Hàm giá được xây dựng năm 2008 có dạng như sau::
LnY= 1,556 + 0,202LnX + 1,027LnX + 0,532LnX Bảng 6. Kiểm định tương quan hạng
Các biến trong hàm giá:
Y là giá đất (triệu đồng/m2).
X1 là khoảng cách đến trung tâm vị thế (1/s)(1/T) X2 là diện tích khu đất (đơn vị: m2).
X3 là chiều rộng đường hoặc hẻm(crd,h) Từ những dữ liệu thu thập được, tiến hành tính các giá trị :
lnX1=ln(1/T) lnX2=ln(dientich) lnX3=ln(crd,h)
Sau khi có các giá trị lnX1, lnX2, lnX3 thay chúng vào hàm giá đất năm 2008. Kết quả thu được giá đất của các tuyến đường ở năm 2008.
doan
duong
stt ten duong tu den lnX1 lnX2 lnX3 lnY
giá dự báo(L)
giá dự báo(tr)
1 2 3 4
1
BÀ HUYỆN THANH QUAN
TRỌN
ĐƯỜNG
694 100 20 6.5577 7.04621 126.8318
2 BÀN CỜ TRỌN
ĐƯỜNG
575 100 10 6.2269 5.06185 91.11331
3 BỜ KÊNH NHIÊU LỘC
TRỌN ĐƯỜNG (HAI BÊN BỜ KÊNH)
1500 100 6 5.7615 3.178105 57.20589 4
CÁC ĐƯỜNG TRONG CƯ XÁ ĐÔ THÀNH
518 100 10 6.248 5.169727 93.05508 5 CÁCH MẠNG
THÁNG 8
RANH QUẬN TÂN BÌNH
VÕ THỊ SÁU
704 100 16 6.4361 6.239422 112.3096
VÕ THỊ
SÁU
NGUYỄN THỊ MINH
KHAI 520 100 22 6.6667 7.857754 141.4396 6 CAO THẮNG TRỌN
ĐƯỜNG
571 100 38 6.9385 10.31256 185.6261 7
CÔNG TRƯỜNG QUỐC TẾ
TRỌN
ĐƯỜNG
385 100 18 6.6206 7.504195 135.0755 8 ĐIỆN BIÊN
PHỦ NGÃ BẢY
CÁCH MẠNG
THÁNG 8 725 100 26 6.6884 8.030448 144.5481
CÁCH MẠNG THÁNG 8
HAI BÀ TRƯNG
596 100 20 6.5884 7.266252 130.7925 9 ĐOÀN CÔNG
BỬU
TRỌN
ĐƯỜNG
1102 100 8 5.9768 3.941717 70.9509 10 HAI BÀ
TRƯNG
NGUYỄN THỊ MINH KHAI
VÕ THỊ SÁU
622 100 24 6.6768 7.937595 142.8767
VÕ THỊ
SÁU
LÝ CHÍNH
THẮNG 708 100 22 6.6043 7.382855 132.8914
LÝ CHÍNH
THẮNG CẦU KIỆU
718 100 20 6.5508 6.997985 125.9637
doan
duong
stt ten duong tu den lnX1 lnX2 lnX3 lnY
giá dự báo(L)
giá dự báo(tr) 11 HỒ XUÂN
HƯƠNG
TRỌN
ĐƯỜNG
625 100 8 6.0913 4.420163 79.56294 12 HUỲNH TỊNH
CỦA
TRỌN
ĐƯỜNG
716 100 16 6.4326 6.218156 111.9268 13 KỲ ĐỒNG TRỌN
ĐƯỜNG
713 100 6 5.9117 3.6933 66.4794 14 LÊ NGÔ CÁT TRỌN
ĐƯỜNG
723 100 10 6.1806 4.832994 86.9939 15 LÊ QUÝ ĐÔN TRỌN
ĐƯỜNG
697 100 10 6.188 4.868881 87.63986 16 LÊ VĂN SỸ CẦU LÊ
VĂN SỸ
TRẦN QUANG
DIỆU 858 100 28 6.6938 8.073946 145.331
TRẦN QUANG DIỆU
RANH QUẬN PHÚ
NHUẬN 2348 100 22 6.3622 5.794955 104.3092 17 LÝ CHÍNH
THẮNG
RANH QUẬN 10
NAM KỲ KHỞI
NGHĨA 1101 100 18 6.4084 6.069126 109.2443
NAM KỲ KHỞI NGHĨA
RANH QUẬN 1
710 100 18 6.497 6.631519 119.3673 18 LÝ THÁI TỔ TRỌN
ĐƯỜNG
583 100 30 6.8086 9.055776 163.004 19 NAM KỲ
KHỞI NGHĨA
TRỌN
ĐƯỜNG
866 100 36 6.8256 9.211631 165.8094 20 NGÔ THỜI
NHIỆM
TRỌN
ĐƯỜNG
834 100 10 6.1518 4.695552 84.51994 21 NGUYỄN
ĐÌNH CHIỂU
TRỌN
ĐƯỜNG
529 100 18 6.5564 7.037674 126.6781 22 NGUYỄN GIA
THIỀU
TRỌN
ĐƯỜNG
455 100 10 6.2742 5.306937 95.52486 23 NGUYỄN
HIỀN
TRỌN
ĐƯỜNG
635 100 10 6.2069 4.961373 89.30472 24
NGUYỄN PHÚC NGUYÊN
TRỌN
ĐƯỜNG
601 100 14 6.397 6.000255 108.0046 25 NGUYỄN
SƠN HÀ
TRỌN
ĐƯỜNG
412 100 14 6.4732 6.475795 116.5643 26 NGUYỄN THỊ
DIỆU
TRỌN
ĐƯỜNG
392 100 12 6.4013 6.02619 108.4714 27 NGUYỄN THỊ
MINH KHAI
HAI BÀ TRƯNG
CAO THẮNG
322 100 26 6.8524 9.461089 170.2996
CAO
THẮNG
NGÃ 6 NGUYỄN
VĂN CỪ 392 100 20 6.673 7.907995 142.3439 28
NGUYỄN THIỆN THUẬT
NGUYỄN THỊ MINH KHAI
NGUYỄN ĐÌNH
CHIỀU 497 100 18 6.5691 7.126942 128.2849
NGUYỄN ĐÌNH CHIỀU
ĐIỆN BIÊN
PHỦ 600 100 18 6.531 6.860893 123.4961 29 NGUYỄN
THÔNG
HỒ XUÂN
HƯƠNG KỲ ĐỒNG
623 100 14 6.3897 5.956837 107.2231
KỲ ĐỒNG TRẦN VĂN
doan
duong
stt ten duong tu den lnX1 lnX2 lnX3 lnY
giá dự báo(L)
giá dự báo(tr) 30
NGUYỄN THƯỢNG HIỀN
TRỌN
ĐƯỜNG
596 100 12 6.3167 5.537158 99.66884 31 NGUYỄN
VĂN MAI
TRỌN
ĐƯỜNG
892 100 10 6.1382 4.632213 83.37983 32 PASTEUR
TRẦN QUỐC TOẢN
VÕ THỊ SÁU
673 100 10 6.1951 4.903466 88.26239
VÕ THỊ
SÁU
RANH
QUẬN 1 589 100 10 6.222 5.037313 90.67163 33 PHẠM ĐÌNH
TOÁI
TRỌN
ĐƯỜNG
845 100 10 6.1491 4.68314 84.29652 34 PHẠM NGỌC
THẠCH
TRỌN
ĐƯỜNG
636 100 8 6.0878 4.404613 79.28303 35 RẠCH BÙNG
BINH
TRỌN
ĐƯỜNG
879 100 6 5.8694 3.540405 63.72729 36 SƯ THIỆN
CHIẾU
TRỌN
ĐƯỜNG
912 100 6 5.862 3.514145 63.25462 37 TRẦN CAO
VÂN
TRỌN
ĐƯỜNG
640 100 8 6.0866 4.399038 79.18269 38 TRẦN
QUANG DIỆU
TRẦN VĂN
ĐANG LÊ VĂN SỸ
824 100 10 6.1542 4.707008 84.72614
LÊ VĂN SỸ
RANH QUẬN PHÚ
NHUẬN 901 100 10 6.1362 4.622829 83.21092 39 TRẦN QUỐC
THẢO
VÕ VĂN TẦN
LÝ CHÍNH
THẮNG 536 100 12 6.3381 5.657119 101.8282
LÝ CHÍNH
THẮNG
CẦU LÊ
VĂN SỸ 923 100 10 6.1313 4.600356 82.80641 40 TRẦN QUỐC
TOẢN
TRẦN QUỐC THẢO
NAM KỲ KHỞI
NGHĨA 792 100 8 6.0435 4.2137 75.8466
NAM KỲ KHỞI NGHĨA
RANH QUẬN 1
763 100 10 6.1698 4.780708 86.05275 41 TRẦN VĂN
ĐANG
TRỌN
ĐƯỜNG
1256 100 6 5.7973 3.294145 59.29462 42 TRƯƠNG
ĐỊNH
TRỌN
ĐƯỜNG
332 100 20 6.7066 8.177871 147.2017 43 TRƯƠNG
QUYỀN
TRỌN
ĐƯỜNG
625 100 14 6.3891 5.952982 107.1537 44 TÚ XƯƠNG TRỌN
ĐƯỜNG
503 100 14 6.4329 6.219931 111.9588 45 VÕ THỊ SÁU TRỌN
ĐƯỜNG
640 100 20 6.574 7.162454 128.9242 46 VÕ VĂN TẦN HỒ CON
RÙA
NAM KỲ KHỞI
NGHĨA 423 100 18 6.6016 7.362858 132.5314
NAM KỲ KHỞI NGHĨA
CAO THẮNG
470 100 18 6.5803 7.207811 129.7406 47 VƯỜN
CHUỐI
TRỌN
ĐƯỜNG
508 100 16 6.502 6.664531 119.9616
Bảng so sánh giá đất của nhà nước và giá đất dự báo
bảng so sánh giá nhà nước và giá dự báo
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 đường
triêu đồng/m2
giá dự báo giá nhà nước
Từ bảng so sánh trên trên ta thấy giá nhà nước đưa ra và giá mà ta dự báo chênh lệch rất lớn. Điêu này cho thấy người dân chịu rất nhiều thiệt thòi nếu nơi ở bị quy hoạch, giải phóng măt bằng….
Nhận xét
Chúng ta đang chứng kiến quá trình đất là nguồn lực rất cơ bản của nền kinh tế nông nghiệp nông thôn. Những hình thái tự nhiên của nó là để trồng, để làm nhà.
Nhưng bây giờ chuyển sang kinh tế thị trường, kinh tế tiền tệ thì đất phải chuyển sang một hình thái mới là vốn. Như vậy tính linh hoạt của tài sản đất đó tăng lên rất nhiều.
Bản chất vấn đề ở đây là tính hàng hoá, tính thị trường của đất đai. Đây là một hình thái vận động mới, đất đai với tư cách là vốn. Cho nên giá đất tăng lên là bình thường.
Tuy nhiên, khoảng cách quá lớn về giá như kiểu của Việt Nam là bất bình thường.
Hiện nay thị trường đất đai bản chất vẫn là hai giá. Chừng nào kinh nghiệm chuyển đổi của Việt Nam vẫn ở cơ chế hai giá thì vẫn nền kinh tế vẫn còn méo mó. Và cái đầu cơ, cái gọi là sự tận dụng chênh lệch hai giá đó để trục lợi là đương nhiên. Và cái lợi đó hầu như Nhà nước không bao giờ thu được. Đây là kinh nghiệm lịch sử của quá trình chuyển đổi. Muốn giải quyết thì chỉ có cách chuyển giá đất sang cơ chế thị trường, một giá duy nhất.
Ngoài ra, quyền sở hữu đất rất không rõ ràng. Ví dụ, đối với người được giao bảy quyền, nhưng thực ra chỉ có mỗi quyền sử dụng mảnh đất đó thôi, chứ còn để mà giao dịch thì tư cách vốn của đất là không có gì. Trong khi đó, Nhà nước lại được sử dụng quyền "ông chủ" về mặt pháp lý, để thu một ít thuế đất, mà mức thuế là vô cùng thấp. Tức là năng lực vốn, kinh tế do đất tạo ra là không được phân bổ rõ ràng theo
quyền sở hữu. Về mặt kinh tế học, Mác đã giải quyết rất kỹ càng khi bàn về lý thuyết địa tô, tức là có quyền sở hữu về pháp lý, quyền sở hữu về mặt kinh tế, và cái giá đất, địa tô. Trên cơ sở đó, thuế của Nhà nước mới rõ ràng được. Mà hiện nay ở Việt Nam việc đó cực kỳ không rõ ràng. Ở ta giấy hồng, giấy xanh cấp rất phức tạp, và nếu không có những thứ giấy chứng nhận đó thì chúng ta không thể nào hợp thức hóa các tài sản. Mà khi không hợp thức hoá được thì giao dịch tài sản đó thường dễ nằm ngoài luồng, không thể kiểm soát được. Từng người sẽ phải tốn kém nhiều chi phí để bảo đảm cái an toàn của mình.
Mặt khác về vấn đề thông tin là rất quan trọng. Về mặt kinh tế học, chúng ta đang gặp vấn đề trong nhận thức. Chúng ta hiện chỉ quan tâm đến thuế của Nhà nước.
Nhưng cái quan trọng đối với đất với tư cách là hàng hoá là cái giao dịch, cái giao dịch để mà nó chuyển thành giá. Thuế là quan hệ của Nhà nước đối với người đóng thuế.
Mà cái giá đất là giao dịch của những người trao đổi với nhau. Ví dụ, Nhà nước có thể thu thuế với tư cách là "ông chủ sở hữu". Cứ có đất là được thu thuế. Giao dịch đất đai làm thay đổi tiềm năng sinh lời thì giá cả sẽ thay đổi. Nhà nước không có cách nào mà kiểm soát. Mà cái này thường xuyên biến đổi mà chúng ta không thể định thuế 1 lần là xong. Lý thuyết đưa về thuế, theo tôi là phải làm cho đất có giá mà giá tính theo quy tắc của địa tô. Địa tô ở đây có địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch. Đấy là về mặt nguyên lý, về mặt kinh tế học cho đến bây giờ là Đức giải quyết rồi. Theo tôi là tương đối cơ bản, nhưng tôi không hiểu vì sao cho đến bây giờ việc áp dụng cái lý thuyết này vào việc hoạch định chính sách phát triển đất đai còn rất yếu. Và chừng nào mà không đưa cái lý thuyết này vào mà kiểm soát để mà tính giá đất thì Nhà nước vẫn còn mất, vẫn còn bị lợi dụng và cái địa tô chênh lệch sẽ rơi vào túi cá nhân. Trong khi đáng ra, cái địa tô đó phải thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải biết sử dụng cái lý thuyết đấy một cách đúng đắn thì trên cơ sở đó mới nói đến chuyện tính thuế. Đấy là điểm tôi muốn nói. Đó là lý do vì sao, giá đất của Phú Mỹ Hưng cứ tăng lên mà người ta vẫn cứ mua và người ta vẫn có niềm tin là chỗ đó chắc chắn sẽ sinh lợi không có giới hạn.
Do vậy phải xây dựng ngay cơ sở dữ liệu về đất đai, minh bạch và công khai.
Cái này thì Chính phủ đã đồng ý cho Bộ Tài nguyên làm. Bên cạnh tăng cung thì ta phải tìm giải pháp hỗ trợ nhà đầu tư để họ đẩy nhanh đưa vốn vào đầu tư. Chính sách hiện vẫn chồng chéo, đá nhau nên cần phải giải quyết ngay.