Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu báo cáo trung thực Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực báo cáo cảm ơn đầy đủ thơng tin trích dẫn báo cáo ghi rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Việt Anh i LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, đến tác giả hoàn thành luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh” Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Đỗ Thị Tám tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài, q trình hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất thầy cô giáo Bộ môn Quy hoạch đất đai Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố ng Bí, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ng Bí, UBND phường/xã nhân dân địa bàn thành phố Uông Bí Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp quan tạo điều kiện thời gian khích lệ, giúp đỡ thực đề tài Trân trọng cảm ơn tất tập thể, cá nhân quan nơi công tác người thân gia đình, ln tạo điều kiện mặt thời gian, công việc, động viên sống, học tập, thực hoàn chỉnh luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Việt Anh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng ghóp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 12 2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Ôxtrâylia 12 2.2.2 Quyền hữu, quyền sử dụng đất Mỹ 13 2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thụy Điển 14 2.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất Singapore 15 2.2.5 Quyền sở hữu, sử dụng đất cộng hòa Liên bang Đức 16 2.2.6 Quyền sở hữu sử dụng đất Malayxia 16 2.2.7 Quyền sở hữu, sử dụng đất Trung Quốc 17 2.2.8 Bài học cho Việt Nam quyền sở hữu, sử dụng đất 19 iii 2.3 Tình tình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 21 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 21 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 28 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 31 2.3.4 Những tồn việc thực quy định Luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 34 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu 37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố ng Bí 37 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố ng Bí 37 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 2014 -2018 37 3.4.4 Đề xuất giải pháp để thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 38 3.5 Phương pháp nghiên cứu 38 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: 38 3.5.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 38 3.5.3 Phương pháp so sánh 39 3.5.4 Phương pháp đánh giá 39 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 41 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố ng Bí 41 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 49 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 52 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố ng Bí 52 4.2.2 Hiện trạng biến động sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 20142018 57 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 60 iv 4.3.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 60 4.3.2 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 72 4.3.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 87 4.4 Đề xuất số giải pháp để thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 92 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật, sách pháp luật 92 4.4.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm đảm bảo thực quyền sử dụng đất 93 4.4.3 Một số giải pháp hoàn thiện thủ tục hành lĩnh vực đất đai 93 4.4.4 Giải pháp Tài 94 4.4.5 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật đất đai đảm bảo lợi ích hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất 95 4.4.6 Giải pháp Ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý Nhà nước đất đai 96 4.4.7 Giải pháp nguồn nhân lực 97 Phần Kết luận kiến nghị 98 5.1 Kết luận 98 5.2 Kiến nghị 99 Tài liệu tham khảo 100 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ATGT An tồn giao thơng BĐS Bất động sản CP Chính phủ CHXHCNVN Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Cơng nghiệp hố GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội PTTH Phổ thông trung học QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp THCS Trung học sở UBND Uỷ ban nhân dân VH-TDTT Văn hóa – thể dục, thể thao VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Số lượng phiếu điều tra công chức, viên chức .38 Bảng 4.1 Biến động sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 .58 Bảng 4.2 Kết thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 thành phố Uông Bí 60 Bảng 4.3 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí giai đoạn 2014-2018 62 Bảng 4.4 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí giai đoạn 2014-2018 .65 Bảng 4.5 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2014 – 2018 67 Bảng 4.6 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ thành phố ng Bí giai đoạn 2014 - 2018 71 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 73 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí .79 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí .81 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí 83 Bảng 4.11 Đánh giá công chức, viên chức việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí .84 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh .41 Hình 4.2 Kế t quả thố ng kê hiê ̣n du ̣ng đấ t giai đoạn 2014 – 2018 thành phố ng Bí 59 Hình 4.3 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn TP ng Bí giai đoạn 2014-2018 63 Hình 4.4 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 2014-2018 66 Hình 4.5 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí giai đoa ̣n 2014-2018 .68 Hình 4.6 Kết thực quyền chấp giá trị QSDĐ thành phố ng Bí giai đoạn 2014 – 2018 .71 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Việt Anh Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 nhằm tìm tồn trình thực quyền sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục bất cập việc thực các quyề n của người sử dụng đấ t thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu đề tài: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố ng Bí; Tình hình quản lý trạng sử dụng đất thành phố ng Bí; - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố ng Bí giai đoạn 2014 – 2018; Đề xuất giải pháp để thực quyền sử dụng đất theo pháp luật - Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu là: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; - Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu; - Phương pháp so sánh; - Phương pháp đánh giá Kết kết luận Chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quy định quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chế định pháp luật đất đai Quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất đời kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập quốc tế Các quy định góp phần xây dựng thúc đẩy phát triển thị ix - Làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mơ diện tích lớn - Chuyển đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn thành phố có nhiều chuyển biến tích cực - Việc thực QSDĐ người sử dụng đất diễn địa bàn thành phố ng Bí có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã có kinh tế chủ yếu nơng nghiệp giao dịch đất đai Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngồi quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ Chính sách, chế, văn hướng dẫn: Trong năm gần đây, với phát triển vượt bậc kinh tế - xã hội nói chung phần kéo theo thơng thống, mở rộng sách Nhà nước Các thủ tục rườm rà không cần thiết loại bỏ khiến cho công tác quản lý dễ dàng không gây phiền hà cho người dân Cụ thể: + Các văn dần cụ thể hóa, hồn thiện, chỉnh sửa, bổ sung kịp thời phù hợp với tình hình thực tế diễn 88 + Khi thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tặng cho, thừa kế QSD đất người dân khơng phải loại phí, thuế chuyển quyền có đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống + Thời gian thủ tục hành rút ngắn + Đối với hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, người dân chọn lựa hình thức, chứng thực UBND xã nơi có đất cơng chứng phịng cơng chứng pháp lý Để tránh ùn tắc, thời gian cho người dân + Người dân quyền lựa chọn hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chỉnh lý nội dung biến động Trang Giấy chứng nhận (khi khơng có nhu cầu viết giấy mới) + Sự đời hệ thống dịch vụ công mức độ 3, mức độ Hồ sơ nhận thủ tục mạng trả kết bưu điện tận nhà Và cịn nhiều sách, văn hướng dẫn thông qua đưa vào thực hiện, giúp ích cho người dân cơng tác ngành quản lý đất đai đơn giản hóa, nhanh chóng thuận tiện 4.3.3.2 Hạn chế - Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn cao, phản ánh tình trạng phận khơng nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai - Tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng cịn trở thành ngun nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội 89 - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ơng để lại khơng có giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thơng tin đất đai cịn thiếu, thất lạc chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành + Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân cịn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn Vai trị quan chuyên môn chưa phát huy: chưa có phối hợp quan địa quan tài thành phố; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND thành phố dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp thành phố, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND thành phố thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc - Văn pháp luật: Thực công tác quản lý đất đai theo luật, nghị định, thông tư, văn luật Tuy nhiên q trình thực có nhiều hướng dẫn, văn Luật, để đồng thực hiện, cần phải có q trình làm việc, tiếp xúc hồ sơ 90 - Đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/9/2009 thuế suất thuế thu nhập cá nhân mức cao, chưa phù hợp, vậy, thị trường với giao dịch “ngầm” tồn tại, khó kiểm sốt - Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm sở cho UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm để tính tốn mức thu tất trường hợp liên quan đến vấn đề tài đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường thu hồi đất v.v chưa phù hợp, thiếu linh hoạt, chưa đảm bảo nguyên tắc chế thị trường quản lý đất đai - Chính sách thắt chặt tín dụng ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn vốn bất động sản Thực Chỉ thi ̣số 01/CT-NHNN Ngân hàng Nhà nước việc giảm dư nợ phi sản xuấ t 22% đến ngày 30/6 16% đến ngày 31/12, ngân hàng thương mại đang phải xoay sở đủ cách với khoản vay bất động sản Nhiều ngân hàng, ngân hàng nhỏ, chí dừng hẳn việc cho vay lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt lĩnh vực bất động sản (thế chấp quyền sử dụng đất) tiêu dùng Việc ngân hàng rốt thu hồi khoản nợ bất động sản khiến cho người vay ngân hàng gặp khó người vay tiền khơng bán đất để trả nợ khiến giá bất động sản ngày tiếp tục sụt giảm mạnh, ngân hàng đứng trước nguy khó thu hồi nợ khó phát tài sản chấp để thu hồi - Việc ban hành nhiều văn gây chồng chéo, mâu thuẫn, khó khăn q trình triển khai áp dụng Mặt khác, số quan hệ pháp luật đất đai quy định chưa đầy đủ như: quy định quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ảnh hưởng đến viêc tực quyền hộ gia đình, cá nhân - Về sở vật chất: Phòng làm việc nhỏ hẹp, trang thiết bị cịn thiếu cũ khơng đáp ứng đủ yêu cầu sử dụng cán Đặc biệt thời đại cơng nghệ số, hệ thống máy tính Phịng Tài ngun Mơi trường cần đại hóa, phù hợp với phát triển hệ thống phần mềm hỗ trợ quản lý nhà nước đất đai - Về nguồn nhân lực: Cán làm cơng tác chuyển quyền sử dụng đất cịn ít, khối lượng cơng việc ngành cịn nhiều, thời gian bị hạn hẹp phân tán, phải giải mảng công việc chuyên môn 91 khác Một số cán quản lý thực giải cơng việc cịn lúng túng, chưa thực bắt nhịp kịp thời với văn Luật đất đai 2013 đời, đòi hỏi đội ngũ cán chuyên trách phải nhanh chóng cập nhật thay đổi, bổ sung để đảm bảo thi hành pháp luật - Nhận thức người dân: Sự am hiểu người dân pháp luật chưa thực sâu rộng Chỉ phận người dân hiểu rõ giá trị quyền lợi đảm bảo đăng ký, xác lập giao dịch với quan nhà nước Phần lớn người dân thụ động tiếp thu sách pháp luật đất đai nhà nước thông qua tuyên truyền, phổ biến luật đất đai, qua báo, đài, ti vi… Mặc dù Luật đất đai quy định rõ trình tự, thủ tục thời gian thực loại hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, nhiên người dân chưa nắm đầy đủ Cùng với thủ tục hành chuyển quyền sử dụng đất thường liên quan đến quan khác, đơn vị chưa có liên kết chặt chẽ thủ tục thời gian thực nên nhiều người dân gặp rắc rối với thủ tục hành chính, thời gian thực thường kéo dài 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT Để khắc phục hạn chế tồn việc thực quyền sử dụng đất, sở phân tích kết điều tra nghiên cứu điều kiện địa bàn thành phố, xin đưa số giải pháp sau: 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật, sách pháp luật Tiếp tục tăng cường thường xuyên tuyên truyền văn quy phạm pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân để làm sở thực hình thức phương tiện thông tin đại chúng sau: - Đa dạng hóa hình thức cơng khai, tun truyền phổ biến pháp luật, thủ tục hành tìm kiếm thơng tin thực QSDĐ Cụ thể qua đài phát truyền hình thành phố, qua loa phóng thơn, xóm - Cử cán xuống tận thơn, xóm xã để tuyên truyển phổ biến pháp luật, lắng nghe giải đáp thắc mắc người dân văn pháp luật mà họ chưa hiểu - Đối với xã khó khăn giáp biên giới cần phải cung cấp thêm sách, báo tạp chí pháp luật lĩnh vực đất đai tới người dân - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để 92 người dân hiểu quyền nghĩa vụ để đến đăng ký theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền - Cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở cịn chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 4.4.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm đảm bảo thực quyền sử dụng đất Để đảm bảo quyền cho người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp nói riêng thực quyền sử dụng đất cần phải hồn thiện số quy định pháp luật đất đai theo hướng sau: - Về mục đích chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn chấp quyền sử dụng đất cấn sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Bộ Luật Dân năm 2005 Luật tổ chức Tín dụng để đảm bảo khả khai thác, phát huy giá trị kinh tế đất, nhu cầu tiêu dùng hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp - Về điều kiện thực quyền người sử dụng đất nói chung, quyền chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng cần quy định cụ thể Luật Đất đai - Hoàn thiện chế tài việc quy định nghĩa vụ tài người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất - Hoàn thiện chế định giá đất, khung giá đất phù hợp với chế thị trường - Quy định chế định khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp phù hợp với Bộ Luật Dân sự, Luật Khiếu nại, tố cáo pháp luật hành 4.4.3 Một số giải pháp hồn thiện thủ tục hành lĩnh vực đất đai 4.4.3.1 Giải pháp chung thủ tục hành lĩnh vực đất đai Trên sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định thủ tục hành lĩnh vực đất đai, chúng tơi cho việc hồn thiện quy định vấn đề cần thực dựa số giải pháp sau đây: 93 - Thủ tục hành đất đai cần sửa đổi theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu tài nguyên đất đai, vừa công khai, minh bạch thuận tiện cho người dân việc thực quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định tạo điều kiện thuận lợi để họ giám sát việc thực thi pháp luật đất đai nói chung quy định thủ tục hành đất đai nói riêng - Sửa đổi theo hướng Luật Đất đai quy định ngun tắc chung việc thủ tục hành chính; cịn trình tự, thủ tục cụ thể giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cho phù hợp với điều kiện cụ thể giai đoạn phát triển, phù hợp với chủ trương cải cách hành Đảng Nhà nước ta 4.4.3.2 Các giải pháp xử lý hành hành vi vi phạm pháp luật đất đai Từ thực trạng xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng địa phương thời gian qua; cho để nâng cao hiệu hoạt động này, Nhà nước cần thực số giải pháp chủ yếu sau đây: - Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng theo hướng tăng mức phạt tiền; đặc biệt bổ sung quy định cho phép Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xử phạt vi phạm hành đất đai theo mức thấp 10 triệu đồng Có việc phát xử lý vi phạm pháp luật đất đai mang lại hiệu lẽ, vi phạm pháp luật đất đai xảy cấp sở Khi phát xử lý kịp thời với chế tài xử phạt nặng có tác dụng ngăn ngừa không cho vi phạm pháp luật đất đai tiếp tục thực - Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng theo hướng tăng tỷ lệ số lượng vụ vi phạm pháp luật đất đai bị truy cứu trách nhiệm hình - Bổ sung quy định đề cập chi tiết quyền hạn trách nhiệm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp nói chung Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nói riêng việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai… 4.4.4 Giải pháp Tài a Về thuế thực quyền chuyển nhượng chấp - Cần quy định trách nhiệm quan công chứng hợp đồng chuyển 94 nhượng bất động sản để hạn chế hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp giá thực tế - Sửa đổi, bổ sung nội dung để quy định cụ thể rõ ràng thu nhập từ trường hợp góp vốn vằn quyền sử dụng đất - Xem xét sửa đổi thống mức thuế 2% tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản; Trường hợp giá kê khai hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh cơng bố năm lấy giá quy định để áp mức thuế 2% b Về phí, lệ phí - Xem xét bổ sung trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa” khơng phải nộp lệ phí trước bạ - Bổ sung trường hợp miễn lệ phí trước bạ đất Nhà nước giao công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Xem xét sửa đổi giá tính lệ phí trước bạ giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, để thuận lợi tổ chức thực 4.4.5 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật đất đai đảm bảo lợi ích hợp pháp Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất a Giải pháp đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp thực quyền sử dụng đất; xin đưa số giải pháp chủ yếu sau: - Cần tiếp tục nghiên cứu, xây dựng bổ sung quy định phân biệt rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước với quyền người sử dụng đất - Cần bổ sung quy định lợi ích kinh tế mà Nhà nước thu với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai - Cần quy định rõ ràng, đầy đủ cụ thể vai trò Nhà nước việc quản lý giao dịch chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 95 - Cần quy định cụ thể đầy đủ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai với quyền Nhà nước với tư cách quản lý nhà nước đất đai; đồng thời, bổ sung quy định đề cập đến chế pháp lý giám sát có hiệu việc thực vai trị đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước… - Có hệ thống quản lý, lưu hồ sơ đăng ký thủ tục đất đai khoa học, đảm bảo tính thống có hiệu quả, an tồn bí mật Sử dụng phần mềm khoa học để quản lý nguồn sở liệu đất đai khoa học, hiệu cao công việc b Giải pháp đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp hộ gia đình, cá nhân Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất; xin đưa số giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật này, giải pháp chủ yếu bao gồm: - Nhà nước cần đẩy nhanh hoàn thành sớm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đây điều kiện pháp lý tiên nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất - Tiếp tục rà soát, phát mâu thuẫn, bất cập sửa đổi, bổ sung quy định xử phạt vi phạm hành liên quan đến việc thực quyền chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho tầng lớp dân cư xã hội Trên sở đó, họ có ý thức tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, thông qua việc tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật đất đai giúp họ phòng, tránh vi phạm pháp Luật Đất đai - Cần bổ sung quy định quản lý chặt chẽ hệ thống sổ, sách đồ đất đai v.v nhằm xác định tính chất hợp pháp quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất v.v 4.4.6 Giải pháp Ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai Để thực hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai tạo điều kiện tốt cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền 96 chủ sử dụng đất ngồi giải pháp nêu cần có đổi theo tinh thần Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt chiến lược ứng dụng phát triển công nghệ thông tin tài nguyên môi trường đến năm 2015 định hướng đến năm 2020 cụ thể là: - Đổi theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý đất đai với mục tiêu quản lý hiệu - Đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin như: đường truyền mạng, trang thiết bị phục vụ lưu trữ liệu, vận hành liệu phần mềm ứng dụng công tác quản lý đất đai - Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu địa thời gian hồn thành sở liệu đất đai - Phát triển tồn diện để liệu cung cấp cho ngành Thuế, du lịch, xây dựng, ngân hàng nước, ngân hàng nước ngoài,….v vv - Tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất thực giao dịch qua hệ thống mạng internet 4.4.7 Giải pháp nguồn nhân lực Cần xem xét, củng cố, tăng cường lực lãnh đạo lực làm việc cho cán quản lý lĩnh vực quản lý đất đai Thúc đẩy tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình cơng tác tiếp dân Có phối hợp cán quản lý người dân việc hoạt động dịch vụ hành cơng quản lý nhà nước lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội đạt đến độ hồn chỉnh Cần có xếp công việc cách hợp lý, khoa học để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ Cần tuyển dụng thêm cán chuyên môn để chia nhỏ cơng việc, tránh tình trạng người đảm nhận nhiều cơng việc khiến việc hồn thành kết khó khăn Nên tổ chức buổi tập huấn, đào tạo cán thường xuyên để nâng cao chuyên mơn, trình độ nghiệp vụ q trình thực cơng việc để giúp cho cán phòng tài nguyên văn phòng đăng ký đất thực đạt hiệu công việc 97 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 1) Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất Nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn thành phố ngày chặt chẽ Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố thực theo quy định Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành luật Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật 2) Trong giai đoạn 2014 - 2018, thành phố ng Bí tiếp nhận giải quyế t 11.293 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất Trong có: 6.180 GCNQSDĐ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 4.103 GCNQSĐ hoạt động tă ̣ng cho QSD Đ; 1.010 GCNQSDĐ hoạt động thừa kế quyền sử dụng đất thành phố ng Bí tiếp nhận giải ; 11.860 hồ sơ thực việc chấp quyền sử dụng đất ; trường hơ ̣p chuyể n đổ i QSDĐ và góp vố n bằ ng QSDĐ không diễn 3) Qua kết nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực QSDĐ, là: nhóm giải pháp luật sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp nguồn lực cán bộ, nhóm giải pháp đầu tư sở vật chất đội ngũ cán bộ, nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật, nhóm giải pháp khác Thành phố tỉnh cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng 98 máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế 5.2 KIẾN NGHỊ - Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, đề nghị cần tiếp tục mở rộng đối tượng nghiên cứu với việc thực quyền tổ chức sử dụng đất - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích tham gia thực đăng ký thực quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng kết Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường tr 48-51 Đào Trung Chính (2007) Sở hữu đất đai Dự thảo sửa đổi Hiến pháp Truy cập ngày 15/03/2016 tại: http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thaoLuat-dat-dai/So-huu-dat-dai-trong-Du-thao-sua-doi-Hien-phap/163902.vgp Đinh Dũng Sỹ (10/2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Hồng Đức, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 10 Nguyễn Đình Bồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 100 12 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản Quản lý đất đai thị trường bất động sản 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 16 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố ng Bí (2015) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015 17 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố ng Bí (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987) Luật đất đai, tổng cục quản lý ruộng đất, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1992) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993) Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001 NXB Bản đồ, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b) Luật đất đai đổi chế tài đất đai thời gian tới Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 23 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005) Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015) Bộ Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 101 27 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 28 UBND thành phố Uông Bí (2013) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2003 - 2010 định hướng đến năm 2020 29 UBND thành phố ng Bí (2014) Kiểm kê đất đai 30 UBND thành phố Uô ng Bí (2018) Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất thành phố ng Bí năm 2018 31 UBND thành phố ng Bí (2019) Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2018 102 ... văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn. .. 2014 -2018 a Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí b Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí - Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất sản xuất nông nghiệp;... hình quản lý sử dụng đất thành phố ng Bí - Tình hình quản lý đất đai thành phố ng Bí; - Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành phố ng Bí 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố ng Bí