“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”

Đặc biệt trong quá trình áp dụng các phương pháp, nhất là phương pháp so sánh để tính giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá trình áp dụng hầu hết dựa trên kinh nghiệm

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM

VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : VĂN NGUYỄN TUYẾT HẰNG MSSV : 07135092

LỚP : DH07TB KHÓA : 2007 – 2011 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường BĐS

-Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-

BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS

VĂN NGUYỄN TUYẾT HẰNG

XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM

VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân

( Khoa Quản Lý Đất Đai & BĐS Trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM)

Ký tên:………

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011

-Lời đầu tiên con xin thành kính gởi đến Cha, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, dưỡng dục, yêu thương, chăm sóc và là điểm tựa vững chắc tạo mọi điều kiện cho con học tập tốt để có được thành quả như ngày hôm nay Con cũng chân thành cảm ơn những người thân yêu trong gia đình, những người đặt niềm tin, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho con an tâm hoàn thành việc học của mình

Về phía nhà trường, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản cùng quý thầy cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu cũng như kinh nghiệm hữu ích làm hành trang vững chắc cho em bước vào đời

Đặc biệt, em xin gởi lời tri sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ dạy em trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo và các anh chị thuộc phòng Thẩm Định - công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân, đặc biệt là anh Trần Đê đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập nghiên cứu đề tài báo cáo của mình

Cảm ơn các bạn lớp DH07TB – những người đã đồng hành cùng mình trong suốt 4 năm học vừa qua Cầu chúc cho mọi người, gia đình, thầy cô, bè bạn nhiều sức khỏe, thành công và hạnh phúc trong cuộc sống

Văn Nguyễn Tuyết Hằng

LỜI CẢM ƠN

Sinh viên thực hiện : Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện: “XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI

MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Bộ môn Công nghệ Địa chính, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta hiện còn là một ngành còn khá sơ khai và mới mẻ, các công ty hầu hết đều có dữ liệu riêng cho mình và chưa có một sự gắn bó chặt chẽ với nhau Đặc biệt trong quá trình áp dụng các phương pháp, nhất là phương pháp so sánh để tính giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá trình áp dụng hầu hết dựa trên kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định Xuất phát từ

thực trạng trên, người nghiên cứu quyết định thực hiện đề tài: “Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường 3/2, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”

nhằm phần nào đưa ra cách xác định hệ số điều chỉnh hẻm trong khu vực này và có thể

áp dụng cho các khu vực khác

Với việc sử dụng phương pháp so sánh cặp các bất động sản của phương pháp so sánh trực tiếp, kèm theo công tác điều tra khảo sát thực tế, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia…đề tài đã tìm hiểu thị trường bất động sản khu vực, nghiên cứu khu vực đoạn đường khảo sát, xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực, từ đó xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố tác động này để tiến đến xây dựng hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2 Yếu tố được chọn

để điều chỉnh là quy mô diện tích và vị trí (MTĐ – Hẻm) Sau khi chứng minh hệ số điều chỉnh diện tích cho các bất động sản trong khu vực ta được tỉ lệ (hệ số) giữa quy

mô diện tích 30 < 60 m2, quy mô >80 m2 so với quy mô 60 < 80 m2 lần lượt là: 92,76% ;95,20% tiến hành so sánh cặp 17 tài sản nghiên cứu, dựa theo hệ số điều chỉnh diện tích vừa tính được tiến hành điều chỉnh chúng từ đó xác định hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền, cho ra kết quả hệ số là:

 Vị trí 1 (hẻm rộng hơn 5m): 0,51

 Vị trí 2 (hẻm từ 3m đến 5m): 0,36 đối với hẻm 5m, 0,26 đối với hẻm 3m

 Vị trí 3 (hẻm từ 2m đến dưới 3m): 0,24

Đánh giá kết quả nghiên cứu và so sánh với Quy định hệ số và giá đất của Nhà nước,

đề tài cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa mức giá do Nhà nước quy định so với giá giao dịch trên thị trường, hệ số chênh lệch giữa hẻm và mặt tiền đường cũng không hoàn toàn giống như công văn Nhà nước ban hành Như vậy, tùy vào mục đích vận dụng mà ta chọn giá nào cho phù hợp để mang lại hiệu quả cao nhất

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I TỔNG QUAN 2

I.1 Cơ sở lý luận  2 

I.1.1 Cơ sở khoa học  2 

I.1.2 Cơ sở pháp lý   11 

I.1.3 Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp luật   12 

I.1.4 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp  14 

I.2 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện   15 

I.2.1 Nội dung nghiên cứu   15 

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu   15 

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

II.1 Giới thiệu công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân   16 

II.1.1 Sơ lược về công ty   16 

II.1.2 Quy trình thẩm định giá tại công ty  20 

II.2 Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa qua   21 

II.2.1 Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung   21 

II.2.2 Thị trường bất động sản quận 10   22 

II.3 Giới thiệu đoạn đường nghiên cứu và phân tích đánh giá các tài sản được khảo sát   22 

II.3.1 Giới thiệu đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát   22 

II.3.2 Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực khảo sát   25 

II.3.3 Sơ lược đánh giá các tài sản được khảo sát trên đoạn đường 3/2, Quận 10    25 

II.3.4 Bảng thống kê số liệu sau khi tính toán ra đơn giá đất/m2 của các bất động sản   26 

II.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2, Quận 10, TP Hồ Chí Minh   27 

II.4.1 Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của tuyến đường 3/2    27 

II.4.2 Nhận xét   40 

II.5 So sánh kết quả nghiên cứu với quy định giá đất của khu vực do UBND TP Hồ Chí Minh ban hành   40 

II.5.1 Bảng giá đất quận 10 nhà nước quy định năm 2011   40 

II.5.2 So sánh giá đất thực tế và đơn giá đất trung bình mà nhà nước công bố   41 

PHẦN III KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 43 III.1 Kết luận   43  III.2 Kiến nghị   43 

BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban Nhân dân

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

VN : Việt Nam XNK : Xuất nhập khẩu

TM : Thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất

UBND Thành phố Hồ Chí Minh 12

Bảng 2: Bảng thống kê số liệu các tài sản khảo sát 27

Bảng 3: Bảng thống kê số liệu các bất động sản mặt tiền đường 3/2, quận 10 28

Bảng 4: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Lý Thường Kiệt – Nguyễn Tri Phương 29

Bảng 5: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Nguyễn Tri Phương – Lê Hồng Phong35 Bảng 6: Bảng thống kê các tài sản thuộc đoạn Lê Hồng Phong – Ngã sáu Công trường Dân chủ 38

Bảng 7: Bảng so sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và đơn giá đất được quy định 41

Bảng 8: Bảng so sánh hệ số hẻm/ mặt tiền thực tế của đường 3/2 so với hệ số do Nhà nước công bố 42

DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: Cách xác định vị trí hẻm 13

Hình 2: Xác định cấp hẻm 13

Hình 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân 20

Hình 4: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh 23

Hình 5: Bản đồ quận 10 24

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường Định giá bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như góp vốn, liên doanh, liên kết, đầu tư, tăng vốn, thành lập, giải thể, xử lý vụ án, cho thuê tài chính, lên sàn chứng khoán…Ngoài ra, công tác thẩm định còn giúp ích rất nhiều trong việc xác định nghĩa

vụ tài chính của người sử dụng đất, làm căn cứ cho các giao dịch trên thị trường, đánh giá tài sản đảm bảo cho các giao dịch tín dụng và nhiều lĩnh vực khác của đời sống Trên thế giới, thẩm định giá được hình thành và phát triển từ khá lâu nhưng ở Việt Nam còn nhiều mới mẻ, đang trong quá trình hoàn thiện Trong quá trình định giá bất động sản, vấn đề khó khăn nhất mà nhà định giá thường phải đối mặt là không tìm kiếm được các giao dịch tương tự trên thị trường vào thời điểm định giá (không có giao dịch hoặc quá ít giao dịch) do đó các công ty thẩm định thường xây dựng cho mình một hệ thống dữ liệu riêng nhằm phục vụ cho công tác thẩm định của mình một cách nhanh và hiệu quả nhất Tuy nhiên, vấn đề là vẫn chưa có sự gắn bó thống nhất nhất định giữa các dữ liệu này cộng với việc thực hiện phương pháp so sánh để tính giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá trình áp dụng hầu hết dựa vào kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định, đó đó, người nghiên cứu tiến hành thực hiện

đề tài: “Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường 3/2, quận

10, Thành phố Hồ Chí Minh” nhắm phần nào đưa ra cách xác định hệ số điều chỉnh

hẻm trong khu vực này và áp dụng cho các khu vực khác để giúp công tác thẩm định giá của nước ta nói chung và của công ty nói riêng có thể phát triển hơn

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

- Nhằm xác định hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền đường của khu vực và hơn hết tìm ra cách xác định có cơ sở lý luận để có thể áp dụng cho các khu vực khác

- Xác định mức độ chênh lệch giữa hệ số và giá đất thực tế của tuyến đường khảo sát với hệ số và giá đất của nhà nước ban hành

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Các bất động sản thuộc dạng nhà phố đã và đang giao dịch trong thời gian gần đây

- Thị trường bất động sản khu vực, những biến đổi thị trường ảnh hưởng

đến giá giao dịch bất động sản

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Phạm vi không gian: Khu vực đường 3/2 quận 10 Trong đó chia thành 3 đoạn nhỏ: Lý Thường Kiệt - Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Tri Phương –

Lê Hồng Phong, Lê Hồng Phong - Ngã sáu công trường Dân chủ

- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ ngày 05/03/2011 đến 05/07/2011

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận

I.1.1 Cơ sở khoa học

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Đặc điểm bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản

có tính cá biệt Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác

nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó

- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy hoại Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu

Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp

tục an toàn cho việc sử dụng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không

bao giờ cạn

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm

tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi

- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển

nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu

sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

3 Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho mục đích đặc biệt

- Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên)

- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị

- Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng

- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước

- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

 Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại

sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

 Tính hữu dụng của BĐS

 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

 Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền

sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản

I.1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4)

Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp” Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá

trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã được xác định trước

2 Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản

Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:

- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản Thời điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai

+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá + Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

 Chứng thực giá trị bất động sản di chúc

 Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro

 Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản

 Chia tài sản li hôn

+ Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:

 Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai

 Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến

4 Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định

- Nhận biết các tài liệu cần thiết

- Thiết kế chương trình

- Lập kế hoạch thời gian

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá

5 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản

a Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường

 Cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ

 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường Giá trị phi thị trường gồm một

số giá trị trong các trường hợp sau đây:

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị đầu tư

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

6 Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

7 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam

a Phương pháp so sánh

 Cơ sở lý luận

- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được

giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau

- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp

 Các trường hợp áp dụng

- Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai

 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Ưu điểm:

- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóan, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị

- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối cùng;

- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán;

- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh

- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác

Nhược điểm:

- Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này

- Các thông tin thường mang tính lịch sử

- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan thuế) nhiều khi cũng không chính xác;

- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;

- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;

- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;

- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất động sản định giá

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Ưu điểm:

- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại

Nhược điểm:

- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh

- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan

- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm

c Phương pháp thu nhập

 Cơ sở lý luận

- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất các khoảng thu nhập ròng

tương lai có thể nhận được từ tài sản đó

- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra

 Các trường hợp áp dụng

- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai

 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Ưu điểm:

- Đơn giản trong áp dụng

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể

d Phương pháp lợi nhuận

 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp

Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó

e Phương pháp thặng dư

 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

 Các trường hợp áp dụng

Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo

 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Ưu điểm:

- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển

- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu

Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 07/08/2008 - Về việc Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Quyết định 411 /QĐ-BXD ngày 21/03/2010 của Bộ Xây Dựng – Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009

- Thông tư số 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính - Vật giá chính phủ

- QCVN 03: 2009 BXD Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP - Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất ban hành ngày 16/11/2004

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007- Hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ

- Luật xây dựng – Luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về Xây dựng

I.1.3 Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp luật

I.1.3.1 Khái niệm hẻm

Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có núi hoặc tường cao Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh số theo trật tự số trên đường

I.1.3.2 Phân loại hẻm

- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1

+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2

I.1.3.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với

- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc

bê tông, xi măng của cùng loại hẻm

Hình 2: Xác định cấp hẻm

I.1.4 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

I.1.4.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh

Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm định rất nhiều yếu tố Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất

I.1.4.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo

chỉnh

- Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống

kê để đưa ra những hệ số thích hợp Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng số

- Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ mang tính xác thực và khá thuyết phục người đọc

I.2 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.2.1 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát về những biến động của Thị trường bất động sản trên địa bàn Thành

phố Hồ Chí Minh và quận 10 trong thời gian gần đây

- Giới thiệu về công ty thực tập – công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân:

 Giới thiệu tổng quát về công ty: lĩnh vực hoạt động, thành tựu, điểm

mạnh…

 Quy trình Thẩm định giá tại công ty

 Một số hệ số điều chỉnh tại công ty

- Mô tả đoạn đường nghiên cứu (đường 3/2 thuộc địa bàn Quận 10) và tiến hành phân tích đánh giá sơ lược các tài sản được khảo sát

- Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2 Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh

- So sánh kết quả nghiên cứu với Quy định giá đất của Khu vực do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành (so sánh giá đất thực tế với Đơn giá đất Quận 10 năm 2011

do Nhà Nước công bố; hệ số thực tế với hệ số do Chi cục Thuế ban hành)

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu thu thập của các tài sản trong khu vực

- Phương pháp lấy mẫu: Lựa chọn những mẫu có đặc điểm phù hợp với yêu cầu của phương pháp so sánh cặp

- Phương pháp mô tả : Tiến hành mô tả các tuyến đường về vị trí địa lý, đặc điểm, vai trò kinh tế…và mô tả sơ lược về đặc điểm các tài sản khảo sát

- Phương pháp điều tra: Điều tra phân tích tình hình biến động thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Quận 10, điều tra kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh, thông tin về tài sản nghiên cứu

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích các yếu tố tác động đến giá các bất động sản trong khu vực khảo sát, phân tích thông tin, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản nghiên cứu

từ đó tiến hành điều chỉnh, phân tích so sánh đối chiếu kết quả rút ra kết luận…

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến, nhận định của một số chuyên gia

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Giới thiệu công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

II.1.1 Sơ lược về công ty

 Giới thiệu tổng quát:

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Tp, HCM cấp giấy chứng nhận đăng ký Kinh Doanh ngày 28/06/2002, đăng ký thay đổi lần 09 vào ngày 15/01/2010

Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm

định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình

độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC)

Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân

hoạt động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế - Xây Dựng - Pháp Lý

Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp ngày 07/7/2004

- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)

- Hiệp hội bất động sản thế giới

- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam

- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

- Hiệp hội nhà đất Tp HCM

- Hội doanh nghiệp trẻ Tp HCM

- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng TP.HCM

- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới

- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc

- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…

- Trụ sở:

373 Huỳnh Văn Bánh, P 11, Q Phú Nhuận- TPHCM

373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCMĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475 E-mail: dichvuthamdinh@hoangquan.com.vn

Website: www.thamdinhgia.com

- Trung tâm giao dịch Quận 1:

Số 33-35 Hàm Nghi, P Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TPHCM

ĐT: (84-8) 39914016 Fax: (84-8) 39914035

- Trung tâm thẩm định giá Bình Thuận:

552B Trần Hưng Đạo, Tp.Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận

ĐT: (84-62)3722250 Fax: (84-62) 3722251

- Chi nhánh Đà Nẵng:

184 Hùng Vương, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng,

ĐT: (0511) 3867 567 Fax: (0511) 3867 566

 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân tự hào là doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá có uy tính, đã và đang giúp nhiều khách hàng và đối tác nhìn nhận, đánh giá giá trị thực (giá trị thị trường) của tài sản góp phần vào tính khả thi và hệ quả của công việc

Công ty Hoàng Quân cung cấp các dịch vụ:

· Thẩm định giá trị doanh nghiệp

· Thẩm định giá trị thương hiệu

 Đào tạo

· Môi giới

· Định giá

· Quản lý sàn

 Kinh doanh bất động sản

· Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

· Đầu tư kinh doanh bất động sản

· Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

· Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

· Quản lý kinh doanh bất động sản

Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất lượng, uy tín, nghiên cứu nhiều phương pháp thẩm định và vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại từ đó kết quả thẩm định có độ tin cậy và tính hiệu quả cao

Tiêu chí hoạt động: Độc lập, Khoa học, Toàn diện, Chính xác, Hiệu quả

 Thành tựu đạt được

- Năm 2004, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân được tổ chức BVQI (Anh quốc) và RAB (Mỹ) cấp chứng nhận về quản lý chất lượng ISO 9001:2000 và giải thưởng “Sao Vàng Đất Việt” dành cho thương hiệu Hoàng Quân

- Năm 2006, Công ty Hoàng Quân vinh dự đạt giải “Doanh nghiệp Việt Nam uy tín – chất lượng năm 2006” về lĩnh vực thẩm định giá do Bộ thương mại, cục xúc tiến thương mại

và mạng doanh nghiệp Việt Nam cấp

- Năm 2007, Công ty Hoàng Quân vinh dự đón nhận danh hiệu “Cúp Vàng Thương Hiệu Công Nghiệp Hàng Đầu Việt Nam” và “Cúp vàng Thương hiệu và Nhãn hiệu lần II”

- Năm 2008, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận giải thưởng “Trí Tuệ Việt Nam 2008” và giải thưởng “ Cúp vàng Sản phẩm, dịch vụ xuất sắc năm 2008”

- Năm 2009, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “ Cúp Vàng Đơn Vị Xuất Sắc Ngành Thẩm Định Giá Việt Nam 2009”

- Năm 2009, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân là đơn vị đầu tiên Việt Nam là hội viên chính thức của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO)

- Năm 2010, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “Top 100 Nhà Cung Cấp Đáng Tin Cậy Tại Việt Nam 2010”

 Điểm mạnh trong hoạt động Thẩm định giá của công ty

Thẩm định giá là ngành mới hình thành trong những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

là đơn vị đầu tiên của Việt Nam gia nhập Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), hoạt động chuyên nghiệp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000 Là một trong những đơn vị có đủ điều kiện hoạt động trong năm 2010 (Theo công văn số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài Chính) Đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá, tiến sĩ, thạc sĩ kinh tế, kỹ sư có trình độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Châu Á (AVA), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Việt Nam giúp khách hàng biết được chính xác các giá trị tài sản, tránh đựơc rủi ro, thiệt hại khi tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn kinh doanh

Công ty TĐG Hoàng Quân thực hiện thẩm định giá trên nhiều lĩnh vực như:

- Thẩm định bất động sản: nhà phố, căn hộ, dự án, đất đai, kho bãi, nhà xưởng…

- Thẩm định động sản: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải,…

- Thẩm định các dự án đầu tư

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp và thương hiệu…

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: cổ phần hóa, góp vốn liên doanh, mua bán, chuyển nhượng, đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự, thanh lý, phát mãi tài sản, vay vốn ngân hàng, chứng minh tài sản du học, du lịch

Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng, khách sạn, ) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước, cty liên doanh, cty nước ngoài ) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp , giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những giá trị tốt nhất cho công việc của mình

Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các

hệ thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:

+ Tòa án nhân dân TPHCM

+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa

+ Doanh nghiệp nhà nước:

- Tổng công ty vật tư Bến Thành (TPHCM)

- Công ty XNK và phát triển văn Hóa (TPHCM)

- Công ty TM Dầu khí An Phú Q.2, TPHCM

- … + Công ty liên doanh, nước ngoài:

- Công ty I.S.A (KCN Biên Hòa-Đồng Nai)

- Nhà máy rượu GSI (Bình Dương)

- Công ty Fomasa Steel (Taiwan)-Bà Rịa-Vũng Tàu

- … + Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nước:

- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ

- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành

- Tổng công ty thủy sản Hạ Long

- … + Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:

- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh)

- Ngân Hàng Phương Đông

- Ngân Hàng Công Thương

- Ngân Hàng Kỹ Thương

- Ngân Hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long

- Ngân Hàng Ngoại Thương

- Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn

Ngoài ra công ty còn tham gia thẩm định cho hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân khác cho các mục đích thẩm định khác nhau từ Bắc đến Nam

II.1.2 Quy trình thẩm định giá tại công ty

Hình 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

II.2 Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa qua

II.2.1 Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Bước qua năm 2010, thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh khá trầm lặng và buồn tẻ, đặc biệt ở hai phân khúc chính là nhà ở và văn phòng Tuy trên thị trường vẫn có một

số điểm khởi sắc cho thị trường nhưng vẫn không giúp thị trường vượt qua thời kỳ ảm đạm này Cụ thể như sau:

- Những điểm tối của thị trường:

+ Điểm tối đầu tiên phải kể đến trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2010 là căn hộ cao cấp, dòng sản phẩm nổi bật trong thời kỳ thị trường bùng nổ 3 năm trước Năm 2010, thị trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp Trong 8 tháng đầu năm chỉ có 14% số căn hộ có giá

từ 2.350 USD/m2 trở lên bán được Giá bán cũng lần lượt giảm 10-15% trong quý II/2010 so với đầu năm 2010 và giảm 2% trong quý III so với quý II

Giá không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn là nguyên nhân chủ yếu Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực (tháng 8.2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn Giá vàng tăng chóng mặt và biến động tỉ giá cũng khiến các nhà đầu tư cá nhân e ngại Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế và lãi vay cao đang là mối lo ngại, vì cả chủ đầu tư và khách hàng đều gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư vào nhà ở

+ Điểm tối cũng xuất hiện trên thị trường văn phòng văn phòng Thị trường văn phòng hạng A tại Tp.HCM trong năm qua tiếp tục chứng kiến sự ế ẩm và buộc phải giảm giá Theo một báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, trong quý III/2010, giá thuê ở phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1% Thậm chí có những văn phòng hạng A giảm gần 50% giá thuê Không chỉ ở hạng A, những tòa nhà hạng B và C cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự Theo CBRE, giá thuê bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% so với các quý trước đó

Sự ế ẩm này là dễ hiểu nếu nhìn vào lượng cung và cầu của thị trường văn phòng Tp.HCM Theo CBRE, tổng nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM tính đến quý III năm 2010 là 1.478.517 m2, trong khi tính từ đầu năm đến hết quý III diện tích thực thuê chỉ có 194.201 m2

- Những điểm sáng:

+ Một trong những điểm sáng nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua

là phân khúc mặt bằng bán lẻ Tính đến quý III/2010 các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm vẫn có tỉ lệ lấp đầy trên 95% Giá thuê đã tăng 7,1% lên mức trung bình 132,70 USD/m2/tháng Giá thuê trung tâm thương mại tổng hợp khá ổn định

Giải thích điều này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, cho rằng Tp.HCM cũng như Việt Nam tiếp tục chứng kiến mức chi tiêu tiêu dùng tăng vọt Vì thế, các nhà bán lẻ luôn tích cực tìm thuê những mặt bằng tốt nhất để quảng bá thương hiệu Tuy nhiên, điều này không phải xảy ra ở tất cả các trung tâm thương mại Tỉ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại bên ngoài khu trung tâm vẫn khá thấp và buộc phải giảm giá

+ Điểm sáng thứ hai đến từ hạng mục căn hộ dịch vụ cho thuê, với tỉ lệ thuê và giá

thuê đều tăng Theo báo cáo của CBRE, giá chào thuê của cả 3 phân hạng đều tăng nhẹ trong quý III/2010 Giá chào thuê hạng A tăng 1,5% so với quý trước lên 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng 2,6% lên 26,23 USD/m2/tháng và hạng C nhích nhẹ 0,1% lên 18,63 USD/m2/tháng Còn theo Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản Savills Việt Nam, trong quý III, nhóm căn hộ dịch vụ hạng A đạt công suất thuê đến 90%, tăng 2% so với quý trước.Một phân khúc không được đề cập trong các báo cáo về thị trường bất động sản nhưng cũng nên được nhắc đến như một điểm sáng của năm qua là bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển dự án Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng Các thị trường đang trong giai đoạn định hình thường có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng việc phát triển quá nhanh của bất động sản nghỉ dưỡng cũng làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng thừa cung

+ Điểm sáng cuối cùng trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua thuộc về phân

khúc căn hộ giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) Hàng loạt dự án đi vào phân khúc này đã được khởi công và chào bán ra thị trường Tuy nhiên, nếu so sánh tương quan về lượng cung và cầu của loại căn hộ này trong năm qua thì điểm sáng này dường như vẫn còn nhạt nhòa

II.2.2 Thị trường bất động sản quận 10

Quận 10 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí thuận lợi, là một trọng những điểm giao dịch thương mại quan trọng của thành phố Ngành thương mại – dịch vụ có tốc độ phát triển nhanh, với nhiều loại hình thương mại – dịch vụ cao cấp và

đa dạng tạo được sự thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển Tính đến nay, có 10.811 đơn vị kinh tế hoạt động trên địa bàn Quận 10 Trong đó: Doanh nghiệp: 2.691 đơn vị Hợp tác xã: 18 đơn vị Hộ kinh doanh cá thể: 8.102 đơn vị

Kinh tế quận 10 so với tình hình phát triển chung của Thành phố cũng như so với các quận trung tâm kế cận vẫn còn những điểm yếu kém nhất định:

- Sự phân bố các trung tâm kinh doanh chưa cân đối, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu gắn kết chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh tế

- Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự phát, cần thiết phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo các quy định trật tự văn minh đô thị và văn minh thương mại

Thị trường bất động sản trong khu vực này cũng khó thoát khỏi tình trạng chung của thị trường bất động sản chung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Nhìn chung, thị trường vẫn mang một màu sắc khá ảm đạm, nhưng do đây là một trong những quận trung tâm và thông thường là dân cư sống và kinh doanh ổn định lâu năm nên những ảnh hưởng của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến địa bàn này cũng chưa rõ rệt lắm

II.3 Giới thiệu đoạn đường nghiên cứu và phân tích đánh giá các tài sản được khảo sát

II.3.1 Giới thiệu đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát

II.3.1.1 Vị trí địa lý

- Đường 3/2 là đoạn đường dài, nằm trên địa bàn của hai quận là quận 10, quận 11 Đây

là một trong những con đường xương sống của quận 10 và quận 11, kéo dài từ Ngã sáu Công trường Dân Chủ đến bùng binh Cây Gõ, tổng cộng cả con đường có chiều dài 4,9 km 3/2 thuộc địa bàn quận 10 là đoạn đường chạy dài từ Ngã sáu Công trường Dân Chủ đến Lý Thường Kiệt, dài 2,3km, cắt các đường Cao Thắng, Trần Minh Quyền, Lê Hồng Phong, Trần Thiện Chánh, Sư Vạn Hạnh, Lý Thái Tổ, Thành Thái, Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Ngọc Lộc, Ngô Quyền, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt, thuộc địa bàn phường 6, phường 7, phường 8, phường 9, phường 10, phường 11, phường 12, phường 14 của quận 10

: Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: nhadat.thanhnien.com.vn

Hình 4: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh

- Đường 3/2 thuộc khu vực khảo sát được chia thành ba đoạn như sau:

+ Đoạn Ngã sáu Công trường Dân chủ – Lê Hồng Phong: cở sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, khu kinh doanh áo cưới sầm uất, đường rộng, vỉa hè rộng, hành lang cây xanh khá nhiều nên đoạn đường này khá mát mẻ, quy hoạch tổng thể khu vực khá tốt, có khá nhiều nhà cao tầng, siêu thị Maximax, hotel Kỳ Hòa, nhà hát Hòa Bình, chùa Việt Nam Quốc Tự và có trường đại học…

+ Đoạn Lê Hồng Phong - Nguyễn Tri Phương: Đoạn này có cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, đường rộng, giao lộ Ba Tháng Hai – Lý Thái Tổ là giao lộ lớn nên rất thuận tiện cho

việc kinh doanh, tuy nhiên một phần đoạn đường chạy dài phía sau Bệnh viện Nhi Đồng I nên mức độ sầm uất có giảm hơn

+ Đoạn Nguyễn Tri Phương – Lý Thường Kiệt: Dọc đoạn đường là UBND Quận 10, trường học Quốc tế Là khu vực kinh doanh ít và kém sầm uất hơn, mặc dù đoạn đường cũng

có lộ giới khá rộng và vỉa hè thoáng

II.3.2 Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực khảo sát

Khảo sát khu vực đường 3/2 thì ta rút ra một số kết luận:

- Đây đều là ba khu vực kinh doanh khá đông đúc và nhộn nhịp của quận 10

- Các yếu tố về môi trường sống và môi trường kinh doanh trên cùng một con đường có thể nói là khá tương đồng Tuy nhiên, đường 3/2 bị cắt ra thành ba đoạn, chia ra bởi đường Lê Hồng Phong, Nguyễn Tri Phương, trong đó nếu điều kiện kinh doanh của đoạn Ngã sáu Công trường Dân Chủ - Lê Hồng Phong có độ sầm uất tốt nhất thì đoạn Nguyễn Tri Phương – Lý Thường Kiệt lại có mức độ sầm uất kém hơn Yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến giá trị bất động sản trong các khu vực này là yếu tố vị trí:

+ Vị trí hẻm - mặt tiền: các bất động sản nằm trong hẻm sẽ có giá thấp hơn các bất động sản nằm ngoài mặt tiền

+ Độ rộng hẻm: các bất động sản tọa lạc tại hẻm có bề rộng lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn bất động sản nằm ở hẻm có bề rộng nhỏ hơn

+ Vị trí bất động sản tại hẻm thông sẽ có giá trị nhìn chung là cao hơn bất động sản nằm trong hẻm cụt nếu cùng bề rộng hẻm

+ Các vị trí ngoài mặt tiền: do đoạn đường khảo sát khá ngắn nên giá trị bất động sản cùng nằm trên một đoạn đường sẽ chịu tác động như nhau của các yếu tố như an ninh khu vực, điều kiện kinh doanh, môi trường sống, các điều kiện giáo dục, y tế, kết cấu hạ tầng, giao thông

- Một yếu tố khác tác động đến giá trị bất động sản trên khu vực này là yếu tố bề rộng tiếp giáp mặt tiền Do đây là khu vực kinh doanh đông đúc nên những bất động sản có bề rộng lớn thì lợi thế kinh doanh sẽ tăng lên, góp phần làm tăng giá trị bất động sản

- Yếu tố quy mô diện tích cũng tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản Yếu tố diện tích được nhà nước quy định từ 40 đến 70m2 cho nhà phố và từ 105 đến 170m2 cho nhà biệt thự Tuy nhiên, trong thực tế nhà phố không đáp ứng được điều kiện này, có rất nhiều nhà

có diện tích rất nhỏ, thậm chí nhỏ hơn 30m2 Do đó, một bất động sản có diện tích vừa phải, thuận lợi cho kinh doanh thì sẽ tác động đến giá trị bất động sản

II.3.3 Sơ lược đánh giá các tài sản được khảo sát trên đoạn đường 3/2, Quận 10

Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường 3/2 thuộc khu vực quận 10, Tp.Hồ Chí Minh tìm được 18 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, mặt hẻm khác nhau, với những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau Cụ thể như sau:

- Nhà số 141 đường 3/2, P.11, Q.10: nhà có cấu trúc 1 trệt, 1 lửng 3 lầu Bất động sản này có diện tích khá lớn 112m2, thuận lợi cho việc kinh doanh với chiều rộng mặt tiền vừa phải, hình thể thửa đất khá vuông vức, nằm đối diện trung tâm hành chính quốc gia

- Nhà số 129 đường 3/2, P.11, Q.10: bất động sản có cấu trúc 1 trệt, 3 lầu Đây là bất động sản có mức diện tích khá nhỏ (44,9m2), do là bất động sản mặt tiền nên chủ yếu sẽ được dùng kinh doanh nên mức diện tích này sẽ ảnh hưởng đến việc kinh doanh do nó khá nhỏ và nếu dùng để ở thì thích hợp hơn

- Nhà số 354 đường 3/2, P.12, Q.10: có cấu trúc 1 trệt, 4 lầu Diện tích của bất động sản

là 60m2 với bề rộng mặt tiền vừa phải, thuận lợi kinh doanh mua bán

- Nhà số 452 đường 3/2, P.12, Q.10: Nhà có cấu trúc 1 trệt, 1 lầu Cũng có một mức diện tích không thuận lợi cho kinh doanh (43,8 m2) nên sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến giá trị