MỤC LỤC
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc qui định tại khoản 1 điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng kí bởi văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng kí sử dụng đất (gọi chung là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất) hoặc UBND xã nơi có đất (khoản 2 - điều 36 – Luật Đất đai 2003). Hai là, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai Bởi đất đai được giao, cho thuê, chuyển mục đích và thu hồi để giao cho người khác thì mức cung và cầu đất đai được cân đối.
Bởi vì, thứ nhất nếu một người chưa từng được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì khi được giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất phải có những cơ sở chứng minh việc họ sẽ sử dụng đất có hiệu quả xét về mặt ý thức pháp luật, mục đích sử dụng đất thực sự có thể được che giấu; thứ hai, tạo cơ chế bình đẳng cho những người sử dụng đất với nhau khi xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thứ ba, đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xác minh quá trình sử dụng loại đất trước khi xin chuyển mục đích có chấp hành pháp luật đất đai hay không. Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi ra quyết định chấp nhận hay không chấp nhận việc xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất cần phải dựa vào hai căn cứ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn với nhau và nhu cầu sử dụng đất của người xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đối tượng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất không thu tiền gồm các cơ quan Nhà nước, đơn vị quốc phòng, an ninh; đất đai xây dựng hạ tầng thành phố, các công trình công ích; đất đai cho các công trình trọng điểm mà Nhà nước phải gánh vác như điện lực, giao thông, thuỷ lợi, các công trình hạ tầng khác; đất nông, lâm trường quốc doanh giao khoán cho hộ gia đình thành viên nông, lâm trường.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản,sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;. Đối với đất đã được giải phóng mặt bằng thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất.
Đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất như sau: trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật ; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lí do cho người chuyển mục đích sử dụng đất biết.
Từ đó, bổ sung một số qui định mới: như thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền có thể được xem xét hợp thức hoá quyền sử dụng đất nếu đất đã giao không vi phạm vào quy hoạch hiện tại và không phải đất đang có tranh chấp hoặc nếu không đúng với quy hoạch nhưng quy hoạch chưa được thực hiện họ sẽ được giao đất sử dụng tạm thời; các trường hợp khác sẽ được thu hồi đất theo qui định này. Lấn đất là hành vi tự ý chuyển dịch mốc giới sang đất công cộng hoặc đất của người khác nhằm mở rộng ranh giới phạm vi đất của mình còn chiếm đất là hành vi không trả lại đất cho Nhà nước đối với đất tạm giao, tạm cho thuê; không trả đất cho tổ chức, cá nhân khi mượn để thi công công trình hoặc tự ý sử dụng trái phép đất công cộng, đất của người khác mà không được pháp luật cho phép [14].
Đất phục vụ cho các dự án đầu tư thường với qui mô lớn, phải giải toả mới có được nhưng khi giao, cho thuê nếu không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa - Trường hợp này chỉ được chấp nhận khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Để tránh trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ớch kinh tế theo ý chớ chủ quan, Luật Đất đai 2003 đó qui định rừ ràng về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thu hồi đất loại này tại điều 39, 40; qui định cụ thể việc bồi thường thiệt hại tái định cư cho người có đất bị thu hồi (điều 42). Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước thực hiện được quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ đất, đảm bảo cơ sở pháp lí cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai theo hướng sử dụng đất có hiệu quả.
"Rà soát hiện trạng sử dụng đất, thu hồi đất không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích" là một trong ba nội dung của kế hoạch triển khai thi hành luật đất đai, thể hiện tập trung nhất quyết tâm của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc lập lại trật tự trong quản lí Nhà nước về đất đai (Quyết định số 25/2004/QĐ - BTNMT ngày 1/11/2004). Tuy nhiên, khi thi hành việc "rà roát" phải lưu ý một vài điểm sau đây: có rất ít tổ chức hoàn toàn không sử dụng toàn bộ đất được giao, đã cho thuê mà phần lớn là rơi vào trường hợp "bỏ trống" một phần hoặc sử dụng không đúng mục đích một phần diện tích rất nhỏ, thường thì chỉ vài chục mét vuông nhưng ở những vị trí sáng giá hoặc phần sử dụng không đúng mục đích đang có những công trình xây dựng kiên cố.