NGHIÊN cứu các yếu tố ẢNH HƯỞNG GIÁ đất TRÊN địa bàn THỊ TRẤN hà TRUNG, HUYỆN hà TRUNG, TỈNH THANH hóa ỨNG DỤNG GIS xây DỰNG bản đồ GIÁ đất NHÀ nước tại địa bàn THỊ TRẤN hà TRUNG, HUYỆN hà TRUNG, TỈNH THANH hóa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHẠM MINH NGỌC ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA HÀ NỘI, NĂM 2018 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHẠM MINH NGỌC ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã ngành : 7850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN : TS PHẠM ANH TUẤN HÀ NỘI, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, sô liệu kết nghiên cứu đồ án trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực đồ án cảm ơn thơng tin trích dẫn đồ án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Người thực Đồ án Phạm Minh Ngọc LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, đến hồn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài:“ Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa Ứng dụng GIS xây dựng đồ vùng giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.”” Trong q trình thực khố luận, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận nhiều giúp đỡ Với tình cảm lịng kính trọng sâu sắc, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo đặc biệt thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai, người truyền đạt cho tơi kiến thức bổ ích q trình học tập nghiên cứu Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Và đặc biệt, khơng có lời hướng dẫn, khun bảo động viên TS.Phạm Anh Tuấn- Giảng viên Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Hà Nội em nghĩ báo cáo thực tập em khó hồn thiện Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc TS.Phạm Anh Tuấn người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu thực báo cáo Trong trình nghiên cứu thực báo cáo thực tập, em anh chị Phịng Tài Kế hoạch Sở Tài ngun Mơi trường Thanh Hóa tận tình bảo, chia sẻ kinh nghiệm hướng dẫn em Em xin gửi lời cảm ơn chân thành biết ơn sâu sắc đến anh chị tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em có hội thực báo cáo Do trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo thực tập tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp q thầy, cơ; mong q Thầy, Cô thông cảm bỏ qua Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2018 Sinh viên thực PHẠM MINH NGỌC MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vi MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 3.Yêu cầu: Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan giá đất .3 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc trưng giá đất 1.1.3 Cơ sở khoa học để xác định giá đất 1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Tổng quan định giá đất 11 1.2.1 Khái niệm định giá đất .11 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11 1.2.3 Phương pháp định giá đất 13 1.3Tổng quan vùng giá trị đồ vùng giá trị 15 1.3.1Khái niệm vùng giá trị 15 1.3.2Khái niệm đồ vùng giá trị đất đai 15 1.4Tổng quan hệ thống thông tin địa lý (GIS) .16 1.4.1Khái niệm hệ thống thông tin địa lý 16 1.4.2Cấu trúc hệ thống thông tin địa lý .17 1.4.3Chức hệ thống thông tin địa lý 17 1.4.4Quan hệ GIS ngành khoa học khác 18 1.5Giới thiệu phầm mềm sử dụng 19 Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 21 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .21 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21 2.2 Nội dung nghiên cứu 21 2.2.1 Khái quát địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, thành phố Thanh Hóa .21 2.2.2 Giá đất địa bàn nghiên cứu .21 2.2.3 Quy trình thành lập đồ vùng giá đất 21 2.2.4 Xây dựng đồ vùng giá đất 21 2.2.5 Đánh giá ưu, nhược điểm khả ứng dụng phần mềm ArcGIS 22 2.3 Phương pháp nghiên cứu 22 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .22 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .22 2.3.3 Phương pháp đồ 22 2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 22 2.3.5 Phương pháp nội suy 22 2.3.6 Phương pháp minh họa .23 Chương III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 24 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 24 3.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 30 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, KT –XH, tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, TP Thanh Hóa 33 3.2 Giá đất địa bàn nghiên cứu 34 3.2.1Giá đất quy định 34 3.2.2 Giá đất thị trường thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 38 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa .40 3.3.1 Các yếu tố thông thường 44 3.3.2 Các yếu tố khu vực 45 3.3.3 Các yếu tố cá biệt .46 3.4 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa 47 3.5Quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai .48 3.5.1Quy trình thành lập đồ vùng giá đất đai quy định nhà nước công nghệ GIS 48 3.5.2Quy trình thành lập đồ vùng giá đất thị trường công nghệ GIS 51 3.6Thành lập đồ vùng giá đất địa bàn thị trấn Hà Trung 53 3.6.1Thành lập đồ vùng giá đất theo giá quy định 53 3.6.2 Thành lập đồ vùng giá đất thị trấn Hà Trung theo giá thị trường 2016 58 3.7 Đánh giá ưu, nhược điểm khả ứng dụng phần mềm ArcGIS 66 3.7.1 Ưu điểm 66 3.7.2 Nhược điểm .67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO .70 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hà Trung năm 2016 31 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị Bắc Trung Bộ 35 Bảng 3.3 Giá đất quy định thị trấn Hà Trung 37 Bảng 3.4 : Tổng hợp điều tra giá đất thị trường thị trấn Hà Trung 39 Bảng 3.5: Kết khảo sát điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Hà Trung 41 Bảng 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn 44 Bảng 3.7 Các trường thực thể “ Thua_Dat” 55 Bảng 3.8 Tổng hợp hệ số vị trí vùng giá trị 59 Bảng 3.9 Tổng hợp hệ số diện tích theo khu vực 60 Bảng 3.10 Bảng tổng hợp hệ số hình thể vùng giá trị 61 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Cấu trúc hệ thống thông tin địa lý .17 Hình 1.2 Quan hệ GIS ngành khoa học khác 18 Hình 1.3 Phần mềm ArcGIS .20 Hình 2.1 Ví dụ phương pháp nội suy 23 Hình 3.1: Vị trí huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa .24 Hình 3.2 Biểu đồ cấu kinh tế thị trấn Hà Trung năm 2016 27 Hình 3.3 Cơ câu sử dụng đất năm 2016 thị trấn Hà Trung .30 Hình 3.4: Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 42 Hình 3.5 Quy trình thành lập đồ vùng giá đất quy định nhà nước công nghệ GIS 48 Hình 3.6 Liên kết sở liệu đất với bảng giá nhà nước 49 Hình 3.7 Quy trình cơng nghệ thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường công nghệ GIS 51 Hình 3.8 Ý tưởng nội suy giá đất 53 Hình 3.9 Các lớp liệu không gian đồ thị trấn Hà Trung .54 Hình 3.10 Bảng thuộc tính lớp “Thua_dat” theo giá đất quy định 55 Hình 3.11 Cửa sổ Dissolve gộp vùng giá quy định 56 57 Hình 3.12 Kết gộp giá trị giá quy định thị trấn Hà Trung 57 Hình 3.13 Sơ đồ điểm mẫu khảo sát 58 Hình 3.14: Lớp “Diem_gia_dat” thị trấn Hà Trung 59 Bảng 3.8 Tổng hợp hệ số vị trí vùng giá trị .59 Bảng 3.9 Tổng hợp hệ số diện tích theo khu vực 60 Bảng 3.10 Bảng tổng hợp hệ số hình thể vùng giá trị 61 Hình 3.15 Kết nội suy Diem_gia_dat 62 Hình 3.16 Kết sơ đồ giá đất thị trường năm 2016 thị trấn Hà Trung .63 Hình 3.17 Mơ hình nội suy giá đất Model Builder ArcGIS .65 Hình 3.18 Bản đồ vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung 65 Bảng 3.10 Bảng tổng hợp hệ số hình thể vùng giá trị Hệ số hình thể TT Tên đường phố Đường Quốc lộ 1A Đường Quốc lộ 217 Đường Tỉnh lộ 527C Đường Tỉnh lộ 508 Đường Tỉnh lộ 523 Đường Tỉnh lộ 522B  Thiết kế sở liệu cập nhật liệu HCN HK 1 1 1 0.92 0.9 0.9 0.9 0.9 0.92 Việc thiết kế CSDL đồ giá quý định bổ sung thêm trường hệ số ảnh hưởng tính bước vào bảng thuộc tính K_VT, K_HT, K_DT, Gia_dieu_tra Các thơng tin cần gán bao gồm: hệ số vị trí (K_VT), hệ số diện tích (H_DT), hệ số hình thể (K_HT, Gia_dieu_tra Các bước tiến hành sau: - Tạo thêm bảng thuộc tính lớp Gia_quy_dinh trường K_VT, K_DT, K_HT - Gán hệ số vị trí cách: chọn đất theo vị trí (dùng cơng cụ tìm kiếm khơng gian Select by Location) dùng công cụ Field Calculator để gán hệ số tính bảng tổng hợp hệ số vị trí - Gán hệ số diện tích cách: chọn đất theo diện tích (dùng cơng cụ tìm kiếm theo thuộc tính Select by Attribute) dùng cơng cụ Field Calculator để gán hệ số tính bảng tổng hợp hệ số diện tích - Gán hệ số hình thể: chọn đất theo nhóm hình dạng hình chữ nhật, hình thang đa giác dùng công cụ Field Calculator để gán hệ số tính bảng tổng hợp hệ số hình thể Trường Gia_dieu_tra cập nhật giá đất thu thập được, đất khác để trống Các tính giá sau có kết nội suy 3.1.1.2 Nội suy giá trị đất đai Để nội suy, ta tạo lớp dạng điểm giá đất thu thập Đề tài thành lập lớp có tên Diem_Gia_Dat với trường: K_VT, K_DT, K_HT, Gia_dieu_tra, gia_quy_chuan 63 Tính giá quy chuẩn trường Gia_quy_chuan theo cơng thức: Gia_quy_chuan = Gia_dieu_tra /(K_VT * K_DT * K_HT) Sau ta tiến hành nội suy theo Gia_quy_chuan với phép nội suy: Trị trung bình trọng số cơng cụ IDW ArcGIS Kết sau nội suy ta thu giá trị điểm ảnh (cell) giá đất trung bình 1m2 phạm vi điểm ảnh Hình 3.15 Kết nội suy Diem_gia_dat Sau thực nội suy, công cụ Zonal Statistic giúp ta tính giá trị trung bình đất Các giá trị liên kết vào bảng thuộc tính lớp “Gia_quy_dinh” qua trường liên kết số hiệu đất Giá trị thực đất tính cơng thức: Gia_quy_chuan = Gia_dieu_tra * K_VT * K_DT * K_HT 64 Hình 3.16 Kết sơ đồ giá đất thị trường năm 2016 thị trấn Hà Trung 3.1.1.3 Thiết kế modul nội suy giá đất Nếu thực cơng đoạn quy trình nội suy giá đất phương pháp thủ công nhiều thời gian công sức, đặc biệt cần cập nhật thông tin Để tự động hóa bước quy trình này, đề tài tìm hiểu sử dụng cơng cụ Model Builder có ArcCatalog ArcGIS Bản chất Model Builder tạo ứng dụng nhỏ, người thiết kế xếp bước thực tham số đầu vào đầu thành quy trình (work-flow) Sau đó, người sử dụng dù hết nội dung công việc quy trình chạy quy trình vài cú click chuột Model Builder công cụ xuất ArcGIS người sử dụng biết đến sử dụng Để tính tốn giá thị trường đất từ điểm giá thu thập, ta không cần phải thực tay bước tính giá quy chuẩn, nội suy (IDW), thống kê theo vùng cho giá trị trung bình đất nhân ngược trở lại tính giá trị thực đất, mà tất cơng đoạn thay cú click chuột Model Builder Model Builder cho phép ta xây dựng công cụ sử dụng công cụ hệ thống, mở chạy từ ArcCatalog Cách tạo chạy mơ hình cách cụ thể sau: 65 Trong ArcCatalog, ta tạo Toolbox có tên “GiaDat” Tiếp theo, ta tạo model với cửa sổ Model Builder minh họa mô hình ví dụ hình 3.11 Trong mơ hình trên, cơng cụ ký hiệu hình chữ nhật lớp liệu (đầu vào - đầu ra) ký hiệu hình ellipse khác Cơng cụ liệu hiển thị màu sắc khác Đường kết nối liệu đến công cụ mũi tên hiển thị theo hướng luồng liệu (đầu vào đầu ra) Khi mô hình thành lập người sử dụng cần nhấn vào nút Run quy trình thực Các cơng cụ liệu mơ hình giải nghĩa sau: Diem_gia_dat: lớp điểm giá đất thu thập sử dụng để nội suy; Gia_quy_dinh: lớp đất; Calculator Field: tính tốn giá trị trường “Gia_quy_chuan” vừa tạo bước Add Field Gia_quy_chuan = Gia_dieu_tra /(KVT *KDT *KHT); IDW: công cụ nội suy giá trị trung bình trọng số IDW Khi chạy công cụ cần phải thiết lập thông số nội suy kích thước pixel, số điểm tham gia nội suy, bán kính tìm kiếm,… NoiSuy: raster nội suy từ điểm giá sử dụng để nội suy; Zonal Statistics: công cụ thống kê theo vùng cho phép thống kê giá trị trung bình đất thể trường MEAN bảng zST; Zonal Statistics as Table: công cụ đưa giá trị thống kê đất vào bảng Zstats, để liên kết với bảng thuộc tính lớp Thua_Dat; Add Join: cơng cụ liên kết bảng Zstats vào bảng thuộc tính lớp ThuaDat theo trường thống nhất, trường hợp trường “FID”; Calculator Field 2: tính giá trị trường “Gia_thi_truong” Gia_thi_truong=MEAN*(KVT*KDT*KHT) Sau áp dụng mơ hình này, việc nội suy giá đất ArcGIS trở nên dễ dàng đơn giản, khơng địi hỏi nhiều cơng sức cách làm thủ công, cho kết nhanh đảm bảo xác 66 Hình 3.17 Mơ hình nội suy giá đất Model Builder ArcGIS 3.1.1.4 Biên tập đồ Trình bày yếu tố đồ: tỷ lệ, khung, tên, giải, để hoàn thiện sản phẩm Kết có đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá nhà nước năm 2016 thị trấn Hà Trung tỷ lệ 1: 5000 ( phụ lục ) Hình 3.18 Bản đồ vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung 67 Nhận xét: Thông qua quan sát hai đồ vùng giá đất quy định vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung năm 2016 dễ dàng nhận thay đổi khu vực phân bố giá đất có khác biệt tương đối lớn Theo đó, vùng giá đất quy định cao phân bố dọc tuyến giao thơng quốc lộ 1A, tỉnh lộ 508 … Các vùng lân cận có giá giảm dần, thấp khu vực nằm sâu ngõ nhỏ, cách xa tuyến đường Đồng thời giá chênh lệch vùng không nhiều giao động từ – triệu đồng/m2 Tuy nhiên, quan sát đồ vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung năm 2016 lại dễ dàng nhận thấy khu vực có giá đất cao khơng cịn nằm rải dọc tuyến đường mà thu hẹp phạm vi lại trung tâm thị trấn Tại giá đất lên tới 40 triệu đồng/m2 Khu vực cận trung tâm ven đường lớn cịn lại có giá giao động từ 10 – 30 triệu đồng/m2 Vùng xa trung tâm giá giảm xuống, đặc biệt đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nằm xa công trình cơng cộng, sở hạ tầng cịn chưa đầu tư có giá từ – triệu/m Khoảng cách giá vùng giá đất cách tương đối lớn lên tới 20 triệu đồng/m2 Thực tế tìm hiểu thị trường thị trấn Hà Trung, tơi nhận thấy khu vực trung tâm khu vực có giá đất thị trường cao Tại tập trung nhiều cơng trình sở hạ tầng, sinh hoạt cộng đồng trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trường học Điều cho thấy giá đất thực tế chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khách quan ngồi vị trí đất đồng thời tác động 3.7 Đánh giá ưu, nhược điểm khả ứng dụng phần mềm ArcGIS 3.7.1 Ưu điểm Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS thành lập đồ giá đất đem lại nhiều lợi ích cho người, giúp người thực cơng việc cách dễ dàng thuận tiện Nhà nước có nhìn tổng qt, nắm tình hình chung quỹ đất từ lựa chọn sách đắn nhằm quản lý đất đai cách hiệu Dễ dàng tìm kiếm thơng tin đất như: diện tích, vị trí, giá đất nhà nước… 68 Đồng thời đồ giá đất giúp cho người tham gia thị trường Bất động sản nắm thơng tin phục vụ mục đích ArcGIS cơng cụ mạnh việc lưu trữ diễn đạt liệu đặc biệt liệu đồ ArcGIS giúp tiết kiệm chi phí thời gian việc lưu trữ liệu Có thể thu thập lưu trữ liệu với số lượng lớn Số liệu lưu trữ quản lý, cập nhật, chỉnh sửa cách dễ dàng Dễ dàng cập, phân tích liệu từ nhiều nguồn nhiều loại khác Một điểm bật khả phân loại thuộc tính bật đồ Nó q trình nhằm nhóm thuộc tính thuộc cấp nhóm Một lớp đồ tạo mang giá trị mới, mà tạo thành dựa vào đồ trước 3.7.2 Nhược điểm Ngồi ưu điểm nêu việc sử dụng ArcGIS có hạn chế sau: - Ứng dụng ArcGIS đòi hỏi cao việc xây dựng liệu ban đầu, cơng việc địi hỏi nhiều kiến thức kỹ thuật máy tính - Đồ họa ứng dụng ArcGIS cao nên đòi hỏi cấu hình máy tính mạnh muốn sử dụng phần mềm có đầy đủ chức phân tích khơng gian mạnh mẽ, thể đầy đủ sức mạnh ArcGIS chi phí cho việc mua quyền trang bị, lắp đặt thiết bị phần mềm cao 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị trấn Hà Trung trung tâm văn hóa, trị, kinh tế huyện Hà Trung, có nhiều lợi điều kiện địa lí sở hạ tầng kĩ thuật cho việc phát triển kinh tế xã hội Hiện nay, kinh tế thị trấn phát triển sôi động, tiềm kinh tế lớn, dần chuyển dịch theo hướng công nghiệp- thương mại dịch vụ Qua công tác nghiên cứu, tìm hiểu giá đất địa bàn thị trấn thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định, khu vực trung tâm kinh tế, gần mặt đường, vị trí thuận lợi, giá đất thường cao gấp – lần so với giá đất mà nhà nước quy định Những khu vực nằm xa trung tâm kinh tế, nằm ngõ hẻm, xa mặt đường lớn, điều kiện hạ tầng phát triển giá đất thị trường cao 2- lần so với giá đất nhà nước quy định Chẳng hạn, lô đất gần mặt đường lớn quốc lộ 1A có giá thị trường cao khoảng 40.000.000 đồng/m2, cao gấp 6,5 lần so với giá đất nhà nước quy định, lô đất nằm đường Tỉnh lộ 522B có giá thị trường khoảng 1.800.000 đồng/m2 Thông qua thu thập thông tin đất thơng qua hồ sơ địa chuẩn hóa địa chính, tơi thành lập lớp đồ đất, giao thông thủy hệ, đồng thời cập nhật liệu cho đất Kết hợp nghiên cứu giá đất quy định địa bàn thị trấn Hà Trung xây dựng thành công đồ vùng giá đất quy định thị trấn Hà Trung 2016 việc sử dụng công cụ ghép nhóm giá trị phần mềm ArcGIS Song song với từ phân tích 50 phiếu điều tra địa bàn thị trấn lựa chọn xây dựng hệ số tác động yếu tố diện tích, hình thể, vị trí đưa giá điểm mẫu lớp quy chuẩn Từ đó, thơng qua nội suy IDW thành lập lớp giá quy chuẩn toàn vùng thị trấn Bằng cách tính trung bình trọng số giá đất tạo lớp giá thị trường cho tồn diện tích đất địa bàn thị trấn Hà Trung thành lập đô vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung 2016 Việc xây dựng thành công đồ vùng giá đất thị trấn Hà Trung giúp quản lý giá đất địa bàn cách thuận tiện nhất, đồ vùng giá đất giúp 70 nhiều công tác quy hoạch sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, với giúp cho định giá đất khu vực địa bàn rộng lớn với độ xác tương đối cao Kiến nghị Trên sở xây dựng đồ vùng giá đất thị trấn Hà Trung, xin đưa số kiến nghị công tác quản lý giá đất : - Cần nhanh chóng xây dựng đưa đồ vùng giá đất vào cơng tác quản lý đât đai tồn quốc, sử dụng đồ vùng giá đất giống đồ trạng đồ địa - Sử dụng phương pháp nội suy công cụ phần mềm ArcGis để định giá đất - Nghiên cứu phát triển phương pháp định giá hàng loạt công tác định giá đất Việt Nam - Đầu tư nguồn vốn đào tạo nhân lực việc nghiên cứu khoa học, sử dụng phần mềm chuyên ngành để xây dựng đồ vùng giá đất 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Bộ Giáo dục đào tạo (2010), Giáo trình nguyên lý chủ nghĩa Mác – Lênin, NXB Chính trị quốc gia Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2014a), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất; Chính phủ (2014b), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất; Trịnh Hữu Liên (2009), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, tr34-36 Trịnh Hữu Liên (2013), Ứng dụng GIS xây dựng vùng giá đất giá trị đất đai phục vụ định giá hang loạt, Kỷ yếu hội thảo ứng dụng GIS tồn quốc, 119 127 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật số 13/2003/QH11 Luật Đất đai 2003 72 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật số 11 UBND thành phố Thanh Hóa (2012), Quyết định số 4194/2012/QĐ/UBND ban hành quy định giá loại đất đại bàn thành phố Thanh Hóa năm 2013 12 UBND thành phố Thanh Hóa (2013), Quyết định số 4515/2013/QĐ/UBND ban hành quy định giá loại đất đại bàn thành phố Thanh Hóa năm 2014 13 UBND thành phố Thanh Hóa (2014), Quyết định số 4545/2014/QĐ/UBND ban hành quy định giá loại đất đại bàn thành phố Thanh Hóa áp dụng từ ngày 01/01/2016 đến 31/12/2019 14 UBND thị trấn Hà Trung (2016), Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng giai đoạn 2010 – 2016 15 UBND thị trấn Hà Trung (2016), Niên giám thống kê 2016 73 PHỤ LỤC 74 Phụ lục số 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Phiếu số: … Xin chào Ơng/Bà, Tơi Phạm Minh Ngọc, sinh viên khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội Việt Nam Tôi làm khảo sát giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, Thanh Hóa Cuộc khảo sát hồn tồn mang tính chất học thuật Thơng tin người tham gia giữ bí mật khơng chuyển cho tổ chức, cá nhân Hy vọng Ơng/Bà giúp đỡ chúng tơi cách bỏ vài phút cho vấn Cám ơn Ông/Bà nhiều Trân trọng, Tên người sử dụng đất Năm sinh: ………………………………………………………… Nghề nghiệp: …………………………………………………… Phường1………………………………………… Địa Điện thoại: ……………………………………………………… I Thông tin chung bất động sản: Địa Số nhà………………Đường…………….……………………………… Khối/xóm:………………………………Phường/Xã:…… ……………………………… bất động sản chuyển nhượng: triệu đồng/bất động sản Giá Giá đất chuyển nhượng: triệu đồng/thửa đồng/m² Thời điểm giao dịch2: …… /…… / 20…… II Thông tin Thửa đất (Xin đánh dấu X vào ô mà ông/bà lựa chọn) Tờ đồ số: … Thửa đất số: Diện tích đất: …………… m2 Mục đích sử dụng đất tại: Đất  Đất vườn, ao Đất SXKD phi nông nghiệp Đất trồng hàng năm Đất trồng lâu năm Mục đích khác (xin ghi cụ thể:…………………………………………………) - Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch (nếu có): Nguồn gốc đất: Được giao Được công nhận QSDĐ Nhận chuyển nhượng Cho tặng, thừa kế Khác: (xin ghi rõ) ………………………………………………………… Vị trí đất: Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Mặt tiền đất: - Chiều rộng mặt tiền: …………… m - Số mặt tiền: ………… mặt tiền - Hướng mặt tiền Đông Tây Nam Chiều sâu đất: m Hình dáng đất Vng Bình hành Tình trạng pháp lý Đã có GCN 10 Nằm vùng có quy hoạch 11 Những hạn chế đất: Đang cho thuê Ghi rõ tên tổ, cụm, đường phố, phố Hoặc thời điểm trúng đấu giá, thời điểm xác định lại giá đất 75 Tây Đông Nam Nam Tây Bắc Bắc Đơng Bắc Thang ngược Thang xi Chưa có GCN Có Đa giác Chữ nhật Chữ L Khác Đang làm GCN Không Đang chấp III IV Đang góp vốn Đang tranh chấp Đang lấn chiếm Đường cụt Cạnh đường tàu Không phù hợp vớiQH Một phần đất nằm hành lang an toàn cơng trình Khác (xin ghi rõ): …………………………………………………… Cơ sở hạ tầng xung quanh đất Cơ sở hạ tầng đất Đường phố tiếp giáp: Số đường phố tiếp giáp: ………Chiều rộng đường phố tiếp giáp: m - Tên đường phố tiếp giáp mặt tiền: Nếu tiếp giáp nhiều đường chiều rộng đường tiếp giáp cịn lại là: ……………… Vỉa hè  Khơng có  ………… mét Các thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung tỉnh) - Giao thơng Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém - Cấp, nước Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém Kém Rấtkém - Điện Rất tốt Tốt TB - Cơ sở giáo dục Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém - Cơ sở y tế Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém - Thu gom rác thải Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém - An ninh trật tự Rất tốt Tốt TB Kém Rấtkém Đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá đất (Xin đánh dấu X vào ô mà ông/bà lựa chọn) Theo ơng/bà yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất huyện Hà Trung? Mật độ dân số Vị trí đất Tình trạng pháp lý Trình độ dân trí Mức độ thu nhập dân cư Chính sách đất đai Biến động vật giá Số tiền tiết kiệm có dân An ninh trật tự Lãi suất ngân hàng Hình dáng đất Đầu nhà đất Quy hoạch Diện tích Đơ thị hóa Điều kiện sở hạ tầng Hướng đất Tâm lý, tâm linh Chất lượng môi trường Chiều rộng mặt tiền Nhu cầu người dân Địa hình Chiều sâu đất Yếu tố khác: (xin ghi rõ): ………………………………………… … Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ông/bà! Người thu thập thông tin (Ký ghi rõ họ tên) Thị trấn Hà Trung, Ngày tháng năm 2016 Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) Phạm Minh Ngọc Phụ lục số 2: Phiếu số: … PHIẾU THAM VẤN Ý KIẾN - Họ tên: Ông (Bà) 76 - Đơn vị công tác: Theo ông/bà yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất giao dịch thị trường thị trấn Hà Trung? (Xin đánh dấu X vào ô mà ông/bà lựa chọn) Mật độ dân số Vị trí đất Trình độ dân trí Mức độ thu nhập dân cư Biến động vật giá Số tiền tiết kiệm có dân Lãi suất ngân hàng Hình dáng đất Quy hoạch Diện tích Điều kiện sở hạ tầng Hướng đất Chất lượng mơi trường Chiều rộng mặt tiền Địa hình Chiều sâu đất Đơ thị hóa Chính sách đất đai Tâm lý, tâm linh An ninh trật tự Nhu cầu người dân Đầu nhà đất Tình trạng pháp lý Yếu tố khác: (xin ghi rõ): … Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ông/bà! Thị trấn Hà Trung, Ngày tháng năm 2016 Người thu thập thông tin Người tham vấn (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Phạm Minh Ngọc 77 ... cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa Ứng dụng GIS xây dựng đồ vùng giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa. ”” Trong... hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa Ứng dụng GIS xây dựng đồ vùng giá đất địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa. ” Mục tiêu nghiên cứu đề... hiểu giá đất giao dịch thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa - Xây dựng đồ vùng giá