“TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 20072012”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI “TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO TH ĐẤT KHU CƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2007-2012” : TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH SVTH : 09135111 MSSV LỚP : : DH09TB KHÓA : 2009-2013 NGÀNH : Quản lý thị trường bất động sản             TP Hồ Chí Minh tháng năm 2013 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT TRẦN THỊ HỒNG KHÁNH “TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2007-2012” Giáo viên hướng dẫn: ThS Huỳnh Thanh Hiền (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Khoa Quản lí đất đai BĐS – Bộ môn Kinh tế đất) (Ký tên:…………………………….)     LỜI CÁM ƠN Con xin chân thành cám ơn gia đình – người ln u thương, nâng đỡ, hậu thuẫn tạo điều kiện cho suốt q trình học tập để có ngày hơm Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cám ơn thầy Huỳnh Thanh Hiền nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ, dẫn cho em suốt q trình thực tập hồn thành khóa luận tốt nghiệp Xin gửi lời cám ơn đến Ban lãnh đạo toàn thể anh chị phòng Qui hoạch Sở Tài ngun mơi trường tỉnh Đồng Nai tận tình giúp đỡ em trình thực đề tài Đồng thời tơi cám ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khóa 35 ln giúp đỡ chia sẻ với tơi suốt q trình học tập sinh hoạt trường Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013 TRẦN THỊ HỒNG KHÁNH TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Thị Hoàng Khánh, Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tìm hiểu thị trường cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, giai đoạn 2007 – 2012” Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý Đất đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thành phố Biên Hòa vùng có nhiều khu cơng nghiệp quan trọng, thị trường cho thuê đất KCN hình thành sớm trở thành điểm đến có uy tín nhà đầu tư Việc ngiên cứu đề tài giúp cung cấp thêm nhiều thông tin KCN địa bàn thành phố Biên Hòa Đề tài thực dựa kiến thức tổng quan thị trường bất động sản, văn pháp lý chi phối thị trường đặc biệt văn qui định việc qui hoạch xây dựng đầu tư khu công nghiệp Nhà nước Ủy Ban nhân dân tỉnh Đồng Nai Phương pháp nghiên cứu sử dụng chủ yếu phương pháp thống kê số liệu, tài liệu; phân tích, so sánh, phục vụ mục tiêu đề tài Ngồi ra, kết hợp thêm phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia để có nhận định xác Thị trường th đất khu cơng nghiệp thành phố Biên Hòa với 04 khu cơng nghiệp lớn bao gồm Amata, Biên Hòa I, Biên Hòa II Loteco hình thành từ sớm có uy tín cao Sau nhiều năm hoạt động, khu cơng nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa xây dựng hệ thống sở hạ tầng đồng Trong giai đoạn 2007 – 2012 giá cho thuê lại đất khu công nghiệp giai đoạn 2007 – 2012 có nhiều biến động theo hướng tăng cao gây khó khăn cho cơng ty hạ tầng doanh nghiệp thuê đất Nhu cầu thuê đất khu cơng nghiệp giai đoạn khơng ạt trước khu công nghiệp (ngoại trừ Amata) lấp đầy diện tích cho thuê có Diên tích cho th đất thị trường ngày giảm việc triển khai mở rộng gặp nhiều khó khăn nên nguồn cung đất năm tới hạn hẹp không đủ đáp ứng nhu cầu cho nhiều nhà đầu tư Ngồi ra, hoạt động khu cơng nghiệp gặp nhiều khó khăn sách Nhà nước thị trường nhiều hạn chế Sự hình thành phát triển khu cơng nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa có nhiều tác động tích cực làm phát sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng tới phát triển kinh tế xã hội địa phương Các công ty phát triển hạ tầng cần có phối hợp với quan ban ngành có liên quan để giải vấn đề nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, góp phần nâng cao uy tín khu cơng nghiệp, thu hút nhiều đầu tư vào khơng riêng khu cơng nghiệp Biên Hòa mà khu cơng nghiệp tồn tỉnh Đồng Nai Từ kết tìm hiểu được, đề tài đề xuất biện pháp nhằm phát triển quản lý tốt thị trường đất khu công nghiệp, cụ thể giải pháp chế sách Nhà nước, giải pháp nhằm nâng cao hiệu kinh doanh nhà đầu tư MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1  PHẦN I: TỔNG QUAN 3  I.1.  CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3  I.1.1.  Cơ sở khoa học 3  I.1.2.  Cơ sở pháp lý 16  I.1.3 Cơ sở thực tiễn 16  I.2.  KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 17  I.2.1 Vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thành phố Biên Hòa 17  I.2.2 Hiện trạng phát triển kinh tế chung thành phố Biên Hòa 19  I.3.  NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 19  I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19  I.3.2.  Phương pháp nghiên cứu 19  I.3.3.  Qui trình thực 20  PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21  II.1.  TỔNG QUAN VỀ 04 KHU CƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA, TÌNH ĐỒNG NAI 21  II.1.1.  Giới thiệu chung 04 khu công nghiệp 21  II.1.2.  Cơ quan Nhà nước quản lý KCN 24  II.1.3.  Cơng tác đền bù, giải phóng mặt 26  II.1.4.  Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư KCN 28  II.2.  QUĨ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG TẠI CÁC KCN 29  II.2.1.  Quĩ đất KCN (nguồn cung đất) 29  II.2.2.  Tình hình xây dựng hạ tầng KCN (giao thơng, điện nước, nhà máy xử lý nước thải tập trung…) 30  II.3.  GIÁ THUÊ ĐẤT, GIÁ CHO THUÊ LẠI ĐẤT TẠI CÁC KCN 32  II.3.1.  Giá thuê đất 32  II.3.2 Giá cho thuê lại đất 34  II.4.  TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TẠI CÁC KCN TRONG GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 38  II.4.1.  Nhu cầu thuê đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa 38  II.4.2 Tình hình th đất, cho thuê lại đất 39  II.4.3 Thực trạng thu hút đầu tư khu công nghiệp 42  II.5.  ĐÁNH GIÁ CHUNG THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỈNH ĐỒNG NAI 44  II.5.1 Nhận xét chung thực trạng thị trường cho thuê đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa 44  II.5.2 Những tác động quy định pháp luật hành phát triển KCN tình hình 47  II.5.3 Những đóng góp tích cực việc hình thành phát triển KCN phát triển kinh tế xã hội địa phương 48  II.6.  GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH CÓ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP 50  KẾT LUẬN 52  DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản Công ty TNHH: Công ty trách nhiệm hữu hạn GCNQSDD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KCN: Khu công nghiệp KCX: Khu chế xuất UBND: Ủy Ban nhân dân DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 01: Đặc trưng khí hậu thành phố Biên Hòa trang 18 Bảng 02: Tình hình cấp GCNQSD đất KCN tính đến cuối tháng 12/2012 28 Bảng 03 : Biến động quĩ đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa giai 29 Bảng 04: Tình hình đầu tư xây dựng hạ tầng KCN tính đến cuối năm 2012 30 Bảng 05: Giá thuê đất thô 04 KCN thành phố Biên Hòa giai đoạn 2007 – 2012 33 Bảng 06: Các mức giá, phí 04 KCN địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2012 35 Bảng 07: Biến động giá cho thuê lại KCN địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2007 – 2012 36 Bảng 08: Thống kê số lượng doanh nghiệp đăng ký cấp phép đầu tư vào KCN địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2007 – 2012 38 Bảng 09: Tỷ lệ lấp đầy KCN giai đoạn 2007 – 2012 40 Bảng 10: Tình hình đầu tư vào KCN thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 42 Bảng 11: Thống kê doanh nghiệp 04 KCN thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 43 DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH Hình 01: Bản đồ hành tỉnh Đồng Nai trang 17 Hình 02: Khu cơng nghiệp Amata – thành phố Biên Hòa 21 Hình 03: Khu cơng nghiệp Biên Hòa II 23 Hình 04: Khu cơng nghiệp Loteco - thành phố Biên Hòa 23 Hình 05:Ban quản lý KCN tỉnh Đồng Nai 25 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 01: Tỉ lệ lấp đầy KCN giai đoạn 2007 – 2012 trang 40 Biểu đồ 02: Thành phần vốn đầu tư KCN Thành phố Biên Hòa 43 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong q trình thực mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa, kinh tế Việt Nam có nhiều thay đổi tích cực, đặc biệt ngành cơng nghiệp Việt Nam có bước phát triển đáng kể, thể rõ nét việc thu hút nhiều nhà đầu tư nước đến Việt Nam xem Việt Nam điểm đến lý tưởng, vậy, nhu cầu thuê đất cung ứng nhà xưởng xây sẵn nhà đầu tư nước ngày tăng, điều giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp ngày khởi sắc Đồng Nai địa phương có nhiều lợi phát triển khu cơng nghiệp, vừa giữ vị trí quan trọng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vừa địa bàn trọng yếu trị quốc phòng an ninh Ngồi ra, Đồng Nai có điều kiện tự nhiên thuận lợi, vùng bão lụt, thiên tai, địa hình chủ yếu đất đồi cao, kết cấu đất có độ cứng, chịu nén tốt, khơng tốn nhiều chi phí san lấp, xử lý móng cơng trình; có điều kiện thuận lợi đường bộ, đường thủy, đường hàng không Quốc lộ 1A, Quốc lộ 51, Quốc lộ 20, tuyến đường sắt Bắc Nam, gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, Cảng Sài Gòn; phía tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm lớn nước kinh tế, văn hoá, khoa học cơng nghệ Từ vị trí địa lý này, Tỉnh có tiềm nơng nghiệp để phát triển loại công nghiệp ăn quả, nguồn nguyên liệu quan trọng cho công nghiệp chế biến; có tiềm lớn tài ngun khống sản nguồn nước mặt, đá granite, đá xây dựng, đất sét, cao lanh, cát, sỏi… Bên cạnh đó, tỉnh Đồng Nai có nguồn nhân lực chỗ dồi dào, số người độ tuổi lao động chiếm 54% dân số, có trình độ văn hóa khá, có khả tiếp thu thích nghi việc chuyển giao công nghệ, tạo điều kiện thuận lợi cho Đồng Nai việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Trong huyện trực thuộc, thành phố Biên Hòa trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, giáo dục, khoa học kĩ thuật tỉnh Đồng Nai, đồng thời vùng có nhiều khu cơng nghiệp quan trọng Biên Hòa địa danh có khu cơng nghiệp tập trung đầu tiên: Khu Cơng nghiệp Biên Hòa I (hình thành năm 1963) Khu kĩ nghệ Biên Hòa - Khu công nghiệp nước sau ngày đất nước thống Các khu cơng nghiệp Biên Hòa vào hoạt động với hệ thống sở hạ tầng đồng ngày phát triển Sau gia nhập tổ chức thương mại giới (WTO), thúc đẩy hội phát triển công nghiệp nước, Biên Hòa - Đồng Nai điểm đến thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngồi Việc thực đề tài “Tìm hiểu thị trường cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2007-2012” có ý nghĩa quan trọng giúp cho việc tìm hiểu rõ tình hình hoạt động thị trường cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa; vấn đề làm sở định hướng việc tạo lợi cạnh tranh thị trường cho thuê đất so với khu công nghiệp khác, đặc biệt việc thu hút nhà đầu tư nước vào khu cơng nghiệp Qua việc nghiên cứu này, cung cấp thông tin cần thiết cho nhà đầu tư quan tâm đến việc lựa chọn địa điểm sản xuất khu cơng nghiệp thành phố Biên Hòa Trang Từ kết nghiên cứu Đề tài, việc đề xuất biện pháp quản lí thị trường cho thuê đất khu công nghiệp thành phố Biên Hòa có tính khả thi  Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu hoạt động thị trường cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai Từ thực trạng đó, đề xuất hướng nhằm phát triển hồn thiện cơng tác quản lí thị trường cho th đất khu cơng nghiệp thành phố Biên Hòa  Đối tượng nghiên cứu Các khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa cụ thể 04 khu cơng nghiệp: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II về: - Tình hình cung – cầu đất khu cơng nghiệp - Tình hình đầu tư xây dựng sở hạ tầng hạ tầng - Tình hình cho thuê đất KCN, giá cho thuê, giá cho thuê lại đất khu cơng nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai  Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Các khu công nghiệp (KCN) địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Cụ thể KCN: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II  Phạm vi thời gian: giai đoạn 2007-2012 Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Tổng quan thị trường Bất động sản Bất động sản – Khái niệm, phân loại đặc điểm a) Khái niệm Bất động sản (BĐS): khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Hầu (ví dụ: Pháp, Nga, Đức, Nhật Bản…) nhìn nhận BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời khỏi đất xác định vị trí địa lí đất Tuy nhiên, nước có quan niệm khác tài sản gắn liền đất coi BĐS Trong tiếng Anh người ta dùng từ Real Estate để BĐS Trong tiếng Pháp, khái niệm BĐS từ: Immobilie’ Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản Việt Nam gọi Bất động sản Khoản 1, điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam qui định: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định.” b) Phân loại Nhìn chung, BĐS tài sản bất động, không di dời được, có tính ổn định cao, tồn thời gian dài thường có giá trị lớn Theo luật định, BĐS Việt Nam phân thành 03 nhóm:  Đất đai: phải đất đai xác định chủ quyền đo lường giá trị;  Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…; Các tài sản gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó; Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định  Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn lâu năm; Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; Các cơng trình du lịch, vui chơi thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm, lò,… Theo chế thị trường BĐS phân thành 03 loại: Trang Biểu đồ 01: Tỉ lệ lấp đầy KCN giai đoạn 2007 – 2012 Trong suốt giai đoạn 2007 – 2012, KCN Biên Hòa I Biên Hòa II trì tình hình lấp đầy với tỉ lệ 100% Tỉ lệ lấp đầy 02 KCN lại Loteco Amata thay đổi qua năm KCN Loteco có tỉ lệ lấp đầy tăng liên tục nhiên tốc độ tăng không nhanh, đến cuối năm 2012, KCN gần lấp đầy toàn diện tích đất dùng thuê (đạt tỷ lệ 99,26%) KCN Amata có suy giảm tỷ lệ lấp đầy năm 2011, năm 2012 tỉ lệ có chiều hướng tăng Tỷ lệ lấp đầy thể khả hấp dẫn tin tưởng, tín nhiệm nhà đầu tư KCN, đồng thời nói lên hiệu kinh doanh KCN Dựa vào bảng 09 thấy hoạt động cho thuê đất KCN Loteco Biên Hòa I, Biên Hòa II năm qua hiệu quả, KCN hồn thành mục tiêu lấp đầy diện tích cho th Tuy nhiên, KCN Amata dựa vào tỷ lệ lấp đầy 76,40 % vào năm 2012 giảm tỷ lệ vào năm 2011, kết luận KCN hoạt động không hiệu KCN lại Trên thực tế, KCN có uy tín nhiều nhà đầu tư lựa chọn, nguyên nhân tỉ lệ lấp đầy KCN Amata giảm đột ngột vào năm 2011 sau hoàn tất giai đoạn phát triển 129 giai đoạn lấp đầy 100%, giai đoạn (triển khai năm 2002) cho thuê 90% diện tích, tháng 6/2011 KCN Amata tiếp tục triển khai mở rộng sang giai đoạn 3, tăng diện tích đất cho thuê từ 250,25 lên 341,89 Diện tích cho th tăng khiến tỷ lệ lấp đầy giảm, nhiên tỉ lệ lấp đầy vào năm 2012 lại tăng trở lại chứng tỏ tình hình cho thuê đất diễn tốt Trang 41 Hiện nay, Amata KCN địa bàn thành phố Biên Hòa có khả tiếp nhận nhiều đầu tư có nhu cầu thuê, năm tới tốc độ tăng tỷ lệ lấp đầy KCN Amata nhanh Tỉ lệ lấp đầy cao mang lại nhiều lợi ích cho cơng ty phát triển hạ tầng KCN, nhiên KCN thành phố Biên Hòa lấp đầy sớm nên phải đối mặt với vần đề sau: Các KCN lấp đầy 100% Biên Hòa I, Biên Hòa II thường gặp khó khăn quĩ đất không đủ đáp ứng cho doanh nghiệp hoạt đơng họ có nhu cầu th thêm đất để mở rộng qui mô sản xuất Do hình thành từ lâu, thời hạn thuê đất kéo dài nên dự án KCN địa bàn thành phố Biên Hòa thường dự án nhỏ, trình độ cơng nghệ thấp, sử dụng nhiều lao động… Các dự án chiếm hầu hết diện tích KCN thời gian dài gây khó khăn cho việc thực chủ trương thu hút dự án cơng nghệ cao; cơng nghiệp khí; dự án có suất đầu tư lớn, chiếm diện tích, sử dụng lao động.v.v… nhằm nâng cao chất lượng thu hút đầu tư, đặc biệt hiệu kinh tế cao hạn chế ô nhiễm môi trường tỉnh Đồng Nai Trong giai đoạn 2007 - 2012, tình hình cho th đất Biên Hòa sơi so với năm trước, số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường tăng không nhiều Quĩ đất cho th Biên Hòa hạn chế chủ yếu đất KCN Amata, KCN lại nhiều ngun nhân khác nên khơng có kế hoạch mở rộng Tỉ lệ lấp đầy cao chất lượng dự án đầu tư không phù hợp với tình hình phát triển kinh tế tỉnh; sách Nhà nước can thiệp nhiều gây cản trở giao dịch thị trường; công cụ tài Nhà nước trọng chưa rõ ràng… vấn đề vấn đề đáng ý thị trường cho thuê đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa II.4.3 Thực trạng thu hút đầu tư khu công nghiệp Trong thời gian qua, nhờ vận dụng linh hoạt chủ trương, sách, pháp luật Nhà nước điều kiện thực tế địa phương, KCN Đồng Nai nói chung thành phố Biên Hòa nói riêng đạt kết quan trọng việc tăng nhanh tốc độ thu hút vốn đầu tư vào Đồng Nai Tính riêng thành phố Biên Hòa, việc thu hút đầu tư vào KCN tính đến cuối năm 2012 đạt kết sau: Bảng 10: Tình hình đầu tư vào KCN thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 CHIA THEO HIỆN TRẠNG DỰ ÁN Chỉ tiêu ĐVT Tổng cộng Dự án hoạt động Dự án xây dựng Dự án chưa triển khai Trang 42 Dự án ngưng hoạt động CHIA THEO TPKT Việt Nam Liên Doanh 100% vốn NN Số dự án Dự án 421 357 29 Tổng vốn đăng kí Triệu USD 5.183,36 4.910,21 67,95 72,27 Tổng vốn thực Triệu USD 2.961,34 2.902,89 4,63 Lao động Người 161.209 160.529 Lao động VN Người 159.648 158.994 29 107 22 292 132,93 317,17 448,82 4.417,37 0,87 52,95 254,50 176,89 2.529,95 0 680 22.109 2.180 136.920 0 654 22.109 2.132 135.407 Nguồn: Ban quản lý Khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Lũy tháng 12/2012, 04 KCN thành phố Biên Hòa có 421 dự án với tổng vốn đầu tư 5.183,36 triệu USD; đó, có 314 dự án FDI từ nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan…) với tổng vốn đầu tư đăng kí 4.866,19 triệu USD 107 dự án nước với tổng vốn đầu tư 6.556,97 tỷ đồng (khoảng 317,17 triệu USD) Các dự án đầu tư vào KCN có ngành nghề đa dạng, với qui mơ trình độ cơng nghệ khác nhau, theo định hướng ngành dịch vụ, công nghiệp phụ trợ, sản xuất chi tiết máy móc thiết bị Các dự án đầu tư vào KCN có tính chất gia cơng sử dụng nhiều lao động giảm dần, thay vào dự án cơng nghệ cao, sử dụng lao động, tác động đến môi trường Biểu đồ 02: Thành phần vốn đầu tư KCN Thành phố Biên Hòa Thành phần vốn đầu tư 6.12% 8.66% Việt Nam 85.22% Liên doanh 100% vốn NN Trang 43 Bảng 11: Thống kê doanh nghiệp 04 KCN thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 Tên KCN Chia theo thành phần kinh tế Tổng số doanh nghiệp Việt Nam Liên doanh 100% vốn nước Amata 131 126 Biên Hòa I 97 72 11 14 Biên Hòa II 136 32 99 Loteco 57 53 Tổng cộng 421 107 22 292 Nguồn: Ban quản lí khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Các dự án đầu tư vào KCN Biên Hòa hầu hết dự án có vốn đầu tư nước ngồi Dự án có vốn đầu tư 100% nước ngồi chiếm tỉ trọng cao (85,22%) tổng vốn đầu tư vào KCN Biên Hòa, vốn liên doanh (8,66%), vốn doanh nghiệp nước chiếm tỉ trọng thấp Hiện nay, số lượng doanh nghiệp nước KCN ngày ít, phần lớn doanh nghiệp thành lập hoạt động từ lâu, chủ yếu tập trung KCN Biên Hòa I Tại 02 KCN Amata Loteco gần không thu hút doanh nghiệp nước Nguyên nhân chủ yếu thực trạng doanh nghiệp nước có lực tài hạn chế, diện tích đất trống KCN Biên Hòa I Biên Hòa II hết dù diện tích mức phí KCN Amata Loteco lại cao doanh nghiệp nước khơng có khả đáp ứng II.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỈNH ĐỒNG NAI II.5.1 Nhận xét chung thực trạng thị trường cho thuê đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa  Giá thị trường Nhà nước cho công ty phát triển hạ tầng KCN thuê đất với mức giá Nhà nước qui định, mức giá khác theo địa phương thay đổi theo hướng tăng lên ngày cao Để đảm bảo khả toán tiền thuê đất cho Nhà nước mang lợi nhuận cho mình, cho doanh nghiệp thuê lại công ty hạ tầng thường đưa mức giá cho thuê lại cao mức giá thuê đất Nhà nước So với KCN huyện khác, mức giá cho thuê lại KCN địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối cao KCN nằm vị trí thuận lợi, có nhiều uy tín quản lý cho th đất KCN, Biên Hòa có dân số đơng đảm bảo cung cấp nguồn lao động dồi phục vụ cho nhu cầu sản xuất doanh nghiệp Tuy nhiên mức giá cho thuê lại 04 KCN Biên Hòa có khác biệt Trang 44 Trong giai đoạn 2007 – 2012, giá cho thuê lại KCN biến động, 02 KCN Amata Loteco có biến đổi nhiều Nguyên nhân giai đoạn 02 KCN diện tích đất cho th nên hoạt động cho thuê diễn sôi 02 KCN lại Giá cho th lại mà biến động theo qui luật thị trường sách Nhà Nước Thêm vào đó, 02 KCN có cơng ty phát triển hạ tầng doanh nghiệp liên doanh Việt Nam nước ngoài, lượng vốn đầu tư cho hệ thống sở hạ tầng lớn để đảm bảo kinh doanh đạt hiệu quả, công ty hạ tầng ấn định mức giá cao so với KCN Biên Hòa I Biên Hòa II KCN Biên Hòa I Biên Hòa II cho th tồn diện tích đất trống từ trước năm 2007 nên giá cho thuê lại đất giai đoạn 2007 – 2012 chịu ảnh hưởng qui luật thị trường tương đối ổn định Hai KCN lại thuộc công ty phát triển hạ tầng cơng ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi), doanh nghiệp Việt Nam, lực tài hạn chế nên ln tính tốn đầu tư theo phương hướng tiết kiệm nhất, lượng vốn đầu tư không cao nên mức giá cho thuê lại đưa thấp Tuy nhiên 02 KCN dù nằm vị trí, cơng ty phát triển hạ tầng mức giá cho thuê lại KCN Biên Hòa I lại thấp KCN Biên Hòa I trường hợp đặc biệt, KCN cải tạo từ khu Kĩ nghệ Biên Hòa (thành lập năm 1963) Nhà nước giao cho Công ty Sonadezi quản lý từ năm 2001, doanh nghiệp hoạt động KCN từ trước năm 2001, công ty phát triển hạ tầng thu mức phí hạ tầng phí quản lý Về tiền thuê đất, doanh nghiệp thuê đất trực tiếp từ Nhà nước với mức giá cho thuê Nhà nước qui định Việc thuê đất qua công ty phát triển hạ tầng khiến mức giá cho thuê lại thấp so với KCN Biên Hòa II Hiện mức giá cho thuê lại KCN Biên Hòa I thấp so với KCN thị trường đất KCN thành phố Biên Hòa Trong năm tới, thị trường đất KCN thành phố Biên Hòa KCN Amata khả tiếp nhận đầu tư nên có lẽ mức giá cho thuê lại KCN nhiều biến động 03 KCN lại lấp đầy toàn nên giá cho thuê lại tương đối ổn định chủ yếu chịu tác động từ sách Nhà nước nguyên tắc xác định đơn giá thuê đất  Cơ sở hạ tầng Tính đến cuối năm 2012, cơng ty phát triển hạ tầng KCN thành phố Biên Hòa sử dụng 62,90 triệu USD 595,77 tỷ đồng tổng số vốn 127,71 triệu USD đăng kí để đầu tư xây dựng hạng mục hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải… cho KCN Nhìn chung hệ thống sở hạ tầng thị trường đất KCN Biên Hòa tương đối hồn chỉnh, đại, có giá trị lâu dài, đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững bảo vệ mơi trường 03 KCN Biên Hòa II, Amata, Loteco có hạ tầng hoàn thiện với nhà máy xử lý nước thải tập trung, hệ thống giao thơng cấp nước, mạng lưới điện, thông tin liên lạc đảm bảo đáp ứng đầy đủ cho nhu cầu sử dụng hàng ngày doanh nghiệp hoạt động Trang 45 Riêng KCN Biên Hòa I, hình thành từ trước giải phóng nên hệ thống hạ tầng cũ kĩ, lạc hậu Từ năm 2001, Nhà nước giao cho cơng ty Phát triển KCN Biên Hòa (Sonadezi) cải tạo lại KCN Biên Hòa I nhiên khắc phục phần hệ thống hạ tầng Hiện KCN Biên Hòa I khơng có nhà máy xử lý nước thải tập trung, nước thải từ hoạt động sản xuất doanh nghiệp dẫn xử lý chung với KCN Biên Hòa II Theo đánh giá sở Tài Ngun mơi trường Đồng Nai, tình hình nước thải nhiễm từ nhà máy KCN Biên Hồ I sơng Đồng Nai nghiêm trọng, khó khắc phục Mặt khác, có 50% nhà máy phát sinh khí bụi khí thải cơng nghiệp vượt tiêu chuẩn, gây nhiễm khơng khí nặng nề mà khơng có khả biện pháp giảm thiểu Hệ thống hạ tầng KCN khơng phù hợp không đáp ứng tiêu chuẩn môi trường Hiện cơng trình hạ tầng xã hội KCN chưa công ty phát triển hạ tầng trọng Việc xây dựng nhà cho người lao động triển khai gần KCN Amata Sự đầu tư không cân đối hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội hạn chế KCN Biên Hòa Chi phí đầu tư hạ tầng ảnh hưởng đến mức giá cho thuê lại mà KCN đưa Điển hình KCN Amata Loteco, giá cho thuê lại đất cao so với 02 KCN Biên Hòa I Biên Hòa II Tuy nhiên, có nhiều nhà đầu tư muốn thuê đất 02 KCN họ biết họ nhận tiện ích xướng đáng với khoản tiền mà họ trả  Cung – cầu đất Đối với cung: tính đến cuối năm 2012 thị trường cho thuê đất KCN thành phố Biên Hòa lấp đầy 91,20% diện tích đất cho th, điều cho thấy quĩ đất thị trường ngày hạn hẹp, diện tích đất cơng nghiệp cho thuê tập trung KCN Amata KCN vừa triển khai mở rộng sang giai đoạn vào năm 2011 KCN Biên Hòa II KCN Loteco chưa có kế hoạch mở rộng thêm diện tích để tiếp tục hoạt động cho thuê Riêng KCN Biên Hòa I, tỉnh Đồng Nai có kế hoạch chuyển đổi công khu công nghiệp (KCN) Biên Hoà I thành khu thương mại – dịch vụ nhằm thực mục tiêu phát triển đô thị, mở rộng cửa ngõ phía đơng thành phố Biên Hồ giải tình trạng nhiễm sơng Đồng Nai Các doanh nghiệp hoạt động phải di dời đến nơi khác Như vậy, năm tới thị trường cho thuê đất KCN Biên Hòa KCN Biên Hòa I Về cầu: giai đoạn 2007 – 2012, năm KCN tiếp nhận thêm nhiều nhà đầu tư nhiên việc nhà đầu tư đăng kí thuê đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa khơng ạt trước Trong năm qua, có nhiều KCN thành lập huyện tỉnh Đồng Nai tỉnh, thành lân cận Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh… Chỉ tính riêng Đồng Nai, giai đoạn 2007 – 2012, trung bình năm có thêm dự án KCN triển khai Các KCN có sở hạ tầng hiên đại, KCN nên công ty hạ tầng thường ấn định giá cho thuê tương đối thấp để thu hút đầu tư Sự xuất ngày nhiều KCN địa bàn với điều kiện tương tự tạo cho nhà đầu tư thêm nhiều lựa chọn đồng thời khiến thị trường cho thuê Trang 46 đất KCN thành phố Biên Hòa có thêm nhiều đơi thủ cạnh tranh Thị trường cho thuê đất KCN thành phố Biên Hòa độc quyền mà có vào năm 90 Dù nhiều điều kiện thuận lợi vị trí, nguồn lao động,… quĩ đất cho thuê ngày hạn hẹp, đối thủ cạnh tranh xuất ngày nhiều khiến thị trường cho thuê đất KCN thành phố Biên Hòa giảm tính sơi có xu hướng chựng lại II.5.2 Những tác động quy định pháp luật hành phát triển KCN tình hình a) Về mặt tích cực Sau 20 năm xây dựng phát triển, nói KCN địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung KCN thành phố Biên Hòa nói riêng đạt kết tích cực, bước khẳng định vị trí, vai trò việc góp phần chuyển dịch cấu kinh tế tỉnh theo hướng cơng nghiệp hố, đóng góp ngày lớn công phát triển kinh tế - xã hội đất nước Một điều kiện thuận lợi quan trọng mang tính tích cực quan tâm, định hướng chủ trương, sách cụ thể Trung ương, tỉnh việc xây dựng phát triển KCN Nghị Đại hội IX Đảng đạo cụ thể: “Quy hoạch phân bố hợp lý công nghiệp nước Phát triển có hiệu KCN, KCX” Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 phê duyệt quy hoạch phát triển KCN Việt Nam đến năm 2015 định hướng đến năm 2020; Chính phủ ban hành Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, tạo sở pháp lý chung để quy hoạch, phát triển KCN nước, xây dựng chế hành cửa, thống đầu mối quản lý nhà nước KCN Để tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển KCN, Trung ương bộ, ngành có liên quan hồn thiện mơi trường đầu tư hấp dẫn với sách pháp luật ngày minh bạch, rõ ràng Sự đời Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai dấu mốc quan trọng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN doanh nghiệp KCN Đồng thời, văn cam kết mạnh mẽ Chính phủ việc phát triển KCN nói riêng hoạt động đầu tư, kinh doanh lãnh thổ Việt Nam nói chung b) Những vướng mắc, hạn chế Việc suy giảm đầu tư vào khu công nghiệp năm gần tình hình chung kinh tế thời kỳ ảnh hưởng hậu khủng hoảng kinh tế Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân ảnh hưởng khác liên quan đến lĩnh vực như: thuế, đầu tư, lao động, xây dựng, môi trường, hạ tầng Trong đó, khó khăn, chủ yếu chế sách, cần tập trung tháo gỡ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển cho KCN giai đoạn thời gian tới Tại Hội nghị tổng kết 20 năm xây dựng phát triển khu công nghiệp Đồng Nai, ban quản lý KCN tỉnh Đồng Nai nhận ý kiến vấn đề liên quan đến Trang 47 sách xây dựng phát triển khu công nghiệp mà công ty hạ tầng gặp vướng mắc, cụ thể sau: Về sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp dành cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng doanh nghiệp đầu tư vào KCN, KCX, KKT: Hiện nay, có dự án đầu tư lĩnh vực hưởng ưu đãi đầu tư dự án triển khai địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp Như vậy, chế độ ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp hấp dẫn nhiều ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư vào KCN hay đầu tư bên KCN hệ KCN khơng hấp dẫn nhà đầu tư trước Có thể nói KCN ”cỗ máy” gây dựng nuôi dưỡng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Việc giới hạn giảm thiểu chế độ ưu đãi cho KCN đồng nghĩa với việc làm giảm đáng kể nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Vì vậy, công ty phát triển hạ tầng kiến nghị nên có ưu đãi cho doanh nghiệp xây dựng hạ tầng KCN, đồng thời xem xét điều chỉnh ưu đãi theo hướng ưu tiên nhiều đầu tư vào KCN, KCX, KKT so với đầu tư ngồi khu Về sách đất đai, bồi thường giải tỏa bàn giao đất để triển khai dự án: Trước hết, sách đất đai: giá đất ban hành hàng năm thay đổi theo hướng tăng cao với thay đổi liên tục nguyên tắc xác định đơn giá thuê đất KCN khiến công ty hạ tầng doanh nghiệp hoạt động KCN gặp nhiều khó khăn Bên cạnh đó, sách bồi thường, giải phóng mặt chưa thực chặt chẽ, quán để giải hợp lý mối quan hệ Nhà nước với người dân có đất bị thu hồi Quá trình thực bồi thường giải phóng mặt ln gặp phải khiếu kiện từ người dân dẫn đến kéo dài thời gian bàn giao đất triển khai dự án gây nhiều thiệt hại cho cơng ty hạ tầng Về sách bảo vệ môi trường: Vấn đề cấp phép xả thải kiểm tra việc thực giấy phép có nhiều bất cập: quan quản lý Nhà nước môi trường cấp phép xả thải cho doanh nghiệp đầu tư vào KCN cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN đơn vị chịu trách nhiệm mơi trường KCN có doanh nghiệp đầu tư phát triển hạ tầng KCN gánh chịu II.5.3 Những đóng góp tích cực việc hình thành phát triển KCN phát triển kinh tế xã hội địa phương Tính đến ngày 31/12/2012, 04 KCN tỉnh thành phố Biên Hòa thu hút 421 dư án đầu tư nước với tổng vốn đăng kí 5,2 tỉ USD tổng số lao động khoảng 161.000 người có 1561 lao động người nước ngoài., thuế khoản nộp cho ngân sách năm 2012 đạt 41.000 USD Đồng Nai địa phương đầu việc xây dựng phát triển KCN Trong thời gian qua, Đồng Nai hình thành hệ thống KCN Trang 48 sở qui hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương Qua việc tích cực xây dựng qui hoạch, triển khai qui hoạch duyệt, Đồng Nai thu hút lượng vốn đầu tư lớn đặc biêt lượng vốn đầu tư nước ngồi vào KCN Trong đó, thành phố Biên Hòa địa phương đầu tồn tỉnh số lượng dự án, tổng vốn đầu tư đăng kí, số lượng lao động KCN Hoạt động KCN tác động tích cực vào việc thưc mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tỉnh, thu hút lượng vốn đầu tư chiếm tỉ trọng lớn vốn đầu tư tỉnh, góp phần gia tăng kim ngạch xuất nhập khẩu, đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp dịch vụ, góp phần quan trọng vào chuyển dịch cấu tỉnh Đồng Nai theo hướng tích cực: cơng nghiệp – dịch vụ - nông nghiệp Hoạt động KCN góp phần mở rộng thị trường ngồi nước thúc đẩy phát triển ngành dịch vụ tỉnh như: khách sạn, du lịch, tư vấn, luật pháp thương mại, gia tăng hoạt động xuất chỗ thúc đẩy doanh nghiệp nước tiếp cận với thị trường quốc tế, cải tiến hoạt động theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế Bản thân KCN tạo hệ thống kết cấu hạ tầng mới, đại, đồng thời khắc phục nhược điểm kết cầu hạ tầng địa phương, điều kiện chưa thể hồn thiện đồng hệ thống hạ tầng địa phương việc tập trung vốn đầu tư cho hạ tầng KCN diện tích giới hạn giải pháp phù hợp nhất, đồng thời tạo kiện thuận lợi cho quản lý Nhà nước, đảm bảo an toàn, thuận lợi cho nhà đầu tư Việc sử dụng cơng trình hạ tầng ngày hiệu đánh dấu phát triển địa phương san xuất công nghiệp, góp phần quan trọng việc tạo lực sản xuất góp phần thực chiến lược phát triển kinh tế tỉnh Các KCN thành phố Biên Hòa tồn tỉnh Đồng Nai q trình phát triển góp phần định vào việc hạn chế ô nhiễm bảo vệ mơi trường Việc bố trí xí nghiệp cơng nghiệp KCN nhằm mục đích tập trung chất thải để xử lý, tráng tình trạng chất thải bị phân tán Đồng thời, việc bố trí tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý mơi trường việc kiểm sốt nhiễm, để có biện pháp xử lí kịp thời Bên cạnh đó, KCN tập trung tạo điều kiện để nghiên cứu vận dụng mơ hình KCN sinh thái, nhằm kết hợp hài hòa mục tiêu thu hút đầu tư với vấn đề bảo vệ mơi trường Ngồi ra, việc phát triển KCN thúc đẩy mạnh mẽ việc qui hoạch đầu tư sở hạ tầng khu dân cư thị mới; góp phần bổ sung nguồn vốn công nghệ quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, đồng thời tạo thị trường nội lớn cho hội làm ăn doanh nghiệp nước (như làm vệ tinh gia cơng, thi cơng xây dựng cơng trình, dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ tài – ngân hàng – bảo hiểm, phát triển thị trường địa ốc, phát triển nông lâm nghiệp công nghiệp chế biến…), qua tác động hiệu ứng dây chuyền thúc đẩy thành phần kinh tế nước phát triển Ngồi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai, việc hình thành phát triển KCN thời gian qua làm phát sinh nhiều vấn đề phức Trang 49 tạp đòi hỏi quyền địa phương cơng ty hạ tầng phải có biện pháp khắc phục, điển hình như: Việc xây dựng cơng trình hạ tầng ngồi hàng rào phục vụ cho KCN chưa đáp ứng nhu cầu không theo kịp tốc độ phát triển KCN Giao thông trở nên vấn đề lớn cần phải có biện pháp giải đồng bộ, tình trạng tai nạn giao thơng kẹt xe xảy thường xuyên, vào cao điểm Hiện vấn đề dân số tăng nhanh, phần việc di dân học từ tỉnh khác vào làm việc KCN Đồng Nai, sức ép lớn tỉnh Một thực tế lao động tập trung nhiều KCN dẫn đến vấn đề giải môi trường sống lực lượng lao động KCN nhà ở, lại, an ninh trật tự cơng trình cơng cộng phục vụ cho đời sống người lao động chợ, trường học, bệnh viện, cơng viên, khu văn hóa thể thao,… Các dự án đầu tư vào KCN nói riêng tồn tỉnh Đồng Nai nói chung thời gian qua chủ yếu ngành sản xuất sử dụng nhiều lao động, có dự án ngành cơng nghệ kĩ thuật cao Trong xu cạnh tranh nay, hệ thống hạ tầng đồng đại, giá cho thuê hợp lý, sách ưu đãi đầu tư…các công ty phát triển hạ tầng KCN cần phải phối hợp chặt chẽ với quyền địa phương nhằm giải vấn đề giao thông, an ninh trật tự khu dân cư, đảm bảo nhu cầu nhà tiện ích cần thiết cho nhu cầu sinh hoạt giải trí người lao động quanh khu vực KCN, có tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi thu hút nhà đầu tư nước, đảm bảo trì hiệu hoạt động phát triển bền vững KCN II.6 GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH CÓ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG CHO TH ĐẤT KHU CƠNG NGHIỆP Để góp phần phát triển thị trường bất động sản khu công nghiệp thành phố Biên Hòa, số vấn đề cần quan tâm:  Cơ chế, sách Về cơng tác quản lý nhà nước Nhà nước cần hoàn thiện sở pháp lý cho quản lý phát triển KCN, hồn thiện mơ hình quản lý “Một cửa, chỗ” Ban Quản lý KCN cấp tỉnh Việc thay đổi chế, sách cho phù hợp với yêu cầu quản lý cần thiết, phải đảm bảo tính ổn định kế thừa, điều chỉnh theo lộ trình để nhà đầu tư an tâm đầu tư Các quan chức cần xây dựng tiêu chí phân loại xếp hạng chung cho KCN, áp dụng rộng rãi toàn quốc Bộ tiêu chí thỏa mãn điều kiện sau: Có nhóm tiêu chí phân loại phần cứng việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, kết thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh; có nhóm tiêu chí phần mềm ngành nghề thu hút vào KCN, lợi vị trí, dịch vụ phục vụ, trình độ cơng nghệ, nguồn nhân lực, hiệu xã hội… Trên sở tiêu chí này, xem xét việc xếp hạng KCN đủ điều kiện làm sở để xây dựng thương hiệu sắc KCN Về cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng: Trang 50 Chính sách bồi thường giải phóng mặt cần có điều chỉnh để đảm bảo hài hòa lợi ích nhà đầu tư người bị thu hồi đất, để người bị thu hồi đất đồng thuận, sớm bàn giao mặt cho công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp Dự án đầu tư khu dân cư phục vụ tái định cư cho phát triển KCN phải lập trình duyệt đồng thời với hồ sơ dự án xây dựng hạ tầng, việc giúp công tác tái định cư triển khai sớm, giúp người dân có điều kiện tham gia xác định mục tiêu đầu tư khu tái định cư phù hợp Về nguyên tắc xác định đơn giá thuê đất: Đơn giá thuê đất xác định theo Nghị định số 121/2010/NĐ-CP cao Điều tạo nhiều khó khăn việc thực nghĩa vụ tài Cơng ty phát triển hạ tầng KCN Nhà nước; điều chỉnh lại đơn giá thuê lại đất ký công ty phát triển hạ tầng KCN Doanh nghiệp thuê lại đất Nhà nước nên điều chỉnh hệ số xác định đơn giá thuê đất giảm xuống vào khoảng 0,7% để tạo thuận lợi cho Công ty phát triển hạ tầng KCN thực nghĩa vụ tài với Nhà nước điều chỉnh lại hợp đồng thuê đất ký với doanh nghiệp  Hiệu kinh tế nhà đầu tư Lĩnh vực, phạm vi cần hỗ trợ Từ phía Nhà nước: cần có hỗ trợ đồng nhà nước, địa phương nhà đầu tư, đơn vị kinh doanh hạ tầng sách ưu đãi mức cao nhất, hỗ trợ từ nguồn tín dụng đầu tư phát triển, miễn giảm chi phí khác có liên quan…, nhằm giảm tối đa chi phí đầu tư vào KCN, mức phí sử dụng hạ tầng mà nhà đầu tư phải trả cho đơn vị đầu tư hạ tầng KCN Từ phía cơng ty hạ tầng: phí sử dụng hạ tầng xây dựng phù hợp với giai đoạn, phù hợp với mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng KCN, điều kiện phát triển hạ tầng bên ngồi, trình độ phát triển KT-XH địa phương Việc xây dựng khung giá thay đổi phải hợp lý có quy định rõ khoảng thời gian định để nhà đầu tư chủ động kế hoạch đầu tư  Yêu cầu phát triển bền vững Các công ty đầu tư hạ tầng KCN phải thực tốt việc đầu tư hạ tầng mời gọi đầu tư theo định hướng nâng cao chất lượng dự án đầu tư vào KCN; ưu tiên thu hút đầu tư ngành công nghiệp kỹ thuật cao; nhà đầu tư tập đoàn lớn làm hạt nhân để thu hút nhà đầu tư vệ tinh khác; nhà đầu tư có kinh nghiệm khả tự đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật Phát triển KCN phải gắn liền với việc bảo vệ mơi trường Các KCN cần đảm bảo hồn thiện hạ tầng kỹ thuật để xử lý chất thải KCN, từ Hệ thống xử lý nước thải tập trung, thu gom xử lý chất thải rắn loại chất thải khác; hệ thống hạ tầng môi trường ngồi KCN; nên có sách ưu đãi cho doanh nghiệp cải tiến công nghệ sử dụng công nghệ sản xuất sạch; thường xuyên quan tâm đến phản ánh người dân môi trường KCN, kể doanh nghiệp KCN phản ánh lẫn Trang 51 Các công ty đầu tư hạ tầng KCN phải phối hợp với quyền địa phương nhằm cung cấp dịch vụ sinh hoạt cho người lao động cách tốt đô thị khu dân cư đông đúc cạnh KCN gần tương đối KCN Trước mắt khu nhà công nhân chủ doanh nghiệp đầu tư ưu tiên cao nhất, sau loại hình nhà chung cư cho th KẾT LUẬN Hoạt động cho thuê đất KCN bao gồm hình thức cho th đất (giữa Nhà nước công ty phát triển hạ tầng KCN) cho thuê lại đất (giữa công ty phát triển hạ tầng KCN doanh nghiệp) Thành phố Biên Hòa nơi hình thành KCN từ sớm, thị trường đất KCN nơi hoạt động sôi đạt hiệu cao mang lại nhiều lợi ích cho cơng ty hạ tầng đóng góp lớn vào ngân sách tỉnh Đồng Nai Trong giai đoạn 2007 – 2012, với hệ thống hạ tầng đồng đại, điều kiện tư nhiên thuận lợi, nguồn lao động dồi dào…các KCN địa bàn thành phố Biên Hòa tạo lập thành công môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, thu hút nhiều đầu tư, đạt tỉ lệ lấp đầy 90% Giá cho thuê cho thuê lại thị trường đất KCN Biên Hòa giai đoạn ln biến động theo qui luật thị trường điều chỉnh sách Nhà nước thị trường Mặc dù mức giá cho thuê thị trường đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa cao thị trường điểm đến lý tưởng nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư KCN thành phố Biên Hòa họ nhận tiện ích xứng đáng với mức họ phải trả Sau gần 20 năm hình thành phát triển, hoạt động thị trường đất KCN địa bàn thành phố Biên Hòa khơng sơi trước, thị trường độc quyền năm đầu hình thành Tuy nhiên, thị trường đất KCN thành phố Biên Hòa năm qua hoạt động thành công, nhờ thành công KCN mà tỉnh Đồng Nai công ty phát triển hạ tầng mạnh dạn mở Trang 52 thêm nhiều KCN khác huyện lân cận Đồng Nai trở thành tỉnh có số lượng KCN nhiều nước Có thể nói thành cơng thị trường đất KCN thành phố Biên Hòa tảng thúc đẩy phát triển thị trường đất KCN tỉnh Đồng Nai Trang 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo việc rà soát, điều chỉnh qui hoạch khu công nghiệp địa bàn tỉnh Đồng Nai – Ban Quản lý khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai – tháng 7/2012 Báo cáo Tình Hình xây dựng phát triển Khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai năm 2012 – Ban Quản lý khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai – tháng 10/2012 Báo cáo tổng kết 20 năm xây dựng phát triển khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai – Ban Quản lý khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai – năm 2010 Bài giảng mơn Phân tích thị trường Bất Động Sản – Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền – Bộ môn Kinh tế đất – Khoa Quản lý đất đai thị trường Bất động sản- Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Bài giảng mơn Kinh tế đất – Tiến sĩ Trần Thanh Hùng - Bộ môn Kinh tế đất – Khoa Quản lý đất đai thị trường Bất động sản- Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài xếp hạng KCN tỉnh Đồng Nai – Ban Quản lý KCN tỉnh Đồng Nai – năm Hợp đồng thuê đất công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp với Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai – phòng Qui Hoạch – Sở Tài ngun mơi trường tỉnh Đồng Nai Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam – TS Lê Xuân Bá, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – Hà Nội, năm 2003 – Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật Tổng kết 20 năm hoạt động thu hút đầu tư địa bàn tỉnh Đồng Nai – Nhà xuất Tổng hợp tỉnh Đồng Nai – năm 2008 10 Trang Website Ban Quản Lý khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai – www.diza.org.vn PHỤ LỤC: Sơ đồ mặt 04 KCN ... công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Quĩ đất tình hình đầu tư sở hạ tầng KCN giai đoạn 2007 – 2012 Giá thuê đất, giá cho thuê lại đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa,. .. thuê đất KCN, giá cho thuê, giá cho thuê lại đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai  Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Các khu công nghiệp (KCN) địa bàn thành phố Biên. .. lí thị trường cho thuê đất khu cơng nghiệp thành phố Biên Hòa có tính khả thi  Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu hoạt động thị trường cho thuê đất khu cơng nghiệp địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng