Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------      ---------- ðỖ THỊ THU HƯƠNG ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở ðÔ THỊ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH HÀ NỘI – 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn ðỗ Thị Thu Hương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký ðất và Nhà quận Long Biên, Chi cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn ðỗ Thị Thu Hương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các bảng v Danh mục các hình vii Danh mục các chữ viết tắt v 1. MỞ ðẦU i 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích của ñề tài 2 1.3 Yêu cầu 2 2. TỔNG QUAN 3 2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất 3 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11 2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 24 2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 40 3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 3.1 ðối tượng nghiên cứu 42 3.2 Phạm vi nghiên cứu 42 3.3 Nội dung nghiên cứu 42 3.4 Phương pháp nghiên cứu 43 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên 45 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 45 4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 46 4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận 53 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iv 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất 55 4.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị 59 4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñô thị 59 4.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất ở ñô thị 69 4.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 74 4.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ở ñô thị 78 4.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất ở ñô thị 83 4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở ñô thị 88 4.3.7 Nhận xét về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội 90 4.4 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị theo pháp luật 94 4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai, ñặc biệt là ñất ñô thị 95 4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký. 96 4.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 97 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 5.1 Kết luận 99 5.2 Kiến nghị 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC 105 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSDð Quyền sử dụng ñất UBND Uỷ ban nhân dân SDð Sử dụng ñất TTYT Trung tâm y tế Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 quận Long Biên 55 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 các phường ñiều tra 57 4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở ñô thị theo các phường 61 4.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð ở ñô thị theo các phường 70 4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở ñô thị theo phường 75 4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở ñô thị theo phường 79 4.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo các phường 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vii DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các khoản cho vay có tài sản ñảm bảo 38 2.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất 39 4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 63 4.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 72 4.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 76 4.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo 2 giai ñoạn 81 4.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở ñô thị theo 2 giai ñoạn 86 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả ñất ñô thị trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản, ñặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai” cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (Tháng 11/2003), ñược tách từ huyện Gia Lâm, có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi ñây có các tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ, ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng trong sự hội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 2 nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc ñẩy quận Long Biên phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng ñô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của quận có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chọn ñề tài:“ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội”. 1.2 Mục ñích của ñề tài - ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội - ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu. 1.3 Yêu cầu - Các số liệu ñiều tra phải có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị; - Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị quận Long Biên theo pháp luật. [...]... 2.2.2.2 Hàn Qu c Th trư ng nhà ñ t ñô th Hàn Qu c tăng trư ng và giá nhà ñ t liên ti p tăng là m t trong nh ng thách th c l n nh t ñ i v i chính ph Hàn Qu c Quá trình công nghi p hóa di n ra nhanh chóng ñã t o ra làn sóng dân cư t vùng nông thôn ñ ra thành th làm tăng m nh giá nhà ñ t Lĩnh v c này ñã làm cho nh ng ngư i giàu nay l i càng giàu hơn Hàn Qu c ñã áp d ng nhi u bi n pháp ñ gi m giá nhà ñ t... tăng lãi su t thư ng làm cho giá nhà M tăng m nh Cơ quan qu n lý nhà Nhà và ñô th M là B phát tri n ðô th và (HUD) ñư c thành l p ngày 9-9-1965 HUD ch u trách nhi m v các chương trình liên quan ñ n nhu c u nhà , c i thi n và phát tri n các c ng Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ nông nghi p 16 ñ ng s ng trong nư c M HUD có vai trò b o v nh ng ngư i mua nhà và th c hi n nhi u chương... ñó là: Cơ quan thi hành pháp lu t (Enforcement Service) N u yêu c u không ñư c ch p thu n, tài s n s ñư c bán ñ u giá và bên nh n th ch p s ñư c thanh toán kho n ti n ñã cho vay th ch p Th t c này ñư c ti n hành khá nhanh chóng V vi c s ñư c x lý trong vòng 6 tháng k t khi có ñơn xin bán ñ u giá - V v n ñ b i thư ng Khi Nhà nư c thu h i ñ t, giá tr b i thư ng ñư c tính d a trên giá th trư ng Ngoài... h u c a Nhà nư c (ñ t Nhà nư c) và ñ t thu c s h u tư nhân (ñ t tư nhân) ð t Nhà nư c là ñ t do Nhà nư c làm ch , cho thuê và d tr ð t tư nhân là ñ t do Nhà nư c chuy n như ng l i cho tư nhân (ñ t có ñăng kí b ng khoán th i gian sau 1/1/1875) Như v y, v hình th c s h u, lu t pháp c a Ôxtrâylia quy ñ nh Nhà nư c và tư nhân ñ u có quy n s h u b t ñ ng s n trên m t ñ t, không phân chia gi a nhà và ñ t... ñ t ch c l i s n xu t; khi ngư i ñư c giao ñ t chuy n ñi nơi khác ho c ñã ch t mà thành viên trong h c a ngư i ñó v n ti p t c s d ng ñ t ñó Lu t ch cho phép ñư c th a k nhà ho c mua nhà ñ ng th i ñư c QSDð có ngôi nhà ñó, sau khi ñư c cơ quan nhà nư c có th m quy n công nh n quy n s h u ñ i v i nhà [8] Theo quy ñ nh trên cho th y, Lu t còn gò bó, chưa ñáp ng ñư c nhu c u s d ng ñ t c a các ch s d... v tinh ð ng th i, m t ñ o lu t m i ñư c ban hành yêu c u nh ng ngư i kinh doanh nhà ñ t ph i báo cáo giá tr th t c a các giao d ch liên quan ñ n nhà ñ t v i nhà ch c trách Hàn Qu c luôn chú ý t i nh ng nhu c u chuyên bi t c a ngư i già và ngư i khuy t t t trong vi c nâng cao ch t lư ng cu c s ng t i các khu dân cư Theo yêu c u c a B Xây d ng và Giao thông Hàn Qu c, 10 lo i thi t b thu n ti n s ñư c... trình nhà c a Singapore có ñư c thành công trên là nh k t h p nhi u y u t Quy ho ch các khu chung cư ñư c thi t k h p lý ngay t ñ u nh m mang l i trí tư ng tư ng sáng t o và tăng s c h p d n cho ngư i mua Di n tích m i căn h cũng khác nhi u so v i cách ñây 40 năm, trư c kia ngư i dân ch c n nh ng căn h có di n tích 35m2, nay t i thi u ph i 60 m2 v i 2 - 3 phòng ng y ban phát tri n nhà ñư c thành l... nhau là m y n u xét trên phương di n th c t s d ng ñ t M t khác Nhà nư c giao ñ t cho các t ch c, h gia ñình và cá nhân s d ng n ñ nh lâu dài, Nhà nư c ch thu h i ñ t vì nh ng lý do ñ c bi t, ñáp ng l i ích qu c gia và công c ng, h t th i h n giao ñ t không có nghĩa là Nhà nư c thu h i ñ t mà Nhà nư c s ti p t c giao ñ t cho ngư i s d ng ñ t Trư ng h p Nhà nư c thu h i ñ t thì Nhà nư c s giao ñ t khác... t ñai trá hình theo cách xây d ng m t túp l u trên ñ t ñ bán, nhưng th c ch t là bán ñ t Lu t ñi u ch nh các quan h ñ t ñai tr ng thái tĩnh Nhà nư c ch qu n lý v m t pháp lu t hành chính ñơn thu n, chưa th hi n ñ y ñ qu n lý Nhà nư c v m t kinh t ñ i v i ñ t ñai[8] Ngoài nh ng lý do b t c p v m t pháp lu t nêu trên, trong th i gian này Nhà nư c ñã ban hành nhi u chính sách m c a nh m thu hút v n ñ... các thành ph và ñ a phương khác h u Trung Qu c ñã ñư c chuy n giao theo phương th c ph i tr ti n cho Nhà nư c ð u năm 2004, Trung Qu c ñã ban hành m t văn b n quy ñ nh c p chính ph , t o nhi u cơ h i cho các công ty b t ñ ng s n nư c ngoài ñư c bình ñ ng v i nh ng nhà ñ u tư trong nư c Theo văn ki n này, trong tương lai, quy n s d ng ñ t cho các d án thương m i s ñư c quy t ñ nh thông qua bán ñ u giá . ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội - ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử. việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở ñô thị tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội 90 4.4 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở