ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : HÀ QUỲNH ANH 06124005 DH06QL 2006 - 2010 Quản lý đất đai - Tp.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN HÀ QUỲNH ANH ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2010 LỜI TRI ƠN    Để  có  được  như  ngày  hơm  nay,  lời  đầu  tiên  tơi  xin  chân  thành  kính  gửi  đến Cha Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, ni dưỡng,  u  thương và ln tạo điều kiện cho tơi học tập tốt trong thời gian qua.  Tơi trân trọng biết ơn:  Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản.   Thầy  Trần  Thanh  Hùng  đã  tận  tình  chỉ  dạy,  trực  tiếp  hướng  dẫn  tơi  hồn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.   Cùng tất cả q Thầy, Cơ đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh  nghiệm  và  bài  học  q  báu  làm  hành  trang  cho  tôi  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này.  Q Anh, Chị đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để tơi an tâm hồn  thành việc học.  Lời  cuối  cùng,  tơi  cảm  ơn  các  bạn  lớp  Quản  lý  đất  đai  DH06QL,  lớp  DH06TB và DH06DC đã đồng hành, giúp đỡ tơi trong suốt thời gian học tập,  sinh hoạt tại trường.   Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc q thầy cơ, q anh chị, và các  bạn thành cơng trong cuộc sống.                                                             TP.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2010                                                                                              Sinh viên                                                                                                                Hà Quỳnh Anh  TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Hà Quỳnh Anh , Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LA NGÀ HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Hiện việc định giá đất đai Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành q nhiều Vì vậy, giá đất mà nhà nước ban hành thời gian qua thực chưa bắt nhịp với giá thị trường Giá thị trường đất đai giá quy định thức thường chênh lệch nhiều dẫn đến nhiều bất cập cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường đất đai lành mạnh Xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá đất đai Việt Nam, đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá đất đai sở phát triển ứng dụng phần mềm DTREG, đồng thời tiến hành kiểm chứng luận điểm đề thông qua nghiên cứu thị trường đất đai địa bàn xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau liệu xử lý đưa vào phần mềm DTREG, tiến hành xây dựng mơ hình dự báo phù hợp với giá thị trường MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: TỔNG QUAN 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò đất đai 1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai 1.3 Địa tô phân bố sử dụng đất đai 1.4 Giá trị đất đai 1.5.Quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai 11 1.6.Cơ sở pháp lý 14 1.7.Cơ sở thực tiễn 14 1.8.Khái quát địa bàn nghiên cứu 15 1.8.1.Điều kiện tự nhiên 15 1.8.2.Điều kiện kinh tế xã hội 16 1.9.Nội dung phương pháp nghiên cứu 17 1.9.1.Nội dung nghiên cứu: 17 1.9.2.Phương pháp nghiên cứu: 17 1.9.3.Phương tiện nghiên cứu 18 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội 23 2.1.1.Thuận lợi: 23 2.1.2.Khó khăn: 23 2.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất đai 23 2.2.1.Tình hình quản lý: 23 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động loại đất đai: 25 2.3.Thực trạng công tác quản lý giá đất địa bàn xã La Ngà 29 2.3.1.Giới thiệu sơ lược thị trường mua bán đất La Ngà 29 2.3.2 Bảng giá đất 30 2.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30 2.4.1.Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố: 30 2.4.2.Phân tích mơ hình định 33 2.5 Đánh giá kết ứng dụng 42 2.5.1.Đánh giá chất lượng kết điều tra 42 2.5.2.Ứng dụng mơ hình xây dựng bảng giá đất 43 2.6 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá 47 2.7 Đề xuất hồn thiện mơ hình: 48  PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48  TÀI LIỆU THAM KHẢO 49  PHỤ LỤC 50 DANH SÁCH CÁC HÌNH-BẢNG Trang Hình Địa tô phân bố sử dụng đất đai Hình Bảng đồ giá trị 10 Hình Giá đất đai phân khúc thị trường 10 Hình Sơ đồ vị trí 15 Hình Cơ cấu sử dụng đất La Ngà năm 2010 26 Hình Giao diện DTREG 31 Hình Ứng dụng score data phần mềm Dtreg 45 Bảng Cơ cấu sử dụng đất xã La Ngà năm 2010 26 Bảng 2: Thống kê diện tích đất đai năm 2010 27 Bảng Thống kê biến động đất đai năm xã La Ngà 2010 29 Bảng Giá đất nông thôn La Ngà năm 2010 30 Bảng Thông tin đất chủ sử dụng 44 Bảng6 Kết điều tra mơ hình định thơng tin đất 46 Bảng Kết dự thông tin đất chủ sử dụng 46 Bảng Bảng giá trị node hệ số điều chỉnh 48 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân TN - MT : Tài nguyên môi trường VT – CL : Vị - chất lượng UBND : Ủy ban nhân dân HTSDĐ : Hiện trạng sử dụng đất Ngành Quản lý đất đai SVTH: Hà Quỳnh Anh ĐẶT VẤN ĐỀ Ngày nay, với phát triển giới, Việt Nam có bước mang tính đột phá để vươn giới xứng đáng quốc gia có bề dày lịch sử dựng nước giữ nước Vì thế, kinh tế đất nước cố vượt qua thử thách, khó khăn để phát triển hơn, lớn mạnh trước Thị trường đất đai thị trường đầu vào hầu hết ngành kinh tế, thị trường có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư Ngồi ra, đất đai là nơi gắn bó sống, tài sản cá nhân, cộng đồng đất nước, việc sử dụng quản lý đất đai việc làm cần thiết Định giá đất thực lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định năm năm cho địa phương Bảng giá đất xây dựng tinh thần hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC Bộ tài hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Hàng năm, địa phương phải ban hành bảng giá đất riêng địa phương Tuy bảng giá đất phản ánh giá đất khu vực cụ thể, theo loại hình sử dụng đất nói chung theo loại đất thị nói riêng, làm sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê, bồi thường thu hồi hay phạt tiền vi phạm… bảng giá đất chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn thị trường có lên xuống thất thường Sự chênh lệch giá đất chuyển nhượng thị trường lớn so với giá đất quy định Sự chênh lệch dẫn đến vấn đề bất cập gây khó khăn cơng tác đền bù, giải phóng mặt tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường đất đai lành mạnh Để khắc phục tình trạng trên, cần phải đưa giải pháp để giải cách có hiệu Đó sách pháp luật nhà nước, cốt lõi xuất phát từ vấn đề chế giá, quản lý tốt chế giá giúp lành mạnh hóa thị trường đất đai Mặc dù phương pháp định giá đất đai áp dụng phổ biền từ trước đến giúp xác định mức giá cụ thể chưa thể tính chủ quan “thủ cơng” cao thẩm định viên Vậy có cách để hạn chế yếu tố chủ quan chun nghiệp hóa-cơng nghiệp hóa cơng tác định giá Ứng dụng phần mềm giải vấn đề Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, đươc cho phép Ban Chủ Nhiệm Khoa giáo viên hướng dẫn, thực đề tài: “Định giá đất đai phục vụ xây dựng bảng giá đất địa bàn xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai”  Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng khu vực theo quy trình định giá khoa học chặt chẽ Qua xây dựng mơ hình giá đất địa bàn xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai  Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy luật kinh tế khách quan, quy luật giá trị, cung cầu mối quan hệ chúng Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Hà Quỳnh Anh Đề tài thực phạm vi xã La Ngà huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai, số liệu giá đất đai yếu tố ảnh hưởng đến giá năm 2009  Ý nghĩa thực tiễn đề tài Kết nghiên cứu đề tài giúp ta hiểu sâu thêm giá trị thật đất đai yếu tố tao nên Ứng dụng đề tài nhằm khắc phục hạn chế quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Hà Quỳnh Anh Ta thấy:Với KCQL20