hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

LỜI MỞ ĐẦU

“Dân số trên thế giới hiện nay có trên 5 tỷ người Theo thống kê, cứ 12năm lại tăng thêm 1 tỷ người, dự tính đến năm 2800 mật độ dân số trên đất liềncủa trái đất là 1 người/40 cm2 Như vậy, tương lai con người sẽ sống ở đâu?” [3]

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên hạn chế, là tài sản quốc gia, là tư liệu sảnxuất không thể thiếu của các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp Nhưng trên thực tếnguồn tài nguyên này đang bị những tác động tiêu cực của con người như sửdụng đất không đúng mục đích, đất không được sử dụng bị hoang hoá, đất bịkhai thác qua mức bị bạc màu, xói mòn

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhànước thực hiện quyền quản lí nhằm làm cho đất đai được sử dụng tiết kiệm đúngmục đích và đạt hiệu quả kinh tế cao Quản lí Nhà nước đối với đất đai là mộtnội dung lớn và quan trọng của Luật Đất đai 2003, trong đó giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là những chế định trung tâm,nền tảng Đây là những vấn đề phức tạp, vô cùng nhạy cảm và động chạm đếnquyền lợi của đại đa số người dân nên luôn cần có những kiến giải thoả đáng

Nhận thức sâu sắc tính thực tiễn cũng như tính cấp thiết của vấn đề, vớimong muốn luận giải một trong những nội dung cơ bản của quản lí Nhà nướcđối với đất đai em mạnh dạn nhận đề tài "Tìm hiểu các qui định của Luật Đất đai

2003 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất" làm

đề tài khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật

Khoá luận được trình bày trên cơ sở lí luận chủ nghĩa Mác-Lênin về Nhànước và Pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu toàn dânđối với đất đai; lí luận cơ bản của triết học Mác- Lênin; phương pháp duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh.Phương pháp lịch sử, thống kê số liệu, đối chiếu cũng được sử dụng để giảiquyết vấn đề cụ thể

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo khoá luậnđược kết cấu như sau:

Chương I: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu

hồi đất - những nội dung cơ bản của quản lí Nhà nước đối với đất đai

Chương II: Những qui định của Luật Đất đai 2003 về giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

Chương III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

Mặc dù hết sức cố gắng nhưng do hạn chế của bản thân, thời gian vànguồn tài liệu tham khảo nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót, nhượcđiểm Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo, thạc sĩPhạm Thu Thuỷ, những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn chokhoá luận ngày càng hoàn thiện hơn!

CHƯƠNG 1: GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ THU HỒI ĐẤT - NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC

ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

1 Chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai.

1.1 Các khái niệm: quản lí Nhà nước; quản lí Nhà nước đối với đất đai; chế

độ quản lí Nhà nước đối với đất đai.

"Quản lí là tác động có mục đích của chủ thể quản lí lên đối tượng quản lí,quản lí xuất hiện ở bất kì nơi nào, lúc nào nếu ở đó và lúc đó có hoạt động chungcủa con người" [13] Mục đích và nhiệm vụ của quản lí là điều khiển chỉ đạohoạt động chung của con người, phối hợp các hoạt động riêng lẻ của từng cánhân tạo thành hoạt động chung thống nhất của cả tập thể và hướng các hoạtđộng chung đó theo những phương hướng thống nhất, nhằm đạt được mục tiêu

đã định trước Quản lí, quản lí Nhà nước, quản lí Nhà nước đối với đất đai lànhững khái niệm có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, muốn tìm hiểu một cáchthấu đáo quản lí Nhà nước đối với đất đai trước hết cần tiếp cận khái niệm quản

lí Nhà nước

Nhà nước và quyền lực Nhà nước luôn gắn kết với nhau và tác động qualại lẫn nhau, không có cái này thì không có cái kia, cái này mất đi thì cái kiacũng không còn Quyền lực Nhà nước được thực hiện thông qua hệ thống các cơquan quản lí Nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan này thực hiện một chức nănggọi là quản lí Nhà nước Để hệ thống cơ quan quản lí Nhà nước vận động cần cómột cơ chế tác động, đó là quản lí Nhà nước Chính cơ chế này đã tác động tớitất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, nhằm duy trì sự ổn định và phát triển của

xã hội, đảm bảo lợi ích của giai cấp cầm quyền

Dưới góc độ luật học, quản lí Nhà nước là tác động của chủ thể mang

quyền lực Nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới đối tượng quản lí nhằm thực hiện các chức năng đối nội, đối ngoại của Nhà nước

Như vậy, chủ thể tác động ở đây là Nhà nước - chủ thể duy nhất mangquyền lực Nhà nước và các công cụ phương tiện mà Nhà nước thường dùngtrong quá trình tác động này là công cụ kĩ thuật, công cụ kinh tế, kế hoạch, chínhsách và pháp luật trong đó pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng Vị trí này bắtnguồn từ các đặc tính riêng của pháp luật Thông qua pháp luật, Nhà nước xácđịnh rõ nguyên tắc và nội dung quản lí Nhà nước, hướng hành vi xử sự của conngười theo đúng trật tự xã hội Mặt khác, bằng pháp luật Nhà nước xác lập một

hệ thống các cơ quan quản lí Nhà nước từ trung ương đến địa phương và quiđịnh cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Tất cả các cơ quan Nhà nước đềuthực hành chức năng quản lí Nhà nước, sử dụng pháp luật là phương tiện chủyếu để quản lí Nhà nước Tuy vậy, quản lí Nhà nước là một vấn đề phức tạp,nhạy cảm và tác động đến tất cả mọi người dân nên để chức năng này được thựchiện có hiệu quả thì không thể cứng nhắc, nguyên tắc mà phải mềm dẻo, linhhoạt cho phù hợp với tình hình thực tế của đất nước trong giai đoạn quá độ lênchủ nghĩa xã hội

Vài thập kỉ trở lại đây, vấn đề đất đai được nói đến nhiều hơn, quan tâmnhiều hơn, bởi đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên hạn chế tạo nên môitrường sống - yếu tố hàng đầu của môi trường sống của con người trên trái đất

mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt của sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nềntảng để xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư nông thôn Dưới góc

độ chính trị - pháp lí, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổquốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Với tầm quan trọng trên, đất đai xứngđáng là một lĩnh vực mà quản lí Nhà nước cần tác động tới

Theo khoản 2 - điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 thì quản lí Nhà nước vềđất đai có 13 hành vi nhưng các hoạt động đa dạng trên chủ yếu thể hiện trong

ba nội dung cơ bản: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai; Nhà nước thực hiệnđiều chỉnh và phân bổ đất đai theo đúng qui hoạch và kế hoạch chung thốngnhất; Nhà nước phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lí và sử dụng

đất Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất, đều nhằmmục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai Nắm chắc tìnhhình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân bổ và sử dụng đất mộtcách hợp lí theo quy hoạch Kiểm tra, giám sát là củng cố mặt trật tự trong phân

bổ và sử dụng đất, bảo đảm đúng qui định của Nhà nước Nhà nước sử dụng cácbiện pháp pháp lí và tổ chức để thực hiện các hoạt động nói trên

Để quản lí vốn tài nguyên, trước tiên cơ quan quản lí Nhà nước phải nắm

rõ tình hình đất đai thông qua công tác đánh giá, đăng kí sử dụng đất, thống kêđất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiểu rõ hiện trạng đất đai mới cóthể có quy hoạch và kế hoạch để phân bổ và điều chỉnh lại đất đai

Quy hoạch là việc tính toán, phân bổ, sắp xếp đất đai cụ thể về số lượng,chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêu này có tính khoa học và phùhợp với thực tiễn Nói chung việc lập quy hoạch phải sao cho sử dụng đất đemlại hiệu quả cao nhất Quy hoạch đất đai góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

có tác dụng đảm bảo cân đối giữa nhiệm vụ chiến lược an ninh lương thực quốcgia và sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Từ đó, xác lập cơ chếđiều tiết vào việc phân bố đất đai cho các mục đích, chủ động dành quỹ đất hợp

lí cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, cơ sở hạ tầng và kinh tế - xã hội

Quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, đây là haiphạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhau Quy hoạch sử dụng đất được xác lập là

cơ sở để quản lí các kế hoạch sử dụng đất, nó thể hiện sự phân bổ các loại đấtvào các mục đích phục vụ nhu cầu xây dựng cho nhân dân, phát triển kinh tế vàxây dựng đất nước Quy hoạch và kế hoạch hoá đảm bảo cơ sở pháp lí cho việcgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất Có thể nóihoạt động này là những biện pháp để thực hiện đường lối chiến lược sử dụng đấtcủa Nhà nước trong quy hoạch sử dụng đất đai

Cầu về đất đai luôn vượt quá khả năng cung, Nhà nước chủ trương giaođất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Trong thời kì

công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước từng bước tiến lên CNXH, khi có nhucầu sử dụng đất cho các dự án mới đặt ra cấp thiết Nhà nước không thể khôngđiều tiết quỹ đất Mặc dù, diện tích đất chưa sử dụng của nước ta còn tương đốinhiều, song đa phần phân bố ở những nơi không thuận lợi về cả điều kiện tựnhiên và điều kiện xã hội nên các dự án khó triển khai được Vì vậy, yêu cầuđiều tiết và phân bổ lại luôn được đặt ra.

Hoạt động kiểm tra, giám sát việc quản lí sử dụng đất là khâu hoàn chỉnhquá trình quản lí nói chung Từ đó, những bất hợp lí, những vi phạm được pháthiện kịp thời để giải quyết nhanh chóng, triệt để, đảm bảo việc quản lí, sử dụngđất đai có hiệu quả hơn

Từ sự phân tích các hoạt động quản lí của Nhà nước đối với đất đai như

trên, có thể đưa ra khái niệm quản lí Nhà nước về đất đai: “là tổng hợp các hoạt

động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất theo quy hoạch, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất” [5] Khái niệm này có thể diễn

đạt ngắn gọn như sau: là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai

Hoạt động quản lí Nhà nước về đất đai của mỗi cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền làm phát sinh các quan hệ giữa cơ quan Nhà nước với người sửdụng đất Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó phát triển

thống nhất và phù hợp với yêu cầu, lợi ích của Nhà nước Vì vậy, chế độ quản lí

Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Các đặc trưng cơ bản của quản lí Nhà nước đối với đất đai:

- Hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đai ở nước ta được thực hiệntrên cơ sở chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu thực hiện quyền quản lí tối cao đối với toàn bộ lãnh thổ Cơ sở đất đai thuộc

sở hữu toàn dân là điều kiện quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản líNhà nước đối với đất đai Nhà nước trực tiếp thực hiện quyền quản lí bằng việcxác lập các chế độ pháp lí về quản lí và sử dụng đất Các quyền này được thựchiện thông qua hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước là Chính phủ, Uỷ bannhân dân các cấp; thông qua các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theonhững điều kiện và sự giám sát của Nhà nước Hơn nữa, để thực hiện quyềnquản lí của đại diện chủ sở hữu Nhà nước còn thông qua việc xây dựng và banhành một hệ thống văn bản qui phạm pháp luật qui định quyền hạn, nghĩa vụ,trách nhiệm của các cơ quan, các tổ chức và cá nhân Cùng với việc ban hànhcác văn bản qui phạm pháp luật, Nhà nước còn tổ chức vận động, tuyên truyềnpháp luật đất đai đến từng người dân để nâng cao nhận thức giúp họ xác địnhđược quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

- Hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đai mang tính vĩ mô bao trùmtrong khi việc quản lí đất đai của người sử dụng đất chỉ mang tính chất kĩ thuậtnghiệp vụ gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh theo lĩnh vực và diện tíchđược giao Chính vì vậy, Nhà nước phải quản lí đất đai bằng các chính sách vàpháp luật trên phạm vi cả nước

- Hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đai được thực hiện thông quamột hệ thống các cơ quan hành chính Nhà nước Hệ thống các cơ quan này trựctiếp thực hiện chức năng quản lí Nhà nước đối với đất đai Các chính sách, phápluật của Nhà nước muốn đến được với người dân và thực thi được trên thực tếphải dựa vào sự tiến hành của các cơ quan này Ngoài ra, đây cũng là cơ quantrực tiếp và đầu tiên giải quyết các khiếu kiện và tranh chấp của người dân

1.2 Cơ sở của việc quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhànước Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở

toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những ngườisản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo kế hoạchchung và hợp lí Đó là cái mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩđại của thế kỉ XIX đang dần đến

Đó là quan niệm của Các Mác - Ănghen về chế độ sở hữu Nhà nước đốivới đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của Việt Nam cũng được xâydựng trên cơ sở, nền tảng của chủ nghĩa Mác - Lê nin về quốc hữu hoá đất đai,phù hợp với truyền thống, lịch sử chiếm hữu ruộng đất ở nước ta Sở hữu toàndân về đất đai là sở hữu mà ở đó toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai, thựchiện các quyền năng của chủ sở hữu thông qua một tổ chức đại diện do họ lập ra

là Nhà nước

Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992 qui định: "Đất đai, rừng núi, sông ngòi,tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phầnvốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp công trình thuộc các ngành

và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh và các tài sản khác mà pháp luật qui định là của Nhà nước đều thuộc sởhữu toàn dân ",

" Nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo quy hoạch và phápluật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài " Như vậy, xuất phát từ bản chất của Nhà nước ta là Nhà nước của dân, dodân, vì dân, Nhà nước được hình thành và xác lập trên cơ sở kinh tế là chế độcông hữu về tư liệu sản xuất chủ yếu của xã hội mà đất đai là tư liệu sản xuấtchính nên Nhà nước phải thực hiện quản lí đối với đất đai Theo đó, Nhà nước

sẽ đại diện toàn dân tiến hành các hoạt động lập, xét duyệt, quản lí quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất phù hợp với các mục tiêu phát triển nền kinh tế - xã hội,đáp ứng các yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay

Thứ hai, xuất phát từ chức năng chủ yếu và thường xuyên của Nhà nước.

Nhà nước là một tổ chức chính trị quyền lực do xã hội thiết lập nên, thay mặt xãhội quản lí các mặt của xã hội, đảm bảo cho xã hội phát triển theo một trật tựnhất định Trong đó đất đai là tài sản chung của xã hội nên càng cần phải đượcNhà nước quản lí Nhà nước là một tổ chức chính trị - quyền lực, có quyền xâydựng ban hành và bảo đảm cho pháp luật được thực hiện một cách nghiêm minh,

mà trong các phương thức quản lí xã hội của con người thì phương thức quản lí

do Nhà nước thực hiện là phương thức có hiệu quả nhất Cho nên, tất yếu quản líNhà nước phải được áp dụng trong lĩnh vực quản lí đất đai - tài sản quan trọng,quí giá nhất của xã hội

Thứ ba, xuất phát từ vị trí và vai trò quan trọng của đất đai Đất đai

không chỉ tác động trực tiếp đến lợi ích của mỗi con người mà còn liên quan đếnlợi ích của toàn xã hội và cả quốc gia Đất đai là tài sản vô cùng quý giá là tưliệu sản xuất chính của một số ngành sản xuất: thủ công mỹ nghệ, vật liệu xâydựng, lâm nghiệp, nông nghiệp và là nền tảng để xây dựng các ngành kinh tếquốc dân, khu dân cư nông thôn Mặt khác, đất đai còn là nguồn tài nguyênthiên nhiên hạn chế tạo nên môi trường sống và là yếu tố hàng đầu của môitrường sống của con người trên trái đất

Mặc dù, có vai trò vô cùng quan trọng nhưng đất đai chỉ có thể phát huyđược lợi thế vốn có của mình nếu nhận được tác động tích cực của con ngườimột cách thường xuyên Ngược lại, nếu con người tác động vào đất đai một cáchtuỳ tiện, tiêu cực và tự phát thì sẽ làm giảm những giá trị to lớn của đất đai Vìvậy, việc quản lí, sử dụng đất một cách hợp lí, tiết kiệm và có hiệu quả thuộc vềtrách nhiệm của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu nói chung và mỗi ngườidân nói riêng Tuy nhiên, chỉ Nhà nước mới có đủ điều kiện và khả năng đểthống nhất quản lí đất đai trong phạm vi cả nước

Tóm lại, ở bất cứ nơi nào có hoạt động chung của con người thì có hoạtđộng quản lí, ở bất cứ nơi nào trên thế giới, dù xác lập hình thức sở hữu tư nhân

hay toàn dân về đất đai thì Nhà nước đều thực hiện chức năng quản lí đất đai Sựquản lí của Nhà nước đối với đất đai mang tính tất yếu, khách quan Trên đây làcác cơ sở để Nhà nước thực hiện thống nhất quyền quản lí đối với đất đai cũngnhư tầm quan trọng, sự cần thiết của quản lí Nhà nước đối với đất đai Nhà nướcthống nhất quản lí đất đai có một ý nghĩa vô cùng lớn, nó tác động đến cả ba vấn

đề trụ cột của quốc gia kinh tế - chính trị - văn hoá Từ đây, Nhà nước sẽ cónhững biện pháp pháp lí để việc quản lí đất đai đi vào pháp chế, khai thác hếttiềm năng của đất, không ngừng nâng cao giá trị sử dụng của đất trong sự nghiệpxây dựng đất nước thời kì đổi mới

1.3 Nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Theo khoản 2 - điều 6 - Luật Đất đai 2003 thì nội dung quản lí Nhà nước

d Quản lí quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;

đ Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận sử dụng đất;

g Thống kê, kiểm kê đất đai;

h Quản lí tài chính về đất đai;

i Quản lí và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định của pháp luật về đất đai và xử

lí vi phạm pháp luật về đất đai;

m Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạmtrong việc quản lí và sử dụng đất đai;

n Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nghiên cứu các nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai theo Luật

2003, có thể rút ra một số nhận xét sau đây:

Thứ nhất, so với Luật Đất đai 1993 thì các qui định của Luật Đất đai 2003

không chỉ đề cập đến việc Nhà nước quản lí đất đai bằng các biện pháp hànhchính mà còn qui định việc quản lí đất đai thông qua các biện pháp kinh tế nhưNhà nước thực hiện quản lí tài chính về đất đai, quản lí và phát triển thị trườngquyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Thứ hai, Luật Đất đai đã xác định rõ một trong những nội dung của quản

lí Nhà nước đối với đất đai là xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơđịa giới hành chính, lập bản đồ địa chính nhằm khắc phục những nhược điểmtrong công tác quản lí đất đai thời gian qua như buông lỏng công tác lập và quản

lí hồ sơ địa chính, sổ sách địa chính không đầy đủ hoặc bị thất lạc nên không cậpnhật kịp thời những biến động của việc sử dụng đất Đây là những khó khăn rấtlớn của công tác quản lí đất đai: không nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất,

số liệu đất đai không thống nhất giữa các tài liệu và đặc biệt phát sinh nhữngtranh chấp, khiếu kiện mà khi nó xảy ra thì các cơ quan Nhà nước lại rơi vào thế

bị động, lúng túng trong việc giải quyết

Thứ ba, với nội dung quản lí Nhà nước đối với đất đai được qui định tại

Luật Đất đai 2003, Nhà nước đã xuất hiện với hai tư cách đồng thời: đại diệnchủ sở hữu và thực hiện thống nhất quản lí đất đai

Vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiệnquyền định đoạt thông qua các hình thức sau:

- Quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sửdụng đất;

- Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất;

- Quản lí các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện thống nhất quản lí đấtđai được xác định thông qua các nội dung sau:

- Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành chính,lập bản đồ hành chính;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện và chấp hành các qui định của phápluật về đất đai và xử lí vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạmtrong quản lí và sử dụng đất đai

Thứ tư, lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 đưa việc quản lí hoạt động dịch vụ

công vào trong nội dung quản lí Nhà nước đối với đất đai, đây là hoạt động rấtcần thiết vì Nhà nước vừa là một tổ chức chính trị - quyền lực, vừa là một tổchức được xã hội thiết lập nên để thực hiện việc quản lí các hoạt động của xãhội, đồng thời giải quyết các nhu cầu của người dân, yêu cầu cơ quan côngquyền thực hiện các hành vi mang tính chất hành chính: thay đôỉ chỗ ở, xácnhận chỗ ở, xác nhận về họ tên, xác nhận về tài sản mà các hoạt động nàythuộc về chức năng của cơ quan quản lí Nhà nước Đó là mặt lí luận còn trênthực tế người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất được Nhà nước công nhận

và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp xung quanh việc chiếm hữu, sử dụngđất thông qua các biện pháp hành chính: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, khi được Nhànước giao đất, cho thuê đất thì đồng thời cũng phát sinh những quyền nhằm lưuchuyển quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự Để cho các giao dịch này được

thực hiện đúng trình tự, thủ tục cần có các thủ tục hành chính nhất định và một

cơ chế hỗ trợ

Việc cho ra đời dịch vụ công về đất đai đã khắc phục được phần nào cáchạn chế của công tác quản lí đất đai: năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làmcông tác quản lí đất đai còn nhiều hạn chế, thủ tục hành chính về đất đai còn rắcrối, phiền hà Tuy nhiên hoạt động dịch vụ công về đất đai còn bộc lộ một sốnhược điểm: chưa có cơ chế, chính sách nhằm định hướng cho các hoạt độngnày thực hiện thống nhất, qui chế hoạt động của các tổ chức này không rõ ràng.Bên cạnh đó, hoạt động dịch vụ công cũng phát sinh những biểu hiện tiêu cực:chú trọng lợi nhuận, chưa quan tâm đúng mức đến lợi ích chính đáng của ngườidân, sách nhiễu người dân Nhà nước cần thực hiện việc quản lí các hoạt độngdịch vụ công về đất đai

2 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Vốn đất đai của cả nước là 33 triệu ha Các nhu cầu về đất đai cho sảnxuất, xây dựng và đời sống hàng ngày phát triển Để đáp ứng các nhu cầu đó,trong điều kiện vốn đất có hạn Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đấtđai hợp lí, công bằng Vì vậy, điều chỉnh và phân bố lại đất đai là tổng hợp cáchành vi pháp lí có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền trong việc phân chia lại một cách hợp lí quỹ đất đai vì lợi ích của Nhànước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất và thu hồi đất là những hoạt động quản lí Nhà nước đối với đất đainhằm phân bổ lại đất đai theo quy hoạch sử dụng đất Với tư cách đại diện củachủ sở hữu toàn đân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng: quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các hành vi giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất là sự cụ thể hoá trên thực tế quyềnđịnh đoạt của Nhà nước

2.1 Khái niệm và đặc điểm

2.1.1 Giao đất.

Giao đất là một nội dung của Quản lí Nhà nước đối với đất đai, là hoạtđộng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế vàquyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Căn cứ vàonhu cầu sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của phápluật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đây không phảingười sử dụng đất bất kì mà phải đảm bảo những điều kiện phù hợp với mụcđích được giao ví dụ như công chức Nhà nước không thể được giao đất sản xuấtnông nghiệp Những qui định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ

và cụ thể, bao gồm những qui định chung và những qui định cụ thể cho từng cơquan Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giaođất phải triệt để tuân theo: các nguyên tắc, các căn cứ, trình tự, thủ tục về giaođất Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi các quyền hạn

về giao đất thực hiện các thẩm quyền này thống nhất và hợp lí, vừa không phântán, thả nổi cho cấp dưới vừa không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi

cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất

Theo luật thực định, giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đấtbằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 1-điều 4 – Luật Đất đai 2003)

- Với qui định Nhà nước là chủ sở hữu vừa là người có quyền quản líthống nhất đất đai trên toàn quốc sẽ tiến hành "giao đất cho các tổ chức và cánhân sử dụng ổn định và lâu dài " Hiến pháp năm 1992 qui định một bước pháttriển mới trong quan hệ đất đai Như vậy, quyền sở hữu đất đai của Nhà nướcđược thực hiện thông qua những thủ tục hành chính nhất định mang tính quản lícủa Nhà nước

- Hoạt động giao đất thông qua 2 bước:

+ Bước 1: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất + Bước 2: Trên cơ sở quyết định giao đất mà tiến hành đo đạc, xác địnhđịa giới và cắm mốc trên thực địa

Quy trình này đảm bảo tính hợp pháp cũng như hạn chế những nảy sinhđáng tiếc trong quá trình sử dụng đất đai như vi phạm pháp luật đất đai hoặctranh chấp đất đai.

- Giao đất là căn cứ pháp lí phát sinh quyền sử dụng, xác lập quan hệ phápluật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa

vụ của các bên Căn cứ quyết định giao đất tuỳ từng trường hợp phát sinh nghĩa

vụ tài chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước

- Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩmquyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh Một quyết địnhgiao đất được coi là không trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng nhữngnội dung mà pháp luật qui định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủtục

2.1.2 Cho thuê đất.

Cho thuê đất cũng là một hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai củaNhà nước, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo qui định củapháp luật Theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới thì chế độ thuê đất đãtạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai

Cho thuê đất ở đây chúng ta phải phân biệt với cho thuê quyền sử dụngđất Quyền cho thuê đất của Nhà nước được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữuNhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định đoạt số phận pháp lí đối với đấtđai thông qua nhiều hình thức, trong đó có quyền cho thuê đất Bởi vậy, theopháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đíchsản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc chothuê đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Như vậy, quyền cho thuê đất của Nhà nước là một quyền năngrộng rãi, Nhà nước có quyền cho thuê đối với mọi đối tượng để sử dụng vào mọimục đích mà không bị khống chế bởi không gian, thời gian và diện tích sử dụng

Thuê đất, người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay Nhànước - chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có "quyền sử dụng đấtcủa mình" trong thời gian thuê Còn "thuê quyền sử dụng đất" người thuêtiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người

có quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận và trở thành người có

"quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4]

Như vậy, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợpđồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 2 - điều 4 - Luật Đất đai2003)

- Theo pháp luật hiện hành thì cho thuê đất được thực hiện với hai hìnhthức:

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 1 - điều 35),+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê(khoản 2 - điều 35)

- Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơquan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này sẽ tiến hành kíkết hợp đồng cho thuê đất

- Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đấtkhi hết thời hạn thuê được các bên thoả thuận

- Quyền và nghĩa vụ phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu lựcpháp luật và chấm dứt theo như thời hạn ghi trong quyết định

2.1.3 Chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng đất tuỳ theo từng thời điểm cụ thể và điều kiệnsản xuất, kinh doanh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có những yêu cầu sử dụng đấtkhác nhau Vì vậy, nhiều người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sửdụng đất hoặc chuyển đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản,trồng cây lâu năm Những qui định về chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thúc

đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xãhội, tăng hiệu quả sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi do người sử dụng đất thực hiện.Căn cứ vào tầm quan trọng và mục đích sử dụng đất mà pháp luật qui định haitrường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan n

có thẩm quyền (khoản 1 - điều 36 – Luật Đất đai 2003);

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc qui định tạikhoản 1 điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền nhưng phải đăng kí bởi văn phòng của tổ chức có thẩm quyềnđăng kí sử dụng đất (gọi chung là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất) hoặcUBND xã nơi có đất (khoản 2 - điều 36 – Luật Đất đai 2003)

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quanNhà nước có thẩm quyền thì yêu cầu này có được chấp nhận hay không phụthuộc vào tính khả thi của sự chuyển đổi chế độ pháp lí của đất đó, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và qui định của pháp luật Với tư cách là người quản lí

Nhà nước sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không Cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất: là quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu cho phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh.

- Chuyển mục đích sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

- Phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất

- Chế độ pháp lí áp dụng đối với đất đó sẽ thay đổi theo loại hình đã đượcchuyển, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập theo loại đấtmới

2.1.4 Thu hồi đất.

Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm qui định sử dụng đất

để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ đất hợppháp bị lấn chiếm

Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụngcủa người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng [14]

Như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền ra quyết định hành chính thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giaocho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Nhà nước thu hồi đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để giaocho người khác sử dụng hoặc trả lại đất hợp pháp bị lấn chiếm do người sử dụngđất vi phạm qui định về sử dụng đất của Nhà nước Đây là cơ sở chấm dứtquyền sử dụng đất của người sử dụng Nhà nước có thể thu hồi đất khi: Nhànước cần lấy đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; người sử dụng đất vi phạm pháp luật đấtđai hoặc đất được giao không dúng thẩm quyền, đối tượng (những vi phạm từphía người quản lí đất đai)

- Thu hồi đất phải thông qua một trình tự, thủ tục pháp lí chặt chẽ: mộtthửa đất đang có người sử dụng, được giao cho người khác thì phải có quyếtđịnh thu hồi đất đó, quyết định thu hồi đất phải xác định rõ thu hồi đất của chủthể nào, lí do thu hồi đất, diện tích thu hồi đất rồi mới tiến hành giao đất chongưòi khác

- Sự kiện pháp lí này có ý nghĩa chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai và chỉxảy ra khi người sử dụng đất vi phạm qui định về quản lí đất đai của Nhà nướchoặc trong trường hợp Nhà nước - chủ sở hữu cần thiết phục vụ vào mục đíchquốc phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc giao đất khôngđúng thẩm quyền

- Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm quyền giaođất, cho thuê đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có quyềnthu hồi đất đó

- Trong mọi trường hợp thu hồi đất Nhà nước đều sử dụng phương phápmệnh lệnh Trong quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước, không có sựbình đẳng về địa vị pháp lí Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, người quản líbuộc người sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính mệnh lệnh củamình Một trong những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là "giao lại đấtkhi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất"(khoản 7 - điều 107) Khi có quyết định thu hồi đất thì tuỳ từng trường hợpngười sử dụng đất được xem xét bồi thường thiệt hại; hỗ trợ di chuyển, ổn địnhđời sống và ổn định sản xuất

2.2 Ý nghĩa của hoạt động giao đất, cho thuê đất, chyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đấtđai của Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành TW Đảng khoá IX tiếptục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh công nghiệphoá - hiện đại hoá có xác định giao, cho thuê và thu hồi đất là một nhiệm vụquản lí đất đai của Nhà nước Với tư cách là một nội dung của quản lí Nhà nước

về đất đai: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất cómột ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lí Nhà nướcđối với đất đai mà với cả xã hội và từng người dân Đối với từng chủ thể khácnhau giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất lại cómột ý nghĩa khác nhau

Một là, các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất, thu hồi đất đã hiện thực hoá quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước,khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đaikhi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất để giao cho người khác

mà chưa có quyết định thu hồi đất đó… Việc luật hoá các qui định về cho thuêđất và chuyển mục đích sử dụng đất qua các lần sửa đổi bổ sung 1998 và 2001của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộquản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất

Hai là, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảmbảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đấtđai Bởi đất đai được giao, cho thuê, chuyển mục đích và thu hồi để giao chongười khác thì mức cung và cầu đất đai được cân đối Những người có đất đãthu được lợi ích lớn hơn vì người sử dụng đất ngoài việc có đất, đất đó lại cònphù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của họ Chuyển mục đích sử dụng đất

là một qui định có ý nghĩa rất lớn trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng vậtnuôi nước ta là một nước có tới 80% dân số phục vụ trong ngành nông nghiệp,người dân sống phụ thuộc vào ruộng đồng Đặc biệt có đất người sử dụng đất sẽ

có tài sản để thế chấp vay vốn ngân hàng sản xuất, kinh doanh hoặc đem gópvốn vào các doanh nghiệp để có mức độ sinh lời lớn hơn Đối với những ngườidân có đất bị thu hồi đa số cũng được bồi thường thiệt hại và các chế độ hỗ trợ

ổn định cuộc sống mới Ngoài ra, việc giao đất , cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất và thu hồi đất còn đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển

cơ sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án trọng điểmcủa Nhà nước cũng như của các nhà đầu tư Vì vậy, không ai khác chính nhữngngười dân được hưởng lợi từ các công trình này

Ba là, các công tác này còn góp phần hình thành và phát triển thị trường

bất động sản ở Việt Nam "Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, thực chất

có hai yếu tố chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đấtđó"[11] Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

và bồi thường thiệt hại nếu có đã điều tiết và bình ổn các quan hệ pháp luật đất

đai cũng như quyền sử dụng đất Vì vậy, đã góp phần tạo nên hai yếu tố chínhquyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.

Những vấn đề liên quan đến đất đai luôn là những vấn đề phức tạp, nhạycảm; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất lànhững chế định trung tâm của chế độ quản lí Nhà nước đối với đất đai, độngchạm đến quyền lợi của nhiều người nên càng phức tạp và nhạy cảm hơn Vì lẽ

đó, các hoạt động này có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế

-xã hội Với tầm quan trọng trên các qui định về những vấn đề này luôn cần cónhững sửa đổi, giải pháp mới đảm bảo thực hiện tốt và có hiệu quả công tácquản lí đất đai

CHƯƠNG II: NHỮNG QUI ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT.

1 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, lànguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàngđầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sởkinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế - xãhội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc

Trong thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích

sử dụng đất đã từng bước đáp ứng yêu cầu sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh

tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, ổn định an ninh chính trịcủa đất nước Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng

và đất ở tại một số địa phương không được quan tâm đúng mức Nhiều côngtrình được thực hiện không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất: sử dụngkhông đúng vị trí, sai lệnh diện tích được giao, sử dụng đất không đúng mụcđích Để khắc phục tình trạng này Luật Đất đai 2003 đã có những qui định cụthể làm cơ sở pháp lí đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất cũng như việc sửdụng đất được giao, được cho thuê thực hiện một cách tiết kiệm, có hiệu quả

1.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dungquan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước - đại diện chủ

sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi tiến hành không thể tuỳ tiện mà phải dựa vàocác nguyên tắc sử dụng đất để xác định các căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồiđất đảm bảo sự hợp lí và công bằng

Các căn cứ quyết định giao đất được qui định tại điều 19 - luật đất đai

1993 và cũng là căn cứ cho thuê đất trong lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm

1998 Đến lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2001 căn cứ thứ hai được sửađổi đã cụ thể các tiêu chí địa điểm, diện tích trong dự án đầu tư, thiết kế mà cơquan Nhà nước xét duyệt

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những công tác quan trọng nhằm thựchiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quản lí Nhà nước đối với đất đai,

mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì mỗi ngành, mỗi cấp đều có Chính tầmquan trọng, tính phức tạp và nhạy cảm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất màcác qui định này luôn được sửa đổi, bổ sung Để khắc phục tình trạng thiếu đồng

bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và các ngành, Luật Đất đai 2003 cónhững sửa đổi, bổ sung căn cứ thứ nhất của quyết định giao đất, cho thuê đấtlàm cho các qui định của pháp luật phù hợp với cuộc sống thực tế hơn Điều 31 -Luật Đất đai 2003 qui định như sau:

"Các căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất:

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xâydựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xétduyệt

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Có thể nói, qui định này là một bước tiến lớn đối với sự phát triển của cácqui định pháp luật đất đai Các qui định của luật đã mang hơi thở của cuộc sống,sát với thực tế và tạo ra một qui trình cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất tránh tình trạng cái trước vừa ra đời đã bị cái sau loại trừ Bởi hiện nay, côngtác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là còn bộc lộ nhiều yếu kém: hệthống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt

ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp nhất là cấp huyện vàcấp xã còn chậm, thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và quyhoạch chi tiết của các ngành Ở một số địa phương còn tồn tại tình trạng giao đất

để xây dựng công trình chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc khôngđảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường, gây trở ngại và làm tăngchi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng Thực tếvẫn xảy ra tình trạng nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa được phêduyệt đã phải điều chỉnh ngay hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lậpxong nhiều năm nhưng vẫn không được triển khai thực hiện trên thực tế

Chuyển mục đích sử dụng đất là một qui định lần đầu tiên được bổ sungvào Luật Đất đai 2001 và cũng dựa trên các căn cứ giao đất, cho thuê đất Chỉkhi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có thể có quyết định chuyển mụcđích sử dụng đất hay không, quyết định này có phù hợp với thực tế sử dụng đấtcủa những thửa đất xung quanh, với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địaphương hay không Chuyển mục đích sử dụng đất cùng với giao đất, cho thuêđất và thu hồi đất là những nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai, vềquan hệ pháp luật đất đai cũng làm phát sinh mối quan hệ giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất trừ thu hồi đất Như vậy, việc bổ sung căn cứ chuyển mụcđích sử dụng đất vào điều luật là hoàn toàn hợp lí.

So với Luật Đất đai năm 1993 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất của Luật Đất đai 2003 không chỉ dựa vào quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất tổng thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt màcòn dựa vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Qui định này nhằm tránh

sự không đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất các ngành các cấp và khắc phụchạn chế của công tác lập quy hoạch sử dụng đất nói chung với quy hoạch pháttriển đô thị và xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt

Quy hoạch phát triển đô thị chưa gắn với qui hoạch sử dụng đất và quyhoạch tổng thể, do đó có phần gây lộn xộn trong quá trình sử dụng đất vàthực hiện quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã nói chung chưa đượcthiết lập đầy đủ, việc xét duyệt chặt chẽ của cấp huyện gắn với quy hoạchchung của tỉnh và thành phố cũng còn lập lại, một số địa phương chỉ dựavào đăng kí nhu cầu sử dụng đất của cá nhân và tổ chức mà giao đất, chothuê đất không bám sát vào quy hoạch chung của cấp tỉnh của thành phố

đã được duyệt Đặc biệt khi lập quy hoạch thành phố mở rộng không chú

ý đến kế hoạch chi tiết đã biến đất nông thôn thành đất quận, phường tạo

nên hiện tượng chuyển nhượng đất thổ cư, đất nông nghiệp của các chủ sửdụng đất một cách tuỳ tiện, gây phức tạp cho việc thực hiện quy hoạch vàchỉnh trang đô thị sau này, như ở thành phố Hồ Chí Minh Thậm chí cóđịa phương chưa có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết

đã cho phép doanh nghiệp thuê đất và tự trao đổi thoả thuận với dân đểxây dựng như ở Hưng Yên [6]

Số lượng đất dành cho quy hoạch phát triển đô thị ngày càng tăng màkhông có một quy hoạch phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung sẽ dẫn đếnnhiều mâu thuẫn, nhiều vấn đề phát sinh như bồi thường khi thu hồi đất và phâncông lại lao động

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vấn đề cũng tương tự Với

sự sửa đổi này ở căn cứ thứ nhất không chỉ thể hiện quy hoạch sử dụng đất nóichung mà còn gắn quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn và ngược lại Vốn đất là có hạn và bất biến, giải quyết các mốiquan hệ này phải có sự điều chỉnh giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việclập qui hoạch của ba loại quy hoạch trên

Hơn nữa, Luật đất đai 2003 đã thể hiện rõ căn cứ dựa vào nhu cầu sử

dụng đất của người sử dụng đất Về thực chất "yêu cầu" và "nhu cầu" không

khác nhau là mấy, "yêu cầu là đòi hỏi tỏ ý muốn và cần điều gì đó" còn " nhucầu là điều đòi hỏi, cần dùng"[15, tr 920, 547] Như vậy, yêu cầu và nhu cầu sửdụng đất có đạt được hay không phải phụ thuộc vào một đối tượng khác Tuynhiên, xét đến cùng thì nhu cầu là cái gì đó tự thân và dễ thoả mãn hơn là yêucầu Chỉ với sự thay đổi nhỏ điều luật trở nên minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiệnhơn Ghi nhận nhu cầu sử dụng đất (qui định tại khoản 1 - điều 30 - Nghị định181/CP ngày 29/10/2004) của người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của chínhsách pháp luật đối với nhu cầu của người dân, tạo tâm lí thoải mái khi lập hồ sơ

dự án để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Ngoài ra, theo Nghị định hướng dẫn thi hành 181/CP điều 30 – khoản 2thì còn căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giaođất, thuê đất đối với trường hợp xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giaođất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh,dịch vụ Tuy nhiên, căn cứ này chỉ áp dụng đối với người sử dụng đất đã đượcgiao đất, cho thuê đất ít nhất một lần trước khi có đơn xin giao đất thuê đất mới.Việc xem xét ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người xin giao đất, thuê đất

là rất quan trọng Nhà nước có cơ sở, niềm tin đầu tiên về việc người sử dụngđất sẽ sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả Căn cứ này khôngràng buộc đối với những người sử dụng đất chưa được giao đất, thuê đất và xinchuyển mục đích sử dụng đất Thiết nghĩ, cần có sự sửa đổi, bổ sung để cho quiđịnh này được áp dụng đối với mọi đối tượng xin giao đất, thuê đất và chuyển

mục đích sử dụng đất Bởi vì, thứ nhất nếu một người chưa từng được giao đất,

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì khi được giao đất, cho thuê đất vàchuyển mục đích sử dụng đất phải có những cơ sở chứng minh việc họ sẽ sửdụng đất có hiệu quả xét về mặt ý thức pháp luật, mục đích sử dụng đất thực sự

có thể được che giấu; thứ hai, tạo cơ chế bình đẳng cho những người sử dụng đất với nhau khi xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thứ ba, đối

với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xác minh quá trình sửdụng loại đất trước khi xin chuyển mục đích có chấp hành pháp luật đất đai haykhông

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi ra quyết định chấp nhậnhay không chấp nhận việc xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất của người sử dụng đất cần phải dựa vào hai căn cứ: quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất gắn với quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn với nhau vànhu cầu sử dụng đất của người xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất Các qui định trên đã trải qua quá trình sửa đổi, bổ sung nhiều lần, chođến nay các căn cứ này được xem là tương đối hoàn thiện, phù hợp với đường

lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt đápứng được phần nào mong muốn của người dân.

1.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thốngnhất quản lí, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo qui định của pháp luật Nhànước cũng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nếu đất đó không phù hợpvới nhu cầu sản xuất, kinh doanh của người sử dụng đất Chế định thẩm quyền

là một trong những qui định quan trọng của pháp luật đất đai Luật Đất đai 1993qui định thẩm quyền giao đất tập trung chủ yếu ở Chính phủ dẫn đến tình trạngtrên thực tế Chính phủ phải giải quyết nhiều công việc mang tính sự vụ màkhông thể tập trung vào việc chỉ đạo, điều hành công tác quản lí đất đai thốngnhất trong cả nước Cụ thể, điều 23 - khoản 2 - đoạn 2 qui định "Chính phủquyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp

cần thiết" Qui định này làm nảy sinh những bất hợp lí: một là Chính phủ vừa là

người xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa là người có thẩm quyền

giao đất Điều này dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”; hai là, giao đất trong những trường hợp cần thiết pháp luật đất đai không có qui định cụ thể

hoá, không có cơ chế phân định rõ ràng nếu chỉ dựa vào sự cần thiết

Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND (Uỷ ban Nhândân) các địa phương trong quản lí Nhà nước về đất đai đã khắc phục được bấtcập này cũng như thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hànhchính Đến Luật Đất đai 2003, có thể nói quá trình phân cấp về thẩm quyền giaođất, cho thuê đất của UBND các cấp đã cơ bản hoàn thành Chính phủ khôngcòn phải thực hiện những công việc giao đất mang tính sự vụ mà tập trung vàoviệc quản lí, điều hành công tác quản lí đất đai ở tầm vĩ mô Điều này không cónghĩa Chính phủ không có quyền quyết định về đất đai; bởi vì việc giao đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng những công trình lớn công

trình theo tuyến nằm trên địa bàn nhiều tỉnh được thực hiện trên cơ sở quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất của Bộ Quốc Phòng, Bộ Công An, của tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương đã được Chính Phủ xét duyệt Do đó, việc phân cấpthẩm quyền cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất đối vớicác công trình nói trên vẫn đảm bảo quyền quyết định của Chính phủ.

1.2.1 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan quản lí đất đaigiữ vai trò quan trọng ở địa phương, có thẩm quyền quyết định giao đất, chothuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương mình quản lí

Nếu như, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụngđất Luật Đất đai 1993 dựa vào quy mô, diện tích đất được giao thì luật sửa đổi,

bổ sung 2001 đã căn cứ vào đối tượng giao, cho thuê Qui định này khắc phụcđược việc UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với diệntích lớn đáp ứng yêu cầu của các dự án đầu tư Cũng theo Luật Đất đai 2001 -điều 80 thì UBND cấp tỉnh đã được hợp pháp hoá thẩm quyền đối với việc chocác tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất mà trước đó thuộc thẩm quyền củaChính phủ Đối với thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất thì thẩm quyềnvẫn như qui định của Luật Đất đai 2001

Luật Đất đai 2003 đã kế thừa và tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hànhchính trong lĩnh vực đất đai cũng như phân cấp mạnh hơn nữa về thẩm quyềngiao đất, thuê đất cho UBND các địa phương Mục đích là để các địa phươngchủ động trong việc giao đất thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời nâng caotrách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan quản lí Nhà nước, đặc biệt đáp ứng yêu cầucủa công tác quản lí đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoáđất nước Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đượcqui định cụ thể tại khoản 1 - điều 37 – Luật Đất đai 2003:

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đốivới cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổchức nói chung; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối vớingười Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức cá nhânnước ngoài Với qui định này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương pháthuy được sự chủ động, sáng tạo trong quản lí đất đai nói chung và thực hiện việcgiao đất, phục vụ kịp thời cho việc triển khai các dự án đầu tư trên phạm vi lãnhthổ mình quản lí

1.2.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cũng là một cơ quantrong hệ thống các cơ quan thực hiện chức năng quản lí Nhà nước đối với đấtđai nên cũng có thẩm quyền thực hiện quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu làNhà nước thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất Khoản 2 - điều 24 - Luật Đất đai 1993 qui định thẩm quyền giao đấtcho hộ gia đình để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp của cấphuyện Cho đến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 thì thẩm quyền giao đất, chothuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh không chỉ hạn chế

ở các trường hợp của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đíchnông - lâm nghiệp mà còn được mở rộng cho các trường hợp hộ gia đình, cánhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích khác

Trước đây, theo qui định của Luật Đất đai 1993, UBND quận không cóthẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưng đến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001thì UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào mục đích nông - lâm nghiệp, làm muối Sở dĩ pháp luật đất đai bổsung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vàomục đích nông nghiệp của UBND quận là xuất phát từ tình hình thực tế, quátrình "đô thị hoá" đang diễn ra nhanh chóng tại các đô thị ở nước ta Nhiều quậnmới được hình thành từ những vùng ven của thành phố lớn, các quận mới đượchình thành nên vẫn còn một bộ phận lớn nhân dân sản xuất nông nghiệp và cònnhiều diện tích nông nghiệp Việc chuyển đổi này còn phải diễn ra nhiều nămphụ thuộc vào quá trình phát triển của nền kinh tế Vì vậy, nếu không qui địnhcho UBND quận có thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệpthì sẽ gây xáo trộn đến việc sản xuất của người dân và gây ách tắc trong quản líđất đai.

Không chỉ cho UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử dụngvào mục đích nông nghiệp; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều 2001 còncho phép UBND quận có thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồngcây lâu năm hoặc chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm trồng cây hàngnăm

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;giao đất đối với cộng đồng dân cư (điều 37 – khoản 2)

Những qui định của Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền của UBND huyện,quận, thị xã, thành phố được xem là tiếp tục hoàn thiện vấn đề phân cấp thẩmquyền trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Nếu nhưnhững thẩm quyền trước kia của Chính phủ nay giao lại cho UBND tỉnh thì việcgiao đất, cho thuê đất nội thành, nội thị xã đối với hộ gia đình, cá nhân thuộcthẩm quyền của UBND tỉnh nay chuyển sang UBND cấp huyện quyết định.Việc phân cấp này sẽ giảm bớt thủ tục phiền hà, giải quyết các tồn đọng và phùhợp với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.3 Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn.

UBND xã, phường, thị trấn là đơn vị hành chính cấp cơ sở trực tiếp quản

lí đất đai Do đó, UBND xã, phường, thị trấn là người nắm chắc hiện trạng sửdụng đất và những biến động đất đai của địa phương mình Mặc dù, là một cơquan thực hiện nhiệm vụ quản lí Nhà nước đối với đất đai nhưng UBND cấp xãkhông có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Tuy nhiên, UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích (điều 45 - Luật Đất đai 1993) Quỹ đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã do UBND xã, phường, thịtrấn nơi có đất quản lí và trong thời gian chưa sử dụng vào mục đích công íchUBND xã có quyền cho thuê Thẩm quyền của UBND cấp xã, phường, thị trấnđược ghi nhận và khẳng định sáng rõ một lần nữa tại điều 72 – Luật Đất đai

Như vậy, qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất đã tăng cường phân cấp mạnh cho UBND cáccấp Đây là một cải cách trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất, là xu hướng mởrộng quyền năng cho chính quyền địa phương trong cả nước Điều này tạo sựchủ động, sáng tạo của các cấp chính quyền địa phương, đưa công tác quản lí đấtđai sát với thực tế và điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương Hơnnữa, việc mở rộng quyền năng cho các cấp chính quyền địa phương không làmmất đi vai trò quản lí thống nhất của Chính phủ mà sẽ thực hiện thông qua côngtác kiểm tra, chỉ đạo và giám sát chung

1.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo qui định của luật đất đai, người sử dụng đất có các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất Vì vậy, nếu không cụ thể hoá thời hạn giao đất, chothuê đất thì việc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhấtquản lí sẽ không có ý nghĩa

Việc qui định thời hạn giao đất, cho thuê đất nằm tạo tâm lí ổn định chongười sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả, tránh gâytâm lí bất ổn do bị thu hồi đất trong quá trình sử dụng đất Qui định thời hạngiao đất, cho thuê đất không có nghĩa là khi hết thời hạn người sử dụng đất phảitrả lại đất cho Nhà nước Theo Luật Đất đai 2003 thì: cho phép khi hết thời hạnđược giao đất (đối với loại đất giao có thời hạn), cho thuê đất người sử dụng đấtđược Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng,chấp hành pháp luật đất đai trong thời gian sử dụng và việc sử dụng đất đó phùhợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Như vậy, việc qui định thờihạn cụ thể của việc giao đất, cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền củaNhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lí về đất đaiđồng thời không gây thiệt hại đến lợi ích trước mắt và lâu dài của người sử dụngđất Xuất phát từ ý nghĩa trên, lần đầu tiên luật đất đai 1993 - điều 20 qui địnhthời hạn giao đất Tuy nhiên, chỉ được xác định đối với đất nông nghiệp để trồngcây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng cây lâu năm, đất ở còn đối vớiđất lâm nghiệp, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng được thực hiệntheo qui định của Chính phủ Và thời hạn giao đất, cho thuê đất đã được quiđịnh bổ sung ở điều 20 của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998.

Kế thừa những qui định của Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi, bổsung một số điều năm 1998 về thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai 2003

đã có những qui định cụ thể:

1.3.1 Thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Điều 66 qui định 10 trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, đó là nhữngtrường hợp mà đất được sử dụng vào mục đích công ích, công cộng, quốcphòng, an ninh hoặc phục vụ cuộc sống hàng ngày của người dân Nhìn chung,đây là những trường hợp mà các công trình trên đất phục vụ lợi ích cho phần lớndân cư, đây cũng là lí do mà các trường hợp này được sử dụng ổn định lâu dài

không qui định thời hạn Bên cạnh đó, có các trường hợp đất được sử dụng cóthời hạn, tuỳ theo hạn mức sử dụng đất mà qui định khác nhau.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thời hạn giao đất, cho thuê đất trong hạn mứcthì đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là 20 năm.Đây thời gian hợp lí, với 20 năm, mục đích của việc giao đất đã đạt được, người

sử dụng đất đã khai thác hết được tiềm năng của đất; trong nhiều trường hợp đất

đã bị bạc màu, cằn cỗi; không còn phù hợp phải sử dụng vào mục đích khác Vìvậy, đây là thời gian hợp lí để chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi

Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thời hạn là 50 năm Sự khácbiệt trên xuất phát từ mục đích sử dụng đất của hai loại đất này là khác nhau Đểtrồng cây lâu năm và trồng rừng sản xuất người sử dụng đất phải đầu tư rất lớnvốn và công sức nên 50 năm là thời gian phù hợp để khai thác có hiệu quả câytrồng Ngoài ra, các loại cây này có thời gian sinh trưởng lâu dài nên 50 năm làmức cần thiết cho cây trưởng thành, có thể khai thác được

Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đất không bị ràng buộc bởi các điều khoảncủa điều 70, qui định về hạn mức đất nông nghiệp Bởi vì, vấn đề hạn mức đấtđai được qui định để có cơ chế phù hợp áp dụng cho đất vượt hạn mức nhưngNhà nước không cấm sử dụng đất vượt hạn mức Mốc thời gian 20 năm hay 50năm được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhànước có thẩm quyền; trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì thời hạn đượctính từ ngày 15/10/1993 Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệpvượt hạn mức mà Nhà nước giao trước 1/1/1999 bằng một phần hai thời gian quiđịnh tại khoản 1 điều này, sau đó chuyển sang thuê đất (khoản 2 - điều 67)

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có mục đích kinhdoanh hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam giao đất, thuê đất không quá 50 năm;đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn mà cần thờihạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm (khoản 3 -điều 67) Ở đây vấn đề diện tích không được đặt ra vì nó phụ thuộc vào qui mô

dự án của nhà đầu tư

Thời hạn cho thuê đất để xây trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài cóchức năng ngoại giao qui định tại khoản 5 - điều 9 của luật này là không quáchín mươi chín năm (khoản 4 - điều 67)

Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đíchcông ích của xã phường, thị trấn là không quá 5 năm, trường hợp cho thuê đấttrước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuêđất

1.3.2 Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuỳ theo đối tượng sử dụng đất, chế độ pháp lí đối với từng loại đất,thờigian chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp chuyển mục đích sử dụngđất mà pháp luật qui định thời hạn sử dụng đất là khác nhau Điều 68 - Luật Đấtđai 2003 chia làm hai loại đối tượng hộ gia đình, cá nhân và những đối tượngcòn lại; ngoài ra thì có 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở khoản 1

1.4 Các hình thức giao đất.

Hình thức giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ củamình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi íchhợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định hành chính của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo qui định của pháp luật đất đai thì giaođất có hai hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền Đây là những quiđịnh mới được cụ thể hoá trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 Trước đóLuật Đất đai 1993 vấn đề giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền chưađược xác định rõ

1.4.1 Giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Đây là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sửdụng đất cho Nhà nước Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằmbảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động, sản xuất bảo vệ tốt quỹđất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đồng thời phục vụchương trình an ninh lương thực quốc gia, hoạt động bình thường của các cơquan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi íchquốc gia

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 qui định 5 trường hợp tương ứng với 5đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất qui định tại điều 22:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạtđộng sản xuất đó, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng đất vàomục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tronghạn mức được Nhà nước giao;

2 Tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

3 Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũtrang nhân dân để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốcphòng, an ninh;

4 Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũtrang nhân dân để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sựnghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao;

5 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông,cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học,bệnhviện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vậnđộng, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác theo qui định củaChính phủ

So với Luật Đất đai 1993 qua hai lần sửa đổi bổ sung thì điều 33 của LuậtĐất đai 2003 bổ sung một số đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng