Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện vũ thư, tỉnh thái bình

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội - Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành Mã số : Quản lý đất đai : 8.85.01.03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh Hà Nội - Năm 2019 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán hướng dẫn phụ (nếu có): (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán chấm phản biện 1: TS Nguyễn Đình Bồng (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán chấm phản biện 2: TS Phạm Anh Tuấn (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 19 tháng 01 năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Những kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật TÁC GIẢ LUẬN VĂN (Ký ghi rõ họ tên) Trần Thị Phƣơng Thảo ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Vũ Thư, phòng ban huyện, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã, thị trấn điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn Trần Thị Phƣơng Thảo iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT x DANH MỤC BẢNG xi DANH MỤC HÌNH xii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.1.4 Thị trƣờng quyền sử dụng đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất .9 1.2.1 Các văn pháp lý liên quan đến việc thực quyền ngƣời sử dụng đất 1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014 1.2.1.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 11 1.2.1.3 Các văn quy định thực quyền sử dụng đất Thái Bình .13 1.2.2 Một số quy định liên quan đến việc thực quyền ngƣời sử dụng đất 13 1.2.2.1 Quyền chung người sử dụng đất 13 iv 1.2.2.2 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 14 1.2.2.3 Thời điểm thực quyền người sử dụng đất 15 1.2.2.4 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất 16 1.3 Cơ sở thực tiễn quyền sử dụng đất giới Việt Nam 17 1.3.1 Tình hình quyền sở hữu, sử dụng đất số nƣớc giới 17 1.3.1.1 Thụy Điển 17 1.3.1.4 Thái Lan 19 1.3.1.5 Trung Quốc 21 1.3.1.6 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 23 1.3.2 Tình hình việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam .24 1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 24 1.3.2.2 Thực trạng thực quyền sử dụng đất Việt Nam .27 1.3.3 Thực trạng thực quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 36 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu .38 - Cán làm công tác quản lý đất đai Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vũ Thƣ cán địa xã, thị trấn để tìm hiểu số bất cập, hạn chế việc thực quyền ngƣời sử dụng đất huyện Vũ Thƣ.38 2.2 Phạm vi nghiên cứu 38 2.2.1 Không gian nghiên cứu 38 Nghiên cứu đƣợc giới hạn khơng gian hành huyện Vũ Thƣ, tỉnh Thái Bình 38 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 38 2.3 Nội dung nghiên cứu 38 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vũ Thƣ 38 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Vũ Thƣ 38 v 2.3.3 Kết thực quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn huyệnVũ Thƣ 38 2.3.4 Đánh giá việc thực quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 – 2017 39 2.3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thƣ 39 - Giải pháp sở vật chất tăng cƣờng lực cán quản lý đất đai 39 - Giải pháp sở vật chất tăng cƣờng lực cán quản lý đất đai 39 2.4 Phƣơng pháp nghiên cứu .39 2.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 39 2.4.1.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 39 2.4.1.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 39 2.4.2 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp .40 2.4.3 Phƣơng pháp phân tích, so sánh 41 2.4.4 Phƣơng pháp xử lý số liệu 41 2.4.5 Phƣơng pháp minh hoạ số liệu biểu đồ, đồ 41 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vũ Thƣ .42 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Vũ Thƣ .42 3.1.1.1 Vị trí địa lý 42 Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Vũ Thư 42 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 43 3.1.1.3 Khí hậu 43 3.1.1.4 Thuỷ văn, Nguồn nước .43 3.1.1.5 Thực trạng môi trường .44 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội huyện Vũ Thƣ 44 3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 44 a Tăng trưởng kinh tế 44 Bảng Tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014- 2017 44 vi b Chuyển dịch cấu kinh tế 45 (Nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm) 46 3.1.2.2.Dân số, lao động việc làm .46 3.1.2.3 Thực trạng sở hạ tầng 47 3.1.2.4 Thực trạng xây dựng NTM 48 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .48 3.1.3.1 Thuận lợi .48 3.1.3.2 Khó khăn .49 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Vũ Thƣ 50 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Vũ Thƣ 50 3.2.1.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50 3.2.1.3 Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .51 3.2.1.4 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 Bảng 3 Kết cấp GCN theo đối tƣợng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ 51 3.2.1.5 Cơng tác quản lý tài đất đai giá đất 52 3.2.1.6 Công tác tra, kiểm tra, giải khiếu nại, tố cáo 52 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ .53 Bảng Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ năm 2017 53 3.3 Kết thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Vũ Thƣ 56 Bảng Kết thực quyền ngƣời sử dụng đất giai đoạn .56 3.3.1 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 57 Bảng Kết thực quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 57 Hình Kết thực quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 59 3.3.2 Kết thực quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 59 Bảng Kết thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ .60 Hình 3 Kết thực quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 62 giai đoạn 2014 - 2017 .62 vii 3.3.3 Kết thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 64 Bảng Kết thực quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 64 Hình Kết thực quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 65 3.3.4 Kết thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 66 Bảng Kết thực quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017.66 Hình Kết thực quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 67 3.3.5 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67 Bảng 10 Kết thực quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .68 Hình Kết việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 70 3.3.6 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71 Bảng 11 Kết thực quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 71 Hình Kết việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .73 3.3.7 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất 74 Bảng 12 Kết thực quyền chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 74 Hình Kết việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .76 3.3.8 Kết thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất 76 Bảng 13 Kết thực quyền góp vốn QSDĐ giai đoạn 2014 2017 77 Hình Kết thực quyền góp vốn QSDĐ huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 - 2017 .78 3.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Vũ Thƣ 78 3.4.1 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 78 3.4.1.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 78 88 đánh giá mức vừa phải; 3,33% đánh giá mức thấp khơng có trường hợp đánh giá mức thấp - Về thái độ cán thực tiếp nhận: 15,00% số hộ trả lời nhiệt tình; 11,67% số hộ đánh giá nhiệt tình; số người đánh giá mức mực chiếm đa số với 71,67%; có 1,67% số hộ đánh giá mức khó khăn, phiền hà Kết điều tra thể bảng 3.19 Bảng 19 Đánh giá trình tự, thủ tục thực quyền chấp QSDĐ STT Tiêu chí Tổng số Thủ tục Thời gian để hoàn thành thủ tục Các văn hướng dẫn Phí, lệ phí, thuế Cán thực tiếp nhận Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Nhanh chóng Bình thường Lâu Rất lâu Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất khó hiểu Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Tỷ lệ Số lƣợng phiếu (%) 60 100,00 11 18.33% 39 65.00% 11.67% 5.00% 13 21.67% 37 61.67% 13.33% 3.33% 11 18.33% 40 66.67% 11.67% 3.33% 43 71.67% 15 25.00% 3.33% 0,00% 15.00% 43 71.67% 11.67% 1.67% (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 3.4.2 Đánh giá cán bộ, viên chức việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Vũ Thƣ 3.4.2.1 Thông tin chung cán bộ, viên chức Trình độ văn hóa cán quan nhà nước: Trình độ cao đẳng chiếm tỷ lệ lớn với 53,33%; đó, trình độ đại học, đại học người (chiếm 89 26,67% tổng số phiếu điều tra); Trung cấp người (chiếm 20%) Bảng 20 Thông tin chung cán bộ, viên chức Trình độ văn hóa Số lƣợng phiếu Tỷ lệ (%) Trung cấp 20,00 Cao đẳng 53,33 Đại học 20,00 Trên đại học 6,67 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 3.4.2.2 Kết đánh giá cán bộ, viên chức việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Vũ Thư Kết điều tra, vấn cán làm công tác quản lý đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thư trực tiếp tiếp nhận thụ lý hồ sơ đăng ký thực quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chấp người sử dụng đất cán địa xã, thị trấn tổng hợp bảng 3.21 Bảng 21 Bảng tổng hợp đánh giá cán bộ, viên chức thực thủ tục hành quyền sử dụng đất Chỉ tiêu đánh giá Chuyển nhƣợng Biết rõ Thừa kế Thế chấp rành mạch Quyền có mức độ phức tạp, khó khăn 10 3 11 2 thực Từ quan nhà nước - Vướng mắc thủ tục - Do GCN chưa cấp xét duyệt - Khác Có hiểu Ít hiểu biết biết 90 Chỉ tiêu đánh giá Chuyển nhƣợng Biết rõ Thừa kế Thế chấp rành mạch Có hiểu Ít hiểu biết biết Từ người dân - Không nắm rõ quy - Giấy tờ không rõ ràng - Hồ sơ khơng đầy đủ trình, thủ tục - Việc phân chia tài sản thừa kế thường phức tạp - Không nắm rõ quy định phân chia tài sản thừa kế theo QĐ PL hành - Khác 2 Đánh giá mức độ hiểu biết người dân (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) * Về quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: Qua kết điều tra 15 phiếu cán Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thư cán địa xã, thị trấn thể qua bảng 3.21 cho thấy: - Mức độ khó khăn phức tạp thực quyền chuyển nhượng phiếu chiếm 26,67% tổng số phiếu điều tra quyền: chuyển nhượng, thừa kế, chấp - Khó khăn thường gặp thực quyền chuyển nhượng: + Từ quan nhà nước: có 10 người hỏi trả lời khó khăn vướng mắc 91 thủ tục chiếm 66,67%; GCN chưa cấp xét duyệt người chiếm 20% ; vấn đề khác 13,33% tổng số phiếu điều tra + Từ người dân: người trả lời khó khăn hồ sơ không đầy đủ (chiếm 26,67% tổng số phiếu điều tra); khơng nắm rõ quy trình thủ tục có người (chiếm 40%); Giấy tờ khơng rõ ràng có người (chiếm 20%); lại 13,33% khó khăn, vướng mắc khác - Đánh giá mức độ hiểu biết người dân: cán hỏi đánh giá người dân có hiểu biết (chiếm 60% tổng số phiếu điều tra); biết rõ, rành mạch 13,33%; hiểu biết 26,67% Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thư phong phú đa dạng số lượng chất lượng, nhiều đất khu vực tương lai để cung cấp cho người có nhu cầu Chất lượng quyền sử dụng đất đáp ứng đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa - đại hóa, đòi hỏi quan quản lý Nhà nước đất đai địa bàn ngày phải nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai quản lý việc thực quyền người sử dụng đất để giúp việc thực quyền người sử dụng đất ngày phát triển, cán cân cung - cầu ổn định kiểm sốt, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện Vũ Thư * Về quyền thừa kế quyền sử dụng đất: - Mức độ khó khăn phức tạp thực quyền thừa kế phiếu chiếm 53,33% tổng số phiếu điều tra quyền: chuyển nhượng, thừa kế, chấp - Khó khăn thường gặp thực quyền thừa kế: + Từ quan nhà nước: có người hỏi trả lời khó khăn vướng mắc thủ tục (chiếm 60%); GCN chưa cấp xét duyệt người chiếm 26,67%; vấn đề khác 13,33% tổng số phiếu điều tra + Từ người dân: người trả lời khó khăn hồ sơ không đầy đủ (chiếm 13,33%); 33,33% trả lời việc phân chia tài sản thừa kế thường phức tạp; 46,67% trả lời người dân không nắm rõ quy định phân chia tài sản; 92 vấn đề khác 6,67% tổng số phiếu điều tra Qua vấn cán Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Vũ Thư cho biết ngồi hộ gia đình cá nhân đăng ký thực quyền thừa kế QSDĐ theo quy định tồn nhiều trường hợp có thực quyền thừa kế không lên khai báo với Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Nguyên nhân chủ yếu tình trạng sau: - Nhận thức vấn đề chưa đầy đủ, hầu hết người dân cho thừa kế QSDĐ việc nội gia đình theo truyền thống “cha truyền nối”, phải phân chia thừa kế anh, em tự thỏa thuận với có chứng kiến họ hàng, không cần phải khai báo với quan Nhà nước Các trường hợp khai báo trước đa số vụ có tranh chấp quyền thừa kế, người hưởng thừa kế cần có quan Nhà nước giải cho họ - Người SDĐ trước chết chưa cấp GCN; có GCN chủ sử dụng đất chết cá nhân có quyền lợi liên quan khơng lập giấy tờ cam kết liên quan đến quyền sử dụng đất thừa kế - Không thực mở di chúc quan có thẩm quyền cá nhân có quyền lợi anh em gia đình, khơng có tranh chấp anh em thừa kế nên chưa thực đăng ký - Hộ gia đình, cá nhân sau hưởng thừa kế tiếp tục sử dụng đất ổn định khơng có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực giao dịch chuyển quyền nên trước mắt họ không khai báo với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thư, họ khai báo họ có nhu cầu chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp hay góp vốn QSDĐ * Về quyền chấp quyền sử dụng đất: - Mức độ khó khăn phức tạp thực quyền chấp 20% tổng số phiếu điều tra quyền: chuyển nhượng, thừa kế, chấp - Khó khăn thường gặp thực quyền chấp: + Từ quan nhà nước: phần lớn số người hỏi trả lời khó khăn, vướng mắc GCN chưa cấp xét duyệt với 73,33%; thủ tục 93 20%; khó khăn, vướng mắc khác 6,67% tổng số phiếu điều tra + Từ người dân: người trả lời khó khăn hồ sơ không đầy đủ chiếm 20%; không nắm rõ quy trình thủ tục có người chiếm 53,33%; giấy tờ khơng rõ ràng có người chiếm 13,33% tổng số phiếu điều tra; lại 13,33% khó khăn, vướng mắc khác Kết điều tra, lấy ý kiến số cán Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thư cán địa 30 xã, thị trấn địa bàn huyện Vũ Thư, để thực quyền người sử dụng đất đạt hiểu thời gian tới cần có thay đổi: - Đẩy nhanh cơng tác giao đất, cho th đất sớm hồn thành cơng tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Tiếp nhận hồ sơ hành theo nguyên tắc cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân thực QSDĐ Song song với xây dựng đội ngũ cán tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao - Tuyên truyền cho người sử dụng đất sách pháp luật đất đai liên quan đến việc quyền 3.4.3 Đánh giá chung việc thực quyền ngƣời sử dụng đất huyện Vũ Thƣ 3.4.3.1 Ưu điểm Pháp luật Đất đai hành nước ta quy định, Người sử dụng đất ngồi quyền nghĩa vụ chung có quyền cụ thể: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; chấp góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thư có ưu điểm sau: - Người sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thư tuân thủ nghiêm chỉnh QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định - Thủ tục hành QSDĐ cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ 94 bước đầu hợp lý khuyến khích người dân đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước Nhìn chung, tác động tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Vũ Thư lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Huyện Vũ Thư khu vực quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất địa bàn Những năm gần đây, nhiều văn quy định pháp luật liên tục thay đổi ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Song nhìn chung người dân có ý thức thực quy định chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt quyền chấp QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền Mặc dù có nhiều quy định chồng chéo trình tự, thủ tục thực chấp QSDĐ huyện Vũ Thư Song tham mưu phòng Tài nguyên Môi trường, thủ tục đăng ký chấp QSDĐ huyện rút gọn tạo điều kiện cho người dân thực cách nhanh chóng, thuận lợi 3.4.3.2 Những tồn nguyên nhân - Các quy định pháp luật tác động lớn tới việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử 95 dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ Tuy nhiên, có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ năm tăng lên, vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất khơng thể thực được, né tránh không hiểu hết nên không thực - Công tác cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm tiến độ, gây khó khăn cho cơng tác chuyển quyền sử dụng đất - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký thực quyền sử dụng đất Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức khó hiểu khó hiểu: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 11,66%; quyền thừa kế QSDĐ có 21,66%; quyền chấp có 15,00% - Cơng tác cho th đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm tiến độ, gây khó khăn cho cơng tác chuyển quyền sử dụng đất Qua kết điều tra cho thấy, ngồi hộ cấp GCN số hộ chưa cấp có nhu cầu thực giao dịch quyền cụ thể sau: quyền chuyển nhượng có hộ (chiếm 13,33% tổng số hộ thực quyền chuyển nhượng), quyền thừa kế có hộ (chiếm 11,67% tổng số hộ thực quyền thừa kế), quyền chấp có hộ (chiếm 8,33% tổng số hộ thực quyền chấp) - Trình tự thủ tục để thực quyền người sử dụng đất rườm rà, nhiều cơng đoạn Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người hỏi đánh giá thủ tục phức tạp, phức tạp: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 16,67%; quyền thừa kế QSDĐ có 20,00%; quyền chấp có 16,67% 96 - Sự khơng ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Vũ Thƣ 3.5.1 Giải pháp sách - Cơng khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất - Huyện Vũ Thư tỉnh Thái Bình cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Cần điều chỉnh lại sách thu tiền sử dụng đất, loại thuế giao dịch, chuyển nhượng phù hợp để tránh tượng tiền thuế phí cao khiến nhân dân thực quyền mà không khai báo, giao dịch ngầm thực gây thất thoát nguồn thu ngân sách lớn nhà nước Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực thống nhất, tránh qua nhiều phòng, ban chun mơn khiến người dân thấy phức tạp, thời gian dẫn tới tâm lý sợ thực quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi khơng ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất huyện Vũ Thư, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành 97 3.5.2 Giải pháp sở vật chất tăng cƣờng lực cán quản lý đất đai - UBND huyện cần tiến hành đầu tư trang thiết bị cần thiết để phụ vụ tốt cơng việc Phòng Tài ngun & Mơi trường Mở cổng thông tin điện tử để người dân dễ dàng tra cứu thông tin việc hướng dẫn thực thủ tục hành chính, loại thuế, phí theo quy định pháp luật - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ giao Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, 3.5.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Tổng kết, hồn thiện hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh huyện để bảo đảm để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ giao Thực đồng bộ, có hiệu biện pháp quản lý biến động đất đai; trọng giải pháp kiểm tra, xử phạt hành trường hợp biến động không làm thủ tục theo quy định Tiếp tục thực hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ Vì GCN yêu cầu pháp lý thiếu để người sử dụng thực quyền pháp luật cho phép Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương Rà soát, chấn chỉnh thường xuyên cơng tác tiếp dân, rà sốt việc thực thủ tục hành chính, tiến độ thực Tạo tâm lý thoải mái cho người dân đến thực quyền lợi nghĩa vụ 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Vũ Thư huyện cửa ngõ phía Tây tỉnh Thái Bình, có tổng diện tích tự nhiên 19.693,87 gồm 29 xã 01 thị trấn, đứng thứ năm toàn tỉnh với dân số 218.418 người Là nằm hai trung tâm kinh tế thành phố Thái Bình thành phố Nam Định, , có cầu Tân Đệ, QL 10 chạy qua đảm bảo lưu thông tam giác kinh tế bắc Hải Phòng - Hà Nội - Quảng Ninh Tuy nhiên, năm qua huyện Vũ Thư gặp nhiều khó khăn sở hạ tầng, vật chất trang bị, đội ngũ cán cơng chức thiếu kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước đất đai tồn vấn đề khó khăn, phức tạp - Trong giai đoạn 2014 - 2017 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vũ Thư diễn thường xuyên, có 179 giao dịch chuyển đổi QSDĐ; 2.472 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 474 giao dịch cho thuê QSDĐ; 310 giao dịch cho thuê lại QSDĐ; 858 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 124 giao dịch tặng cho QSDĐ; 1.976 giao dịch chấp QSDĐ; 433 giao dịch góp vốn QSDĐ Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với Văn phòng ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền khơng thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật địa bàn huyện ngày rộng rãi hơn, tạo niềm tin người sử dụng đất Thể qua kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người hỏi đánh giá văn hướng dẫn mức hiểu thực được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 58,33%; quyền thừa kế QSDĐ có 55,00%; quyền chấp có 66,67% Đánh giá thủ tục thực quyền mức bình thường: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 58,33%; quyền thừa kế có 58,33%; quyền chấp QSDĐ có 65,00% Tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm gây khó khăn việc thực quyền người sử dụng đất Ngoài hộ cấp GCN số hộ chưa 99 cấp có nhu cầu thực giao dịch quyền cụ thể sau: quyền chuyển nhượng có hộ (chiếm 13,33% tổng số hộ thực quyền chuyển nhượng), quyền thừa kế có hộ (chiếm 11,67% tổng số hộ thực quyền thừa kế), quyền chấp có hộ (chiếm 8,33% tổng số hộ thực quyền chấp) Trình độ cán chun mơn chưa thực đồng đều: Trình độ cao đẳng chiếm tỷ lệ lớn với 53,33% tổng số phiếu điều tra; đó, trình độ đại học, đại học người (chiếm 26,67%); trung cấp người (chiếm 20,0%) Trong trình thực nhiệm vụ quản lý đất đai, chuyên viên Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện cán địa xã gặp khó khăn như: vướng mắc thủ tục, người dân không nắm rõ quy trình, thủ tục thực quyền, ảnh hưởng đến công tác chuyên môn Qua kết điều tra, có cán hỏi đánh giá người dân có hiểu biết (chiếm 60,0%); biết rõ, rành mạch 13,33%; hiểu biết 26,67% tổng số phiếu điều tra - Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Vũ Thư bao gồm 03 nhóm giải pháp bao gồm: Giải pháp sách; Giải pháp sở vật chất tăng cường lực cán quản lý đất đai; Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Kiến nghị - Cần có nghiên cứu chuyên sâu để đánh giá cách đầy đủ quyền người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất địa huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để họ thực tốt quyền theo quy định pháp luật 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012), Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai Đảng Cộng sản Việt Nam (1993), Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương khóa VII NXB Chính trị quốc gia Đào Trung Chính (2005), Một số vấn đề QSDĐ thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường Đinh Sỹ Dũng (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai QSDĐ người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) Hà Nội Hoàng Huy Biều (2000), Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Hoàng Việt Hồng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước 10 Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo Khoa học thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng Tơn Gia Hun (2007), Quản lý đất đai thị trường bất động sản 12 Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý đất đai bất động sản thị, NXB Xây dựng 13 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mô 101 hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp năm 1992 NXB Chính trị Quốc Gia 16 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc Gia 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc Gia 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc Gia 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003 NXB Chính trị Quốc Gia 20 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật Đất đai năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia 21 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Hiến Pháp năm 2013 NXB Chính trị Quốc gia 22 Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đồn Xn Thủy, Ngơ Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang (2012), Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Mơi trường 23 Trần Minh Hà (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Australia Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 102 24 UBND huyện Vũ Thư (2014;2015;2016;2017), Báo cáo tình hình kinh tế, xã hội từ năm 2014 đến năm 2017 25 UBND huyện Vũ Thư (2016;2017), Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2016, năm 2017 26 UBND huyện Vũ Thư (2016; 2017) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2016, năm 2017 27 UBND tỉnh Thái Bình (2017) Báo cáo cơng tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2017 ... đình, cá nhân địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình Ý nghĩa khoa học thực. .. pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình Mục tiêu nghiên cứu - Điều tra, đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình,. .. NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH,