đánh giá hiệu qủa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI TRN TH VN NH GI HIU QA CA CễNG TC U GI QUYN S DNG T TRấN A BN THNH PH VINH, TNH NGH AN LUN VN THC S NễNG NGHIP H NI 2011 B GIO DC V O TO TRNG I HC NễNG NGHIP H NI TRN TH VN NH GI HIU QA CA CễNG TC U GI QUYN S DNG T TRấN A BN THNH PH VINH, TNH NGH AN LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh Mó s : QUN Lí T AI : 60.62.16 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS H TH LAM TR H NI 2011 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực cha đợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đợc cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn đợc rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 28 tháng 08 năm 2011 Tác giả luận văn Trn Th Võn Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip i LI CM N Trong sut quỏ trỡnh hc v thc hin ủ ti, tụi ủó nhn ủc s giỳp ủ, nhng ý kin ủúng gúp, ch bo quý bỏu ca cỏc thy cụ giỏo Khoa Sau i hc, Khoa t v Mụi trng, Trng i hc Nụng nghip H Ni cú ủc kt qu nghiờn cu ny, ngoi s c gng v n lc ca bn thõn, tụi cũn nhn ủc s hng dn chu ủỏo, tn tỡnh ca PGS TS H Th Lam Tr, l ngi hng dn trc tip tụi sut thi gian thi gian nghiờn cu ủ ti v vit lun Tụi cng nhn ủc s giỳp ủ, to ủiu kin ca UBND thnh ph Vinh, cỏc phũng ban v nhõn dõn cỏc xó, phng thnh ph, anh ch em v bn bố ủng nghip, s ủng viờn, to mi ủiu kin v vt cht, tinh thn ca gia ủỡnh v ngi thõn Vi tm lũng chõn thnh, tụi xin cm n mi s giỳp ủ quý bỏu ủú! Hà Nội, ngày 28 tháng 08 năm 2011 Tỏc gi lun Trn Th Võn Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip ii MC LC LI CAM OAN 86 LI CM N 86 MC LC 86 DANH MC CC BNG 86 DANH MC CC CH VIT TT .vii I M U 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti 1.2 Mc ủớch, yờu cu ca ủ ti 1.2.1 Mc ủớch 1.2.2 Yờu cu II TNG QUAN VN NGHIấN CU 2.1 Khỏi nim bt ủng sn v th trng bt ủng sn 2.1.1 Bt ủng sn 2.1.2 Th trng bt ủng sn 2.2 Giỏ ủt v c s khoa hc ca giỏ ủt 2.2.1 Khỏi nim v giỏ ủt 2.2.2 C s khoa hc xỏc ủnh giỏ ủt 2.2.3 Mt s thut ng liờn quan ủn ủu giỏ quyn s dng ủt 12 2.3 u giỏ quyn s dng ủt 14 2.3.1 Giỏ ủt ủu giỏ quyn s dng ủt 14 2.3.2 Nhng yu t c bn xỏc ủnh giỏ ủt ủu giỏ quyn s dng ủt 16 2.3.3 Cỏc phng phỏp ủnh giỏ ủt ủu giỏ QSD 18 2.4 Kinh nghim ủu giỏ ủt mt s nc trờn th gii v Vit Nam 20 2.4.1 Trung Quc 20 2.4.2 i Loan 22 2.4.3 Nht Bn 23 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip iii 2.4.4 u giỏ quyn s dng ủt Vit Nam 26 III I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 36 3.1 i tng v phm vi nghiờn cu 36 3.1.2 Phm vi nghiờn cu 36 3.2 Ni dung nghiờn cu 36 3.2.1 Khỏi quỏt cỏc ủiu kin t nhiờn, kinh t - xó hi ca TP Vinh, tnh Ngh An 36 3.2.2 ỏnh giỏ thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn tnh Ngh An núi chung v trờn bn TP Vinh núi riờng 36 3.2.3 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt qua cỏc mt 37 3.3 Phng phỏp nghiờn cu 37 3.3.1 Phng phỏp thu thp s liu 37 3.3.2 Phng phỏp ủiu tra 37 3.3.4 Phng phỏp thng kờ, x lý s liu bng cỏc phn mm mỏy tớnh 38 3.3.5 Phng phỏp chuyờn gia 38 IV KT QU NGHIấN CU 39 4.1 V trớ lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi thnh ph Vinh 39 4.1.1 V trớ lý .39 4.1.2 iu kin kinh t - xó hi 41 4.1.3 iu kin c s h tng 44 4.1.4 Thc trng phỏt trin ủụ th v cỏc khu dõn c nụng thụn 46 4.1.5 Tỡnh hỡnh s dng ủt ủai 48 4.2 Cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt TP Vinh, tnh Ngh An nhng nm qua 50 4.2.1 Cỏc bn v ủu giỏ quyn s dng ủt ỏp dng bn TP Vinh 50 4.2.2 Qui ch ủu giỏ quyn s dng ủt tnh Ngh An 51 4.2.3 Cn c ủ xỏc ủnh giỏ sn 57 4.3 Kt qu ủu giỏ ti mt s d ỏn ủiu tra ủu giỏ quyn s dng ủt 58 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip iv 4.3.1 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti phng H Huy Tp 58 4.3.2 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti khu quy hoch dõn c th xõy lp ủin, phng Quỏn Bu 62 4.3.3 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti 12, phng Trng Thi 67 4.4 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt qua mt s d ỏn 71 4.5 Mt s hn ch cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 76 4.6 xut mt s gii phỏp ủi vi cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 77 4.6.1 Tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc v cụng tỏc ủu giỏ qyn s dng ủt 77 4.6.2 Xõy dng k hoch ủu giỏ quyn s dng ủt 78 4.6.3 Tuyờn truyn ph bin v chớnh sỏch, ch trng, quy ủnh v ủu giỏ quyn s dng ủt 79 4.6.4 Xõy dng hon thin cỏc quy trỡnh, phng thc ủu giỏ quyn s dng ủt 79 4.6.5 S dng kinh phớ hp lý v cú hiu qu 79 V KT LUN V NGH 80 5.1 Kt lun 80 5.2 ngh 82 TI LIU THAM KHO 83 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip v DANH MC CC BNG STT Tờn bng Trang Bng 4.1 Giỏ tr sn xut cỏc ngnh trờn bn thnh ph Vinh 41 Bng 4.2 Hin trng s dng ủt thnh ph Vinh nm 2010 49 Bng 4.3 Kt qu Phiờn ủu giỏ thuc P.H Huy Tp, TP Vinh t chc vo ngy 31 thỏng 12 nm 2008 60 Bng 4.4 Kt qu Phiờn ủu giỏ thuc P.Quỏn Bu, TP Vinh t chc vo ngy 27 thỏng 11 nm 2009 66 Bng 4.5 Kt qu Phiờn ủu giỏ thuc P.Trng Thi, TP Vinh t chc vo ngy 26 thỏng nm 2010 69 Bng 4.6 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ quy ủnh v giỏ trỳng ủu giỏ 72 Bng 4.7 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ th trng v giỏ trỳng ủu giỏ 73 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip vi DANH MC CC CH VIT TT UBND y ban nhõn dõn QSD Quyn s dng ủt SD S dng ủt BS Bt ủng sn CSHT C s h tng TW Trung ng TP Thnh ph Q Quyt ủnh HND Hi ủng nhõn dõn CMND Chng minh nhõn dõn GCNQSD Giy chng nhn quyn s dng ủt Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip vii I M U 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn, ti sn quc gia vụ cựng quý bỏu, l ngun ni lc ủ xõy dng v phỏt trin ủt nc Trong quỏ trỡnh ủi mi, t nm 1986 ủn nay, ng v Nh nc ủó ủc bit quan tõm ủn ủ qun lý ủt ủai, lut ủt ủai 1988 l mt nhng sc lut ủu tiờn ủc ban hnh thi k ủi mi v khụng ngng ủc hon thin Lut t ủai 1993, 1998, 2001, 2003 ủó ủỏp ng yờu cu chuyn ủi t nn kinh t k hoch hoỏ trung sang nn kinh t th trng theo ủnh hng xó hi ch ngha, ủy mnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc Lut t ủai 1993 quy ủnh: t ủai thuc s hu ton dõn nh nc thng nht qun lý Nh nc giao ủt cho cỏc t chc kinh t, ủn v v trang nhõn dõn, c quan nh nc, t chc chớnh tr xó hi (gi chung l t chc), h gia ủỡnh v cỏ nhõn s dng n ủnh, lõu di di hỡnh thc giao ủt khụng thu tin s dng ủt v giao ủt cú thu tin s dng ủt Nh nc cũn cho t chc, h gia ủỡnh, cỏ nhõn thuờ ủt (iu 1) [11] Lut ủt ủai 1993 cng ủó quy ủnh Nh nc xỏc ủnh giỏ cỏc loi ủt ủ tớnh thu chuyn quyn s dng ủt, thu tin giao ủt hoc cho thuờ ủt, tớnh giỏ tr ti sn giao ủt, bi thng thit hi v ủt thu hi ủt Chớnh ph quy ủnh khung giỏ cỏc loi ủt ủi vi tng vựng v theo tng thi gian (iu 12) [11] Thi hnh lut ủt ủai 1993, Chớnh ph ủó ban hnh: - Ngh ủnh 80/CP ngy 6/11/1993 quy ủnh v khung giỏ cỏc loi ủt ủ tớnh thu chuyn quyn s dng ủt, thu tin giao ủt, cho thuờ ủt, tớnh giỏ tr ti sn giao ủt, bi thng thit hi v ủt thu hi Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip Bng 4.6 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ quy ủnh v giỏ trỳng ủu giỏ TT Khu ủt ủu giỏ Ngy ủu Din tớch giỏ (m ) S tin thu S tin thu ủc ủc sau khi giao ủt cú ủu giỏ (1000ủ) thu tin (1000ủ) Tng (Ln) P H Huy Tp 31/12/2008 1220,84 5.498.810 4.816.572 1,14 P Quỏn Bu 27/11/2009 1518,16 20.185.500 17.250.515 1,17 P Trng Thi 26/07/2010 2040,7 27.475.260 26.886.710 1,02 Cng 4779,7 53.159.570 48.953.797 1,09 So vi cỏch giao ủt cú thu tin thụng thng thỡ giao ủt thụng qua ủu giỏ quyn s dng ủt cú hiu qu hn nhiu so vi giao ủt cú thu tin trc ủõy Qua s liu ca d ỏn trờn ủó cho thy hiu qu cao hn 1,31 ln so vi giao ủt thụng thng, ch vi d ỏn ủu giỏ ủt ủó ủem li ngun thu cho ngõn sỏch trờn t so vi s tin thu ủc nu thc hin giao ủt theo cỏch giao ủt cú thu tin trc ủõy - i vi ngi s dng ủt: t ủ ủu giỏ l ủt ủó ủc phờ duyt quy hoch nờn tớnh an ton rt cao, ngi mua ủc Nh nc bo ủm tớnh phỏp lý ca lụ ủt, ủc ủm bo s dng ủt hp phỏp ủy ủ giy t Nu nh mua ủt ngoi th trng t do, ngi mua thng phi mt nhiu cụng ủ tỡm hiu v giy t hay v trớ quy hoch ca tha ủt ri mi cú th quyt ủnh thỡ riờng ủi vi ủt ủc ủem ủu giỏ, nhng yu t ny ủu ủc ủm bo u giỏ QSD ủc tin hnh cụng khai, thu hỳt nhiu ủi tng tham gia vi nhiu mc tr giỏ khỏc Trc cuc ủu giỏ ủc tin hnh, ngi tham gia ủu giỏ ủc nghiờn cu h s ủu giỏ, kho sỏt thc v tin hnh tỡm hiu thụng tin trờn th trng ti khu vc ủu giỏ nờn ủó cú th nhỡn nhn, ủỏnh giỏ v giỏ tr thc t mnh ủt ủc ủem ủu giỏ Do vy, tham gia h s ch ủng tr vi giỏ h ủó xỏc ủnh v thng giỏ thp hn so vi vic mua ủt theo cỏch thụng thng trờn th trng Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 72 Khụng mt phớ hoa hng (mụi gii) v cỏc loi phớ khỏc m cỏc trung tõm mụi gii thng ủt Bng 4.7 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ th trng v giỏ trỳng ủu giỏ S TT Khu ủt ủu giỏ P H Huy Tp S tin thu S tin thu ủc ủc sau bỏn giỏ thc t trờn ủu giỏ (1000ủ) th trng (1000ủ) Tng (Ln) 5.498.810 6.991.100 1,27 P Quỏn Bu 20.185.500 25.143.360 1,25 P Trng Thi 27.475.260 30.005.668 1,09 4.4.2 Hiu qu xó hi Th trng BS thnh ph Vinh, tnh Ngh An cng mi ch giai ủon ủu ca quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin S ủi ca hỡnh thc ủu giỏ s gúp phn lm sụi ủng cho th trng BS, thỳc ủy s phỏt trin th trng BS thnh ph Vinh - tnh Ngh An To cỏc khu dõn c ủng b vi h thng h tng k thut, h tng xó hi ủỏp ng ủc nhu cu ca ngi dõn, to ủiu kin v mụi trng sng n ủnh, phự hp vi quy hoch chung Vi ngun thu ln t ủu giỏ quyn s dng ủt, bờn cnh vic ủu t xõy dng, ci to, nõng cp h thng c s h tng: h thng ủng giao thụng, trng hc, bnh vin, trm xỏ, nh tr, h thng cp thoỏt nc, h thng thu li, h thng ủin, cụng viờn, hoa Ngun huy ủng ủc t ủu giỏ QSD cũn h tr ủc lc cho vic chuyn dch c cu kinh t, c cu ngnh ngh, ỏp dng cỏc mụ hỡnh sn xut mi nụng nghip Nhiu mụ hỡnh sn xut nụng nghip mi (trng rau sch, chn nuụi ủc sn) ủc ph bin, chuyn giao rng rói ủn ngi nụng dõn ủó gúp phn nõng cao hiu qu sn xut, tng thu nhp cho b nụng dõn Nhiu ngnh ngh mi ủc ủu t Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 73 phỏt trin, ngnh ngh th cụng cng ủc ủu t mt lng ủỏng k, to vic lm cho lc lng lao ủng d tha ti vựng nụng thụn Nh vy, ủu giỏ quyn s dng ủt ủó gúp phn lm phong phỳ cho hot ủng ca th trng BS Nh nc tham gia vo th trng khụng phi vi t cỏch nh qun lý cựng vi mnh lnh hnh chớnh cng nhc (Quyt ủnh giao ủt cho ai? Din tớch nh th no? Mc giỏ bao nhiờu? Giỏ tớnh thu th no?) m tham gia trc tip vo th trng BS vi t cỏch l mt bờn ủi tỏc Nhng yu t: giỏ bỏn mnh ủt, ngi nhn ủc quyn s dng ủt (mua ủc mnh ủt) s th trng v ngi tham gia quyt ủnh m Nh nc khụng cn can thip u giỏ ủt l mt nhng cỏch xó hi hoỏ ủ thu hỳt ngi dõn tham gia vo phỏt trin qu ủt, qu nh, t ủú to ủc ngun ủ gii quyt cỏc chớnh sỏch xó hụi khỏc nh: to qu nh cho ngi thu nhp thp, h tr cỏc gia ủỡnh chớnh sỏch khú khn ci thin ch Vi giỏ ủt ủc cụng b ủu giỏ quyn s dng ủt s loi b tõm lý hoang mang, giao ủng v giỏ ủt ca cỏc ch th tham gia th trng, xoỏ giỏ o v BS, gúp phn to s bỡnh n v giỏ c ủt ủai, to ủiu kin cho th trng BS phỏt trin lnh mnh, bn vng 4.4.3 Hiu qu ủi vi cụng tỏc qun lý v s dng ủt ủai Ngoi nhng hiu qu v mt kinh t, xó hi, ủu giỏ QSD cũn mang li hiu qu vic qun lý v s dng ủt ủai, th hin mt ni dung sau: - t ủai, t liu sn xut ủc bit, ti sn quc gia vi nhng ủc ủim ủc thự riờng, ủt ủai tham gia vo th trng v ủc khai thỏc trit ủ tim nng giỏ tr, to ngun thu phc v cho s nghip cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc, cú th khng ủnh ủu giỏ QSD l bin phỏp tớch cc khai thỏc qu ủt hiu qu Kt qu thu ủc t ủu giỏ QSD khng ủnh vai trũ ca ủt ủai nn kinh t th trng, tha nhn ủt ủai, QSD l hng hoỏ hot ủng th trng BS Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 74 - u giỏ QSD l mt nhng c s, cn c ủ Nh nc ủnh giỏ ủt, hỡnh thnh th trng BS v gúp phn to mt bng giỏ c, to s n ủnh cho th trng BS Nu ủu giỏ quyn s dng ủt ủc tin hnh thng xuyờn, liờn tc trờn phm vi thnh ph s giỳp huyn thng kờ ủc giỏ ủt chuyn nhng thc t ủi vi tng xó nhng khong thi gian nht ủnh õy l cn c, c s quan trng giỳp Nh nc ủnh giỏ ủt sỏt vi giỏ chuyn nhng ủt thc t, hn ch s tht thu cho ngõn sỏch Nh nc t ti sn ủt ủai - u giỏ QSD, vi phng thc, th tc tin hnh ủn gin, nhanh gn, khụng phi qua nhiu cp nh c ch giao, cp ủt, th tc rm r, gõy lóng phớ thi gian, tin ca ca Nh nc v nhõn dõn - Thụng qua ủu giỏ quyn s dng ủt cụng tỏc cp Giy chng nhn quyn s dng ủt cú th trin khai thc hin nhanh chúng, thun li ủi vi cỏc c quan qun lý ủt ủai, to nim tin ủi vi ngi s dng ủt - u giỏ quyn s dng ủt l mt hỡnh thc khai thỏc, s dng ủt ủai hiu qu, tit kim, kinh t, to s cnh tranh lnh mnh gia cỏc ủi tng tham gia ủu giỏ nhm huy ủng ti ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, ủng thi loi b ủc yu t tiờu cc c ch "Xin, cho" hin ủang tn ti nhiu phng, gúp phn lnh mnh hoỏ th tc hnh chớnh, ủy nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc - Gii quyt chuyn mc ủớch cho cỏc khu vc ủt nụng nghip nm xen ln khu dõn c, cỏc khu vc ủt cỏc ủn v khụng s dng, cỏc tha ủt nm ln gia cỏc cụng trỡnh khỏc - Tin thu ủc t ủu giỏ quyn s dng ủt ủc s dng ủ xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut ủó gúp phn cho vic s dng ủt khu vc ủc ủu t cụng trỡnh k thut ủi vo n np hn, gim tỡnh trng ln chim ủt ủai trỏi phộp Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 75 4.5 Mt s hn ch cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 4.5.1 Cụng tỏc t chc - Vic ủiu tra v xỏc ủnh nhu cu s dng ủt ca khu vc v xõy dng giỏ sn ủu giỏ quyn s dng ủt cũn cha khoa hc, cũn mang nng tớnh hnh chớnh; - Th tc ủ ủc mt lụ ủt vo ủu giỏ hin cũn qua quỏ nhiu khõu, ủon; t cú ch trng cho phộp ủu giỏ ủn m phiờn ủu giỏ hin cũn mt nhiu thi gian - Kim tra nng lc ti chớnh ca nhng ngi tham gia ủu giỏ hin cha ủc thc hin, vy cú nhiu trng hp ngi tham gia ủu giỏ nhiu tha ủt, ủy giỏ ủt ủu giỏ lờn cao - i vi vic trỏnh thụng thu thc hin ủu giỏ hin cha cú quy ủnh ủ phũng trỏnh, cha cú ch ti ủ x pht; - Vic ph bin thụng tin trc nhng phiờn ủu giỏ cng nh hot ủng ủu giỏ ủt cũn thiu Mc dự ủc cụng khai nhng vic qung cỏo cho khu vc ủu giỏ cha ủc thc hin nghiờm tỳc, hiu qu cha cao - Quy ch ủu giỏ cng cũn cú bt cp, mi mt d ỏn li cú quy ch ủu giỏ khỏc nhau, mc dự ủu ủc UBND thnh ph phờ duyt song cng gõy khú khn cho nhu cu tỡm hiu cho nhu cu tỡm hiu ca ngi dõn cn mua ủt 4.5.2 i vi ngi tham gia ủu giỏ - Ngi tham gia ủu giỏ khụng hỡnh dung ủc s phỏt trin ca khu vc ủu giỏ nờn giỏ ủu giỏ thng thp hn giỏ th trng; vic ny to s chờnh lch v giỏ ủt sau ủu giỏ - Cú trng hp ngi tham gia ủu giỏ s dng nhiu ủt xung quanh khu vc ủu giỏ nờn ủó b giỏ cao ủ nõng mt bng giỏ ca khu vc lờn, sau ủú b tin ủt cc - Ngi tham gia ủu giỏ phi cú ngun ti chớnh ủ ủ thc hin ngha v sau trỳng ủu giỏ Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 76 - Thi hn toỏn tin sau trỳng ủu giỏ v thi gian xõy dng, ngi s dng ủt ủu b ủng, khụng th thng lng li ủc - Hin hu ht cỏc d ỏn ủu giỏ ủt ủu cú trng hp ngi tham gia ủu giỏ mang tớnh ủu c ủt ủai, nhu cu v ủt , nh thc s rt ớt - Trong trng hp chuyn nhng li cho ngi khỏc thỡ giỏ ủt ủ tớnh thu chuyn quyn v thu trc b s b tớnh theo giỏ ủu giỏ (giỏ ny thng cao hn nhiu ln so vi giỏ quy ủnh) 4.5.3 i vi cụng tỏc qun lý ủt ủai v xõy dng ủụ th: - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt cỏc tha nh l s khụng to ủc mi liờn kt v h tng ủi vi cỏc khu vc xung quanh; nu thc hin quy hoch khụng tt s dn ủn tỡnh trng ủụ th b chia nh theo kiu phõn lụ Trong ủ khc phc tỡnh trng ủụ th b bm nh thỡ Lut ủt ủai 2003 ủó khụng cho phộp hỡnh thc phõn lụ bỏn nn nh trc ủõy - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt thc s thnh cụng thỡ sau ủú s to mt mt bng giỏ mi khu vc, ủiu ny dn ủn tỡnh trng tng giỏ ủt cc b ti khu vc cú d ỏn ủu giỏ ủt - Tỡnh trng t ý ủiu chnh quy hoch, gim bt phn din tớch cụng cng ca cỏc ch ủu t sau trỳng ủu giỏ din ph bin, t l ủc phộp xõy dng ủu b vi phm tt c cỏc cụng trỡnh - Hin cha cú s thng nht cỏch qun lý ủi vi cỏc khu ủt sau ủu giỏ ủt, vic xõy dng sai so vi giy phộp 4.6 xut mt s gii phỏp ủi vi cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 4.6.1 Tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc v cụng tỏc ủu giỏ qyn s dng ủt Tng bc giao cụng tỏc ủu giỏ ủt cho ủn v chuyờn trỏch ủ ngi Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 77 dõn cú th d dng tỡm hiu ủc thụng tin, vic ny cú th giao cho Sn giao dch BS thc hin Cỏc c quan chuyờn mụn ca U ban nhõn dõn cỏc cp ch thc hin cỏc nhim v chuyờn mụn ca mỡnh, cú chớnh sỏch to ủiu kin cho ủn v ủc giao t chc ủu giỏ lm tt cụng tỏc ủu giỏ 4.6.2 Xõy dng k hoch ủu giỏ quyn s dng ủt Thnh ph Vinh - tnh Ngh An cn tng bc tin hnh quy hoch chnh trang ủụ th ủ nõng cao hiu qu s dng ủt, thụng qua quy hoch chnh trang ủụ th cú th thit lp h thng c s h tng ủng b To ủc s liờn kt ca h tng gia cỏc khu vc khỏc nhau, t ủú nõng cao ủc giỏ tr quyn s dng ủt Kim kờ ủy ủ din tớch cỏc loi ủt, ủu t cho quy hoch chi tit s dng ủt ủn tng xó, phng, xỏc ủnh c th qu ủt ủ tin hnh lp d ỏn cú nhu cu Trc mt cn khn trng hon thin cỏc d ỏn ủ sm thc hin ủu giỏ nhm phc v nhu cu nh ca ngi dõn hin Trờn c s cỏc d ỏn ủó ủuc phờ duyt quy hoch, thnh ph Vinh - tnh Ngh An tin hnh cụng khai thụng tin quy hoch ủ ngi dõn cú th tham kho, cụng khai k hoch ủu giỏ d kin ủ ngi dõn chun b v mt ti chớnh thc hin Trc ủu giỏ nờn cú chớnh sỏch bo ủm ca Ngõn hng hoc c quan ti chớnh v s tin m ngi trỳng ủu giỏ hin cú ủ ủm bo vic np tin s dng ủt nu ngi ủú trỳng ủu giỏ, trỏnh trng hp ngi trỳng ủu giỏ b khụng np tin vo ngõn sỏch hoc np chm v hn ch ủc s lng cũ tham gia Thc hin nghiờm chnh quyt ủnh s 52 ca UBND tnh Ngh An ban hnh v quy ủnh ủu giỏ QSD ủt trờn bn tnh Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 78 i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt cn ủc ủu t h tng trc ủu giỏ, mt mt ủ lm tng giỏ tr ủt ủu giỏ, mt khỏc ủ sau trỳng ủu giỏ ngi trỳng ủu giỏ np tin ủy ủ 4.6.3 Tuyờn truyn ph bin v chớnh sỏch, ch trng, quy ủnh v ủu giỏ quyn s dng ủt Khi cú k hoch ủu giỏ chớnh thc thỡ phi sm thụng bỏo rng rói thụng tin, qung cỏo cho cỏc d ỏn sp tin hnh ủu giỏ, phỏt cỏc t ri ủ ngi dõn cú thờm thụng tin 4.6.4 Xõy dng hon thin cỏc quy trỡnh, phng thc ủu giỏ quyn s dng ủt Cỏc quy trỡnh ca d ỏn ủu giỏ QSD cn ủc x lý nhanh, ủc bit l khõu quy hoch vỡ ủõy l yu t quan trng v l cụng ủon m ủng ủ trin khai d ỏn Sau cú kt qu trỳng ủu giỏ v ngi trỳng ủu giỏ np ủ tin s dng ủt vo ngõn sỏch nh nc, ch ủu t cn ủy nhanh tin ủ cp Giy chng nhn QSD ủt cho ngi trỳng ủu giỏ Phng thc ủu giỏ cng cũn bt cp, ủ trỏnh ủu giỏ cú hin tng thụng ủng gia nhng ngi tham gia ủu giỏ vi thỡ ngi tham d ch ủc ủng ký ti phiờn ủu giỏ, rỳt ngn thi gian ủu giỏ t 10 phỳt xung phỳt, xõy dng giỏ sn gn sỏt vi khung giỏ th trng v thc hin ớt nht l vũng Thng nht quy ch ủu giỏ ca cỏc d ỏn ủ ngi dõn ủ mt cụng tỡm hiu tham gia cỏc d ỏn khỏc 4.6.5 S dng kinh phớ hp lý v cú hiu qu Trớch mt phn kinh phớ thu ủc t ủu giỏ ủt ủ ủu t phỏt trin nh cho cỏc ủi tng chớnh sỏch, ngi thu nhp thp, to lp sn qu nh cho thuờ, nh bỏn tr gúp v tỏi ủnh c ủ cn thu hi cú th cú ch cho ngi b thu hi tỏi ủnh c Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 79 V KT LUN V NGH 5.1 Kt lun 5.1.1.Thnh ph Vinh l trung tõm kinh t, hoỏ, chớnh tr ca tnh Ngh An Vi tng din tớch t nhiờn l 10.501,55 ha, ủú ủt nụng nghip l 5.342,23 chim 50,87 %, ủt phi nụng nghip l 4873,02 chim 46,40 % v ủt cha s dng cú : 286,30 chim 2,73 % Nm trờn ủu mi cỏc trc giao thụng Bc- Nam xuyờn Vit, cú ủng quc l 7,8 ủi Ca Lũ v Lo nờn Vinh cú v khỏ thun li cho vic giao lu, trao ủi hng hoỏ vi cỏc tnh nc cng nh mt s nc khu vc Vinh cú nhiu tim nng ủ phỏt trin kinh t- xó hi, ủang ủc ng, Nh nc quan tõm, chỳ trng ủu t ủ Thnh ph ngy cng phỏt trin 5.1.2 Sau hn nm thc hin Lut ủt ủai 2003, cụng tỏc qun lý ủt ủai trờn bn thnh ph ủó cú nhiu chuyn bin c bn v tớch cc, gúp phn n ủnh xó hi v phỏt trin kinh t, xõy dng h tng c bit nm gn ủõy ủó trung cao ủ cho vic x lớ ủt tn ủng v ủy nhanh tin ủ cp mi v cp ủi Giy chng nhn QSD ủt Do nn kinh t phỏt trin theo hng cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ, ngnh du lch phỏt trin mnh nờn th trng ủu giỏ quyn s dng ủt cng phỏt trin v ngy cng nhõn rng Trong nm (2008- 2010), thnh ph Vinh ủó cú nhiu d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt vi nhiu lụ ủt ti mt s phng nh H Huy Tp, Quỏn Bu, Trng Thi S tin m ủu giỏ quyn s dng ủt mang li cho ngõn sỏch thnh ph tng ủi ln t ủú giỳp thnh ph xõy dng tt c s h tng, phỏt trin kinh t Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 80 5.1.3 T kt qu nghiờn cu, ủỏnh giỏ cụng tỏc ủu giỏ QSD trờn bn Thnh ph Vinh cho thy: u giỏ QSD thc cht l mt hỡnh thc chuyn nhng QSD ủc bit, ủú Nh nc tham gia trc tip vo th trng vi t cỏch l mt bờn ủi tỏc giao dch BS im khỏc bit ca hỡnh thc ủu giỏ vi hỡnh thc chuyn nhng QSD trờn th trng l khụng qua s mc c m thụng qua c ch ủu giỏ cụng khai ủ quyt ủnh giỏ bỏn - V hiu qu xó hi: u giỏ QSD to ủc ngun thu h tr cho s phỏt trin cỏc lnh vc giỏo dc, y t, nõng cp, ci to h thng trng hc, nh tr, mu giỏo, bnh vin, trm xỏ; ủu t trang thit b dy hc, khỏm cha bnh, ủỏp ng yờu cu v c s vt cht, nõng cao cht lng dy hc v khỏm cha bnh - V mt hiu qu kinh t: u giỏ quyn s dng ủt l mt hỡnh thc khai thỏc, s dng ủt ủai hiu qu, tit kim, kinh t, to s cnh tranh lnh mnh gia cỏc ch ủu t nhm huy ủng ti ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, ủng thi loi ủc yu t tiờu cc c ch " xin, cho" ủó tn ti thi gian di nhiu phng c nc, thu hỳt ủc nhiu thnh phn kinh t vi nhiu ngun khỏc tham gia vo th trng bt ủng sn - i vi cụng tỏc qun lý Nh nc v ủt ủai: u giỏ QSD, ủu thu d ỏn ủó gúp phn lnh mnh hoỏ th tc hnh chớnh, ủy nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc Vic mnh dn ủ xut ch trng v ban hnh cỏc quy ủnh kp thi v c ch ủu giỏ QSD ủc thc hin cú hiu qu chng t s ủi mi t duy, ủi mi cỏch suy ngh v vai trũ v tm quan trng ca ngun ti nguyờn ủt ủai u giỏ QSD to sc ộp ủi vi cụng tỏc qun lý ủt ủai v quy hoch s dng ủt ủai, thụng qua ủú cỏc c ch, chớnh sỏch v ủu giỏ quyn s dng ủt ủó tng bc ủc Lut hoỏ v ủc hng dn ngy cng c th Hiu qu ca Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 81 ủu giỏ QSD ủó tỏc ủng ti cụng tỏc qun lý ủt ủai ca cỏc cp chớnh quyn, dn ti vic qun lý ủt ủai ngy cng cht ch v hon thin hn 5.2 ngh gúp phn ci thin cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt, giai ủon ti trung gii quyt cỏc ủ sau: - Nghiờn cu ban hnh ủng b cỏc bn phỏp lut v ch ủ qun lý, s dng ủt, ủi vi thnh ph Vinh, cn ch ủo quy hoch xõy dng vi h thng CSHT ủng b, ủi trc mt bc, phự hp vi tc ủ ủụ th hoỏ - Thnh ph cn trung thng kờ din tớch cỏc loi ủt, ủu t lp quy hoch chi tit s dng ủt ủn tng xó, phng, to lp ngun qu ủt ủ tin hnh lp d ỏn cú nhu cu - Tng bc tin hnh chnh trang ủụ th ủ nõng cao hiu qu s dng ủt, thụng qua cụng tỏc chnh trang cú th thit lp ủc h thng c s h tng ủng b, ủiu tit ủc phn thu nhp tng lờn khụng ủu t ca ngi s dng ủt - Cn nghiờn cu v ỏp dng ủng b cỏc gii phỏp k thut ủ ủỏnh giỏ ủỳng tỡnh hỡnh cung cu s dng ủt khu vc ủu giỏ cng nh bờn ngoi - Xõy dng sn giao dch quyn s dng ủt ủ tin ti hỡnh thnh cỏc ch giao dch, tng bc trung cụng tỏc ủu giỏ ủt v mt ủu mi, trờn c s ủú cựng mt d ỏn cú th chia thnh nhiu phiờn ủu giỏ - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt cn ủc qung cỏo mnh hn, nhiu hn na trờn cỏc phng tin thụng tin ủi chỳng ủ cú th thu hỳt thờn nhiu ngui tham gia - Cn quy ủnh gión thi gian np tin nhng lụ ủt cú giỏ tr ln ủ ngi tham gia ủu giỏ cú th cú thờm thi gian thu xp, chun b tin - Quy trỡnh lp d ỏn ủu giỏ, thc hin d ỏn ủu giỏ nờn cú s giỏm sỏt cht ch ca cỏc c quan qun lý, cú c ch kim tra chộo, tng cng s giỏm sỏt ca ngi dõn v cỏc c quan bỏo chớ, t ủú ngn chn ủc cỏc hnh vi tiờu cc cú th xy ra./ Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 82 TI LIU THAM KHO B Ti chớnh (2005), Thụng t s 34/2005/TT-BTC ngy 12/5/2005 Hng dn vic xỏc ủnh giỏ ủim v chuyn giao ti sn nh nc ủ bỏn ủu giỏ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2004), Ti liu hng dn thi hnh Lut t ủai 2003, NXB Bn ủ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2005), Bỏo cỏo v tỡnh hỡnh s dng ủt nụng nghip xõy dng cỏc khu cụng nghip, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2005), "Chng trỡnh tng cng nng lc qun lý ủt ủai v mụi trng", Bỏo cỏo hi tho nh giỏ ủt Vit Nam, H Ni B Xõy dng - B KHT - B TNMT - B TC (2003), Bỏo cỏo hi tho phỏt trin v qun lý th trng bt ủng sn Vit Nam, H Ni Nguyn ỡnh Bng (2005), Nghiờn cu ủi mi h thng qun lý ủt ủai ủ hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ủng sn Vit Nam, ti nghiờn cu khoa hc cp Nh nc, H Ni Hong Vn Cng (2010), Giỏ ủt v chớnh sỏch phõn phi tụ qun lý ủt ủai theo c ch th trng, Tuyn bỏo cỏo khoa hc, Tng Qun lý ủt ủai Chng trỡnh hp tỏc Vit Nam - Thu in v ủi mi h thng chớnh (2002), Giỏo trỡnh nh giỏ ủt, H Ni Phm Ngụ Hiu (2005), ỏnh giỏ hiu qu cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn thnh ph H Ni, Lun thc s nụng nghip, i hc Nụng nghip I, H Ni 10 Khoa lut - i hc quc gia H Ni (2002), Hi tho xõy dng c s phỏp lý v th trng quyn s dng ủt Vit Nam, H Ni Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 83 11 Lut t ủai 1993 (1993); Lut sa ủi, b sung mt s ủiu ca Lut t ủai nm 1998 (1998); Lut sa ủi, b sung mt s ủiu ca Lut t ủai nm 2001 (2001), NXB chớnh tr quc gia, H Ni 12 Lut t ủai 2003 (2004), NXB chớnh tr quc gia, H Ni 13 Trn Th Ngc (2001), Bỏo cỏo v qun lý v phỏt trin th trng Bt ủng sn Thnh ph H Chớ Minh, T.P H Chớ Minh 14 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh t hc, (V Cng, inh Xuõn H, Nguyn Xuõn Nguyờn, Trn ỡnh Ton dch), NXB Thng kờ, H Ni 15 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Vinh (2010), S liu thng kờ ủt ủai nm 2010 16 Phũng Thng kờ thnh ph Vinh, Niờn giỏm thng kờ cỏc nm 2008, 2009, 20010 17 Quy trỡnh ủu giỏ ủt ca Nht Bn (2004), Nht Bn http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http:// www.e-sellers.co.jp 18 Chu Vn Thnh (2000), C s khoa hc cho vic hoch ủnh cỏc chớnh sỏch v s dng hp lý qu ủt ủai, ti nghiờn cu khoa hc ủc lp cp Nh nc, H Ni 19 Nhan i Tnh (1999), i hc chớnh tr Bỡnh ụng - i Loan, Phõn tớch lý lun v s dng ủt nụng nghip (Tụn Gia Huyờn dch), H Ni 20 Tng cc a chớnh (1996), Mi nm kinh doanh bt ủng sn ti Thõm Quyn - Trung Quc 21 H Th Lam Tr, Nguyn Vn Quõn (2006), Giỏo trỡnh nh giỏ ủt, Nh xut bn Nụng Nghip, H Ni 22 UBND Thnh ph Vinh - Tnh Ngh An (2000), Bỏo cỏo quy hoch s dng ủt Thnh ph Vinh giai ủon 2010 - 2020 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 84 23 UBND Thnh ph Vinh - Tnh Ngh An (2010), Bỏo cỏo quy hoch tng th phỏt trin kinh t - xó hi Thnh ph Vinh giai ủon 2010- 2020 24 Vin Nghiờn cu a chớnh (2003), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ủ ti Nghiờn cu ủỏnh giỏ hiu qu vic ủu giỏ quyn s dng ủt thnh ph H Ni v mt s phng phc v vic xõy dng Lut t ủai mi, H Ni 25 Vin Nghiờn cu a chớnh (2003), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ủ ti Kho sỏt, ủỏnh giỏ hiu qu vic Nh nc thu hi ủt trc quy hoch v chớnh sỏch ủn bự gii phúng mt bng ủt cỏc khu vc d ỏn cú gia tng giỏ tr, H Ni 26 Nguyn Vn Xa (2004), Bi ging nh giỏ ủt dnh cho cao hc, Trng i hc nụng nghip I, H Ni Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun thc s khoa hc nụng nghip 85 [...]... xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội 1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1 Mục ñích - ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất - ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn 1.2.2 Yêu... thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi là giá thành mềm” + Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu + Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án Mối quan... trong giai ñoạn hiện nay ðề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, hạn chế sự thất thoát nguồn... người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá dùng các thuật ngữ giá trị thị trường”, giá trị sử dụng , giá trị ñầu tư”, giá trị ước ñịnh” hoặc các loại giá trị ñặc biệt khác Giá trị thị trường là tiêu ñiểm của hầu hết hoạt ñộng ñịnh giá và cũng là mục ñích chính của nó [5], [10] 2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 2.3.1 Giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất... gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá. .. gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá. .. là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo quy ñịnh của pháp luật [21] ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của ñất... với giá trị thực của ñất ñai ðể khắc phục tồn tại trên, Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá. .. thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [12] Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất Giá ñất này phản... sử dụng ñất (ðiều 58) Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất ñịnh, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án ở thành