân sử dụng đất quyền sử dụng đất chuyển giao cho chủ thể khác khai thác, sử dụng hợp đồng có hiệu lực pháp luật Còn chấp, việc chuyển giao quyền sử dụng đất xảy đến hạn mà bên chấp không trả nợ Tuy nhiên, việc chuyển giao thân chấp tạo mà phải thông qua hình thức chuyển nhượng đấu giá quyền sử dụng đất Do SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai có ý kiến cho chấp giá trò quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện Qua đặc điểm nêu trên, nhận thấy chấp giá trò quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghóa vụ đặc thù tồn điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việc chấp chuyển giao tạm thời loại giấy tờ gốc có giá trò chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng sang bên cho vay để tìm hình thức thỏa mãn lợi ích cho đôi bên hoàn toàn không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, việc thực nghóa vụ Nhà nước, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất đai toàn dân không làm tổn hại đến lợi ích chung toàn xã hội II.1.3 Đối tượng phạm vi chấp QSDĐ Không phải tất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất chấp mà trường hợp đủ điều kiện pháp luật quy đònh có quyền Điều cho thấy quyền sử dụng đất “loại tài sản” thuộc sở hữu riêng mà quyền Nhà nước, Nhà nước trao cho người sử dụng đất lẽ họ khai thác, sử dụng, để tạo điều kiện hỗ trợ vốn cho người dân, Nhà nước cho phép trường hợp đủ điều kiện pháp luật quy đònh quyền chấp Theo quy đònh Luật Đất đai, Nghò đònh 04/2000/NĐ – CP, Nghò đònh 79/2001/NĐ – CP chủ thể sử dụng đất có điều kiện thuộc trường hợp có quyền chấp giá trò quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đất ở; đất chuyên dùng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Bước 1: Tiếp nhận thụ lý hồ sơ Khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu hồ sơ đăng ký chấp nộp, cán giao tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực công việc theo trình tự sau: a Kiểm tra thẩm quyền đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun Mơi trường, nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân Đối với nơi chưa thành lập khơng thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài ngun Mơi trường thực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân b Tính đầy đủ, hợp lệ đơn, hồ sơ cụ thể theo quy đònh pháp luật Yêu cầu hồ sơ chấp phụ thuộc vào tài sản chấp (đất, đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hay chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai)  Trường hợp chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hồ sơ bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký chấp hai (02) bản; văn ủy quyền (nếu có) Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực theo quy đònh pháp luật, (01) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Hồ sơ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất gồm có Đơn yêu cầu đăng ký chấp hai (02) bản; văn ủy quyền (nếu có); Hợp đồng chấp (01) bản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp theo quy đònh pháp luật nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây cấp theo quy đònh Nghò đònh số 95/2005/NĐ – CP ngày 15/7/2005 Chính phủ) trường hợp chấp nhà ở, công trình xây dựng  Hồ sơ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký chấp hai (02) bản; văn ủy quyền (nếu có); Hợp đồng chấp (01) bản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt việc chấp tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên, hợp đồng chấp tài sản công chứng, chứng thực có xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao tài sản không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, lập dự án đầu tư không bắt buộc phải nộp giấy tờ điểm Sau kiểm tra, cán tiếp nhận hồ sơ thấy việc đăng ký chấp thẩm quyền, hồ sơ hợp lệ, cán đăng ký yêu cầu người đăng ký nộp lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin, thấy hồ sơ không hợp lệ trả Các trường hợp từ chối đăng ký: Không thuộc thẩm quyền đăng ký chấp; Hồ sơ đăng ký chấp không đầy đủ, giấy tờ không hợp lệ; Đơn yêu cầu đăng ký chấp không kê khai đầy đủ nội dung phải kê khai; Người yêu cầu đăng ký chấp không nộp lệ phí đăng ký; SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Không đủ điều kiện chấp giá trò quyền sử dụng đất theo quy đònh pháp luật Hồ sơ đầy đủ chuyển sang cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết đăng ký chấp Cán thụ lý thực vào sổ tiếp nhận hồ sơ thông tin sau: ghi số thứ tự việc tiếp nhận hồ sơ Tiếp theo ghi thời điểm nộp hồ sơ: thời điểm vào sổ sau kiểm tra hồ sơ đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) Ghi thông tin người nộp hồ sơ như: ghi đầy đủ tên người nộp hồ sơ, ghi số Chứng minh nhân dân Tại mục “Nội dung”: ghi tương ứng với tên đơn yêu cầu đăng ký Tại mục “Giấy tờ có hồ sơ” đề nghị ghi rõ loại giấy tờ nộp (hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) Sau ghi đầy đủ thông tin trên, cán thụ lý hồ sơ chuyển sang bước Bước 2: Giải hồ sơ đăng ký Sau tiếp nhận thụ lý hồ sơ, cán đăng ký chấp tiến hành: - Lục hồ sơ lưu: Đối với hồ sơ giấy cũ: tìm file dựa vào tên chủ sử dụng, đòa chỉ, ký hiệu số giấy phép, ngày cấp, diện tích đất (tìm thông tin ghi giấy) Đối với giấy tờ hình thức lưu trữ tổng hợp, nhiều quan ban ngành cấp, việc lục hồ sơ phải đối soát liên quan đến nguồn gốc phận cấp giấy (sở xây dựng, sở TN – MT…) nên nhiều thời gian Còn hồ sơ giấy UBND quận Thủ Đức cấp tiến hành sau: photo giấy chứng nhận vào tìm file suy số cọc phường, năm - Đánh tờ trình: văn để đề xuất với lãnh đạo vấn đề, phương án công tác, thể đối tượng, bên chấp, ngân hàng số liệu đất, tài sản chấp Bước 3: Trình lãnh đạo ký SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Sau hoàn thành bước tiến hành trình lãnh đạo ký chứng nhận việc đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký chấp vào Trang bổ sung Bước 4: Trả hồ sơ Tùy vào nguồn gốc sử dụng đất, loại giấy tờ tài sản chấp mà thời hạn trả hồ sơ khác Đối với giấy tờ quyền sử dụng đất cũ thời hạn trả hồ sơ năm (05) ngày Trong thời hạn (01) ngày làm việc, kể từ ngày nhận kết đăng ký; phòng Tài Nguyên Môi trường Quận Thủ Đức trả cho người yêu cầu đăng ký chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Trả trực tiếp gửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu người yêu cầu đăng ký) (01) Đơn yêu cầu đăng ký chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho người yêu cầu đăng ký; lưu giữ loại giấy tờ lại hồ sơ đăng ký SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai III.2.2 Những kết đăng ký chấp QSDĐ qua năm III.2.2.1 Thống kê theo số trường hợp qua năm Bảng 06: Số trường hợp đăng ký chấp QSDĐ qua năm Đơn vò: hồ sơ Thời điểm Đăng ký chấp Xóa đăng ký Tổng số Số trường hợp giải Tỷ lệ (%) tháng cuối năm 2005 662 671 639 95,23 Naêm 2006 2516 868 3384 3380 99,88 tháng đầu năm 2007 1698 795 2505 2489 99,36 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên môi trường Quận Thủ Đức) Qua bảng thống kê hồ sơ đăng ký chấp qua năm, ta thấy lượng hồ sơ giải trung bình ngày hồ sơ năm 2005, năm 2006 lượng hồ sơ cao năm 2005, 12 hồ sơ, tháng đầu năm 2007 trung bình ngày giải 18 hồ sơ Như lượng hồ sơ giải trung bình ngày qua năm tăng dần Tại lại vậy? Do trình đô thò hóa ngày nhanh nên việc đầu tư lónh vực sản xuất kinh doanh ngày cao Bên cạnh đó, để đáp ứng sống ngày đầy đủ mặt vật chất lẫn tinh thần Để thực việc này, người dân cần phải có nguồn vốn để đầu tư Người dân khai thác quyền lợi sẵn có mình, chấp giá trò quyền sử dụng đất Nên việc đăng ký chấp giá trò quyền sử dụng đất ngày nhiều SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai III.2.2.2 Thống kê theo mục đích chấp tháng đầu năm 2007 Bảng 07: Mục đích chấp Đơn vò: hồ sơ Mục đích chấp Số lượng Tỷ lệ (%) Kinh doanh 714 42,05 Sửa chửa nhà cửa 611 35,98 Sản xuất nông nghiệp 358 21,79 0,18 Du học (Nguồn: Phòng TN - MT Quận Thủ Đức) Hộ gia đình, cá nhân chấp giá trò quyền sử dụng để phục vụ cho nhu cầu khác Nhưng chủ yếu cần vốn để đầu tư cho lónh vực kinh doanh Bên cạnh đó, nhu cầu sống ngày nâng cao nên vấn đề đầu tư để phục vụ cho sống không phần Ngoài ra, Thủ Đức quận có nhiều khu công nghiệp nhiều trường Đại học, để đáp ứng nhu cầu cho sống dân nhập cư lớn Để đáp ứng nhu cầu đó, người dân nơi đầu tư mở hàng loạt cửa hàng, trung tâm nhằm phục vụ cho đối tượng Bên cạnh đó, vấn đề nhà quan trọng, hàng loạt sách nhà cho người thu nhập thấp, ký túc xá không đáp ứng nhu cầu Nhanh chóng hiểu điều này, người dân xây dựng hàng loạt dãy nhà trọ cho thuê Do nhu cầu chấp QSDĐ lớn Để đáp ứng lượng lương thực thực phẩm cung cấp cho người dân Quận Người dân nơi đẩy nhanh vấn đề chăn nuôi để phục vụ cho nhu cầu thò trường Đặc biệt, vào tháng cuối năm, người dân hay đầu tư vào trồng mai, kiểng nhằm phục vụ cho ngày xuân Do việc chấp QSDĐ tăng lên đáng kể SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Nơi đà phát triển thua so với quận trung tâm Thành phố Do vấn đề cho du học hạn chế Ta biết đầu tư vào vấn đề cần khoảng tiền lớn việc chấp QSDĐ học III.2.2.3 Thống kê theo giá trò QSDĐ chấp tháng đầu năm 2007 Bảng 08: Thống kê theo giá trò QSDĐ Đơn vò: triệu đồng Mức chấp Giá trò chấp Tỷ lệ (%) Cao 500 - tỷ Trung bình 100 – 300 60 Thấp 50 - 100 35 (Nguồn: Phòng TN - MT Quận Thủ Đức) Tùy theo giá trò QSDĐ mà người dân đem chấp với khoảng tiền khác Đối với mức từ 100 -300 triệu đồng, mức giá chấp QSDĐ phổ biến Còn mức giá chấp cao xảy người dân có nhiều tài sản tài sản trung tâm Quận Đối với mức giá trò chấp nhỏ nhất, khoản tiền dùng để trang trải cho việc mua bán vừa nhỏ thuận lợi Tùy theo mức giá trò QSDĐ mà người dân có đem chúng chấp Nhìn chung đòa bàn Quận, giá trò chấp giá trò quyền sử dụng đất thấp so với giá trò tài sản III.3 Đánh giá nhận xét hoạt động đăng ký chấp QSDĐ đòa bàn quận Thủ Đức SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai III.3.1 Những quy đònh văn pháp luật đăng ký chấp QSDĐ Điều 729 Điều 730 Bộ Luật dân quy đònh: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chấp QSDĐ ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhu cầu sản xuất đời sống chấp QSDĐ với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước Bộ Luật dân chưa quy đònh quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức (trong nước) Để bổ sung đối tượng chấp quyền sử dụng đất, Điều 24 Điều 27 Nghò đònh số 17/1999/NĐ – CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trò quyền sử dụng đất (sau gọi Nghò đònh số 17) Tại thời điểm này, pháp luật quy đònh đối tượng chấp QSDĐ bao gồm: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất Nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, thời hạn thuê đất trả tiền lại năm - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, Nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, thời hạn thuê đất trả tiền lại năm Riêng với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Tuy nhiên, đối tượng chấp ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng pháp nhân Việt Nam Riêng đất quyền chấp tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước Chi nhánh ngân hàng nước không xem ngân hàng Việt Nam, họ nhận chấp nhà ở, công trình đất Quy đònh hạn chế khả hoạt động chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam tách đất đai khỏi nhà cửa, công trình tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn lớn cho chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam nhận chấp phát tài sản chấp nhà cửa, công trình – bán nhà mà không bán đất Để khắc phục vướng mắc trên, ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghò đònh số 79/2001/NĐ – CP để sửa đổi, bổ sung số điều Nghò đònh số 17/1999/NĐ – CP ngày 29/03/1999 (sau gọi Nghò đònh 79) điều kiện chấp sửa đổi, cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Nhà nước giao cho thuê mà trả tiền thuê đất cho nhiều năm thời hạn thuê đất trả tiền lại 05 năm nhận QSDĐ hợp pháp chấp giá trò QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh Riêng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, chấp giá trò QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao có thu tiền; Nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại 05 năm; nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp chấp giá trò QSDĐ với tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Để mở rộng đối tượng chấp, theo Thông tư 07/2003/TT – NHNN ngày 19/5/2003 hướng dẫn thực số quy đònh bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, tài sản chấp bao gồm thêm: “ Tài sản hình thành tương lai Bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dòch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, Bất động sản khác mà bên chấp có quyền nhận” Ngoài ra, “tài sản cho thuê đem chấp Hoa lợi, lợi tức thu từ việc cho thuê thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận pháp luật có quy đònh” (Điều 349 Bộ luât dân sự) Theo Nghò đònh số 08/2000/NĐ – CP ngày 10/3/2000, quan đăng ký giao dòch bảo đảm từ chối việc đăng ký tài sản nhà đô thò thuộc thẩm quyền Điều làm vô hiệu hóa quy đònh pháp luật , không bảo vệ có hiệu quyền, lợi ích hợp tổ chức, cá nhân Để giải tình trạng này, ngày 4/7/2003, Bộ Tư pháp Bộ TN – MT ban hành Thông tư liên tòch số 03/2003/TTLT – BTP – BTNMT hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Đây văn có ý nghóa quan trọng nhằm đảm bảo tính thống việc thi hành văn quy phạm pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, để thống thẩm quyền đăng ký chấp, ngày 16/6/2005, Bộ Tư pháp Bộ TN – MT ban hành Thông tư liên tòch số 05/2005/TTLT – BTP – BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn giúp quan Nhà nước thuận lợi việc quản lý, giải việc đăng ký chấp tốt nhằm đáp ứng nhu cầu người yêu cầu đăng ký chấp SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Qua số văn giúp cho việc đăng ký chấp ngày tốt hơn, mở rộng phạm vi chấp, tạo điều kiện cho nhân hàng nước đầu tư Việt Nam bên cạnh gây khó khăn việc thực văn chồng chéo III.3.2 Tính an toàn pháp lý đăng ký chấp QSDĐ Việc đăng ký chấp quan đăng ký có thẩm quyền điều kiện để hợp đồng chấp quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành Mặt khác, xác đònh thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghóa vụ Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dòch bảo đảm, đồng thời cá nhân, tổ chức có liên quan; phòng chống hành vi vi phạm pháp luật không lónh vực giao dòch bảo đảm mà hoạt động tín dụng ngân hàng Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thò trường tín dụng phát triển nhanh, mà phát triển ổn đònh; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử Tòa án tranh chấp giao dòch bảo đảm Hoạt động chấp nhạy cảm, bên nhận chấp (các tổ chức tín dụng) việc nhận Bất động sản chấp hình thức để đảm bảo nguồn vốn cho tổ chức, cá nhân vay vốn Để việc đảm bảo cần có giúp đỡ quan có chức năng, điều tạo điều kiện thuận lợi đònh ký kết hợp đồng cho vay vì: đảm bảo việc cam kết đầy đủ bên chấp bên nhận chấp; bảo vệ trường hợp bên chấp không thực nghóa vụ tài ngân hàng; phòng ngừa gian lận III.3.3 Hoạt động đăng ký chấp QSDĐ công tác quản lý nhà nước đất đai SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Đăng ký chấp quyền sử dụng đất giao dòch thuộc quan hệ dân sự, Bộ luật Dân quy đònh, vấn đề mẻ nước ta Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý biến động đất đai ( hạn chế quyền người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất họ), có vai trò sau: Công khai hóa giao dòch bảo đảm cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua giúp họ có thông tin xác, tin cậy trước đònh xác lập giao dòch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng hoạt động đầu tư vốn nước để phát triển sản xuất, kinh doanh Tăng cường quản lý Nhà tài sản mà pháp luật quy đònh phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Việc đăng ký chấp tạo điều kiện cho quan nhà nước kiểm tra lại sai sót trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đo vẽ đồ để chỉnh sửa lại cho SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Phần IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ IV.1 Kết luận Thông qua kết nghiên cứu trên, ta thấy thực trạng hoạt động đăng ký chấp giá trò QSDĐ diễn sôi động, bình quân ngày giải 18 hồ sơ, nhu cầu vốn cần thiết phục vụ cho nhu cầu người dân Được đạo tập trung UBND Quận Thủ Đức, Ban cải cách hành việc xếp, bố trí cán linh động phù hợp với trình độ chuyên môn đào tạo, nâng cao xuất lao động chất lượng công việc đạt hiệu Với lượng hồ sơ đăng ký chấp nhiều vậy, sức ép cán giải đăng ký chấp Do lượng hồ sơ đăng ký chấp ngày nhiều thế, cần đẩy nhanh công tác đăng ký chấp cách: cần tuyển thêm cán đăng ký chấp nâng cao tay nghề họ Niêm yết công khai quy trình cấp GCNQSDĐ theo đònh cho loại hồ sơ Kòp thời điều chỉnh, bổ sung quy trình thủ tục hành không phù hợp nhằm đảm bảo yêu cầu giải nhanh hồ sơ cho người dân theo pháp luật, tạo điều kiện cho người dân thực quyền lợi vốn có Thông qua việc đăng ký chấp người dân nắm giá trò tài sản qua việc thẩm đònh tài sản ngân hàng Đối với giấy tờ cũ người sử dụng đất quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người dân họ có giấy tờ hợp lệ IV.2 Kiến nghò SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai Đối với quan Nhà nước có thẩm quyền, cần thống việc ban hành văn pháp luật giúp cho việc đăng ký chấp tốt Bên cạnh cần tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận cho người dân, Liên kết Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ xây dựng, Thống đốc ngân hàng Bộ Tư pháp tìm cách tháo gỡ cải cách văn pháp lý nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người dân giúp cán đăng ký chấp hoàn thành tốt công việc Nay Quận áp dụng Thông tư liên tòch số 05/2007/TTLT – BTP – BTNMT – NHNN hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, không làm trang bổ sung mà cập nhật vào sổ đòa sổ theo dõi biến động Do đó, việc giải hồ sơ đăng ký đơn giản nên cần rút ngắn thời gian giải hồ sơ xuống 0,5 ngày nhằm phục vụ người yêu cầu đăng ký chấp tốt Trang bò máy móc thiết bò, phần mềm chuyên dùng nhằm truy cập thông tin dễ dàng phục vụ cho công tác đăng ký chấp thực tốt Để giải công việc tốt nhằm phục vụ cho người yêu cầu đăng ký chấp, cần nâng cao nghiệp vụ cho cán đăng ký chấp Bên cạnh đó, yêu cầu người đăng ký chấp phải tuân thủ theo quy đònh đăng ký chấp SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang Luận văn tốt nghiệp Ngành Quản lý đất đai MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ĐẦU trang I.1 ĐẶT VẤN ĐỀ trang I.2 MỤC ĐÍCH – YÊU CẦU trang I.2.1 MỤC ĐÍCH trang I.2.2YÊU CẦU .trang I.3 NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU trang I.1.3 Nội dung nghiên cứu trang I.3.2 Phương pháp nghiên cứu… trang PHẦN II:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU trang II.1 QSDĐ giá trị QSDĐ trang II.2 KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT, ĐẶC TRƯNG CỦA QSDĐ trang II.3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI THẾ CHẤP QSDĐ trang II.4 ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QSDĐ trang 10 PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU trang 12 III.1 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU trang 16 III.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI trang 20 III.3 ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC Trang 26 III.4 NHỮNG KẾT QUẢ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUA CÁC NĂMtrang 30 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ trang 31 IV.1 KẾT LUẬN .trang 31 IV.2 KIẾN NGHỊ .trang 32 SVTH: Nguyeãn Cao Thò Trí Trang ... 2004 Trong giá trò sản xuất Quốc doanh 836 tri u đồng Quốc doanh 1.778.689 tri u đồng (Công ty, doanh nghiệp tư nhân: 1.633.205 tri u đồng; TTCN: 145.484 tri u đồng) Tính đến cuối năm 2005 toàn... đưa hướng hoàn thi n II.3.2.4 Phương pháp chuyên gia Trong trình nghiên cứu thi t phải cần đến trợ giúp chuyên gia chuyên ngành, ngành có liên quan đến hoạt động chấp SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí Trang... ràng thò trường vốn thi u, giữ vai trò tảng quan trọng tạo động lực thúc đẩy phát tri n thò trường khác Do vậy, pháp luật chấp giá trò quyền sử dụng đất hình thành trình hoàn thi n thể mặt tích