ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : HUỲNH MỸ PHÚC 06124093 DH06QL 2006 - 2010 Quản Lý Đất Đai Tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN HUỲNH MỸ PHÚC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Tháng năm 2010                                                                                      LỜI CẢM ƠN Để có ngày hơm nay, lời tơi xin chân thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương tạo điều kiện tốt cho việc học tập suốt chặng đường dài mà qua Tôi trân trọng biết ơn: Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, thành phố Hồ Chí Minh Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Thầy Trần Thanh Hùng tận tình dạy, trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Cùng tất q Thầy, Cơ tận tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm học quý báu làm hành trang cho sống công việc sau Quý Anh, Chị giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi để an tâm hồn thành việc học Lời cuối cùng, tơi cảm ơn bạn lớp DH06QL lớp DH06TB đồng hành, giúp đỡ suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, bạn nhiều sức khỏe thành công sống Chân thành cảm ơn! Sinh viên Huỳnh Mỹ Phúc TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Huỳnh Mỹ Phúc , Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Hiện việc định giá đất đai Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành q nhiều Vì vậy, giá đất mà nhà nước ban hành thời gian qua thực chưa bắt nhịp với giá thị trường Giá thị trường đất đai giá quy định thức thường chênh lệch nhiều dẫn đến nhiều bất cập cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường đất đai lành mạnh Xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá đất đai Việt Nam, đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá đất đai sở phát triển ứng dụng phần mềm DTREG, đồng thời tiến hành kiểm chứng luận điểm đề thông qua nghiên cứu thị trường đất đai địa bàn thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, thơng qua phương pháp điều tra thực tế, sau liệu xử lý đưa vào phần mềm DTREG, tiến hành xây dựng mô hình định Kết chạy phần mềm DTREG cho định có biến số ảnh hưởng đến giá trị đất vị trí đất, khoảng cách đến Quốc lộ 20, chiều rộng đường Từ mơ hình định giúp ta xác định giá trung bình đất Bên cạnh ngồi dự báo giá mơ hình, phần mềm DTREG đưa ứng dụng thơng minh Score Data để đưa giá trị dự báo cho đất Muốn thực ứng dụng ta cần thu thập thông tin đất cần biết giá nhập vào Excel sau đưa thơng tin vào Score Data ta có giá trị dự báo cho đất Tuy nhiên q trình thu thập thơng tin đất địa bàn số hạn chế định thông tin thu thập từ đất nên biến ảnh hưởng đến giá chưa phong phú đa dạng Vì cần phải điều tra xem xét nhiều biến như: hướng đất, phong thủy, lợi kinh doanh, để phần mềm đạt kết tối ưu Qua kết ban đầu thu thập địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai nhiều kiểm chứng phương pháp định giá đất thơng qua mơ hình định ứng dụng phần mềm DTREG hứa hẹn đem lại bước tiến thuyết phục ngày phát huy tính ưu việt mơ hình MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: TỔNG QUAN 1.1 Quan niệm chung đất đai 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò đất đai 1.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai 1.2 Quan niệm giá trị đất đai 1.2.1 Một số khái niệm liên quan giá đất 1.2.2 Địa tô phân bố sử dụng đất đai 1.3.Quan niệm chung giá trị đất đai 1.3.1 Các quan điểm giá trị đất đai 1.3.2 Các hình thái biểu giá trị đất đai 1.3.3 Quá trình hình thành giá thị trường đất đai đô thị 10 1.3.4 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai 12 1.4 Hệ thống quản lý giá đất đai 12 1.4.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất đai 12 1.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai 12 1.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị 12 1.5 Các phương pháp định giá đất 13 1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13 1.5.2 Phương pháp thu nhập 15 1.5.3 Phương pháp chiết trừ 17 1.5.4 Phương pháp thặng dư 18 1.5.5 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 19 1.6.Quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai 20 1.6.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn Bộ TN - MT 20 1.6.2 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng phần mềm DTREG 22 1.7 Khái quát địa bàn nghiên cứu 23 1.8 Nội dung phương pháp, quy trình thực 25 1.8.1 Nội dung nghiên cứu 25 1.8.2 Phương pháp nghiên cứu 25 1.8.3 Phương tiện thực 25 Phần 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 2.1 Tình hình kinh tế - xã hội thị trấn Định Quán 30 2.1.1 Dân số 30 2.1.2 Tăng trưởng kinh tế 30 2.2 Tình hình sử dụng đất địa bàn thị trấn Định Quán 31 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 31 2.2.2 Hiện trạng theo đối tượng quản lý sử dụng 33 2.2.3 Đánh giá chung trạng sử dụng đất 34 2.3 Giới thiệu giá đất địa bàn nghiên cứu 34 2.3.1 Bảng giá đất Đồng Nai qua năm 34 2.3.2 Tình hình giao dịch đất địa bàn thị trấn Định Quán 35 2.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đánh giá kết điều tra 36 2.4.1 Xây dựng định từ liệu điều tra 36 2.4.2 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38 2.4.3 Đánh giá chất lượng kết điều tra 45 2.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 46 2.6 Ứng dụng mơ hình định để dự báo giá đất 47 2.7 So sánh kết hai phương pháp 50 PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 3.1 Kết luận 52 3.2 Kiến nghị 52 DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình Địa tơ phân bố sử dụng đất đai Hình Bản đồ giá trị Hình Giá đất đai phân khúc thị trường Hình Bản đồ địa giới hành thị trấn Định Quán-Huyện Định Quán Hình Giao diện phần mềm DTREG Hình Ứng dụng score data phần mềm Dtreg Trang 10 10 23 37 48 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Định Quán Bảng 2: Bảng thống kê diện tích đất đai theo trạng quản lý, sử dụng Bảng 3: Các bảng giá đất ban hành áp dụng tỉnh Đồng Nai Bảng 4: Bảng giá trị Node hệ số điều chỉnh Bảng 5: Bảng thông tin từ đất thu Bảng 6: Định dạng thông tin đầu vào từ đất Bảng 8: Kết từ Ứng dụng Score Data từ phần mềm DTREG Bảng 9: So sánh kết hai phương pháp 31 32 35 46 45 48 49 50 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT UBND: HĐND: BTNMT: QL20: Ủy ban nhân dân Hội đồng nhân dân Bộ tài nguyên môi trường Quốc lộ 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Bài giảng Kinh tế lượng, Th.S Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng định giá đất đai, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Đoàn Văn Trường, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, 2000 Dấu ấn thương hiệu, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, NXB Trẻ, 2005 Nguyên lý thị trường nhà đất, Lê Đình Thắng, NXB Chính trị Quốc gia, 2002 Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội thị trấn Đinh Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai năm 2009-2010 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Huỳnh Mỹ Phúc ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường đất đai thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, thị trường đầu vào hầu hết ngành kinh tế Phát triển quản lý thị trường góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư Định giá đất thực lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định năm cho địa phương Bảng giá đất xây dựng theo Nghị định 188/2004/NĐCP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC Bộ tài hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Hàng năm, địa phương phải ban hành bảng giá đất riêng địa phương Tuy bảng giá đất phản ánh giá đất khu vực cụ thể, theo loại hình sử dụng đất nói chung theo loại đất thị nói riêng, làm sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê, bồi thường thu hồi hay phạt tiền vi phạm… bảng giá đất chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn thị trường có lên xuống thất thường Sự chênh lệch giá đất chuyển nhượng thị trường lớn so với giá đất quy định Sự chênh lệch dẫn đến vấn đề bất cập gây khó khăn cơng tác đền bù, giải phóng mặt tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường đất đai lành mạnh Để khắc phục tình trạng trên, cần phải đưa giải pháp để giải cách có hiệu Đó sách pháp luật nhà nước, cốt lõi xuất phát từ vấn đề chế giá, quản lý tốt chế giá giúp lành mạnh hóa thị trường đất đai Mặc dù phương pháp định giá đất đai áp dụng phổ biền từ trước đến giúp xác định mức giá cụ thể chưa thể tính chủ quan “thủ cơng” cao thẩm định viên Vậy có cách để hạn chế yếu tố chủ quan chun nghiệp hóa - cơng nghiệp hóa cơng tác định giá Điều đòi hỏi phải có quan điểm mới, nhìn cho phương pháp định giá đất Mơ hình định trở thành bước đột phá, có khả giải thích thuyết phục tượng đô thị, có vấn đề thuộc lĩnh vực đất đai Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, đươc cho phép Ban Chủ Nhiệm Khoa với giáo viên hướng dẫn, thực đề tài: “ Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai ”  Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng khu vực theo quy trình định giá khoa học chặt chẽ Qua xây dựng mơ hình giá đất địa bàn thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai  Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài giá đất đai, yếu tố cấu thành mối quan hệ chúng Đề tài thực phạm vi thị trấn Định Quán huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai, số liệu giá đất đai yếu tố cấu thành đến giá năm 2009 Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Huỳnh Mỹ Phúc Qua Node Node ta thấy chiều rộng đường nhỏ giá thấp ngược lại Ở Node (CHIEU RONG DUONG)