Theo qui định của luật đất đai, người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không cụ thể hoá thời hạn giao đất, cho thuê đất thì việc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí sẽ không có ý nghĩa.
Việc qui định thời hạn giao đất, cho thuê đất nằm tạo tâm lí ổn định cho người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả, tránh gây tâm lí bất ổn do bị thu hồi đất trong quá trình sử dụng đất. Qui định thời hạn giao đất, cho thuê đất không có nghĩa là khi hết thời hạn người sử dụng đất phải trả lại đất cho Nhà nước. Theo Luật Đất đai 2003 thì: cho phép khi hết thời hạn được giao đất (đối với loại đất giao có thời hạn), cho thuê đất người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật đất đai trong thời gian sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Như vậy, việc qui định thời hạn cụ thể của việc giao đất, cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lí về đất đai đồng thời không gây thiệt hại đến lợi ích trước mắt và lâu dài của người sử dụng đất. Xuất phát từ ý nghĩa trên, lần đầu tiên luật đất đai 1993 - điều 20 qui định thời hạn giao đất. Tuy nhiên, chỉ được xác định đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng cây lâu năm, đất ở còn đối với đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng được thực hiện theo qui định của Chính phủ. Và thời hạn giao đất, cho thuê đất đã được qui định bổ sung ở điều 20 của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998.
Kế thừa những qui định của Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998 về thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai 2003 đã có những qui định cụ thể:
1.3.1. Thời hạn giao đất, cho thuê đất.
Điều 66 qui định 10 trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, đó là những trường hợp mà đất được sử dụng vào mục đích công ích, công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phục vụ cuộc sống hàng ngày của người dân. Nhìn chung, đây là những trường hợp mà các công trình trên đất phục vụ lợi ích cho phần lớn dân cư, đây cũng là lí do mà các trường hợp này được sử dụng ổn định lâu dài
không qui định thời hạn. Bên cạnh đó, có các trường hợp đất được sử dụng có thời hạn, tuỳ theo hạn mức sử dụng đất mà qui định khác nhau.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thời hạn giao đất, cho thuê đất trong hạn mức thì đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là 20 năm. Đây thời gian hợp lí, với 20 năm, mục đích của việc giao đất đã đạt được, người sử dụng đất đã khai thác hết được tiềm năng của đất; trong nhiều trường hợp đất đã bị bạc màu, cằn cỗi; không còn phù hợp phải sử dụng vào mục đích khác. Vì vậy, đây là thời gian hợp lí để chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi.
Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thời hạn là 50 năm. Sự khác biệt trên xuất phát từ mục đích sử dụng đất của hai loại đất này là khác nhau. Để trồng cây lâu năm và trồng rừng sản xuất người sử dụng đất phải đầu tư rất lớn vốn và công sức nên 50 năm là thời gian phù hợp để khai thác có hiệu quả cây trồng. Ngoài ra, các loại cây này có thời gian sinh trưởng lâu dài nên 50 năm là mức cần thiết cho cây trưởng thành, có thể khai thác được.
Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đất không bị ràng buộc bởi các điều khoản của điều 70, qui định về hạn mức đất nông nghiệp. Bởi vì, vấn đề hạn mức đất đai được qui định để có cơ chế phù hợp áp dụng cho đất vượt hạn mức nhưng Nhà nước không cấm sử dụng đất vượt hạn mức. Mốc thời gian 20 năm hay 50 năm được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì thời hạn được tính từ ngày 15/10/1993. Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức mà Nhà nước giao trước 1/1/1999 bằng một phần hai thời gian qui định tại khoản 1 điều này, sau đó chuyển sang thuê đất (khoản 2 - điều 67).
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có mục đích kinh doanh hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam giao đất, thuê đất không quá 50 năm; đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm (khoản 3 - điều 67). Ở đây vấn đề diện tích không được đặt ra vì nó phụ thuộc vào qui mô dự án của nhà đầu tư.
Thời hạn cho thuê đất để xây trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao qui định tại khoản 5 - điều 9 của luật này là không quá chín mươi chín năm (khoản 4 - điều 67).
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn là không quá 5 năm, trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất.
1.3.2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuỳ theo đối tượng sử dụng đất, chế độ pháp lí đối với từng loại đất,thời gian chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà pháp luật qui định thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Điều 68 - Luật Đất đai 2003 chia làm hai loại đối tượng hộ gia đình, cá nhân và những đối tượng còn lại; ngoài ra thì có 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở khoản 1.