Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo qui định của pháp luật. Nhà nước cũng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nếu đất đó không phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của người sử dụng đất. Chế định thẩm quyền là một trong những qui định quan trọng của pháp luật đất đai. Luật Đất đai 1993 qui định thẩm quyền giao đất tập trung chủ yếu ở Chính phủ dẫn đến tình trạng trên thực tế Chính phủ phải giải quyết nhiều công việc mang tính sự vụ mà không thể tập trung vào việc chỉ đạo, điều hành công tác quản lí đất đai thống nhất trong cả nước. Cụ thể, điều 23 - khoản 2 - đoạn 2 qui định "Chính phủ quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết". Qui định này làm nảy sinh những bất hợp lí: một là Chính phủ vừa là người xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa là người có thẩm quyền giao đất. Điều này dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”; hai là, giao đất trong những trường hợp cần thiết pháp luật đất đai không có qui định cụ thể hoá, không có cơ chế phân định rõ ràng nếu chỉ dựa vào sự cần thiết.
Phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND (Uỷ ban Nhân dân) các địa phương trong quản lí Nhà nước về đất đai đã khắc phục được bất cập này cũng như thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách thủ tục hành chính. Đến Luật Đất đai 2003, có thể nói quá trình phân cấp về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND các cấp đã cơ bản hoàn thành. Chính phủ không còn phải thực hiện những công việc giao đất mang tính sự vụ mà tập trung vào việc quản lí, điều hành công tác quản lí đất đai ở tầm vĩ mô. Điều này không có nghĩa Chính phủ không có quyền quyết định về đất đai; bởi vì việc giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng những công trình lớn công
trình theo tuyến nằm trên địa bàn nhiều tỉnh... được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Bộ Quốc Phòng, Bộ Công An, của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã được Chính Phủ xét duyệt. Do đó, việc phân cấp thẩm quyền cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất đối với các công trình nói trên vẫn đảm bảo quyền quyết định của Chính phủ.
1.2.1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan quản lí đất đai giữ vai trò quan trọng ở địa phương, có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương mình quản lí.
Nếu như, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai 1993 dựa vào quy mô, diện tích đất được giao thì luật sửa đổi, bổ sung 2001 đã căn cứ vào đối tượng giao, cho thuê. Qui định này khắc phục được việc UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với diện tích lớn đáp ứng yêu cầu của các dự án đầu tư. Cũng theo Luật Đất đai 2001 - điều 80 thì UBND cấp tỉnh đã được hợp pháp hoá thẩm quyền đối với việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất mà trước đó thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Đối với thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất thì thẩm quyền vẫn như qui định của Luật Đất đai 2001.
Luật Đất đai 2003 đã kế thừa và tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng như phân cấp mạnh hơn nữa về thẩm quyền giao đất, thuê đất cho UBND các địa phương. Mục đích là để các địa phương chủ động trong việc giao đất thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan quản lí Nhà nước, đặc biệt đáp ứng yêu cầu của công tác quản lí đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được qui định cụ thể tại khoản 1 - điều 37 – Luật Đất đai 2003:
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức nói chung; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức cá nhân nước ngoài. Với qui định này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phát huy được sự chủ động, sáng tạo trong quản lí đất đai nói chung và thực hiện việc giao đất, phục vụ kịp thời cho việc triển khai các dự án đầu tư trên phạm vi lãnh thổ mình quản lí.
1.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cũng là một cơ quan trong hệ thống các cơ quan thực hiện chức năng quản lí Nhà nước đối với đất đai nên cũng có thẩm quyền thực hiện quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 2 - điều 24 - Luật Đất đai 1993 qui định thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp của cấp huyện Cho đến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh không chỉ hạn chế ở các trường hợp của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông - lâm nghiệp mà còn được mở rộng cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng vào mục đích khác.
Trước đây, theo qui định của Luật Đất đai 1993, UBND quận không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưng đến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 thì UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào mục đích nông - lâm nghiệp, làm muối. Sở dĩ pháp luật đất đai bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp của UBND quận là xuất phát từ tình hình thực tế, quá trình "đô thị hoá" đang diễn ra nhanh chóng tại các đô thị ở nước ta. Nhiều quận mới được hình thành từ những vùng ven của thành phố lớn, các quận mới được hình thành nên vẫn còn một bộ phận lớn nhân dân sản xuất nông nghiệp và còn nhiều diện tích nông nghiệp. Việc chuyển đổi này còn phải diễn ra nhiều năm phụ thuộc vào quá trình phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, nếu không qui định cho UBND quận có thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì sẽ gây xáo trộn đến việc sản xuất của người dân và gây ách tắc trong quản lí đất đai.
Không chỉ cho UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều 2001 còn cho phép UBND quận có thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm trồng cây hàng năm.
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư (điều 37 – khoản 2).
Những qui định của Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố được xem là tiếp tục hoàn thiện vấn đề phân cấp thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như những thẩm quyền trước kia của Chính phủ nay giao lại cho UBND tỉnh thì việc giao đất, cho thuê đất nội thành, nội thị xã đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh nay chuyển sang UBND cấp huyện quyết định. Việc phân cấp này sẽ giảm bớt thủ tục phiền hà, giải quyết các tồn đọng và phù hợp với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn.
UBND xã, phường, thị trấn là đơn vị hành chính cấp cơ sở trực tiếp quản lí đất đai. Do đó, UBND xã, phường, thị trấn là người nắm chắc hiện trạng sử dụng đất và những biến động đất đai của địa phương mình. Mặc dù, là một cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lí Nhà nước đối với đất đai nhưng UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên, UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (điều 45 - Luật Đất đai 1993). Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lí và trong thời gian chưa sử dụng vào mục đích công ích UBND xã có quyền cho thuê. Thẩm quyền của UBND cấp xã, phường, thị trấn được ghi nhận và khẳng định sáng rõ một lần nữa tại điều 72 – Luật Đất đai.
Như vậy, qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã tăng cường phân cấp mạnh cho UBND các cấp. Đây là một cải cách trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất, là xu hướng mở rộng quyền năng cho chính quyền địa phương trong cả nước. Điều này tạo sự chủ động, sáng tạo của các cấp chính quyền địa phương, đưa công tác quản lí đất đai sát với thực tế và điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương. Hơn nữa, việc mở rộng quyền năng cho các cấp chính quyền địa phương không làm mất đi vai trò quản lí thống nhất của Chính phủ mà sẽ thực hiện thông qua công tác kiểm tra, chỉ đạo và giám sát chung.