ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HÒA PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƯỜNG TỈNH PHÚ YÊN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HOÀ PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH PHÚ YÊN SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN QUỐC CƯỜNG 06135007 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN QUỐC CƯỜNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TUY HOÀ PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH PHÚ YÊN Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh ) ( Ký tên: ) - Tháng năm 2010 - Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường LỜI CẢM ƠN Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản tồn thể q Thầy Cơ giáo dục, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện tốt cho em học tập thực đề tài Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành kính trọng sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân, người thầy tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm kiến thức quý báu hết lòng giúp đỡ em vượt qua khó khăn q trình thực đề tài, để em hồn thành luận văn Xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến anh chị Phòng Nghiệp Vụ Kinh tếKỹ thuật Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Phú n, nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ để tơi có điều kiện thực tập Cơ quan, học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm thực tiễn q báu Qua đó, tơi hồn thành tốt luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, chia sẻ, đóng góp ý kiến, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực đề tài Xin gửi lời tri ân đến tất người Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Trần Quốc Cường trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Quốc Cường, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Định giá đất đô thị thành phố Tuy Hoà phục vụ xây dựng bảng giá đất địa bàn tỉnh Phú Yên” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Đất đai phận thị trường bất động sản, nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia, phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, trình hội nhập quốc tế Ở nước ta, thời kỳ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đầu tư mạnh mẽ, giá trị đất đai không ngừng tăng lên công tác ban hành, quản lý giá đất trở thành vấn đề cấp thiết Hiện nước ta tồn 02 loại giá đất: giá đất giao dịch thị trường giá đất Nhà nước quy định; chênh lệch hai mức giá tiền đề tạo bất ổn, bất hợp lý công tác quản lý đất đai Khắc phục điều này, Luật Đất đai 2003, cụ thể điều 56 có quy định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế điều kiện bình thường; giá đất Uỷ ban nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm áp dụng biện pháp quản lý tài đất đai Trong phạm vi giới hạn thời gian tồn hạn chế định, đề tài chọn địa bàn nghiên cứu thành phố Tuy Hoà tỉnh Phú Yên để tiến hành tiến hành khảo sát, định giá đối tượng đất đô thị địa bàn, đánh giá mức độ phù hợp bảng giá đất Nhà nước ban hành, từ đưa giải pháp thích hợp để cơng tác quản lý giá đất hồn thiện, góp phần thúc đẩy kinh tế địa bàn phát triển hoà nhịp với kinh tế đất nước Trong trình thực hiện, đề tài áp dụng số phương pháp như: phương pháp nghiên cứu, phương pháp điều tra, phương pháp tổng hợp phương pháp chuyên gia; tham khảo số tài liệu, văn có liên quan đến vấn đề nghiên cứu nhằm đánh giá cách tổng thể mức độ phù hợp bảng giá đất ban hành địa bàn nghiên cứu Từ kết nghiên cứu, ta thấy dù giá đất ban hành hàng năm liên tục nâng cao tồn chênh lệch so với giá đất thị trường Khoản chênh lệch xuất phát từ nhiều nguyên nhân, kết lại ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai Vì vậy, quan xây dựng bảng giá đất phải khảo sát, nắm bắt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương cách xác để ban hành bảng giá đất hàng năm hợp lý, có khả hiệu chỉnh quản lý thị trường trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu I.1.1 Khái niệm đất đai I.1.2 Thuộc tính đất đai I.1.3 Đặc điểm đất đai I.1.4 Khái niệm giá trị đất đai I.1.5 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai I.1.6 Vị trí vai trò cơng tác định giá đất hệ thống Quản lý Nhà nước đất đai bất động sản I.1.7 Các phương pháp định giá đất đai I.2 Cơ sở pháp lý I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.4 Nội dung nghiên cứu phương pháp nghiên cứu PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội II.2 Hiện trạng sử dụng đất đai tình hình quản lý đất đai địa bàn II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất II.2.2 Tình hình quản lý đất đai II.3 Thực trạng giá đất quản lý giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà II.3.1 Giá đất theo Quyết định số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 UBND tỉnh Phú Yên việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh II.3.2 So sánh giá đất theo Quyết định số 2391/2009/QĐ-UBND với giá quyền sử dụng đất giao dịch thị trường II.4 Định giá số đất cụ thể II.5 Một số nội dung Dự án xây dựng bảng giá đất năm 2011 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Yên II.5.1 Xác định loại đất điều tra khảo sát, số điểm điều tra khảo sát II.5.2 Nội dung thực dự án II.5.3 Kế hoạch thời gian thực nội dung cụ thể Dự án PHẦN III: KẾT LUẬN trang 3 3 4 6 16 17 21 23 23 26 26 28 31 31 35 37 43 43 44 47 51 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường DANH SÁCH CÁC BẢNG Hình I.1 Bản đồ giá trị đất đai Hình I.2 Giá đất đai phân khúc thị trường Hình I.3 Mơ hình phân khu chức đất đai thị Hình I.4 Bản đồ hành tỉnh Phú n 17 Bảng II.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên 26 Bảng II.2 Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005- 2009 30 Bảng II.3 Giá đất đô thị thành phố Tuy Hoà 32 Bảng II.4 So sánh hai loại giá đất địa bàn 35 Bảng II.5 Số điểm điều tra khảo sát giá đất thị trường 44 Bảng II.6 Kế hoạch thời gian thực Dự án xây dựng Bảng giá đất 2011 47 trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường PHẦN MỞ ĐẦU  Tính cấp thiết đề tài: Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Đất đai xem tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng mơi trường sống mà khơng thay Hiện nay, kinh tế nước ta- kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai ngày đầu tư sở hạ tầng mạnh mẽ làm cho giá trị đất đai nâng cao, giá đất đai theo khơng ngừng tăng lên Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai đứng trước vấn đề ban hành, quản lý giá đất để phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luật Đất đai năm 2003 thể đường lối đổi theo tinh thần trên, quy định giá đất Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường Theo quy định Điều 56 luật Đất đai năm 2003, hàng năm vào ngày 01 tháng 01, UBND cấp tỉnh phải ban hành công bố công khai bảng giá đất Căn vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định, UBND tỉnh Phú yên xây dựng bảng giá đất công bố công khai theo quy định pháp luật Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sở để thực công tác quản lý Nhà nước đất đai, giúp UBND cấp triển khai tốt dự án đầu tư xây dựng bản, tạo nguồn thu từ đất đai tạo động lực cho phát triển kinh tế- xã hội địa phương để làm pháp lý tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất cho thuê đất giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có nhu cầu sử dụng đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để tiến hành bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế Tuy nhiên, yếu tố khách quan chủ quan, giá đất UBND tỉnh ban hành có chênh lệch so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường Sự chênh lệch ảnh hưởng đến công tác quản lý giá đất, gây ảnh hưởng không tốt người sử dụng đất Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai Vì cần có triển khai nghiên cứu tồn diện thực trạng, tương tác giá đất thị trương chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhằm đưa giải pháp vấn đề Xuất phát từ vấn đề trên, em thực đề tài: “Định giá đất thị thành phố Tuy Hồ phục vụ xây dựng bảng giá đất tỉnh Phú Yên” trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường  Mục tiêu nghiên cứu: Định giá đất đô thị dựa thông tin điều tra khảo sát theo mẫu phiếu điều tra qui định; phục vụ cho công tác xây dựng bảng giá đất địa bàn tỉnh Phú Yên  Đối tượng nghiên cứu: Những đất thuộc điểm điều tra chuyển nhượng thành công năm điều tra (bao gồm giá đất giao dịch sàn bất động sản) đất cho thu nhập như: đất cho thuê đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định Khoản Điều Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương  Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn nghiên cứu: thành phố Tuy Hoà tỉnh Phú yên Thời gian nghiên cứu: từ ngày 15/3/2010 đến ngày 15/7/2010 trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường Phần I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt không gian đất đai bao gồm phần bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai Khái niệm đất đai không đồng với khái niệm lãnh thổ đất Lãnh thổ hiểu địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, phạm trù địa lý - dân tộc Đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng, đất đai phạm trù địa lý tự nhiên Khái niệm đất đô thị: đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt I.1.2 Thuộc tính đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người Thuộc tính tự nhiên bao gồm thuộc tính khơng gian diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai - hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo tăng dần khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần” Vị xã hội đất đai phạm trù tổng hợp điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật cấu thành giá đất Vị đất đai phản ánh thông qua đặc điểm kinh tế - xã hội pháp luật đất đai Các đất có điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật có mức vị xã hội Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, vị trí thuộc tính khơng gian Vị đất đai thuộc tính khơng gian tâm trang Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường lý người, vị trí đất đai thuộc tính khơng gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị khơng đồng với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng” Vị trí địa lý đất đai bất biến, khả sinh lời đất đai thay đổi theo thay đổi điều kiện kinh tế, xã hội pháp luật Vậy nghiên cứu thực tế định giá đất đai thường nói đến “vị trí, vị trí vị trí”? Phải vị trí địa lý yếu tố cấu thành giá trị đất đai, thuộc tính quan trọng mà nhà định giá cần phải quan tâm? Trước hết cần xem xét mối quan hệ vị trí địa lý đất đai giá trị Từ thực tế khẳng định chúng khơng có quan hệ với Vị trí tự thân nó, tức vị trí trạng thái “trần trụi” khơng có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm Thuộc tính vị trí đất đai mà nhà định giá muốn nói đến vị trí khơng gian địa lý - kinh tế, vị trí khơng gian kinh tế - xã hội thị Ở đây, nói, vị trí địa lý bao phủ thuộc tính kinh tế - xã hội đất đai, theo logic lý thuyết vị - chất lượng, vị thế, thuộc tính tạo “khả sinh lời vị trí”, lợi ích so sánh đơn vị diện tích đất đai vị trí khác I.1.3 Đặc điểm đất đai Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Ngồi đất đai có số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng tính tăng trị - Tính dị biệt tức khác biệt, khác biệt tương đối Có nghĩa đất đai khác mặt lượng, không khác mặt chất - Tính thích ứng khả sử dụng vào mục đích khác - Tính tăng trị có nghĩa giá trị đất đai có xu hướng tăng dần nhu cầu giá trị đầu tư vào đất đai ngày tăng I.1.4 Khái niệm giá trị đất đai Trong thị trường giá đất đai hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi có cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường đất đai Giá cân thay đổi có cân đối cung cầu: giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu điều kiện yếu tố khác không thay đổi Giá thị trường hình thức biểu tiền giá trị thị trường Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình Giá trị hữu hình ứng với thuộc tính khơng gian (diện tích, hình thể, vị trí) với đặc điểm địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn tính chất sinh lý hoá đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vơ hình ứng với vị xã hội đất đai Giá trị biểu đơn vị tiền tệ gọi giá Trong thực tế thường gặp loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán giá thị trường Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận từ thuộc tính tự nhiên xã hội đất đai Khi thị trường trạng thái cân bằng, giá cảm nhận cân với lợi trang 10 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường - Giá đất Nhà nước quy định mang tính hành chính, chưa thực linh hoạt chưa bám sát thực tế; hiệu thực chức điều tiết mối quan hệ kinh tế liên quan đến đất đai thị trường, thị trường bất động sản II.4 Định giá số đất cụ thể: Định giá số đất theo thông tin thu thập từ thị trường: II.4.1 Thửa đất địa số 423 đường Nguyễn Huệ, thành phố Tuy Hoà Stt Đặc điểm BĐS I Tài sản TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 01683779799 (chị Hạnh) Tháng 5/2010 Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 0905167594 (anh Chung) Tháng 5/2010 Tham khảo từ chứng thư số 248/09/CT.SACC, ngày 23/9/2009 Tháng 9/2009 Số 130 đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Sổ hồng Mặt tiền đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Cách TSTĐ khoảng 200m 3.477 120 Số 132 đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Sổ hồng Mặt tiền đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Cách TSTĐ khoảng 200m Số 315 đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Sổ hồng Mặt tiền đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Cách TSTĐ khoảng 400m 120 155,5 24 24 Thông tin thu thập Nguồn tin Thẩm định trạng + Pháp lý tài sản Thời điểm thập Địa Pháp lý Vị trí Diện tích khn viên (m2) Rộng (m) 45,01 Sâu (m) 80,75 Hình dáng Khơng vng vức Vng vức 10 11 12 13 14 15 16 II thu Tháng 5/2010 Diện tích sàn xây dựng Số tầng Kết cấu Chất lượng lại Đơn giá xây dựng Giá trị nhà Giá trị đất ĐƠN GIÁ QSDĐ Số 423 đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Sổ đỏ Mặt tiền đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa 160 Vng vức 24 Tương đối vuông vức 180 267,3 01 trệt, 02 lầu Móng, cột bêtơng, sàn bêtơng Mái lợp tơn 85% 01 trệt, 02 lầu Móng, cột bêtơng, sàn bêtơng Mái lợp tơn 01 trệt, 01 lầu Móng, cột bêtơng, sàn bêtông Mái lợp tôn 80% 80% 2.500.000 2.000.000 3.200.000 340.000.000 1.820.000.000 15.166.667 288.000.000 1.872.000.000 15.600.000 684.288.000 2.254.750.000 14.500.000 trang 43 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản III STT I II III Giá rao bán Giá ước tính NHẬN XÉT Pháp lý Giấy tờ hợp lệ Quy mơ Hình dáng, kích thước Lợi kinh doanh Giao thông Môi trường SVTH: Trần Quốc Cường 2.700.000.000 2.160.000.000 2.400.000.000 2.160.000.000 Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Quy mơ diện tích khu vực: 100-150 Tài sản so sánh Tài sản TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Mức giá ước đốn 15.166.667 15.600.000 14.500.000 BẢNG ĐIỀU CHỈNH Tình trạng pháp lý Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,00000 0,00000 0,00000 Mức điều chỉnh 0 Quy mô Tỷ lệ 100% 103% 103% 105% Tỷ lệ điều chỉnh -0,02913 -0,02913 -0,04762 Mức điều chỉnh -441.748 -454.369 -690.476 Hình dáng,kích thước Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh An ninh, môi trường Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tổng tỷ lệ điều chỉnh MỨC GIÁ CHỈ DẪN/ M2 THỐNG NHẤT MỨC GIÁ CHỈ DẪN Số lần điều chỉnh 100% 105% -0,04762 -722.222 105% -0,04762 -454.369 105% -0,04762 -690.476 100% 100% 0,00000 100% 0,00000 100% 0,00000 100% 100% 0,00000 100% 0,00000 100% 0,00000 100% 100% 0,00000 -0,07675 14.002.697 100% 0,00000 -0,07675 14.402.774 100% 0,00000 -0,09524 13.119.048 2 13.119.048 trang 44 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản Số lần điều chỉnh SVTH: Trần Quốc Cường -1.163.970 -1.197.226 -1.380.952 Điều chỉnh chiều sâu lô đất STT Vị trí Diện tích (m2) Điều chỉnh Từ mét thứ đến 2.250,5 mét thứ 500 Từ mét thứ 51 1.226,5 đến mét thứ 100 3477 Tổng cộng Đơn giá bình quân Mức giá (đ/m2) Thành tiền 13.119.048 29.524.416.667 0,8 10.495.238 12.872.409.523,8 42.396.826.190 12.193.508 Kết định giá so sánh với giá theo QĐ số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 UBND tỉnh Phú Yên: Tên tài sản Số 423 đường Nguyễn Huệ, Tp Tuy Hòa Giá đất Diện tích (m2) 3.447 Theo QĐ số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 UBND tỉnh Phú Yên Đơn giá Thành tiền 2.542.997 8.841.931.200 8.841.931.200 trang 45 Giá trị thị trường Đơn giá 5.560.000 Thành tiền 19.332.120.000 19.332.120.000 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường II.4.2.Thửa đất địa số 135 đường Hùng Vương, phường 7, Tp Tuy Hoà STT I Đặc điểm BĐS Tài sản TĐG Thông tin thu thập Nguồn tin Thẩm định trạng+ Pháp lý tài sản Thời điểm thu Tháng thập 6/2010 Địa Số 135 đường Hùng Vương, phường 4, Tp Tuy Hòa Pháp lý Sổ đỏ Vị trí Mặt tiền đường Hùng Vương góc đường Lê Lợi 10 11 12 13 14 15 Diện tích khn viên (m2) Rộng (m) Sâu (m) Hình dáng Diện tích sàn xây dựng Số tầng Kết cấu Chất lượng lại Đơn giá xây dựng Giá trị nhà TSSS1 TSSS2 Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 0983510305 (chị Nghĩa) Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 0935673979 (anh Nghĩa) 100 230 TSSS4 Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 0573823995 (Nhà sách Vạn Bửu) Tháng 6/2010 Tháng 6/2010 Tháng 4/2010 Tham khảo từ thị trường Liên hệ: 0935673979 (anh Nghĩa) Tháng 4/2010 Số 115 đường Số 262-264 Số 292 đường Số 302-304 Hùng Vương, đường Hùng Hùng Vương, đường Hùng phường 4, Vương, phường 7, Vương, Tp Tuy Hòa phường 7, Tp Tuy Hòa phường 7, Tp Tuy Hòa Tp Tuy Hòa Sổ hồng Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền đường Hùng đường Hùng đường Hùng đường Hùng Vương, cách Vương, cách Vương, cách Vương, cách tài sản TĐG tài sản TĐG tài sản TĐG tài sản TĐG khoảng 50m khoảng 200m khoảng 280m khoảng hướng hướng Bắc hướng Bắc 300m Nam hướng Bắc 1.423,1 Tương đối vuông vức TSSS3 Vuông vức 20 250 100 200 11-12 10 20 20 20 Vng vức, vạt Vng vức Vng vức góc 01 trệt, 02 lầu Đất trống Móng, cột bê tơng, sàn, mái BTCT 90% 2.500.000 562.500.000 trang 46 Đất trống Đất trống Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản 16 Giá trị đất II Đơn giá QSDĐ Giá rao bán đồng Giá ước tính đồng Nhận xét Pháp lý Sổ đỏ Quy mơ Hình dáng, kích thước Lợi kinh doanh Giao thông Môi trường III STT I SVTH: Trần Quốc Cường 1.687.500.000 3.825.000.000 1.615.000.000 2.880.000 16.875.000 16.630.435 16.150.000 14.400.000 2.500.000.000 4.500.000.000 1.700.000.000 2.250.000.000 3.825.000.000 1.615.000.000 3.200.000.00 2.880.000.00 Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tốt Tốt Tương đồng Tốt Tốt Kém Kém Kém Kém Kém Tương đồng Kém Tương đồng Kém Tương đồng Kém Tương đồng Qui mơ diện tích khu vực: 100 -200 Tài sản so sánh Tài sản TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TĐG Mức giá giao 16.875.000 16.630.435 16.150.000 14.400.000 dịch Bảng điều chỉnh Tình trạng pháp lý Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 Mức điều chỉnh 0 0 Quy mô Tỷ lệ 100% 110% 108% 110% 108% Tỷ lệ điều chỉnh -0,09091 -0,07407 -0,09091 -0,07407 Mức điều chỉnh -1.534.091 -1.231.884 -1.468.182 -1.066.667 Hình dáng, kích thước Tỷ lệ 100% 107% 105% 107% 105% Tỷ lệ điều chỉnh -0,06542 -0,04762 0-06542 -0,04762 Mức điều chỉnh -1.103.972 -791.925 -1.056.542 -685.714 Lợi kinh doanh Tỷ lệ 100% 95% 98% 92% 90% Tỷ lệ điều chỉnh 0,05263 0,02041 0,08696 0,11111 Mức điều chỉnh 888.158 339.397 1.404.348 1.600.000 Giao thông Tỷ lệ 100% 98% 100% 97% 95% trang 47 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh II III An ninh, môi trường Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Tổng số điều chỉnh Số điều chỉnh 100% SVTH: Trần Quốc Cường 0,02041 344.388 0,00000 0,03093 499.485 0,05263 757.895 100% 100% 100% 100% 0,00000 -0,08329 0,00000 -0,10128 0,00000 -0,03845 0,00000 0,04205 15.469.483 14.946.022 15.529.108 15.005.514 4 3.870.609 2.363.206 4.428.556 4.110.276 -1.405.517 -1.684.413 -620.892 605.514 14.946.022 Kết định giá so sánh với giá theo QĐ số 2391/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 UBND tỉnh Phú Yên: Theo QĐ số 2391/2009/QĐDiện tích UBND ngày 28/12/2009 Giá trị thị trường Tên tài sản UBND tỉnh Phú Yên (m2) Đơn giá Thành tiền Đơn giá Thành tiền Lô đất góc đường Hùng 1.423,1 3.100.800 4.412.748.480 6.820.000 9.705.542.000 Vương Lê Lợi, phường 7, Tp Tuy Hòa Giá đất 4.412.748.480 9.705.542.000 Nhận xét: Qua kết định giá so sánh ta thấy với đất, thời điểm địa bàn thành phố ta thấy mức giá UBND tỉnh ban hành thấp nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Dù bảng giá đất ban hành hàng năm liên tục nâng cao theo tiêu chí sát với giá thị trường thực tiến hành so sánh nằm mức 40% đến 60% giá thị trường Việc nghiên cứu cách toàn diện, đầy đủ thực trạng hai loại giá đất nhằm đưa giải pháp góp phần xây dựng khung pháp lý có trang 48 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường khả kiểm soát hiệu vấn đề giá đất thị trường bất động sản điều chỉnh, ban hành bảng giá loại đất địa bàn Tỉnh vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Tuy Hoà phần cho thấy vấn đề giá đất theo quy định UBND tỉnh so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường số yếu tố bất cập Giá bất động sản bị đẩy lên cao khiến chi phí sản xuất yếu tố liên quan theo tăng lên; giá thành sản phẩm tăng lên làm giảm khả cạnh tranh thị trường Khiếu kiện vấn đề xã hội khác phát sinh Với bảng giá đất người dân thực nghĩa vụ tài họ than phiền mức giá cao nhận tiền bồi thường thu hồi đất đối tượng cho qua thấp Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành hàng năm phục vụ cho mục đích, việc phát sinh mâu thuẫn điều dễ dàng nhận thấy Việc giá đất Nhà nước quy định thấp giá đất thị trường bị số đối tượng trục lợi Cụ thể, cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất ngân sách Nhà nước khơng thu khoảng chênh lệch này; lúc tiến hành bồi thường thu hồi đất khoản chênh lệch trở thành tổn thất cho người có đất bị thu hồi đồng thời lợi ích thuộc người giao đất Đối với trường hợp Nhà nước thiệt hại ngân sách, có người giao đất có lợi Trong 10 năm (19932003) với chế hai giá đất (giá đất Nhà nước quy định thấp nhiều lần so với giá đất thị trường) gây nên lãng phí định cơng tác quản lý đất đai II.5 Một số nội dung Dự án xây dựng bảng giá đất năm 2011 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Yên II.5.1 Xác định loại đất điều tra khảo sát, số điểm điều tra, khảo sát: a Loại đất điều tra khảo sát, bao gồm: đất trồng lúa nước; đất trồng hàng năm lại (gồm đất trồng lúa nước lại, đất trồng lúa nương, đất trồng hàng năm khác); Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông thôn; Đất đô thị; b Số điểm điều tra khảo sát: Dự kiến tổng số điểm điều tra khảo sát 112 điểm, tổng số điều tra 6.000 , cụ thể phân bố theo bảng sau: trang 49 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường Bảng II.5: Số điểm điều tra khảo sát giá đất thị trường Số TT Tổng số xã, phường, Tên huyện, thị xã, thị trấn thành phố Toàn tỉnh Số Xã, Phường, Thị trấn chọn Số Số Phiếu đất cần Ghi điều tra điều tra làm điểm điều tra TP Tuy Hòa 16 16 1.000 1.000 Huyện Tuy An 16 16 800 800 Huyện Đồng Xuân 11 11 550 550 Thị xã Sông Cầu 14 14 900 900 Huyện Phú Hòa 9 450 450 Huyện Sơn Hòa 14 14 700 700 Huyện Sông Hinh 11 11 550 550 Huyện Tây Hòa 11 11 550 550 Huyện Đơng Hòa 10 10 500 500 112 112 6.000 6.000 Tổng cộng II.5.2 Nội dung thực dự án: II.5.2.1 Điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra giá đất thị trường điểm điều tra a) Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin điểm điều tra thực theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC b) Nội dung điều tra khảo sát giá đất thị trường điểm điều tra thực theo mẫu phiếu ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, cụ thể sau: - Đất trồng lúa nước; đất trồng hàng năm lại; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối thực theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Thông tư này; này; - Đất nông thôn thực theo Mẫu số 03 ban hành kèm theo Thông tư - Đất đô thị thực theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này; c) Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường đất thuộc điểm điều tra chuyển nhượng thành công năm điều tra (bao gồm giá đất trang 50 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường giao dịch sàn bất động sản) đất cho thu nhập như: đất cho thuê đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Trong trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, cán điều tra phải đối chiếu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với trạng sử dụng đất Không điều tra thu thập giá đất thị trường trường hợp chuyển nhượng sau đây: - Người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng khơng có quyền sử dụng đất khơng đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng; - Bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng người thuộc hàng thừa kế theo quy định Bộ Luật Dân sự; - Quyền sử dụng đất tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án để thu hồi nợ; - Quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau; - Quyền sử dụng đất chuyển nhượng có mức giá chênh lệch lớn so với mức giá phổ biến thị trường đất có đặc điểm tương tự khu vực d) Thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất áp dụng phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất điều tra đ) loại đất, tuyến đường, khu đất, tuyến đường, vị trí đất xét thấy giá đất năm 2010 ổn định kế thừa làm giá đất cho năm 2011 e Kết thúc việc điều tra, thu thập giá đất thị trường, điểm điều tra phải kiểm tra, rà sốt tồn số phiếu điều tra tổng hợp theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; xây dựng báo cáo tình hình kết điều tra giá đất thị trường điểm điều tra Báo cáo gồm nội dung chủ yếu sau: - Đánh giá tổng quan điểm điều tra; - Đánh giá tình hình kết điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị trường điểm điều tra; tình hình biến động mức biến động (tăng giảm) giá đất thị trường với giá đất loại bảng giá đất hành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; - Đề xuất mức giá đất khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trí điểm điều tra g) Gửi hồ sơ kết điều tra, thu thập thông tin điểm điều tra, giá đất thị trường điểm điều tra đến Phòng Tài nguyên Mơi trường Hồ sơ gồm có: - Phiếu thu thập thông tin điểm điều tra; - Phiếu thu thập thông tin đất; - Thống kê số phiếu điều tra; trang 51 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường - Báo cáo tình hình kết điều tra giá đất thị trường điểm điều tra II.5.2.2 Tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường cấp huyện a) Việc tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường loại đất cấp huyện thực theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 10 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC b) Xây dựng báo cáo tình hình kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường cấp huyện Báo cáo gồm nội dung chủ yếu sau: - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng; tình hình quản lý, sử dụng đất; tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tình hình chấp, góp vốn quyền sử dụng đất số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá loại đất địa bàn cấp huyện; - Đánh giá tình hình kết thu thập, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; tình hình biến động mức biến động (tăng giảm) giá đất thị trường với giá đất loại bảng giá đất hành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cấp huyện; - Đề xuất mức giá đất khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trí địa bàn cấp huyện c) Gửi hồ sơ tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường cấp huyện đến Sở Tài nguyên Môi trường Hồ sơ gồm có: - Bảng tổng hợp thống kê số phiếu điều tra địa bàn cấp huyện; - Bảng tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường địa bàn cấp huyện; huyện - Báo cáo tình hình kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường cấp II.5.2.3 Tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường cấp tỉnh Việc tổng hợp kết điều tra giá đất thị trường loại đất cấp tỉnh thực theo mẫu biểu từ Mẫu số 11 đến Mẫu số 13 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC II.5.2.4 Dự thảo bảng giá đất Xây dựng báo cáo thuyết minh dự thảo bảng giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường dự thảo bảng giá đất địa bàn tỉnh năm 2011 xây dựng Báo cáo thuyết minh dự thảo bảng giá đất II.5.2.5 Thẩm định bảng giá đất - Sở Tài nguyên Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài - Sở Tài tổ chức thẩm định bảng giá đất II.5.2.6 Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất -Trên sở ý kiến thẩm định Sở Tài Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên Mơi trường tổ chức chỉnh sửa, hồn thiện dự thảo bảng trang 52 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh xem xét trước trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến - Sau nhận Nghị Hội đồng nhân dân cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo Sở Tài ngun Mơi trường hồn thiện dự thảo bảng giá đất; ban hành định công bố công khai bảng giá đất địa phương vào ngày 01 tháng 01 năm thực theo quy định tiết b điểm khoản 10 Điều Nghị định số 123/2007/NĐ-CP II.5.3 Kế hoạch thời gian thực nội dung cụ thể Dự án Bảng II.6: Kế hoạch thời gian thực Dự án ST T Nội dung công việc I Lập dự án Thành lập Tổ chuyên môn lập dự 24/5án xây dựng bảng giá đất 10/6/2010 Sở TNMT 24/510/6/2010 Sở TNMT 24/530/5/2010 Sở TNMT Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án Hướng dẫn cấp huyện xác định số lượng điểm số lượng đất cần điều tra khảo sát Dự thảo dự án 24/510/6/2010 Sở TNMT Hội thảo góp ý dự án 1015/6/2010 Sở TNMT chủ trì, lãnh đạo ngành liên quan tổ chuyên môn Chỉnh sửa, hồn chỉnh dự án 1625/6/2010 Sở TNMT Trình phê duyệt dự án 2530/6/2010 Sở TNMT Phê duyệt dự án 30/605/7/2010 UBND Tỉnh II Thực dự án Trình UBND tỉnh thành lập Ban 20đạo 25/6/2010 Thời gian Cơ quan chủ trì Ghi thực thực trang 53 Sở TNMT Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường Quyết định thành lập BCĐ thực 25hiện dự án 30/6/2010 Trình Ban đạo thành lập tổ 20cơng tác 25/6/2010 Quyết định thành lập Tổ công 25tác 30/6/2010 Ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn thực việc điều tra giá đất thị trường, xây dựng bảng giá đất 2011 Xây dựng nội dung để phục vụ tập 25huấn 30/6/2010 In, cung cấp phiếu điều tra 25tài liệu liên quan cho tổ công 30/6/2010 tác Tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ 30/6cho cán thuộc tổ công tác 5/7/2010 Điều tra khảo sát, thu thập thông tin 5/7-5/8/2010 điểm điều tra giá đất thị trường điểm điều tra UBND Tỉnh 10 Rà soát kết điều tra tổng 5-15/8/2010 hợp số phiếu điều tra Tổ cơng tác cấp Phòng huyện UBND TNMT theo cấp xã dõi, đôn đốc 11 Xây dựng báo cáo tình hình 16kết điều tra giá đất thị trường 20/8/2010 điểm điều tra gửi phòng TNMT UBND cấp xã (nơi Phòng chọn điểm TNMT theo điều tra) dõi, đôn đốc 12 Tổng hợp, rà soát kết điều tra 20giá đất thị trường cấp huyện 25/8/2010 Xây dựng báo cáo tình hình 25kết điều tra, khảo sát giá đất thị 28/8/2010 trường cấp huyện Phòng TNMT UBND huyện đạo Phòng TNMT UBND cấp huyện đạo 14 Hội thảo góp ý báo cáo tình hình 28và kết điều tra, khảo sát giá đất 30/8/2010 thị trường cấp huyện UBND cấp huyện Phòng TNMT tham mưu 15 Hồn chỉnh báo cáo tình hình 30/8kết điều tra, khảo sát giá đất thị 05/9/2010 trường cấp huyện gửi Sở TNMT UBND cấp huyện Phòng ký TNMT tham mưu 16 Kiểm tra, hướng dẫn giải 05/7- Tổ công tác cấp Sở 13 trang 54 Sở TNMT Ban đạo Sở TNMT Sở TNMT Sở TNMT Sở TNMT Tổ cơng tác cấp Phòng huyện UBND TNMT theo cấp xã dõi, đôn đốc TNMT Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản 17 18 19 20 SVTH: Trần Quốc Cường khó khăn vướng mắc cho cấp 06/9/2010 huyện, xã Tổng hợp kết điều tra giá đất 6-20/9/2010 thị trường địa bàn tỉnh Tỉnh Dự thảo Bảng giá đất báo cáo 20thuyết minh dự thảo bảng giá đất 25/9/2010 địa bàn Tỉnh năm 2011 Hội thảo tổ công tác dự thảo 25bảng giá đất năm 2011 30/9/2010 Chỉnh sửa dự thảo 30/9- Sở TNMT Tổ công tác cấp Sở TNMT Tỉnh đạo Sở TNMT Sở TNMT 3/10/2010 21 22 23 24 25 26 27 Hội thảo Ban đạo chỉnh sửa 3-7/10/2010 dự thảo Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài 7chính thẩm định 10/10/2010 Thẩm định bảng giá đất địa 10bàn Tỉnh năm 2011 gửi kết 15/10/2010 thẩm định cho Sở TNMT Sở TNMT Chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng 15giá đất địa bàn Tỉnh năm 2011 31/10/2010 trình UBND Tỉnh HĐND Tỉnh cho ý kiến dự thảo Sở TNMT Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất sau có Nghị HĐND Tỉnh Ban hành Quyết định công bố 15/12công khai bảng giá đất địa bàn 31/12/2011 Tỉnh vào ngày 01/01/2011 Sở TNMT trang 55 đạo Sở TNMT Sở Tài chủ trì phối hợp với ngành liên quan UBND Tỉnh UBND Tỉnh Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường Phần III: KẾT LUẬN Định giá đất/ bất động sản yếu tố thiếu hoạt động quản lý đất đai thị trường bất động sản Thông qua định giá để Nhà nước triển khai thực tế sách khoản thu, để bên giao dịch định lựa chọn cam kết thực nghĩa vụ Giá bất động sản không phụ thuộc vào giá trị sử dụng mà chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố vị thế, mục đích sử dụng, hình thể yếu tố kinh tế xã hội, tâm lý, truyền thống, môi trường, thị hiếu… nên việc định giá trở thành cơng việc cần có kỹ chun sâu Giá đất đóng vai trò quan trọng; đòn bẩy kinh tế việc khai thác tiềm kinh tế đất; sở để Nhà nước điều chỉnh quản lý thị trường bất động sản thơng qua chủ trương, sách, giải pháp như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tra, kiểm tra việc sử dụng đất người sử dụng đất; quy định quyền trách nhiệm người sử dụng đất trước quan Nhà nước v.v Giải hợp lý giá đất thị trường bất động sản vừa tạo sở vững để khắc phục tiêu cực sử dụng quản lý đất đai, quy định giá đất Nhà nước quy định hàng năm sát với giá thị trường, xóa bỏ “thị trường nhà đất khơng thức”, phát huy động lực thị trường để thực tốt việc sử dụng đất đai, chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động nông nghiệp theo hướng cơng nghiệp hóa- đại hóa đất nước Đề tài thông qua nghiên cứu giá đất, tiến hành định giá đất đô thị sát với giá chuyển nhượng thực tế thành phố Tuy Hòa, làm sở phục vụ cho công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm địa bàn tỉnh Phú Yên Tuy nhiên, hạn chế thời gian, công tác điều tra giá thị trường gặp nhiều khó khăn nên đề tài tồn số thiếu sót Hi vọng giải pháp đề tài đưa phần đẩy cao tính hiệu chỉnh, giá đất UBND Tỉnh ban hành hàng năm điều tiết giá đất thị trường, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản với kinh tế đất nước phát triển bền vững trang 56 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Quốc Cường TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất, TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Định giá đất & Bất động sản, KS Trần Thị Việt Hồ, Bộ mơn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Phương pháp Nghiên cứu Khoa học, GV Phạm Hùng Thiện, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Lý thuyết Chất lượng Vị thế, TS Hoàng Hữu Phê Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Đoàn Văn Trường, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, 2000 Giáo trình Định giá đất, Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Nhà xuất Nông nghiệp, 2006 Quản lý Đất đai thị trường Bất động sản, Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng, Nhà xuất Bản đồ, 2006 Dấu ấn thương hiệu, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Nhà xuất Trẻ, 2005 10 Nguyên lý thị trường nhà đất, Lê Đình Thắng, Nhà xuất Chính trị quốc gia, 2002 trang 57 ... * Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt loại hàng hố thơng thường Song ảnh hưởng cạnh tranh có tầm quan... quảng trường hầu hết xây dựng rộng rãi, khang trang, nhiều khu chung cư xây kiên cố đẹp mắt tạo cho thành phố không gian đô thị mang sắc riêng đại trang 29 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động Sản... II.5.2 Nội dung thực dự án II.5.3 Kế hoạch thời gian thực nội dung cụ thể Dự án PHẦN III: KẾT LUẬN trang 3 3 4 6 16 17 21 23 23 26 26 28 31 31 35 37 43 43 44 47 51 Ngành Quản lý Thị Trường Bất Động