XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHỐ NGÀNH : : : : : LÊ MINH CẨM TÚ 05124129 DH05QL 2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai - Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI  LÊ MINH CẨM TÚ “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH” GVHD: TS TRẦN THANH HÙNG (Khoa: QLĐĐ&BĐS - Trường: ĐH Nông Lâm TP.HCM) Ký tên - Tháng năm 2009 - LỜI CẢM ƠN  Con xin chân thành cám ơn đến gia đình ln quan tâm, chăm sóc, động viên tạo kiện cho trình học tập để có thành cơng ngày hơm Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy cô dạy dỗ, truyền đạt kiến thức vơ q giá để em bước vào sống Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Thanh Hùng ln nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ theo suốt em trình thực tập để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cám ơn chia vui bạn lớp Quản lý đất đai khoá 31, người bạn đồng hành học tập chia với lúc vui buồn thời gian qua ĐH Nơng Lâm Tp.HCM, tháng 7/2009 LÊ MINH CẨM TÚ TĨM TẮT  Sinh viên thực hiện: Lê Minh Cẩm Tú, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất – Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hiện nay, thành phố HCM nơi thể chất giá lớn, ảnh hưởng tới công tác đền bù giải toả Từ đó, cần cấp thiết xây dựng bảng giá loại đất áp dụng cho địa bàn va sử dụng Quận cho việc thử nghiệm công tác Qua đó, đề xuất số ý kiến đóng góp nhằm nâng cao cơng tác định giá chất lượng việc xây dựng bảng giá loại đất địa bàn Quận Đề tài thực với thời gian bốn tháng đạt số kết quả: Hiểu vận dụng phần mềm SPSS để xây dựng bảng giá loại đất, kết hợp với việc áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá cho loại đất cụ thể Công tác xây dựng bảng giá loại đất mơ hình cịn tương đối điều kiện thị trường đất đai nước ta nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cịn nhiều khiếm khuyết, nên tránh khỏi hạn chế q trình áp dụng mơ hình xây dựng bảng giá loại đất vào thực tế Người viết luận văn mong dẫn, đóng góp Quý thầy cô MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Các khái niệm chung đất đai…………….…………………………… I.1.1 Khái niệm đặc điểm đất đai …………………………… I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai I.2 Quan niệm giá trị đất đai…………………………………………… I.2.1 Khái niệm giá đất đai………………………………………… I.2.2 Một số khái niệm liên quan đến giá đất……………………… I.2.3 Khái niệm địa tô I.3 Quan niệm chung giá trị đất đai 10 I.3.1 Các quan điểm giá trị đất đai 10 I.3.2 Các hình thái biểu giá trị đất đai 11 I.3.3 Quá trình hình thành giá đất đai đô thị…………………… 12 I.3.4 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai……………………… 13 I.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất …………………………… 14 I.4 Hệ thống quản lý giá đất đai 18 1.4.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất đai…………… 18 I.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất……………………………… 18 I.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị……………………………… 18 I.4.4 Các phương pháp định giá đất đai…………………………… 19 I.5 Quy trình định giá đất đai……………………………………………… 20 I.5.1 Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn Bộ TN-MT…… 20 I.5.2 Quy trình định giá đất đai theo lý thuyết Vị - Chất lượng… 23 I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu…………………………………………… 24 I.6.1 Vị trí địa lý…………………………………………………… 24 I.6.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội…………………………… 25 I.7 Nội dung phương pháp nghiên cứu………………………………… 28 I.7.1 Nội dung nghiên cứu………………………………………… 28 I.7.2 Phương pháp nghiên cứu……………………………………… 29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Khái quát tình hình phát bất động sản Tp Hồ Chí Minh 32 II.2 Kết xây dựng bảng giá đất Quận 35 II.2.1 Mô hình hàm hồi quy tổng quát 35 II.2.2 Các kiểm định chất lượng mơ hình 37 II.2.3 Áp dụng mơ hình hồi quy tổng qt để tính giá đất 39 PHẦN III: KẾT LUẬN 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO 46 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú ĐẶT VẤN ĐỀ Trong thời gian qua, thị trường BĐS hay nói cụ thể thị trường nhà đất có nhiều đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế xã hội nước ta Tuy nhiên, thị trường nhà đất tồn nhiều vấn đề Quy lại vấn đề xoay quanh giá nhà đất, đặc biệt giá nhà đất đô thị, nơi diễn nhiều hoạt động đầu tư “hệ thống” nhà đất thị phức tạp Có thể dẫn chứng giá nhà đất gần trung tâm hay măt tiền khác nhiều so với giá nhà đất xa trung tâm hay hẻm Việc xác định giá nhà đất vấn đề cần phải nghiên cứu Bất kỳ quốc gia giá thị trường biến động 20% so với giá nhà nước điều chỉnh Ở Việt Nam thị trường chuyển quyền sử dụng đất khơng bình ổn, có q nhiều sốt đất Ví dụ sốt nhà đất năm 2003, 2007 sốt cầu giả tạo, chủ yếu phân lô bán Dù sốt ảo hay sốt thật thị trường BĐS bộc lộ khiếm khuyết mà vấn đề nằm việc giá đất khơng bình ổn chưa hợp lý Thị trường đất đai có nóng nóng ở số khu vực có cầu thực Nhà nước cần tăng cung cách tăng quy hoạch, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp … Công tác xây dựng bảng giá nhà đất Tỉnh Tp có chưa thực có hiệu quả, gây nhiều xúc cho người dân viêc đền bù giải phóng mặt Giá thị trường đất đai giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn đến bất cập cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường BĐS lành mạnh Vì việc xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường phù hợp với địa phương vấn đề khó khăn Thành phố Hồ Chí Minh thị lớn nước với nhiều thành phần kinh tế, có mật độ dân số đơng, nhu cầu nhà ở, giao thông vấn đề cấp thiết nguời dân Tp Do nhà nước phải quy hoạch, xây dựng khu dân cư, mở rộng, nâng cấp hệ thống đường giao thông để đáp ứng nhu cầu người dân Bên cạnh công tác đền bù giải toả áp giá đền bù cho người dân thừơng thấp so với giá thị trường dẫn đến khiếu khiện người nằm diện giải toả quy hoạch Để đảm bảo quyền lợi người dân, quan có thẩm quyền cần tiến hành xây dựng, điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung nghiên cứu “ xây dựng bảng giá đất đô thị địa bàn Quận Tp Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Xây dựng bảng giá đất Quận làm sở cho việc tính tốn nghĩa vụ tài liên quan đến giao dịch đất đai Xây dựng giá loại đất địa bàn Quận theo khu vực, tuyến đường, vị trí phù hợp sát với giá thực tế Đối tượng điều tra nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy luật kinh tế khách quan, quy luật giá trị, cung cầu mối quan hệ chúng Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú Đề tài thực phạm vi Quận Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu giá đất đai yếu tố ảnh hưởng đến giá năm 2009 Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng phát triển TS Hoàng Hữu Phê việc định giá đất đai bất động sản Đề tài hồn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục hạn chế quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Các khái niệm chung đất đai I.1.1 Khái niệm đặc điểm đất đai Đất đai bao gồm đất với mơi trường xung quanh nước, khơng khí, hệ động thực vật, … hoạt động người diễn lòng đất Như đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần bề mặt với không gian bên bề sâu lịng đất Ở góc độ tổng thể đất đai hiểu trái đất hay phạm vi không gian giới hạn phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai Với khía cạnh khái niệm đất đai khơng đồng với khái niệm lãnh thổ đất Lãnh thổ hiểu địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, phạm trù địa lý - dân tộc, đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên Đất đai vật địa lý - kinh tế với hai thuộc tính đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người Đó thuộc tính tự nhiên xã hội Thuộc tính tự nhiên bao gồm thuộc tính khơng gian diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất Thuộc tính xã hội đất đai hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định Đó vị đất đai, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác… Đặc biệt cường độ quan hệ bị ảnh hưởng yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần cách phi tuyến theo tăng dần khoảng cách Vì nói vị đất đai sở để hình thành nên giá trị đất đai cịn thuộc tính tự nhiên tạo nên giá trị sử dụng đất đai Vị xã hội đất đai phạm trù tổng hợp điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật cấu thành giá đất Các đặc điểm kinh tế - xã hội pháp luật tổng hợp tạo thành vị đất đai Với điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật đất có mức vị xã hội Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, cịn vị trí thuộc tính khơng gian Vị đất đai thuộc tính khơng gian tâm lý người, cịn vị trí đất đai thuộc tính khơng gian địa lý (tự nhiên) Vì Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú vị không đồng với vị trí Chính vị đất đai sở hình thành giá trị đất đai cịn vị trí tạo giá trị sử dụng đất đai Tuy nhiên, nghiên cứu thực tế định giá đất bất động sản người ta nhắc đến yếu tố vị trí Như vị trí yếu tố cấu thành giá trị đất đai, thuộc tính quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai Đây có phải nhận định đắn? Trước hết cần xem xét mối quan hệ vị trí địa lý giá trị Như ta thấy, vị trí đất khơng thay đổi Chúng di dời, giãn nở Nhưng khả sinh lời đất đai lại thay đổi theo thời gian Khi điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật thay đổi kéo theo khả sinh lời thay đổi theo Hay ví dụ khác đất mặt tiền đường vùng ngoại thành khơng thể có giá trị đất nhỏ hẻm thành phố lớn Từ ví dụ ta khẳng định vị trí giá trị khơng có quan hệ với Vì vị trí khơng phải thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm Điều mà nhà định giá muốn nói đến vị trí khơng gian địa lý – kinh tế, vị trí khơng gian kinh tế - xã hội thị Có thể nói vị trí bao phủ thuộc tính kinh tế - xã hội đất đai mà theo ngôn ngữ lý thuyết Vị - Chất lượng vị thế, thuộc tính tạo “khả sinh lời vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích đơn vị diện tích đất đai vị trí khác Như biết, đất đai tự thân có khả tái tạo, nâng cao chất lượng mặt tự nhiên Và thông qua hoạt động xã hội đất đai tái tạo nâng cao chất lượng Về mặt tự nhiên việc tái tạo độ mùn, môi trường đất… Nhưng vấn đề dặt thông qua hoạt động xã hội vị đất đai tạo ra, tái tạo, nâng cao sao? Nhằm nâng cao vị đất đai, người thông qua chiến dịch quảng cáo, quảng bá,… Như đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Ngồi đất đai cịn có tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính tăng trị, tính thích ứng Tính cố định khan giới hạn bề mặt địa cầu phạm vi lãnh thổ quốc gia Tính dị biệt, khác mặt tự nhiên mặt xã hội Tính tăng trị tính cố định, tính khan nhu cầu cộng với giá trị đầu tư đất đai ngày tăng Tính tăng trị quy luật chung trình gia tăng, giá trị đất đai ln ln có tượng suy giảm giá trị vài khu vực cục có hai tượng xã hội ln ln song hành trưởng giả hóa hoang hóa Tăng trị theo thời gian mặt không gian có nơi tăng, nơi giảm Tính thích ứng khả sử dụng vào mục đích khác Từ xa xưa đất đai trở thành thứ cải vô quý giá, “tấc đất – tấc vàng” Đất đai đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh tế - xã hội người Đất đai đối tượng lao động, công cụ lao động tư liệu sản xuất đặc biệt nơng, lâm nghiệp Ngồi đất đai cịn sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất phát triển đô thị, vừa nhân tố sản xuất đầu vào vừa tài sản bất động sản Là nhân tố đầu vào đất đai có hai thuộc tính tự nhiên xã hội, thơng qua hoạt động đầu tư người đất đai trở thành tài sản bất động sản Có thể nói với vai trị đầu vào hoạt động đầu tư đất đai nhân tố sản xuất, xác định thông qua đơn vị tài nguyên đất đai với vai trị đầu đất đai tài sản bất Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú lý vùng kinh tế với Nhìn chung, thị trường bất động sản nhiều biến động thời gian tới sách điều tiết nhằm lành mạnh hóa thị trường Chính Phủ Mặc dù tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn trường hấp dẫn nhà đầu tư nước tiến trình thị hóa Việt Nam giai đoạn đầu, nội lực phát triển mạnh Nền kinh Viêt Nam thời kỳ tăng trưởng nhanh, thị trường bất động sản nhiều tiềm phát triển cộng với đột phá thị trường tài chính, chứng khốn, hai thị trường rót nguồn vốn lớn vào bất động sản Trong 2007, thị trường bất động sản thu hút 2,5 tỉ USD đầu tư nước ngoài, trở thành ngành thu hút đầu tư nước lớn Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam tổ chức kiểm tốn uy tín hàng đầu giới Price Waterhouse and Coopers đánh giá thị trường tiềm châu Á giới Có thể thấy giai đoạn trầm lắng thị trường bất động sản mang tính tức thời Nhưng khiến nhiều nhà đầu tư quan ngại giới chuyên môn nhận xét xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân như: năm 2007 giá dự án bất động sản tăng cách phi mã không kiểm soát được; dự thảo sắc thuế liên quan đến bất động sản, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng sắc thuế dự kiến thu bất động sản nhằm hạn chế đầu Thêm vào nhu thay đổi, cải thiện chỗ phận lớn người dân có thu nhập cao Thành phố Tình trạng tắc nghẽn giao thơng, khói bụi, ngập lụt giá nhà cao ngất khu vực đô thị cũ khiến người dân tìm cách chuyển sang khu thị có hạ tầng kỹ thuật mơi trường sống tốt Như chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam từ khứ đến thời điểm trạng thái nhà đầu nhiều người có nhu cầu sử dụng thật Mặc dù nhu cầu nhà trạng thái cấp bách người tiêu dùng lại tìm thấy nguồn cung cho Lý nhà đầu tư bất động sản quan tâm vào phân khúc thị trường có khả tạo lợi nhuận lớn thị trường hộ cao cấp văn phòng cho thuê Thị trường nhà cho đối tương nhu nhập trung bình thấp tình trạng cấp bách lại bị bỏ ngỏ khả sinh lời không cao (chỉ bắt đầu thu hút đầu tư thời gian gần đây) Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thị trường động chứa đựng nhiều hội khó khăn thách thức, vấn đề đặt với doanh nghiệp làm cách để tận dụng hội hạn chế khó khăn Đầu tư bất động sản khơng đơn giản lợi nhuận góc độ doanh nghiệp mà lại vấn đề lợi ích chung tồn xã hội Chính phủ khơng thể để doanh nghiệp tự chia thị phần đầu tư vào phân khúc có lợi nhuận cao mà quên vấn đề xã hội nhà đô thị thời kỳ phát triển Đầu tư bất động sản gắn liền với vấn đề xã hội giải chổ cho đại đa số người dân hồn thiện mặt thị, đầu tư tự phát làm điều Doanh nghiệp bất động sản bước theo sách đầu tư mà Thành phố đề ra, Nhà nước doanh nghiệp thực tiêu chí lợi ích chung tồn xã hội xem “đầu tư bền vững” 34 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú II.2 Kết xây dựng bảng giá đất Quận Theo trình Nghi định 188 Bộ Tài Nguyên Môi Trường thơng tư 80 tài Xác định giá trị vùng giá trị, điều tra tối thiểu vùng vị trí chuyển nhượng năm Nhưng thơng tư lại khơng nói rõ số lượng mẫu phải điều tra mà phải suy từ phương pháp so sánh trực tiếp ( 3-5 BĐS giao dịch vùng liền kề) Điều mặt lý thuyết khơng có việc điều tra thu thập, thống kê thời điểm, vị trí có giao dịch mà thường tập trung khu vực Ví dụ: Khu thị mới, giáp ranh, ngoại vi Trong khu đô thị ổn định thường chuyển nhượng để đảm bảo số lượng mẫu phải điều tra theo hướng dẫn Bộ Tài Nguyên Môi Trường điều khó thực để giải vướng mắc theo hướng dẫn Bộ Tài Nguyên Môi Trường ta tham khảo hai nguồn Giá vùng giá trị tương đương nguồn thông tin giá rao bán, rao thuê Tuy nhiên việc xác định biết vùng xác định dựa vào điểm: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Người ta khơng có định lượng điểm Vì việc phân vùng giá trị, xác định vùng đồng giá cuối phải dựa vào mưc giá chuyển nhượng Vì tham khảo thị trường vùng đồng giá khơng phải xác, vùng đồng giá tương đối Theo hướng dẫn, dựa vào giá rao bán, cho thuê… giá có khoảng cách định so với giá chuyển nhượng thực tế Do đề xuất đinh lượng dựa vào biến số để xác định giá đất, phân tích hồi qui giá đất Biến số chủ yếu phân thành hai nhóm: vị chất lượng Phản ánh chất lượng đất đai với hi vọng đạt độ xác định phạm vi sai số cho phép +/- 20% II.2.1 Mơ hình hàm hồi quy tổng qt Trong giới hạn đề tài này, đưa vào phương trình hồi quy bốn biến, với biến phụ thuộc giá đất biến độc lập khoảng cách đến trung tâm vị thế, diện tích khu đất, chiều rộng đường hẻm Theo phương trình có dạng sau: Y = A X11X22X33 eut (1) Trong đó: Y giá đất (triệu đồng/m2) X1 khoảng cách đến trung tâm vị (1/s) X2 diện tích khu đất (đơn vị: m2) X3 chiều rộng đường hẻm A i: tham số ta cần ước lượng eut độ nhiễu Tất ba biến X xem biến giải thích Y biến phụ thuộc Để đo lường mức độ tác động này, sử dụng phần mềm kinh tế lượng SPSS để ước lượng kết Tuy nhiên để dễ dàng cho việc ước lượng chuyển phương trình (1) dạng hàm Ln sau mà giữ nguyên chất hàm ban đầu: LnY= LnA + 1LnX1 + 2LnX2 + 3LnX3 + ut (2) Đây phương trình dùng để chạy kết ước lượng Sau chuyển dạng hàm lượng dịch vụ đơn vị giá đất, từ xác định tỷ lệ kết hợp hai thành phần vị chất lượng đơn vị giá đất bao nhiêu, sau chuyển 35 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú giá đất quy ước giá đất cần xây dựng cách dể dàng Kết mơ hình ước lượng tìm trình bày bảng từ bảng đến bảng 5: Bảng Phương pháp đưa biến vào mơ hình Bảng Mức độ phù hợp mơ hình Bảng Bảng phân tích sâu Anova Bảng Xác định hệ số hồi quy 36 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú Bảng Hiện tượng đa cộng tuyến Hệ số ước lượng tất biến giải thích: chiều rộng đường hẻm, diện tích đất, khoảng cách đến cực vị quận 1, có ý nghĩa với mức α = 5% = 0.05 Giá trị SigT (P-value) tất biến nhỏ 0.05, đồng thời sai số chuẩn (Std Error) tất hệ số thấp (quá nhỏ so với 0.8) trị thống kê t tất biến độc lập có giá trị tuyệt đối lớn 2, nên có ý nghĩa thống kê Hơn nữa, hệ số xác định Adjusted R2 = 80.9% lớn liệu chéo Điều thể mơ hình ước lượng tương đối tốt giải thích gần 80% biến động thực tế Tức biến độc lập giải thích 80.9% cho thay đổi biến phụ thuộc Đến nhìn bề ngồi số nhận xét mơ hình tương đối tốt Tuy nhiên để biết điều có hồn tồn khơng việc cần phải làm kiểm tra vi phạm giả thuyết Điều thực mục kiểm định chất lượng mơ hình II.2.2 Các kiểm định chất lượng mơ hình Kiểm định mức độ hợp lý mơ hình a) Kiểm định mức ý nghĩa tổng qt mơ hình hồi qui Để kiểm tra mức độ vững mô hình, cần tiến hành kiểm định hệ số ước lượng, với giả thuyết sau: Ho: tất hệ số i H1: có i khác Trong bảng 3, SigT mô hình hàm hồi quy = 0.000, giá trị bé so với mức ý nghĩa 5%, nên an tâm bác bỏ giả thuyết H0 Điều có nghĩa hệ số mơ hình ước lượng khơng thể đồng thời chúng có ý nghĩa mặt thống kê b) Kiểm định hệ số hồi qui riêng lẻ phương trình ước lượng Bảng thể tất biến giải thích có trị tuyệt đối trị thống kê t (t-Statistic) lớn 2, giá trị P-value nhỏ mức ý nghĩa =5% cho trước, nghĩa biến phương trình có ý nghĩa mặt thống kê Ở mục trên, thực việc kiểm định mức ý nghĩa tổng quát mô hình kết cho thấy hệ số không đồng thời Tuy nhiên hệ số riêng lẻ có thật khác hay khơng chưa thể kết luận Do cần thực việc kiểm định hệ số ước lượng riêng lẻ mơ hình Với mức ý nghĩa  = 5% cho trước, độ bậc tự df = k = (Bảng 3), việc kiểm định hệ số hồi qui mơ hình thực cách đặt giả thuyết 37 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú H0 : i ( Chỉ xét riêng giá trị một, không xét đồng thời) H1 : i khác Giá trị tới hạn t có dựa vào việc tra bảng phân phối student t/2 = t0.025 = 2.365 Thực việc so sánh giá trị tới hạn t/2 với giá trị tính tốn (ttt) có bảng mơ hình ước lượng suy kết quả: ttt > t/2 Hay kiểm định cách khác dựa vào giá trị SigT bảng 4, giá trị Sig T biến điều nhỏ so với 0.05 Cả hai cách điều đưa đến kết luận giả thuyết H0 bị bác bỏ Điều có nghĩa tất hệ số mơ hình có ý nghĩa mặt thống kê Tóm lại nhận xét sơ nhằm cung cấp vài thông tin mức độ tốt xấu, độ thích hợp mơ hình Để biết xác xem mơ hình thực có ý nghĩa thực tế hay không, vấn đề không dừng lại Việc ứng dụng kinh tế lượng giúp phát xem mơ hình có mắc phải vi phạm giả thuyết khơng Bởi thơng số thống kê bảng kết trơng hợp lý mơ hình có bệnh hợp lý coi giả tạo mà thơi Chính mơ hình cần thực vài kiểm định cần thiết, có vi phạm giả thuyết phải tìm biện pháp khắc phục cho mơ hình cuối phải bền vững Thơng thường phân tích số liệu phương pháp hồi qui tuyến tính, mơ hình hay mắc phải ba bệnh đa cộng tuyến, tương quan chuỗi (hay tự tương quan) phương sai sai số thay đổi Kiểm tra vi phạm giả thuyết a) Kiểm định tượng đa cộng tuyến Giả thuyết mơ hình hồi qui khơng có mối quan hệ tuyến tính tuyệt đối biến độc lập mơ hình Đồng thời hệ số hồi qui biến cụ thể số đo tác động riêng phần biến này, nghĩa tác động lên biến phụ thuộc cố định giá trị biến độc lập cịn lại Do tồn mối quan hệ tuyến tính hai biến giải thích khơng thể đo mức tác động riêng phần biến, biến thay đổi biến thay đổi theo với tỷ lệ Chính tồn bệnh làm cho việc đánh giá mô hình khơng cịn xác Để phát mơ hình có bị đa cộng tuyến hay khơng, dùng đến bảng ma trận tương quan biến, nhiên SPSS có cơng cụ hổ trợ đắc lực việc phát tức thời tượng đa cộng tuyến Đó đại lượng Tolerance (độ chấp nhận) hay VIF, theo lý thuyết kinh tế lượng, độ chấp nhận nhỏ hay giá trị VIF > 10 mơ hình có đa cộng tuyến xảy Ở bảng cho thấy, độ chấp nhận biến tương đối nhỏ, cịn VIF biến hồn tồn nhỏ so với 10 Điều chứng tỏ khơng có mối quan hệ biến giải thích, tức mơ hình không tồn tượng đa cộng tuyến b) Kiểm định tượng phương sai sai số thay đổi Như biết phương sai sai số thay đổi tượng mà thường xuyên xảy liệu khơng gian (hay liệu chéo) Vì mơ hình cần xem xét đến bệnh Trình tự thực sau và, kết kiểm định tương quan hạng bảng Bước : tạo biến Phần dư Giá trị dự đoán Bước : lấy trị tuyệt đối phần dư lệnh compute, đặt tên TTĐ Bước : phát biểu giả thuyết Ho: hệ số tương quan hạng tổng thể = 38 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú Bước : kiểm định tương quan hạng cho biến TTĐ Biến Phụ thuộc Bước : KL không bác bỏ Ho (sig > >), Phương sai không đổi Bảng Kiểm định tương quan hạng Theo bảng 6, Sig _T hai biến tương đối lớn ( = 0.797), vượt xa mức chấp nhận 0.05, khơng có sở bác bỏ H0 Như vậy, mơ hình khơng tồn tượng phương sai sai số thay đổi Giải thích ý nghĩa mơ hình Hệ số xác định điều chỉnh R2 = 80.9% Nghĩa mơ hình giải thích 80.9% thực tế Hay nói cách khác, biến độc lập phương trình ước lượng giải thích 80.9% biến thiên biến phụ thuộc Thêm vào đó, giá trị P-value tất thơng số nhỏ (nhỏ  = 0.05) Nghĩa giả thuyết H0 dễ dàng bị bác bỏ, điều chứng minh hệ số biến phương trình hồn tồn có ý nghĩa thống kê Hơn nữa, trị thống kê t (t-Statistic) có trị tuyệt đối lớn 2, nói lên khơng nên loại bỏ biến khỏi mơ hình chúng có ý nghĩa thống kê Đồng thời, giá trị sai số chuẩn nhỏ, điều tốt, thực tế cho thấy sai số nhỏ, độ xác mơ hình ước lượng cao Hệ số 1 = 0.202 độ co giãn giá đất theo biến “vị trí tọa lạc lô đất mặt tiền hay hẻm” Nghĩa biến tăng lên 1% ( bất động sản dịch chuyển mặt tiền) giá đất tăng lên tương ứng 0.202% Cụ thể bất động sản từ hẻm tiến mặt tiền giá lô đất tăng lên Hệ số 2 = 1.027 độ co giãn biến giá lô đất theo biến “diện tích lơ đất ” Tức diện tích lơ đất tăng lên 1% giá đất thay đổi 1.027% Nghĩa chừng mực đó, diện tích lơ đất tăng thêm 1m2 giá lơ đất biến chất lượng đóng góp thêm tổng giá trị lô đất Hệ số 3 = 0.532 độ co giãn biến giá theo biến “vị trí tọa lạc lơ đất mặt tiền hay hẻm” Nghĩa biến tăng lên 1% (lô đất dịch chuyển mặt tiền) giá đất tăng lên tương ứng 0.532% Cụ thể lô đất từ hẻm tiến mặt tiền giá lơ đất tăng lên II.2.3 Áp dụng mơ hình hồi quy tổng qt để tính giá đất Kết dự báo giá đất thời điểm năm 2008 Hàm giá xây dựng năm 2008 có dạng sau:: LnY= 1,556 + 0,202LnX1 + 1,027LnX2 + 0,532LnX3 39 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú Các biến hàm giá: Y giá đất (triệu đồng/m2) X1 khoảng cách đến trung tâm vị (1/s)(1/T) X2 diện tích khu đất (đơn vị: m2) X3 chiều rộng đường hẻm(crd,h) Từ liệu thu thập được, tiến hành tính giá trị : lnX1=ln(1/T) lnX2=ln(dientich) lnX3=ln(crd,h) Sau có giá trị lnX1, lnX2, lnX3 thay chúng vào hàm giá đất năm 2008 Kết thu giá đất tuyến đường năm 2008 doan duong stt ten duong BÀ HUYỆN THANH QUAN BÀN CỜ BỜ KÊNH NHIÊU LỘC CÁC ĐƯỜNG TRONG CƯ XÁ ĐÔ THÀNH CÁCH MẠNG THÁNG tu den TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG (HAI BÊN BỜ KÊNH) RANH QUẬN TÂN BÌNH VÕ THỊ SÁU VÕ THỊ SÁU NGUYỄN THỊ MINH KHAI CAO THẮNG TRỌN ĐƯỜNG CÔNG TRƯỜNG QUỐC TẾ TRỌN ĐƯỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ ĐỒN CƠNG BỬU 10 HAI BÀ TRƯNG NGÃ BẢY CÁCH MẠNG THÁNG TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ MINH KHAI VÕ THỊ SÁU LÝ CHÍNH THẮNG giá dự báo(tr) lnX2 lnX3 694 100 20 6.5577 7.04621 126.8318 575 100 10 6.2269 5.06185 91.11331 1500 100 5.7615 3.178105 57.20589 518 100 10 6.248 5.169727 93.05508 704 100 16 6.4361 6.239422 112.3096 520 100 22 6.6667 7.857754 141.4396 571 100 38 6.9385 10.31256 185.6261 385 100 18 6.6206 7.504195 135.0755 725 100 26 6.6884 8.030448 144.5481 596 100 20 6.5884 7.266252 130.7925 1102 100 5.9768 3.941717 70.9509 622 100 24 6.6768 7.937595 142.8767 708 100 22 6.6043 7.382855 132.8914 718 100 20 6.5508 6.997985 125.9637 TRỌN ĐƯỜNG lnY giá dự báo(L) lnX1 CÁCH MẠNG THÁNG HAI BÀ TRƯNG VÕ THỊ SÁU LÝ CHÍNH THẮNG CẦU KIỆU 40 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú doan duong stt ten duong tu 11 HỒ XUÂN HƯƠNG TRỌN ĐƯỜNG 12 HUỲNH TỊNH CỦA 13 KỲ ĐỒNG 14 LÊ NGÔ CÁT 15 LÊ QUÝ ĐÔN TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 16 LÊ VĂN SỸ CẦU LÊ VĂN SỸ TRẦN QUANG DIỆU 17 LÝ CHÍNH THẮNG RANH QUẬN 10 NAM KỲ KHỞI NGHĨA TRỌN ĐƯỜNG den TRẦN QUANG DIỆU RANH QUẬN PHÚ NHUẬN NAM KỲ KHỞI NGHĨA RANH QUẬN lnY giá dự báo(L) giá dự báo(tr) lnX1 lnX2 lnX3 625 100 6.0913 4.420163 79.56294 716 100 16 6.4326 6.218156 111.9268 713 100 5.9117 3.6933 66.4794 723 100 10 6.1806 4.832994 86.9939 697 100 10 6.188 4.868881 87.63986 858 100 28 6.6938 8.073946 145.331 2348 100 22 6.3622 5.794955 104.3092 1101 100 18 6.4084 6.069126 109.2443 710 100 18 6.497 6.631519 119.3673 18 LÝ THÁI TỔ 583 100 30 6.8086 9.055776 163.004 19 NAM KỲ KHỞI NGHĨA TRỌN ĐƯỜNG 866 100 36 6.8256 9.211631 165.8094 20 NGÔ THỜI NHIỆM TRỌN ĐƯỜNG 834 100 10 6.1518 4.695552 84.51994 21 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU TRỌN ĐƯỜNG 529 100 18 6.5564 7.037674 126.6781 NGUYỄN GIA THIỀU NGUYỄN HIỀN NGUYỄN PHÚC NGUYÊN NGUYỄN SƠN HÀ TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 455 100 10 6.2742 5.306937 95.52486 635 100 10 6.2069 4.961373 89.30472 601 100 14 6.397 6.000255 108.0046 TRỌN ĐƯỜNG 412 100 14 6.4732 6.475795 116.5643 26 NGUYỄN THỊ DIỆU TRỌN ĐƯỜNG 392 100 12 6.4013 6.02619 108.4714 27 NGUYỄN THỊ MINH KHAI HAI BÀ TRƯNG 322 100 26 6.8524 9.461089 170.2996 392 100 20 6.673 7.907995 142.3439 497 100 18 6.5691 7.126942 128.2849 600 100 18 6.531 6.860893 123.4961 623 100 14 6.3897 5.956837 107.2231 700 100 12 6.2842 5.360149 96.48268 22 23 24 25 TRỌN ĐƯỜNG CAO THẮNG 28 29 NGUYỄN THIỆN THUẬT NGUYỄN THÔNG NGUYỄN THỊ MINH KHAI NGUYỄN ĐÌNH CHIỀU HỒ XUÂN HƯƠNG KỲ ĐỒNG CAO THẮNG NGÃ NGUYỄN VĂN CỪ NGUYỄN ĐÌNH CHIỀU ĐIỆN BIÊN PHỦ KỲ ĐỒNG TRẦN VĂN ĐANG 41 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú doan duong stt 30 ten duong NGUYỄN THƯỢNG HIỀN NGUYỄN VĂN MAI tu TRỌN ĐƯỜNG 33 PHẠM ĐÌNH TỐI TRỌN ĐƯỜNG TRẦN QUỐC TOẢN VÕ THỊ SÁU TRỌN ĐƯỜNG 34 PHẠM NGỌC THẠCH TRỌN ĐƯỜNG RẠCH BÙNG BINH SƯ THIỆN CHIẾU TRẦN CAO VÂN TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRẦN QUANG DIỆU TRẦN VĂN ĐANG 31 32 35 36 37 38 PASTEUR LÊ VĂN SỸ 39 40 41 42 43 TRẦN QUỐC THẢO TRẦN QUỐC TOẢN TRẦN VĂN ĐANG TRƯƠNG ĐỊNH TRƯƠNG QUYỀN 44 TÚ XƯƠNG 45 VÕ THỊ SÁU 46 47 VÕ VĂN TẦN VƯỜN CHUỐI den VÕ VĂN TẦN LÝ CHÍNH THẮNG TRẦN QUỐC THẢO NAM KỲ KHỞI NGHĨA TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG HỒ CON RÙA NAM KỲ KHỞI NGHĨA TRỌN ĐƯỜNG lnY giá dự báo(L) giá dự báo(tr) lnX1 lnX2 lnX3 596 100 12 6.3167 5.537158 99.66884 892 100 10 6.1382 4.632213 83.37983 673 100 10 6.1951 4.903466 88.26239 589 100 10 6.222 5.037313 90.67163 845 100 10 6.1491 4.68314 84.29652 636 100 6.0878 4.404613 79.28303 879 100 5.8694 3.540405 63.72729 912 100 5.862 3.514145 63.25462 640 100 6.0866 4.399038 79.18269 824 100 10 6.1542 4.707008 84.72614 901 100 10 6.1362 4.622829 83.21092 536 100 12 6.3381 5.657119 101.8282 923 100 10 6.1313 4.600356 82.80641 792 100 6.0435 4.2137 75.8466 763 100 10 6.1698 4.780708 86.05275 1256 100 5.7973 3.294145 59.29462 332 100 20 6.7066 8.177871 147.2017 625 100 14 6.3891 5.952982 107.1537 503 100 14 6.4329 6.219931 111.9588 640 100 20 6.574 7.162454 128.9242 423 100 18 6.6016 7.362858 132.5314 470 100 18 6.5803 7.207811 129.7406 508 100 16 6.502 6.664531 119.9616 VÕ THỊ SÁU RANH QUẬN LÊ VĂN SỸ RANH QUẬN PHÚ NHUẬN LÝ CHÍNH THẮNG CẦU LÊ VĂN SỸ NAM KỲ KHỞI NGHĨA RANH QUẬN NAM KỲ KHỞI NGHĨA CAO THẮNG 42 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú  Bảng so sánh giá đất nhà nước giá đất dự báo bảng so sánh giá nhà nước giá dự báo 180 160 triêu đồng/m2 140 120 100 giá dự báo giá nhà nước 80 60 40 20 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 đường Từ bảng so sánh trên ta thấy giá nhà nước đưa ta dự báo chênh lệch lớn Điêu cho thấy người dân chịu nhiều thiệt thịi nơi bị quy hoạch, giải phóng măt bằng… Nhận xét Chúng ta chứng kiến trình đất nguồn lực kinh tế nơng nghiệp nơng thơn Những hình thái tự nhiên để trồng, để làm nhà Nhưng chuyển sang kinh tế thị trường, kinh tế tiền tệ đất phải chuyển sang hình thái vốn Như tính linh hoạt tài sản đất tăng lên nhiều Bản chất vấn đề tính hàng hố, tính thị trường đất đai Đây hình thái vận động mới, đất đai với tư cách vốn Cho nên giá đất tăng lên bình thường Tuy nhiên, khoảng cách lớn kiểu Việt Nam bất bình thường Hiện thị trường đất đai chất hai giá Chừng kinh nghiệm chuyển đổi Việt Nam chế hai giá kinh tế cịn méo mó Và đầu cơ, gọi tận dụng chênh lệch hai giá để trục lợi đương nhiên Và lợi Nhà nước khơng thu Đây kinh nghiệm lịch sử trình chuyển đổi Muốn giải có cách chuyển giá đất sang chế thị trường, giá Ngoài ra, quyền sở hữu đất khơng rõ ràng Ví dụ, người giao bảy quyền, thực có quyền sử dụng mảnh đất thơi, cịn giao dịch tư cách vốn đất khơng có Trong đó, Nhà nước lại sử dụng quyền "ông chủ" mặt pháp lý, để thu thuế đất, mà mức thuế vơ thấp Tức lực vốn, kinh tế đất tạo không phân bổ rõ ràng theo 43 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú quyền sở hữu Về mặt kinh tế học, Mác giải kỹ bàn lý thuyết địa tơ, tức có quyền sở hữu pháp lý, quyền sở hữu mặt kinh tế, giá đất, địa tơ Trên sở đó, thuế Nhà nước rõ ràng Mà Việt Nam việc khơng rõ ràng Ở ta giấy hồng, giấy xanh cấp phức tạp, khơng có thứ giấy chứng nhận khơng thể hợp thức hóa tài sản Mà khơng hợp thức hố giao dịch tài sản thường dễ nằm ngồi luồng, khơng thể kiểm sốt Từng người phải tốn nhiều chi phí để bảo đảm an tồn Mặt khác vấn đề thơng tin quan trọng Về mặt kinh tế học, gặp vấn đề nhận thức Chúng ta quan tâm đến thuế Nhà nước Nhưng quan trọng đất với tư cách hàng hoá giao dịch, giao dịch chuyển thành giá Thuế quan hệ Nhà nước người đóng thuế Mà giá đất giao dịch người trao đổi với Ví dụ, Nhà nước thu thuế với tư cách "ơng chủ sở hữu" Cứ có đất thu thuế Giao dịch đất đai làm thay đổi tiềm sinh lời giá thay đổi Nhà nước khơng có cách mà kiểm sốt Mà thường xuyên biến đổi mà định thuế lần xong Lý thuyết đưa thuế, theo phải làm cho đất có giá tính theo quy tắc địa tơ Địa tơ có địa tơ tuyệt đối địa tô chênh lệch Đấy mặt nguyên lý, mặt kinh tế học Đức giải Theo tương đối bản, tơi khơng hiểu việc áp dụng lý thuyết vào việc hoạch định sách phát triển đất đai cịn yếu Và chừng mà không đưa lý thuyết vào mà kiểm sốt tính giá đất Nhà nước cịn mất, cịn bị lợi dụng địa tô chênh lệch rơi vào túi cá nhân Trong đáng ra, địa tơ phải thuộc Nhà nước Nhà nước phải biết sử dụng lý thuyết cách đắn sở nói đến chuyện tính thuế Đấy điểm tơi muốn nói Đó lý sao, giá đất Phú Mỹ Hưng tăng lên mà người ta mua người ta có niềm tin chỗ chắn sinh lợi khơng có giới hạn Do phải xây dựng sở liệu đất đai, minh bạch cơng khai Cái Chính phủ đồng ý cho Bộ Tài nguyên làm Bên cạnh tăng cung ta phải tìm giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư để họ đẩy nhanh đưa vốn vào đầu tư Chính sách chồng chéo, đá nên cần phải giải 44 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú PHẦN III: KẾT LUẬN Hiên bảng giá đất nhà nước đáp ứng 50- 60% mức độ xác giá nhà nước giá đầt thị trường Còn bảng giá đất mà xây dựng địa bàn Quận đạt đến qủa xác 80,9% Điều giúp xây dựng bảng giá đất sát với thực tế hơn, bình ổn giá đất, tạo nềm tin cho người dân việc thực giao dịch thị trường đất đai thị trường bất động sản Đồng thời giúp cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản ngày chặt chẽ hiệu Kết nghiên cứu chứng minh tính đắn mơ hình xây dựng bảng giá đất thị ứng dụng lý thuyết Vị - Chất lượng, đồng thời kết khẳng định yếu tố vị đất yếu tố quan trọng định giá đất đai Tuy nhiên, phương pháp hạn chế: 1- Mức độ xác thơng tin điều tra giá chưa cao chưa có hợp tác người dân nên mang tinh chủ quan thiếu xác 2- Thời gian điều tra 3- Địa bàn điều tra khơng rộng 4- Kinh phí điều tra lớn Kết nghiên cứu mang ý nghĩa khoa học loại bỏ khiếm khuyết phương pháp định giá có khả ứng dụng vào thực tiễn: 1- Ứng dụng quy hoạch chỉnh trang đô thị phát triển bất động sản nhà 2- Ứng dụng giao dịch thị trường đất đai bất động sản 3- Ứng dụng để xác định loại thị từ làm xây dựng bảng giá đất theo loại đô thị 45 Ngành : Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Minh Cẩm Tú TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất & Bất Động Sản TS Trần Thanh Hùng, Khoa quản lý Đất đai & Bất động sản, trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản TS Trần Thanh Hùng, Khoa quản lý Đất đai & Bất động sản, trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Định giá đất Bất động sản khác Giáo trình định giá đất Luật đất đai 2003 Luận văn tốt nghiệp – Nguyễn Mạnh Hùng, lớp Quản lý thị trường Bất động sản khố 30 – trường ĐH Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Một số luận văn tốt nghiệp Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ Tài liệu tập huấn công tác điều tra giá đất, xây dựng bảng giá loại đất đai năm 2010 Vũng Tàu 10 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra,khảo sát giá đất 46 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 ĐOẠN ĐƯỜNG STT TÊN ĐƯỜNG GIÁ TỪ ĐẾN BÀ HUYỆN THANH QUAN TRỌN ĐƯỜNG 24,200 BÀN CỜ TRỌN ĐƯỜNG 16,500 TRỌN ĐƯỜNG (HAI BÊN BỜ KÊNH NHIÊU LỘC 13,200 BỜ KÊNH) CÁC ĐƯỜNG TRONG CƯ 13,200 XÁ ĐÔ THÀNH CÁCH MẠNG THÁNG RANH QUẬN TÂN BÌNH VÕ THỊ SÁU 22,000 NGUYỄN THỊ MINH VÕ THỊ SÁU 30,800 KHAI CAO THẮNG TRỌN ĐƯỜNG 28,600 CÔNG TRƯỜNG QUỐC TẾ TRỌN ĐƯỜNG 39,600 CÁCH MẠNG THÁNG ĐIỆN BIÊN PHỦ NGÃ BẢY 24,200 CÁCH MẠNG THÁNG HAI BÀ TRƯNG 28,600 ĐỒN CƠNG BỬU TRỌN ĐƯỜNG 16,700 10 HAI BÀ TRƯNG NGUYỄN THỊ MINH KHAI VÕ THỊ SÁU 46,200 VÕ THỊ SÁU LÝ CHÍNH THẮNG 44,000 LÝ CHÍNH THẮNG CẦU KIỆU 31,900 11 HỒ XUÂN HƯƠNG TRỌN ĐƯỜNG 22,000 12 HUỲNH TỊNH CỦA TRỌN ĐƯỜNG 15,000 13 KỲ ĐỒNG TRỌN ĐƯỜNG 22,000 14 LÊ NGÔ CÁT TRỌN ĐƯỜNG 22,000 15 LÊ QUÝ ĐÔN TRỌN ĐƯỜNG 27,500 16 LÊ VĂN SỸ CẦU LÊ VĂN SỸ TRẦN QUANG DIỆU 22,000 RANH QUẬN PHÚ TRẦN QUANG DIỆU 19,800 NHUẬN NAM KỲ KHỞI 17 LÝ CHÍNH THẮNG RANH QUẬN 10 18,700 NGHĨA NAM KỲ KHỞI NGHĨA RANH QUẬN 20,700 18 LÝ THÁI TỔ TRỌN ĐƯỜNG 26,400 19 NAM KỲ KHỞI NGHĨA TRỌN ĐƯỜNG 36,300 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 NGƠ THỜI NHIỆM NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU NGUYỄN GIA THIỀU NGUYỄN HIỀN NGUYỄN PHÚC NGUYÊN NGUYỄN SƠN HÀ NGUYỄN THỊ DIỆU NGUYỄN THỊ MINH KHAI TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG HAI BÀ TRƯNG CAO THẮNG NGÃ NGUYỄN VĂN CAO THẮNG CỪ NGUYỄN ĐÌNH NGUYỄN THIỆN THUẬT NGUYỄN THỊ MINH KHAI CHIỀU NGUYỄN ĐÌNH CHIỀU ĐIỆN BIÊN PHỦ NGUYỄN THÔNG HỒ XUÂN HƯƠNG KỲ ĐỒNG KỲ ĐỒNG TRẦN VĂN ĐANG NGUYỄN THƯỢNG HIỀN TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN MAI TRỌN ĐƯỜNG PASTEUR TRẦN QUỐC TOẢN VÕ THỊ SÁU VÕ THỊ SÁU RANH QUẬN PHẠM ĐÌNH TỐI TRỌN ĐƯỜNG PHẠM NGỌC THẠCH TRỌN ĐƯỜNG RẠCH BÙNG BINH TRỌN ĐƯỜNG SƯ THIỆN CHIẾU TRỌN ĐƯỜNG TRẦN CAO VÂN TRỌN ĐƯỜNG TRẦN QUANG DIỆU TRẦN VĂN ĐANG LÊ VĂN SỸ RANH QUẬN PHÚ LÊ VĂN SỸ NHUẬN TRẦN QUỐC THẢO VÕ VĂN TẦN LÝ CHÍNH THẮNG LÝ CHÍNH THẮNG CẦU LÊ VĂN SỸ NAM KỲ KHỞI TRẦN QUỐC TOẢN TRẦN QUỐC THẢO NGHĨA NAM KỲ KHỞI NGHĨA RANH QUẬN TRẦN VĂN ĐANG TRỌN ĐƯỜNG TRƯƠNG ĐỊNH TRỌN ĐƯỜNG TRƯƠNG QUYỀN TRỌN ĐƯỜNG TÚ XƯƠNG TRỌN ĐƯỜNG VÕ THỊ SÁU TRỌN ĐƯỜNG NAM KỲ KHỞI VÕ VĂN TẦN HỒ CON RÙA NGHĨA NAM KỲ KHỞI NGHĨA CAO THẮNG VƯỜN CHUỐI TRỌN ĐƯỜNG ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ 22,000 30,800 19,800 14,300 13,200 14,300 24,200 38,500 33,000 22,000 19,800 22,000 17,600 11,000 14,300 27,500 35,200 19,800 36,700 15,400 18,700 33,000 16,500 17,600 27,500 24,200 17,800 20,500 15,400 28,600 20,500 22,000 26,400 31,900 27,500 17,600 ... chỉnh giá đất sát với giá thị trường Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung nghiên cứu “ xây dựng bảng giá đất đô thị địa bàn Quận Tp Hồ Chí Minh? ?? Mục tiêu nghiên cứu đề tài Xây dựng bảng giá đất. .. Lê Minh Cẩm Tú, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP .Hồ Chí Minh Đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH? ?? Giáo viên hướng dẫn: TS Trần... HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI  LÊ MINH CẨM TÚ “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH? ?? GVHD: TS TRẦN