2.4.4.1. Những quy ựịnh của pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất
Từ khi Luật đất ựai 1993 qui ựịnh ựất có giá, Chắnh phủ ựã ban hành nhiều qui ựịnh về giá ựất, cụ thể là:
- Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất.
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chắnh phủ - Tài chắnh - Xây dựng - Tổng cục địa chắnh hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chắnh phủ quy ựịnh về lệ phắ trước bạ;
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chắnh hướng dãn thi hành Nghị ựịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ về thu tiền sử dụng ựất;
- Nghị ựịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chắnh phủ quy ựịnh về việc ban hành quy chế bán ựấu giá tài sản quy ựịnh;
- Nghị ựịnh số 88/1999/Nđ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ựấu thầu; Nghị ựịnh số 14/2000/Nđ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ựịnh số 66/2003/Nđ-CP ngày 12/6/2003 của Chắnh phủ về việc sửa ựổi bổ sung một số ựiều của quy chế ựấu thầu;
- Nghị ựịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất và Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ựất.
- Nghị ựịnh số 17/1999/Nđ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT- TCđC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCđC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp ựiều kiện ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựể ựẩy nhanh tiến ựộ cấp giấy và tạo ựiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chắnh hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 19/2000/Nđ-CP ngày 08/6/2000 của Chắnh phủ;
- Nghị ựịnh số 04/2000/Nđ-CP của Chắnh phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật ựất ựai;
- Nghị ựịnh số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chắnh phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ựất;
- Quyết ựịnh số 22/2003/Qđ-BTC ngày18/02/2003 của Bộ tài chắnh quy ựịnh về cơ chế tài chắnh trong việc sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi có Luật ựất ựai 2003 ựến nay, Quốc hội, Chắnh phủ, các Bộ ngành có liên quan ựã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ựến thị trường ựất ựai như sau:
- Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất;
- Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày số 16/11/2004 của Chắnh phủ;
- Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về thu tiền sử dụng ựất;
- Nghị ựịnh số 05/2005/Nđ-CP ngày 18/01/2005 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản. Nghị ựịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ựịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chắnh phủ quy ựịnh về việc ban hành quy chế bán ựấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn xác ựịnh giá khởi ựiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ựể bán ựấu giá.
- Nghị ựịnh 123/2007/Nđ Ờ CP ngày 27/07/2007 sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh 188/2004/ Nđ Ờ CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá và khung giá các loại ựất
- Thông tư 145/2007/TT Ờ BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chắnh về hướng dẫn Nghị ựịnh số 188/2004/ Nđ Ờ CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh 123/2007/ Nđ Ờ CP của Chắnh Phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/ Nđ Ờ CP
-Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT Ờ BTNMT Ờ BTC của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chắnh hướng dẫn xây dưng, thẩm ựịnh ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyển của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Theo các quy ựịnh này giá ựất ựể thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp ựấu giá quyền sử dụng ựất là giá trúng ựấu giá. Giá trúng ựấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ựất khi tham gia ựấu giá.
Căn cứ vào khung giá ựất qui ựịnh của Chắnh phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc TW qui ựịnh giá ựất cụ thể cho từng ựịa phương.
ạ Trường hợp ựấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án:
- Việc xác ựịnh giá ựất giao cho nhà ựầu tư trúng thầu công trình ựể thanh toán giá trị công trình. Trong trường hợp này, giá ựất giao có thu tiền sử dụng ựất là giá ựất tắnh theo mục ựắch sử dụng mớị Giá này phải là giá chuyển nh- ượng quyền sử dụng ựất theo mục ựắch sử dụng mới của khu ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Theo nguyên tắc trên, giá ựất ựể tắnh thu tiền sử dụng ựất của khu ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ựược xác ựịnh phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế của ựất liền kề (gần nhất) có cùng mục ựắch sử dụng theo mục ựắch sử dụng mới của khu ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ựồng thời có tắnh ựến:
+ Giá ựất tắnh ựền bù khi thu hồi quỹ ựất dùng ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Giá ựất tắnh theo mục ựắch sử dụng mới của khu ựất dùng ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ựịnh của Chắnh phủ.
+ Vị trắ của khu ựất dùng ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và ựiều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Các yếu tố khác có liên quan ựến giá ựất.
b. Trường hợp ựấu giá ựất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá ựất dùng ựể thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá ựất trúng ựấu giá.
Nhà ựầu tư trúng ựấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trúng ựấu giá là nhà ựầu tư có mức giá bỏ thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá ựấu giá ựất cao nhất.
c. Trường hợp sử dụng quỹ ựất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ựể giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ựịa phương thì tiến hành ựấu giá ựất.
Mặc dù ựấu giá QSDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá QSDđ ở 3 thành phố ựiển hình trong công tác ựấu giá QSDđ của Việt Nam trong thời gian quạ
2.4.4.2. Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số ựịa phương ạ Hà Nội
đấu giá QSDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nộị Trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành Qđ số 66/2003/Qđ- UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về ựấu giá QSDđ ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền sử dụng ựất [9].
Năm 2010 thành phố Hà Nội ựã ựưa ra quy ựịnh mới về ựấu giá quyền sử dụng ựất với nhiều ựiểm mới như sau:
Từ ngày 20/9/2010 , người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất như những người khác theo quy ựịnh trước.
đó là nội dung ựược chú ý nhất trong quyết ựịnh mới của UBND thành phố Hà Nội về ựấu giá quyền sử dụng ựất. Cụ thể người thuộc diện KT3 có việc làm ổn ựịnh tại Hà Nội ( theo quyết ựịnh ựiều ựộng hoặc tuyển dụng, hợp ựồng lao ựộng ựược tổ chức và ựơn vị quản lý lao ựộng trực tiếp xác nhận), có ựóng bảo hiểm ựầy ựủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 Năm trở lên và người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựủ ựiều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy ựịnh của pháp luật có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Hà Nộị
Có 3 hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất. Người tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất khi nộp hồ sơ phải nộp tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức ựấu giá theo quy ựịnh của từng dự án. Khoản tiền này không quá 5% giá trị thửa ựất tắnh theo giá sàn ựược phê duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu ựất trong trường hợp cho thuê ựất. Người trúng ựấu giá ựất ựược trừ tiền bảo lãnh hoặc tiền thuê ựất phải nộp. Người không trúng ựấu giá ựất ựược trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên ựấu giá.
Những người không ựược nhận lại tiền bảo lãnh gồm người ựăng ký tham gia ựấu giá ựất ựược xác ựịnh ựủ tư cách nhưng không tham gia ựấu giá; người tham gia ựấu giá ựất trả giá thấp hơn giá quy ựịnh của vòng ựấu giá bắt buộc, hoặc người tham gia ựấu giá từ vòng thứ hai trở ựi nhưng trả thấp hưn giá cao nhất của vòng ựấu trước trực tiếp; người trúng ựấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ựất hoặc rut lại giá ựã trả; người tham gia ựấu giá vi phạm quy chế ựấu giá.
Theo quy ựịnh mới, giá khởi ựiểm không ựược thấp hơn giá ựất, giá cho thuê ựất do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh tại thời ựiểm tổ chức ựấu giá. Trong trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất với các khu ựất do Nhà nước giải phóng mặt bằng, ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khỉ ựiểm: giá tối thiểu làm căn cứ ựịnh giá khởi ựiểm không thấp hơn chi phắ giải phóng mặt bằng cộng suất ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh cho 1 m2 ựất sử dụng.
đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng ựất: giá tối thiểu làm căn cứ xác ựịnh giá khởi ựiểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà công trình cộng tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh cho 1 m2 ựất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có). Bước giá tối thiểu là 100.000 ựồng/m2 và tối ựa 1.000.000 ựồng/m2 ựất ựối với trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất; từ 1.000 ựồng/m2/năm ựến 20.000 ựồng/m2/năm ựối với trường hợp thuê ựất.
UBND thành phố Hà Nội sẽ cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo ựề nghị của Sở Tài Chắnh và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án ựầu tư trên ựất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ.
Trong trường hợp người trúng ựấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng ựất hoặc rut lại giá ựã trả thì hội ựồng ựấu giá sẽ xem xét tổ chức ựấu giá lại vào một thời ựiểm khác. Trường hợp ựấu giá với khu ựất ựã ựược chia thành nhiều thử nhỏ ựể làm nhà ở cho hộ gia ựình, cá nhân thì người tham gia ựấu giá ựược quyền nộp hồ sơ ựăng ký ựấu giá nhiều thửa ựất khác nhau (mỗi thửa ựất một hồ sơ).
Giá thuê ựất phê duyệt cho người trường ựấu giá ựược giữ ổn ựịnh trong thời hạn 3 năm. Nếu giá cho thuê ựất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 01/01 hàng năm cao hơn giá ựang thuê thì áp dụng theo giá ựất do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh. Trương hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả ựấu giá.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá QSDđ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ựấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Năm 2004, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất, diện tắch gần 65 ha với tổng thu ước tắnh khoảng 2.000 tỷ ựồng. Trong ựó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. Năm 2010, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá nhiều dự án và ựưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ ựồng.
b. đà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, có vị trắ ựịa lý: phắa đông giáp Biển đông, phắa Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phắa Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp ựể nhận QSD ựất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các thông tin ựại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngàỵ
+ Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000ựồng/m2, mỗi người tham gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc, Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá sàn do UBND Thành phố quy ựịnh giao ựộng từ 3.900.000 - 5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.900.000 ựồng/m2 và giá ựất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000ự/m2, cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp và ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125/130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá ựất do UBND thành phố đà Nẵng quy ựịnh ựối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000ựồng/m2 và giá ựất ựền bù khi GPMB ựể xây dựng