PHẦN I: TỔNG QUAN I.1. Các khái niệm chung về đất đai
I.5. Quy trình định giá đất đai
I.5.1. Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN-MT Nội dung và trình tự thực hiện:
1. Tổng điều tra giá đất Bước 1: Công tác chuẩn bị:
Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.
Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập.
Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt.
Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra. Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra.
Tổ chức tập huấn về chuyên môn, tổ chức lực lượng thực hiện.
Hội nghị triển khai cấp tỉnh, thành phố về công tác điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất.
Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất.
Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp quận, huyện.
Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp quận, huyện.
Điều tra theo địa bàn cấp xã.
Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời (nếu thiếu).
Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất
Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu
Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra.
Nhập phiếu điều tra vào máy tính.
Xây dựng bản đồ giá đất trong năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra.
Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3.
Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập
Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra.
Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.
Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất.
Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp.
Tổ chức hội nghị tại cấp quận, huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất trong năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng quận, huyện.
Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh, thành phố để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất trong năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất.
Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp quận và thành phố.
Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4.
Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất 2. Xây dựng bảng quy định giá các loại đất
Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất
Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí.
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3).
Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra.
Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất.
Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6.
Bước 7: Xây dựng bảng giá đất Xây dựng bảng giá đất dự thảo.
Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo.
Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh.
Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định.
Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7.
Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt
Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất.
Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất và dự thảo bảng quy định giá các loại đất.
Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh, thành phố xem xét báo cáo thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất.
UBND tỉnh, thành phố báo cáo HĐND tỉnh, thành phố.
Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh, thành phố ban hành quyết định bảng giá các loại đất.
3. Nghiệm thu kết quả điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất năm 2010.
Hạn chế của phương pháp xây dựng bảng giá đất đai đô thị theo hướng dẫn của Bộ TN-MT
Theo quy trình định giá đất đai của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường, muốn định giá đất đai trước hết cần xác định vùng giá trị hay còn gọi là vùng vị trí. Trong mỗi vùng vị trí này cần điều tra tối thiểu là 3 - 5 mẫu. Điều này về mặt lý thuyết không khó thực hiện việc điều tra, thu thập. Thế nhưng không phải bất cứ thời điểm nào, vị trí nào cũng có giao dịch diễn ra. Những giao dịch này thường được tập trung ở một khu vực nào đó, thường ở những khu đô thị mới, các vùng giáp ranh, khu ngoại vi…còn trong khu đô thị ổn định có rất ít chuyển nhượng. Vì vậy để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường là một điều không dễ thực hiện. Và để giải quyết vấn đề trên Bộ Tài Nguyên – Môi Trường đã hướng dẫn tham khảo giá đất từ hai nguồn: giá của những vùng giá trị tương đương hay thông tin giá rao bán, rao mua, cho thuê trong vùng. Tuy nhiên ta cũng biết việc xác định vùng giá trị dựa theo các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, nhưng lại không có căn cứ định lượng về các đặc điểm này. Vì vậy việc phân vùng giá trị, xác định vùng đồng giá thì căn cứ cuối cùng vẫn phải dựa vào mức giá chuyển nhượng, nhưng lượng mẫu thu được cũng không được đầy đủ như đã nói ở trên. Như vậy việc tham khảo thông tin của vùng đồng giá là không chính xác, việc xác định giá dựa vào căn cứ giá của vùng đồng giá cũng là tương đối. Đối với thông tin giá rao bán, rao mua… thì lại có khoảng cách so với giá chuyển nhượng thực tế. Do đó khó có thể xác định được giá trị thực tế của đất đai. Vì vậy phương pháp xây dựng bảng giá đất đai mới được đề xuất trên cơ sở ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi TS. Hoàng Hữu Phê.
I.5.2. Quy trình định giá đất đai theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng Quy trình này bao gồm các bước sau:
Thu thập kết quả khảo sát thị trường để xác định các biến số phản ánh vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
Xây dựng mẫu phiếu điều tra, lựa chọn điểm và xác định phương pháp điều tra.
Phân tích, xử lý thông tin điều tra.
Chạy hàm hồi quy để xác định giá đất đai phụ thuộc vào các biến số phản ánh các yếu tố cấu thành giá trị đất đai trong đô thị.
Xác định giá trị đất đai đến từng thửa.
Xác định giá trị của đơn vị diện tích đất đai đô thị theo từng vùng giá trị quản lý. (Tổng hợp đơn giá đất cho từng đoạn đường, tuyến đường hay vùng giá trị…).