ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

Trong những năm qua, để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định , nhiều văn bản pháp luật cụ thể đã được ban hành như khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ, quyề

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

MSSV: 05121057

KHOÁ: 2005 – 2009 NGÀNH: QLTT BẤT ĐỘNG SẢN

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009 –

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT – BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ VĂN HÒA

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

GVHD: TS NGUYỄN VĂN TÂN

(Khoa: QLĐĐ&BĐS - Trường: ĐH Nông Lâm TP.HCM)

Tháng 7 năm 2009

LỜI CÁM ƠN



Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin chân thành gửi đến ba má, những người thân trong gia đình với tấm lòng biết ơn sâu sắc nhất

Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố

Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá để em bước vào cuộc sống

Xin gởi lời tri ân đến thầy Nguyễn Văn Tân và thầy Trần Thanh Hùng đã quan tâm, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này Xin gởi lời cảm ơn chân tình đến bạn Nguyễn Thanh Khoa, bạn Nguyễn Thị Kim Thẩm, bạn Phạm Hữu Hoàng Long – những người bạn đã sẻ chia, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin cảm ơn và mãi nhớ đến những người bạn đã gắn bó, sẻ chia với tôi trong những năm tháng đại học

ĐH Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2009

VÕ VĂN HÒA



Sinh viên thực hiện: Võ Văn Hòa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU”

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất

động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Hiện nay việc định giá bất động sản ở nước ta chủ yếu dựa trên những chỉ dẫn mang tính hành chính Vì vậy, giá đất nhà nước ban hành trong thời gian qua vẫn chưa theo kịp với giá thị trường Giá cả thị trường nhà đất và giá thị trường thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến những bất cập trong công tác đền

bù giải phóng mặt bằng, tạo những bất lợi cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh

Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất ở nước ta, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá bất động sản trên cơ sở phát triển những thành tựu của lý thuyết Chất lượng – Vị thế, đồng thời kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua việc nghiên cứu giá nhà đất trên địa bàn thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Các phương pháp được sử dụng chủ yếu trong đề tài là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tương quan hồi quy bằng phần mềm evie,

Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá đất dựa vào các biến sau: chiều dài thửa đất, chiều rộng thửa đất, vị trí, chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm với hệ số xác định của mô hình R2 = 0,8158 Như vậy mô hình đã giải thích được hơn 81% sự thay đổi của biến giá

Kết quả này ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết xung quanh việc ứng dụng định giá theo lý thuyết Chất lượng – Vị thế

Trang ii

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I:TỔNG QUAN 3

I.1 Lý luận chung 3

I.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai 3

I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai 4

I.1.3 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai 5

I.1.4 Giá trị đất đai 8

I.1.5 Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị 9

I.1.6 Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai 10

I 2 Tổng quan về giá đất 10

I.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất 10

I.2.2 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai 11

I.2.3 Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta 12

I.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

I.2.5 Căn cứ pháp lý về định giá đất và quy định bảng giá các loại đất 15

I.2.6 Các hình thức định giá đất 16

I.3 Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay 17

I.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17

I.3.2 Phương pháp chi phí 18

I.3.3 Phương pháp thặng dư 19

I.3.4 Phương pháp thu thập 19

I.3.5 Phương pháp lợi nhuận 20

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 21

I.4.1 Điều kiện tự nhiên: 21

I.4.2 Các nguồn tài nguyên 22

I.4.3 Thực trạng môi trường: 24

I.4.4 Văn hóa - xã hội 25

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 26

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 26

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 27

I.5.3 Quy trình thực hiện 27

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

II.1 Tình hình phát triển kinh tế của thị trấn thời gian qua 28

II.1.1 Tình hình đặc, điểm kinh tế xã hội của thị trấn 28

II.1.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 30

II.1.3 Hiện trạng sử dụng đất ở, thực trạng đô thị hóa và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn 33

II.1.4 Đánh giá chung về tình hình kinh tế 35

II.2.Nghiên cứu bảng giá đất tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 36

II.3 Định giá đất ở theo lý thuyết Chất lượng – Vị thế 43

II.3.1.Khu vực định giá 43

II.3.2 Nội dung thu thập và mẫu phiếu điều tra 44

II.3.3.Điều tra thu thập thông tin 45

II.3.4 Xử lý số liệu và phân tích hồi quy 46

II.3.5 Khả năng vận dụng của mô hình trong thực tế 56

KẾT LUẬN 59

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nước ta Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên

“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo thuận lợi thu hút các nguồn đầu tư, thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước

Đặc biệt, trong thị trường bất động sản, đất đai là một thành phần đóng vai trò rất quan trọng Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh

tế quốc dân và hoạt động của con người Xã hội ngày càng phát triển, sản xuất phát triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ… tăng lên, thúc đẩy

sự phát triển của thị trường bất động sản Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn ở, học hành, giải trí… theo

đó cũng làm tăng nhu cầu về bất động sản

Trong những năm qua, để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định , nhiều văn bản pháp luật cụ thể đã được ban hành như khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản, về xây dựng kết cấu hạ tầng… đang từng bước làm cho hoạt động của thị trường bất động sản đi vào trật tự, bảo đảm quyền lợi của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ về đất đai và nhà ở Tuy nhiên, do các loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết của chúng ta về thị trường này còn nhiều mặt còn rất hạn chế Do đó, trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp

Nhóm vấn đề tài chính liên quan đến đất đai là một trong những nhóm vấn đề nhận được đề xuất phải sửa đổi nhiều nhất Trong đó có bảng giá đất, việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường là cơ sở để nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý giá đất, làm căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành và thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

Từ những tính cấp thiết trên, chúng tôi quyết định thực hiện đề tài: “Định giá đất ở cho mục đích xây dựng bảng giá đất trên địa bàn thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu”

 Mục tiêu của đề tài:

Xây dựng mô hình định giá đất trên cơ sở xác định tương quan giữa các yếu tố với giá trị đất đai

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: giá trị đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đền giá trị đất đai

và mối tương quan giữa giá trị đất đai và các yếu tố này

- Đối tượng khảo sát: Giá đất một số tuyến đường, khu vực thuộc thị trấn Phú

Mỹ

- Phạm vi không gian:Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

Trang 4

- Phạm vi thời gian: đề tài được thực hiện từ tháng 4/2009 đến 7/2009

Phần 1 TỔNG QUAN I.1 Lý luận chung:

I.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai

- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Nó là sự vật địa lý - kinh tế Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính – quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai)

- Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở Khi ta đi đất bỗng hóa tâm hồn”

+ Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất

+ Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định1, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”

+ Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên)

Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

+ Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà định giá phải quan tâm?

1

Khái niệm “vị thế” là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất đai mà đã làm cho vị trí có vai trò quyết định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình

Trang 6

+ Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của

nó Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

+ Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây,

có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

- Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là dịch vụ đất đai Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường đất đai Cung cầu

về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, chứ không phải là cung cầu về một thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định

- Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế

xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

- Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

+ Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất

+ Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

+ Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

- Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:

+ Là đối tượng lao động

+ Là công cụ lao động

+ Là tư liệu sản xuất

+ Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị

+ Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản

I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

- Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh thổ quốc gia Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình thành các loại đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

- Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

- Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai Đối với tập hợp các vật thể tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại

(nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó Còn đối với tập hợp động gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa chúng

- Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình

sử dụng cho mục đính chính

+ Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính

+ Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên

có hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai

+ Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng Thông qua

cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai Loại đất đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch

+ Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo mục đích sử dụng của loại đất đai

+ Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng Loại đất đai pháp lý được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai

- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993

- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003

I.1.3 Địa tô và phân bố sử dụng đất đai

Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau Đất

có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại Von Thunen (1820) đã sử dụng mô hình sau đây để giải thích quy luật này

Xem xét một địa hạt mà toàn bộ đất đai được sử dụng để trồng cà rốt Các giả thiết như sau:

+ Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô)

+ Toàn bộ cà rốt được sản xuất ra được vận chuyển đến thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận chuyển là t/tấn/dặm

+ Thị trường cà rốt là thị trường cạnh tranh hoàn hảo

+ Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản xuất là giống nhau ở mọi vị trí

Từ đó có được hàm giá thuê đất sản xuất nông nghiệp có dạng như sau:

P – giá bán 1 tấn cà rốt;

t – cước phí vận chuyển 1 tấn cà rốt cho 1 dặm đường vận chuyển;

Trang 8

L – quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị trường trung tâm (dặm);

C – chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu cà rốt 1 năm;

R – chi phí thuê đất 1 năm;

Π – lợi nhuận cho người nông dân

R = (P.Q – C – Q.t.L)/S với S là diện tích đất được sử dụng

Hàm giá thuê đất có dạng lõm xuống và có độ dốc đi xuống Độ dốc của hàm số này phụ thuộc vào chi phí vận chuyển Chi phí vận chuyển càng cao thì độ dốc càng lớn Các loại hàng hóa khác nhau có chi phí vận chuyển khác nhau Việc sử dụng đất

là cạnh tranh giữa các hoạt động kinh tế Ở cùng một vị trí hoạt động nào có hàm giá thuê đất cao hơn sẽ giành được quyền sử dụng đất đai Khả năng cạnh tranh phụ thuộc vào sự chênh lệch giữa doanh thu với chi phí ngoài đất (chi phí sản xuất và chi phí vận chuyển) Đây chính là khả năng tiếp cận đất đai

Cũng tương tự như vậy, ta có hàm giá thuê đất của các nhà sản xuất công nghiệp, hãng cung ứng dịch vụ và người thuê đất ở Do các đối tượng này có chi phí vận chuyển khác nhau, khả năng tiếp cận đất đai và khả năng cạnh tranh sử dụng đất khác nhau nên có sự phân bố sử dụng đất đai trong thành phố hướng tâm đồng nhất như sau

Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử dụng đất kết hợp bao gồm: sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông nghiệp Mô hình sử dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa

Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô hình của thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là

sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử dụng đất ở, tiếp đến sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp

Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu

Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó

có phải là nhân tố quyết định chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không? Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình diễn ra theo cơ chế cạnh tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất Phải chăng hoàn toàn chính xác?

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khá có lý, nhưng

nó chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí khác nhau

Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu về đất đai

cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau Như đã biết, đất đai gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người Các hoạt động khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng Chính sự khác nhau của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị

4.50 7.00 10.00

Khoảng cách đến thị trường trung tâm

Hình I.1.3 Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai

- Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế

- chất lượng Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng suất lao động Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện

về tự nhiên, môi trường sinh thái khác

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan

hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau

I.1.4 Giá trị đất đai

a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít

Sản phẩm hàng hoá có 2 thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị

- Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên vật chất của hàng hoá, là khả năng đáp ứng nhu cầu của con người

- Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động không phân biệt kết tinh trong hàng hoá

- Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm

ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

- Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức:

b) Quan điểm kinh tế thị trường

- Đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi

- Theo quan điểm này giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại

- Quan điểm này dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ

c) Quan điểm kinh tế học hiện đại

- Giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị

+ Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý

hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ

Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng

+ Giá trị là đại lượng vô hình2 phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Và cũng như giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai

Bản chất “giá trị vô hình” của thương hiệu đến từ vị thế mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng

và xã hội nói chung và vì bản thân của nội dung tâm tưởng vốn có khả năng vận hành

như một “Thực thể phi vật thể”, nghĩa là một hiện diện có thật (thông qua những thể

hiện của nó) nhưng với một bản thể vô hình3

Vị thế của thương hiệu và đất đai được xác định thông qua những quan hệ xã

hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng

số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Cần phân biệt vị thế “ảo” và vị thế được xác định bằng các quan hệ xã hội “thực”

Như vậy, có thể nhận định vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị đất đai, đấy

là giá trị có từ quan hệ “Relation capital”4 Đất đai là vật mang các hoạt động kinh tế –

xã hội của con người và các mối quan hệ xã hội được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường Đất đai có vị thế và giá trị tương ứng cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập các mối quan hệ với các đối tác cho chủ thể sử dụng đất đai mà khả năng này phụ thuộc vào mật độ và thành phần xã hội dân cư trong khu vực Quy mô quan hệ, cường độ tương tác thì lại phụ thuộc vào khoảng cách không gian, nó giảm một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách

- Giá cả đất đai hay giá trị trao đổi đất đai thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của đất đai Ở góc độ này cũng cần phân biệt khái niệm “Giá cả hợp lý” với “Giá cả phải chăng” Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp lý” là một khái niệm hết sức tù mù: cái “lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và

từ khách hàng? của và từ doanh nghiệp? của và từ thị trường…) “Giá cả phải chăng”

có nghĩa là: “Giá cả tương xứng với đòi hỏi”5

I.1.5 Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị

- Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị được thể hiện thông qua các loại giá đất sau: giá đất nông nghiệp, giá đất trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng

- Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức:

n , với Rn iPn1Pn11

- Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

+ Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô tăng thêm

+ Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước

+ Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này

- Để làm sâu sắc nhận thức này, chúng ta dùng số liệu giả thiết trong bảng 1 để luận giải6

Bảng I.1.5 Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị thời kỳ kinh tế đi lên

giá đất đai đô thị

Đầu vào Đầu ra Đầu vào Đầu ra

C Giá mua đất [Pn = (Rn+Rn)/i, i=0,05] 200 440

I.6.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai

- Ý nghĩa khoa học: thống nhất lý luận về giá trị đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn: phân biệt rõ khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

I 2 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

I.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất

1.1 Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

1.2 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

1.3 Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

1.4 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ

kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống

I.2.2 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng, (xem hình 3) Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

Dân cư

Công nghiệp

0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế

2,0 7,0 12,0

Trang 14

I.2.3 Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta

3.1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai;

3.2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3.3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

I.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của đất đai, tạo ra lợi nhuận thu được từ sử dụng đất đai, bao gồm:

4.1 Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất

Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích thửa đất, loại đất, tính chất đất…

Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng không đáng kể đối với với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất

và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

4.2 Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất định đến giá thị trường của những thửa đất vùng lân cận Mức độ ảnh hưởng đến giá đất thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh giảm dần Riêng quy hoạch sử dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm vĩ mô, nên sự tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể Do đó, yếu

tố quy hoạch sử dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá

đất trên thị trường

Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng

xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ Khi các bộ phận cấu thành cơ

sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất Hiệu quả nói ở đây

trước hết là hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng

bộ

Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất thuộc khu vực đó, vùng đó đều được xác định cụ thể Do vậy, cũng như quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng thửa đất

Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những thửa đất trong một khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại hoặc nơi mà các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được thực hiện Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó

Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó

4.3 Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất

Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường

do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua

về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một nhóm người nào đó Phần chênh lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường Ở đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của một cộng đồng người, một địa phương cụ thể

Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường Căn cứ phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia chúng theo 2 nhóm sau đây:

- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc nhóm này gồm có:

+ Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;

+ Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;

- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này gồm có:

+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường (không khí, nước, tiếng ồn);

Trang 16

+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;

+ Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn tại nhiều phong tục, tập quán lạc hậu;

Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng biểu hiện của chúng thì rất khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình

độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập quán, mức sống và trình độ nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác nhau Do vậy, các yếu

tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá đất có khác nhau, cụ thể:

- Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất

- Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường

và chỉ giới hạn đối với từng thửa đất nhất định

4.4 Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất

Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể bóc tách được riêng rẽ bởi sự tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả của nhau Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc phân tích, đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai để xem xét, xác định mức độ tác động của chúng đối với giá đất

- Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá đó Sự ảnh hưởng

đó diễn biến theo cơ chế sau đây:

+ Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng

+ Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại

Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử dụng đất diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định (xã, phường, thị trấn; quận, huyện, thị xã ) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản

là cố định và bất biến (trừ trường hợp điều chỉnh về địa giới hành chính) Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu

hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực

tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương quan cung - cầu

- Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai

Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường bao gồm:

+ Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy định khung giá các loại đất và giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định lãi suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển bất động sản; quy định lãi suất tiền gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người

Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng các quy phạm pháp luật phù hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn định và phát triển; ngược lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo chiều hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình trạng rối loạn dễ phát triển thành những cơn sốt giá đất

Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như chính sách tài chính, tín

dụng, chính sách thuế

Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu vực bao gồm quy hoạch sử dụng đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó

I.2.5 Căn cứ pháp lý về định giá đất và quy định bảng giá các loại đất

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất;

Trang 18

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

I.2.6 Các hình thức định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định Định giá đât có hai hình thức định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt

6.1 Định giá đất để xây dựng bảng giá các loại đất (định giá đất hàng loạt)

Việc định giá đất hàng loạt của Nhà nước phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Xác định được mức giá chuẩn mang tính phổ biến cho một vùng giá trị có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và kết cấu hạ tầng, có mục đích sử dụng hiện tại cụ thể

6.2 Định giá đất cá biệt

a) Khái niệm

Định giá đất cá biệt là sự ước tính giá trị một thửa đất, hay một vài thửa đất có mục đích sử dụng nhất định phục vụ cho một nhu cầu cụ thể nào đó (bồi thường, mua bán, thế chấp, góp vốn, v.v…); là hoạt động thường xuyên của các tổ chức có thẩm quyền, cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức có chức năng thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thường xuyên của các đối tượng liên quan đến giao dịch đất đai

b) Mục đích, yêu cầu

Đáp ứng các nhu cầu định giá trong những trường hợp cụ thể từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai, hay từ những người sử dụng đất khi tham gia vào các giao dịch đất đai

Việc định giá đất cá biệt phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:

- Phải căn cứ vào khả năng sinh lời của thửa đất và mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường trong vùng định giá;

- Phải tính đến các yếu tố đặc thù liên quan trực tiếp đến thửa đất làm tăng giảm khả năng sinh lời của thửa đất đó, như diện tích, hình thể, chất đất, địa hình, vị trí, mục đính sử dụng, tình trạng pháp lý, v.v…

I.3 Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay

I.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra) Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau Tuy nhiên người ta có thể

sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu định giá Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh

Đồ thị cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa

chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh

đó Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu không gây ra những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng lượng Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân

bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng

VN

CL

A

Đường đẳng lượng

Đường đẳng phí

Biểu đồ I.3.1 Phương pháp so sánh

Trang 20

Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định (phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định Vì vậy, kết quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá)

Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước; ngoài các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người định giá; các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng

I.3.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương tương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao

Công thức:

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí và phương pháp thặng

dư (hệ quả của phương pháp chi phí) là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (thực tế cho thấy rất khó xác định

được giả thiết này) Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Chất Lượng-Vị Thế

như sau:

Biểu đồ I.3.2 Phương pháp chi phí

Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất Các điểm khác trên đường đẳng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều kiện này

I.3.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định

Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển

Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí

I.3.4 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang lại trong tương lai

Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính của nó Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó Cần lưu ý thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản (thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy mô, tính chất loại hình kinh doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai doanh nghiệp vẫn có thể ngang nhau; khi đó, theo phương pháp này Giá trị bất động sản = K/R có thể cho giá trị ngang nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là giá trị bất động sản A bằng giá trị bất động sản B  quá vội vàng, không phản ánh được khả năng sinh lợi thực của chính bản thân bất động sản)

Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn

Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP), hiệu quả đầu tư được thể hiện:

FC: chi phí cố định

TC: tổng chi phí

TR: tổng doanh thu

Trang 22

Biểu đồ I.3.4 Lợi nhuận từ loại hình phát triển bất động sản

Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội-vấn đề “nhà ở cho người có thu nhập thấp” Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản lớn hơn để tạo được một bất động sản có Vị Thế - Chất Lượng cao để thu nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn! (Chẳng hạn, tại sao thay vì phát triển Phú Mỹ Hưng thành một khu nhà ở cho người có thu nhập thấp với một chi phí phải chăng cho một chỗ ở có Vị Thế - Chất Lượng tương đối, thì các nhà đầu tư lại phát triển nó thành một khu chung cư cao cấp? Câu trả lời ở đây phải chăng là vì lợi nhuận của nhà đầu tư?)

I.3.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh toán bằng tiền thuê Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

I.4.1 Điều kiện tự nhiên:

1 Vị trí địa lý:

Thị trấn Phú Mỹ huyện Tân Thành có diện tích kiểm kê năm 2006 là 3172,80

ha, dân số năm 2005 là 14366 người, với 2625 hộ, mật độ dân số khoảng 452 người/km2 Ranh giới hành chính:

- Phía Bắc giáp xã Mỹ Xuân

- Phía Đông giáp xã Tóc Tiên

- Phía Tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh

- Phía Nam giáp xã Tân Phước

Thị trấn Phú Mỹ huyện Tân Thành nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía Nam - một vùng kinh tế quan trọng của nước ta, là khu vực năng động, đang dẫn đầu cả nước về tốc độ phát triển kinh tế, đóng góp 50% sản lượng công nghiệp cả nước

Nằm gần những thành phố lớn, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học

kỹ thuật và các khu công nghiệp hàng đầu của cả nước như Thành phố Hồ Chí Minh, TP Biên Hòa, TP Vũng Tàu và Khu công nghiệp Phú Mỹ, Mỹ Xuân

Hệ thống giao thông thuận lợi, có quốc lộ 51 đi qua Thị trấn Phú Mỹ theo QL 51

đi thị xã Bà Rịa khoảng 25km, TP Vũng Tàu khoảng 45 km, TP Hồ Chí Minh khoảng

65 km Phía tây có sông Thị Vải là dòng sông sâu với lòng sông rộng, có nhiều cảng lớn như Cái Mép, cảng Bà Rịa Serece, cảng tổng hợp Sài Gòn - Thị Vải,… rất thuận tiện cho giao thông đường thủy đi trong nước và thế giới

I.2 Địa hình, địa mạo, địa chất:

Thị trấn Phú Mỹ cũng như huyện Tân Thành có tập hợp đá mẹ và mẫu chất rất

đa dạng vừa tạo cho địa phương một quỹ đất rất phong phú vừa là nguồn cung cấp nguyên vật liệu xây dựng rất quan trọng Với tập hợp đá mẹ và mẫu chất sau: đá Granit, mẫu chất phù sa cổ, trầm tích Halocen

Thị trấn Phú Mỹ có địa hình tương đối bằng phẳng, rất thuận lợi cho bố trí sử dụng đất Trong tổng quỹ đất có tới 2641 ha diện tích có độ dốc < 3o và 84 ha có độ dốc 3-8o, là địa hình rất thuận lợi cho bố trí sử dụng đất, có 37 ha có độ dốc 8-15o Đồng thời cũng có 140 ha có độ dốc >25o Những khu vực đất dốc trên 15o không

bố trí sản xuất đất nông nghiệp, chủ yếu trồng và khôi phục rừng hoặc khai thác đá xây dựng và vật liệu san lấp

Có hai dạng địa hình chính sau:

- Địa hình đồi núi thấp: Là các ngọn núi Đá Dựng thuộc xã Phước Hòa và đỉnh núi Thị Vải, với độ cao khoảng 300-500m Núi này có độ dốc cao, cấu tạo bởi

đá macma acid có hạt rất thô, cùng với điều kiện khí hậu nhiệt đới gió mùa, mưa lớn và tập trung, thảm thực vật cạn kiệt nên quá trình xói mòn rửa trôi rất mạnh mẽ, làm cho tầng đất rất mỏng

- Địa hình đồng bằng: Có thể chia địa hình đồng bằng thành hai dạng sau:

+ Bậc thềm sông có độ cao từ 5-10m, có nơi cao 2-5m, dọc theo các sông và tạo thành từng dải hẹp có chiều rộng thấp thay đổi từ 4-5m đến 10-15m Đất ở đây được cấu tạo từ các sản phẩm bồi đắp aluvi hiện đại, đất thường có chất lượng khá tốt và vì vậy hầu hết đã được khai thác đưa vào sử dụng

- + Địa hình trũng trên trầm tích đầm lầy biển và đầm mặn: là địa hình thấp nhất toàn thị trấn, với độ cao trung bình 0,3-2m Thường xuyên ngập triều, mạng lưới sông rạch rất chằng chịt, có rừng ngập mặn che phủ Địa hình này cấu tạo

từ những vật liệu không thuần nhất, bở rời, có nhiều sét và vật liệu hữu cơ

Trang 24

1.3 Khí hậu:

Tân Thành thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có nền nhiệt cao đều quanh năm, ít gió bão, không có mùa đông lạnh, không có những cực đoan lớn về khí hậu, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nói riêng và bố trí sử dụng đất nói chung Khí hậu vùng Đông Nam Bộ nói chung và Phú Mỹ nói riêng mang đặc thù khí hậu nhiệt đới gió mùa không đồng nhất với các đặc điểm sau: (i) Có cấu trúc đa dạng về thời tiết mùa, (ii) khí hậu có tính biến động rất cao do hệ quả của phức hệ gió mùa và quan hệ tương tác với cảnh quan địa hình (iii) diễn thế khí hậu quan hệ với động lực gió mùa

Có bức xạ mặt trời cao so với cả nước: Trên 130kcalo/cm2/năm Thời kỳ có cường

độ bức xạ cao nhất vào tháng 3 và tháng 4, đạt 300-400kcalo/cm2/ngày Trên nền đó cán cân bức xạ có trị số lớn 70 – 75kcalo/cm2/năm Từ nguồn năng lượng đó chế độ nhiệt cao và khá ổn định: nhiệt độ cao đều trong năm 23,6 -27,3oC (Trạm Xuân Lộc)

và 24,7 – 28oC (Trạm Vũng Tàu) Nhiệt độ trung bình tối cao không quá 30oC và nhiệt

độ trung bình tối thấp không dưới 20oC Tổng tích ôn cao 8.500-10.000oC

Phú Mỹ có lượng mưa không cao: 1352mm/năm tại Vũng Tàu và 1163mm/năm tại

Bà Rịa, phân bố không đều, hình thành hai mùa trái ngược nhau: mùa mưa và mùa khô

Mùa khô kéo dài trong 6 tháng từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa rất thấp chỉ chiếm khoảng 10-15% lượng mưa cả năm Trong khi đó lượng bốc hơi rất cao, chiếm khoảng 64-67% tổng lượng bốc hơi cả năm và cán cân ẩm rất cao Do lượng mưa ít và bức xạ mặt trời rất cao đã làm tăng quá trình bốc hơi nước một cách mãnh liệt Điều đó đẩy nhanh sự phá hủy chất hữu cơ, dung dịch đất hòa tan các Secquioxyt sắt nhôm ở dưới sâu dịch chuyển lên tầng đất trên và bị oxy hóa tạo thành kết von và đá ong rất phổ biến trong lãnh thổ

Mùa mưa kéo dài trong 6 tháng từ tháng 5 đến tháng 10, mưa rất tập trung, lượng mưa trong 6 tháng mùa mưa chiếm 87-90% tổng lượng mưa cả năm , chỉ riêng 4 tháng mưa lớn nhất, lượng mưa đã chiếm 62-63% lượng mưa cả năm Ngược lại lượng bốc hơi và nền nhiệt thấp hơn mùa khô và khi đó cán cân ẩm ở Xuân Lộc là +1616mm Lượng mưa lớn và tập trung đã xảy ra quá trình xói mòn, rửa trôi rất mạnh, lôi cuốn sét mùn

từ nơi cao xuống nơi thấp, làm bất đồng hóa phẫu diện và dẫn tới nhiều biến đổi quan trọng trong phân hóa vỏ thổ nhưỡng

Lượng mưa phân hóa theo mùa đã chi phối mạnh mẽ đến sản xuất nông nghiệp Mùa mưa (Vụ Hè thu và Mùa) cây cối phát triển rất tốt và là mùa sản xuất chính Ngược lại, mùa khô cây cối khô cằn phát triển rất kém Vì vậy, trong thị trấn còn một diện tích không nhỏ là lúa một vụ sản xuất được trong mùa mưa

I.4.2 Các nguồn tài nguyên

2.1 Tài nguyên đất:

Tài nguyên đất đai là một tài nguyên tự nhiên quý giá nhất của loài người, nhưng

nó lại là tài nguyên giới hạn về không gian

a Nhóm đất mặn: Có diện tích 263 ha, chiếm 8,29% DTTN Phân bố chủ yếu ở

phía tây thị trấn Hiện nay khu vực đất mặn thuộc khu công nghiệp Phú Mỹ 1

b Nhóm đất phèn: Chiếm 906 ha, chiếm 28,56% DTTN , đất phèn phân bố ở các

khu vực phía tây, tây nam thị trấn

Đối với các đất phèn còn chịu ảnh hưởng nặng của nước mặn, nên duy trì bảo

vệ rừng ngập mặn hiện có và tăng cường trồng vào những nơi rừng đã bị tàn phá Có thể khai thác một diện tích nhỏ cho việc nuôi trồng thủy sản, tuy vậy

khi khai thác đất này cần khảo sát kỹ hơn và có những biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn chặn việc gây ô nhiễm môi trường cho các vùng lân cận

c Đất xám:

Đất xám có diện tích 1536 ha (48,41%DTTN), phân bố nhiều từ ranh Khu công nghiệp Phú Mỹ 1 kéo dài qua phía Đông giáp tới núi Thị Vải Đất xám ở đây hình thành trên hai mẫu chất khác nhau:(i) Trên mẫu chất phù sa cổ, (ii) Trên đá Granit

Đất xám trên Granit thường có hạt thô hơn, chất dinh dưỡng kém hơn và giữ nước,giữ phân cũng kém hơn đất xám trên phù sa cổ

Tuy đất xám có độ phì nhiêu kém hơn các đất khác, nhưng trên nó rất phong phú các loại hình sử dụng đất, bao gồm cả những cây công nghiệp dài ngày, cây công nghiệp hàng năm, cây ăn quả, hoa màu, lương thực và cây thực phẩm có giá trị cao

d Nhóm đất đỏ vàng: Nhóm đất đỏ vàng có diện tích 37 ha (1,17%DTTN) Đất

đỏ vàng được hình thành từ 02 loại đá mẹ và mẫu chất là: Bazan và đá mac ma axit (Granit và Riođaxit) Trong đó đặc biệt là đất đỏ vàng (FK, FU) hình thành trên đá bazan có chất lượng cao Ở thị trấn chỉ có đất đỏ vàng hình thành trên đá macma axit

Đất vàng đỏ trên đá granit có diện tích 37 ha (1,17% DT) Phân bố ở phía Đông nằm dưới chân núi Thị Vải Đất hình thành trên đá mẹ Granit có cấp hạt rất thô, giàu silic, vì vậy đất có thành phần cơ giới với cấp hạt cát chiếm ưu thế (60-80%) có khi tới 90% cát và tầng đất thường mỏng, nhiều đá lộ đầu Độ phì nhiêu của đất rất kém và ít có khả năng sử dụng trong nông nghiệp

e Nhóm đất dốc tụ: Nhóm đất dốc tụ có 24ha (0,76%DTTN) phân bố ở phía

Đông thị trấn Đất dốc tụ hình thành và phát triển từ các sản phẩm của rửa trôi

và bồi tụ của các loại đất ở chân sườn thoải hoặc khe dốc Đất dốc tụ có độ phì nhiêu khá cao Loại đất dốc tụ vùng bazan có độ dinh dưỡng cao hơn, thích hợp cho cây trồng cao hơn dốc tụ vùng đất Granit

f Đất xói mòn trơ sỏi đá: Có diện tích 140 ha (4,41%DTTN), tập trung ở núi

Thị Vải đất được hình thành là hậu quả của quá trình xói mòn rửa trôi rất mãnh liệt trong một thời gian dài, ở một vùng khí hậu có lượng mưa lớn và tập trung

và khi ấy lớp phủ thực vật đã bị cạn kiệt Đất có tầng rất mỏng, nhiều khi hoàn toàn là đá hoặc kết von dày đặc Các đất này không có khả năng cho sản xuất nông nghiệp chỉ có khả năng khôi phục lại rừng nhằm bảo vệ đất đai

2.2 Tài nguyên nước:

2.2.1 Nước mặt: Trên địa bàn thị trấn có hệ thống sông chính Thị Vải, đây là một trong 4 hệ thống sông lớn của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu và một số sông, suối nhỏ như sông Bàn Thạch, suối Cao,…

(1).Hệ thống sông Thị Vải:Là một nhánh sông thuộc hệ thống sông Đồng Nai, nó

bắt nguồn từ dãy núi cao Trường Sơn Nam với tổng chiều dài 635km, có diện tích lưu vực khoảng 37400km2, độ cao nguồn 1700m, độ cao bình quân lưu vực 470m,

độ dốc bình quân lưu vực 4,6% Phần sông Đồng Nai nằm trong địa phận Tân Thành hoàn toàn thuộc phần hạ lưu, tiến sát ra biển và được gọi là sông Thị Vải, phần chảy qua tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu dài 25km, trong đó qua Thị trấn Phú Mỹ là 9km, độ rộng trung bình từ 300-800m, độ sâu từ 30-50m, vì vậy tàu có trọng tải đến 60.000 tấn có thể lưu thông Đây là tuyền giao thông đường thủy thuận lợi, tuy nhiên do chịu ảnh hưởng rất nặng về chế độ bán nhật triều không đều của biển

Trang 26

Đông nên nước sông bị nhiễm mặn gần như là quanh năm Hiện nay, đoạn sông qua Thị trấn đã có công trình cảng và sản xuất công nghiệp

(2) Các sông suối khác: như sông Bàn Thạch,….bị ô nhiễm quanh năm Các suối

chính gồm: Suối Sao, suối Ba Đình, …, có dòng chảy rất khác biệt giữa mùa khô

và mùa mưa bởi thảm phủ và cây rừng không còn nữa (mùa khô hầu hết các suối không có dòng chảy) Nên muốn có nước phục vụ sản xuất phải làm đập dâng hoặc

hồ chứa quy mô nhỏ

2.2.2 Nước ngầm:

(1) Về các loại tầng chứa nước ngầm:có 02 loại tầng chứa nước ngầm cơ bản là:(1)Tầng chứa nước ngầm banzan và các trầm tích bở rời;(2)tầng chứa nước trầm tích đệ tứ hệ tầng Bà Miêu

(2) Về trữ lượng được chia làm 4 chỉ tiêu sau:

Trữ lượng tĩnh thiên nhiên: 9,373 tỷ m3

Trữ lượng động thiên nhiên: 1,6 triệu m3/ngày

Trữ lượng khai thác triển vọng: 1217,2m3/ngày/km2

(3) Về thủy triều: Huyện Tân Thành nói chung và Thị trấn Phú mỹ nói riêng có một phần đất nằm sát biển Đông nên chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều Biên độ triều vào loại rất lớn từ 3-4m trong kỳ nước cường Tại cầu Sng Dinh (TX Bà Rịa) mực nước trung bình năm là -12cm, đỉnh triều cực đại +172cm, đỉnh triều cực tiểu -298cm, biên độ triều lên đến 398cm Tại Thị Vải, biên độ triều trung bình khoảng trên 81cm, cực đại 415cm, cực tiểu -143cm Tại Phú Mỹ trên sông Thị Vải mực nước trung bình cả năm là -7cm, cực đại là 167cm và cực tiểu là -327cm

Do ở gần biển nên cường độ truyền triều cao, tốc độ dòng chảy ngược khá mạnh, do vậy có thể tận dụng thủy triều trong việc nuôi thủy sản, sản xuất diêm nghiệp cũng như tưới tiêu nước tự chảy cho các vùng đất thấp ven sông

2.3 Tài nguyên rừng: Theo số liệu điều tra kiểm kê của ngành địa chính năm 2006 thì

tổng diện tích rừng hiện có là 385,93 ha; chiến 12,16% DTTN toàn thị trấn và chiếm 4,75% tổng diện tích đất rừng toàn huyện, chủ yếu là rừng phòng hộ Theo đánh giá của Phân viện Điều tra-Quy hoạch rừng II thì trữ lượng rừng trồng khoảng 17.910m3 Đây là thành quả của chương trình 327/TTg phủ xanh đất trống đồi núi trọc mà Thị trấn Phú Mỹ nói riêng và huyện Tân Thành nói chung đã thực hiện khá tốt, góp phần quan trọng vào việc cải tạo và bảo vệ môi trường sinh thái

2.4 Tài nguyên khoáng sản: Trên địa bàn Thị trấn Phú Mỹ, tài nguyên khoáng sản

chủ yếu là các nguyên liệu làm vật liệu xây dựng Với các loại khoáng sản chủ yếu: Đá Granit dùng làm vật liệu xây dựng có tổng trữ lượng khoảng 200 triệu m3, phân bổ ở các dãy núi Thị Vải, Ông Trịnh,

I.4.3 Thực trạng môi trường:

3.1 Môi trường không khí:Theo kết quả lấy mẫu môi trường không khí trong 3 đợt từ năm 2004-2005 của “Dự án xây dựng quy định về xả thải nước vào các nguồn nước mặt và phân vùng phát thải khí thải của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để áp dụng tiêu chuẩn môi trường Việt Nam TCVN: 2000, 2001” cho kết quả như sau:

Tại điểm quan trắc trước UBND Thị trấn Phú Mỹ cho thấy: Nồng độ nhiễm khí SO2,

NO2 nhỏ hơn tiêu chuẩn cho phép nhiều lần, dao động nằm trong khoảng từ 0,07 đến 0,16 mg/m3 (TCVN 5937 – 1995 SO2<0,5mg/m3, NO2<0,4mg/m3), thông số CO dao động từ 0,5 – 1,7mg/m3 nhỏ hơn tiêu chuẩn cho phép (TCVN 5937 – 1995 CO < 40mg/m3) Như vậy tại thời điểm đo nồng độ bụi vượt tiêu chuẩn cho phép Nhìn chung chất lượng không khí thuộc loại sạch chưa bị ô nhiễm khí SO2, NO2 và CO, duy nhất có chỉ tiêu bụi vượt tiêu chuẩn do hoạt động giao thông và xây dựng gâp ra

Kết quả 3 lần lấy mẫu phân tích chất lượng không khí tại khu công nghiệp Phú Mỹ I cho thấy: Nồng độ bụi đều vượt tiêu chuẩn cho phép tuy không lớn, khoảng 1,5 lần Các chỉ tiêu còn lại SO2, NO2, CO đều nhỏ hơn giới hạn cho phép nhiều lần Nhìn chung, chất lượng môi trường không khí tại khu công nghiệp còn tốt do các cơ sở công nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp còn rất ít và các cơ sở đang hoạt động đều phát sinh ít khí thải Nồng độ bụi vượt tiêu chuẩn là do đang trong quá trình xây dựng

3.2 Hiện trạng môi trường nước:

Trong công tác nông nghiệp việc sử dụng thuốc trừ sâu không đúng tiêu chuẩn quy định còn khá phổ biến Các thuốc bảo vệ thực vật được dùng chủ yếu là nhóm phốt pho hữu cơ và cacbonate, phần phân hủy chưa hết của chúng được thải ra các dòng sông, gây ô nhiễm Hiện nay trình trạng chất thải từ các khu công nghiệp thuộc thượng lưu sông Đồng Nai, sông Lòng Tàu thải ra dẫn đến gây ô nhiễm môi trường trước vùng hạ lưu và các cửa sông, trực tiếp chịu ảnh hưởng là các khu vực Thị Vải, Tân Thành, Long Sơn, Thành Phố Vũng tàu (Phú Mỹ bị ảnh hưởng nhiều); điều này gây tác hại lớn đến tài nguyên thủy sản, hệ sinh thái rừng và môi sinh, hoạt động du lịch của Thị trấn

Chất lượng nước ngầm của Thị trấn Phú Mỹ đã bị ô nhiễm vi sinh rất nặng nhưng chưa bị ô nhiễm chất dinh dưỡng Các chỉ tiêu PH, Cl, T-Fe, độ cứng tổng chất rắn đều thấp hơn khoảng giá trị cho phép của TCVN 5944: 1995

I.4.4 Văn hóa - xã hội:

- Năm học 2008-2009, tổng số học sinh phổ thông có 2.918 HS, trong đó: Bậc THCS

có 1.264 HS, số học sinh đầu cấp 305 HS; bậc tiểu học: 1.654 HS, số học sinh đầu cấp

có 386 học sinh; Mẫu giáo công lập có 278 cháu, tư thục 344 cháu

- Tổng số giáo viên của các trường có 147 giáo viên, nhìn chung tỷ lệ giáo viên đứng lớp đáp ứng đủ cho công tác giảng dạy năm 2008-2009

- Công tác Khuyến học và phổ cập THPT được hoạt động tốt và duy trì thường xuyên

4.2 Văn hóa thông tin:

- Thực hiện tôt việc tuyên truyền các nhiệm vụ chính trị, kinh tế-xã hội của địa phương, tổ chức nhiều chương trình hoạt động kỷ niệm các ngày lễ lớn, tổ chức tham gia vui tết cho nhân dân trên địa bàn trên tinh thần vui tươi, lành mạnh, tiết kiệm và an toàn Tuyên truyền các đợt truyền thông cao điểm; phối hợp tổ chức biểu diễn thông tin lưu động văn nghệ quần chúng, liên hoan hội diễn phục vụ nhu cầu hưởng thụ văn hóa năm 2008 đạt 32 lần/người/năm; tỷ lệ dân số tập thể dục thường xuyên 26 lần/người/năm

- Phong trào TDTT được đẩy mạnh với nhiều hoạt động cụ thể, tổ chức giải bóng đá truyền thống, bóng chuyền, cầu lông, bóng bàn Tham gia đầy đủ các giải thể dục thể thao do huyện tổ chức và đạt nhiều giải cao… Với kết quả đạt được trong trong hoạt động TDTT cùng với sự nhiệt tình tham gia các hoạt động TDTT của quần chúng, của các cơ quan đơn vị, doanh nghiệp, góp phần nâng cao tỷ lệ người dân luyện tập TDTT thường xuyên

Trang 28

- Về đăng kí gia đình văn hóa năm 2008 có 2.461 hộ, đăng ký đạt 100%, trong đó số

hộ đạt danh hiệu 2.306 hộ, đạt 93,7% Đồng thời hoàn chỉnh hồ sơ xây dựng Đề án thị trấn văn hóa giai đoạn 2008-2010 gởi về BCĐ huyện để xem xét và công nhận trong thời gian tới nâng tổng số 6/6 thôn đạt văn hóa

- Trong năm huyện đã công nhận 3 thôn mới chia tách được công nhận thôn văn hóa

- Công tác tuyên truyền trên trạm truyền thanh đã duy trì ổn định các chương trình phát sóng, bám sát nhiệm vụ địa phương, tuyên truyền và cụ thể hóa các quan điểm đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước đến các tầng lớp nhân dân trong thị trấn

4.3 Y tế

- Trẻ em dưới 1 tuổi tiêm đủ loại vacxin có 503/450 trẻ, đạt 111,8% Chương trình vitaminA được bổ sung cho trẻ từ 6 tháng tuổi đến 36 tháng tuổi có 948/948 trẻ, đạt 100%, thai phụ tiêm đủ liều VAT phòng uống ván có 294/295 chị, đạt 99,67% Phụ nữ tuổi sinh đẻ tiêm VAT 2+VAT 3 có 328/330 chị, đạt 99,4% Chương trình phòng chống các bệnh xã hội như: lao, phòng chống sốt rét phát hiện và xử lý kịp thời Công tác vệ sinh phòng dịch, bảo vệ môi trường, Chương trình dân số kế hoạch được thực hiện tốt, có 902 người thực hiện các biện pháp tránh thai đạt 100%, giảm tỷ lệ suy dinh dưỡng xuống còn 12,41%

- Về thực hiện chuẩn quốc gia về Y tế, qua kiểm tra đành giá của phòng y tế và Sở y tế đến nay Thị trấn Phú Mỹ đạt 94,7/100 điểm: đạt chuẩn về y tế

- Năm 2008 trên địa bàn xảy ra 122ca sốt xuất huyết

4.4 Công tác chính sách xã hội:

- Trong năm 2008 đã thoát nghèo 83/83 hộ đạt 100%

- Thực hiện giải quyết việc làm vay vốn Dự án 120: Có 95 hộ vay, tổng số tiền là 1.895.000.000 đồng

- Giải quyết 4 hộ nghèo vay vốn từ nguồn vốn địa phương tổng số tiền 60 triệu đồng

- Phối hợp NHCSXH lập thủ tục cho 351 hội viên thuộc các đoàn thể vay với tổng số tiền 6.703.630.000 đồng

- Lập thủ tục cho 25 trường hợp vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi dành cho HSSV có hoàn cảnh khó khăn theo chủ trương của Chính phủ

- Xây dựng 4/4 căn nhà Đại đoàn kết đạt 100% chỉ tiêu

- Thực hiện tốt công tác cấp phát BTXH cho 116 đối tượng được hưởng trợ cấp thường xuyên; cấp 1.167 thẻ BHYT cho hộ nghèo chuẩn quốc gia, chuẩn tỉnh và cấp phát 14 nón bảo hiểm cho hộ nghèo

- Thực hiện tốt chế độ miễn giảm đối với học sinh là con hộ nghèo và con của người

có công với cách mạng năm học 2008-2009

- Đề nghị về trên hỗ trợ kinh phí để sửa chữa nhà theo quyết định 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ cho 02 đối tượng là thương binh

- Cấp 111 thẻ BHYT cho trẻ dưới 6 tuổi

- Hiến máu nhân đạo 56/55 đơn vị vượt chỉ tiêu huyện giao

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu;

I.5.1 Nội dung nghiên cứu:

Để xây dựng mô hình bảng giá đất trên địa bàn thị trấn Phú Mỹ, chúng tôi đã thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Tình hình phát triển kinh tế của thị trấn Phú Mỹ trong thời gian qua

- Nghiên cứu việc xây dựng bảng giá đất ở tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

- Định giá đất ở theo lý thuyết Chất lượng – Vị thế

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu:

Các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu:

+ Phương pháp điều tra: sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình

để thu thập thông tin theo mẫu phiếu được thiết kế phù hợp

+ Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

+ Phương pháp so sánh: so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh giá nhà đất theo qui định, giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường và giá nhà đất dự báo theo mô hình để đánh giá

+ Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả nhà đất và xác định hệ số ảnh hưởng của chúng và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đế giá cả nhà đất

+ Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một chỉnh thể có mối quan

hệ tác động qua lại với nhau, như giá nhà đất là kết quả của quan hệ cung - cầu và các quy luật kinh tế khác

+ Phương pháp toán thống kê: để xác định hệ số tương quan giữa giá nhà đất và các yếu tố phản ánh vị thế và chất lượng, chạy hàm hồi qui giá nhà đất phụ thuộc vào các biến độc lập

+ Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ hiện trạng thị trấn để xác định vị trí những đơn vị nhà đất cần điều tra, các trung tâm, vùng vị thế và xác định chiều rộng đường sá

I.5.3 Quy trình thực hiện

- Bước 1: Khảo sát vùng định giá

- Bước 2: Điều tra thu thập thông tin

- Bước 3: Tập hợp xử lý thông tin sơ bộ

- Bước 4: Phân tích các biến số theo 2 tiêu chí: chất lượng(CL) và vị thế (VT)

- Bước 5: Tiến hành chạy hàm để xác định giá đất và đánh giá kết quả nghiên cứu

Trang 30

PHẦN II:

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội:

II.1.1 Tình hình đặc, điểm kinh tế xã hội của thị trấn

Cùng với việc thành lập huyện Tân Thành vào cuối năm 1994, Thị trấn Phú

Mỹ cũng được thành lập với mặt bằng kinh tế và hạ tầng, xã hội tương đối còn thấp Sản xuất nông nghiệp chưa phát triển, hiệu quả còn thấp Công nghiệp hầu như chưa

có gì, hạ tầng cơ sơ vật chất, phúc lợi công cộng còn nhiều thiếu thốn; đời sống nhân dân trong thị trấn còn nhiều khó khăn Song thị trấn đã nhanh chóng nhận diện được vai trò, vị trí của mình về tầm quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của huyện, của tỉnh và của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Trong giai đoạn 1996-2000 khu công nghiệp Phú Mỹ I được thành lập Sự hình thành khu công nghiêp tập trung cùng với những chủ trương chiến lược của Chính phủ

về xây dựng Trung tâm công nghiệp Khí điện đạm tại Phú Mỹ, xây dựng hệ thống cảng biển nước sâu Thị Vải-Cái Mép, tuyến Quốc lộ 51 được cải tạo, nâng cấp tạo ra những tác động mạnh mang tính đột phá mạnh mẽ, đánh thức những tiềm năng kinh tế của thị trấn Phú Mỹ Ngay trong những năm đầu của giai đoạn 1996-2000 kinh tế xã hội của thị trấn đã phát triển theo hướng hình thành cơ cấu dịch vụ - công nghiệp – nông nghiệp Tuy nhiên, sự phát triển kinh tế của thị trấn đã thực sự chuyển biến mạnh

mẽ trong giai đoạn 2003-2008 Giai đoạn này các nhà máy điện lần lượt được đầu tư

và đi vào hoạt động Những dự án quy mô lớn của Chính phủ, đầu tư nước ngoài đã tạo tạo động lực thu hút hàng loạt các nhà máy sản xuất khác của nươc ngoài và các thành phần kinh tế trong nước đầu tư vào các khu công nghiệp của thị trấn Giai đoạn 2005-2010, khu công nghiệp Phú Mỹ II tiếp tục được hình thành, vốn đầu tư trự tiếp

từ nước ngoài và khả năng tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp sẽ phát triển mạnh hơm nữa để thị trấn Phú Mỹ xứng đáng với vị trí là đầu tàu của huyện Tân Thành trong công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước

1.1 Tăng trưởnh kinh tế:

Tính tới thời điểm năm 2008, thị trấn Phú Mỹ có số dân khảong 14.366 người,chiếm 13.43% dân số toàn huyện Tân Thành, nhưng về GDP tạo ra trên địa bàn

là 314,87 tỷ đồng, chiếm 28,38% tổng GDP của toàn huyện, Phú Mỹ đã vươn lên vị trí thứ nhất về tổng GDP tạo ra trên địa bàn Về GDP bình quân đầu người, tính theo giá thực tế GDP bình quân đầu nguời đạt 21,92 triệu đồng/ người

Về tốc độ tăng trưởng GDP trung bình năm trong thời kỳ 2003-2008, tốc độ tăng trưởng GDP trên địa bàn đạt 31,33 % là một tốc độ rất cao Trong đó sự tăng trưởng chủ yếu từ khối thương mại-dịch vụ- vận tải và công nghiệp- tiểu thủ công với tốc độ tăng bình quân trên 60% Điều này phù hợp với diễn biến thực tế phát triển các khu công nghiệp và các loại hình thương mại dịch vụ trên địa bàn huyện và quy mô đầu tư xây dựng của ngân sách Trung ương , ngân sách địa phương và thành phần kinh

tế trên địa bàn thị trấn

Bảng II.1.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2003-2008

- Tốc độ tăng trưởng GDP khu vực Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp và xây dựng giai đoạn 2003 – 2008 đạt 25,8% với tổng giá trị sản xuất (giai đoạn 2003 – 2008) là 256,455 tỷ đồng là khá cao, nhưng so với tiềm năng của thị trấn và

so với tốc độ tăng trưởng của ngành thương mại – dịch vụ thì tốc độ trên còn chưa tương xứng; trong thời kỳ tới việc đầu tư thêm khu công nghiệp Phú Mỹ II

và lấp đầy khu công nghiệp Phú Mỹ I sẽ đẩy mạnh sự tăng trưởng của công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng