PHẦN I: TỔNG QUAN I.1. Các khái niệm chung về đất đai
I.3. Quan niệm chung về giá trị đất đai
I.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của đất đai, tạo ra lợi nhuận thu được từ sử dụng đất đai, bao gồm:
Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích thửa đất, loại đất, tính chất đất…
Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng không đáng kể đối với với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác. Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Trong đó, quy hoạch sử
dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất định đến giá thị trường của những thửa đất vùng lân cận. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh giảm dần. Riêng quy hoạch sử dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm vĩ mô, nên sự tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể. Do đó, yếu tố quy hoạch sử dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ. Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất. Hiệu quả nói ở đây trước hết là hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng bộ.
Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất thuộc khu vực đó, vùng đó đều được xác định cụ thể. Do vậy, cũng như quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những thửa đất trong một khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại hoặc nơi mà các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó.
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó.
Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất
Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một nhóm người nào đó. Phần chênh lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường. Ở đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của một cộng đồng người, một địa phương cụ thể.
Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường. Căn cứ phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia chúng theo 2 nhóm sau đây:
Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc nhóm này gồm có:
Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;
Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;
Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này gồm có:
Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường ( không khí, nước, tiếng ồn),
Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;
Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn tại nhiều phong tục, tập quán lạc hậu;
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng biểu hiện của chúng thì rất khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương. Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập quán, mức sống và trình độ nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác nhau. Do vậy, các yếu tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá đất có khác nhau, cụ thể:
Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất.
Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường và chỉ giới hạn đối với từng thửa đất nhất định.
Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất
Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể bóc tách được riêng rẽ bởi sự tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả của nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc phân tích, đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai để xem xét, xác định mức độ tác động của chúng đối với giá đất.
Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá đó. Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:
Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử dụng đất diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Trên một đơn vị hành chính xác định (xã, phường, thị trấn; quận, huyện, thị xã...) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến (trừ trường hợp điều chỉnh về địa giới hành chính). Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu. Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương quan cung - cầu.
Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai
Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường bao gồm:
Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy định khung giá các loại đất và giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định lãi suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển bất động sản; quy định lãi suất tiền gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất;
Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người sử dụng đất;
Chính sách thuế đối với việc sử dụng đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.
Những chính sách và quy định pháp luật nêu trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng làm biến động tăng, giảm giá các loại đất trên thị trường quyền sử dụng đất nói chung.
Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng các quy phạm pháp luật phù hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn định và phát triển; ngược lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo chiều hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình trạng rối loạn dễ phát triển thành những cơn sốt giá đất.
Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như chính sách tài chính, tín dụng, chính sách thuế.
Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu vực bao gồm quy hoạch sử dụng đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó.