TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ GIAI ĐOẠN 20052012

Có nhiều dạng tranh chấp đất đai phức tạp xảy ra trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn huyện qua đó UBND huyện sẽ căn cứ vào các quy định của Luật đất đai giải quyết một cách triệt để

TRẦN THỊ KIM AN

TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

NHÀ BÈ GIAI ĐOẠN 2005-2012

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:………

Tháng 07 năm 2013

Chân thành cám ơn

Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Thầy, cô giáo Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và truyền đạt cho em kiến thức kinh nghiệm bổ ích trong suốt thời gian học tập tại trường

Gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em học tập tốt, là chỗ dựa tinh thần vững chắc, là nguồn động viên rất lớn trong suốt những năm học tập xa nhà

Chân thành cám ơn các cô chú, anh chị tại phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Nhà Bè đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo và cung cấp những số liệu cần thiết để thực hiện đề tài Cám ơn chị Nguyễn Thị Ngọc Thanh và anh Nguyễn Thanh Nam chuyên viên phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Nhà Bè đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo cho em trong suốt quá trình thực tập, giúp em hoàn thành tốt nhất bài báo cáo

Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên đề tài thực hiện không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong được sự đóng góp ý kiến chân thành từ quý thầy cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn Một lần nữa em xin chân thành cám ơn!

TP.HCM Tháng 07 năm 2013

Sinh viên

Trần Thị Kim An

Trang i

Đề tài “Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn chính sách pháp luật, Khoa

Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Nhà Bè là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng các khu công nghiệp và nhu cầu đất đai của nhân dân làm cho quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, biến động mạnh mẽ, tình hình tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến Tuy nhiên, công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên đại bàn huyện còn hạn chế Do đó, vấn đề tranh chấp đất đai cần phải được giải quyết một cách toàn diện để tạo sự ổn định trong xã hội

Đề tài được thực hiện để đánh giá và kiến nghị một số giải pháp nhằm từng bước hoàn thiện việc giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè Có nhiều dạng tranh chấp đất đai phức tạp xảy ra trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn huyện qua đó UBND huyện sẽ căn cứ vào các quy định của Luật đất đai giải quyết một cách triệt để, thấu tình hợp lý đúng quy định của Luật đất đai để góp phần vào phát triển kinh tế, ổn định xã hội của huyện Để có thể đạt được mục tiêu nghiên cứu trên đề tài

sử dụng các phương pháp: nghiên cứu tài liệu, so sánh, thống kê, điều tra thu thập số liệu, phân tích, kế thừa, tổng hợp…nhằm để đánh giá thực trạng và kết quả giải quyết tranh chấp cũng như đánh giá, nhận xét hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện từ đó rút ra các kinh nghiệm, giải pháp giúp hoàn thiện hơn nữa công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện

Để tập trung vào thu thập, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, thực trạng kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai có ảnh hưởng đến công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 Qua đó thấy được lượng đơn trong giai đoạn này là 113 đơn, gồm các dạng tranh chấp khác nhau: tranh chấp gia tộc với 45 đơn, tranh chấp về quyền sử dụng đất với 28 đơn, tranh chấp đường đi, ranh đất với 20 đơn, tranh chấp đòi lại đất với 11 đơn…Từ những phân tích đánh giá trên, đề tài đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm từng bước hoàn thiện hơn công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè

Với những nhận xét, phân tích cụ thể, đề tài sẽ khái quát một cách khách quan nhất tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó góp phần vào công việc quản lý tốt quỹ đất trên địa bàn huyện và tìm được định hướng phát triển của huyện trong tương lai

Trang ii

TÓM TẮT i 

MỤC LỤC ii 

DANH SÁCH CÁC BẢNG iv 

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ v 

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT vi 

ĐẶT VẤN ĐỀ 1 

PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 

1.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3 

1.1.1 Cơ sở khoa học về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai 3 

1.1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 3 

1.1.1.2 Các vấn đề về tranh chấp đất đai 5 

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 11 

1.1.3 Cơ sở pháp lý 11 

1.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 11 

1.2.1 Vị trí địa lý của huyện 11 

1.2.2 Đơn vị hành chính của huyện 14 

1.2.3 Địa hình 14 

1.2.4 Thổ nhưỡng 14 

1.2.5 Khí hậu và thủy văn 15 

1.2.6 Tài nguyên thiên nhiên 16 

1.2.7 Điều kiện kinh tế xã hội 16 

1.2.8 Nhận xét đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Nhà Bè 19  1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 20 

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 

2.1 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn 22 

2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 22 

2.1.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai 23 

2.1.2.1 Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính, và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 23 

2.1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 24 

2.1.2.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 25 

Trang iii

đất đai và xử lý vi phạm về đất đai 26 

2.2 Tình hình tranh chấp trên địa bàn huyện Nhà Bè 26 

2.2.1 Số vụ tranh chấp đất đai qua các năm 26 

2.2.2 Số vụ tranh chấp đất đai theo đơn vị hành chính 27 

2.2.3 Các dạng tranh chấp đất đai qua các năm 29 

2.2.4 Các dạng tranh chấp đất đai theo đơn vị hành chính 31 

2.2.5 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện 31 

2.3 Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trên đại bàn huyện Nhà Bè 33 

2.3.1 Quy trình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè 33 

2.3.2 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai 37 

2.3.3 Những thuận lợi khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai 46 

2.4 Một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện 47 

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 49 

Kết luận 49 

Kiến nghị 50 

Trang iv

Bảng 2 Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực 15 

Bảng 3 Hiện trạng phát triển thủy sản giai đoạn 2005-2011 17 

Bảng 4 Bảng cơ cấu sử dụng đất của Huyện Nhà Bè năm 2012 22 

Bảng 5 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2005-2012 23 

Bảng 6 Kết quả đo đạc theo ranh giới hành chính 24 

Bảng 7 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè 266 

Bảng 8 Lượng đơn TCĐĐ giai đoạn 2005-2012 26 

Bảng 9 Lượng đơn TCĐĐ tại các xã, thị trấn giai đoạn 2005-2012 28 

Bảng 10 Các dạng TCĐĐ phổ biến ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 29 

Bảng 11 Lượng đơn các dạng TCĐĐ theo đơn vị hành chính 31 

Bảng 12 Hòa giải TCĐĐ tại các xã, thị trấn 38 

Bảng 13 Lượng đơn TCĐĐ tại UBND huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 39 

Bảng 14 Tình hình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè năm 2005-2012 42 

Bảng 15 Lượng đơn TCĐĐ ở UBND huyện chuyển lên UBND thành phố 44 

Trang v

 

Biểu đồ 1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2012 22

Biểu đồ 2 Lượng đơn TCĐĐ giai đoạn 2005-2012 27

Biểu đồ 3 Các dạng TCĐĐ giai đoạn 2005-2012 30 

Biểu đồ 4 Lượng đơn TCĐĐ tại UBND huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 39

Biểu đồ 5 Biểu đồ thể hiện tình hình giải quyết tranh chấp trên địa bàn huyện 43 

SƠ ĐỒ Sơ đồ 1 Vị trí huyện Nhà Bè - Thành phố Hồ Chí Minh 133

Sơ đồ 2 Quy trình giải quyết TCĐĐ ở cấp xã, thị trấn theo Luật đất đai 2003 34 

Sơ đồ 3 Quy trình giải quyết TCĐĐ của UBND huyện theo Luật đất đai 2003 36 

27 BĐĐC Bản đồ địa chính

Trang 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và cực kỳ quan trọng đối với cuộc sống của con người Hiện nay nó còn quan trọng hơn vì nó là nhân tố phát triển kinh tế

xã hội ở mỗi quốc gia Trong giai đoạn hiện nay khi dân số bùng nổ mà đất đai không

tự nó sinh ra, cộng thêm xu thế toàn cầu hóa ngày một tăng, trình độ làm giàu của con người ngày một phát triển cho nên các lợi ích thu được từ đất là rất lớn Ngày càng xuất hiện nhiều tình trạng cạnh tranh các quyền lợi về đất đai tạo nên sự mất cung cầu trên thị trường nhà đất dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa các đối tượng sử dụng đất, lượng đơn tranh chấp ngày càng tăng, phức tạp, khó giải quyết, tạo nhiều ảnh hưởng không tốt đến đời sống xã hội và quá trình phát triển của đất nước Do đó công tác giải quyết tranh chấp về đất đai là một trong những vấn đề cấp thiết rất được Nhà nước quan tâm Tranh chấp đất đai là một trong những nội dung quan trọng của 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Quản lý tốt quỹ đất đai đã khó, giải quyết tranh chấp đất đai lại càng khó hơn Cơ quan các cấp phải tìm cách giải quyết tốt nhất sao cho vừa hợp lòng dân vừa đúng với quy định của pháp luật Chính vì thế giải quyết tranh chấp đất đai là vấn đề khiến xã hội quan tâm trong bất cứ thời gian nào

Nhà Bè là một huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Nam của thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển kinh tế cùng với sự phát triển chung của cả nước Trong những năm gần đây do có nhiều khu công nghiệp, các khu dân cư đô thị, khu thương mại được xây dựng trên địa bàn huyện, đặc biệt là chính sách thu hồi đất xây dựng dự

án làm cho nhu cầu về nhà đất lại tăng cao Chính vì lý do này mà tranh chấp đất đai ngày càng tăng về số lượng và phức tạp về tính chất Vì thế việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là một công việc khó khăn đòi hỏi Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân huyện quan tâm Vì vậy, sự cần thiết là cần phải đưa ra những giải pháp, phương hướng để ngày càng hoàn thiện hơn nội dung giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương

Tuy nhiên vấn đề này còn nhiều vướng mắc, chưa có sự thống nhất giữa các cơ quan hành chính, triển khai chưa đồng bộ và hiệu quả chưa cao từ trung ương tới địa phương Tuy trình độ dân trí của huyện gần đây đã được nâng lên nhưng vẫn còn hạn chế, việc tuyên truyền pháp luật chưa sâu, chưa rộng, ý thức người dân về tìm hiểu pháp luật chưa cao, đa số là khi tới phát sinh tranh chấp mới bắt đầu tìm hiểu….Điều này ảnh hưởng rất lớn đến công tác giải quyết tranh chấp đất đai của huyện

Xuất phát từ những thực tế trên, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp, quyền và nghĩa vụ chính đáng của người dân trong lĩnh vực đất

đai Chúng tôi thực hiện đề tài “Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012.”

Mục tiêu

Tìm hiểu tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn nghiên cứu để thấy được những khó khăn cùng với những mặt được và hạn chế trong công tác hòa gải ở cấp xã, thị trấn và công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện

Đưa ra những đề xuất để thực hiện tốt công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại địa bàn nghiên cứu

Trang 2

Đối tượng nghiên cứu

Những vụ tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện

Những quy định hiện hành về công tác giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết UBND huyện

Phạm vi nghiên cứu

Những vấn đề về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND huyện Nhà Bè từ năm 2005-2012 mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp được quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai 2003

Bao gồm 6 xã và 1 thị trấn

Ý nghĩa của việc thực hiện đề tài

Đề tài đánh giá tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện đồng thời cũng nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó

đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tốt hơn, đem lại sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội

Trang 3

PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

- Nghiên cứu công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một nhiệm vụ hết sức cần

thiết và có tầm quan trọng, ý nghĩa to lớn trong lĩnh vực đất đai

- Làm tốt công tác giải quyết tranh chấp về đất đai sẽ bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư canh tác, cải tạo đất, góp phần phát triển kinh tế xã hội của quốc gia

- Giúp người dân am hiểu, nhận thức đúng sai và có ý thức thực hiện đúng theo chính sách pháp luật của nhà nước, hiểu rõ những quy định trong giải quyết tranh chấp

về đất đai Từ đó, làm giảm thiểu những mâu thuẫn, bất công trong nhân dân, góp phần giữ vững an ninh, trật tự xã hội

- Giúp người nghiên cứu và ngành chuyên môn hiểu rõ được tầm quan trọng của công tác giải quyết tranh chấp đất đai và vận dụng có hiệu quả trong thực tế

1.1.1 Cơ sở khoa học về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.1.1 Một số khái niệm cơ bản

 Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp về đất đai là sự tranh giành về quyền quản lý, quyền sử dụng về một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình được quyền quản lý, quyền sử dụng là đúng pháp luật Vì vậy, họ không thể cùng nhau giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết Tranh chấp đất đai phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý sử dụng đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại Những chủ thể quan hệ tranh chấp không phải là chủ sở hữu đất đai mà họ chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định Còn đối tượng của sự tranh chấp đất đai là quyền

sử dụng một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp

mà quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước

Theo khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan

hệ đất đai

Tuy nhiên trong thực tế cũng có một số trường hợp tranh chấp về lợi ích kinh tế

có liên quan gián tiếp đến quyền sử dụng đất, ví dụ như đòi bồi thường tổn thất khi bị người khác gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của mình hoặc đòi tiền thuê đất… Những trường hợp này không hẳn là tranh chấp đất đai nhưng có khi cũng gọi là tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, khi tranh chấp các bên không thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhà nước, mất đoàn kết, mất trật tự an ninh đồng thời đường lối của Đảng, pháp luật của nhà nước không thực hiện đầy đủ

 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong số những nội dung của công tác quản

lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết những bất đồng, những mâu thuẫn, xung đột thường có liên quan đến đất đai của các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm phục hồi lại quyền lợi bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý

Trang 4

đối với hành vi vi pham pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đồng thời giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm canh tác trên đất của mình

 Vị trí của công tác giải quyết tranh chấp đất đai

Tại khoản m điểm 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một trong số 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nếu giải quyết tốt nội dung tranh chấp đất đai là tạo điều kiện đảm bảo Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung và nhiệm vụ quản lý đất đai khác như đăng ký quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý tài chính về đất… Muốn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và đúng theo quy định của pháp luật thì thực hiện tốt công tác giải quyết tranh chấp đất đai

 Đặc điểm của công tác giải quyết tranh chấp đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp đất đai mang tính đặc thù của quản lý nhà nước, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp đất đai

Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải được thực hiện từ đơn vị hành chính cấp

xã, phường, thị trấn

 Khái niệm khiếu nại tranh chấp đất đai

Là hành vi của chủ thể sử dụng đất lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình Khiếu nại tranh chấp đất đai xuất phát khi có quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ hành vi của cán bộ Nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai là do cơ quan Nhà nước ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc do cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp hay Tòa án hành chính

 Khái niệm khiếu nại, tố cáo

Theo luật khiếu nại, tố cáo ngày 11 tháng 11 năm 2011

Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục

do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán

bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình

Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức

 Khái niệm thanh tra đất đai

Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ nhằm rút ra những nhận xét, kết luận cần thiết để kiến nghị cơ quan Nhà nước nhằm khắc phục nhược điểm, thiếu sót, phát huy ưu điểm, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai

Trang 5

 Khái niệm người sử dụng đất

Người sử dụng đất là người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ

sở tôn giáo

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

 Công tác tiếp dân

Là việc giao tiếp giữa người đại diện là cơ quan Nhà nước với người sử dụng có đất đang tranh chấp Nhờ giao tiếp mà người giải quyết định hướng đối tượng nào cần giải quyết, tìm hiểu xem xét sự việc, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

1.1.1.2 Các vấn đề về tranh chấp đất đai

1 Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp

 Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Việc phát sinh này là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng viết hoặc có nhưng đơn giản không đúng quy định của pháp luật, vì thế sau một thời gian một bên cảm thấy thiệt thòi nên phát sinh mâu thuẫn và dẫn đến tranh chấp mặc dù thời điểm chuyển đổi hai bên cùng có lợi

Về nguyên tắc, nếu hợp đồng hai bên đã hoàn thành, nghĩa là đã giao nhận đất và quyền sử dụng đất và hợp đồng đó không trái pháp luật, đúng thủ tục quy định thì việc tranh chấp đòi lại đất là không có căn cứ

 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc phát sinh thường do một hoặc cả hai bên không thực hiện đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp hoặc do bị lừa dối hoặc sau khi ký hợp đồng thấy giá quá rẻ nên rút lại không thực hiện hợp đồng hoặc nội dung hợp đồng không rõ ràng như không nói rõ diện tích, không nêu rõ ai đóng thuế, làm thủ tục hoặc hợp đồng miệng, hoặc viết tay rất đơn giản…

 Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Đặc điểm của loại tranh chấp này thường phát sinh do một hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng như:

 Hết thời hạn thuê đất nhưng không giao trả đất

 Không trả tiền thuê đất

 Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê

 Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng

Trang 6

 Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Tranh chấp này thường xảy ra do:

+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc không theo quy định của pháp luật về thừa kế nên tranh giành nhau

+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại quyền sử dụng đất nhưng

di chúc đó trái pháp luật

 Tranh chấp do lấn, chiếm đất

Loại đất này xảy ra là do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp của Nhà nước đã giao đất cho người khác, nay tự động chiếm lại để canh tác dẫn đến tranh chấp

 Tranh chấp về cản trở quyền sử dụng đất

Loại tranh chấp này tuy ít nhưng phức tạp, thường do một bên có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền (đường hoặc kênh rạch) và một bên do thành kiến cá nhân đã cản trở bên kia thực hiện quyền sử dụng đất (chẳng hạn như không cho đi nhờ qua, không cho bơm nước qua để đến đất của người kia…) do đó dẫn đến tranh chấp

 Tranh chấp về làm thiệt hại đến việc sử dụng đất

Loại hình tranh chấp này xảy ra do một bên có hành vi trái pháp luật dẫn đến hủy hoại đất của bên kia, làm cho đất không thể sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả (như làm đổ dầu hoặc làm sạt lỡ đất…)

 Tranh chấp quyền sử dụng đất

Loại tranh chấp này xảy ra do các bên tranh chấp có nhận thức khác nhau về quyền sử dụng đất, bên nào cũng cho là mình mới có quyền sử dụng đất và đều đưa ra những tài liệu, bằng chứng để chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp của mình (ví dụ:

cả hai bên đều đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

 Tranh chấp tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất (bất động sản) gồm nhà ở, vật kiến trúc khác và cây lâu năm

Thông thường khi tranh chấp các loại tài sản này (dưới các hình thức như tranh chấp sở hữu, thừa kế, mua bán…tài sản), bao giờ cũng gắn liền với việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất mặc dù nội dung chính là tranh chấp tài sản

 Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn

Tranh chấp này thường xảy ra trong vụ án ly hôn mà vợ chồng là thành viên trong gia đình được giao quyền sử dụng đất

Đặc trưng của tranh chấp này chỉ gắn liền với vụ án ly hôn có tranh chấp về phần tài sản là quyền sử dụng đất

 Tranh chấp đòi tiền mua bán đất

Tranh chấp này ít xảy ra, tuy nhiên vẫn được tòa án giải quyết nhưng đối với việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (buộc thực hiện nghĩa vụ trả tiền)

Ngoài những dạng tranh chấp nói trên còn có tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính, tranh chấp này phát sinh thường do việc phân vạch

Trang 7

địa giới không rõ ràng - việc xác định mốc giới không chuẩn xác, không ổn định (sông bên lỡ, bên bồi…), tài liệu để phân vạch địa giới bị thất lạc

2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Có nhiều văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua, nhưng chủ yếu việc giải quyết tranh chấp là theo Luật đất đai năm

1993 và đến năm 1998 là Luật khiếu nại, tố cáo và hiện nay là Luật đất đai 2003 Vậy

ta có thể chia trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thành hai giai đoạn sau:

 Trước Luật đất đai 2003

Nhà nước khuyến khích hòa giải TCĐĐ trong nhân dân

UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải tranh chấp đất đai

Theo điều 38 Luật đất đai năm 1993, UBND giải quyết TCĐĐ đối với các đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất Khi không đồng ý quyết định giải quyết TCĐĐ của UBND có thẩm quyền, đương sự

có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên, quyết định của cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

Đến năm 1998, luật khiếu nại, tố cáo ra đời thì các tỉnh thành đều vận dụng Luật khiếu nại, tố cáo để giải quyết TCĐĐ Theo Luật khiếu nại, tố cáo khi không đồng ý với quyết định hành chính thì đương sự phải khiếu nại lại quyết định hành chính tại cơ quan ra quyết định hành chính đó Như vậy có sự khác nhau về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ theo điều 38 Luật đất đai 1993 và Luật khiếu nại, tố cáo 1998

 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Khi có tranh chấp xảy ra đương sự sẽ nộp đơn tại UBND xã, phường, thị trấn; cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn sẽ thụ lý hồ sơ và tiến hành điều tra xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của các bên có sự kết hợp của Thanh tra nhân dân

và các tổ chức đoàn thể, đồng thời mời các bên lên để tiến hành hòa giải

Sau khi hòa giải, cán bộ Tư pháp giải quyết lập biên bản hòa giải, nếu hòa giải thành thì UBND xã, phường, thị trấn ra quyết định hòa giải thành Nếu hòa giải không thành thì UBND xã, phường, thị trấn ra quyết định hòa giải không thành đồng thời hướng dẫn đương sự nộp hồ sơ lên UBND huyện để xem xét giải quyết

Trước đây, khi chưa có quy trình “một cửa” thì sau khi hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn, người dân sẽ nộp đơn trực tiếp tại phòng Địa chính nhưng từ khi thực hiện quy trình này thì người dân sẽ nộp tại Văn phòng tiếp dân Phòng sẽ tiến hành xem xét hồ sơ, điều tra xác minh lại vụ việc Nếu trong quá trình làm việc các bên đạt được sự thỏa thuận thì phòng sẽ lập tờ trình, báo cáo UBND huyện ra quyết định hòa giải thành

Ngược lại thì phòng sẽ căn cứ vào nguồn gốc và quá trình sử dụng cũng như các quy định của pháp luật để lập tờ trình cho UBND về đề xuất hướng giải quyết và UBND sẽ căn cứ vào tờ trình này để ra quyết định giải quyết TCĐĐ

Nếu đương sự đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của UBND huyện sẽ thực hiện theo nội dung của quyết định, nếu không đồng ý thì đương sự có quyền một

là khởi kiện lên Tòa án nhân dân, hai là gửi đơn đến UBND huyện xem xét lại toàn bộ

 Sau Luật đất đai 2003

UBND cấp xã: Có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ Quốc Việt Nam, Hội

Nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt Trận, các tổ chức xã hội khác, các tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải TCĐĐ

 Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

 Sơ lược về công tác hòa giải tranh chấp đất đai

Khi TCĐĐ xảy ra, các bên tranh chấp phải tự chủ động gặp gỡ để hòa giải Đây

là hình thức giải quyết TCĐĐ không có sự xuất hiện của người trung gian thứ ba mà chỉ với sự tham gia của các bên tranh chấp Việc hòa giải TCĐĐ luôn được Nhà nước khuyến khích thực hiện để củng cố truyền thống đoàn kết, tương thân tương ái, xây dựng nếp sống văn hóa ở các khu dân cư, đồng thời đảm bảo cho các hình thức giải quyết TCĐĐ khác phát huy được hiệu quả, cũng như giảm tải được gánh nặng cho cơ quan hành chính và Tòa án Giải quyết TCĐĐ đòi hỏi phải tuân theo một trinh tự, thủ tục nhất định để đảm bảo sự nhất quán, nhằm mang lại kết quả khách quan

Hòa giải TCĐĐ là bước đầu quan trọng khi tiến hành giải quyết một vụ TCĐĐ Tại khoản 1, 2 Điều 135 Luật đất đai 2003 quy định:

1) Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải tại cơ sở

2) TCĐĐ mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp

+ UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQ Việt Nam và các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải TCĐĐ

+ Thời gian hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn

+ Kết quả hòa giải TCĐĐ phải được lập thành biên bản và có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định về quản lý đất đai

 Hòa giải tranh chấp tại cơ sở

Các bên TCĐĐ nếu không tự thỏa thuận được thì thông qua hòa giải tại cơ sở để giải quyết TCĐĐ Hòa giải cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết, giữ gìn đoàn kết trong nội bộ nhân dân, củng cố phát huy những tình cảm đạo lý, truyền thống tốt đẹp trong gia đình

và cộng đồng dân cư, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự xã hội

Trang 9

Việc hòa giải ở cơ sở do Tổ hòa gải thực hiện tại thôn, xóm, bản, ấp, tổ chức dân phố hoặc cụm dân khác

 Hòa giải tranh chấp đất đai đối với UBND cấp xã

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành: TCĐĐ mà các bên không hòa giải được (sau khi đã tự hòa giải ở cơ sở) thì gửi đơn tranh chấp đến UBND cấp xã nơi

có đất tranh chấp UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải TCĐĐ

Ngoài ra khi thụ lý đơn TCĐĐ, UBND cấp xã cần phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý sau:

Chủ trương của Nhà nước là không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét, giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước giao cho người khác sử dụng theo chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2003 và được cụ thể hóa tại khoản 1 Điều 4 Nghị đinh 181/2004/NĐ-

CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003) Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp GCNQSDĐ và thu hồi toàn bộ diện tích đất lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 trở về sau Quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Đối với các trường hợp nêu trên, UBND cấp xã mời đối tượng tranh chấp đến giải thích chính sách pháp luật để họ hiểu, đồng thời UBND cấp xã ban hành thông báo không thụ lý đơn gửi đến đối tượng tranh chấp và các cơ quan chức năng có liên quan

 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND huyện

UBND huyện: Giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp đương sự không

có GCNQSDĐ và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì được giải quyết như sau:

a Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã được sửa đổi bổ sung tại điều 264 luật Tố tụng hành chính ngày 24/11/2010 như sau: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

Trang 10

a Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính

b Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

 Hồ sơ tranh chấp đất đai bao gồm:

- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

- Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất

 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Sau khi nhận được hồ sơ giải quyết TCĐĐ, phòng Tài Nguyên và Môi Trường tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh theo các bước sau

+ Làm việc với đương sự để làm rõ nội dung trach chấp và yêu cầu bổ sung hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp, tổ chức đối thoại khi cần thiết;

+ Làm việc với UBND cấp xã nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ thửa đất

+ Làm việc với tổ chức, nhân chứng có liên quan để thu thập tài liệu, chứng cứ có liên quan đến nội dung tranh chấp Trường hợp cần thiết thì mở hội nghị tư vấn để giải quyết;

+ Làm việc với UBND cấp xã để thống nhất kết quả thẩm tra, xác minh;

+ Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình UBND cấp huyện quyết định giải quyết vụ việc

Thời gian giải quyết tranh chấp đối với trường hợp UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết lần đầu là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của bên tranh chấp

Trong quá trình thẩm tra, xác minh giải quyết vụ việc cán bộ phòng Tài Nguyên

và Môi trường vẫn tiếp tục vận động đương sự hòa giải và rút đơn tranh chấp

3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Thực hiện công tác giải quyết TCĐĐ cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

+ Việc giải quyết TCĐĐ làm thế nào để đảm bảo lợi ích chung của toàn dân, quan

hệ pháp luật đất đai cần được giữ ổn định tránh xáo trộn (khoản 2 Điều 10 luật đất đai 2003)

 Nguyên tắc 2:

Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải các TCĐĐ

+ Đảm bảo tính khả thi của việc giải quyết TCĐĐ Đảm bảo mối quan hệ tốt đẹp trong nội bộ nhân dân

Từ đó để rút ra ưu và nhược điểm về quy trình giải quyết tranh chấp của 2 giai đoạn để vận dụng một cách có hiệu quả hơn cho công tác giải quyết tranh chấp trong giai đoạn hiện nay

Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện giai đoạn 2000-2004 là khá cao

và có nhiều dạng tranh chấp đất đai trong quá trình sử dụng đất Vì đây là kỳ đầu của quy hoạch sử dụng đất (giai đoạn 2000-2010) nên làm cho giá đất nhiều nơi tăng cao, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, một số nơi chưa chấp hành các quy định của Nhà nước về trình tự thu hồi, bồi thường, hổ trợ tái định cư…thêm vào đó là việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đại trà, cấp sai, trùng thửa và tình trạng hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân càng thấp nên đó cũng chính là nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp Qua đó cũng chính là cơ sở nhằm để đánh giá và so sánh với tình hình TCĐĐ của giai đoạn thực hiện đề tài có gì khác so với trước năm 2005 Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tình trạng hiểu biết pháp luật người dân ngày càng nâng cao hơn để góp phần nâng cao công tác giải quyết tranh chấp đất đai ngày càng hiệu quả

hơn

1.1.3 Cơ sở pháp lý

- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1992

- Luật đất đai 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai 2003

- Thông tư 01/2005/TT_BTNMT ngày 13/04/2005 về hướng dẫn thực hiện một

số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Luật khiếu nại, tố cáo năm 2011

- Nghị định 75/2012/NĐ-CP ngày 03/10/2012 quy định chi tiết một số điều của luật khiếu nại 2011

- Thông tư liên tịch 02/1997/TTLT của TANDTC_VKSNDTC_TCĐC

- Thông tư liên tịch 01/2002/TTLT của TANDTC_VKSNDTC_TCĐC

- QĐ 132 /2006 QĐ-UBND ngày 5/9/2006 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về quy định tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố cáo trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Luật tố tụng hành chính ngày 24/11/2010

1.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

1.2.1 Vị trí địa lý của huyện

Huyện Nhà Bè nằm ở phía Đông Nam của TP Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố 12-15km Là cửa ngõ phía Nam của thành phố, Nhà Bè có hệ thống giao thông nối liền Thành Phố với Cần Giờ, ra biển đi các tỉnh miền Tây và cũng là trục

Trang 12

phát triển không gian chính của thành phố về hướng biển Với hệ thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện xây dựng các cảng đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn, huyện có điều kiện rất lớn

để phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai

Huyện gồm 6 xã và một thị trấn: Phú Xuân, Phước Lộc, Phước Kiển, Nhơn Đức, Long Thới, Hiệp Phước và thị trấn Nhà Bè, có vị trí địa lý như sau:

Trang 13

Sơ đồ 1 Vị trí huyện Nhà Bè - Thành phố Hồ Chí Minh

STT TÊN CÁC ĐƠN VỊ DIỆN TÍCH ( HA)

Trang 14

1.2.2 Đơn vị hành chính của huyện

Diện tích tự nhiên huyện Nhà Bè là 10.055,58 ha chiếm 4,80% tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố Diện tích tự nhiên của huyện phân theo xã, thị trấn:

Bảng 1 Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính của Huyện

STT TÊN XÃ, THỊ TRẤN DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN (HA) TỶ LỆ (%)

( Nguồn Phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2013)

Từ số liệu trên cho thấy quy mô diện tích các xã không đồng đều, nơi có diện tích nhỏ nhất là thị trấn Nhà Bè: 599,32 ha, chỉ bằng 1/6 xã có diện tích lớn nhất là xã Hiệp Phước: 3.802,19 ha

1.2.3 Địa hình

Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, thấp dần từ phía bắc đến phía nam Độ cao trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m và có những khu vực có độ cao rất thấp chỉ đạt 0,6m Ngoài ra địa hình trên địa bàn huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch, gây rất nhiều khó khăn trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

do hạn chế bởi nguồn nước mặn, lại bị nhiễm mặn vào mùa khô nên chỉ canh tác được lúa một vụ, trồng dừa, nuôi trồng thủy sản và có thể trồng thêm cây ăn trái Mặc dù đất đai thuận lợi cho canh tác nông nghiệp nhưng phần lớn đã thuộc quy hoạch khu dân cư

do tốc độ đô thị hóa của Huyện khá cao

- Nhóm đất phèn hoạt động, với đặc điểm mùn ở mặt trung bình, đạm tổng số trung bình, phèn cao, pH từ 5.5 - 5.8 Bị nhiễm mặn về mùa khô không canh tác được, nhưng mùa mưa rửa mặn nên có thể cấy lúa được Tổng diện tích 4.423,3 ha, chiếm 43,98% tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện, phân bố phía Nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước

Trang 15

- Nhóm đất phèn tiềm tàng với đặc điểm tầng sinh phèn xuất hiện nông, phèn

nhiều và mặn nhiều, canh tác lúa được về mùa mưa nhưng năng suất không cao và bấp

bênh, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước với tổng diện tích 2.107,1 ha, chiếm 20,96%

tổng diện tích toàn Huyện

Do vậy, để sử dụng đất hiệu quả cần có những chính sách ưu đãi, khuyến khích,

hướng dẫn cụ thể để người dân có thể lựa chọn những loại hình sử dụng đất thích hợp

nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, nâng cao mức sống của người dân, đồng thời bảo vệ

đất không bị suy thoái và bảo vệ môi trường

1.2.5 Khí hậu và thủy văn

1 Khí hậu

Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa

nắng rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 04

năm sau:

- Nhiệt độ trung bình: 27,50C, cao nhất: 29 - 330C, thấp nhất: 20 - 250C

- Độ ẩm trung bình năm: 77,50%

- Lượng mưa trung bình năm: 2.100mm

- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ

- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam

Là vùng ít bị thiên tai, do đó rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông

nghiệp Tuy nhiên, huyện Nhà Bè đang trong quá trình đô thị hoá, các khu dân cư, khu

công nghiệp đã và đang dần dần mọc lên nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng

giảm và hầu như không còn nhiều hộ sản xuất nông nghiệp

Bảng 2 Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực

Lượng mưa năm lớn nhất có thể đạt 2.244mm

( Nguồn: Phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2012)

2 Thủy văn

Huyện Nhà Bè nằm ở hạ lưu sông Sài Gòn, sông Đồng Nai nên có hệ thống kênh

rạch chằng chịt với một số sông kênh rạch lớn như: sông Soài Rạp, sông Kênh Lộ,

kinh Đồng Điền, rạch Mương Chuối …

- Rạch Ông Lớn, Rạch Đĩa - Phú Xuân

- Rạch Cây Khô - Mương Chuối

Trang 16

- Rạch Dơi, sông Kênh - Rạch Rộp

- Rạch Mương Lớn

- Rạch Xóm Củi

1.2.6 Tài nguyên thiên nhiên

Tài nguyên nước

Toàn huyện có 2.442,04 ha sông, rạch lớn nhỏ, chiếm 24,29% tổng diện tích tự nhiên của Huyện Trong đó, lớn nhất là sông Sài Gòn - Nhà Bè với chiều dài 20 km, bề rộng trung bình 900m Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông theo sông Soài Rạp - Nhà Bè xâm nhập vào sông rạch từ phía Đông, gây khó khăn cho việc sản xuất nông nghiệp

Chất lượng nước phụ thuộc vào hai yếu tố: tự nhiên và nước thải

Do gần cửa sông lớn, các sông rạch của Nhà Bè chịu ảnh hưởng của thủy triều, chế độ bán nhật triều và nguồn nước bị nhiễm mặn vào mùa khô từ tháng 06 - 08, gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp

Hiện nay huyện Nhà Bè chưa có hiện tượng ô nhiễm đáng lo ngại Tuy nhiên nguy cơ ô nhiễm ngày càng tăng cao, chia làm hai vùng ô nhiễm:

+ Vùng ô nhiễm nặng gồm xã Phước kiển

+ Vùng ô nhiễm trung bình gồm 5 xã còn lại và thị trấn Nhà Bè

Tùy thuộc vào độ mặn và mức độ ô nhiễm mà sự phát tiển của thủy sinh, thủy sản trong vùng cũng thây đổi Do đó, trong quá trình sản xuất phải luôn quan tâm đến yếu tố này, nhất là sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản

1.2.7 Điều kiện kinh tế xã hội

 Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Trong giai đoạn vừa qua huyện Nhà Bè được sự quan tâm của thành phố đầu tư

về hạ tầng kinh tế - xã hội và nhất là khu công nghiệp Hiệp Phước đã đi vào hoạt động; các khu đô thị mới đã được triển khai,… đó là những nhân tố tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Với những thuận lợi như trên, trong thời gian vừa qua tổng giá trị sản xuất (giá cố định năm 1994) tăng khá nhanh và đạt 246,157 tỷ đồng (năm 2012), tăng 25,02% so với năm 2005, trong đó:

Giá trị khu vực Nông lâm nghiệp - thủy sản (giá cố định năm 1994) năm 2012 là: 246,157 tỷ đồng, tăng 3,96% so với năm 2005

Giá trị khu vực Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và xây dựng (giá cố định năm 1994) năm 2012 là: 186,929 tỷ đồng, tăng 22.39% so với năm 2005

Giá trị khu vực Thương mại - Dịch vụ (giá cố định năm 1994) năm 2012 là: 4.612,874 tỷ đồng, tăng 27,75% so với năm 2005

 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

 Ngành nông nghiệp

Mặc dù, trong những năm gần đây diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nhưng giá trị sản xuất khu vực nông, lâm và thủy sản trong giai đoạn 2005-2011 có tốc độ tăng 3,96%

Cây lúa: Trong những năm vừa qua do tác động của quá trình đô thị hóa rất nhanh, diện tích đất lúa (lúa mùa) giảm từ 1.22 ha (năm 2005), xuống còn 385 ha

 Thủy sản

Do quá trình đô thị hóa nhanh, nên mức độ ô nhiêm môi trường ngày càng rộng,

đồng thời kết hợp với tốc độ chuyển dịch cơ cấu lao động khá nhanh, nên ngành nuôi trồng thủy sản của huyện trong thời gian qua có xu hướng giảm về số lượng nhưng tăng về chất lượng, cụ thể như sau:

Diện tích nuôi trồng thủy sản trên địa bàn huyện Nhà Bè giảm từ 1.253,60 ha (năm 2005), xuống còn 531,42 ha (năm 2011)

Sản lượng thuỷ sản tăng từ 2.952.00 tấn (năm 2005), lên 4.200,90 tấn (năm 2011), đây có thể là thành công trong lĩnh vực này

Bảng 3 Hiện trạng phát triển thủy sản giai đoạn 2005-2011

Hạng

mục

Đơn vị tính

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Sản lượng Tấn 2.952 3.510 3.255 3.436 2.888 2.888 4.200,8

(Nguồn: phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2011)

 Ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

Giá trị xuất khẩu khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp (do huyện quản lý) tăng từ 55,615 tỷ đồng (năm 2005), lên 186,929 tỷ đồng (năm 2011); đồng thời khu vực kinh tế này cũng sử dụng lực lượng lao động 947 người (năm 2005), lên 2.021 người (năm 2011)

Các lĩnh vực sản xuất chế biến do huyện quản lý gồm: chế biến thực phẩm; sản xuất sản phẩm từ kim loại; sản xuất sản phẩm từ gỗ; thuộc da - vali - túi xách; sản xuất sản phẩm từ hóa Plasstic

 Ngành thương mại - dịch vụ

Cùng với quá trình đô thị hóa khá nhanh, ngành thương mại - dịch vụ Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 tăng trưởng khá nhanh, trong đó: tốc độ tăng cơ sở thương mại - dịch vụ 8,5%/năm với 4.624 cơ sở (năm 2011); sử dụng lao động tăng 13,43%/năm với 10.402 người (năm 2011); tổng doanh thu bán hàng 4.613 tỷ đồng (năm 2011), tăng 27,75%/năm so với năm 2005

Toàn huyện Nhà Bè cho đến nay, có 13 chợ ( có 7 chợ tự phát) và 01 siêu thị về

cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi hàng hóa của nhân dân trong huyện

 Dân số, lao động, việc làm

Dân số huyện Nhà Bè năm 2012 là 110.492 người, tăng 37.060 người so với năm

2005 (trong đó: nữ 56.178 người); tỷ lệ tăng dân số năm 2012 là 5,47% (trong đó: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,2%)

Là huyện ngoại thành trong thời gian vừa qua tỷ lệ tăng dân số cơ học khá cao, năm cao nhất đạt 14,5%/năm; đồng thời được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, ngành

 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của Thành phố và Huyện, đã đầu

tư phát triển nhiều khu dân cư và tái định cư phục vụ cho phát triển đô thị và khu công nghiệp của huyện Mặt bằng đô thị cũng được quan tâm đúng mực, đem lại lợi ích cho địa phương cũng như phục vụ tốt nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí của người dân

 Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

 Giao thông (đường bộ, đường thủy….)

Giao thông đường bộ ngày càng hoàn thiện, nhiều cầu đường được nâng cấp và làm mới, đảm bảo sự phát triển sự nghiệp kinh tế xã hội lâu dài Tổng chiều dài mạng lưới đường trên địa bàn huyện Nhà Bè là 105.729 m (trên 17 tuyến - không kể các đường nhỏ và đường trong khu ở có lộ giới nhỏ hơn 12 m) Trong đó có 8 tuyến đường chính hiện hữu

Giao thông thủy khá thuận lợi do Huyện có hệ thống sông rạch lớn (gần 200 con rạch lớn, nhỏ) có khả năng hình thành mạng lưới giao thông thủy khá tốt như sông Nhà Bè, sông Soài Rạp, rạch Mương Chuối, rạch Đồn Điền, kênh Cây Khô….Và đô thị cảng Hiệp Phước phát triển trong tương lai

 Giáo dục - đào tạo

Huyện Nhà Bè tiếp tục triển khai và hoàn thành nhiệm vụ giáo dục, đẩy mạnh chương trình phổ cập giáo dục bậc trung học, chương trình học chữ, học nghề, giải quyết việc làm Trong toàn huyện năm học 2011-2012 có 48 trường:

+ Mẫu giáo, mầm non: 28 trường, 77 phòng, 71 lớp, 150 giáo viên với 2.638 em + Tiểu học: 12 trường, 258 phòng, 233 lớp, 292 giáo viên với 8.351 em

+ Trung học cơ sở: 6 trường với 155 phòng, 118 lớp, 233 giáo viên với 4.579 em + Trung học phổ thông: 2 trường với 44 phòng, 51 lớp, 110 giáo viên với 1.522

em

+ Trung tâm dạy nghề tại xã Long Thới

Chất lượng giáo viên trên địa bàn huyện khá cao, trong đó tỷ lệ giáo viên đạt chuẩn đào tạo 100%

Về cơ sở vật chất: Hệ thống cơ sở vật chất phục vụ học tập và giảng dạy ở các trường cơ bản đã đáp ứng nhu cầu dạy và học của địa phương, diện tích bình quân trên

1 chỗ ngồi học sinh cơ bản đã đảm bảo định mức chung của ngành

Trên địa bàn huyện có 100% số xã - thị trấn đạt chuẩn quốc gia về phổ cập giáo dục bậc trung học vào năm 2008

Trang 19

 Y tế

Công tác chăm sóc sức khỏe cho người dân trong huyện được chú trọng Với 9

cơ sở y tế, 157 giường bệnh và 195 cán bộ y tế Thực hiện có hiệu quả chương trình chăm sóc sức khỏe ban đầu Giảm đáng kể tỷ lệ trẻ suy dinh dưỡng Công tác kiểm tra, giám sát phòng chống dịch bệnh được duy trì thường xuyên Công tác chăm sóc sức khỏe người dân được chú trọng 7/7 trạm y tế được nâng cấp và đầu tư xây dựng mới

 Văn hóa

Đời sống văn hóa của người dân cũng được quan tâm và chú trọng phát triển Với 3 nhà văn hóa, 19 thư viện, 8 tụ điểm văn nghệ Mức sống người dân được cải thiện đáng kể qua các chương trình “xóa đói giảm nghèo”, “học chữ - học nghề - giải

quyết việc làm

 Thể dục thể thao

Hoạt động thể dục thể thao có những bước phát triển, với 29 câu lạc bộ, đội nhóm nhất là phong trào thể dục thể thao quần chúng Số người luyện tập thường xuyên đạt 18% dân số

 Năng lượng

Hiện nay hầu hết các xã đều có mạng lưới điện hạ thế, nhưng thực tế chỉ có khoảng 93% hộ đã có điện sinh hoạt, còn lại số hộ vùng sâu vùng xa, xa khu dân cư tập trung, điều kiện khó khăn nên chưa xây dựng hệ thống lưới điện để sử dụng

 Bưu chính viễn thông

Huyện có 07 bưu cục, 42 tổng đài và 4.100 máy điện thoại, đã tạo điều kiện cho thông tin liên lạc kịp thời, nhanh chóng phục vụ cho đời sống, sản xuất và an ninh quốc phòng Tuy nhiên, máy điện thoại tập trung chủ yếu ở thị trấn Nhà Bè, Phú Xuân, Phước Kiển

 Quốc phòng an ninh

Các chủ trương về an ninh quốc phòng luôn được Huyện kịp thời quán triệt, xây dựng chương trình thực hiện…Qua đó tạo sự thống nhất về nhận thức trong cán bộ, nhân dân về ý thức bảo vệ tổ quốc, bảo vệ địa phương

1.2.8 Nhận xét đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Nhà Bè

1 Những thuận lợi

- Ưu thế về vị trí: là cửa ngõ phía Nam Thành phố hướng ra biển Đông

Hệ thống sông rạch nhiều (gần 200 km), thông ra biển thuận lợi phát triển cảng biển và giao thông thủy nối liền thành phố, huyện Cần Giờ và các tỉnh miền Tây

- Huyện có tiềm lực lớn về đất đai: quỹ đất dồi dào đủ khả năng cho việc phát triển đô thị một cách đồng bộ Hiện còn nhiều khu đất nông nghiệp bị nhiễm mặn, nhiễm phèn, năng suất thấp; đất chưa sử dụng còn 42,18 ha Do việc chuyển đổi chức năng để hình thành các khu dân cư, khu công nghiệp hoàn chỉnh là điều cần thực hiện

để nâng cao giá trị sử dụng đất

- Phát triển kinh tế: công nghiệp hiện trên đà phát triển công nghiệp tập trung quy

mô lớn (2.000 ha) Đây là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện

- Tốc độ phát triển đô thị khá nhanh, hiện nay, đã và đang hình thành các khu đô thị mới khá hiện đại

- Về cảnh quan môi trường: hệ thống sông rạch nhiều, cảnh quan thiên nhiên đẹp, phong phú có thể tận dụng phát triển hệ thống cây xanh kết hợp mặt nước chuyên dùng tạo môi trường thiên nhiên trong lành và thoáng đẹp

Trang 20

2 Những khó khăn

- Trình độ dân trí chưa cao, lao động phổ thông chiếm tỷ trọng lớn nên việc đào tạo các ngành nghề đáp ứng cho sản xuất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa là một vấn đề cấp thiết cần phải thực hiện

- Các công trình công cộng chủ yếu là xây dựng băn kiên cố

- Nhà ở: chất lượng nhà và tiện nghi sinh hoạt thấp, hiện còn nhiều hộ sống giữa đất canh tác, không thuận tiện cho việc cấp điện, cấp nước,…

- Hệ thống cơ sở hạ tầng chưa phát triển, bán kính phục vụ chưa đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát riển dân cư

- Các ngành kinh tế của huyện quản lý tuy có sự tăng trưởng nhưng thiếu tính bền vững, chưa có ngành nghề và sản phẩm chủ lực Riêng ngành nông nghiệp đô thị mới bắt đầu hình thành, chưa có nhiều mô hình vững chắc để nhân rộng Một số doanh nghiệp hoạt động gây ô nhiễm môi trường chưa được xử lý kịp thời

- Nguồn nước nhiễm mặn trong mùa khô ảnh hưởng đến sản xuất sinh hoạt

- Địa hình thấp, nền móng chủ yếu nên việc đầu tư xây dựng công trình khá tốn kém Đây là vấn đề cần lưu ý và quyết định đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng như giao thông, cấp thoát nước, vì thế khi đầu tư cần lưu ý đến việc code trên từng dự án đầu tư

- Hệ thống giao thông bộ nối với khu vực trung tâm thành phố chưa nhiều Điều này làm giảm đi sức hấp dẫn của các khu dân cư mới và tạo nên một khoảng cách rõ

rệt trong sự phát triển về nhiều mặt so với khu vực trung tâm thành phố

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1 Nội dung nghiên cứu

- Tình hình quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè

- Thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua (từ năm 2005-2012)

- Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai những vướng mắc, khó khăn, tồn tại

- Một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện

2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Nghiên cứu nội nghiệp giáo trình, tài liệu

thông tin thu thập được có liên quan đến công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được so sánh với hồ

sơ và công tác giải quyết tranh chấp đất đai qua các năm (2005-2012)

- Phương pháp thống kê: Thu thập các tài liệu có liên quan đến đề tài gồm: các

số liệu, tài liệu, các bảng biểu về điều kiện kinh tế xã hội

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: Điều tra thu thập thông tin, biểu mẫu,

số liệu, tài liệu liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác giải quyết tranh chấp đất đai

- Phương pháp phân tích: Phân tích cụ thể các vấn đề liên quan đến nội dung

nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp: Hệ thống hóa tài liệu tình hình ban đầu thu thập được,

tổng hợp các số liệu, tìm ra để chọn một phương pháp tối ưu

Trang 21

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các báo cáo công tác giải quyết tranh chấp đất

đai của địa phương Sau khi thu thập được tiến hành thu thập từng thông tin, số liệu, tài liệu về độ tin cậy Từ đó, xác định được thông tin, tài liệu số liệu nào có thể kế thừa hoàn toàn, tài liệu nào cần chỉnh lý bổ sung thêm và tài liệu không sử dụng được nữa