“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

Hình 2: Biểu đồ biểu diễn mức giá trên địa bàn thành phố năm 2013 Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự thay đổi vùng giá trị qua các năm 2009-2013 Hình 4: Biểu đồ biến động giá theo năm Hình 5: Bi

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

Sinh viên thực hiện :Nguyễn Hữu Thục Uyên

Mã số sinh viên :09135168

Chuyên ngành :Quản lý thị trường bất động sản

NGUYỄN HỮU THỤC UYÊN

“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG

GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀNTHÀNH PHỐ

BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh

Bộ môn Chính sách Pháp luật Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

(Ký tên: )

Ngày 8 tháng 08 năm 2013

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, gia đình và bạn bè

Em xin đặc biệt gửi lời cảm ơn cô Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh và cô

giáo-KS Trần Thị Việt Hòa, vô cùng biết ơn cô đã hướng dẫn tận tình, ân cần chỉ dạy, luôn theo sát nhắc nhở nên em mới có thể hoàn thành đề tài này Em cũng xin gửi lời tri ân sâu sắc đến tất cả các thầy các cô Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM đã

ân cần dạy bảo cho em suốt 4 năm qua

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh, chị ở Trung tâm Kỹ thuật Địa chính nhà đất tỉnh Đồng Nai và đặc biệt gửi lời cảm ơn đến chị Nguyễn Thị Bích Phượng – Giám đốc Trung tâm Kỹ thuật Điạ chính nhà đất tỉnh Đồng Nai đã luôn nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp thông tin giúp em hoàn thành bài Báo cáo này Cảm ơn những người bạn thân thiết đã luôn bên cạnh, góp ý giúp đỡ và bổ sung kiến thức cho mình, chúc các bạn tốt nghiệp với kết quả tốt và thành công !

Cuối cùng, em xin được cảm ơn một lần nữa đến cô giáo- Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh và cô giáo- KS Trần Thị Việt Hòa, em cảm ơn cô rất nhiều Em chúc hai

-oOo -

ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP Họ và tên sinh viên : NGUYỄN HỮU THỤC UYÊN MSSV: 09135168 Sinh viên chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản Khóa : 2009 – 2013 Nơi thực tập: Trung tâm Kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai Địa chỉ: Đường Đồng Khởi, phường Tân Hiệp, Biên Hòa, Đồng Nai Tên chuyên đề: “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” Thời gian thực tập: từ ngày 05/03/2013 đến ngày 05/05/2013 Nay tôi làm đơn này kính trình lên công ty xác nhận cho tôi hoàn thành thực tập tại công ty Tôi xin chân thành cảm ơn! Kính đơn TP.HCM, ngày 08 tháng 08 năm 2013 Ký tên NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY THỰC TẬP

đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Chuyên đề: “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách Pháp luật, Khoa Quản lí đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật Trong thực tế, công tác xây dựng bảng giá đất và xác định giá trị đất đai cho hoạt động quản lý của Nhà nước cần có những bước cải thiện hơn Với

chuyên đề “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai”, người nghiên cứu thông qua số liệu phân tích riêng của địa

bàn thành phố Biên Hòa để đưa ra những nhận xét chung phản ánh thực trạng giá đất ở trong bảng giá đất và trên thị trường; thực trạng áp dụng bảng giá đất trong công tác quản lý đất đai hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất, cũng như việc áp dụng bảng giá đất vào các mục đích khác nhau Nhằm đạt được mục tiêu đề ra, trong quá trình nghiên cứu đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích định tính; phương pháp điều tra dữ liệu thị trường; phương pháp thu thập tài liệu, số liệu; phương pháp chuyên gia; phương pháp thống kê; phương pháp kế thừa; phương pháp định giá

Đề tài cũng đã đạt được những kết quả nhất định Từ nguồn thông tin điều tra thu thập được, kết hợp phân tích, nhận xét để chỉ ra những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong xây dựng bảng giá đất; nhận xét những biến động của giá đất thời gian vừa qua; chỉ ra các mức giá đất ở và sự phân bố trên địa bàn thành phố Biên Hòa; đồng thời phân tích, so sánh sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường với giá đất

do Nhà nước quy định Thực trạng áp dụng bảng giá đất cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với số tiền thu được khoảng 3.270 triệu đồng vào tháng 6/2013, lũy

kế tháng 6/2013 là 21.300 triệu đồng; thu tiền sử dụng đất vào khoảng hơn 1,8 tỷ đồng và bồi thường khi bị thu hồi đất

Từ kết quả nghiên cứu, đề tài hy vọng có thể đóng góp ý kiến giúp hoàn thiện

công tác xây dựng bảng giá đất, giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả hơn để có thể thực hiện xây dựng giá đất theo cơ chế thị trường, phát triển vững mạnh nền kinh tế trong tương lai

Trang tựa i

Lời cám ơn ii

Đơn xác nhận thực tập iii

Tóm tắt iv

Mục lục v

Danh sách các hình vii

Danh sách các bảng viii

Danh sách các từ viết tắt ix

MỞ ĐẦU 1

* Đặt vấn đề 1

* Mục tiêu nghiên cứu 1

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1

* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

Phần 1 3

TỔNG QUAN 3

1.1 Tổng quan về đất đai 3

1.1.1 Khái niệm về đất đai 3

1.1.2 Đặc trưng của đất đai 3

1.2 Tổng quan về giá đất 4

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất 4

1.2.2 Sơ lược các phương pháp xác định giá đất 5

1.3 Khung giá đất, bảng giá đất, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất 12

1.3.1 Khung giá đất 12

1.3.2 Bảng giá đất 12

1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất 12

1.4 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu 12

1.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu 13

1.6 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 15

1.6.1 Nội dung nghiên cứu 15

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu 15

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

2.1 Công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai qua các năm 16

2.2 Bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa 28

2.3 Tương quan giữa giá quy định so với giá chuyển nhượng thực tế 30

2.3.1 Điều tra giá đất chuyển nhượng 30

2.3.2 Tổng hợp giá đất thị trường 32

2.3.3 So sánh giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất ở chuyển nhượng thực tế 35

2.4 Thực trạng áp dụng bảng giá đất trong công tác quản lý đất đai 40

2.4.1 Áp dụng trong việc tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 40

2.4.2 Áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất 42

2.4.3 Áp dụng khi tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 44

2.5 Đánh giá bảng giá đất và việc áp dụng bảng giá trong thực tiễn 49

2.5.1 Về quy định xây dựng bảng giá đất 49

2.5.2 Về công tác xây dựng bảng giá đất 50

2.5.3 Các mức giá được ban hành 51

2.5.4 Chênh lệch giá chuyển nhượng và giá Nhà nước quy định 51

2.5.5 Về áp dụng bảng giá trong công tác quản lý về đất đai 51

KẾT LUẬN 53

KHUYẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Hình 2: Biểu đồ biểu diễn mức giá trên địa bàn thành phố năm 2013

Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự thay đổi vùng giá trị qua các năm 2009-2013

Hình 4: Biểu đồ biến động giá theo năm

Hình 5: Biểu đồ biến động giá cao nhất, giá thấp nhất qua các năm 2009-2013

Hình 6: Biểu đồ biểu diễn sự chênh lệch giá chuyển nhượng và giá quy định

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai

Bảng 2: Thống kê sơ bộ đặc điểm đường giao thông

Bảng 3: Thống kê quy mô diện tích thửa đất

Bảng 4: Bảng tổng hợp về vị trí đất phi nông nghiệp

Bảng 5: Bảng tổng hợp các mức giá đất ở năm 2013

Bảng 6 : Sự thay đổi số vùng giá trị qua các năm

Bảng 7: Số lượng phiếu điều tra ở mỗi phường năm 2013

Bảng 8: Giá điều tra thực tế một số tuyến đường

Bảng 9: So sánh mức chênh lệch và tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá chuyển nhượng

Bảng 10: Bảng tổng hợp thông tin bồi thường, hỗ trợ một số hộ gia đình

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

TN&MT : Tài nguyên và môi trường

PNN : Phi nông nghiệp

MỞ ĐẦU

* Đặt vấn đề

Định giá đất có vai trò quan trọng trong công tác quản lý và phát triển thị trường Định giá đất là cơ sở để Nhà nước quản lý tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai không đơn thuần chỉ là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng ngân sách cho Nhà nước, mà còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả Giá đất là cầu nối quan trọng của mối quan hệ giữa Đất đai- Thị trường- Sự quản lý Nhà nước, giá đất rõ ràng sẽ thể hiện được tính minh bạch của thị trường giúp các hoạt động kinh tế liên quan đến đất đai được thực hiện tốt hơn; ngoài ra giá đất cũng chính là căn cứ để đánh giá mức độ công bằng trong phân phối đất đai, để quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Từ đó cho thấy, việc định giá và xây dựng nên bảng giá đất là rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai theo cơ chế thị trường

Tuy nhiên, hiện nay bảng giá đất không phải lúc nào cũng phát huy hết vai trò của

nó Khung giá các loại đất do Chính phủ quy định đến nay vẫn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường, mức giá trong bảng giá các loại đất còn xa cách giá thực tế chuyển nhượng của thị trường gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước Việc quy định giá đất trong bảng giá của Nhà nước ban hành quá thấp sẽ đưa đến nhiều hệ lụy như gây thất thu ngân sách, khó khăn trong công tác quản lý giá cả và khai thác nguồn lực đất đai Đồng thời, gây khó khăn trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, mang đến thiệt thòi và bức xúc cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất đai Vì vậy, việc xây dựng hệ thống quản lý giá đất để tính giá đất phục vụ cho đa mục đích nêu trên là thật sự cần thiết

Đó là lí do tôi chọn đề tài “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai” nhằm chỉ rõ thực trạng áp dụng bảng giá đất hiện

nay và đề xuất một hướng đi mới trong công tác xây dựng bảng giá đất

* Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất với thực tiễn áp dụng bảng giá đất trong công tác quản lý đất đai nhằm đề xuất một hướng đi mới trong công tác xây dựng bảng giá đất

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Giá thị trường và giá theo quy định trong bảng giá đất; bảng giá đất tỉnh Đồng Nai qua các năm 2009 đến 2013

- Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Biên Hòa Nghiên cứu áp dụng bảng giá đất của thành phố Biên Hòa trong việc tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và bồi thường

* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về công tác xây dựng bảng giá đất, áp dụng bảng giá đất vào thực tiễn từ đó đề ra các giải pháp để công tác xây dựng và áp dụng bảng giá đất được hoàn thiện, giúp Nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai được tốt hơn, được nhân dân đồng thuận và thu hút đầu tư hiệu quả

Phần 1

TỔNG QUAN

1.1 Tổng quan về đất đai

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu

và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí

cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

1.1.2 Đặc trưng của đất đai

- Có vị trí cố định Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định

đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại

chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

- Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện

sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu

và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

- Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng

1.2 Tổng quan về giá đất

1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai

mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó

có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì

có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Luật đất đai 2003 đưa ra một số khái niệm về quyền sử dụng đất như sau:

Giá quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống

1.2.2 Sơ lược các phương pháp xác định giá đất

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:



Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị

tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư

số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

b Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu

tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực

tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

-

Tổng chi phí

đã tính ở Bước

2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định

ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn

vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về

phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên

cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước

1

Giá trị của

thửa đất =

Giá chuyển nhượng bất động sản  Giá trị hiện tại của các

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và

mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân

lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu

tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền

kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = 

 

n i

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển  Tổng chi phí phát triển

1.3 Khung giá đất, bảng giá đất, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất

1.3.1 Khung giá đất

Khung giá đất được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai

cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất cho Chính phủ quy định ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

1.3.2 Bảng giá đất

Bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở khung giá đất, chi tiết hóa khung giá đất theo

sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dung đất đai Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành định

kỳ hằng năm

1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là số tiền VNĐ tính trên một diện tích đơn vị đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch mang thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống; khi giá đất ban hành có sự chênh lệch lớn so với giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh là khu đất giáp nhau tại đường phân địa giới hành chính giữa các quận huyện, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích

sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

1.4 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu

- Luật đất đai 2003

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26/4/2002

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123//2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/9/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất

và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Thành phố Biên Hòa là đô thị loại II, là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai, có 30 đơn vị hành chính (gồm: 23 phường và 7 xã), với tổng diện tích tự nhiên là 26.354,82 ha, chiếm 4,46% diện tích tự nhiên của tỉnh, mật độ dân số trung bình 3.111,87 người/km2

Thành phố Biên Hòa có diện tích tự nhiên khá lớn (đặc biệt phần diện tích được mở rộng địa giới theo Nghị quyết 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ), nên có điều kiện thu hút đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư đô thị mới Vị trí địa

lý của Tp Biên Hoà nằm hai bên bờ sông Đồng Nai giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30 km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 90 km; có hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển; là đầu mối giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đường sắt, đường bộ quốc gia và đường thủy - ở vị trí này, Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông Nam Bộ;

Nhìn chung, đặc điểm tự nhiên của thành phố Biên Hòa tác động mạnh mẽ đến phát triển kinh tế xã hội, kéo theo ảnh hưởng đáng kể đến giá thị trường của các loại đất Các yếu tố hệ thống đường giao thông, khu thương mại, khu dân cư tập trung đã được quan tâm đầu tư rất lớn, nhưng vẫn còn chịu tác động về vị trí địa lý và các đặc điểm tự nhiên Trong đó, đáng kể như:

- Vị trí các phường nội ô trên địa bàn Biên Hòa nằm gần chợ, trung tâm thương mại lớn của thành phố, mạng lưới giao thông vận chuyển hàng hóa thuận lợi nối liền với các tỉnh, thành phố như Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh

- Địa hình thuận lợi so với các khu vực khác, giáp tỉnh Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh, giao thông đường bộ thuận lợi, bên cạnh đó còn có giao thông đường thủy, tuyến đường sắt vận chuyển hàng hóa góp phần rất lớn thúc đẩy phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Biên Hòa

- Nguồn nước ngọt của sông Đồng Nai khá dồi dào cung cấp cho địa bàn dân cư thành phố Biên Hòa, mật độ kinh doanh thương mại tập trung và các điểm kinh doanh nhỏ lẽ tập trung trên các tuyến đường giao thông chính, gần các khu chợ và trong ngõ hẽm khu dân cư tập trung trên địa bàn Biên Hòa góp phần rất lớn về giá trị bất động sản

- Bên cạnh đặc điểm tự nhiên, đặc điểm các yếu tố nêu trên cấu thành giá đất cũng tạo ra sự phân hóa rõ rệt về giá đất của các phường trong phạm vi nội ô và các phường,

xã ngoại ô trên địa bàn thành phố Biên Hòa

- Giao thông: các tuyến giao thông trên địa bàn có độ rộng phổ biến từ 2-6m, đa phần là đường nhựa và bê tông Mạng lưới giao thông như đường Quốc lộ, tỉnh lộ nối liền với các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh thuận lợi vận chuyển trao đổi hàng hóa

- Phân bố dân cư: dân cư trên địa bàn Biên Hòa tập trung theo vùng, phần lớn là các phường trong nội ô thành phố Biên Hòa như phường Thanh Bình, Hòa Bình, Quyết Thắng, Quang Vinh mật độ dân cư tập trung nhiều hơn so với các phường, xã ngoại

ô như phường Tân vạn, Long Bình Tân, An Bình, Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An Đặc điểm này tạo ra sự chênh lệch về giá đất ở tại các phường, xã trên địa bàn thành phố Biên Hòa

- Thương mại, dịch vụ: hoạt động thương mại, dịch vụ trên địa bàn thành phố Biên Hòa thường tập trung ở các khu dân cư tập trung, các tuyến đường giao thông chính các nằm trên địa bàn các phường nội ô thành phố Biên Hòa Số lượng điểm kinh doanh nhiều, chỉ chiếm 19,3% tổng số thửa trên địa bàn, loại hình dịch vụ phổ biến khá nhiều như các Văn Phòng tư vấn, giới thiệu khá phong phú trên các tuyến đường giao thông chính trên địa bàn Biên Hòa; loại hình dịch vụ mang tính phục vụ khá phong phú

do đó tạo ra sự chênh lệch đáng kể về giá đất giữa các phường nội ô và các phường xã nằm ngoại vi thành phố Biên Hòa

Ngoài ra, đặc điểm quy mô diện tích thửa đất cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá đất, phần lớn các thửa đất của các dự án đã quy hoạch cơ sở hạ tầng, được phân lô giao dịch,

chuyển nhượng nhiều hơn so khu vực, do đó giá trị giao dịch của thửa đất dạng này tăng nhiều

Với vị trí đặc biệt trên, Biên Hòa đã và đang phát triển mạnh về kinh tế - xã hội, đặc biệt các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, làm cho thị trường bất động sản diễn biết phức tạp và luôn có chiều hướng tăng

về số lượng cũng như giá trị

1.6 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.6.1 Nội dung nghiên cứu

- Công tác xây dựng bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai

- Những thay đổi của bảng giá đất ở tại Tp Biên Hòa tỉnh Đồng Nai

- Thực trạng áp dụng bảng giá đất ở Tp Biên Hòa những năm qua

- Đánh giá nhận xét và đề xuất giải pháp hoàn thiện

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phân tích định tính: Phân tích định tính nhằm cung cấp thông tin toàn diện, khái quát về công tác xây dựng bảng giá đất và thực tiễn áp dụng

- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng các số liệu, tài liệu liên quan đến vấn

đề mình nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của thầy cô hướng dẫn, ý kiến của những người thực hiện nghiên cứu tương tự và những người am hiểu trong vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: sử dụng phương pháp thống kê để xử lý số liệu, phân tích hiện trạng

- Phương pháp kế thừa: kế thừa những kết quả đạt được trong công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai

- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất ở tại đô thị

Phần 2

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai qua các năm

2.1.1Các bảng giá đất được ban hành và áp dụng trên địa bàn

Công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh do Sở Tài chính chủ trì thực hiện từ năm 1993-2007 Năm 2008, công tác này đuợc chuyển giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì thực hiện Trong quá trình thực hiện đã tham mưu cho UBND tỉnh ban hành bảng giá đất, trong đó:

- Giai đoạn 1994-2004: ban hành 3 bảng giá đất, giai đoạn này các phương pháp xác định giá đất vẫn chưa được quy định cụ thể, việc xác định giá đất chủ yếu dựa vào các quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994, gồm khung giá các loại đất, loại xã, hạng đất và giá thực tế của từng khu vực (riêng đất dân cư nông thôn và đất đô thị có xem xét thêm yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi) Nhìn chung, bảng giá đất được ban hành trong giai đoạn này giữa lần sau so với lần trước được điều chỉnh tăng bình quân từ 1,5-2,5 lần

- Giai đoạn 2005 đến nay: ban hành 9 bảng giá đất, giai đoạn này các phương pháp xác định giá đã được quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, trong đó điểm nổi bật là giá đất được cập nhật và công bố hằng năm, tạo điều kiện thuận lợi để bảng giá đất phản ánh kịp thời những thay đổi của thị trường đất đai Bên cạnh đó, từ năm 2008 việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào

vị trí của thửa đất (không xác định theo hạng đất) giúp cho giá đất được quy định dần sát hơn giá thị trường

Bảng 1: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai

Trong những năm gần đây, ngoài việc triển khai theo quy định hiện hành của Nhà nước, UBND tỉnh đã chỉ đạo thực hiện việc tổng điều tra giá đất năm 2009 trên địa bàn toàn tỉnh, làm cơ sở xây dựng tiêu chí phân vùng, phân loại, phân vị trí đất phù hợp hơn với thực tiễn Về phương pháp, điểm nổi bật ở các bảng giá từ năm 2010-2013 là:

- Xây dựng tiêu thức phân cấp vị trí, làm căn cứ áp dụng bảng giá đất, tiêu thức này tách riêng ra khỏi bảng giá đất

- Vị trí đất được phân chi tiết và linh hoạt hơn (mỗi vị trí có nhiều trường hợp, khác quy định cũ mỗi vị trí chỉ có 1 trường hợp)

- Thông tin thị trường được thu thập từ việc điều tra trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dựa vào danh sách các trường hợp chuyển nhượng được theo dõi tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp huyện

- Xây dựng bảng đồ phân cấp vị trí giúp địa phương có thể nắm bắt, hiểu được sự phân cấp vị trí theo tiêu thức

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và B ộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

- Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quy đi ̣nh về đi ̣nh mức kinh tế kỹ thuâ ̣t xây dựng bảng giá đất

* Cơ sở thực hiện:

- Quyết định số 71/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quy đi ̣nh về tiêu thức và viê ̣c phân vùng, phân loa ̣i, phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

- Quyết định số 72/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quy đi ̣nh về giá các loa ̣i đất trên đi ̣a bàn tỉnh Đồng Nai năm 2012;

- Bảng giá đất năm 2012 của các tỉnh lân cận: Bình Phước, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh;

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các dự án trên địa bàn tỉnh năm 2012;

- Phương án bồi thường để thực hiện các dự án trong năm 2012;

- Kết quả điều tra thu thập thông tin giá đất thị trường tại các điểm điều tra

* Phạm vi áp dụng bảng giá đất

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

* Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất 2013:

Hình 1: Sơ đồ xây dựng bảng giá đất 2013

20

Công tác chuẩn bị

Khảo sát, xác định mục tiêu Xây dựng kế hoạch, kinh phí

Thẩm định và trình phê duyệt

kế toán

Tổ chức lực lượng thực hiệ n

Điều tra, thu thập

thông tin

Làm việc với UBND huyện, thị xã, thành phố để điều chỉnh giá đất

Điều tra, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng

Tổng hợp, xử lý phiếu điều tra

Đánh giá biến động giá

Đánh giá mức độ phù hợp so với giá thực tế

Xây dựng phương án điều chỉnh giá phù hợp với thực

tế

Đề xuất lựa chọn phương án điều chỉnh phù hợp với khung giá đất Chính phủ và phù hợp với địa phương

* Đặc điểm các yếu tố cấu thành giá đất

a Đặc điểm hệ thống giao thông

- Mạng lưới giao thông: có tổng số 3.931 tuyến đường Trong đó, các tuyến giao thông đối ngoại chính như: Quốc Lộ 1, Quốc Lộ 51, Xa Lộ Hà Nội, Nguyễn Ái Quốc, đường Bùi Hữu Nghĩa, Huỳnh Văn Nghệ, Đồng Khởi, , còn lại là các đường phố chính, đường nội bộ khu dân cư và hẻm các cấp

Mật độ phân bố khá dày đặc, nhưng chưa có tính liên kết chặt chẽ giữ các tuyến phố chính nên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu chung của thành phố Tuy nhiên, tại các tuyến giao thông đối ngoại và các đường phố chính trên địa bàn thành phố là nơi diễn

ra các hoạt động giao lưu kinh tế thương mại và nhiều hoạt động văn hóa, xã hội khác, đồng thời cũng phản ánh rõ về hệ thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc đô thị của thành phố

- Kết cấu hạ tầng giao thông: 100% các tuyến giao thông đối ngoại, các đường phố chính (và tương đương) đều là đường nhựa Các đường còn lại như đường nội bộ khu dân cư có 810 đường nhựa (chiếm 21,1%); 1.328 đường bê tông (chiếm 34,5%);

88 đường đá cấp phối; còn lại là đường đất, chủ yếu là các ngõ hẻm trong khu dân cư

Số tuyến đường có độ rộng trên 8 m là 240 tuyến đường, là các tuyến giao thông đối ngoại, các đường phố chính, đường nội khu dân cư và các đường tương đương Phần lớn các tuyến đường trên đều có hệ thống chiếu sáng và hệ thống thoát nước

Trên địa bàn thành phố Biên Hòa có khoảng 929 km đường (không bao gồm đường nhỏ hơn 2m), trong đó phần lớn là đường nhựa và bê tông chiếm khoảng 60,6

%, đường đất chiếm khoảng 36,5 %, còn lại là đường đá cấp phối, chất lượng đường tốt, thuận lợi cho việc đi lại; độ rộng đường phổ biến thường trong khoảng từ 2m đến nhỏ hơn 6m, chiếm khoảng 64,4 %, độ rộng đường từ 6m trở lên chỉ chiếm khoảng 35,6 %

Bảng 2: Thống kê sơ bộ đặc điểm đường giao thông

Tổng chiều dài (km) 396,563 167,464 25,691 339,712 929,430

(Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai)

Ngoài mạng lưới giao thông đường bộ còn có giao thông đường thủy: Cảng Đồng Nai trên địa bàn phường Long Bình Tân và các cảng nhỏ, bến bãi xếp dỡ hàng hóa dọc theo tuyến sông Đồng Nai, các phương tiện giao thông đường thủy vận chuyển cát, đá, vật liệu xây dựng cũng góp phần không nhỏ nhằm thúc đẩy phát triển về kinh tế trên địa bàn thành phố Biên Hòa

b Đặc điểm thương mại, dịch vụ

Mạng lưới giao thông và hạ tầng cơ sở của thành phố Biên Hòa đã tác động không nhỏ đến hoạt động giao lưu thương mại và sản xuất kinh doanh trên địa bàn Kết quả khảo sát cho thấy thành phố có:

- Khai thác du lịch: có 2 điểm khai thác kinh doanh du lịch giải trí là: Khu du lịch Bửu Long và Câu lạc bộ xanh

tự phát đóng trên địa bàn các phường, xã chủ yếu hoạt động ở thời gian nhất định trong ngày, góp phần đáp ứng được nhu cầu trao đổi mua bán hàng hóa trong nhân dân Ngoài ra còn có 24.438 điểm kinh doanh nhỏ lẻ trong tất cả các lĩnh vực, thường tập trung ở mặt tiền các đường phố chính, các tuyến đường trong nội bộ khu dân cư và gần chợ

- Khu công nghiệp: có các khu, cụm công nghiệp như: Biên Hòa 1, Biên Hòa 2, AMATA, LOTEXCO, Long Bình, Hóa An, Tân Hiệp đã thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, đã tạo được không ít công việc làm cho lao động tại địa phương và thu hút nguồn nhân lực của các tỉnh lân cận đến làm việc

c Đặc điểm phân bố dân cư

Dân cư trên địa bàn Biên Hòa được phân bố rất tập trung, trong đó tại các phường

gần như phủ kín địa bàn; đối với các phường, xã vùng ven thì mật độ dân cư còn thưa thớt hơn, nhưng đông hơn so với các huyện trong tỉnh

d Đặc điểm thửa đất và quy mô diện tích thửa đất của các loại đất chính

Thành phố Biên Hòa có khoảng 126.383 thửa đất tương ứng với 6.304,2 ha

Trong đó quy mô diện tích lớn hơn 1ha có 471 thửa, chiếm 0,37 % tổng số thửa, tập trung ở nhóm đất cây lâu năm, đất lâm nghiệp; quy mô diện tích dưới 100m2

có 32.027 thửa, chiếm 25,34 % tổng số thửa, tập trung ở nhóm đất ở; quy mô diện tích phổ biến trong khoảng trên 100m2

đến dưới 1000m2, chiếm 64,8% tổng số thửa, tập trung chủ yếu vào nhóm đất ở, đất cây hàng năm, cây lâu năm

Bảng 3: Thống kê quy mô diện tích thửa đất

Diện tích (ha)

Số lượng thửa

Diện tích (ha)

Số lượng thửa 10-<100 193,87 28.955 0,71 101

(Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai)

* Các tiêu thức phân vị trí đất ở đô thị

Đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo loại đường phố, khoảng cách đến đường phố và bề rộng hẻm, gồm 4 cấp vị trí:

+ Các thửa đất cách đường phố ≤200m, mặt tiền hẻm có bề rộng ≥ 4m và không nối trực tiếp với đường phố

- Vị trí 3: bao gồm các trường hợp sau:

+ Các thửa đất cách đường phố ≤200m, mặt tiền hẻm có bề rộng <2m và nối trực tiếp với đường phố;

+ Các thửa đất cách đường phố từ >200m đến ≤1000m, mặt tiền hẻm có bề rộng từ

≥2m đến <4m và nối trực tiếp với đường phố;

+ Các thửa đất cách đường phố >1000m, mặt tiền hẻm có bề rộng ≥4m và không nối trực tiếp với đường phố;

+ Các thửa đất cách đường phố ≤200m, mặt tiền hẻm có bề rộng từ ≥2m đến <4m

và không nối trực tiếp với đường phố

+ Các thửa đất cách đường phố từ >200m đến ≤500m, thuộc hẻm có bề rộng ≥2m và không nối trực tiếp với đường phố;

+ Các thửa đất cách đường phố >500m đến ≤1000m thuộc hẻm có bề rộng từ ≥4m và không nối trực tiếp với đường phố

- Vị trí 4: các thửa đất còn lại tại đô thị

Vị trí đất phi nông nghiệp tại đô thị quy định như trên được tham chiếu qua bảng tổng hợp sau:

Bảng 4: Bảng tổng hợp về vị trí đất phi nông nghiệp

(Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai)

Thửa đất không thuộc các trường hợp tham chiếu trong bảng trên (trừ các thửa đất thuộc ví trí 1) thì được xác định ở vị trí 4

Trường hợp thửa đất là đất ở tại ví trí 1 có chiều sâu tính từ mốc lộ giới >25m (đối với các phường thuộc thành phố Biên Hòa)

- Đối với thành phố Biên Hòa:

+ Từ mốc lộ giới đến hết mét thứ 25: tính bằng 100% giá đất ở vị trí 1 của đường

Trường hợp thửa đất có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong khoảng từ lề đường đến mốc lộ giới, nếu đủ điều kiện để bồi thường, hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Pháp luật thì được xác định cùng vị tri với thửa đất mặt tiền của tuyến đường đó

Trường hợp các tuyến đường không có quy định giới hạn hành lang an toàn giao thông thì lấy theo mép ngoài cùng của chỉ giới xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp không có quy định giới hạn hành lang an toàn giao thông hoặc chỉ giới xây dựng, thì áp dụng theo Quy định tại điều 14, 15 Nghị định 11/2010/NĐ-CP ngày 24/02/2010 của Chính phủ Quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ

* Các mức giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2013

- Xem phụ lục 1

- Thành phố Biên Hòa có tất cả 131 tuyến đường tương ứng với các mức giá ở khác nhau Mật độ các mức giá thể hiện như sau:

24 7.000 15 11,45%

TỶ LỆ CÁC MỨC GIÁ TRÊN TỔNG SỐ TUYẾN

Hình 2: Biểu đồ biểu diễn các mức giá trên địa bàn thành phố năm 2013

Qua biểu đồ trên, ta có thể thấy mức giá theo quy định cao nhất là 25 triệu

đồng/m2

(chiếm 0,76% trên tổng số tuyến) ở Đường 30 tháng 4 đoạn từ Cách Mạng

Tháng 8 đến ngã 5 công viên Biên Hùng Đây là đoạn đường ngay trung tâm thành

phố, có nhiều thuận lợi về mặt giao thông, cơ sở hạ tầng, loại hình kinh doanh đa dạng

Mức giá theo quy định thấp nhất là 1,5 triệu/m2

(chiếm 0,76% trên tổng số tuyến)

ở đoạn đường từ ngã 3 giáp huyện Vĩnh Cửu đến hết ranh giới thành phố Biên Hòa

Đường này là đường nằm gần vùng giáp ranh giữa các đơn vị hành chính, cơ sở hạ tầng

chưa tốt, chủ yếu là để ở

Các mức giá phổ biến là 5-8 triệu đồng/m2

chiếm khoảng 6,11% đến 12,98%

Mức chênh lệch giữa giá cao nhất và giá thấp nhất là 23,5 triệu/m2 Tỷ lệ chênh lệch là 16,67%

2.2 Bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa

► Những thay đổi của bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố

Qua các năm, số tuyến đường trên địa bàn thành phố đã tăng lên một cách rõ rệt

Sở dĩ, có sự thay đổi về số tuyến đường là kết quả của quá trình quy hoạch, quá trình

đô thị hóa diễn ra tại địa phương Mở rộng tái định cư sau khi bồi thường nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của thành phố

* Biến động giá đất ở các tuyến đường

- Xem bảng giá đất qua các năm (phụ lục 1)

- Nhìn chung giá đất quy định từ năm 2010-2013 không có sự thay đổi, không biến động tăng cũng không có biến động giảm Tuy nhiên, so với bảng giá đất năm

2009, các mức giá ở tất cả các tuyến đường ở các năm sau đều tăng lên và hầu như không có biến động giảm Dưới đây là hình biểu diễn minh họa 4 tuyến đường biến động:

Hình 4: Biểu

đồ biến động giá đất quy định theo năm

+ Biến động tăng: 3 tuyến đường đại diện đều tăng mức giá từ năm 2010 và giữ nguyên đến năm 2013 Đường 30 tháng 4 từ 20 triệu/m2

lên 25 triệu/m2, đường Hoàng Minh Châu từ 6,6 triệu/m2

lên 10 triệu/m2, đường Đồng Khởi từ 10 triệu/m2

lên 15 triệu/m2

+ Biến động giảm: Không có biến động giảm ở tất cả các tuyến đường

+ Không có biến động: Đường Bùi Hữu Nghĩa giá vẫn ở mức cũ là 8 triệu/m2

qua các năm

* Biến động các mức giá cao nhất, thấp nhất

- Mục đích ban hành khung giá đất của Nhà nước là để xử lý quan hệ giữa Nhà nước với người dân, làm cho việc bồi thường, giải tỏa đối với người dân được tốt hơn, rút ngắn khoảng cách chênh lệch với giá thị trường hơn thì người dân sẽ đỡ khiếu kiện Công tác

giải phóng mặt bằng, đền bù, giải tỏa, di dân vì thế sẽ được thuận lợi hơn Khi xác định giá đất, Nhà nước phải căn cứ vào mục đích sử dụng tức là kết quả sinh lợi của mảnh đất tại thời điểm đó, sau đó là căn cứ theo giá thị trường rồi căn cứ giá thu thuế Từ đó điều chỉnh các mức giá cho phù hợp nhất với các mục đích quản lý của Nhà nước đối với đất đai

- Xem bảng giá đất qua các năm (phụ lục 1)

20,000

25,000 25,000 25,000 25,000

3,500

1,500 1,500 1,500 2.000

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000

Nguyên nhân của

sự thay đổi mức giá thấp nhất là do sự phân chia 1 số tuyến đường thành đoạn đường nhỏ, làm xuất hiện thêm mức giá mới

Qua 4 năm từ 2010-2013, sở dĩ Nhà nước vẫn giữ nguyên mức giá như vậy một phần cũng để ổn định thị trường bất động sản, thu hút các nhà đầu tư, giữ cho kinh tế

ổn định và tiến tới phát triển lâu dài

2.3 Tương quan giữa giá quy định so với giá chuyển nhượng thực tế

2.3.1 Điều tra giá đất chuyển nhượng

* Đối tượng điều tra

- Loại đất điều tra là đất phi nông nghiệp tại điểm điều tra

- Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm điều tra

đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên

sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập

* Chuẩn bị điều tra:

- Chuẩn bị phiếu điều tra: sử dụng mẫu phiếu quy định được ban hành kèm theo

Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường và Bộ Tài chính, in để phân bổ theo số lượng và địa bàn dự kiến điều tra

- Chọn điểm điều tra: chọn điều tra 08/30 phường, xã (3 phường: Long Bình Tân,

Trảng Dài, Long Bình; 5 xã: Hiệp Hoà, An Hoà, Phước Tân, Tam Phước và Hóa An) Các phường, xã được chọn điều tra đảm bảo đại diện cho các khu vực, loại đất cũng như tình hình biến động về đất đai cho từng khu vực; 22/30 phường, xã không điều tra giá đất thị trường do trong năm qua không có biến động lớn về cơ sở hạ tầng, các yếu tố khác

tác động đến giá đất so với thời điểm điều tra năm 2011

- Số lượng phiếu điều tra: 78 phiếu ở 3 phường Trảng Dài (33 phiếu), Long Bình

Tân(25 phiếu), Long Bình ( 20 phiếu)

Bảng 7: Số lượng phiếu điều tra ở mỗi phường

VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT4

( Nguồn: Trung tâm kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai)

- Thu thập thông tin:

+ Thu thập thông tin, tài liệu tại cấp tỉnh: Thu thập thông tin về các dự án đấu giá

quyền sử dụng đất trong năm điều tra, các dự án đang và chuẩn bị thực hiện thu hồi đất (do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh thực hiện); các thông tin, dự án cập nhật quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường; các dự án, công trình trọng điểm đang triển khai thực hiện tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên

và Môi trường,

+ Thu thập thông tin tài liệu tại cấp huyện: thu thập danh sách thửa đất chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thu thập thông tin về các dự án, công trình đang triển khai thực hiện trong năm điều tra, tình hình lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường; thu thập các phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư đang thực hiện hoặc đã công bố tại Hội đồng