PHẦN I: TỔNG QUAN I.1. Các khái niệm chung về đất đai
I.7. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Để xây dựng mô hình giá đất trên địa bàn Quận 10 cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:
Thu thập dữ liệu từ các nguồn như sách báo, internet, …với các thông tin cần thiết phục vụ cho nhu cầu nghiên cứu.
Dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các nghiên cứu thích hợp, đánh giá mối quan hệ tương quan giữa giá đất và các biến phản ánh vị thế và chất lượng trên địa bàn Quận một cách khoa học và chính xác. Sau đó tiến hành xây dựng hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào các biến độc lập, đồng thời đưa ra những nhận xét cụ thể về kết quả nghiên cứu trong thực tế.
I.7.2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu:
Phương pháp điều tra: phương pháp này sử dụng để điều tra thời gian lưu thông trên các tuyến đường phố và giá nhà đất giao dịch trên thị trường, đồng thời cũng để xác định các yếu tố tạo ra vị thế của khu vực nghiên cứu.
Phương pháp so sánh: phương pháp này sử dụng để so sánh sự khác biệt về giá trị đất đai và bất động sản trong các khu vực, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố vị thế khác nhau đến giá cả đất đai.
Phương pháp phân tích tổng hợp: là phương pháp thường xuyên sử dụng trong quá trình nghiên cứu để phân tích từng nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, xác định hệ số ảnh hưởng và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của các nhân tố đến giá cả đất đai.
Phương pháp toán thống kê: dùng để tính toán các đại lượng thống kê như: giá trị trung bình, các hệ số hồi quy… Hiển nhiên công việc này hoàn toàn do máy tính thực hiện.
Phương pháp bản đồ: là phương pháp sử dụng các bản đồ hiện có, các số liệu đầu vào để số hoá nên một bản đồ mới nhằm mục đích phục vụ cho công tác xác định khoảng cách vị thế, ngoài ra bản đồ cũng được sử dụng trong quá trình điều tra dã ngoại và xử lý nội nghiệp xác định vị trí các thửa đất, đo tính thời gian từ nơi các thửa đất tọa lạc đến các trung tâm.
Phương tiện thực hiện
Phần mềm Excel: dùng để xử lý dữ liệu thô, dữ liệu thứ cấp, tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu cần thiết.
Phần mềm thống kê SPSS: là công cụ hỗ trợ đắc lực trong việc xác định hàm hồi quy về giá, xác định được hàm giá phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố vị thế và chất lượng. Trên cơ sở này, đi sâu vào phân tích kiểm tra xác định xem nhóm vị thế quy định chủ yếu giá của bất động sản, hay nhóm chất lượng chiếm đa số trong tổng cấu thành nên giá của khu vực đó.
Phần mềm Mapinfo: là công cụ hỗ trợ trong việc xác định các biến độc lập như chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm Quận. Những chức năng chính của Mapinfo được sử dụng trong quá trình xác định cực vị thế như sau:
Quản lý dữ liệu về không gian lẫn thuộc tính;
Trình bày bản đồ;
Tìm kiếm thông tin trên bản đồ.
Giao diện của Mapinfo:
Hình 1.5. Giao diện chính của Mapinfo Ý nghĩa của các lệnh trong mapinfo
Menu File: bao gồm các lệnh sau: New Table: tạo bảng mới; Open: mở một tập tin có định dạng được Map hổ trợ; Open DBMS Conection: mở một cơ sở dữ liệu nằm ngoài Mapinfo; Close Table: đóng một bảng; Close all: đóng toàn bộ các bảng đang mở; Close DBMS conection: đóng một liên kết DBMS; Save Table: lưu những thay đổi trên bảng; Save copy as: lưu thành một bảng mới; Save Query: lưu một kết quả của một truy vấn, tìm kiếm..thành bảng riêng; Save Workspace: lưu lại phiên làm việc trước để lần sau tiếp tục; Save Window as: lưu cữa sổ đang kích hoạt thành một tập tin ảnh; Revert Table: huỷ bỏ những thay đổi trên bảng khi chưa ra lệnh lưu.
Menu Edit: Clear: xóa hẳn đối tượng đang chọn ra khỏi bảng; Clear Map Object Only: chỉ xóa đối tượng đồ hoạ, nhưng giữ lại dữ liệu; Reshape: nổi node lên để chỉnh sửa; New Row: thêm một hàng mới vào bảng Map; Get Info: xem thông tin về dữ liệu của đối tượng trong bảng đồ.
Menu Tools: thiết lập các ứng dụng của trình MapBasic, bao gồm các công cụ sau: Crystal Report: mở/tạo báo cáo Crystal về thông tin trong một bảng; Run Mapbasic Program: chạy một chương trình Mapbasic; Tool Manager: quản lý các chương trình của Mapbasic; Mapping Wizard Tool: hướng dẫn chạy các chương trình Mapbasic; MetaData Browser Launcher: khởi động một liên kết vào internet để tìm kiếm; Universal Translator: dịch các dạng bản đồ khác sang Mapinfo
Menu Object: Set Target: thiết lập đối tượng mục tiêu; Clear Target: huỷ bỏ đối tượng mục tiêu; Combine: gộp nhiều đối tượng thành một; Disaggregate: tách một đối tượng thành nhiều phần riêng lẻ; Buffer: tạo một vùng đệm cho một hay nhiều đối tượng; Convex Hull: tạo một đa giác lồi chạy quanh các điểm ngoài cùng; Enclose:
đóng vùng từ các đường cắt nhau; Voronoi: chia một khu vực thành các vùng; Split:
cắt một hay nhiều đối tượng bằng một hay nhiều đối tượng khác; Erase: xóa phần
chung của một hay nhiều đối tượng; Erase Outside: xóa phần không chung của một hay nhiều đối tượng; Polyline Split: cắt vùng hay đường; Overlay node: tạo điểm chung giữa các đối tượng chọn và đối tượng mục tiêu; Check Regions: kiểm tra lỗi của vùng như: phát hiện chỗ hở, chỗ chòm lên nhau..; Clean: làm sạch vùng như: xóa các vùng chòm nhau, xóa chỗ hở, các vùng tự cắt ; Snap/thin: nhập 2 node sát nhau thành một, loại bỏ node giữa ..
Menu Query: Select: chọn đối tượng trong một bản; SQL Select: chọn đối tượng trong bảng nhưng mạnh hơn Select; Select all: chọn tất cả các đối tượng trong bảng đang mở; Invert Selection: đảo vùng chọn; Unselect All: huỷ lệnh chọn tất cả; Find:
tìm kiếm một đối tượng trên bản đồ và đánh dấu nó; Find Selection: tìm vùng đang chọn; Calculate: một số lệnh thống kê.
Menu Table: Update Column: cập nhật dữ liệu vào một cột của bảng trong mapinfo; Append Rows To Table: đưa các lớp vào một lớp của bản đồ; Geocode: mã địa hóa; Create Point: vẽ các điểm lên bản đồ theo số liệu từ 2 cột toạ độ có sẳn;
Combine Object Using Column: gộp các đối tượng lại theo Data một cột; Import: nhập các định dạng khác vào Mapinfo; Export: xuất Data của Mapinfo ra định dạng khác;
Maintennance: chỉnh sửa cấu trúc của bảng; Raster: điều chỉnh ảnh quét raster trong map.
Menu Option: Line Stytle: chỉnh kiểu đường: nét, độ dày, màu; Region Style:
chỉnh kiểu vùng: nét, màu; Symbol Stytle: định dạng biểu tượng; Text Stytle: định dạng kiểu chữ; Toolbar: bật tắt các thanh công cụ của Mapinfo; Show/Hide Theme Legend Window: hiện ẩn cữa sổ chú giải; Show/Hide Statistics: bật/tắt cữa sổ thống kê;
Show/Hide Mapbasic: bật/tắt cữa sổ mapbasic; Custom Color: tạo màu theo ý muốn người sử dụng; Preferences: điều chỉnh những thiết lập khác theo ý muốn người dùng
Menu Map: Layer Control: quản lý lớp và các thuộc tính của lớp; Create 3D Map: tạo bản đồ 3 chiều từ tập tin lưới; Create Thematic Map: tạo bản đồ chủ đề ( Tô màu cho bản đồ); Modify Thematic Map: điều chỉnh bản đồ chủ đề được tạo từ lệnh trên; Create Legend: làm chú giải cho bản đồ; Change View: thay đổi tỉ lệ và vị trí của bản đồ bằng cách nạp thông số; Clone View: mở một bản đồ mới y hệt bản đồ đang kích hoạt; Previous View: quay trở lại bản đồ trước đó của bản đồ đang kích hoạt;
View Entire Layer: thay đổi tỉ lệ bản đồ để hiển thị nội dung của bản đồ; Clear Custom Lable: xóa tất cả các nhãn được tạo một cách thủ công; Save Cosmetic Object: lưu lại nội dung trên lớp cosmetric thành lớp mới; Clear Cosmetric Layer: xóa nội dung trên lớp cosmetric; Set Clip Region: thiết lập vùng cắt; Clip Region On/Off: bật tắt vùng cắt; Option: điều chỉnh các tuỳ chọn trong cữa sổ bản đồ.
Menu Window: New Browser Window: mở một cữa sổ bản đồ dữ liệu mới;
New Map Window: mở một cữa sổ bản đồ mới; New Graph Window: vẽ biểu đồ đồ thị; New Redistrict Window: phân chia nhóm; Redraw Window: tương đương lệnh Refresh của Window; Title Window: sắp xếp tất cả các cửa sổ đang mở lên màn hình;
Cascade Window: xếp các cưa sổ đang mở sao cho thấy được tiêu đề; Arange Icon:
xắp xếp lại các nút lệnh.