IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.4. đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số
số dự án
4.4.1. Hiệu quả kinh tế
- đối với Nhà nước
+ Huy ựộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư xây dựng.
Nhà nước ựầu tư cho vay ựể giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi ựưa ra ựấu giá thì người dân và các nhà ựầu tư bỏ vốn ựể tham giạ Số tiền thu ựược sẽ ựược sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của ựịa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể ựầu tư cho các dự án khác và tạo ựiều kiện cho việc chuyển ựổi ngành nghề cho nhân dân ựịa phương khi Nhà nước thu hồi ựất ựể xây dựng các công trình nói chung và dự án ựấu giá ựất nói riêng.
đấu giá quyền sử dụng ựất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ựà thúc ựẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước.
đấu giá quyền sử dụng ựất ựã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược quyền sử dụng ựất. Do vậy, cùng một diện tắch ựất ựược sử dụng ựể khai thác tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế ựấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng.
Bảng 4.6. Chênh lệch giá ựất giữa giá quy ựịnh và giá trúng ựấu giá
TT Khu ựất ựấu giá Ngày ựấu giá
Diện tắch (m2)
Số tiền thu ựược sau khi ựấu giá (1000ự)
Số tiền thu ựược khi giao ựất có thu tiền (1000ự) Tăng (Lần) 1 P. Hà Huy Tập 31/12/2008 1220,84 5.498.810 4.816.572 1,14 2 P. Quán Bàu 27/11/2009 1518,16 20.185.500 17.250.515 1,17 3 P. Trường Thi 26/07/2010 2040,7 27.475.260 26.886.710 1,02 Cộng 4779,7 53.159.570 48.953.797 1,09
So với cách giao ựất có thu tiền thông thường thì giao ựất thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất có hiệu quả hơn nhiều so với giao ựất có thu tiền trước ựâỵ Qua số liệu của 4 dự án trên ựã cho thấy hiệu quả cao hơn 1,31 lần so với giao ựất thông thường, chỉ với 4 dự án ựấu giá ựất ựã ựem lại nguồn thu cho ngân sách trên 7 tỷ so với số tiền thu ựược nếu thực hiện giao ựất theo cách giao ựất có thu tiền trước ựâỵ
- đối với người sử dụng ựất:
đất ựể ựấu giá là ựất ựã ựược phê duyệt quy hoạch nên tắnh an toàn rất cao, người mua ựược Nhà nước bảo ựảm tắnh pháp lý của lô ựất, ựược ựảm bảo sử dụng ựất hợp pháp ựầy ựủ giấy tờ. Nếu như mua ựất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công ựể tìm hiểu về giấy tờ hay vị trắ quy hoạch của thửa ựất rồi mới có thể ựưa ra quyết ựịnh thì riêng ựối với ựất ựược ựem ra ựấu giá, những yếu tố này ựều ựược ựảm bảọ
đấu giá QSDđ ựược tiến hành công khai, thu hút nhiều ựối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhaụ Trước khi cuộc ựấu giá ựược tiến hành, người tham gia ựấu giá ựược nghiên cứu hồ sơ ựấu giá, khảo sát thực ựịa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực ựấu giá nên ựã có thể nhìn nhận, ựánh giá về giá trị thực tế mảnh ựất ựược ựem ựấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ ựộng trả với giá do họ ựã xác ựịnh và thường ựưa ra giá thấp hơn so với việc mua ựất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phắ hoa hồng (môi giới) và các loại phắ khác mà các trung tâm môi giới thường ựặt rạ
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ựất giữa giá thị trường và giá trúng ựấu giá
S TT Khu ựất ựấu
giá
Số tiền thu ựược sau khi ựấu giá (1000ự)
Số tiền thu ựược khi bán giá thực tế trên thị trường (1000ự) Tăng (Lần) 1 P. Hà Huy Tập 5.498.810 6.991.100 1,27 2 P. Quán Bàu 20.185.500 25.143.360 1,25 3 P. Trường Thi 27.475.260 30.005.668 1,09
4.4.2. Hiệu quả xã hội
Thị trường BđS ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An cũng mới chỉ ở giai ựoạn ựầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra ựời của hình thức ựấu giá sẽ góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An.
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở của người dân, tạo ựiều kiện và môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
Với nguồn thu lớn từ ựấu giá quyền sử dụng ựất, bên cạnh việc ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống ựường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống ựiện, công viên, vườn hoạ.. Nguồn vốn huy ựộng ựược từ ựấu giá QSDđ còn hỗ trợ ựắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi ựặc sảnẦ) ựược phổ biến, chuyển giao rộng rãi ựến người nông dân ựã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới ựược ựầu tư
phát triển, ngành nghề thủ công cũng ựược ựầu tư một lượng vốn ựáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao ựộng dư thừa tại vùng nông thôn.
Như vậy, ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã góp phần làm phong phú cho hoạt ựộng của thị trường BđS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chắnh cứng nhắc (Quyết ựịnh giao ựất cho aỉ Diện tắch như thế nàỏ Mức giá bao nhiêủ Giá tắnh thuế thế nàỏ) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BđS với tư cách là một bên ựối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh ựất, người nhận ựược quyền sử dụng ựất (mua ựược mảnh ựất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết ựịnh mà Nhà nước không cần can thiệp.
đấu giá ựất là một trong những cách xã hội hoá ựể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ựất, quỹ nhà, từ ựó tạo ựược nguồn vốn ựể giải quyết các chắnh sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia ựình chắnh sách khó khăn cải thiện chỗ ởẦ
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá quyền sử dụng ựất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
4.4.3. Hiệu quả ựối với công tác quản lý và sử dụng ựất ựai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, ựấu giá QSDđ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng ựất ựai, thể hiện ở một nội dung sau:
- đất ựai, tư liệu sản xuất ựặc biệt, tài sản quốc gia với những ựặc ựiểm ựặc thù riêng, ựất ựai tham gia vào thị trường và ựược khai thác triệt ựể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước, có thể khẳng ựịnh ựấu giá QSDđ là biện pháp tắch cực khai thác quỹ ựất hiệu quả. Kết quả thu ựược từ ựấu giá QSDđ khẳng ựịnh vai trò của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ựất ựai, QSDđ là hàng hoá trong hoạt ựộng thị trường BđS.
- đấu giá QSDđ là một trong những cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước ựịnh giá ựất, hình thành thị trường BđS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ựịnh cho thị trường BđS. Nếu ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thành phố sẽ giúp huyện thống kê ựược giá ựất chuyển nhượng thực tế ựối với từng xã trong những khoảng thời gian nhất ựịnh. đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ựịnh giá ựất sát với giá chuyển nhượng ựất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ựất ựaị
- đấu giá QSDđ, với phương thức, thủ tục tiến hành ựơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp ựất, thủ tục rườm rà, gây lãng phắ thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
- Thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ựối với các cơ quan quản lý ựất ựai, tạo niềm tin ựối với người sử dụng ựất..
- đấu giá quyền sử dụng ựất là một hình thức khai thác, sử dụng ựất ựai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các ựối tượng tham gia ựấu giá nhằm huy ựộng tối ựa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ựồng thời loại bỏ ựược yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện ựang tồn tại ở nhiều ựịa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chắnh, ựẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước.
- Giải quyết chuyển mục ựắch cho các khu vực ựất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực ựất do các ựơn vị không sử dụng, các thửa ựất nằm lẫn giữa các công trình khác.
- Tiền thu ựược từ ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược sử dụng ựể xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ựã góp phần cho việc sử dụng ựất trong khu vực ựược ựầu tư công trình kỹ thuật ựi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ựất ựai trái phép.