Luận văn thạc sỹ: Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lê Trọng Tấn GELEXIMCO

Trong quá trình phát triển đất nước các dự án đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Khái niệm dự án đã và đang được sử dụng ngày càng rộng rãi. Dự án là một khái niệm rộng nó bao gồm tất cả các lĩnh vực trong sản xuất kinh doanh, trong xây dựng hạ tầng xã hội mà còn trong nhiều các lĩnh vực kinh tế xã hội khác, những dự án mang mục tiêu lợi nhuận và những dự án không mang mục tiêu lợi nhuận,....Một cách đơn giản có thể hiểu “dự án” là một tập hợp các hoạt động cần thiết để tác động vào các nguồn lực hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác địnhCũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trình hội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sóc nông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân. Tại Việt Nam cũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án. Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiên cứu sâu rộng trên toàn thế giới. Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nước đang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ. Các dự án liên tục được thành lập và thực hiện. Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chất lượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị phát triển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng một hoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị. Các khu đô thị đầu tiên xuất hiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trung hòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự án khu đô thị. Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời. Đi đôi với sự hình thành của các khu đô thị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Để có thể xây dựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nói riêng

DANH MỤC BẢNG BIỂU

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ Ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 6

1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam .6

1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới 9

1.2.1 Lập kế hoạch 10

1.2.2 Điều phối và tổ chức 12

1.2.3 Kiểm soát 14

1.2.4 Điều chỉnh 15

1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 15

1.4.1 Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 16

1.4.2 Thực hiện đầu tư 17

1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng 18

1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 21

1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới .22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO .23

2.1 Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCO 23

2.1.1 Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO .23

2.1.2 Giới thiệu về dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 28

Tấn - GELEXIMCO 39

2.2.1 Thực trạng xác lập quyền sử dụng đất, đền bù đất đai, giải phóng mặt bằng .45

2.2.2 Thực trạng của quản lý lập bản vẽ thiết kế thi công 47

2.2.3 Thực trạng quản lý đấu thầu 52

2.2.4 Thực trạng quản lý thi công hiện trường và hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng 56

2.2.5 Thực trạng quản lý thanh quyết toán 64

2.3 Những điểm đã đạt được và hạn chế của công tác QLDA đâu tư KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO trong thời gian qua 66

2.3.1 Những điểm đã đạt được 66

2.3.2 Những hạn chế 71

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO 72

3.1 Mục tiêu còn lại của việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng KĐT 72

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới LTT-GELEXIMCO 74

3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 74

3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác thiết kế 81

3.2.3 Nâng cao chất lượng đấu thầu 84

3.2.4 Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn 85

3.2.5 Kiểm soát chất lượng thi công, tiến độ bàn giao đưa vào sử dụng các công trình hạng mục trong dự án 90

3.2.6 Thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán công trình 91

3.3 Kiến nghị 92

3.3.1 Kiến nghị đối với UBND Hà Nội 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và QLDA đầu tư 20

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp sử dụng đất KĐT mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO .32

Bảng 2.3 Quy trình hình thành một dự án KĐT mới 34

Bảng 2.4 : Giá trị tổng mức đầu tư của dự án HTKT 42

Bảng 2.5 Tổng mức đầu tư dự án nhà ở thấp tầng 42

Bảng 2.6: Tiến độ hoàn thiện dự án HTKT KĐT mới LTT 43

Bảng 2.7 Tiến độ xây dựng dự án nhà ở 45

Bảng 2.8: Trình tự giải xác lập quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng 46

Bảng 2.9: Thực trạng thu hồi đất tại khu đô thị Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO 47

Bảng 2.10 Thực trạng công tác thiết bản vẽ thi công và dự toán 49

Bảng 2.11: Bảng tổng hợp kế hoạch đấu thầu 55

Bảng 2.12: Thực trạng thi công HTKT 60

Bảng 2.13 Thực trạng thi công nhà ở thấp tầng 62

Bảng 2.14 Giá trị thanh quyết toán Nhà ở hoàn thành tính đến năm 2011 (tỷ đồng) .66

Bảng 2.15 Giá trị thanh quyết toán HTKT hoàn thành tính đến năm 2011 (tỷ đồng) .66

Bảng 2.16 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2009 70

Bảng 2.17 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2010 71

Bảng 3.1 Bảng tiến độ kết thúc HTKT 74

Bảng 3.2 Tiến độ kết thúc xây dựng nhà ở thấp tầng 75

HÌNH Hình 1.1 Chu trình QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới 9

Hình 1.2 : Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư xây dựng KĐT 21

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức tập đoàn GELEXIMCO 25

Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức Chi nhánh Hà Tây 26

Hình 2.3: Quy trình thiết kế BVTC tại dự án KĐT mới LTT - GELEXIMCO 47

Hình 2.4: Quy trình đấu thầu tại dự án KĐT mới LTT - GELXIMCO 52

Hình 2.5: Sơ đồ chức năng giám sát tại hiện trường thi công KĐT LTT 57

Hình 3.1: Sơ đồ tổ chức chi nhánh kiến nghị 76

Hình 3.2 Sơ đồ tổ chức mỗi ban chuyên môn kiến nghị 77

Hình 3.3: Quy trình kiến nghị thiết kế BVTC và dự toán 82

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Cũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trìnhhội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nềnkinh tế Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự

án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sócnông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí

là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân Tại Việt Namcũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án

Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiêncứu sâu rộng trên toàn thế giới Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nướcđang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ Các dự án liên tục được thành lập vàthực hiện Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chấtlượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị pháttriển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng mộthoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị Các khu đô thị đầu tiên xuấthiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trunghòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự ánkhu đô thị Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nóichung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời Đi đôi với sự hình thành của các khu đôthị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Để có thể xâydựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm

rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xâydựng khu đô thị nói riêng Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội –GELEXIMCO là một trong những Chủ đầu tư như thế Nắm bắt được các xu hướngphát triển của đất nước, nắm bắt được nhu cầu về khu đô thị của Hà nội, Công ty đãđầu tư xây dựng nhiều khu đô thị trong phạm vi cả nước, trong đó có dự án tiêu biểu

là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO Để có thểthành công được trong dự án khu đô thị này đòi hỏi chủ đầu tư cũng phải có những

phương pháp quản lý dự án đúng đắn đã thành công tại nhiều dự án của các công tykhác nói chung và của bản thân công ty nói riêng Trong phạm vi luận văn, tác giảđứng trên vi trí là những nhà lãnh đạo của Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp HàNội – GELEXIMCO để nhìn nhận về thực trạng công tác quản lý dự án của mình tạikhu đô thị mới mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO Qua các biện pháp phân tích nhưbản thân tác giả đi hiện trường thực tế thi công để quan sát và mô tả các hiện trạng đã

và đang xảy ra tại khu đô thị Thu thập số liệu, dữ liệu, nhật ký thực hiện thu thậpđược tại dự án GELEXIMCO và các số liệu khác liên quan tiến hành tổng hợp vàphân tích từ đó đưa ra những đánh giá khái quát nhất về thực trạng quản lý của khu

đô thị Một phương pháp nghiên cứu quan trọng nữa là việc phỏng vấn các kỹ sư,chuyên gia tại dự án cũng như tham khảo ý kiến chuyên môn các chuyên gia có kinhnghiệm lâu năm ngoài dự án, những người đã gắn bó với dự án từ lâu năm từ lúc lập

dự án đầu tư xây dựng đến hiện tại Qua những phương pháp phân tích đó kết hợp vớicác lý luận thực tiễn để đưa ra những đánh giá tồn tại và nguyên nhân của những tồntại đó và tìm ra giải pháp để khắc phục những tồn tại đó

Để có thể phân tích được các thực trạng tại khu đô thị trước tiên ta phải hiểu

rõ được những cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.Những lý luận này cũng đã được nêu ra nhiều trong những tài liệu trong và ngoàinước, được các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành

“Dự án KĐT mới” là DAĐT xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống cáccông trình HTKT, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, đượcphát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chứcnăng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt; KĐT mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh

Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực tế là quản lý quá trìnhhình thành lên khu đô thị đến lúc hoàn thành khu đô thị

Quá trình quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị được quản lý theo vong trònkhép kín gồm 4 chu trình đó là lập kế hoạch, tổ chức điều phối và thực hiện, kiểmsoát và điều chỉnh

Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tínhnguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hànhđộng thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thốnghoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống Việc lập kế hoạch đòi hỏichủ đầu tư phải xác định được mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Dự án nàylàm cho ai? Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì?

Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiềnvốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thờigian Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình từng công việc và toàn bộ

dự án, trên cơ sở đó bố trí vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp

Kiểm soát được hiểu là một quá trình hoạt động và là một hệ thống Kiểmsoát dự án bao gồm một loạt hành động và công việc được thực hiện theo một quytrình nhất định, đồng bộ từ ý tưởng đầu tư, qua thực hiện cho đến khi dự án đượcvận hành đi vào hoạt động

Sau khi kiểm soát sẽ phát hiện những sai lệch cần điều chỉnh Do vậy hoạtđộng này là hoạt động theo sau hành động kiểm soát nó giúp nhà quản lý dự án cóthể kịp thời điểu chỉnh những sai xót và ngăn ngừa những sai xót đó lặp lại Cầnphải phân tích đi vào cội nguồn của những vấn đề để tìm ra nguyên nhân gây sailệch từ đó không những có sửa chữa mà có thể khắc phục triệt để

Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chính là quản lý các quá trìnhhình thành lên khu đô thị Khu đô thị được hình thành lên qua 3 giai đoạn: lập dự ánđầu tư xây dựng, thực hiện đầu tư, và quá trình hoàn thành bàn giao đưa công trìnhvào sử dụng Trong đó khâu thực hiện đầu tư là khâu chính trong quá trình thựchiện dự án Nó là khâu chiếm nhân lực nhiều nhất cũng như là khâu có tiến độ kéodài nhất Vì vậy trong phạm vi luận văn chủ yếu đi vào phân tích việc quản lý dự án

ở giai đoạn này Ở giai đoạn này công việc thực hiện đầu tư bao gồm các nội dungchính sau: giải phóng mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công, đấu thầu, thi công xâydựng, bàn giao đưa vào sử dụng, thanh quyết toán công trình xây dựng

Dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO được hình thành dựatrên sự hình thành đường Láng - Hòa Lạc và quy hoạch hai bên đường, quy hoạchcủa Tỉnh Hà Tây cũ, quy hoạch mạng lưới giao thông của TP Hà Đông và huyệnHoài Đức, Quy hoạch hệ thống khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn Quyết định1269/QĐ - UBND ngày 19/7/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc chop phép đầu

tư dự án KĐT mới LTT Dự án Khu đô thị Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO với diệntích 135 ha, nằm trên địa bàn Quận Hà Đông và huyện Hoài Đức.Khu đô thị này đãđạt được những thành công nhất định, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh củaDoanh nghiệp và đặc biệt là góp phần tạo nên việc phát triển đô thị của TP Hà nội

Để đạt được những thành công nhất định, Ban lãnh đạo công ty cùng với toàn thểcán bộ công nhân viên đã cùng nhau nỗ lực phấn đấu từ lúc lập dư án đầu tư xâydựng đến hiện tại Ngoài những thành công còn những tồn tại nhất định trong từngcông tác Trong phạm vi luận văn đã phân tích thực trạng những công tác QLDAđầu tư xây dựng khu đô thị và tìm ra những nguyên nhân của nó

Khâu giải phóng mặt bằng được thực hiện đầu tiên trong quá trình thực hiệnđầu tư Chủ đầu tư có vai trò phối hợp chặt chẽ với ban ngành chức năng UBNDhuyện xã, chuẩn bị kinh phí để thực hiện tốt nhất quá trình bối thường, hỗ trợ , thuhồi đất Khâu mặt bằng liên quan chặt chẽ đến tiến độ thực hiện dự án và được đánhgiá là khâu khó khăn nhất của mỗi dự án Với việc phân tích những hạn chế củachính sách giải phóng mặt bằng, những đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng, tác giảkiến nghị những hỗ trợ tích cực hơn nữa từ phía các cơ quan chưc năng ban ngành,đưa ra những đơn giá chính sách phù hợp hơn với thị trường để đảm bảo việc giảiphóng mặt bằng được tiến triển nhanh hơn

Thiết kế bản vẽ thi công với quy trình hiện tại được giao cho Phòng dự án làđơn vị đầu mối từ lúc bắt đầu chuẩn bị dự án đến lúc thực hiện dự án thiết kế bản vẽthi công Điều này dẫn đến sự chồng chéo về chức năng với Phòng kế hoạch xâydựng (Ban chức năng khác) Qua việc phân tích những tồn tại của công việc thiết kếbản vẽ thi công tìm ra những khâu gây kéo dài khâu thiết kế, chất lượng còn chưađạt yêu cầu qua đó kiến nghị quy trình mới cho việc triển khai thiết kế bản vẽ thi

công Việc chuẩn bị và lập dự án sẽ được chuyển lên Ban hạ tầng và BĐS vớinhững nhân lực từ phòng dự án Còn lại sau khi đã hình thành dự án, trong khâuthực hiện dự án bản vẽ thiết kế thi công sẽ được chuyên cho các phong ban chứcnăng chuyên môn trực tiếp quản lý dự án qua đó có thể nâng cao được chất lượng

và tiến độ thiết kế

Đấu thầu là hình thức cạnh tranh giữa các đơn vị dự thầu về năng lực, kinhnghiệm thông qua đấu thầu sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế và xã hội nóichung Về mặt công trình xây dựng sẽ lựa chọn được nhà thầu có năng lực kinhnghiệm hoàn thành công trình xây dựng với giá thành hợp lý nhất Tuy nhiên trong

dự án này CĐT hầu hết sử dụng hình thức chỉ định thầu là hình thức mà tình cạnhtranh về giá là hạn chế nhất Qua việc phân tích những han chế như hình thưc đấuthầu, quy trình chuẩn bị đấu thầu và xét thầu giữa các phòng ban của Chi nhánhkiến nghị những thay đổi hợp lý hơn về nhân lực thực hiện những công việc trên đểnâng cao chất lượng của công tác đấu thầu xét duyệt thầu như tạo thêm một phóngban là Phòng Kinh tế kế hoạch thẩm định Phòng ban này sẽ chịu trách nhiệm lập hồ

sơ xét thầu, và đề xuất ký hợp đồng Việc này sẽ nâng cao hơn nữa khả năng kiểmsoát về đấu thầu so với trước kia và nâng cao hơn nữa tính thống nhất và minh bạchtrong việc xét thầu tại dự án KĐT

Quá trình thực hiện thi công xây dựng là quá trình chính của thực hiện đầu tư

và là khâu kéo dài nhất và đòi hỏi nguồn nhân lực và tài chính lớn nhất Những yếu

tố quyết định lên sự thành công ở giai đoạn này đó chính là chất lượng và tiến độxây dựng Điều này phụ thuộc vào quy trình kiểm tra chất lượng của chủ đầu tư đề

ra yêu cầu với tư vấn giám sát và nhà thầu xây dựng, phụ thuộc vào năng lực kinhnghiệm và phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư thanh toán cho nhàthầu Trong thời gian gần đây đỏi hỏi chủ đầu tư phải có những giải pháp nhất định

về đảm bảo nguồn vốn để thanh toán kịp thời cho nhà thầu thi công xây dựng đểđảm bảo tiến độ đề ra và hợp đồng xây dựng Chủ đầu tư cần phải xây dựng mộtquy trình giám sát chất lượng chặt chẽ hơn nữa để kiểm soát chất lượng thi côngxây dựng tại khu đô thị

Quá trình thanh quyết toán: Giá trị thanh toán của CĐT cho nhà thầu xâydựng được CĐT căn cứ vào cơ sở định mức của nhà nước ban hành, căn cứ vào cácnghị định, thông tư hướng dẫn, để xác định vào giá trị thanh toán hoàn thành xâydựng công trình của nhà thầu xây dựng Với việc phân tích những tồn tại trong quátrình này để đưa ra những giải pháp như nâng cao độ chính xác, hiệu quả thanhtoán, để làm được điều này đòi hỏi phải có nhưng nhân lực thích hợp và chấtlượng, hơn nữa phải có những hướng dẫn cụ thể của cơ quan chưc năng ban ngànhhướng dẫn những nội dung mới giúp chủ đầu tư chủ động trong việc thanh quyếttoàn với nhà nước.

Như vậy thông qua việc phân tích thực trạng những công tác chính trong quátrình thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –GELEXIMCO tìm ra nhưng tôn tại nguyên nhân trong Chương II để kiến nghịnhững giải pháp trong chương III

Nhân tố tổ chức và nhân lực đóng vai trò là điều kiện cần trong những giảipháp để hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Vì vậy côngtác cần thiết đầu tiên là phải xây dựng một cơ cấu hoạt động của bộ mày quản lý dự

án hợp lý, đào tạo nâng cao trình độ của những cán bộ tham gia quản lý dự án

Kiến nghị cụ thể những thay đổi về công tác quản lý công tác thiết kế, côngtác đấu thầu qua những phân thích trong chương II bằng chuyển đổi phóng kế hoạchxây dựng thành bộ phân quản lý hạ tầng kỹ thuật, thành lập phòng kinh tế kế hoạchthẩm định qua đó sẽ nâng cao được khâu kiểm soát của các công tác này Tạo nên

sự thống nhất về các quy trình làm việc, thống nhất về các chính sách đơn giá được

áp dụng và quy đinh rõ, gắn trách nhiệm cụ thể với các cá nhân tham giá công tácQLDA Bổ sung thêm chức năng kinh doanh qua đó cũng có thể khuyến khích độngviên các cá nhân tăng thêm thu nhập trang trải cho chi phí sinh hoạt góp phần giảmnhững nhũng nhiễu trong bộ phận QLDA

Đề xuất về các giải pháp tăng cương kiểm soát chất lượng, đẩy nhanh tiến độbàn giao đưa vào sử dụng bằng các biện pháp giám sát hiện trường hợp lý của chủđầu tư và kiến nghị thuê các đơn vị tư vấn giám sát là các cơ quan quản lý chuyên

ngành mà tương lai sẽ là những đơn vị nhận quản lý duy tu và khai thác những côngtrình trong khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –GELEXIMCO.

Đề xuất các giải pháp về nâng cao hiệu quả sử dụng vốn như huy động vốn

từ các tổ chức cá nhân, huy động vốn từ bản thân các cán bộ công nhân viên trongcông ty cũng thúc đẩy mối quan hệ với công ty của nhân viên và gắn chặt quyền lợicủa nhân viên với dự án và với công ty Tăng cường kiếm soát các chi phí như chiphí gián tiếp, thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán

Cuối cùng là các kiến nghị với UBND TP Hà Nội đưa ra những chính sáchquy định cụ thể: Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn,Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù, Thường xuyên thực hiện côngtác kiểm tra thực hiện dự án Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnhvực đất đai Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố

Kiến nghị đối với nhà nước như: Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về việcthực hiện DAĐT xây dựng KĐT, Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu,nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT, tạo ra những ưu đãi

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết lựa chọn đề tài nghiên cứu

Trong quá trình phát triển đất nước các dự án đóng vai trò quan trọng trongviệc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Khái niệm dự án đã và đang được sử dụng ngày càng rộng rãi Dự án là mộtkhái niệm rộng nó bao gồm tất cả các lĩnh vực trong sản xuất kinh doanh, trong xâydựng hạ tầng xã hội mà còn trong nhiều các lĩnh vực kinh tế xã hội khác, những dự

án mang mục tiêu lợi nhuận và những dự án không mang mục tiêu lợi nhuận, Một cách đơn giản có thể hiểu “dự án” là một tập hợp các hoạt động cần thiết

để tác động vào các nguồn lực hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác địnhCũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trìnhhội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nềnkinh tế Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự

án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sócnông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí

là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân Tại Việt Namcũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án

Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiêncứu sâu rộng trên toàn thế giới Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nướcđang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ Các dự án liên tục được thành lập vàthực hiện Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chấtlượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị pháttriển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng mộthoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị Các khu đô thị đầu tiên xuấthiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trunghòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự ánkhu đô thị Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nóichung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời Đi đôi với sự hình thành của các khu đô

thị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Để có thể xâydựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm

rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xâydựng khu đô thị nói riêng

Trong bối cảnh Việt Nam đang tích cực hội nhập vào nền kinh tế thế giới, mặc

dù sẽ còn gặp nhiều thách thức và khó khăn, Công ty Xuất nhập khẩu tổng hợp HàNội – GELEXIMCO sẽ tiếp tục nâng cao năng lực quản lý kính doanh, tăng năngsuất, thực hiện chiến lược tăng doanh thu và chất lượng sản phẩm Với chiến lượcphát triển của Công ty, cùng với đường lối của Đảng và Nhà nước Việt Nam, Công

ty GELEXIMCO sẽ tiếp tục phát triển vững chắc trong thời gian tới, phấn đấu trởthành một tập đoàn hàng đầu của Việt Nam trong các lĩnh vực sản xuất, chế biến,thương mại, dịch vụ, du lịch, đặc biệt là đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng một cáchtốt nhất nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng và xã hội, đồng thời đóng góptích cực vào công cuộc phát triển kinh tế của đất nước, đảm bảo uy tín và thươnghiệu GELEXIMCO trên trường Quốc tế

Công ty tham gia đầu tư mạnh vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, xây dựng cácKĐT tại Hà Nội, Hà Tây, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Cần Thơ….kinh doanh kháchsạn, trung tâm thương mại, siêu thị đạt tiêu chuẩn quỗc tế Hiện nay, Công ty đang

là CĐT và triển khai thi công rất nhiều KĐT lớn như KĐT thành phố Giao Lưu - HàNội, KĐT Cái Dăm - Quảng Ninh, KĐT Hưng Phú - Cần Thơ, KĐT mới LTT -GELEXIMCO, KĐT mới Nam Láng Hòa Lạc - TP Hòa Bình…, đường giao thông,cầu vượt, kè bao biển, khách sạn, trung tâm thương mại, chung cư cao tầng

Với rất nhiều với dự án đã kể trên đòi hỏi ban lãnh đạo GELEXIMCO phải cónhững phương án để nâng cao các hiệu quả DAĐT của mình, họ cần phải tìm ranhững giải pháp để nang cao hiệu quả QLDA đầu tư của mình

Bản thân là một thành viên gắn bó với GELEXIMCO tôi đã có nhiều năm côngtác về lĩnh vực QLDA đầu tư tại các dự án của GELEXIMCO, và đặc biệt là trong

DAĐT KĐT mới Lê Trọng Tấn Tôi chọn đề tài “QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới

Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO” để làm luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:

- Áp dụng những kiến thức, phương pháp quản lý vào quản trị dự án KĐT mới

- Đánh giá dự án từ đó tìm ra những biện pháp nâng cao hiệu quả của DAĐT(trong đó có dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn) tại tập đoàn GELEXIMCO nói riêng vàcác công ty đầu tư các dự án để phát triển kinh tế xã hội nói chung

- Làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan hữu quan hoàn thiện các quy chếquy định hướng dẫn việc QLDA nhằm đạt hiệu quả cao trong việc phát triển củadoanh nghiệp cũng như đóng góp cho phát triển xã hội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLDA của tập đoàn GELEXIMCO tại dự án

xây dựng KĐT mới LTT - GELEXIMCO (bắt đầu từ khi nghiên cứu hình thành dự

án đến lúc xây dựng hoàn thành sản phẩm nhà ở để bàn giao cho khách hàng)

4 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan

Trên thế giới cũng như tại Việt Nam đã có rất nhiều những nghiên cứu liênquan đến QLDA Và QLDA đã trở thành một môn khoa học được đào tạo tại cáctrường đại học và viện nghiên cứu Và ngày nay càng nhiều những môn học đề cậpđến quản lý dự án cũng như nhiều những lớp học những viên nghiên cứu mở cáclớp học về quản lý dự án để đáp ứng yêu cầu ngày càng lớn về môn khoa học quản

lý dự án Thông thường những chuyên đề về quản lý dự án đề cập đến công tácquản lý của một dự án nói chung nó có thể là một dự án nhỏ như dự án phát triểnchăn nuôi, dự án khai thác nông nghiệp và lớn hơn có thể là đự án khai thác quặng,

dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc, và quan trọng hơn có thể là dự án điện hạt

nhân Việc quản lý dự án nói chung đề cập ra những nét tổng quát nhất về một dự

án và quy trình cũng như các phương pháp để mang lại hiệu quả cho việc quản lýthành công một dự án Đối với từng dự án cụ thể như trong phạm vi luận văn đó là

dự án đầu tư xây dựng thì những công trình nghiên cứu thường đi sâu vào việc phântích tính chất thực trạng những đặc thù của loại dự án cụ thể để từ đó áp dụng nhữngphương pháp quản lý một dự án chung để áp dụng vào một loại dự án cụ thể Dự ánđầu tư xây dựng khu đô thị là một trong những dự án mà ở Việt Nam cũng như trênthế giới được chú trọng hàng đầu trong quá trình phát triển kinh tế Nhu cầu về vănhóa, sinh hoạt ngày càng cao thúc đẩy nhu cầu về hình thành các khu đô thị ngàycàng nhiều do vậy sự hình thành ngày càng nhiều những khu đô thị là một xu hướngphát triển tất yếu Do vậy mà việc nghiên cứu quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đôthị cũng được đề cập đến và đặc biệt hơn đó là việc quản lý các dự án đầu tư xâydựng công trình là loại quản lý có nhiều nét tương đồng với quản lý đầu tư xâydựng khu đô thị Đối với các cơ quan chức năng ban ngành cũng có những văn bảnpháp luật hướng dẫn cụ thể về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị( cụ thểđược đề cập trong luận văn)

Trong phạm vi đề tài thạc sĩ quản trị kinh doanh có các luận văn có các điểmtương đồng:

Hoàn thiện công tác QLDA đầu tư tại Tổng công ty Khoáng sản TKV Học viên: Lê Tuán Ngọc - Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội

QLDA đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty CP đầu tư và xây dựng Hud1.Tuy nhiên trong phạm vi đề tài đi sâu vào nghiên cứu việc QLDA của mộtdoanh nghiệp cụ thể với một vài dự án cụ thể mà ở đây là Công ty Xuất nhập khẩuTổng hợp Hà Nội GELEXIMCO tại dự án KĐT mới LTT -GELEXIMCO, để từ đó

có thể đưa ra những nhận định cụ thể dự án cụ thể đó là dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELXIMCO, qua việc việc phân tích thực trạng tìm ranhững tồn tại và nguyên nhân để đưa ra những giải pháp thúc đẩy việc quản lý dự

án đầu tư xây dựng khu đô thị tốt hơn cũng như áp dụng vào các dự án khác củacông ty và có thể áp dụng việc quản lý dự án của những ty doanh ngiệp khác

5 Phương pháp nghiên cứu

- Mô tả: Đi hiện trường, quan sát, mô tả.

- Tổng hợp và phân tích: Từ số liệu, dữ liệu, nhật ký thực hiện thu thập

được tại dự án GELEXIMCO và các số liệu khác liên quan tiến hành tổng hợp vàphân tích

- Phỏng vấn chuyên sâu: Phóng vấn các kỹ sư, chuyên gia tại dự án cũng như

tham khảo ý kiến chuyên môn các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm ngoài dự án

6 Đóng góp của nghiên cứu

Vận dụng các lý thuyết về QLDA đầu tư vào việc quản lý cụ thể một số dự

án của một doanh nghiệp nhất định mà ở đây là của doanh nghiệp GELEXIMCOđối với việc QLDA đầu tư KĐT mới LTT - GELEXIMCO

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam

Công trình nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ

Công trình công cộng gồm: các công trình văn hóa; công trình giáo dục;công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhàkhách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóngphát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại

Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng;công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng,dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình

cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lượng;công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình côngnghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp

Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; côngtrình đường thủy; cầu; hầm; sân bay

Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đườngống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại

Công trình HTKT gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lýnước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rácthải; công trình chiếu sáng đô thị.

“Dự án KĐT mới” là DAĐT xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống cáccông trình HTKT, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, đượcphát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chứcnăng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt; KĐT mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh

Đặc điểm:

Trong phạm vi ranh giới KĐT này tất cả phải được thiết kế đồng bộ có liênquan đến các khu vực lân cận xung quanh, có hỗ trợ bổ sung cũng như kế tục pháttriển Trong thực tế khi phê duyệt các dự án KĐT mới người ta có thể định nghĩa cáccông trình HTKT có thể bao gồm: mặt bằng xây dựng được san nền đến cốt cao độđược phê duyệt theo quy hoạch, hệ thống đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoátnước, hệ thống điện, thông tin liên lạc Những công trình HTKT này sau khi được CĐTquản lý xây dựng hoàn thiện xong, có những công trình sẽ được chuyển giao cho cácban quản lý chuyên ngành chức năng để duy tu quản lý, có những công trình sẽ tiếp tụcđược CĐT quản lý và khai thác dưới hình thức kinh doanh, cho thuê,…

Bên cạnh HTKT đó là các công trình mà CĐT được phép xây dựng và báncho khách hàng để thu về doanh thu cho mình Các công trình đó có thể là đất nềntrong KĐT đã hoàn thiện hạ tầng hoặc cũng có thể là những căn hộ chung cư Tất cảnhững công trình khi được bàn giao cho dân phải qua các khâu lập dự án, khảo sátkiểm tra, cũng như nghiệm thu tính an toàn khi đi vào sử dụng để bảo đảm an toàncho khách hàng khi sử dụng

Dự án KĐT gồm nhiều công trình mà mỗi công trình trong đó cũng có thểtách thành một dự án Một KĐT có thể tách thành các dự án như sau: dự án xâydựng HTKT, dự án xây dựng nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án xâydựng nhà ở cao tầng và các dự án này có thể độc lập với nhau về tính pháp lý, chủtrương, tuy nhiên phải tuân theo quy hoạch đã được phê duyệt Và chính đặc điểmnày giải thích tại sao việc hoàn thành một dự án đầu tư xây dựng một KĐT cần một

thời gian kéo dài, một nguồn tài chính tương đối lớn, và bên cạnh đó điều quantrọng là phải có nguồn nhân lực dồi dào với trình độ hiểu biết, kiên thức về các lĩnhvực trong xây dựng.

Một dự án K ĐT hay những dự án nhỏ hơn trong nó như: HTKT, nhà ở thấptầng và các công trình xã hội, nhà ở cao tầng, mỗi dự án này phải tuân thủ quyhoạch 1/500 đã được phê duyệt Tất cả các dự án trên đều phải thực hiện đúng chutrình của một dự án bắt đầu từ bước lập dự án TKCS đến bước thiết kế kỹ thuật thicông và thi công hoàn thành nghiệm thu công trình Để hoàn thiện bước lập DAĐTxây dựng, CĐT thường phải mất từ 2 đến 3 năm để hoàn thành Sau khi thủ tụcđược hoàn tất công việc thi công xây dựng và hoàn thành bàn giao thực tế cho thấy

ở những khu đô thị đã hoàn thành như Trung Hòa Nhân Chính, Dự án Khu đô thịmới Linh Đàm, Dự án Khu đô thi mới Cipuchar thi thời gian hoàn thành thườngphải trên 10 năm

Xu thế:

Trong 20 năm đổi mới hệ thống đô thị Việt Nam đã có những thành tựu nhấtđịnh, cho đến nay diện tích đất toàn đô thị là 48.965 km2 chiếm 14,78% tổng diệntích đất tự nhiên của cả nước; trong đó đất nội thị là 14.104 km2 (chiếm 4,26%) đấtngoại thị là 34.861 km2 (chiếm 10,52%) Dân số toàn đô thị là 31,695 triệu ngườichiếm 37,0% dân số cả nước, dân số nội thị là 25,990 triệu người chiếm 30,5%; dân

số ngoại thị là 5,602 triệu người chiếm 6,5%

Mạng lưới đô thị quốc gia đã đang được mở rộng và phát triển tại cácvùng,dọc theo các trục hành lang kinh tế - kỹ thuật quốc gia, quốc tế quan trọng.Đến tháng 6/2009 cả nước có 747 đô thị, trong đó: loại đặc biệt là 2 (Hà Nội, TP.HồChí Minh); loại I là 7; loại II là 13; loại III là 44; loại IV là 44 và loại V là 637 Cómột sự mất cân đối lớn trong sự phân bố các đô thị loại IV và loại V

Các KĐT mới cũng phát triển mạnh mẽ đóng góp không nhỏ cho quỹ nhàcủa đô thị, và tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Tổng

số KĐT mới có quy mô 20ha đến trên 1.000ha là 486 khu với diện tích theo quyhoạch dự kiến là 74.057 ha Trung bình một tỉnh có khoảng 7-8 KĐT mới với diệntích khoảng 1.175,5 ha Trung bình một KĐT mới có diện tích khoảng 152ha

Hệ thống đô thị Việt Nam phát triển theo 3 giai đoạn: đến 2015 phát triểntheo mô hình vùng đô thị lớn, đến 2025 vùng đô thị hóa tập trung và ngoài 2025 làmạng lưới đô thị; có cơ sở HTKT, hạ tầng xã hội phù hợp đồng bộ, hiện đại; có môitrường và chất lượng sống đô thị tôt; có nền kiến trúc đô thị tiên tiến, giàu bản sắc;

có vị thế xứng đáng , có tính cạnh tranh cao trong phát triển kinh tế - xã hội quốcgia, khu vực và quốc tế Dự báo năm 2015 tổng số đô thị cả nước đạt trên 870 dôthị, đến 2025 tổng số đô thị cả nước đạt khoảng trên 1000 đô thị Dân số đô thị năm

2015 đạt khoảng 35 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 38%; năm 2025 khoảng

52 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 50%

Với những tiềm năng và định hướng phát triển của đất nước, Việt Nam quyếttâm phát triển đô thị theo kịp các nước phát triển trên thế giới, phát triển các KĐTtrên toàn lãnh thổ, nâng cao mức sống của toàn dân, phát triển nền kinh tế nói chung

và phát triển đô thị nói riêng

1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới

Một KĐT mới cũng như bất kỳ một dự án nào khác, ngoài những điểm riêngbiệt nó có một chu trình quản lý chung cho mọi DAĐT Và DAĐT xây dựng KĐTcũng vậy

Hình 1.1 Chu trình QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới

Lập kế hoạch:

Thiết lập mục tiêu

Dự tính nguồn lực, Xây dựng kế hoạch

Điều phối thực hiện:

Bố trí tiến độ thực hiệnPhân phối nguồn lựcPhối hợp các nguồn lựcKhuyến khích động viên

Kiểm soát:

Đo lường kết quả

Sơ sánh với mục tiêu

1.1.1 Lập kế hoạch

Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tínhnguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hànhđộng thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thốnghoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống

Lập kế hoạch dự án do những người có liên quan trực tiếp đến dự án thựchiện, thường là chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án và những người cùng tham gia

có thể đặt sự quan tâm của họ nhiều vào tiến độ lập kế hoạch hơn là việc đồng nhất

dự án đó vào hệ thống hoạt động và guồng máy tổ chức của CĐT Lập kế hoạch đòihỏi một năng lực khám phá, tiên đoán trước và là một nghệ thuật vì trong quá trìnhlập dự án, những người thực hiện không thể chỉ xem xét các vấn đề dự án trong mộtkhuôn khổ kế hoạch mà ở một mức độ tri thức hơn, họ không chỉ am tường thấuhiểu hết những ý tưởng, hàm ý của dự án mà còn biểu lộ thiện chí trong mỗi bước đicủa dự án Để thực hiện dự án trong bối cảnh kinh tế như hiện nay, việc lập kếhoạch một cách “bài bản” thì chưa đủ Lập kế hoạch đòi hỏi sự sáng tạo và linhhoạt Người chịu trách nhiệm trong việc lập kế hoạch phải là nhà tổ chức giỏi, cókhả năng khơi dậy những tiềm năng sáng kiến của các thành viên trong đội lập kếhoạch Một trong những mục tiêu cụ thể là cuốn hút mọi thành viên từ các bên thamgia nghiên cứu nhằm đạt được sự hiểu biết xem dự án đòi hỏi cái gì? Những đónggóp của họ sẽ bao gồm một phương pháp nào đó được chấp nhận, sự phân bổ nguồnlực, các ước tính về thời gian và chi phí Phương pháp này sẽ tạo ra động cơ thựchiện cho tất cả các bên có liên quan (CĐT, nhà tư vấn, nhà thầu), vì chính họ đượctham gia một cách tích cực vào giai đoạn lập kế hoạch hay chương trình dự án

Một số vấn đề nảy sinh trong quá trình lập dự án có thể là:

- Lập kế hoạch cho riêng một cấp có thể sẽ bỏ qua những yêu cầu khác nhaucủa các cấp quản lý trong phạm vi tổ chức của CĐT;

- Việc dự tính nguồn lực và thời gian bị hạn chế quá mức mà dự án có thể bịkéo dài kèm theo những khoản chi phí phát sinh;

- Nếu việc lập kế hoạch không được mở rộng phạm vi tham gia tới tất cả cácbên hữu quan và các thành viên tham gia có thể sẽ là cơ hội cho nhiều người hoạtđộng tự do, không tuân theo các kế hoạch đã đặt ra.

Các dự án đã hoàn thành đều bắt đầu từ việc định rõ kết quả cuối cùng, điều

đó nghĩa là người QLDA phải xác định đúng được mục đích cũng như cấu trúc củacông việc, phải tưởng tượng kết quả mong muốn cuối cùng của dự án là như thếnào? Những vấn đề cần thực hiện trong tiến trình dự án là gì và mục tiêu đặt ra lànhư thế nào Do vậy, trước khi thực hiện dự án, nhà quản lý phải nắm rõ được câutrả lời cho ba vấn đề chính gồm có:

(i) Mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Mục tiêu của dự án đã nêu đầy đủnhiệm vụ cần thực hiện hay chưa Khi nhận rõ được mục tiêu nhà quản lý có thểhình dung tương đối rõ ràng về kết quả cuối cùng,

(ii) Dự án này làm cho ai? Ai là người sử dụng dự án này và nhằm mục đíchgì? Nhiều khi hạng mục dự án của một số dự án tương tự nhau nhưng mục đích sửdụng mỗi dự án lại khác nhau do đó người QLDA phải nắm rõ để định hướng thựchiện dự án theo mục đích sử dụng đó cho hợp lý

(iii) Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì? Mục tiêu

là đích cuối cùng mà chúng ta phải hướng tới

Việc lập kế hoạch đối với dự án xây dựng KĐT mới có tất cả các đặc điểm

kể trên của một dự án khi lập kế hoạch Tuy nhiên khi xét về quy mô do tính chấtcủa dự án xây dựng KĐT là một dự án lớn, vốn đầu tư khổng lồ, có thời gian thựchiện kéo dài nên nó cũng có những điểm riêng biệt của nó

Mục tiêu cần đạt được của dự án KĐT rất lớn Vì nó liên quan đến xã hội,liên quan đến rất nhiều cá nhân sinh hoạt trong và ngoài phạm vi KĐT do đó khiKĐT được đưa vào vận hành khai thác thì các mục tiêu đó mới lần lượt được đánhgiá về chất lượng cũng như khối lượng Như vậy trước tiên mục tiêu cần đạt đượccủa dự án KĐT phải là về mặt xã hội Nó giúp phát triển kinh tế của địa phương đócũng như nâng cao đời sống của người dân sống trong và ngoài phạm vi KĐT Tuynhiên song song với mục tiêu xã hội, NĐT luôn luôn quan tâm đến mục tiêu cá nhân

của mình đó là lợi ích kinh tế mà NĐT sẽ đạt được Vì vậy khi lập kế hoạch xácđịnh mục tiêu cần đạt được NĐT phải cân đối được lợi ích xã hội và lợi ích cá nhâncủa NĐT Xác định được sự cân bằng này trước NĐT sẽ định hướng được nhữngkhối lượng và chất lượng những công trình được xây dựng bố trí trong KĐT sao chophù hợp với những quy định tiêu chuẩn của pháp luật và hài hòa lợi ích xã hộ và lợiích cá nhân NĐT phải tuân thủ về quy hoạch chung được phê duyệt về mật độ xâydựng, công năng sử dụng của một KĐT yêu cầu gồm những công trình xã hội nhưthế nào, nhưng bên cạnh đó CĐT luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận của mình bằngcách tận dụng tối đa diện tích đất để tạo ra sảm phẩm nhà ở có thể bán cho kháchhàng thu về lợi nhuận

Việc đã xác định được những đối tượng khách hàng là người sẽ sử dụng cácsản phẩm KĐT trong tương lai, đó là một tập hợp đông đảo các khách hàng, giúpNĐT xác định được các công năng sử dụng các hạng mục KĐT từ đó đề ra đượccác biện pháp đảm bảo chất lượng khối lượng và tiến độ công trình

Dự án xây dựng KĐT là một dự án lơn kéo dài vì vậy mà việc lập kế hoạchcho nó cũng đòi hỏi chi tiết và kéo dài Kế hoạch phải luôn luôn thay đổi phù hợpvới thực tế Tùy những giai đoạn xây dựng khác nhau mà NĐT phải có những kếhoạch về nhân lực về tài chính khác nhau phù hợp với giai đoạn tương ứng để cóthể đáp ứng phù hợp những yêu cầu về mục đích hoàn thành về khối lượng chấtlượng và tiến độ

1.2.2 Điều phối và tổ chức

Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiềnvốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thờigian Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình từng công việc và toàn bộ

dự án, trên cơ sở đó bố trí vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp

Một trong những phương tiện cơ bản trong điều phối dự án là sơ đồ ngangđược xây dựng trên sơ đồ mạng Chủ nhiệm dự án phải đảm bảo việc tất cả cácthành viên ban dự án hiểu được thời gian đóng góp của họ và mối quan hệ qua lạigiữa các công việc trong dự án với công việc ngoài dự án

Mục đích của công tác tổ chức có thể được xác định như sau:

- Tạo lập được quan hệ hợp tác;

- Phân định rõ ràng vai trò và nhiệm vụ cho những người tham gia vào dự án;

- Xác định trách nhiệm của từng cá nhân thực hiện quyết định;

- Truyền đạt thông tin một cách hiệu quả

Các khía cạnh của mục đích tổ chức có thể làm nảy sinh một số vấn đề sau:

- Thiếu sự hợp tác sẽ buộc chủ nhiệm dự án phải cân nhắc mỗi khi có quyếtđịnh đưa ra rằng mọi người liên quan có tuân theo một cách tổ chức hay không?

- Nếu không có sự phân định rõ ràng vai trò và nhiệm vụ sẽ dẫn đến sựchồng chéo hoặc bỏ ngỏ công việc, thiếu các nguồn lực cần thiết khi thực hiệnnhiệm vụ;

- Trách nhiệm là ở chỗ người được giao nhiệm vụ phải biết cách hoàn thànhcông việc một cách tốt nhất trong mối quan hệ đồng bộ với hệ thống kế hoạch dự

án Chủ nhiệm dự án và lãnh đạo các cấp trong tổ chức phải lập ra một sơ đồ tráchnhiệm tùy theo phạm vi quản lý, trong đó chỉ ra một cách rõ ràng các công việc vàgiai đoạn của dự án mà mỗi thành viên phải chịu trách nhiệm;

- Truyền đạt thông tin có ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện đúng theotiến độ dự án Chủ nhiệm dự án muốn truyền đạt thông tin một cách có hiệu quảphải đảm bảo việc lập thông tin rõ ràng, xác định và xây dựng các kênh truyền tin;cung cấp thông tin đầy đủ tin cậy cho đúng đối tượng và thời điểm, kiểm soát đượccác luồng thông tin

Công tác điều phối và tổ chức đóng vai trò quan trọng đặc biệt khi NĐT đặt

ra yêu cầu về đáp ưng tiến độ NĐT phải căn cứ vào khả năng, năng lực của mình

về taì chính về nhân lực cũng như là kinh nghiệm của mình để đưa ra cách điều phối

và tổ chức phù hợp nhất Việc điều phối và tổ chức phải diễn ra trong suốt quá trìnhcủa dự án xây dựng KĐT, phù hợp với từng giai đoạn của dự án Như khi dự án bắtđầu được thực hiện, lúc đó yêu cầu của dự án về tài chính là chưa cao trong khi đóyêu cầu về những nhân lực có trình độ và năng lực về lập DAĐT xây dựng là vôcùng lớn Việc lập dự án quyết định tính thành bại trong dự án, đưa ra những bước

đi căn bản của một dự án, do đó nhân lực trong giai đoạn này phải là những người

có kinh nghiệm lâu năm, đã thực hiện nhiều dự án để đưa những kinh nghiệm củamình vào dự án hiện tại

1.2.3 Kiểm soát

Kiểm soát được hiểu là một quá trình hoạt động và là một hệ thống Kiểmsoát dự án bao gồm một loạt hành động và công việc được thực hiện theo một quytrình nhất định, đồng bộ từ ý tưởng đầu tư, qua thực hiện cho đến khi dự án đượcvận hành đi vào hoạt động Việc lập báo cáo trong tiến trình thực hiện đối với dự ánkéo dài khoảng vài ba năm là hàng tuần hoặc 2 tuần một lần Mục tiêu của báo cáo

là nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho chủ nhiệm dự án, nâng cao hiệu quả quản lý.Nền tảng tổng thể của quá trình kiểm soát là sự so sánh tiến độ và chi phí giữa kếhoạch và thực tế để khi cần sẽ tiến hành các hành động điều chỉnh, đảm bảo cho dự

án đi theo đúng quỹ đạo đã vạch sẵn để đạt được mục tiêu

Trong quá trình QLDA đồng thời với công tác kiểm soát, công tác giám sátcũng đóng vai trò rất quan trọng Giám sát là quá trình theo dõi kiểm tra tiến trình

dự án, phân tích tình hình thực hiện, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp giảiquyết các vướng mắc trong quá trình thực hiện, nghiệm thu đưa dự án vào sử dụng.Cùng với hoạt động giám sát, công tác đánh giá dự án giữa kỳ và cuối kỳ cũng đượcthực hiện nhằm tổng kết rút kinh nghiệm,kiến nghị cho giai đoạn sau

Cũng như khâu điều phối và tổ chức, khâu kiểm soát cũng phải tiến hànhtrong suốt qúa tình dự án Kiểm soát từ bước lập DAĐT đến bước bàn giao thanhquyết toán công trình để đạt được mục đích và yêu cầu của dự án đồng thời đưa ranhũng biện pháp khắc phục khi có những phản hồi của cơ quan chức năng banngành cũng như là khách hàng cuả dự án Một dự án KĐT khi làm tốt khâu kiểmsoát sẽ nâng cao được vị thế của NĐT trên thị trường cũng như là tạo được thươnghiệu của NĐT, điều quan trọng dẫn đến thành công trong kinh doanh thị trườngBĐS, đặc biệt mà trong hoàn cảnh thị trường BĐS ngày càng khó tính hơn Thịtrường BĐS trong thời gian vài năm trở về trước là một thị trường thiếu nguồn cung

và cầu tương đối nhiều Do vậy mà NĐT dễ dàng thành công trên thị trường mặc dù

sản phẩm của họ không đạt đúng yêu cầu về chất lượng như họ cam kết khi đưa rathị trường Tuy nhiên trong thời gian này khi mà thị trường đã có nhiều nguồn cung,

đã có nhiều NĐT có đủ vốn đủ trình độ để thực hiện đầu tư xây dựng khu độ thịmới thì các NĐT đã phải chú ý đến khâu kiểm soát để đạt được yêu cầu về chấtlượng đáp ứng yêu cầu của khách hàng, đáp ứng được yêu cầu về chất lượng màNĐT đã cam kết khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng Như vậy có thể khẳng địnhkhâu kiểm soát sẽ ngày càng được chú trọng trong quá trình xây dựng KĐT

1.2.4 Điều chỉnh

Sau khi kiểm soát sẽ phát hiện những sai lệch cần điều chỉnh Do vậy hoạtđộng này là hoạt động theo sau hành động kiểm soát nó giúp nhà quản lý dự án cóthể kịp thời điểu chỉnh những sai xót và ngăn ngừa những sai xót đó lặp lại Cầnphải phân tích đi vào cội nguồn của những vấn đề để tìm ra nguyên nhân gây sailệch từ đó không những có sửa chữa mà có thể khắc phục triệt để

Trong việc QLDA đầu tư xây dựng môt KĐT mới việc sai lệch là không thểtránh khỏi do phạm vi của công việc rất lơn của một KĐT vì vậy nhà QLDA cần cónhững điều chỉnh kịp thời, không phải là trong một số khâu nhất định mà luôn luônphải bám sát tất cả các khâu hoàn thành dự án để đưa ra những điều chỉnh kịp thời

1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới

QLDA KĐT là quản lý các khâu của dự án, bám sát các bước hình thành,thực hiện dự án DAĐT xây dựng KĐT cũng là một DAĐT xây dựng vì vậy nócũng chịu sự ràng buộc về mặt pháp lý như những dự án khác và phải tuân thủ cácbước để hình thành và thực hiện dự án, tuy nhiên nó còn có những thông tư nghịđịnh đặc thù để quy định rõ ràng về các công tác quản lý xây dựng dự án KĐT mới

Về mặt pháp lý chung xây dựng KĐT phải tuân thủ theo các nghị định thông tưchung quy định về DAĐT xây dựng nói chung như 12/2009/NĐ-CP Về QLDA đầu

tư xây dựng công trình, nghị định 209/NĐ-CP về quản lý chất lượng xây dựng côngtrình, … ngoài ra nó còn phải tuân thủ những pháp lý riêng về KĐT được quy địnhtrong những văn bản pháp luật chuyên ngành như Nghị định số 02/2006/NĐ-CPngày 05/01/2006 của Chính phủ và thông tư 04/2006/TT-BXD Hướng dẫn thực

hiện quy chế KĐT mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày05/01/2006 của Chính phủ QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới là quản lý ở các bướchình thành và thực hiện của một dự án KĐT mới

1.4.1 Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới

Giai đoạn lập DAĐT xây dựng là giai đoạn chuẩn bị DAĐT xây dựng cơ bảnhay còn gọi là giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm hai công việc chính, đó là:

Thứ nhất: Xây dựng các ý tưởng dự án: là việc xác định bức tranh toàn cảnh

về mục tiêu, kết quả cuối cùng và phương pháp thực hiện kết quả đó Xây dựng ýtưởng dự án được bắt đầu ngay khi dự án bắt đầu hình thành, trên cơ sở các nguồnlực của NĐT và mục tiêu đạt được cuối cùng của dự án

Thứ hai: Phát triển dự án: phát triển dự án là giai đoạn chi tiết xem dự án cầnđược thực hiện như thế nào mà nội dung của nó tập trung vào công tác thiết kế vàlập kế hoạch Đây là giai đoạn chứa đựng những công việc phức tạp nhất của một

dự án Nội dung của giai đoạn này bao gồm những công việc sau:

+ Thành lập nhóm dự án, xác định cấu trúc tổ chức dự án

+ Lập kế hoạch tổng quan

+ Phân tích công việc của dự án

+ Lập kế hoạch ngân sách

+ Thiết kê sản phẩm và quy trình sản xuất

+ Lập kế hoạch nguồn lực cần thiết

+ Lập kế hoạch chi phí và dự báo dòng tiền thu

+ Xin phê chuẩn thực hiện

Giai đoạn này thực chất là công tác chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này dự ánchưa được hình thành trên thực tế (chưa quyết định đầu tư) do vậy công tác QLDA

ở giai đoạn này thực chất là QL việc chuẩn bị dự án

CĐT quản lý giai đoạn này cần phải hiểu rõ nội dung lập kế hoạch ở mục1.2.1 cần phải xác định rõ bài toàn đặt ra là gì Và qua tìm hiểu những thông tin từthực tế, những chính sách, pháp luật của nhà nước, những thực tiễn, cần phải hiểu

được mình cần đạt được gì và với nhân lực, tài chính đã có mình sẽ có thể làm đượcđến đâu, và như nào là phù hợp với khả năng của bản thân NĐT Việc xác định vàquản lý được nguồn lực của mình sẽ giúp NĐT chủ động trong việc chuẩn bị dự án.

1.4.2 Thực hiện đầu tư

Tổ chức thực hiện QLDA ở giai đoạn thực hiện đầu tư là nội dung chính củacông tác QLDA đầu tư, được thực hiện sau khi DAĐT đã được hình thành và phêduyệt Do vậy, để ngắn gọn, sau đây chúng ta gọi tắt công tác QLDA ở giai đoạnthực hiện đầu tư là QLDA đầu tư

QLDA đầu tư là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực vàgiám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúngthời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về

kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốtnhất cho phép Mục tiêu của QLDA được mô tả về mặt toán học theo công thức C =f(P, T, S) Trong đó, C là chi phí, P là mức độ hoàn thành công việc, T là thời gianthực hiện, S là phạm vi dự án

Công thức trên cho thấy, chi phí của dự án tăng lên khi chất lượng hoàn thiệncông việc tốt hơn, thời gian kéo dài thêm và phạm vi dự án được mở rộng Nếu thờigian thực hiện dự án bị kéo dài, gặp trường hợp giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ phátsinh tăng chi phí, dẫn đến tình trạng làm việc kém hiệu quả do công nhân mệt mỏi

vì chờ đợi, thời gian máy chết tăng theo, chi phí lãi vay ngân hàng tăng, chi phí cho

bộ phận gián tiếp tăng Ba mục tiêu QLDA đầu tư có quan hệ chặt chẽ với nhau

Việc thực hiện đầu tư KĐT thông thường chia làm nhiều giai đoạn vì bảnthân dự án KĐT trong đó cũng bao gồm nhiều dự án như đã trình bày ở trên (dự ánHTKT, dự án nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án nhà ở cao tầng) Việcthực hiện DAĐT xây dựng KĐT thường được bắt đầu với việc tiến hành giải phóngmặt bằng và làm CSHT CSHT đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác và sửdụng KĐT sau này Nếu CSHT được đầu tư tốt những chi phí du tu bảo dưỡng khi

đi vào sử dụng sẽ được hạn chế rất nhiều dẫn đến tiết kiệm về chi phí xã hội CSHT

làm cơ sỏ và làm bước đệm để NĐT thực hiện các công việc đầu tư tiếp theo choKĐT của mình Việc đầu tư tiếp theo thường là xây dựng nhà ở thấp tầng và cáccông trình xã hội Việc đầu tư này mang lại nguồn thu cho NĐT khi sản phẩm nhà ởđược bán cho khách hàng khi đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

QLDA xây dựng KĐT là một dạng đặt biệt trong hoạt động quản lý Giữacác hoạt động sản xuất liên tục trong các doanh nghiệp và QLDA có nhiều điểmgiống nhau vì đều dựa trên những nguyên tắc quan trọng và các phương pháp củakhoa học quản lý (như: phương pháp phân tích hệ thống, phương pháp quản lý theomục tiêu, phương pháp quản lý tối thiểu hoá chi phí, phương pháp phân bố đềunguồn lực) Tuy nhiên, có nhiều điểm khác nhau:

- Phương pháp QLDA: theo mục tiêu cần đạt, thường ứng dụng trong việclập kế hoạch và giám sát dự án; Tối thiểu hóa chi phí được sử dụng để rút ngắn thờigian thực hiện dự án; Phân bố đều nguồn lực trong một thời kỳ sao cho chi phí làtiết kiệm nhất mà vẫn đảm bảo thời gian hoàn thành

- Đặc điểm của QLDA: tổ chức QLDA là một tổ chức tạm thời, được hìnhthành để phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn, quản lý rủi ro một cách thườngxuyên, quản lý nhiều sự thay đổi, quản lý nhân sự giữ vị trí quan trọng trongQLDA, Lựa chọn mô hình tổ chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm vàquyền lực trong QLDA, đảm bảo thực hiện thành công dự án

1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng

Đối với các công trình hạ tầng đã hoàn thành thì CĐT được khai thác hoặcchuyển giao cho bên tiếp nhận quản lý, khai thác Đối với các công trình hạ tầngkhông chuyển giao hoặc chưa chuyển giao thì CĐT có trách nhiệm quản lý và đảmbảo chất lượng vận hành CĐT phải lập kế hoạch và thực hiện việc chuyển giaoquản lý hành chính cho chính quyền địa phương theo quy định của pháp luật Trongkhi chưa hoàn thành, CĐT phải phối hợp với đơn vị quản lý hành chính địa phương

để giải quyết các thủ tục hành chính cho các hộ dân cư chuyển đến KĐT mới CĐT

phải bảo đảm xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng và các hoạt động dịch vụcông cộng, dịch vụ đô thị tại phần dự án hoàn thành đưa vào khai thác.

Dự án KĐT mới được xác định là hoàn thành toàn bộ khi tất cả các dự án cấp

1 và cấp 2 trên toàn bộ diện tích đất dành cho dự án KĐT mới đã được nghiệm thuhoàn thành đưa vào sử dụng và CĐT dự án KĐT mới đã thực hiện xong các côngviệc sau:

1 Tập hợp hồ sơ, tài liệu dự án đã hoàn thành

2 Tổ chức tổng nghiệm thu toàn bộ dự án hoàn thành

3 Hoàn thành việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình

4 Lập báo cáo quyết toán và báo cáo tổng hợp toàn bộ dự án

5 Thực hiện lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án theo quy định

6 Hoàn thành chuyển giao quản lý hành chính và chuyển giao các công trìnhtheo quy định tại quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư

7 Tổ chức quản lý, vận hành và kinh doanh hệ thống các công trình hạ tầngthuộc sở hữu của mình và chịu trách nhiệm tổ chức các hoạt động dịch vụ côngcộng và đô thị đồng bộ theo nội dung dự án

CĐT chịu trách nhiệm về chất lượng công trình theo quy định của pháp luật

và phải bảo hành đối với công trình chuyển giao trong thời gian không ít hơn 12tháng kể từ ngày chuyển giao

Tóm lại trong phạm vi luận văn sẽ chủ yếu phân tích công tác quản lý dự án

đầu tư xây dựng KĐT ở khâu thực hiện dự án và gọi tắt là QLDA đầu tư xây dựngKĐT Để thực hiện tốt được công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT, NĐT cần biếtđược khối lượng công việc của từng giai đoạn cũng như nguồn nhân lực tương ứngcần thiết để đáp ứng với mỗi giai đoạn NĐT phải hiểu được bản chất của việcQLDA đầu tư KĐT có những điểm riêng biệt khác với quản lý sản xuất thôngthường, có như thế mới đáp ứng được điều kiện cần để thực hiện việc QLDA

Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và QLDA đầu tư Quá trình quản lý sản xuất đơn giản QLDA xây dựng KĐT

Một khối lượng lớn hàng hóa dịch

vụ được sản xuất trong một thời kỳ

Tâp trung vào loại hình hàng hóa làsản phẩm nhà ở cho khách hàng

Thời gian tồn tại của các doanh

nghiệp là lâu dài

Thời gian tồn tại của dự án, BanQLDA là có giới hạn,sau khi hoànthành sẽ được bàn giao cho kháchhàng

Các số liệu thống kê sẵn có và hữu

ích đối với việc ra quyết định

Mỗi dự án đều có những đặc thù riêng biệt và việc ra quyết định sẽ luôn luôn thay đổi

dạng về công việcKhông quá tốn kém khi chuộc lại

sai lầm

Việc thực hiện dự án sai lầm sẽ tạo ramột tổn thất to lớn cho NĐT và xã hộiTrách nhiệm rõ ràng và được điều

chỉnh qua thời gian

Trách nhiệm gắn liền với các đốitượng liên quan từ lúc lập DAĐT đếnkhi thực hiện xây dựng, và ban giaođưa vào sử dụng

Môi trường làm việc tương đối ổn

định, lâu dài khi sản phẩm sản xuất chưa

có yêu cầu phải thay đổi

Môi trường làm việc tiến hành từ lúcbắt đầu đến lúc kết thúc dự án

Kết thúc bàngiao thanh quyếttoán công trình

Thời gian

Hình 1.2 : Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư xây dựng KĐT 1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Quản lý kế hoạch (tổng thể) dự án: quản lý mục tiêu, tính khả thi của dự án.

Nghiên cứu tác động tích cực và tiêu cực của dự án (Đến an ninh xã hội, đến doanhnghiệp, đến cộng đồng, đến môi trường), lập dự án và thực hiện quy trình xin phêduyệt, thực hiện các quy trình thiết kế, đấu thầu, lựa chọn các nhà thầu tư vấn, thicông, vv

Quản lý chi phí và nguồn lực: là quản lý nguồn tài chính cho dự án, loại chi phí, thời gian cần sử dụng, giá trị, các phương án chi phí, số vốn lưu động, thời giantrả lãi, vv… Quản lý nguồn lực, quản lý nhân sự, máy móc, công nghệ, thông tin, các đối tác hỗ trợ

Quản lý thời gian và tiến độ: quản lý cơ cấu tổ chức, quản lý cơ chế QLDA,

chế độ lương, thưởng, phạt, tiến độ theo kế hoạch

Quản lý hợp đồng: Quản lý phương thức và nội dung hợp đồng các loại (tư

vấn, xây lắp, lắp đặt thiết bị, quản lý sau bán hàng vv ), đàm phàn, ký kết hợp đồng, tính chất và các tình huống xảy ra, phương thức thanh toán

Quản lý thi công xây lắp: Quản lý chất lượng quản lý tiến độ riêng phần xây

dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng, quản lý an toàn lao động, quản lý tác động môi trường

Quản lý rủi ro của dự án: Phân tích độ nhạy cảm và khả năng rủi ro, tính

điểm hòa vốn, các yếu tố tác động đến điểm hòa vốn, tính giá trị kỳ vọng (lãi) và hiểu ý nghĩa kỳ vọng này, lập danh sách các phương án lựa chọn khi có rủi ro

Quản lý vận hành dự án: Phương thức quản lý, cơ cấu quản lý, chi phí vận

hành, quản lý, Bảo hành, bảo trì, các công nghệ vận hành mới vv…

1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Như đã trình bày ở trên quá trình QLDA một KĐT mới là một quá trình dài

và phức tạp nó đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa nhiều bộ phận nhiều đơn vị để tạonên một dự án thành công

Yêu cầu để có thể thành công công trong công tác QLDA đầu tư xây dựngKĐT mới yêu cầu những nhà quản lý luôn luôn phải xác định rõ được mục tiêu làsản phẩm khu đô thị này: mục tiêu chính xác cần đạt được là gì?, dự án này làm choai? Ai là người sử dụng dự án này và nhằm mục đích gì? Xác định rõ được các yêucầu này nhà quản lý dự án sẽ định hướng được những hoạt động QLDA của mìnhđối với công tác đầu tư xây dựng KĐT

Cũng như tất cả các sản phẩm khác, KĐT cũng hướng tới khách hàng lànhững đối tượng cuối cùng sử dụng KĐT Họ là những người bỏ tiền ra mua sảnphẩm là đất nền trong KĐT Vì vậy việc xác định được điều này sẽ định hướngđược công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT là phải đáp ứng được các yêu cầu củakhách hàng, đó là chất lượng sản phẩm tương lai của họ, và tiến độ bàn giao sảnphẩm nhà ở cho khách hàng Việc đáp ứng phù hợp được những yêu cầu của kháchhàng sẽ mang lại lợi nhuận và cho CĐT, đứng trên phương diện nhà đầu tư và cũng

là những nhà QLDA đây là một yếu tố tiên quyết để thực hiện đầu tư xây dựng mộtKĐT Bên cạnh những mục tiêu về cá nhân về khách hàng, nhà QLDA cũng cầnphải đáp ứng được các yêu cầu tổng thể về hiệu quả kinh tế - xã hội

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO2.1 Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn- GELEXIMCO

2.1.1 Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO

Các dự án Cty CP XNK Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO đã và đang thực hiện

GELEXIMCO chúng tôi luôn tự hào là một doanh nghiệp tư nhân đầu tiênphát triển trong công cuộc Đổi mới và Hội nhập của Đất nước Thành lập năm 1993dưới hình thức công ty TNHH, GELEXIMCO không ngừng phát triển bền vững và

mở rộng sản xuất kinh doanh, chuyển đổi thành Công ty Cổ phần ngày 13/4/2007.Hiện nay GELEXIMCO đang nhanh chóng phát triển thành một Tập đoàn kinh tếnhư một xu thế phát triển tất yếu, đánh dấu bước ngoặt lớn của chặng đường 15năm xây dựng, trưởng thành và phát triển

Nắm bắt kịp thời sự chuyển mình và phát triển của thị trường BĐS ViệtNam, đặc biệt là sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, với phươngchâm phát triển hướng đến phục vụ lợi ích dân sinh, xã hội và doanh nghiệp,GELEXIMCO đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực này và đã gặt hái được nhữngthành công rất đáng khích lệ, trở thành một đối tác tin cậy trong mắt của các NĐTtrong và ngoài nước trong lĩnh vực này Với khả năng và thực lực của mình, hiệnnay, các dự án BĐS của GELEXIMCO tập trung chủ yếu vàophát triển KĐT caocấp, trung tâm thương mại – văn phòng cao cấp, khu nghỉ dưỡng cao cấp, sân golf

và một số dự án lớn khác KĐT Thành phố Giao lưu, KĐT mới LTT, Trung tâmThương mại Đuôi Cá, KĐT Sinh thái Hà Phong, Khu nghỉ dưỡng Cao cấp VạnCảnh, Tổ hợp sân golf Phú Mãn Hà Tây, Trung tâm Thương mại Tân Hoàng Cầuv.v là vài trong số nhiều dự án trọng điểm trong lĩnh vực BĐS mà GELEXIMCOđang triển khai thực hiện với tổng vốn đầu tư cho mỗi dự án từ 100 tỷ đến 16.000 tỷđồng

KĐT mới LTT - GELEXIMCO nằm tại huyện Hoài Đức và thành phố HàĐông (Hà Nội) Với diện tích 135 ha, KĐT được xây dựng đồng bộ HTKT, hạ tầng

xã hội và đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, trung tâm thương mại, công trình xãhội hoá (y tế, giáo dục, thể dục thể thao, chợ), sân tập golf v.v tạo không gian sốngđồng bộ, tiện nghi với tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng Nguồn vốn xây dựng KĐTmới LTT- GELEXIMCO do Công ty CP XNK Tổng hợp Hà Nội làm CĐT.

Đứng đầu công ty là Đại hội đồng cổ đông của Tập đoàn Những người đãgắn bó lâu năm với Tập đoàn Geleximco Đại hội đồng cổ đông gồm tất cả cổ đông

có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của công ty cổ phần Đại hộiđồng cổ đông này bầu ra Hội đồng quản trị để đại diện cho phần vốn của mình

Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh công

ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty không thuộc thẩmquyền của Đại hội đồng cổ đông Người đứng đầu hội đồng quản trị tập đoànGeleximco là Ông Vũ Văn Tiền – người có công sáng lập và lãnh đạo tập đoàn đếngiai đoạn thành công như ngày nay

Tổng giám đốc là người điều hành công việc kinh doanh hằng ngày của công ty;chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị vàtrước pháp luật về việc thực hiện các quyền và nhiệm vụ được giao Trong giai đoạnđầu của công ty ông Chủ tịch hội đồng quản trị đã kiêm nghiệm chức vụ trên

Ban Kiểm soát: Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Giám đốchoặc Tổng giám đốc trong việc quản lý và điều hành công ty; chịu trách nhiệm trướcĐại hội đồng cổ đông trong thực hiện các nhiệm vụ được giao Ban Kiểm soát có tráchnhiệm và quyền hạn kiểm tra những hoạt động kinh doanh, tài chính của công ty, vàchịu trách nhiệm trước đại hội đồng cổ đông về những báo cáo đánh giá của mình

Bên dưới sự điều hành của Tổng giám đốc đó là các ban Ban tổ chức nhân

sự, ban tài chính kế toán, ban kế hoạch đầu tư, ban công nghiệp, ban hạ tầng vàBĐS các công ty thành viên, các văn phòng đại diện, chi nhánh, Ban QLDA và cáccông ty liên doanh liên kết Mỗi ban ngành, thành viên có những chức năng nhiệm

vụ khác nhau và hoạt động dưới sự lãnh đạo của ban tổng giám đốc Ban tổng giámđốc có thể thực hiện sự phân quyền đến các ban ngành các chi nhánh, công ty thànhviên Mỗi công ty thành viên, mỗi chi nhánh có thể thực hiện những hoạt động kinh

tế độc lập đã được hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc thông qua và được hoạtđộng, kê khai báo cáo riêng rẽ về tài chính kế toán

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức tập đoàn GELEXIMCO

ĐẠI HỘI ĐỒNG

CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN KIỂM SOÁT

ỦY BAN CHIẾN LƯỢC

BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

V.PHÒNG

TẬP ĐOÀN

BAN TỔ CHỨC NHÂN SỰ

BAN TÀI CHÍNH KẾ TOÁN

BAN KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ

BAN CÔNG NGHIỆP

BAN HẠ TẦNG

VÀ BĐS

CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN

VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN, CHI NHÁNH, CÁC BAN QLDA

CÁC CÔNG TY LIÊN DOANH,

LIÊN KẾT

đô thị

Phó GĐ phụ trách Tài chính -Kdoanh

Phó GĐ phụ trách GPMB

Phòng Dự

án – Đầu tư Phòng Kế toán – Tài

Chính

Phòng Kinh doanh GPMBPhòng

Đội QL

Máy và T

bị t.Công

Đội KS – Trắc địa

Các đội xây dựng

Các đội xây dựng