Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai được đầy đủ, hợp lý, khoa học, có hiệu quả cao; thông qua

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN HỮU TÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS MẪN QUANG HUY

Hà Nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn

là trung thực và chƣa từng đƣợc ai khác công bố trong bất kỳ công trình nào

Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Phòng Sau Đại học và các Thầy Cô trường Đại học Khoa học tự nhiên thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc biệt là Quý Thầy, Cô ở Khoa Địa Lý đã giảng dạy và truyền đạt cho em những kiến thức khoa học để giúp em nâng cao kiến thức trong thời gian học tập tại trường

Đặc biệt tôi xin trân trọng ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Mẫn

Quang Huy, người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình với tinh thần trách nhiệm cao ngay

từ việc định hướng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài này

Tôi cũng cám ơn các anh, chị ở các phòng, ban chuyên môn thuộc UBND huyện Nhà Bè đã giúp đỡ và cung cấp tài liệu trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin ghi nhận sự giúp đỡ và chia sẻ tình bằng hữu của các bạn trong lớp Cao học Quản lý đất đai 2012 dành cho tôi trong thời gian qua

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 3

3.1 Nội dung nghiên cứu 3

3.2 Phương pháp nghiên cứu 3

4 Bố cục luận văn 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất 5

1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển 5

1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch 5

1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất 8

1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 10

1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất 10

1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất 11

1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác 12

1.2 Nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất 17

1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất 17

1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993 17

1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003 18

1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013 20

1.2.2 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất 21

1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta 22

1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 – 2003 22

1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 2003 – 2013 23

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 25

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nhà Bè 25

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

2.1.1.1 Vị trí địa lý 25

2.1.1.2 Khí hậu 25

2.1.1.3 Địa hình 26

2.1.1.4 Địa chất 26

2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 26

2.1.1.6 Thực trạng môi trường 31

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 31

2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất 32

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 34

2.1.4.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 34

2.1.4.2 Thủy sản 35

2.1.4.3 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (do huyện quản lý) 35

2.1.4.4 Khu vực kinh tế thương mại – dịch vụ 35

2.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường 36

2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QH, KHSDĐ huyện Nhà Bè giai đoạn 2010- 2020 37

2.3.1 Tình hình thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất 37

2.3.1.1 Đất nông nghiệp 37

2.3.1.2 Đất phi nông nghiệp 38

2.3.1.3 Đất chưa sử dụng: 39

2.3.2 Chi tiết thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất 39

2.3.2.1 Đất nông nghiệp 40

2.3.2.2 Đất phi nông nghiệp 42

2.3.2.3 Đất chưa sử dụng 50

2.3.2.4 Đất đô thị 50

2.3.2.5 Đất khu du lịch 50

2.3.2.6 Diện tích đất bố trí để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nhà Bè (theo quy định) 50

2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất 54

2.3.3.1 Nhóm đất nông nghiệp 54

2.3.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp 55

2.3.3.3 Đất chưa sử dụng 57

2.3.4 Đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất 57

2.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 58

2.4.1 Tình hình quản lý đất đai 58

2.4.1.1 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện 58

2.4.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 59

2.4.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 59

2.4.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 60 2.4.1.5 Quản lý việc giao, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất 61

2.4.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) 63

2.4.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 65

2.4.1.8 Quản lý tài chính về đất đai 65

2.4.1.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 66

2.4.1.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người Sử Dụng Đất 66

2.4.1.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 67

2.4.1.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 67

2.4.1.13 Quản lý các hoạt động về đất đai 67

2.4.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và biến động các loại đất 67

2.4.2.1 Giai đoạn 2000 - 2005 68

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020 73

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 73

3.1.1 Chính sách đất đai 73

3.1.2 Chính sách khuyến khích đầu tư 74

3.1.3 Chính sách phát triển hệ thống kỹ thuật hạ tầng 75

3.1.4 Chính sách thu hút và đào tạo nguồn nhân lực 75

3.1.5 Chính sách về khoa học và công nghệ 75

3.2.2 Quản lý đất đai 76

3.3 Giải pháp về phát triển kinh tế đi đôi với xữ lý, cải tạo và bảo vệ môi trường 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC 83

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (01/01/2011) huyện Nhà Bè……… 83

Bảng 2: Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 85

Bảng 3: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 87

Bảng 4: Quy hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 87

Bảng 5: Danh mục các công trình đất ở đô thị 88

Bảng 6: Danh mục các công trình đất thủy lợi 88

Bảng 7: Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ giai đoạn 2006 – 2010 89

Bảng 8: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2010 (ngày 01/01/2011) 91

Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2005 92

Bảng 10: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 93

PHẦN MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là cơ sở để xây dựng và phát triển không gian kinh tế, xã hội và phát triển dân sinh, an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc biệt

là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không gian Vì thế, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được Để sử dụng và khai thác một cách có hiệu quả, hợp lý và có tính kinh tế cao trên cả ba phương diện kinh tế, xã hội, môi trường cảnh quan thì công tác quy hoạch sử dụng đất

là rất quan trọng

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai được đầy đủ, hợp lý, khoa học, có hiệu quả cao; thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất ở địa phương, tổ chức

sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 khẳng định:

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm

sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18, Chương II); Luật Đất đai 2003 ( điều

6) và 2013 đều khẳng định ( điều 22): Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một

trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai Do đó, quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của Nhà nước Thông qua quy hoạch, Nhà nước thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, điều tiết sử dụng đất, …ngăn chặn tiêu cực trong việc sử dụng đất và hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai cũng như trong việc phát triển thị trường bất động sản Căn cứ vào quy hoạch Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, triển khai thực hiện quy hoạch…Đồng thời, quản lý việc phát triển đô thị phù hợp với quy định pháp luật

Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trong trước mắt

mà cả lâu dài Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quyết định tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất Thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất phải phù hợp với yêu cầu thực tế về phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương, khả năng thực tế của phát triển kinh tế, đô thị đến đâu thì tiến hành giao đất, sử dụng đất đến đó, đặc biệt ưu tiên đất cho nhiệm vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an toàn lương thực, vừa thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công nghiệp Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất, việc triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, thực tế vẫn còn trường hợp sử dụng đất không theo quy hoạch; nguyên nhân do đâu?, vì sao quy hoạch chưa mang tính khả thi? và vì sao người sử dụng đ ấ t chưa hoàn toàn tuân theo quy hoạch? Từ đó, việc đánh giá lại tình hình thực hiện phương án quy hoạch

sử dụng đất giai đoạn 2010-2020 nhằm tìm ra những nguyên nhân có ảnh hưởng đến kết quả thực hiện phương án quy hoạch và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn tiếp theo là vô cùng cần thiết

Chính những bất cập nêu trên nên cần có giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, là lý do tôi đề xuất thực hiện đề tài “Đánh

giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020” nhằm nghiên cứu và đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả

thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè đạt hiệu quả góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội huyện Nhà Bè nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện Nhà Bè

- Phân tích, đánh giá những thành công cũng như các hạn chế; nguyên nhân của thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-2020;

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch

sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

3.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè

- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường

- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-2020

- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất

- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất

- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất

3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môi

trường…hiện tại của khu vực nghiên cứu

- Phương pháp điều tra nội nghiệp: thu thập các số liệu về thống kê đất đai, tình

hình sử dụng đất, các loại bản đồ có liên quan từ các ban ngành trong huyện

- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu thu thập được phân tích, chọn lọc các tài

liệu, số liệu phù hợp; sau đó được tổng hợp, xử lý bằng sai số thống kê thông qua phần mềm hỗ trợ Microsoft Office Excel Thống kê, so sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất qua các giai đoạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất trên địa bàn huyện

- Phương pháp so sánh, loại trừ: Dùng phương pháp so sánh, loại trừ giúp so sánh

được giữa thực trạng so với mục tiêu quy hoạch đề ra từ đó mới có cơ sở đánh giá được tình hình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất của Huyện

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng vấn đề dưới nhiều góc độ, tổng

kết, vận dụng các nguồn thông tin, tư liệu từ các Sở, ban ngành, các chủ trương chính sách đầu tư của thành phố để làm cở sở phát triển ý tưởng

- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh giá của các

nhóm đối tượng liên quan đến nghiên cứu

- Phương pháp minh họa bằng bản đồ: Sử dụng phần mềm MicroStation tiến

hành chồng xếp c á c f i l e bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 với file bản

đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 nhằm minh họa thêm kết quả thực hiện

phương án quy hoạch trên địa bàn huyện

4 Bố cục luận văn

Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Trong

đó, phần nội dung bao gồm ba chương:

- Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu

- Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành Phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển

1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng để định hướng thị trường bất động sản, điều tiết nguồn cung quỹ đất cho thị trường bằng định hướng của Nhà nước, đồng thời cũng để Nhà nước quản lý mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế xã hội Đặc điểm quan trọng diễn ra trong quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hiện nay là định hướng quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đang tác động mạnh đến giá đất khiến nó ngày càng tăng cao

Quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến đâu thì giá đất cũng tăng theo lên, như vậy giá trị của đất đã hàm chứa giá trị sẽ đầu tư hạ tầng gắn với đất và sau khi quy hoạch được phê duyệt trong giá đất đã ẩn chứa tài sản sẽ hình thành trong tương lai Nhà nước lấy lợi nhuận của gia tăng giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp làm giải pháp thúc đẩy công cuộc chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, đô thị, thương mại và hạ tầng kỹ thuật cùng với công nghiệp hóa nông nghiệp Đây là vấn đề khá phức tạp và nhạy cảm, bởi lẽ việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất thích hợp là cả một quá trình gắn kết trên quan điểm

hệ thống về cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu đầu tư và cơ cấu lao động theo không gian, đặc biệt là thời gian Điều quan trọng là phải đảm bảo được an ninh lương thực Quốc gia, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, hạn chế tình trạng dự án treo

Nhu cầu về sử dụng đất giữa các ngành nghề trong thực tiễn đang nảy sinh cạnh tranh và mâu thuẫn gay gắt trên từng vị trí và không gian vùng đã dẫn đến sự đối lập giữa lợi ích của các ngành nghề và lợi ích toàn thể của vùng Giá đất lúc này lại càng vô cùng quan trọng trong thị trường bất động sản, vì chi phí của các công trình xác định theo giá trị đã đầu tư và giá cả thị trường đều gắn liền với giá đất

Nguyên nhân của những hạn chế nảy sinh trên chủ yếu do thiếu phân vùng

sử dụng đất, căn cứ của công tác quy hoạch sử dụng đất

Phân vùng sử dụng đất dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụng đất

và tài nguyên đất làm cơ sở kết hợp với nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ

môi trường, mặt khác theo phương hướng sử dụng đất khác nhau mà phân chia thành các vùng đất sử dụng khác nhau Phân vùng còn có nhiệm vụ quy định công dụng cơ bản và chức năng chủ đạo các loại đất của vùng đất sử dụng, nguyên tắc sử dụng đất và biện pháp quản lý Trong khi đó nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất chỉ là xác định chi tiết các loại tỷ lệ, quy mô, vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã hội, với giới hạn của đất sử dụng đã được phân vùng

Phân vùng và quy hoạch có quan hệ mật thiết với nhau và là căn cứ khoa học hỗ trợ cho nhau Phân vùng thể hiện tính hợp lý của việc sử dụng đất, có lợi cho phòng trừ và khắc phục những hành vi sai lệch về bố trí sử dụng đất trong thời kỳ ngắn hạn, hạn chế những hiện tượng lạm dụng đất đai và lãng phí đất Thông qua phân vùng sẽ thực hiện tốt hơn việc sử dụng đất thống nhất với các mặt lợi ích xã hội, kinh tế và lợi ích sinh thái, đồng thời điều hòa được lợi ích sử dụng đất giữa các ngành, tạo điều kiện sử dụng đất ổn định lâu dài cho các ngành nghề

Mặt khác, nhờ có phân vùng mới làm rõ được công dụng của đất trên các vùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất, chẳng hạn như vùng đất cho phép, vùng đất nghiêm cấm, nhằm hạn chế khai thác và sử dụng đất không hợp lý, đồng thời tạo ra năng lực ứng biến hữu hiệu, kịp thời điều tiết và

cơ động trong việc bố trí sử dụng đất có lợi về thời gian, đơn vị, quy mô và vị trí, phòng tránh những ảnh hưởng của các nhân tố nẩy sinh bất thường

Như vậy chỉ có thông qua phân vùng, công tác quy hoạch sử dụng đất mới thực hiện mục tiêu quy hoạch với các loại phân phối sử dụng khác nhau trên từng đơn vị, trên từng mảnh đất Quan trọng hơn, phân vùng đất còn là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giám sát sử dụng đất; từ

đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nâng cao chất lượng của việc bố trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất

Tuy nhiên, để có độ tin cậy cao các phương án luận chứng kinh tế kỹ thuật gắn với xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài nguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực với những kết quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng các loại, quy hoạch

bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy có liên quan tới sử dụng đất

Dựa vào các tư liệu này mà chia đất thành nhiều loại vùng công dụng, như vùng đất

sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngành chăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng thị trấn, nông thôn, vùng đất sử dụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác Trên đất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho nhà ở phân tán, có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải rừng phòng hộ

Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nền kinh tế

xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩ đến tình hình của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xác định quy mô, phạm

vi và vị trí Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất là loại hình không gian, sự phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mục đích phân chia, mặt khác quyết định bởi quan hệ về không gian và thời gian tồn tại của vùng phân chia Do đó, việc xác định loại hình cần có tính mục đích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy theo hình thức Chẳng hạn như để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của quần thể thành thị ở Đồng bằng Sông Hồng, cần phòng tránh các khu xây dựng thành thị phát triển không theo trật tự, hình thành hình thái thành thị và không gian sinh hoạt tốt, gắn kết thành thị với đô thị nông thôn và sinh thái…

Tuy vậy, phân vùng đất trong điều kiện đất hẹp người đông ở nước ta cần phải nghiêm khắc trong việc tôn trọng nguyên tắc bảo vệ tổng thể đất canh tác, cần tận dụng mọi khả năng có thể được để đưa vào đất dùng cho nông nghiệp, có nghĩa là trừ những vùng đất canh tác đã được quy định trong phạm vi khu xây dựng

đô thị ở giai đoạn gần, thị trấn, nông thôn, xí nghiệp và hầm mỏ, công trình giáo dục, thể thao, văn hóa, du lịch… đã được phê chuẩn và đất canh tác đã đưa vào dự

án kế hoạch quản lý sinh thái, trên nguyên tắc đất canh tác còn lại đều phải đưa vào vùng đất dùng cho nông nghiệp Vùng đất dùng cho xây dựng thị trấn thôn quê cần theo yêu cầu sử dụng tập trung từng bước theo thời gian, đưa các điểm dân

cư manh mún quá phân tán từng bước bố trí gộp lại thích hợp, xác định diện tích hợp

lý phân vùng nhỏ nhất của vùng công dụng các loại, nhằm tránh những tiêu cực thất thoát như đang diễn ra trên nhiều địa phương, trái nghịch với chiến lược sử dụng quỹ đất Quốc gia - một trong những nội dung chủ yếu của chiến lược phát triển Quốc gia

1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất

a Khái niệm đất đai

- Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất, được hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và nhân tác

- Khái niệm đất đai (Land): Là một vùng đất được xác định về mặt địa lý, có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trên, bên trong và bên dưới nó như là: không khí, đất, điều kiện địa chất, thuỷ văn, thực vật và động vật cư trú, những hoạt động trước đây của con người, ở chừng mực mà ảnh hưởng của những thuộc tính này có ý nghĩa tới việc sử dụng vùng đất đó của con người hiện tại và trong tương lai

b Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:

- Quy hoạch sử dụng đất như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định

sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai (Dent, 1988; 1993)

- Quy hoạch sử dụng đất như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv, 1992)

- Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐ là hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một tiến trình xây dựng quyết định cấp cao Do đó, QHSDĐ trong một thời gian dài với quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì (Mohammed, 1999)

- Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất là trung tâm (UNCED, 1992; trong FAO, 1993): đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐ như sau:

“Quy hoạch sử dụng đất là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995) Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của quy hoạch sử dụng đất là hướng dẫn sự quyết định trong sử

dụng đất để làm sao nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình QHSDĐ thành công

Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976), hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng đất (Van Diepen và ctv., 1988) Do đó có thể định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính thay đổi trong sử dụng đất và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất tốt nhất Đồng thời QHSDĐ cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai”

- Q uy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân

bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước

- Quy hoạch đất đai là việc bố trí, sắp xếp và sử dụng các loại đất một cách hợp lý để sản xuất ra nhiều nông sản với chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn Quy hoạch đất đai chia làm 2 loại: quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành và quy hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp Việc quy hoạch giữa các vùng, các ngành tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ với sự phát triển của lực lượng sản xuất, với phân vùng của cả nước Việt Nam đã và đang thực hiện quy hoạch lại đất đai trong nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế,

phát triển kinh tế hàng hóa, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây

c Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất

- Vị trí của quy hoạch sử dụng đất theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, cơ sở không gian để bố trí các khu dân cư và các ngành kinh tế, xã hội, tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông, lâm nghiệp Vì vậy QHSDĐ là thành phần không thể thiếu được trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Quốc gia

- Vai trò của QHSDĐ được thể hiện ở các mặt sau, theo Hà Minh Hòa (2007):

+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai: do tính pháp lý của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điều 31 luật đất đai 2003), thu hồi đất (điều

39 luật đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (điều 50 luật đất đai 2003)

+ Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng cho các nhà doanh nghiệp đầu tư có hiệu quả vào đất đai

+ Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất: do được xây dựng trên cơ sở phân bổ hợp lý, khoa học quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng với các biện pháp bảo vệ tài nguyên - môi trường đất và dự báo khoa học xu hướng sử dụng đất trong tương lai, quy hoạch sử dụng đất tạo nên cơ sở để Nhà nước tiến hành công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất với mục đích phát hiện các mặt tích cực cần phát huy và phát hiện các mặt tiêu cực nảy sinh cần khắc phục, điều chỉnh trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đáp ứng được các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và các địa phương

+ Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để các cơ quan Nhà nước các cấp lập

kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn 5 năm

1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất

Sự phát triển của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải tổ chức phân bố hợp lý lực lượng sản xuất trong từng vùng và trên phạm vi cả nước Đó chính là nhiệm vụ

quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất

Trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy

mô lớn, có thể là vùng lãnh thổ của một huyện, có thể là một tỉnh hoặc một vùng kinh tế tự nhiên lớn gồm nhiều tỉnh hợp lại, có thể trên phạm vi cả nước Trong những trường hợp đó, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, trong

đó phải giải quyết vấn đề phân chia lại lãnh thổ, tổ chức sản xuất và lao động,

bố trí lại mạng lưới điểm dân cư, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất QHSDĐ

có thể giải quyết vấn đề di chuyển dân cư, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới,

bố trí lại các xã, nông trường, lâm trường, thậm chí phải bố trí lại các huyện, các tỉnh

Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn

vị sử dụng đất, QHSDĐ còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho các ngành, các chủ sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân phối và tái phân phối quỹ đất nhà nước cho các ngành, các chủ sử dụng đất thông qua việc thành lập các đơn

vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất đai đang tồn tại

Luật đất đai tại điều 25 quy định hệ thống QHSDĐ ở nước ta bao gồm 4 cấp

là QHSDĐ cả nước; QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ cấp huyện; QHSDĐ cấp xã

1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử - xã hội: lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất nhất định thể hiện theo hai mặt là lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất nên nó luôn

là một bộ phận của phương thức sản xuất Trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng

nề về mặt pháp lý

Quy hoạch sử dụng đất có tính tổng hợp: trong quy hoạch sử dụng đất thường liên quan đến việc sử dụng đất của cả 3 loại đất chính theo Luật Đất đai năm 2003: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở 2 mặt: đối tượng của quy hoạch là khai thác,

sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân Do đó quy hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất đai, điều hòa các mâu thuẫn về đất giữa các ngành, các lĩnh vực, xác định và điều phối các phương hướng, phân bố sử dụng đất phù hợp

Quy hoạch sử dụng đất có tính dài hạn: căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học

kỹ thuật, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp) từ đó xác định quy hoạch trung

và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra những phương hướng, chính sách chiến lược làm căn cứ cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hằng năm Quy hoạch sử dụng đất dài hạn cần phải điều chỉnh từng bước song song với quá trình phát triển kinh tế - xã hội Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất thường từ 5 năm đến 10 năm

Quy hoạch sử dụng đất có tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: quy hoạch sử dụng đất với đặc tính trung bình và dài hạn chỉ dự kiến trước các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu phân bố sử dụng đất Do đó quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô Với khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội biến đổi nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược, quy hoạch càng ổn định

Quy hoạch sử dụng đất có tính chính sách: xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phải quán triệt các chính sách và quy định của Đảng và Nhà nước đảm bảo mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, an toàn lương thực, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội

Quy hoạch sử dụng đất có tính khả biến: dưới tác động của nhiều nhân tố khó

dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định Khi kinh tế xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật tiến bộ, chính sách thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp, việc chỉnh sửa bổ sung quy hoạch cho phù hợp với tình hình mới là rất cần thiết

1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội: quy hoạch tổng thể phát triển

kinh tế xã hội là tài liệu mang tính chiến lược được luận chứng bằng nhiều phương

án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian, có tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn

vị lãnh thổ cấp dưới

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là một trong những tài liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu Trong khi đó, đối tượng nghiên cứu của QHSDĐ là tài nguyên đất Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất thống nhất hợp lý Như vậy, QHSDĐ là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội

Dự báo và chiến lược dài hạn sử dụng đất: các nhiệm vụ đặt ra của QHSDĐ chỉ có thể được thực hiện thông qua việc xây dựng các dự án QH với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật, kinh tế và pháp lý Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát địa hình, thổ nhưỡng, xói mòn đất, thủy nông, thảm thực vật, các tài liệu về kế hoạch dài hạn của địa phương, hệ thống phát triển kinh

tế của các ngành, các dự án QH huyện, quy hoạch xã, dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và tăng tính khả thi cho các dự

án QHSDĐ

Để xây dựng phương án QHSDĐ các cấp vi mô cho một thời gian trước mắt, trước hết phải xác định được định hướng và nhu cầu sử dụng đất dài hạn trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn Khi lập dự báo có thể sử dụng các phương án có độ chính xác không cao, kết quả được thể hiện ở dạng khái lược Việc thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và chính xác đất đai

về mặt số lượng và chất lượng Dựa vào các số liệu thống kê đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất, sau đó sẽ xây dựng phương án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho thời gian trước mắt cũng như lâu dài trên phạm vi cả nước, theo đối tượng và mục đích sử dụng đất

Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, rừng, dự báo phát triển các công trình thuỷ lợi, thuỷ nông, cơ sở hạ tầng, Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất với mục tiêu

cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông - lâm nghiệp, các định hướng sử dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của

cả nước

Nội dung của chiến lược sử dụng đất đai bao gồm:

+ Phân tích hiện trạng phân bố và sử dụng quỹ đất các ngành kinh tế quốc dân;

+ Xác định tiềm năng đất để khai hoang đưa vào sản xuất nông nghiệp;

+ Xác định nhu cầu đất đai cho các ngành kinh tế quốc dân;

+ Thiết lập các biện pháp cải tạo, phục hồi và bảo vệ quỹ đất cũng như để hoàn thiện việc sử dụng đất;

+ Xây dựng dự báo (khoa học - kỹ thuật) phân bổ quỹ đất cho các ngành kinh tế quốc dân, theo các đối tượng và mục đích sử dụng (lập biểu chu chuyển đất đai cho thời kỳ định hướng)

Dự báo sử dụng đất là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển lực lượng sản xuất và các mối quan hệ sản xuất Trong QHSDĐ của cả nước và QHSDĐ của các cấp đều giải quyết chung một nhiệm vụ là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn với phân bổ lực lượng sản xuất theo nguyên tắc từ trên xuống và ngược lại sẽ chỉnh lý, hoàn thiện từ dưới lên trên

Trong thực tiễn khi QHSDĐ thường nảy sinh yêu cầu xây dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất như: hệ thống giao thông, mạng lưới thuỷ lợi, hệ thống các điểm dân cư Để đảm bảo thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và các công trình trên, cần dựa trên cơ sở dự báo sử dụng đất chung của vùng

Quy hoạch sử dụng đất không làm thay các quy hoạch chuyên ngành Trong phương án QHSDĐ, các công trình liên quan tới đất được thể hiện dưới dạng

sơ đồ phân bố và xử lý số liệu theo các chỉ tiêu tổng quát Trên cơ sở sơ đồ phân

bố, khi có nhu cầu sẽ xây dựng dự án quy hoạch chuyên ngành theo từng công trình riêng biệt

Như vậy, các vấn đề liên quan đến việc sử dụng hợp lý đất đai được thực hiện theo tuần tự từ quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch chuyên ngành sẽ cho phép giải quyết cụ thể các vấn đề về sử dụng đất trên cơ sở áp dụng các tiến bộ và thành tựu của khoa học kỹ thuật

Chính vì đất đai là điều kiện chung của sản xuất, là cơ sở không gian để phát triển các ngành kinh tế quốc dân, nên mọi vấn đề về sử dụng hợp lý đất đai ở các cấp độ khác nhau đều liên quan đến các lĩnh vực như: năng lượng, công nghiệp, giao thông, xây dựng và đặc biệt là dự báo việc phát triển và phân bố lực lượng sản xuất

Định hướng sử dụng đất được đề cập trong nhiều tài liệu dự báo khoa học kỹ thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau Tuy nhiên, việc xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính chất tổng hợp dựa trên

cơ sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, đưa ra định hướng phân bố và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để thực hiện các quyết định về sử dụng đất trong giai đoạn trước mắt, hoàn thiện về các chỉ tiêu kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn thể hiện rõ tính kỹ thuật cũng như ý nghĩa pháp lý Các quyết định về QHSDĐ vừa là

cơ sở không gian để bố trí các công trình, vừa là căn cứ kỹ thuật để lập kế hoạch đầu tư chi tiết

Xem xét mối quan hệ giữa QHSDĐ và quản lý đất đai cho thấy: các tài liệu

về thống kê số lượng, chất lượng đất cũng như đăng ký đất đai phục vụ nhiều cho việc lập QHSDĐ Ngược lại, cơ cấu đất đai được tạo ra trong quá trình quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thống kê đất đai Các số liệu về phân hạng đánh giá đất cũng được sử dụng để lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai

- Quy hoạch phát triển nông nghiệp:

Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế -

xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi

về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới quy

mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản phẩm trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định

Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên quy hoạch và dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và không thể thay thế lẫn nhau

- Quy hoạch đô thị:

Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển đô thị được hài hòa và có trật tự, tạo ra những điều kiện

có lợi cho cuộc sống và sản xuất Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị cùng với việc

bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện

và điểm, cục bộ và toàn bộ Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng… trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất tạo những điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị

- Quy hoạch các ngành:

Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của QHSDĐ, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch

sử dụng đất Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: quy hoạch ngành là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể; QHSDĐ là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục

- Quy hoạch sử dụng đất của địa phương:

Quy hoạch sử dụng đất cả nước và QHSDĐ của địa phương cùng hợp thành hệ thống QHSDĐ hoàn chỉnh Quy hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ của QHSDĐ các địa phương (tỉnh, huyện, xã) Quy hoạch sử dụng đất cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp tỉnh Mặt khác, QHSDĐ của các địa phương là phần tiếp theo, là căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện QHSDĐ cả nước

Quan hệ giữa QHSDĐ với QH ngành, QH tổng thể kinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề cho các ngành quy hoạch khác

Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch ngành của quy hoạch

1.2 Nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất

1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất

1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993

Theo Luật đất đai năm 1993, nội dung của QHSDĐ được quy định như sau:

- Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng của từng địa phương và cả nước;

- Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước

Trên cơ sở 2 nội dung về QHSDĐ đã được Luật Đất đai quy định, Nghị định số 68/2001/NĐ-CP của Chính phủ, tại điều 8 đã cụ thể hóa thành 3 nội dung như sau:

- Việc khoanh định các loại đất được thực hiện như sau:

a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

b) Xác định phương hướng mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn quy hoạch;

c) Phân bổ hợp lý quỹ đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

d) Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái đảm bảo để phát triển bền vững

- Trong từng thời kỳ nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp

- Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai

1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003, tại điều 23 nêu rõ 6 nội dung của QHSDĐ như sau: a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;

c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;

f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.”

Trên cơ sở 6 nội dung về QHSDĐ đã được Luật Đất đai quy định, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, tại điều 12 cụ thể hóa thành 11 nội dung như sau:

1 Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch

2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

3 Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ theo quy định sau:

a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng của đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể,

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất

b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục

tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương

6 Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện như sau:

a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy

mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng

Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

b) Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án

7 Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân

bổ quỹ đất theo nội dung sau:

a) Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư;

b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;

c) Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất

8 Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này

9 Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất

10 Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch

11 Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.”

Ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cho từng cấp, trong đó quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như sau:

1 Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh;

2 Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của cấp huyện, bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đất làm muối; đất khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp huyện; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý;

3 Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện;

4 Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng;

5 Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện;

6 Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013

Luật đất đai 2013, tại điều 40 tiếp tục nêu rõ 6 nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:

d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành chính cấp xã;

đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm

a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;

e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

1.2.2 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất

Quá trình phân tích để lập QHSDĐ xuất phát từ việc phân tích, đánh giá tiềm năng của đất để bố trí các chức năng sử dụng đất Trong quá trình sử dụng, xuất hiện các nhu cầu phát triển cục bộ hoặc khu vực để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có thể phải thay đổi chức năng sử dụng trước đây Hiện nay các nhà quy hoạch có nhiều quan điểm về phương pháp thực hiện các ý tưởng QHSDĐ như:

- Cách tiếp cận ý tưởng hợp lý, xác định các mục đích cần đạt được, từ đó định hướng cho quy hoạch hợp lý hóa theo các mục đích đó

- Cách tiếp cận quy hoạch công cụ, xuất phát từ các loại công cụ mà Nhà nước đang

có để xác định các nhiệm vụ quy hoạch trên cơ sở tận dụng khai thác các công cụ

đó, đặc biệt là tài chính và phát triển các công cụ đó

- Cách tiếp cận dần dần, coi công tác quy hoạch là kết quả của 3 quá trình đan xen chặt chẽ với nhau:

+ Quá trình thực hiện chính sách đất đai, từ xác định mục tiêu, thiết kế, thực hiện

1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta

Công cụ pháp luật là cơ sở quan trọng để Nhà nước tiến hành hoạt động quản lý trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội Để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai bằng quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai, các chế định pháp luật về quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai ở nước ta được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật cao nhất như Hiến pháp, Luật đất đai, đồng thời được triển khai cụ thể bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất

1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 – 2003

Trên cơ sở những thành tựu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước đặc biệt

là đổi mới về mặt kinh tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế xã hội, trong đó trọng tâm là phát triển công nghiệp hóa ngày càng tăng, đòi hỏi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được quan tâm đúng mức hơn Mặt khác với định hướng phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta, đất đai đã được thừa nhận như một loại hàng hóa được giao dịch chuyển quyền trên thị trường, quản lý nhà nước

về đất đai đòi hỏi phải có những thay đổi, trước tiên là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định vị trí của quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch ” Luật đất đai năm 1993 và các văn bản sau luật của Chính phủ, của cơ quan quản lý đất đai ở Trung Ương đã cụ thể hóa các nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách chi tiết và có hệ thống hơn Cụ thể:

- Các cơ quan và các Bộ ngành ở Trung ương phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan mình, ngành mình

- Quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh được xây dựng trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của các bộ ngành ở trung ương và quy hoạch sử dụng đất của cả nước

- Tổng cục địa chính đã ban hành văn bản số 657/QĐ-ĐC ngày 28/10/1995 quy định về định mức lao động và đơn giá điều tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ”, đồng thời ban hành kèm theo văn bản đó là “quy trình thực hiện điều tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ”

Luật đất đai năm 1993 có hai lần điều chỉnh vào năm 1998 và 2001, trong cả hai lần điều chỉnh công tác QH, kế hoạch sử dụng đất đều được bổ sung làm rõ hơn

về chức năng, thẩm quyền xây dựng QH, kế hoạch sử dụng đất của các cấp, các ngành đồng thời cũng quy định cụ thể hơn các nội dung của QHSDĐ, như quy định kỳ QHSDĐ; chấn chỉnh việc QHSDĐ không theo đúng quy hoạch bằng việc quy định (điều 24a và 24b): căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ”

Nhìn chung, giai đoạn từ năm 1993 - 2003 quản lý nhà nước về đất đai trong

đó có nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có những thành tựu đáng kể, góp phần vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội, phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt sự chuyển biến hoạt động của nền kinh tế theo hướng phát triển kinh tế thị trường mà đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng Vì thế hiệu quả của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định theo luật đất đai năm 1993 đạt thấp và không đáp ứng yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội đất nước

1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 2003 – 2013

Luật đất đai năm 2003 tại điều 5, điều 6 chương 1; điều 21 đến điều 30 mục 2 chương 2 đã quy định chi tiết cụ thể hơn về quản lý Nhà nước đối với đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; thông tư số 30/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có quy định và hướng dẫn cụ thể về lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn mang nặng tính hình thức, chưa tạo ra khung khổ pháp lý đầy đủ và đặc biệt là thiếu tính thống nhất, đồng bộ giữa QHSDĐ với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và các quy hoạch ngành Vì vậy tính pháp lý của QHSDĐ còn rất thấp, chưa đi vào cuộc sống, hiệu quả kinh tế xã hội của QHSDĐ không cao Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong nội dung công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quy định tại nghị định số 181/2004/NĐ-CP và thông tư

số 30/2004/TT-BTNMT, Chính phủ đã quy định cụ thể hơn, đổi mới hơn về nội dung công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được thể hiện ở nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thông tư số

19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất của từng cấp đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý và khả năng tổ chức thực hiện của cấp đó

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN

CỨU 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nhà Bè

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Nhà Bè nằm về phía Đông Nam của TP Hồ Chí Minh, cách trung tâm Thành phố 12 – 15km Là cửa ngõ phía Nam của thành phố, Nhà Bè có hệ thống giao thông nối liền Thành phố với hướng ra biển và đi các tỉnh miền Tây và cũng là trục phát triển không gian chính của thành phố về hướng biển Với hệ thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện xây dựng các cảng đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn, huyện có điều kiện rất lớn

để phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai

Huyện gồm 6 xã và một thị trấn: Phú Xuân, Phước Lộc, Phước Kiển, Nhơn Đức, Long Thới, Hiệp Phước và thị trấn Nhà Bè, có vị trí địa lý như sau:

- Tọa độ địa lý:

+ 10o34'20" - 10o42'30" vỹ Bắc

+ 106o40'48" - 106o47'10" kinh Đông

- Tứ cận:

+ Phía Đông giáp huyện Cần Giờ và huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai

+ Phía Bắc giáp Quận 7

+ Phía Tây giáp huyện Bình Chánh, huyện Cần Giuộc –tỉnh Long An

+ Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc – tỉnh Long An

Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên là 10.055,58 ha, dân số 110.492 người, chiếm 4,7%

tổng diện tích tự nhiên và 1,5% dân số toàn thành phố

2.1.1.2 Khí hậu

Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa nắng rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau:

- Nhiệt độ trung bình: 27,5 0C, cao nhất: 29 – 33 0C, thấp nhất: 20 – 25 0C

- Độ ẩm trung bình năm: 77,50 %

- Lượng mưa trung bình năm: 2.100 mm

- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ

- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam

Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực: ( Bảng 2.1.1.2 )

; mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất khoảng 0,5m

- Khu vực phía Bắc, có cao độ trên 2 m: có cấu tạo nền đất là phù sa cổ, thành phần chủ yếu là cát, cát pha, thường có màu vàng nâu, đỏ nâu, thường xen lẫn sỏi, cuội laterite

- Khu vực phía Nam, có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét, trộn lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen xám đen

- Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7 kg/cm2

- Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất phổ biến ở 0,5 m

2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a Thổ nhưỡng

Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên 10.055,58ha, bao gồm các nhóm đất chính sau:

- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.083,14ha, chỉ chiếm 10,77% tổng diện tích

tự nhiên toàn Huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, Thị trấn và xã Phú Xuân Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; tuy nhiên, do hạn chế bởi nguồn nước mặn, lại bị nhiễm mặn vào mùa khô nên chỉ canh tác được loại hình lúa một vụ, trồng dừa, nuôi trồng thủy sản và có thể trồng thêm cây ăn trái Mặc dù đất đai thuận lợi cho canh tác nông nghiệp nhưng phần lớn đã thuộc các quy hoạch khu dân cư do tốc độ đô thị hóa của Huyện khá cao

- Nhóm đất phèn hoạt động, với đặc điểm mùn ở tầng mặt trung bình, đạm tổng

số trung bình, phèn cao, pH từ 5,5 – 5,8 Bị nhiễm mặn về mùa khô không canh tác được, nhưng mùa mưa rửa mặn nên có thể cấy lúa được Tổng diện tích 4.423,31ha, chiếm 43,98% tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện, phân bố phía Nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước

- Nhóm đất phèn tiềm tàng với đặc điểm tầng sinh phèn xuất hiện nông, phèn nhiều và mặn nhiều, canh tác lúa được về mùa mưa nhưng năng suất không cao và bấp bênh, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước với tổng diện tích 2.107,1ha, chiếm 20,96% tổng diện toàn Huyện

Do vậy, để sử dụng đất hiệu quả cần có những chính sách ưu đãi, khuyến khích, hướng dẫn cụ thể để người dân có thể lựa chọn những loại hình sử dụng đất thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, nâng cao mức sống của người dân, đồng thời bảo

vệ đất không bị suy thoái và bảo vệ môi trường

Phân loại đất huyện Nhà Bè (Bảng 2.1.1.5)

b Tài nguyên nước

 Phân khu thủy vực

Toàn Huyện có 2.442,21ha sông, rạch lớn nhỏ, chiếm 24,29% tổng diện tích tự nhiên của Huyện Trong đó, lớn nhất là sông Sài Gòn – Nhà Bè với chiều dài 20km, bề rộng trung bình 900m Hệ thống sông Nhà Bè gồm các sông chính: sông Nhà Bè; sông Soài Rạp; sông Kinh Lộ; rạch Ông Lớn, rạch Đỉa – Phú Xuân; rạch Cây Khô – Mương Chuối; rạch Dơi; sông Kinh Lộ - rạch Vộp; rạch Mương Lớn; rạch Dừa; rạch Giồng

Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông theo sông Soài Rạp – Nhà Bè xâm nhập vào sông rạch từ phía Đông, gây khó khăn cho việc sản xuất nông nghiệp

- Khu vực I: thủy đạo chính là sông Phước Kiển – Mương Chuối, bể tiêu là sông Soài Rạp, trục tiêu phụ là rạch Tôm, sông Mương Chuối thuộc xã Phú Xuân và thị trấn Nhà Bè

- Khu vực II: thủy đạo chính cũng là sông Phước Kiển – Mương Chuối, bể tiêu

là sông Soài Rạp, trục tiêu phụ là sông Phước Kiển thuộc xã Phước Kiển, Phước Lộc, Nhơn Đức

- Khu vực III: thủy đạo chính là rạch Dơi-kênh Đồng Điền, bể tiêu là sông Soài Rạp thuộc các xã Long Thới và một phần nhỏ phía Bắc xã Hiệp Phước

- Khu vực IV: thủy đạo chính là các rạch Vộp, rạch Mương Lớn, sông Kinh Lộ, bao gồm hầu hết xã Hiệp Phước

- Vùng ngập II: Gồm một phần xã Long Thới và một phần Hiệp Phước, nằm về phía Tây của đường Nguyễn Văn Tạo, các nhân tố ảnh hưởng do thuỷ triều sông, nước nguồn, mưa nội đồng: mức độ sâu, nước chảy vừa

- Vùng ngập III: Gồm phần lớn xã Hiệp Phước và một phần còn lại của xã Long Thới, nằm về phía Đông của đường Nguyễn Văn Tạo hướng ra sông Nhà Bè Đây là khu vực ven sông lớn, địa hình thấp, tập trung nhiều cửa sông Yếu tố ảnh hưởng chủ yếu là thủy triều của biển: mức độ sâu, nước chảy mạnh

 Chất lượng nước: Phụ thuộc vào hai yếu tố: tự nhiên và nước thải

- Có thể phân vùng độ mặn trên sông rạch Nhà Bè như sau:

+ Vùng mặn I: Bao gồm phần phía Bắc sông Phước Kiển – Mương Chuối đến rạch Đỉa – Phú Xuân thuộc các xã Phước Kiển – Phú Xuân – Phước Lộc – Nhơn Đức và thị trấn Nhà Bè Độ mặn vào mùa khô: 6-120

/00, mùa mưa 030

/00

+ Vùng mặn II: Gồm các xã Long Thới, Hiệp Phước; khống chế bởi sông Soài Rạp, rạch Vộp, rạch Mương Lớn, sông Kinh Lộ; độ mặn mùa khô là 10 –

220/00, mùa mưa từ 7 – 150/00

+ Vùng mặn III: Gồm thủy vực thuộc kênh Cây Khô, rạch Bà Lào đến rạch Đỉa Độ mặn vào mùa khô từ 12 – 25 0/00, mùa mưa từ 8 – 18 0/00

c Tài nguyên nhân văn

Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm về phía Đông Nam của thành phố Hồ Chí Minh: phía Đông giáp huyện Cần Giờ và huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai; phía Bắc giáp Quận 7; phía Tây giáp huyện Bình Chánh, huyện Cần Giuộc –tỉnh Long An; phía Nam giáp huyện Cần Giuộc – tỉnh Long An

Vào mùa xuân 1698, Võ Vương Nguyễn Phúc Chu cử Thống soái Nguyễn Hữu Cảnh vào Nam kinh lược “lấy đất Đồng Nai đặt làm phủ Gia Định…, lập xứ Sài Gòn làm huyện Tân Bình, dựng dinh Phiên Trấn” kể từ thời điểm này, các thôn ấp ở Nhà Bè chính thức trở thành đơn vị hành chính thuộc huyện Tân Bình, dinh Phiên Trấn

Tên gọi Nhà Bè xuất hiện vào khoảng nửa đầu thế kỷ XVIII, khi công cuộc khẩn hoang được các chúa Nguyễn đẩy mạnh với quy mô lớn Nhiều đoàn thuyền của những gia đình có nhân – tài - vật tư ở vùng Thuận Quảng được tổ chức huy động vào Nam và trên đường qua sông Soài Rạp để vào vàm rạch Bến Nghé, gặp khi nước ngược chống chèo vất vả, họ đã neo thuyền tập trung một chỗ chờ con nước lớn xuôi dòng Lòng thuyền chật hẹp nấu nướng khó khăn nên có một người tên Võ Thũ Hoằng (theo tên dân gian kể lại) đã nảy ra sáng kiến cho đốn tre kết làm bè neo trên sông, làm nơi nấu nướng, sinh hoạt cho cả đoàn thuyền Về sau, nhiều người bắt chước kết thành hai

ba chục chiếc bè làm chỗ buôn bán, trao đổi hàng hoá; khoảng sông này ngày càng tấp nập đông vui và địa danh Nhà Bè ra đời từ thuở ấy

Năm 1808, vua Gia Long đổi dinh Phiên Trấn thành Trấn Phiên An, quản trị phủ Tân Bình gồm 4 huyện Các thôn xã thuộc khu vực Nhà Bè lúc này trực thuộc Tổng Tân Phong và Tổng Bình Trị thuộc 2 huyện Tân Long và Bình Dương

Năm 1836, trấn Phiên An được đổi thành tỉnh Phiên An, và sau đó lại cải thành tỉnh Gia Định Lúc này các thôn xã thuộc khu vực Nhà Bè năm trong Tổng Bình Trị Thượng (huyện Bình Dương phủ Tân Bình) và Tổng Tân Phong Hạ (thuộc huyện Tân Long, Phủ Tân Bình, tỉnh Gia Định)

Sau hiệp ước Nhâm Tuất (5/6/1882) Pháp tổ chức cai trị 3 tỉnh miền Đông Nam

kỳ Lúc này cơ cấu hành chính vẫn giữ nguyên

Đến năm 1866, Pháp sát nhập hai huyện Bình Dương và Bình Long thành hạt Sài Gòn, rồi sau đó đổi tên thành hạt Gia Định gồm 19 tổng Trong đó Tổng Bình Trị

Hạ gồm 9 xã nông thôn và Tổng Dương Hòa Hạ gồm 12 xã thôn thuộc địa phận huyện Nhà Bè (trước năm 1997) Cuối thời pháp, Nhà Bè trở thành một quận thuộc tỉnh Gia Định bao gồm 4 tổng, trong đó hai tổng Bình Trị Hạ và Dương Hòa Hạ tương đương với Nhà Bè (trước 1997) Năm 1961, sáp nhập một phần phía Bắc huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An vào huyện Nhà Bè, thuộc tỉnh Gia Định

Thời Việt Nam Cộng Hoà, Nhà Bè là quận của tỉnh Gia Định Dân số năm 1965 gần 44 nghìn người Nhà Bè được dùng làm tên quận trong giai đoạn 1917-1975 Sau 30/4/1975, Nhà Bè là huyện của thành phố Hồ Chí Minh Tháng 01/4/1997, Nhà Bè được tách một phần phía Bắc để thành lập một quận mới là quận 7

Huyện Nhà Bè có một hệ thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện xây dựng các cảng nước sâu đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn cập cảng Với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, Nhà Bè đóng một vai trò quan trọng về mặt kinh tế Bên cạnh đó, Nhà Bè còn được xem là một vị trí có ý nghĩa đặc biệt về mặt chiến lược Bởi Nhà Bè nằm án ngữ trên đoạn đường thủy huyết mạch từ biển Đông vào thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với rừng Sác Ở phía Tây Nhà Bè, con kênh Cây Khô trên tuyến đường thuỷ từ đồng bằng sông Cửu Long về Thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thiên nhiên cũng đem lại cho Nhà Bè nhiều khó khăn

Do ở gần cửa sông, tiếp giáp với biển, nên nguồn nước ngọt dành cho sinh hoạt và sản xuất của huyện rất khó khăn, vào mùa khô thường xuyên thiếu nước Những năm gần đây, hiện tượng sạt lở đất đai xảy ra thường xuyên ảnh hưởng đến tính mạng và tài sản của người dân Mặc dù được xác định phát triển theo hướng Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp, Thương mại - Dịch vụ và Nông nghiệp Tuy nhiên, trong những năm đầu thế kỷ 21 nông nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của huyện

Người dân Nhà Bè là những người dân chất phát, hiền lành, cần cù sáng tạo mà cũng rất kiên cường, bất khuất, thủy chung, son sắc Từ thế hệ cha ông đi mở đất đã chiến đấu và chiến thắng thiên nhiên khắc nghiệt để tạo lập nên vùng đất Nhà Bè, đến

những thế hệ kế tiếp vẫn cần cù lao động lao động trên mảnh đất phèn mặn và không tiếc máu xương, sẵn sàng chiến đấu để bảo vệ quê hương, bảo vệ mảnh đất thân yêu mà ông cha đã tạo lập Đến thế hệ hôm nay, tiếp tục phát huy truyền thống anh hùng, cần

cù, sáng tạo… người dân Nhà Bè đã và đang nỗ lực không ngừng trong học lập lao động để bảo vệ và xây dựng quê hương Nhà Bè ngày càng giàu đẹp

2.1.1.6 Thực trạng môi trường

- Nhìn chung, môi trường trên địa bàn huyện đến nay còn khá tốt, nhưng trong thời gian tới cần có những biện pháp bảo vệ Vì, các nguy cơ ô nhiễm môi trường luôn xảy ra, nếu không có giải pháp tốt, nhất là các kênh rạch, khu dân cư, cụm công nghiệp, khu công nghiệp; những nhân chính dẫn tới ảnh hưởng đến môi trường trên địa bàn huyện trong thời gian qua, bao gồm:

+ Ô nhiễm không khí: chủ yếu xuất phát từ các phương tiện giao thông, hoạt động sản xuất gây nên

+ Theo các số liệu quan trắc nước mặt trên địa bàn cho thấy nguồn nước từ các sông, rạch trên địa bàn huyện mức độ ô nhiễm có chiều hướng gia tăng

+ Tình trạng các doanh nghiệp vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường vẫn còn diễn ra

+ Mức độ ý thức và trách nhiệm bảo vệ môi trường của người dân ngày được cải thiện, nhưng vẫn còn các hiện tượng: vứt rác xuống kênh rạch; nơi công cộng;

- Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực môi trường trong thời gian vừa qua khá tốt, ngày càng đi vào chiều sâu, nhất là có chỉ tiêu phấn đấu cụ thể

- Tổ chức các đợt tập huấn chuyên môn nghiệp vụ về quản lý môi trường cho cán bộ, công chức cấp huyện, xã – thị trấn; đồng thời tổ chức công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Trong giai đoạn vừa qua huyện Nhà Bè được sự quan tâm của thành phố đầu tư

về hạ tầng kinh tế - xã hội và nhất là khu công nghiệp Hiệp Phước đã đi vào hoạt động; các khu đô thị mới đã và đang được triển khai,… đó là những nhân tố tác động mạnh đến sự phát triển của kinh tế - xã hội của huyện Với những lợi thế như trên, trong thời gian vừa qua tổng giá trị sản xuất (giá cố định năm 1994) tăng khá nhanh và đạt

5.063,960 tỷ đồng (năm 2011), tăng 25,02% so với năm 2005, trong đó:

- Giá trị sản xuất khu vực Nông, lâm nghiệp – thuỷ sản (giá cố định năm 1994) năm 2011 là: 264,157 tỷ đồng, tăng 3,96% so với năm 2005

- Giá trị sản xuất khu vực Công nghiệp - TTCN và Xây dựng (giá cố định năm 1994) năm 2011 là: 186,929 tỷ đồng, tăng 22,39% so với năm 2005

- Giá trị sản xuất khu vực Thương mại - Dịch vụ (giá cố định năm 1994) năm

2010 là: 4.612,874 tỷ đồng, tăng 27,75% so với năm 2005

Hiện trạng giá trị sản xuất do huyện quản lý giai đoạn 2005-2011(Bảng 2.1.2 )

2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất

Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, UBND thành phố Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản, chính sách cụ thể hướng dẫn các quận, huyện trong thành phố thực hiện; các chính sách này đã góp phần đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào ổn định Công tác quản lý đất đai ở Nhà Bè đã có những bước tiến bộ rõ rệt và từng bước đi vào

nề nếp, cụ thể:

 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện

- Theo phân cấp quản lý thì ở cấp huyện không có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai, mà chỉ tổ chức thực hiện các văn bản do cấp trên ban hành

- Vì vậy, huyện chỉ có ban hành các quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định về thu hồi đất và tổ chức thực hiện các văn bản của UBND thành phố về quản lý đất đai có liên quan Nhìn chung công tác tổ chức thực hiện các văn bản có liên quan đến đất đai được thực hiện khá tốt, tạo cơ sở, niềm tin cho người dân yên tâm sản

xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính

Huyện Nhà Bè sau khi tách một số xã có tốc độ đô thị hóa cao (để thành lập quận mới – Quận 7) từ năm 1997 theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997, còn lại gồm 06 xã và 1 thị trấn

Về ranh giới hành chính: ranh giới hành chính Huyện Nhà Bè ổn định theo ranh giới 364 đến ngày 01/04/1997 thì tách thành Quận 7 và Huyện Nhà Bè Do việc tách Huyện nên diện tích của Huyện giảm đi 403ha (chuyển sang Quận 7) Trong khi đó, theo số liệu đo đạc từ việc thực hiện Chỉ thị 364 thì diện tích sông rạch của Huyện tăng