Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất

NGUYỄN VĂN THIỆN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

NGUYỄN VĂN THIỆN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng cá nhân tôi Các số liệu, kết quả được sử dụng minh họa trong luận văn này là trung thực, có nguồn gốc

rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả

Nguyễn Văn Thiện

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện viết Luận văn, mặc dù còn gặp rất nhiều khó khăn

về thời gian, thông tin, tư liệu, song được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy giáo, các cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí trong các sở ban ngành của UBND thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh mà học viên đã

hoàn thành Luận văn: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh" theo đúng thời gian và yêu

cầu Với tình cảm trân trọng nhất, học viên xin cảm ơn tới:

- Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo phòng đào tạo sau đại học và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt Học viên xin cám ơn PGS TS Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ học viên hoàn thành Luận văn đúng thời gian quy định

- Cùng các đồng nghiệp công tác tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm đấu giá thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình thu thập, cung cấp tài liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Trong quá trình làm đề tài, bản thân học viên đã cố gắng tìm hiểu tài liệu, học hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thiện

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 15

1.2.1 Bộ Luật Dân sự (2005) 15

1.2.2 Pháp luật đất đai 16

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 19

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới 19

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.3 Tình hình quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.4 Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở Quảng Ninh 25

1.4 Đánh giá chung về tổng quan 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.3.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 27

2.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố qua các năm; 27

2.3.3 Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân 28

2.3.4 Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 28

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 28

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 30

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 31

3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 31

3.1.2 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả 37

3.1.3 Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thành phố Cẩm Phả 40

3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2011 đến 2015 44

3.2.1 Biên chế, nhân sự quản lý nhà nước và cơ sở vật chất cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

3.2.2 Tình hình thực hiện quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thành phố Cẩm Phả 46

3.2.3 Kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 52 3.2.4 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố cho đối tượng

chuyển QSD đất 59

3.2.5 Tình hình thu nộp ngân sách từ đất chuyển QSD trên địa bàn thành phố từ 2011-2015 60

3.3 Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua kiến cán bộ quản lý và người dân 62

3.3.1 Kết quả khảo sát đánh giá ý kiến người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62

3.3.2 Kết quả khảo sát quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

3.3.3 Kết quả khảo sát cán bộ công chức trong thực hiện nhiệm vụ chuyên môn liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

3.4 Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 78

3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả 78

3.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả 81

3.4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Kiến nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2015 của thành phố Cẩm Phả 33 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất bãi bồi ven biển 35 Bảng 3.3 Hiện trạng trình độ cán bộ, công chức ngành TNMT thành phố thành phố

Cẩm Phả 45 Bảng 3.4 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn thành phố

Cẩm Phả từ 2011-2015 52 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các đơn vị hành

chính thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 54 Bảng 3.6 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

theo loại đất từ 2011-2015 55 Bảng 3.7 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

theo khu vực từ 2011-2015 56 Bảng 3.8 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

theo đối tượng nhận chuyển nhượng từ 2011-2015 58 Bảng 3.9 Tổng số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ năm 2011 - 2015 (tính đến tháng 12/2015) 60 Bảng 3.10 Tổng hợp mức thu thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011-2015 61 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá khó khăn của người dân về hoạt động chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả 64 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về chất lượng dịch vụ công

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả qua phiếu khảo sát 66 Bảng 3.13 Kết quả đánh giá kiến nghị của người dân về hoạt động chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Cẩm Phả qua phiếu khảo sát 69 Bảng 3.14 Kết quả đánh giá quan điểm và kiến nghị của cá nhân tổ chức hoạt động

tư vấn, môi giới bất động sản liên quan tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 Bảng 3.15 Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá từ cán bộ, công chức về hoạt động

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 75

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả 32 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Cẩm Phả tính đến 31/12/2015 36 Hình 3.3 Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật

đất đai 47 Hình 3.4 Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành

phố Cẩm Phả 50 Hình 3.5 So sánh đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố năm 2011 và 2015 58 Hình 3.6 Tỉ lệ các nhóm đối tượng nhận chuyển nhượng đất trên địa bàn thành phố

Cẩm Phả từ 2011-2015 59

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều

kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [16] Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có

bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993

của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc

gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta là theo định hướng xã hội chủ nghĩa công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra cũng khá sôi động đặc biệt là với đất đai khu vực nội đô các thành phố lớn

Thành lập năm 2010 thành phố Cẩm Phả đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công tác quản

lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi

phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển hình là các phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý

để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước

về đất đai của thành phố Xuất phát từ lý do trên, học viên lựa chọn đề tài nghiên

cứu: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành

phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh”, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ chuyên

ngành Quản lý đất đai Hy vọng đề tài để có thể cung cấp bức tranh trung thực nhất

về tình hình chuyển nhượng cũng như đóng góp được những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trong thời gian tới

1.2 Mục tiêu đề tài

* Mục tiêu tổng quát

Luận văn nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, tìm ra những mặt mạnh và tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cũng như nâng cao hiệu quả của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua kiến cán

bộ quản lý và người dân;

- Đánh giá thực trạng hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả từ 2011 đến năm 2015;

- Tìm ra nguyên nhân tạo nên khó khăn bất cập trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển nhượng QSD đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện

nhiệm vụ

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động

do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm

1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa

Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai

1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo

lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [22] Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp

mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển quyền

sử dụng;

+ Đất đang có tranh chấp.[22]

Đến luật đất đai 2013 những bất cập trong quy định của Luật đất đai tiếp tục được chỉnh lý, bổ sung, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng theo đó được nhà nước bảo đảm và mở rộng quyền cũng như xác định nghĩa vụ pháp lý chặt chẽ hơn cho các chủ thể tham gia

1.1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng đất

Trên thực tế nhiều trường hợp người ta có sự nhầm lẫn trong tiếp cận nội hàm hai khái niệm “Chuyển quyền sử dụng đất” và “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, do đó cần phải làm rõ nội dung khái niệm để tiếp cận và đánh giá vấn đề nghiên cứu chính xác, khoa học, đúng quy định của pháp luật:

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản

Luật đất đai hiện nay, theo đó chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền

sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, điều 3 Luật đất đai 2013 [23]

Chuyển nhượng là một là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử

dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua

việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

1.1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Luật đất đai 2003 và 2013 quy định

có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất [22, 23]

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [17]

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở

có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để

có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất

có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp Quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [22]

- Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:

Là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này, Luật đất đai 2013 đã bỏ hình thức này không coi đó là nội dung chuyển quyền sử dụng đất [23]

- Tặng cho quyền sử dụng đất:

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước Quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

+ Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

+ Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [17]

- Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất:

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái

khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [17]

1.1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt

ra không thoả mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật

Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Theo quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013; b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.[23]

1.1.2.4 Quyền và nghĩa vụ các bên khi chuyển quyền sử dụng đất

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai

2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu đất đai có quyền và nghĩa vụ sau:

- Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử

dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc.[23] Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự, cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng, từ thiện…

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013[23]

- Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất:

Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì

có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất [22,23]

1.1.2.5 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác;

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên;

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên [21,22,23]

1.1.2.6 Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

- Thuế suất: Tại Thông tư 113/2011/TT-BTC, ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ như sau:

+ Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng

+ Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,

cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

+ Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

+ Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất

* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ:

Theo điều 7 Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: 0,5% (không phẩy năm phần trăm) Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ

lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ

Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT- BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính

1.1.2.7 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1 Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.[8]

* Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại điểm

2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định này;

3 Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); 4 Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất) [8, 14]

* Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan địa chính cấp huyện nơi có đất

2 Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

5 Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình,

cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế

6 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó" [8, 13, 14]

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ các bên khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167) [21]

Hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng được bộ Luật dân sự 2005 quy định

chặt chẽ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ

trường hợp thừa kế Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn

bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” (Điều 689) Việc

chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 692) “Tặng cho bất động sản phải

được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” (Điều 467) [21]

1.2.2 Pháp luật đất đai

1.2.2.1 Bộ Luật Đất đai

Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [22]

Những hành vi bị nghiêm cấm trong chuyển quyền sử dụng đất cả phía người dân và cơ quan quản lý nhà nước Luật đất đai cũng quy định chi tiết, nghiêm cấm các hành vi:

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai

- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

- Khi chuyển quyền sử dụng đất không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật

- Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai trong chuyển quyền sử dụng đất (Điều 12)[23]

1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (Có hiệu lực từ 01/07/2014) quy định: Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [8, 13]

Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ

và các khoản thu khác nếu có)

Quyết định số 30/QĐ-TTg ngày 10 tháng 01 năm 2007 của Thủ tưởng Chính phủ phê duyệt đế án đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý Nhà nước Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ TN&MT

và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Có hiệu lực từ 05/07/2014) quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động Nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình, cá

nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ TN&MT quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển thông tin, số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện sau khi hoàn thành thẩm tra hồ sơ

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chúc trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử dụng đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ

Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ

Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TTTL-BTP-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT hướng dẫn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường "quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-

CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ"

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 dương chiếm 361 triệu km2 149 triệu km2 Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28% [33, Tr 32-34]

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người

đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm trong đó đại (chiếm 71%) , còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 22 Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh

mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [33, Tr 32-34]

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện

để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai [33, Tr 30]

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả

thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai [33, Tr 31]

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng [33, Tr 32-34]

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ [33, Tr 34]

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [20] Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm

1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [16]

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [20] Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ [20] Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực

tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [16]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Sau 10 năm khi ra đời Luật đất đai 2003 đã khắc phục nhiều hạn chế trong quản lý đất đai, bước đầu cụ thể hóa nhiều chế định liên quan tới chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản, tuy nhiên trước yêu cầu thời kỳ đổi mới toàn diện Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29-11-2013

có hiệu lực thi hành từ 1-7-2014 ra đời tiếp tục khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 2013 bổ sung những điểm quan trọng còn thiếu sót như: quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất

cả các mục đích như quy định hiện hành [23] Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá

đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể nhằm đưa giá đất tính thuế khi chuyển nhượng ngày càng tiệm cận với giá đất trên thị trường bất động sản Bên cạnh đó bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân Ngoài ra Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện [23]

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.3 Tình hình quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ cho người tham gia chuyển quyền sử dụng đất được thuận tiện ở các địa phương đến nay có 61/64 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, với số biên chế gần 800 người Đã có 230/672 đơn vị cấp huyện thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với số biên chế gần 1.480 người Có 38 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất với số biên chế gần 570

người.”[3]

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng QSD đất: 11 tỉnh thành đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và cấp giấy cho người tham gia chuyển nhượng QSD đất nói riêng đạt trên 90% diện tích các loại đất chính Trong cả nước, đất sản xuất nông nghiệp đã cấp đạt 81,30%, đất sản xuất lâm nghiệp đã cấp đạt 59,20%, đất nuôi trồng thủy sản đã cấp đạt 68,73%, đất ở tại đô thị đã cấp đạt 56,90%, đất ở tại nông thôn đã cấp đạt 75,00%, đất chuyên dùng đã cấp đạt 38,00%, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đã cấp đạt 17,00% so với tổng diện tích đất cần cấp giấy.”[3]

Năm 2013 Quốc hội ban hành luật đất đai mới, có hiệu lực ngày 1-7-2014 bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể nhằm đưa giá đất tính thuế khi chuyển nhượng ngày càng tiệm cận với giá đất trên thị trường bất động sản, giúp cho người tham gia chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không bị bất lợi về tài chính khi nộp thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng QSD đất [3]

1.3.4 Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở Quảng Ninh

Hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho các hoạt động chuyển nhượng đất đai của tỉnh đang có sự đổi mới trong tư duy ở các địa phương trong tỉnh; bước đầu có một số cơ chế đặc thù của tỉnh thể hiện trong việc ban hành các văn bản QPPL; mức độ hài lòng người dân và sự đồng thuận về mặt

xã hội của tỉnh ngày càng chuyển biến tích cực;

Cụ thể:

Thực hiện Chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT ngày 04/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội; Văn bản số 4922/UBND-QLĐĐ2 ngày 30/12/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc xây dựng kế hoạch triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành việc cấp giấy CNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh; Văn bản số 2740/KH-UB ngày 24/7/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc thực hiện Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 12/6/2009 của Chính phủ [25, 26]

Sở Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và trình UBND tỉnh ban hành Kế hoạch số 3831/KH-UBND ngày 06/10/2009 triển khai một số nhiệm vụ và giải pháp để hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh trong năm 2010 Ngày 20/7/2012 UBND tỉnh ban hành Văn bản số 3429/UBND-QLĐĐ1 ngày 20/7/2012 về việc đẩy nhanh tiến

độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cơ bản hoàn thành trong năm 2013 theo yêu cầu của Quốc hội khóa XIII

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến ngày 06/11/2015 [26]

Đất sản xuất nông nghiệp: số lượng Giấy chứng nhận đã cấp là 82.424/100.582 giấy đạt 81,95% số giấy cần cấp Diện tích đã được cấp giấy là 25.031,31/32.162,8 ha đạt 77,83% diện tích theo hiện trạng Trong đó:

- Các huyện thị xã, thành phố cấp đạt tỷ lệ cao là: Thành phố Uông Bí, thị xã Quảng Yên cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy; huyện Đông Triều, Thành phố Cẩm Phả, huyện Vân Đồn, Huyện Đầm Hà, thành phố Móng Cái cấp đạt trên 80% diện tích cần cấp [26] Các huyện, thị xã, thành phố cấp đạt tỷ lệ thấp là: thành phố

Hạ Long mới cấp được 12,57% diện tích cần cấp, huyện Hoành Bồ cấp đạt 47,43% diện tích cần cấp, huyện Bình Liêu cấp đạt 50,11% diện tích cần cấp, huyện Cô Tô cấp đạt 53,91 % diện tích cần cấp [26]

1.4 Đánh giá chung về tổng quan

Như vậy, hiện nay văn bản quy phạm pháp luật quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã được các cơ quan nhà nước Trung ương ban hành, tuy nhiên còn thiếu những văn bản hướng dẫn chi tiết, các văn bản hướng dẫn còn chung chung và chưa tính tới yếu tố đặc thù ở mỗi địa phương, quy định về phí lệ phí còn cứng nhắc

Ở các địa phương tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều hướng ngày càng tăng mạnh, các địa phương cũng đã bước đầu chú trọng tới công tác quản lý nhà nước với hoạt động này, bố trí nhân lực, kinh phí , tuy nhiên về cơ bản vẫn còn thụ động, trông chờ vào thể chế và các văn bản hướng dẫn của cơ quan nhà nước ở trung ương, địa phương chưa có sự tích cực, chủ động sáng tạo trong cơ chế quản lý Các địa phương chưa coi việc tạo điều kiện thuận lợi hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một kênh để phát triển và minh bạch thị trường bất động sản, nhất là ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh

Trên cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài, việc nghiên cứu đề tài “Đánh

giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” là cấp thiết có ý nghĩa cả về lý luận lẫn thực tiễn

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả (bao gồm thủ tục hành chính, tổ chức bộ máy, thực hiện nhiệm vụ

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

2.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố qua các năm;

- Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố theo đơn vị hành chính;

- Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố theo loại đất;

- Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố theo đối tượng nhận chuyển nhượng

- Kết quả thực hiện nhiệm vụ trên từng lĩnh vực quản lý: xác minh tình trạng thửa đất phục vụ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả;

- Tình hình Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho diện tích đất được chuyển nhượng;

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, thông tin lưu trữ, quan trắc đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất, phối hợp với các cơ quan đơn vị trong thực hiện nhiệm vụ

và giải quyết TTHC về chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả;

- Mối quan hệ phối hợp giữa cán bộ địa chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả với các cơ quan trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

2.3.3 Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân

- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua ý kiến người dân (qua phiếu khảo sát xã hội học)

- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua ý kiến của cá nhân tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản (qua phiếu khảo sát xã hội học)

- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua ý kiến cán bộ quản lý (bao gồm cán bộ địa chính, lãnh đạo phường, lãnh đạo thành phố vv )

2.3.4 Khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

* Thu thập thông tin bằng nguồn thứ cấp

+ Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2011-2015;

+ Thống kê đất đai năm 2011-2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh;

+ Quy hoạch tổng thể phát KT-XH tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, định hướng đến năm 2030;

+ Số liệu từ các báo cáo của tỉnh ủy, UBND tỉnh Quảng Ninh; Sở Tài nguyên Môi trường; UBND thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh; Phòng Tài nguyên Môi trường; Trung tâm Phát triển Quỹ đất; Trung tâm Hành chính Công thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh và các kết quả đã công bố của các cuộc điều tra khảo sát và đề tài nghiên cứu khoa học quản lý hành chính liên quan do các cá nhân, cơ quan trong nước và quốc

tế thực hiện

* Thu thập thông tin bằng nguồn sơ cấp

Đối tượng được phỏng vấn trong nghiên cứu này là các cán bộ công chức tham gia quản lý, điều hành hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả và người dân tham gia giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất

- Nhóm Cán bộ công chức: Nội dụng phỏng vấn tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, trình độ nhân sự, thủ tục hành chính chuyên ngành, nhận thức và mức độ hợp tác của người dân tới giải quyết TTHC vv

Mẫu phiếu phỏng vấn cán bộ công chức ở phần phụ lục số 3, quy mô mẫu 50 đối tượng: bao gồm 20 cán bộ công chức làm công tác chuyên môn nghiệp vụ tại Phòng Tài Nguyên & Môi trường thành phố, và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, 5 cán bộ công chức làm việc tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, 5 cán bộ công chức làm việc tại bộ phận một tiếp nhận thủ tục hành chính đất đai - Trung tâm hành chính công thành phố Cẩm Phả, 16 đồng chí công chức địa chính xã, phường, 2 đồng chí lãnh đạo thành phố, 2 đồng chí công tác tại cơ quan thuế thành phố

- Nhóm người dân đã từng tham gia giải quyết thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

Nội dung phỏng vấn chủ yếu tập trung vào hoạt động công khai thủ tục hành chính, nhận thức và tính chủ động tự giác của người dân khi có nhu cầu giải quyết TTHC, trình độ năng lực cán bộ công chức giải quyết TTHC, tinh thần thái độ phục

vụ của CBCC, mức độ hài lòng của người dân khi được giải quyết TTHC trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả vv

Quy mô mẫu với nhóm người dân 80 người dân sinh sống trên địa bàn thành phố Cẩm Phả đã từng trực tiếp tham gia gia chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2011-

2015, dựa trên thông tin sổ trích lục hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, bao gồm: 50 người dân sinh sống tại các phường Cẩm Bình, Cẩm Thủy, Mông Dương, Cẩm Trung, Cẩm Tây và 20 người dân sinh sống tại 3 xã Dương Huy, Cẩm Hải, Cộng Hòa (Mẫu phiếu điều tra xem phụ lục số 1)

Ngoài ra tác giả còn phỏng vấn 35 đối tượng tham gia thị trường bất động sản (30 cá nhân và 5 tổ chức trên địa bàn 16 xã phường), để đánh giá về tiềm năng và

xu hướng thị trường bất động sản, mối quan hệ giữa hoạt động chuyển nhượng đất đai với việc minh bạch và phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu

Quá trình xử lý số bao gồm các hoạt động được thực hiện từ khi tập hợp số liệu được thu thập đến khi được phân tích, bắt đầu bằng biên tập số liệu Bước tiếp theo là quá trình mã hóa số liệu Cuối cùng là phân tích số liệu:

Từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập đã được

mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exell

Dữ liệu sau khi xử lý sẽ được phân tích theo bảng, biểu đồ hoặc đồ thị, tùy nội dung đối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cơ cấu sẽ thể hiện trên nền biểu đồ hình tròn hoặc biểu đồ miền, số liệu liệt kê sẽ thể hiện trên nội dung bảng đơn hoặc bảng so sánh để thể hiện trực quan và logic vấn đề phân tích