Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tây nam hồ Linh Đàm

Đô thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc biệt là các nước châu Á trong đó có Việt Nam.Nền kinh tế càng phát triển thì quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ càng nhanh.Đô thị hóa góp phần đẩy mạnh phát triển Kinh tế Xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân trong đất nước.Thành phố Hà Nội được biết đến là thủ đô của đất nước, trung tâm Kinh tế Chính trị Văn hóa Xã hội của đất nước. Trong những năm gần đây, thành phố Hà Nội có tốc độ đô thị hóa vào bậc cao nhất trong cả nước. Với tốc độ đô thi hóa nhanh, Hà Nội mọc lên rất nhiều những khu đô thị, không chỉ sục sôi xây dựng nhà ở khu vưc phía Tây, các công ty bất động sản cũng nhanh chóng bê tông hóa các cửa ngõ còn lại bằng những dự án từ lớn đến bé, từ cao cấp đến trung bình.Thực hiện kế hoạch phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2010, trong những năm qua Nhà nước và Thành phố đã triển khai đầu tư phát triển xây dựng các khu đô thị mới theo quy hoạch đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô. Việc giao đất để thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới tập trung đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã phát huy rất tích cực, bằng chứng là Thủ đô đã có được nhiều khu đô thị mới văn minh hiện đại: Khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bán đảo hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính...

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành chuyên đề; em đã nhận được sự giúp đỡ; chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong Khoa Môi trường và Đô thị cũng như các cô chú; anh chị đang làm việc tại phòng Nghiên cứu phát triển dự án- công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà HUD2.

Trước hết em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới T.S Nguyễn Kim Hoàng; người đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Thu Hoa; TS Nguyễn Hữu Đoàn; TS Nguyễn Thanh Huyền; tập thể khoa Môi trường và Đô thị; bộ môn Kinh tế và Quản

lý Đô thị và nhiều thầy cô giáo khác đã trang bị cho em những kiến thức quý báu để giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này.

Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ; nhân viên trong phòng nghiên cứu phát triển dự án; Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhàHUD2 Đặc biệt là Ông

Đỗ Hùng Lân;phó phòng phụ trách phòng nghiên cứu phát triển dự án tại Công ty

Cổ phần Đầu tư phát triển nhà HUD2 đã tạo điều kiện thuận lợi cho em có cơ hội được làm việc; học tập cũng như trong việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có liên quan đến đề tài.

Em cũng xin chân thành cảm ơn gia đình và toàn thể bạn bè đã quan tâm góp ý và giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 5 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Ngô Thị Ngân

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện; không saochép; cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịukỷ luật với Nhà trường

Hà Nội, ngày tháng 4 năm 2014

Sinh viên

Ngô Thị Ngân

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 4

1.1 QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 4

1.1.1 Khái niện Quản lý dự án 4

1.1.2 Khái niệm quản lý dự án đầu tư 5

1.1.3 Lựa chọn mô hình tổ chức quản lý dự án 5

1.1.4 Vai trò, ý nghĩa của công tác quản lý dự án đầu tư 10

1.1.5 Dự án đầu tư Khu đô thị mới 11

1.1.6 Các công cụ quản lý dự án đầu tư 12

1.2 NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 14

1.2.1 Quản lý vĩ mô và quản lý vi mô đối với các dự án 14

1.2.2 Lĩnh vực quản lý dự án 15

1.2.3 Quản lý theo chu kỳ của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 19

1.3 CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 22 1.3.2 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án 23

CHƯƠNG II - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM 24

2.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM .24

2.1.1 Vị trí và đặc điểm tự nhiên của khu đất xây dựng Khu đô thị 24

2.1.3 Quy mô và tổng mức đầu tư dự án 29

2.1.4 Hình thức đầu tư 32

2.1.5 Hình thức quản lý dự án 32

2.1.6 Căn cứ pháp lý lập dự án 33

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM 36

2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 36

2.2.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư 60

2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM 60

2.3.1 Khái quát chung về công tác quản lý dựa án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KĐT mới Tây Nam hồ Linh Đàm 60

2.3.2 Những mặt đạt được của công tác quản lý 61

CHƯƠNG III HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM 63

3.1 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN BỘ MÁY QUẢN LÝ 63

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THỰC HIỆN DỰ ÁN THEO ĐÚNG TIẾN ĐỘ 64

3.2.1 Giải pháp thúc đẩy dự án sớm đi vào xây dựng, rút ngắn quá trình chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị xây dựng 64

3.2.2 Lựa chọn các nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao và phù hợp 67

3.2.4 Cân đối lại thời gian của mỗi giai đoạn thực hiện dự án đầu tư 68

3.3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN 69

3.5 GIẢI PHÁP VỀ VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH 72

3.5.1 Giải pháp quản lý chi phí công trình 72

3.5.2 Giải pháp cho chi phí thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị trước xây dựng 73

3.5.3 Giải pháp cho huy động và sử dụng vốn đầu tư 73

3.6 GIẢI PHÁP VỀ CÔNG NGHỆ HỖ TRỢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 76 3.6.1 Phần mềm kế toán chuyên ngành xây dựng 76

3.6.2 Các phần mềm quản lý thông tin dự án 77

3.6.3 Phần mềm quản lý thi công chuyên nghiệp 78

3.6.4 Hệ thống Quản lý Dự án PERP-PROJ 79

KẾT LUẬN 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC VIẾT TẮTKĐT Khu đô thị

GPMB Giải phóng mặt bằngUBND Ủy ban nhân dânHĐND Hội đồng nhân dânBQLDA Ban quản lý dự án

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Chu trình quản lý dự án 5

Sơ đồ 2: Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 6

Sơ đồ 3: Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án 7

Sơ đồ 4: Mô hình chìa kháo trao tay 8

Sơ đồ 5: Sơ đồ phân tách công việc 13

Bảng 1: Chi tiết các bước công việc của quá trình hình thành và thực hiện một dựa án đầu tư xây dựng 20

Bảng 2 Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất theo phường, xã 25

Bảng 3 Tổng hợp đánh giá hiện trạng kiến trúc 26

Bảng 4 Thống kê số liệu hiện trạng sử dụng đất 37

Bảng 5 Tổng hợp hiện trạng dân số và lao động 39

Bảng 6 Tổng hợp chỉ tiêu sử dụng đất 42

Bảng 7: Nguồn thu của dự án 47

Bảng 8: Hiệu quả đầu tư hạ tầng kỹ thuật 47

Bảng 9 Các thông số kỹ thuật chính của đường giao thông 53

Bảng 10 Tổng hợp thông số hình học các tuyến đường 54

Bảng 11: Khối lượng xây dựng hệ thống thông tin 58

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đô thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc biệt làcác nước châu Á trong đó có Việt Nam Nền kinh tế càng phát triển thì quá trình đôthị hóa diễn ra với tốc độ càng nhanh Đô thị hóa góp phần đẩy mạnh phát triểnKinh tế- Xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân trong đất nước

Thành phố Hà Nội được biết đến là thủ đô của đất nước, trung tâm Kinh Chính trị- Văn hóa- Xã hội của đất nước Trong những năm gần đây, thành phố HàNội có tốc độ đô thị hóa vào bậc cao nhất trong cả nước Với tốc độ đô thi hóanhanh, Hà Nội mọc lên rất nhiều những khu đô thị, không chỉ sục sôi xây dựng nhà

tế-ở khu vưc phía Tây, các công ty bất động sản cũng nhanh chóng bê tông hóa các cửangõ còn lại bằng những dự án từ lớn đến bé, từ cao cấp đến trung bình.Thực hiện kếhoạch phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2010, trong những năm qua Nhà nước vàThành phố đã triển khai đầu tư phát triển xây dựng các khu đô thị mới theo quyhoạch đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ởngày càng tăng của nhân dân Thủ đô Việc giao đất để thực hiện các dự án phát triểnkhu đô thị mới tập trung đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã pháthuy rất tích cực, bằng chứng là Thủ đô đã có được nhiều khu đô thị mới văn minhhiện đại: Khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bán đảo hồLinh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính

Tuy nhiên, theo những báo cáo mới nhất về tình hình thực hiện dự án và sửdụng nhà ở tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy còn rấtnhiều số lượng nhà chưa hoàn thành, các khu đô thị bị gián đoạn thi công, rất nhiềudự án treo dải rác….đã cho thấy sự yếu kém của các cấp chính quyền trong quátrình quản lý dự án trong khu vực, sự yếu kém trong quản lý dự án của các chủ đầu

tư Điều này đòi hỏi những nhà quản lý dự án đầu tư xây dựng cần có những biệnpháp để gải quyết những vấn đề tồn tại trong quá trình vận hành dự án.Khu đô thịmới Tây Nam hồ Linh Đàm là một dự án lớn, góp phần rất lớn vào chiến lược pháttriển chung của thành phố Hà Nội, đang được triển khai thi công và tiến hành rất tốt

Để tránh phải những sai lầm mắc phải quá trình thực hiện dự án, ban quản lý dự ánkhu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm đã cố gắng hết mình trong công tác quản lýdự án

Xuất phát từ những yêu cầu trên, với mong muốn ứng dụng những kiến thứcđã học vào giải quyết những vấn đề, tìm ra những hạn chế, đưa ra những giải pháp

để hoàn thiện công tác quản lý dự án, em đã lựa chọn đề tài « Hoàn thiện công tácquản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm » làm chuyên

đề tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu nhằm mục đích :

- Xây dựng cơ sở lý luận, khoa học về quản lý dự án đầu tư xây dựng

- Phân tích, đánh giá thực trạng của công tác quản lý dự án đầu tư tại dự ánxây dựng khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm Xác định những thành quả đạtđược của công tác quản lý, những yếu kém còn tồn tại

- Xây dựng những biện pháp có cơ sở khóa học để góp phàn hoàn thiện côngtác quản lý dự án hiệu quả cho dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

-Đối tượng nghiên cứu :

+ Bản quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm

+ Dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm

+ Báo cáo sử dụng tài chính tính đến tháng 10/2013 của dự án khu đô thị mớiTây nam hồ Linh Đàm

- Phạm vi nghiên cứu không gian : Trong phạm vi địa giới của dự án khu đôthị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, thuộc quận Hoàng Mai, TP Hà Nội

- Phạm vi thời gian : Từ năm 2011- 3/2014

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu : Phương pháp phân tích, tổnghợp ; phương pháp điều tra, khảo sát ; phương pháp thống kê mô tả……

 Phương pháp phân tích thống kê

Phương pháp phân tích thống kê là phương pháp bao gồm thu thập, tổng hợp,trình bày số liệu, tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụcho quá trình phân tích, dự đoán và ra quyết định.

 Phương pháp tổng hợp

Phương pháp tổng hợp là phương pháp thu thập số liệu được tổng hợp thôngqua các chương trình nghiên cứu ,các chính sách của nhà nước, website, các tài liệutrong và ngoài nước, các văn bản… để từ đó tổng kết lại, thu được kết quả mìnhnghiên cứu

 Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp thống kê mô tả là các phương pháp có liên quan đến việc thuthập số liệu, tóm tắt trình bày tính toán và mô tả các đặc trưng khác nhau để phảnánh mọt cách tổng quát đối tượng nghiên cứu

5 Kết cấu bài nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu và kết luận, để tài gồm 3 chương :

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

CHƯƠNG II - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM

CHƯƠNG III – HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM

Do còn nhiều hạn chế trỏng quá trình thu thập và xử lý số liệu, cũng như sự hiểu biết chưa đầy đủ trong quá trình viết bài nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô và bạn đọc

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI1.1 QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

1.1.1 Khái niện Quản lý dự án

Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sátquá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn,trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật vàchất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất chophép

Quản lý dự án bao gồm ba giai đoạn chủ yếu Đó là việc lập kế hoạch, điều phốithực hiện mà nội dung chính là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giámsát các công việc dự án nhằm đạt được những mục tiêu xác định

Lập kế hoạch: Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính

nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hànhđộng thống nhất theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thốnghoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống

Điều phối thực hiện dự án: Đây là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền vốn,

lao động thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời gian.Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình cho từng công việc và toàn bộ dựán( khi nào bắt đầu ,khi nào kết thúc), trên cơ sở đó, bố trí tiền vốn, nhân lực vàthiết bị cần có

Giám sát: Là quá trình theo dõi, kiểm tra tiến trình dự án, phân tích tình hình thựchiện, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp giải quyết những vướng mắc trongquá trình thực hện Cùng với hoạt động giám sát, công tác đánh giá dự án giữa kỳvà cuối kỳ cũng được thực hiện nhằm tổng kết rút kinh nghiệm, kiến nghị các phasau của dự án

Sơ đồ 1: Chu trình quản lý dự án

1.1.2 Khái niệm quản lý dự án đầu tư

Như vậy, có thể hiểu chung nhất,quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình làquá trinh chủ thể quản lý thực hiện lập kế hoạch,tổ chức thực hiện kế hoạch, điềuphối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án xây dựng nhằmđảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệtvà đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm,dịch vụ,bằngnhững phương pháp và những điều kiện tốt nhất cho phép

1.1.3 Lựa chọn mô hình tổ chức quản lý dự án

Có nhiều loại mô hình quản lý dự án Theo luật đầu tư xây dựng Việt Nam,

có 3 mô hình chính sau đây:

1.1.3.1 Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án là hình thức tổ chức quản lý màchủ đầu tự sản xuất, hoặc tự thực hiện dự án( tự sản xuất, tự xây dựng, tự tổ chứcgiám sát và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật) hoặc chủ đầu tư lập ra ban quản lýdự án để quản lý việc thực hiện các công việc dự án theo sự ủy quyền

Mô hình tổ chức “ chủ đầu tư trực tiếp quản lý dựa án” trình bày trong hình1.Hình thức chủ đầu tư tự thực hiện dự án thường được áp dụng trong các dự án có

Lập kế hoạch

Thiết lập mục tiêu

Dự tính nguồn lựcXây dựng kế hoạch

Điều phối thực hiện

Bố trí tiến độ thời gianPhân phối nguồn lựcPhối hợp các hoạt độngKhuyến khích động viên

quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản và gần với chuyên môn sâu của chủ đầu tư, đồng thờichủ đầu tư có đủ năng lực chuyên môn và kinh nghiệm để quản lý dự án Trongtrường hợp chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án để quản lý thì ban quản lý dự ánphải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về nhiệm vụ và quyền hạn đượcgiao Ban quản lý dự án được đồng thời quản lý nhiều dự án khi có đủ năng lực vàđược chủ đầu tư cho phép, nhưng không được thành lập các ban quản lý dự án trựcthuộc để thực hiện việc quản lý dự án Mô hình được mô tả dưới đây:

Sơ đồ 2: Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Có bộ máy đủ năng lực

Chủ đầu tư lập ra

1.1.3.2 Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án

Mô hình tổ chức” Chủ nhiệm điều hành dự án” là mô hình tổ chức quản lýtrong đó chủ đầu tư giao cho ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc thuê một tổchức tư vấn pháp lý có đủ điều kiện, năng lực chuyên môn phù hợp với quy mô,tính chất của dự án làm chủ nhiệm điều hành, quản lý việc thực hiện dự án Chủnhiệm điều hành dự án là một pháp nhân độc lập, có năng lực, sẽ là người quản lý,điều hành và chịu trách nhiệm trước pháp luật về toàn bộ quá trình thuwch hiện dựán Mọi quyết định của chủ đầu tư liên quan đến quá trình thực hiện dự án sẽ đượctriển khai thông qua tổ chức tư vấn quản lý dự án ( chủ nhiệm điều hành dự án) Mô

hình này áp dụng cho dự án quy mô lớn, tính chất kỹ thuật phức tạp Mô hình chủnhiệm điều hành dự án có dạng như sau:

Sơ đồ 3: Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án

1.1.3.3 Mô hình chìa kháo trao tay

Mô hình tổ chức dự án dạng chìa khóa trao tay là hình thức tổ chức trong đóban quản lý dự án không chỉ là đại diện toàn quyền của chủ đầu tư- chủ dự án màcòn là ‘ Chủ’ của dự án

Hình thức tổ chức quản lý dự án dạng chìa kháo trao tay cho phép tổ chứcđấu thầu, lựa chọn nhà tổng tầu để thực hiện toàn bộ dựa án Khác với hình thức chủnhiệm điều hành dự án, giờ đấy mọi trách nhiệm thực hiện dự án được giao cho banquản lý dự án và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với việc thực hiện dựán.Ngoài ra, là tổng thầu, ban quản lý dự án không chỉ được giao toàn quyền thựchiện dự án mà còn được phép thuê thầu phụ thực hiện từng phần việc trong dự án đã

Thuê nhà

Thuê nhà thầu B

Chủ đầu tư

Các bộ phận thực hiện dự án

trúng thầu.Trong trương hợp này bên nhận thầu không phải là một cá nhân mà phảilà một ban quản lý dự án chuyên nghiệp Mô hình tổ chức dự án dạng chìa kháo traotay được trình bày ở hình 3

Sơ đồ 4: Mô hình chìa kháo trao tay

Tổ chức đấu thầu tuyển chọn

Thuê lại

1.1.3.4 Một số mô hình khác

* Mô hình quản lý theo hình thức tự làm

Tự làm là hình thức thực hiện dự án mà chủ đầu tư không cần phải nhờ đếncác nhà thầu trong việc thực hiện các công việc của dự án Chủ đầu tư sử dụng lựclượng của mình để thực hiện các công việc của dự án

Hình thức tự làm thích hợp với các dự án nhỏ, có tính chất chuyên ngành.Theo hình thức tự làm mô hình tổ chức quản lý có dạng:

* Tổ chức quản lý dự án theo chức năng

Tổng thầu thực hiện toàn bộ dự án

Chủ đầu tư

Hình thức tổ chức quản lý dự án theo chức năng có đặc điểm: (1) dự án đượcđặt vào một phòng chức năng nào đó trong cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp (tùythuộc vào tính chất của dự án) và (2) các thành viên quản lý dự án được điều độngtạm thời từ cỏc phũng chức năng khác nhau đến và họ vẫn được quyền quản lý củaphòng chức năng nhưng lại đảm nhận phần việc chuyên môn của mình trong quátrình quản lý điều hành dự án

* Mô hình tổ chức chuyên trách quản lý dự án

Mô hình tổ chức chyờn trỏch quản lý dự án là hình thức tổ chức quản lý màcác thành viên ban quản lý mà các thành viên ban quản lý dự án tách hoàn toàn khỏiphòng chức năng chuyên môn, chuyên thực hiện quản lý điều hành dự án theo yêucầu được giao

1.1.3.5 Những căn cứ để lựa chọn mô hình quản lý dự án

Để lựa chọn một mô hình tổ chức quản lý dự án phù hợp cần dựa vào nhữngnhân tố cơ bản như: quy mô dự án, thời gian thực hiện dự án, công nghệ sử dụng, độbất định và rủi ro của dự án, nguồn lực và chi phí cho dự án, số lượng dự án thực thitrong cùng kỳ và tầm quan trọng của nó… Ngoài ra, khi xem xét lựa chọn mô hìnhcho dự án, cũng cần phân tích bốn tham số quan trọng khác là phương thức thốngnhất các nỗ lực, cơ cấu quyền lực, mức độ ảnh hưởng và hệ thống thông tin Mỗi môình tổ chức quản lý dự án có thể áp dụng hiệu quả trong một số tường hợp nhất định.Mỗi mô hình tổ chức quản lý dự án theo chức năng thích hợp với những dự án màmục tiêu chính là áp dụng công nghệ chứ không phải là tối thiểu chi phí hoặc là phaphản ứng nhanh trươc những thay đổi của thị trường hoặc đối với những dự án đòihỏi đầu tư lớn vào máy móc thiết bị Mô hình tổ chức chuyên trách dự án áp dụng cóhiệu quả trong trường hợp có một số dự án tương tự nhau được thực hiện hoặc trongtrường hợp thực hiện những công việc mang tính chất duy nhất, yêu cầu cụ thể ca,đòi hỏi quản lý tỉ mỉ, lại không phù hợp với lĩnh vực chức năng nào Mô hình tổchức quanr lý dự án dạng ma trận áp dụng khá thích hợp đới với những dự án có yêucầu công nghệ phức tạp, đoig hỏi có sự tham gia thường xuyên của nhiều bộ phậnchức năng chuyên môn nhưng lại cho phép chuyên gia có thể cùng lúc đồng thờitham gia vào nhiều dự án khác nhau

1.1.4 Vai trò, ý nghĩa của công tác quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của một dự án, cóthể kể đến:

- Liên kết tất cả các công việc; các hoạt động của dự án

- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên; gắn bó giữa nhómquản lý dự án với khách hàng và nhà cung cấp đầu vào cho dự án

- Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của cácthành viên tham gia dự án

- Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc nảy sinh và điềuchỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dự đoán được Tạo điềukiện cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bấtđồng

- Tạo ra những sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn

- Tuy nhiên, phương pháp quản lý dự án cũng có mặt hạn chế của nó Nhữngmâu thuẫn do cùng chia nhau một nguồn lực của một đơn vị, quyền lực và tráchnhiệm của nhà quản lý dự án trong một số trường hợp không được thực hiện đầy đủ,vấn đề hậu( hay “bệnh” ) của dự án là những nhược điểm cần được khắc phục đốivới phương pháp quản lý dự án

Mục đích của quản lý dự án là từ góc độ quản lý và tổ chức, áp dụng các biệnpháp nhằm đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu dự án như mục tiêu về giá thành, mụctiêu thời gian, mục tiêu chất lượng Vì thế, làm tốt công tác quản lý là một việc có ýnghĩa vô cùng quan trọng

- Thông qua quản lý dự án có thể tránh được những sai sót trong những côngtrình lớn, phức tạp

Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và không ngừng nâng cao đờisống nhân dân, nhu cầu xây dựng các dự án công trình quy mô lớn, phức tạp cũngngày càng nhiều Cho dù là nhà đầu tư hay người tiếp quản dự án đều khó gánh vácđược những tổn thất to lớn do sai lầm trong quản lý gây ra Thông qua việc áp dụngphương pháp quản lý dự án khoa học hiện đại giúp việc thực hiện các dự án côngtrình lớn, phức tạp đạt được mục tiêu đề ra một cách thuận lợi

- Áp dụng phương pháp quản lý dự án sẽ có thể khống chế, điều tiết hệ thống mục tiêu dự án

Nhà đầu tư (khách hàng) luôn có rất nhiều mục tiêu đối với một dự án côngtrình, những mục tiêu này tạo thành hệ thống mục tiêu của dự án Trong đó, một sốmục tiêu có thể phân tích định lượng, một số lại không thể phân tích định lượng.Trong quá trình thực hiện dự án, chúng ta thường chú trọng đến một số mục tiêuđịnh lượng mà coi nhẹ những mục tiêu định tính Chỉ khi áp dụng phương phápquản lý dự án trong quá trình thực hiện dự án mới có thể tiến hành điều tiết, phốihợp, khống chế giám sát hệ thống mục tiêu tổng thể một cách có hiệu quả.

1.1.5 Dự án đầu tư Khu đô thị mới

1.5.1.1 Khái niệm về Khu đô thị mới

Khu đô thị mới là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của

đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc cácđường chính của đô thị.Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở,các công trình dịch vụcho bản thân khu đô thị đó,có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thịhoặc cấp vùng

Cấu trúc một khu đô thị gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đô thị:

- Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm:Hệ thống giao thông;Hệ thống cung cấp nănglượng; Hệ thống cấp nước, thoát nước; Hệ thống quản lý các chất thải và môitrường; Hệ thống nghĩa trang…

- Hạ tầng xã hội gồm: Các công trình nhà ở;Các công trình công cộng dịch vụnhư y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương mại…; Các công trình quảngtrường, công viên, cây xanh, mặt nước;Các công trình cơ quan hành chính đô thị…

Khái niệm dự án khu đô thị mới:

Khái niệm dự án khu đô thị mới theo Quy chế khu đô thị mới ban hành kèmnghị định số 02/2006 NĐ- CP: “dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mộtkhu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khudân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặchình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợpvới quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.”

Quy mô dự án khu đô thị mới: Dự án khu đô thị mới được lập có quy môchiếm đất từ 50 ha trở lên Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong

quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đangtồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 ha nhưng khôngđược nhỏ hơn 20 ha

1.5.1.2 Đặc điểm của công tác quản lý dự án khu đô thị mới

Khi lập quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thịmới; khảo sát, thiết kế, xây dựng công trình và quản lý chất lượng xây dựng trongkhu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.Đối với các tiêu chuẩn xây dựng thuộc diện không bắt buộc áp dụng mà Việt Namchưa có hoặc tiêu chuẩn xây dựng đã lạc hậu thì Nhà nước khuyến khích áp dụngcác tiêu chuẩn cao, tiên tiến của nước ngoài để nâng cao chất lượng các dự án khu

đô thị mới Khi áp dụng tiêu chuẩn xây dựng nước ngoài phải được cơ quan nhànước có thẩm quyền cho phép

1.1.6 Các công cụ quản lý dự án đầu tư

1.1.6.1 Biểu đồ phân tách công việc

Cơ cấu phân tách công việc là việc phân chia theo cấp bậc một dự án thànhcác nhóm nhiệm vụ và công việc cụ thể, là việc xác định, liệt kê và lập bảng giảithích cho từng công việc cần thực hiện của dự án

Về hình thức, sơ đồ cơ cấu phân tách công việc giống như một cây đa hệphản ánh theo cấp bậc các công việc cần thực hiện của một dự án Một sơ đồ phântách công việc có nhiều cấp bậc Cấp bậc trên cùng phản ánh mục tiêu cần thựchiện Các cấp bậc thấp dần thể hiện mức độ chi tiết của mục tiêu Cấp độ thấp nhấtlà những công việc cụ thể Số lượng các cấp bậc của WBS phụ thuộc quy mô và độphức tạp của dự án

Có thể phát triển sơ đồ cơ cấu phân tách công việc theo nhiều phương pháp

Ba phương pháp chính hay sử dụng là phương pháp thiết kế dòng (phương pháplôgic), phương pháp phân tách theo các giai đoạn hình thành phát triển (chu kỳ) vàphương pháp phân tách theo mô hình tổ chức (chức năng)

Sơ đồ 5: Sơ đồ phân tách công việc

Dù ¸n

CÊp II

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

Cấp I: Toàn bộ dự án

Cấp II: Những công việc lớn

Cấp III: Những công việc nhỏ

Cấp IV: Những công việc nhỏ hơn nữa

Cấp V: Những công việc riêng lẻ

1.1.6.2 Sơ đồ mạng của dự án

Mạng công việc là kỹ thuật trình bày kế hoạch tiến độ, mô tả dưới dạng sơ đồmối quan hệ liên tục giữa các công việc đã được xác định cả về thời gian và thứ tựtrước sau Mạng công việc là sự nối kết các công việc và các sự kiện

Có hai phương pháp chính để biểu diễn mạng công việc Đó là phương pháp

“đặt công viêc trên mũi tên” và phương pháp “đặt công việc trong các nút” Cả haiphương pháp đều có chung nguyên tắc là: trước khi một công việc có thể bắt đầu thìtất cả các công việc trước nó phải được hoàn thành và các mũi tên được vẽ theochiều từ trái sang phải, phản ánh quan hệ logic trước sau giữa các công việc nhưngđộ dài mũi tên không có ý nghĩa

1.1.6.3 Phương pháp biểu đồ GANTT

Biểu đồ GANTT là phương pháp trình bày tiến trình thực tế cũng như kếhoạch thực hiện các công việc của dự án theo trình tự thời gian Mục đích củaGANTT là xác định một tiến độ hợp lý nhất để thực hiện các công việc khác nhaucủa dư án Tiến độ này tùy thuộc vào độ dài công việc, những điều kiện ràng buộcvà kỳ hạn phải tuân thủ

CÊp IV

13

Cấu trúc của biểu đồ.

- Cột dọc trình bày công việc, thời gian tương ứng để thực hiện từng công việc đượctrình bày trên trục hoành

- Mỗi đoạn thẳng thể hiện một công việc Độ dài đoạn thẳng là độ dài công việc Vịtrí của đoạn thẳng thể hiện quan hệ thứ tự trước sau giữa các công việc

1.1.6.4 Hệ thống thông tin

Thiết lập một hệ thống thông tin có chất lượng là môt trong những nhân tốđảm bảo chất lượng hiệu quả quản lý dự án Muốn hệ thống thông tin thông suốt vàhiệu quả cần đảm bảo điều kiện về vật chất cũng như con người trong cơ chế hoạtđộng của nó

- Vật chất; cần trang bị phương tiện hiện đại; máy tính nối mạng, máy fax, điệnthoại, tham gia khai thác xa lộ thông tin, mạng internet, hệ thống biểu kế hoạch

- Con người; cần bố trí những chuyên gia có kỹ năng đáp ứng được đòi hỏi của hệthống thông tin hiện đại

- Cơ chế hoạt động; cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cũng như nộidung truyền thông

1.2 NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

1.2.1 Quản lý vĩ mô và quản lý vi mô đối với các dự án

1.2.1.1 Quản lý vĩ mô đối với dự án

Quản lý vĩ mô hay quản lý của nhà nước đối với dự án bao gồm tổng thể cácbiện pháp vĩ mô tác động đến các yếu tố của quá trình hình thành; thực hiện và kếtthúc dự án

Trong quá trình triển khai dự án, nhà nước mà đại diện là các cơ quan quản

lý nhà nước về kinh tế luôn theo dõi chặt chẽ, định hướng và chi phối hoạt động củadự án nhằm đảm bảo cho dự án đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế-xã hội.Những công cu quản lý vĩ mô chính sách của nhà nước để quản lý dự án bao gồmcác chính sách, kế hoạch, quy hoạch như chính sách về tài chín, tiền tệ, tỷ giá, lãisuất, chính sách đầu tư, chính sách thuế, hệ thống luật pháp, những uy định về chếđộ kế toán, bảo hiểm, tiền lương…

1.2.1.2 Quản lý vi mô đối với các dự án

Quản lý cá dự án ở tầm vi mô là quản lý các hoạt động cụ thể của dự án Nóbao gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát… các hoạtđộng dự án Quản lý dự án bao gồm hàng loạt ván đề như quản lý thời gian, chi phí,nguồn vốn đầu tư, rủi ro, quản lý hoạt động mua bán… Quá trình quản lý được thựchiện trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quảcủa dự án Trong từng giai đoạn, tuy đối tượng quản lý cụ thể có thể khác nhaunhưng đều phải gắn bó với ba mục tiêu cơ bản của hoạt động uản lý dự án: Thờigian, chi phí, kết quả hoàn thành

1.2.2 Lĩnh vực quản lý dự án

Theo đối tượng quản lý, quản lý dự án bao gồm các nội dung như trong bảng

1 Quản lý dự án bao gồm các ĩnh vực chính sau đây được xem xét theo ViệnNghiên cứu Quản trị dự án quốc tế ( PMI) là :

 Quản lý thời gian dự án

Quản lý thời gian bao gồm các quy trình cần thiết để đảm bảo dự án hoànthành đúng lúc

Tầm quan trọng của việc quản lý thời gian: Kết thúc dự án đô thị đúng hạn là một trong những thách thức lớn nhất Các vấn đề lịch biểu là lý do chính dẫn đến xung đột trong dự án; đặc biệt là trong nửa sau của dự án đô thị

Quản lý thời gian dự án đô thị gồm những qui trình bảo đảm hoàn tất dự ánđúng hạn Những qui trình này gồm: Xác định các hoạt động; sắp thứ tự các hoạtđộng; ước lượng thời gian cho mỗi hoạt động; phát lịch biểu; điều khiển lịch biểu

 Quản lý chi phí dự án

Chi phí là tài nguyên được hy sinh hay tính trước để đạt được một mục tiêu

rõ ràng hay để trao đổi cái gì đó Chi phí thường được đo bằng đơn vị tiền tệ Quản

lý chi phí dự án bao gồm những quy trình yêu cầu đảm bảo cho dự án được hoàn tấttrong sự cho phép của ngân sách

Quản lý chi phí dự án gồm những qui trình bảo đảm cho dự án được hoàn tấttrong sự cho phép của ngân sách Những qui trình này gồm: Lập kế hoạch cho nguồntài nguyên; ước lượng chi phí; dự tóan chi phí; kiểm soát – Điều chỉnh chi phí

 Quản lý chất lượng dự án

Khái niệm: Tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn hoá (ISO=International StandartOrganisation) xác định chất lượng như tổng thể các chi tiết nhỏ của một sản phẩmmà nó phải thoả mãn những quy định đã được đề ra

Một số chuyên gia khác lại định nghĩa theo nguyên tắc cơ bản :

+ Yêu cầu phù hợp: thoả mãn các yêu cầu đòi hỏi

+ Tiện lợi cho sử dụng: chắc chắn rằng một sản phẩm có thể được sử dụngngay từ khi có ý định sản xuất nó

Qui trình quản lý chất lượng bao gồm ba giai đọan:

+ Lập kế hoạch chất lượng: Nhận biết được tiêu chuẩn chất lượng nào có liênquan tới dự án và nhận biết như thế nào và làm thế nào thỏa mãn chúng.Điều quantrọng để thiết kế trong tiêu chuẩn chất lượng và truyền đạt những yếu tố quan trọnggóp phần trực tiếp đáp ứng những đòi hỏi của khách hàng Những thử nghiệm trongthiết kế giúp nhận ra tác động có thể thay đổi trong toàn bộ kết quả của một quytrình

+ Đảm bảo chất lượng: Đánh giá toàn bộ việc thực hiện dự án để chắc chắndự án sẽ thoả mãn những vấn đề liên quan tới tiêu chuẩn chất lượng Bảo đảm chấtlượng bao gồm tất cả các hoạt động liên quan tới việc nhận biết những vấn đề củamột dự án Một mục tiêu của việc bảo đảm chất lượng nữa là liên tục cải tiến chấtlượng

+ Kiểm tra chất lượng: Kiểm tra chi tiết những kết quả dự án để chắc chắnrằng chúng đã tuân thủ những tiêu chuẩn chất lượng có liên quan trong khi đó tìm ranhững cách để cải tiến chất lượng tổng thể Đầu ra cho việc quản lý chất lượng là:Tán thành những sự quyết định; làm lại; sửa đổi qui trình

 Quản lý rủi ro dự án

Rủi ro và tính không chắc chắn là những điều không thể tránh trong vòng đờidự án và sẽ nguy hiểm nếu chúng ta bỏ qua sự tác động của chúng Tính không chắcchắn là do thiếu thông tin; thiếu kiến thức; thiếu hiểu biết về kết quả của một hànhđộng; quyết định hoặc sự kiện

Trong quản lý dự án đô thị; rủi ro chủ yếu liên quan đến mức độ chính xáctrong việc dự báo kết quả Các hiệu ứng tích cực của rủi ro thường được gọi là các

cơ hội Các mối đe dọa là hiệu ứng tiêu cực của rủi ro Các mối đe dọa là những sựkiện chi phối dự án theo hướng các kết quả được xem là không thuận lợi

Rủi ro của nhà đầu tư có thể chia ra 2 thành phần: Rủi ro hệ thống và rủi rokhông hệ thống

+ Rủi ro hệ thống: Là rủi ro xuất hiện do các yếu tố tác động lên toàn bộ thị

trường như: Chiến tranh; khủng hoảng năng lượng; hoặc chiến lược cạnh tranh quốcgia Đây là loại rủi ro tác động lên toàn bộ thị trường theo cùng một phương thức

+ Rủi ro không hệ thống: Là rủi ro cho mỗi nhà đầu tư riêng biệt; như tác

động của bạo lực; sự xuất hiện của đổi thủ cạnh tranh; mất sản phẩm hoặc quản lýkhông có hiệu quả

Các tiến trình về quản lý rủi ro theo cách tiếp cận bốn bước cơ bản sau đây:Định danh những mối đe dọa nào tồn tại; định lượng các mối đe dọa; xác định và phântích những mối đe dọa cần được quan tâm nhiều nhất; ứng phó với các mối đe dọa

Xác định tất cả những điểm không chắc chắn đáng kể; các mối đe dọa cụ thể

có thể xảy ra suốt cuộc đời dự án Sau đây là các vấn đề chung thường gặp của cácdự án:

+ Phạm vi của dự án: Khách hàng bổ sung phạm vi hoặc các tính năng; côngviệc không thể định nghĩa chính xác; các tiêu chí của dự án thay đổi; phạm vi đượcđánh giá thấp

+ Lịch biểu của dự án: Thời hạn dự án được đánh giá thấp; khi thực hiện dự án;ngày hoàn thành dự án thay đổi; ngày kết thúc không hiện thực; những ý kiến tán thànhsự chậm trễ của dự án; các đợt xem lại của các giới quản lý làm chậm dự án

+ Tiếp thị: Các kỳ vọng của người dùng không hiện thực; các yêu cầu của thịtrường thay đổi; giá bán thay đổi; doanh thu thay đổi

+ Vật liệu: Thay đổi các nguồn cung ứng và tính sẵn có của vật liệu; phối hợpkhông tốt giữa các vật liệu hiện có; độ tin cậy của bên cung ứng thấp; độ tin cậy củavật liệu thấp; chất lượng không đạt yêu cầu; giá vật liệu tăng

+ Thiết bị: Độ tin cậy thấp; không tương thích với hệ thống hiện tại; côngdụng không phù hợp với người dùng; khả năng thích ứng kém

+ Các nguồn lực: Các thành viên trong đội thay đổi; thay đổi chế độ tiềnlương; tính không sẵn có của các nguồn lực; các mức tiêu hao không phù hợp

+ Tổ chức: Vai trò; trách nhiệm của các thành viên dự án không rõ ràng; ủyquyền tồi; mối quan hệ giữa các bộ phận không tốt; thiếu sự phối hợp đúng đắn;truyền thông kém

+ Cá nhân: Các kỳ nghỉ; đau ốm; gia đình và các vấn đề khác; các quyền lợimâu thuẫn; các trò giải trí bên ngoài; các vấn đề đạo đức; các vấn đề luân lý

+ Mối quan hệ con người: Mâu thuẫn giữa các cá nhân; các kỹ năng khôngkhớp nhau; các vấn đề sức khỏe và an toàn; các vấn đề về tính đa dạng

+ Các ảnh hưởng bên ngoài: Thời tiết; tai họa tự nhiên; các qui định của chính phủ; cácvấn đề về bằng sáng chế; các rào cản văn hóa; các căng thẳng chính trị; các thay đổi xuhướng kinh tế; hình ảnh công ty tồi đi; vị trí pháp lý không thuận lợi.

 Đánh giá rủi ro:

Trong trường hợp ta biết dự đoán các khả năng sinh lời với các xác suất xảy

ki : tỷ lệ sinh lời trong tình huống i

pi: xác suất xảy ra tình huống i

 Quản lý truyền thông dự án

- Tầm quan trọng của truyền thông tốt:

+ Nỗi sợ hãi lớn nhất đối với dự án là thất bại (kém) truyền thông

+ Các nhà chuyên môn về quản lý dự án đô thị không phải là người truyềnthông tốt

Các nghiên cứu cho thấy nhà chuyên môn quản lý dự án đô thị phải có khảnăng truyền thông hiệu quả để có thể thăng tiến trong nghề nghiệp Kỹ năng nói làyếu tố chủ yếu để thăng tiến nghề nghiệp đối với các nhà chuyên môn quản lý dự án

đô thị

- Quy trình quản lý truyền thông bao gồm:

+ Lập kế hoạch truyền thông: Xác định thông tin và nhu cầu giao tiếp của cácbên liên quan

Mỗi dự án cần có kế hoạch quản lý truyền thông; là tài liệu hướng dẫn truyềnthông trong dự án Phân tích các bên liên quan trong truyền thông dự án cũng hỗ trợqui trình lập kế hoạch truyền thông

Nội dung của kế hoạch quản lý truyền thông: Mô tả việc thu thập các loạithông tin khác nhau; cấu trúc phân phối mô tả thông tin đến với ai; khi nào và bằngcách nào; định dạng thông tin để truyền thông; lịch biểu tạo thông tin; các phươngpháp truy cập để nhận thông tin; phương pháp cập nhật kế hoạch quản lý truyềnthông theo tiến độ của dự án; phân tích truyền thông với các bên liên quan

+ Phân phối thông tin: Có thể dùng thông tin cần thiết đúng lúc

Cung cấp thông tin cho đúng người vào đúng thời điểm và đúng định dạngcũng quan trọng như tạo thông tin

Các yếu tố quan trọng cần xét: Dùng công nghệ để cải tiến phân bố thông tin;các phương pháp chính quy và không chính quy để phân bố thông tin

+ Báo cáo hiệu suất: Thu thập và phổ biến thông tin về hiệu suất

Báo cáo hiệu suất giúp các bên tham gia biết thông tin về sử dụng tài nguyên

để đạt các mục tiêu của dự án Báo cáo tình trạng mô tả dự án đang ở giai đoạn Báo cáo tiến độ mô tả nhóm dự án đã đạt những gì trong một khoảng thời gian Dựbáo dự án tiên đoán trạng thái tương lai của dự án dựa trên thông tin quá khứ và xuhướng phát triển Các buổi họp đánh giá tình trạng thường có báo cáo hiệu suất

nào.-+ Kết thúc hành chính: Tạo thu thập và thông tin để hợp thức hóa kết thúc dựán / giai đoạn

Dự án đòi hỏi phải có giai đoạn kết thúc Kết thúc hành chính

(Administrati-ve closure) tạo ra: Tài liệu lưu trữ về dự án; chấp nhận chính thức; các bài học rút ra

1.2.3 Quản lý theo chu kỳ của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Đối với một dự án đô thị,có thể quản lý dự án đô thị theo một chu kỳ gồm 3giai đoạn:

A Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn này được xác định bắt đầu từ việc hình thành ý tưởng đầu tư khu

đô thị cho đến khi được cấp giấy phép đầu tư (hoặc giấy chứng nhận đầu tư)

- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, quy mô đầu tư: Dựa vào điều kiện tựnhiên,điều kiện kinh tế xã hội,các kế hoạch,các quy hoạch dài hạn,các chinh sáchkinh tế,phân tích dự báo và khả năng thâm nhập thị trường…để nhà đầu tư quyếtđịnh nghiên cứu dự án đầu tư

B Giai đoạn đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư được xác định từ việc thực hiện đồng thời cáccông tác GPMB, thiết kế bản vẽ thi công đô thị… đến việc xây dựng và đưa đô thịvào sử dụng

C Giai đoạn quản lý, điều hành, vận hành sau đầu tư

Sau khi xây dựng và đưa các công trình của dự án vào sử dụng, trên cơ sởquy chế quản lý đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhà đầu tư tiến hànhchuyển giao và bàn giao các cơ sở hạ tầng, xã hội… cho cơ quan quản lý nhà nước.Nhà đầu tư có thể tiếp tục quản lý điều hành hoặc thuê các đơn vị quản lý chuyênnghiệp hoặc bàn giao hoàn toàn cho chủ sử dụng tự quản lý điều hành đô thị theoquy chế được phê duyệt Giai đoạn này có thể tiến hành theo từng phần hoặc toànthể dự án

* Tóm tắt các công việc đối với mỗi giai đoạn:

Bảng 1: Chi tiết các bước công việc của quá trình hình thành và thực hiện một

dựa án đầu tư xây dựng

Giai đoạn

tiền đầu tư

Nghiên cứu tìm kiếm cơ hội đầu tưLập dự án tiền khả thi hoặc báo cáo sơ bộ

Lập dự ánkhả thi và hồ

sơ xin phépđầu tư

- Lập công văn xin chủ trương lập dự án đầu tư

- Xin giới thiệu địa điểm cấp thuê đất

- Xin thỏa thuận môi trường

- Lập dự án đầu tư khả thi

- Hoàn tất các thủ tục liên quan hồ sơ xin phépđầu tư

Xin quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư

Giai đoạn

đầu tư

Chuẩn bị xâydựng

- Lập sơ đồ bố trí tổng thể mặt bằng

- Xin chỉ giới quy hoạch

- Lập phương án đền bù giải tỏa.

- Lập báo cáo xây dựng môi trường

- Ký hợp đồng thuê cấp đất

- Ký hợp đồng thuê thiết kế kỹ thuật chi tiết côngtrình

- Xin giấy phép xây dựng

- Lập dự toán chi phí công trình

- Lập kế hoạch xin cấp và vay vốn

- Ký hợp đồng giao thầu xây dựng

- Lập kế hoạch tiến độ thi công xây lắp

- Ký hợp đồng mời thầu cung ứng vật tư xây dựng

- Ký hợp đồng mời thầu cung ứng máy móc thiếtbị

Tổ chức thicông xâydựng

- Tiếp nhận vốn vay; vốn cấp

- Thực hiện đền bù giải tỏa; san lấp mặt bằng xâydựng

- Tiếp cận và bảo quản vật tư xây dựng

- Tổ chức thi công xây dựng

- Giám sát thi công xây dựng

- Tiếp nhận; giám sát lắp đặt thiết bị

- Hoàn thiện xây dựng; lắp đặt công trình

- Chuẩn bị bộ máy quản lý; tuyển dụng đào tạonhân lực

- Nghiệm thu bàn giao công trình

- Thanh quyết toán xây dựng công trình

- Vận hành thử công trình

Giai đoạn

vận hành và

các kết quả

đầu tư

- Đưa công trình vào vận hành khai thác

- Sử dụng chưa hết công suất

- Sử dụng công suất ở mức cao nhất

- Công suất giảm dần và thanh lý

Nguồn: Giáo trình lập dự án đầu tư

Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ; việc xem xét đánh giá các giai đoạn củachu trình dự án là rất quan trọng Tuy nhiên đứng ở các góc độ khác nhau; mỗingười có mối quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau Chủđầu tư phải nắm vững ba giai đoạn; thực hiện đúng trình tự Đó là điều kiện để đảmbảo đầu tư đúng cơ hội và có hiệu quả

1.3 CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN

Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặctrưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng cácchỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí bỏ ra của dự án và các kết quả đạtđược theo mục tiêu của dự án)

Để đánh giá một dự án đầu tư phải dựa trên một hệ thống các chỉ tiêu về kĩthuật, công nghệ, tài chính, kinh tế và xã hội, trong đó một số chỉ tiêu tài chính vàkinh tế đóng vai trò chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp để lựa chọn phương án

Chỉ có các chỉ tiêu tài chính và kinh tế mới có thể phản ánh tổng hợp vàtương đối toàn diện dự án đầu tư, kể cả các mặt kĩ thuật và xã hội của dự án

Theo phương án hiện hành, các chỉ tiêu tài chính, kinh tế, xã hội của một dựán đầu tư bao gồm các nhóm sau:

1.3.1 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính phản ánh lợi ích trực tiếp của các doanhnghiệp với tư cách là chủ đầu tư, và được chia thành hai nhóm: các chỉ tiêu tĩnh(tínhtoán cho một năm) và các chỉ tiêu động(tính toán cho cả đời dự án có tính đến sựbiến động của các chỉ tiêu kinh tế theo thời gian)

+ Các chỉ tiêu tĩnh gồm:

Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.

Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm

Mức doanh lợi của một đông vốn đầu tư hàng năm

Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cũng như thời gian thu hồivốn nhờ lợi nhuận

+ Các chỉ tiêu động bao gồm:

Hiệu số thu chi được quy về thời điểm hiện tại hoặc tương lai, được đểnguyên cho cả đời dự án hay san đều hàng năm

Suất lời thu nội tại và các biến loại

Tỉ số thu chi

1.3.2 Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án.

Nhóm chỉ tiêu này phản ánh lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng thu đượccủa dự án Các chỉ tiêu thu được của dự án ở đây được dùng để phục vụ cho Nhànước và cộng đồng Các chỉ tiêu ở đây có thể xảy ra trực tiếp trong dự án hay giántiếp ngoài dự án Có thể dẫn ra một số chỉ tiêu chủ yếu như: mức đóng thuế hàngnăm của dự án cho Nhà nước, mức tăng thu nhập cho người lao động của doanhnghiệp và ngoài doanh nghiệp, giảm thất nghiệp, bảo về môi trường vv

CHƯƠNG II - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM

2.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY NAM HỒ LINH ĐÀM 2.1.1 Vị trí và đặc điểm tự nhiên của khu đất xây dựng Khu đô thị

2.1.1.1 Vị trí và giới hạn khu đất

Khu đất nghiên cứu thuộc cụm Bằng A, phường Hoàng Liệt, quận HoàngMai và thôn Văn, xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì

- Phía Bắc giáp khu nhà ở Bắc Linh đàm mở rộng (điểm X2);

- Phía Tây và Nam giáp sông Tô Lịch;

- Phía Đông giáp khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thịmới Nam hồ Linh Đàm (dự kiến);

- Tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch: 759.368m2

Trong tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch 75,9368 ha, dự kiến Tổngcông ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xâydựng khu đô thị mới có diện tích 32,4686 ha Ngoài ra, Chủ đầu tư còn có tráchnhiệm hỗ trợ chi phí, thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng khu đất chuyểnđổi cơ cấu sản xuất 16,818 ha (khu đất chuyển đổi cơ cấu sản xuất 16,818 ha thựchiện theo dự án riêng)

2.1.1.2 Địa mạo, địa chất thuỷ văn, địa chất công trình

Cao độ trung bình đất ruộng khoảng 5,60m  6,15m

Theo tài liệu đánh giá địa chất của Liên Xô (cũ) được lưu giữ tại Viện Quyhoạch xây dựng Hà Nội thì khu vực nghiên cứu nằm trong khu địa chất I, phân khu I

- 3 khoảnh I - 3a, phân khu I - 3 từ trên xuống được cấu thành bởi 1 hệ xen kẽ gồmsét, á sét và cát trầm tích aluvi nằm lót, nước ngầm xuất hiện ở độ sâu từ 0,5

10,0m Có thể xây dựng nhà và công trình kiên cố không hạn chế tầng cao

2.1.2 Hiện trạng khu đất

2.1.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

- Chủ yếu là đất trồng lúa, thuận tiện cho công tác giải phóng mặt bằng

- Phía Đông khu vực nghiên cứu còn có tuyến điện 110kv từ trạm 220kv Hà Đôngđến trạm 110kv Linh Đàm

- Trong khu vực nghiên cứu còn có tuyến điện 6kv ở phía Nam dự án

- Phía Đông Bắc khu vực nghiên cứu có nghĩa địa thôn Bằng A

Bảng 2 Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất theo phường, xã

sử dụng đất

Xã Thanh Liệt

Phường Hoàng Liệt

Toàn phạm vi nghiên cứu D.tích

(m 2 )

Tỷ lệ (%)

D.tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

D.tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

a Đất đã khai thác

x.dựng

14.945 14,5

0

161.168

24,56

176.113

20,48

148.600

19,57

a-6 Đất hạ tầng kỹ thuật 10 0,01 321 0,05 331 0,04

b Đất chưa khai thác

XD

88.105 85,5

0

495.150

75,44

583.255

15,70

115.535

15,21

b-5 Đất trồng lúa 29.815 28,9

3

252.120

38,41

281.935

Nguồn: HUD.com

2.1.2.2 Hiện trạng công trình kiến trúc

- Các công trình xây dựng trong khu vực làng xóm thuộc thôn Bằng A có mậtđộ xây dựng khoảng 32%, tầng cao bình quân khoảng 1,5 tầng, chất lượng trungbình (trừ các công trình mặt đường chất lượng tương đối tốt), xây dựng còn lộn xộncần cải tạo chỉnh trang, nâng cấp mạng lưới giao thông để phù hợp với quy hoạch

- Các khu tập thể của các cơ quan đơn vị thuộc thôn Văn (xã Thanh Liệt) doxây dựng từ lâu, một số công trình đã xuống cấp, mật độ xây dựng khoảng 45%

Bảng 3 Tổng hợp đánh giá hiện trạng kiến trúc

TT Loại

đất

Địa điểm

Diện tích Chỉ tiêu

Chất lượng

Đất XD Sàn T cao

TB

Mật độ

Số hộ/số lớp

Số người (m 2 ) (m 2 ) (m 2 ) (tầng) (%) (hộ/

lớp)

(người /hs)

2.1.2.3 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật

a Hiện trạng giao thông:

- Trong khu vực nghiên cứu có 1 số tuyến đường chính phục vụ dân sinh nhưtuyến đường từ đường Giải Phóng vào thôn Bằng A có mặt cắt ngang từ 6m đến9m

- Phía Đông, hiện có tuyến đường phân khu vực (mặt cắt ngang B=30m)đang được xây dựng nối từ đường vành đai 3 đến đường 70

- Đánh giá: Mạng lưới đường hiện có trong khu vực nghiên cứu chưa đượcxây dựng theo quy hoạch, hầu hết các tuyến đường có mặt cắt nhỏ hẹp, chất lượngkém, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ nên không đáp ứng được nhu cầu đi lạitrong tương lai

b Hiện trạng san nền, thoát nước mưa:

- Khu đất nghiên cứu phần lớn là đất trống, đất vườn, ruộng canh tác, còn lạilà đất dân cư thôn Bằng A (phường Hoàng Liệt) và thôn Văn (xã Thanh Liệt)

- Hệ thống thoát nước chủ yếu là tự chảy theo các tuyến mương hiện có.Trong khu vực thôn Bằng A, thôn Văn hiện có một số tuyến rãnh nắp đan thoátnước chung rồi đổ ra sông Tô Lịch ở phía Tây Nam và Nam

- Đánh giá: Để thi công xây dựng khu đô thị mới, cũng như khai thác sử dụngsau này, ngoài việc san đắp nền cần chú ý đến việc tiêu thoát nước cho khu vực dân

cư hiện có, phù hợp với quy hoạch lâu dài, tránh úng ngập cục bộ

c Hiện trạng cấp nước.

- Phía Nam khu vực nghiên cứu có trạm cấp nước thôn Bằng A được xâydựng theo chương trình cấp nước sạch nông thôn công suất khoảng 500 m3/ngàyđêmlàm nhiệm vụ cấp nước cho khu vực dân cư làng xóm thuộc thôn Bằng A và mộtphần dân cư thôn Bằng B

- Một phần lớn dân cư của thôn Bằng A sử dụng nước giếng khoan và nướcmưa

- Đánh giá: Công suất trạm cấp nước hiện có không đủ để đáp ứng cho nhucầu sử dụng lâu dài Vì vậy cần xây dựng mạng lưới cấp nước cho phù hợp với quyhoạch đáp ứng nhu cầu trước mắt cũng như lâu dài

d Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:

- Nước thải thoát chung với nước mưa

- Rác trong khu vực làng xóm được Công ty môi trường đô thị thu gomtheo giờ

- Đánh giá: Trong khu vực nghiên cứu chưa có hệ thống thoát nước bẩnriêng Phần lớn rãnh thoát nước là rãnh hở, gây ô nhiễm môi trường Rác thải đãđược Công ty Môi trường Đô thị thu gom, song tình trạng đổ rác bừa bãi vào cáckhu đất trũng, ao, mương và đặc biệt là đổ ra sông Tô Lịch… vẫn phổ biến, gây ônhiễm môi trường

e Hiện trạng cấp điện:

- Hiện tại phía đông khu vực còn có tuyến điện 110KV từ trạm 220KV HàĐông đến trạm 110KV Linh Đàm

- Trong khu vực còn có tuyến điện 6KV

- Một số trạm điện sẽ được xây dựng để cấp nguồn dân sinh phục vụ chiếusáng

- Đánh giá: Mạng lưới cung cấp điện không có khả năng đáp ứng nhu cầudùng điện cho toàn bộ khu đô thị mới, cần xây dựng bổ sung thêm các tuyến 22kvmới

f Hiện trạng thông tin:

- Mạng lưới cáp thông tin chưa có gì

- Đánh giá: Khu vực nghiên cứu hiện nay phần lớn là đất trống nên mạnglưới thông tin phục vụ cho khu vực chưa có gì, tổng đài vệ tinh lại ở xa vì vậy cầnxây dựng mạng lưới thông tin cho khu vực quy hoạch mới và cả khu lân cận

g Các dự án liên quan:

Trong khu vực nghiên cứu có một số dự án đã và đang được triển khai:

- Dự án thoát nước Hà Nội (giai đoạn I)

- Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm

- Dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng (điểm X2)

2.1.3 Quy mô và tổng mức đầu tư dự án

đô thị mới văn minh hiện đại: Khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, Khu dịch vụ tổng hợpvà nhà ở Bán đảo hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu đô thị Trung Hoà -Nhân Chính

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh của quá trình đô thị hoá, nhiều khuvực đất đai nông nghiệp ngoại thành bị thu hồi để phát triển đô thị Trong quá trình

đô thị hoá phát sinh ngày càng lớn các vấn đề về chuyển đổi ngành nghề và tạonguồn thu nhập ổn định cho một bộ phận dân cư đang sản xuất nông nghiệp khi bịthu hồi đất để xây dựng các khu đô thị mới Do đó, cùng với việc phát triển các khu

đô thị mới tập trung, cần xây dựng các mô hình chuyển đổi sản xuất phù hợp nhằm

ổn định cuộc cuộc sống lâu dài cho người nông dân sau khi thu hồi đất

Đối với Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm ngoàiviệc phát triển khu đô thị mới thì quy hoạch của Dự án còn dành quỹ đất để chuyểnđổi cơ cấu ngành nghề sản xuất nông nghiệp nông thôn, với mục đích:

Quy hoạch lại và bố trí một phần diện tích dành để chuyển đổi ngành nghề vàphát triển sản xuất cho địa phương, tạo việc làm và tạo nguồn thu nhập ổn định chocác hộ gia đình khi bị thu hồi đất Việc quy hoạch lại đất canh tác là cơ sở để địaphương quản lý và sử dụng quỹ đất nông nghiệp đạt hiệu quả cao

Đưa nông thôn ngoại thành tiến kịp với các khu đô thị mới theo hướng vănminh, hiện đại Tuy nhiên, vẫn giữ được bản sắc vốn có và phát huy các yếu tốtruyền thống của địa phương

Căn cứ vào các quy định tại Quy chế khu đô thị mới Ban hành kèm theoNghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ, Quy định tạm thời

về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

ban hành kèm theo Quyết định số 71/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 của UBNDthành phố Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị kính đề nghị UBNDthành phố Hà Nội chỉ định Tổng công ty là nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thịmới Tây Nam hồ Linh Đàm Việc Tổng công ty đề nghị UBND thành phố Hà Nộichỉ định Tổng công ty là nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới Tây Nam hồLinh Đàm căn cứ các lý do sau:

- Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là doanh nghiệp Nhà nước, cóđủ tư cách pháp nhân, độc lập về tài chính, có đăng ký ngành nghề kinh doanh phùhợp với quy mô của Dự án, có năng lực về tài chính, kỹ thuật và kinh nghiệm tổchức quản lý triển khai các dự án khu đô thị mới, đặc biệt là trên địa bàn thành phốHà Nội; Tổng công ty là đơn vị đã có nhiều đóng góp tích cực vào sự phát triển đôthị và nhà ở của Thành phố;

- Dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm nằm trong tổng thể khu vực

Hồ Linh Đàm, tiếp giáp với khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm và khunhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng là những dự án do Tổng công ty triển khai thành côngtrong những năm vừa qua Việc chỉ định Tổng công ty là nhà đầu tư thực hiện dự ánTây Nam hồ Linh Đàm sẽ tạo điều kiện phát triển đồng bộ khu vực Hồ Linh Đàm,gắn kết với những dự án do Tổng công ty đã đầu tư trước đây;

- Dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm là dự án do Tổng công ty Đầu

tư phát triển nhà và đô thị đề xuất phù hợp với quy hoạch chung và yêu cầu pháttriển của thành phố, trong đó có đề xuất nội dung hình thành mô hình chuyển đổi cơcấu sản xuất nông nghiệp nông thôn tại địa phương phù hợp với định hướng pháttriển kinh tế của quận Hoàng Mai với mục tiêu chuyển đổi cơ cấu kinh tế địaphương giải quyết việc làm và tạo thu nhập ổn định cho người dân trong khu vựckhi thực hiện dự án

- Dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm mang tính chất đặc thù vớiviệc xây dựng thí điểm mô hình chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp nông thôncùng với phát triển khu đô thị mới Dự án được UBND thành phố giao Tổng công ty

tổ chức triển khai tại văn bản số 146/TB-VPUB ngày 27/8/2003 trước khi Luật Đấtđai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực Trong thờigian qua, thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố, cùng với việc lập quyhoạch chi tiết của dự án, Tổng công ty đã làm việc với UBND quận Hoàng Mai thoả

thuận về việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm và xây dựngkhu đất chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp nông thôn tại Bằng A, phườngHoàng Liệt, trong đó Tổng công ty sẽ hỗ trợ toàn bộ kinh phí để giải phóng mặtbằng và xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, sau đó bàn giao lạicho UBND quận Hoàng Mai làm Chủ đầu tư tổ chức lập các dự án chuyển đổi cơcấu sản xuất phù hợp với điều kiện kinh tế của địa phương Do tính chất đặc thù củadự án, trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện dự án Tây Nam hồ Linh Đàm,Tổng công ty thường xuyên nhận được sự phối hợp, giúp đỡ của các Sở ban ngànhvà sự chỉ đạo trực tiếp của các đồng chí lãnh đạo UBND thành phố.

Việc đề nghị UBND thành phố Hà Nội chỉ định Tổng công ty Đầu tư pháttriển nhà và đô thị là nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ LinhĐàm là hoàn toàn phù hợp với các quy định tại Quy chế khu đô thị mới ban hànhkèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ, các quy định hiện hành củaNhà nước và chủ trương của UBND Thành phố

2.1.3.2 Quy mô đầu tư

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị triển khai thực hiện dự án xây

dựng khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm với tổng diện tích quy hoạch là

49,288-ha (trong tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch 75,9368 49,288-ha, không thu hồi đất

dân cư cải tạo chỉnh trang và đất thuộc dự án thoát nước Hà Nội)

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là Chủ đầu tư cấp 1, chịu trách

nhiệm đầu tư xây dựng khu đô thị trên phần diện tích đất 32,468 ha theo quy hoạch,

tuân thủ đúng điều lệ xây dựng được thành phố phê duyệt Đối với diện tích đất

16,818ha thuộc quy hoạch của dự án dành để chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông

nghiệp nông thôn, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị có trách nhiệm hỗtrợ toàn bộ kinh phí để hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng theo đúng quy địnhvà xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch tỷ lệ 1/500 của dự án đượcthành phố phê duyệt tại Quyết định số 82/2006/QĐ-UB ngày 29/5/2006; sau đó bàngiao lại cho UBND quận Hoàng Mai là chủ đầu tư, tổ chức lập các dự án chuyển đổi

cơ cấu sản xuất phù hợp với điều kiện thực tế nhằm mục đích tạo công ăn việc làmcho người dân bị thu hồi đất và người dân địa phương

2.1.3.3 Chủ đầu tư

- Tên cơ quan chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị;

- Tên giao dịch quốc tế: HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT PORATION (Viết tắt HUD)

COR Địa chỉ trụ sở chính: 21, Kim Đồng, quận Hoàng Mai, Hà Nội;

- Quyết định thành lập: Quyết định số 08/2000/QĐ-BXD ngày 02/6/2000 củaBộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh: số 0106000404 cấp ngày 07/6/2000của Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội, đăng ký thay đổi lần 1 ngày18/11/2004

2.1.3.4 Nguồn vốn đầu tư

Nguồn vốn giai đoạn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện dự án bao gồmcác nguồn vốn sau:

- Vốn tự có của Chủ đầu tư và vốn huy động hợp pháp khác: 395,275 tỷ

- Vốn vay thương mại : 300,000 tỷ

Căn cứ luật điện lực và các văn bản hướng dẫn thi hành, Chủ đầu tư sẽ thoảthuận với ngành điện về vốn đầu tư xây dựng hệ thống cấp điện đến từng hộ tiêu thụđiện

2.1.4 Hình thức đầu tư

Dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm được đầu tư theo hình thứcđầu tư xây dựng mới, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiếtđược duyệt, làm cơ sở để triển khai các dự án cấp 2 nhằm hình thành nên một khu

đô thị mới văn minh hiện đại ở cửa ngõ phía Nam thành phố

Linh Đàm sẽ được quản lý thực hiện theo hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dựán

2.1.6 Căn cứ pháp lý lập dự án

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lýdự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ- CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lýchất lượng công trình xây dựng;

- Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 của Chính phủ về việc banhành Quy chế khu đô thị mới;

- Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫnthực hiện quy chế khu đô thị mới bàn hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày5/1/2006 của Chính phủ;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/01/2003 của Chính Phủ về việcthành lập quận Hoàng Mai;

- Quyết định số 1404/QĐ-UB ngày 22/03/2006 của UBND thành phố Hà Nộiphê duyệt Nhiệm vụ thiết kế QHCT khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, tỷ lệ1/500 số 54/VQH do viện QHXD Hà Nội lập;

- Quyết định số 133/2001/QĐ-UB, ngày 28/12/2001 của UBND thành phốHà Nội phê duyệt Quy hoạch chi tiết huyện Thanh Trì, tỷ lệ 1/5000 (phần QH sửdụng đất và giao thông);

- Quyết định số 225/2005/QĐ-UB, ngày 16/12/2005 của UBND thành phốHà Nội phê duyệt Quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai, tỷ lệ 1/2000 (phần QH sửdụng đất và giao thông);

- Quyết định số 82/2006/QĐ-UBND, ngày 29/5/2006 của UBND thành phốHà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàmtỷ lệ 1/500;

- Quyết định số 83/2006/QĐ-UBND, ngày 29/5/2006 của UBND thành phốHà Nội về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết khu đôthị mới Tây Nam hồ Linh Đàm tỷ lệ 1/500;

- Công văn số 569/CV-UB, ngày 13/6/2003 của UBND huyện Thanh Trì vềviệc thoả thuận địa điểm để Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD)lập dự án mở rộng khu đô thị mới tại Hoàng Liệt, huyện Thanh Trì (nay là phườngHoàng Liệt, quận Hoàng Mai);

- Công văn số 1042/QHKT-P1, ngày 27/8/2003 của Sở Quy hoạch - Kiếntrúc Hà Nội về việc giới thiệu địa điểm lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mớikết hợp chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp tại khu vực phía Tây Nam khu nhà

ở hồ Linh Đàm thuộc xã Hoàng Liệt, huyện Thanh Trì (nay là phường Hoàng Liệt,quận Hoàng Mai);

- Thông báo số 146/TB-VPUB, ngày 27/8/2003 của văn phòng HĐND vàUBND thành phố Hà Nội về kết luận, chỉ đạo của Phó Chủ tịch Lê Quý Đôn tạicuộc họp về đề án chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp khi xây dựng khu đô thịmới tại thôn Bằng A, xã Hoàng Liệt, huyện Thanh Trì (nay là phường Hoàng Liệt,quận Hoàng Mai);

- Thông báo số 186/TB-VP, ngày 14/10/2003 của văn phòng HĐND vàUBND thành phố Hà Nội về ý kiến chỉ đạo của đồng chí Hoàng Văn Nghiên tạibuổi làm việc với Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) và chínhquyền địa phương huyện Thanh Trì;

- Thông báo số 197/TB-VP, ngày 22/10/2003 của Văn phòng HĐND vàUBNDTP về ý kiến chỉ đạo của đồng chí Hoàng Văn Nghiên - Chủ tịch UBND TPtại buổi đi thực địa kiểm tra quy hoạch các xã của huyện Thanh Trì, tiến độ xâydựng tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân, các khu tái định cư và các bến, bãi đỗ xekhách công cộng của thành phố;

- Thông báo số 41/TB-VP, ngày 06/4/2004 của Văn phòng HĐND và UBNDthành phố Hà Nội về ý kiến chỉ đạo của đồng chí Hoàng Văn Nghiên tại buổi làm